地產項目營銷中心管理制度

　　一、考勤/值班制度

　　1、日常工作時間為: 8：30-14：30 13：30-20：30 ,公司原則上不再另行安排固定休息日。

　　2、值班：

　　3、員工如因病假、補休、休假、公差等原因未能上班，應向所在部門經理書面報告，并交辦公室核實后，方可執行，否則按相關制度進行處理。并及時在考勤表當天欄內注明事由，并根據公司具體情況做相應處理。

　　4、遲到、早退者，每次扣10元;遲到、早退15-60分鐘，計扣半天工資;遲到、早退超過一小時，計扣一天工資。

　　5、員工請事假一天，不核發當日工資，連續事假三天算曠工處理，員工一個月累計曠工2次者予以開除處理。

　　二、勞動紀律

　　1、聽從上級指揮、服從上級安排，員工除正式上訴外，不得越級報告，不得頂撞、侮辱、誹謗上司及同事，不得拉幫結派。

　　2、遵紀守法，不得攜帶兇器，不得參與賭博、打架、盜竊等違法犯罪活動。

　　3、保守公司機密(機密包括信息、業務情況、制度等)，愛護公物，不得有損害項目、開發商以及公司利益和形象的言行。

　　4、工作時間內在銷售現場不得吸煙、吃零食。不得在銷售及辦公場合奔跑、喧嘩、擅入其他部門，擅自翻拿他人物件。

　　5、工作時間內不得談與公事無關的事情，不得在售樓部閱報，讀與業務無關的書籍，寫私人信件、聽收音機、有睡態、醉態、擅離職守。

　　6、廉潔奉公，不得私下交易，私收顧客小費、好處費。

　　7、工作時間內銷售人員不得與客戶私下吃飯。

　　以上情況，如有違者將視情節輕重分別給予通報、警告、記過、除名、等處分。

　　三、例會制度

　　1、經理應實行例會制，并于每周一上交上周工作總結(上周目標、完成情況、業務員工作情況、不足及改進辦法和項目營銷建議)及本周工作計劃(工作目標、具體實施計劃)，同時結合主管銷售總監的建議、指導，開展工作。

　　2、日例會：每天早上9：00-9：30為例會時間;

　　周例會：每周日召開全體銷售人員工作會議，由主管經理主持召開;

　　月例會：每月30日為例會時間。(如果30日為休息日則提前)。

　　3、周會及重要日會必須設專人作會議紀要。

　　四、請假制度

　　1、員工請病假一天以內的須由部門經理批準并報辦公室核準且不扣工資。一天以上(含二天)的請假，事先須經部門經理同意后報公司辦公室批準后方可離崗，否則按日工資三倍予以處罰直至開除處理。

　　2、員工因病不能提前請假，應先請示部門經理征得同意方可休假，并出具市級以上醫院的病假證明，上班第一天內到辦公室補辦請假手續，逾期作曠工處理。

　　3、無故曠工者，公司將予以除名處理。

　　五、離辭制度

　　員工自動離職，置業顧問應提前10天，銷售主管應提前20天，銷售經理應提前1個月向公司提出書面申請。自動離職或由公司辭退，必須辦好所有交接手續，包括售樓部的文件、文件夾、項目資料、客戶登記本、工作服、工作牌等;所交資料、文件等必須完好無損，否則按實際情況在工資或提成中予以扣除。

　　六、售樓部管理細則

　　為達到并保持工作高效率和優質服務，除銷售人員守則外，特針對售樓部的具體情況，另行特定銷售人員行為準則如下：

　　(一)、作息時間

　　早上8:30~下午8:30

　　(二)、考勤

　　1、遲到早退或委托他人及代他人簽到(扣10分)

　　2、午膳進餐時間定為30分鐘

　　超過5分鐘(扣5分)

　　超出15分鐘(扣8分)

　　如無特殊情況或事前未經主管領導批準超出30分鐘當曠工一天;

　　3、違反請假制度的(扣2分)

　　(三)、紀律

　　1.不服從上司合理、合法的命令或工作安排;(扣10分)

　　2.對上司不尊重，故意與上司作對;(扣10分或開除)

　　3.有影響公司聲譽之言行;(扣10分或開除，并追究法律責任)

　　4.損壞公司財物;(扣10分或賠償)

　　5.泄露、出賣公司機密;(開除)

　　6.偽造文件意圖行騙;(開除)

　　7.與客人爭吵及對客人不禮貌;(扣10分或開除)

　　8.向客人或發展商索取金錢或其他報酬;(開除)

　　9.不按工作程序做事;(扣5分)

　　10.搬弄事非捏造事實誹謗他人，影響團結;(扣10分或開除)

　　11.逃避工作，推卸責任;(扣10分)

　　12.工作馬虎;(扣5分)

　　13.儀容不整;(扣2分)

　　14.在售樓部不穿工衣;(扣2分)

　　15.在售樓部前臺化妝;(扣2分)

　　16.上班沒有佩戴員工證(扣8分，并扣50元)

　　17.在售樓部內吃零食;(扣2分)

　　18.在售樓部內吸煙;(扣2分)

　　19.有客人在場時，在售樓部內閱讀報章刊物;(扣8分)

　　20.有客人在場時閑談;(扣2分)

　　21.當值時間打瞌睡;(扣8分)

　　22.保持售樓部整潔，每天早上未對柜臺上雜物進行清理;(扣3分)

　　23.當值時擅自職守，干私人事情;(扣10分)

　　24.站或坐姿不規范;(扣1分)

　　25.毆打他人或互相打斗;(扣10分并開除)

　　26.挪用公司錢銀;(退款及開除并追究法律責任)

　　27.隱瞞包庇同事錯誤;(扣10分)

　　28.當值時講

　　粗言穢語及行為不檢;(扣5分)

　　29.不參加每天售樓部例會的;(扣5分)

　　30.未經許可，打私人電話;(扣5分)

　　31.當值時出崗、閑游或干擾他人工作;(扣10分)

　　32.未到下班時間擅自更衣、簽名;(扣5分)

　　33.未做當天工作記錄;(扣8分)

　　34.不按規定填寫"客戶登記本"者;(扣10分或開除)

　　35.如無正當理由三天內沒有聯系到過公司的客戶;(扣10分)

　　36.展銷期間不到場者;(扣5分)

　　37.未經許可私自收取客戶訂金;(扣10分或開除)

　　38.未經許可擅自對客戶做出超權限的承諾;(扣10分或開除)

　　39.違反公司其他規定的視乎情節做出處理。

　　40.私自對接開發商;(扣10分或開除)

　　如員工一個月內違規次數超過兩次或扣分超過10分，則由公司發出警告信，一個月內違規次數超過四次或扣分超過18分，則可考慮開除。任何人當年內接獲兩封警告信者，則降職處分或即時開除。

　　本制度由銷售經理負責執行并記錄各人之扣分情況，每月上報營銷總監及行政經理備案處理。銷售經理及銷售人員應自覺遵守以上考勤及紀律制度，如發現互相包庇隱瞞的，則包庇者也視同違反同一規定并受同等處分，如縱容或包庇屬下人員違規而不做出即時處理的，則視為失職，將受同等處分或視乎情節處以降職或開除處理。

　　附：員工綜合考評表

篇2：地產項目物業服務營銷講座

　　地產項目物業服務營銷講座

　　第一節 項目服務營銷的含義

　　REAL瑞爾特在倡導房地產全程營銷的同時就積極倡導和推介房地產全程物業管理，跳出以往物業管理僅為房地產開發中售后服務環節出現的框框，讓物業管理從一開始就介入，讓其與全程營銷的各個流程在沒的時段和層面上進行互動和整合，進一步深化體現和貫徹房地產全程營銷的全面性、全員性和全程性。

　　目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市場，物業管理已愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標準、高水平的要求，因此發展商決不能對物業管理這一以前看似可有可無的環節掉以輕心而令項目的開發功虧一簣。萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌--萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。廣州、深圳等地已有不少發展商嘗到了物業管理從側面為房地產開發帶來巨大效益的甜頭，繼而鍥而不舍地加大力度提升物業管理的品質，使房地產項目的開發可以進入一個很好的良性循環狀態。

　　REAL瑞爾特深諳物業管理在房地產開發中應扮演的角色及如何才能將這一重要角色演繹得神形兼俱、入木三分。物業管理不僅是項目品質和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。

　　第二節 項目服務營銷的具體內容

　　一、項目銷售過程所需物業管理資料

　　1、樓宇質量保證書

　　2、樓宇使用說明書

　　3、業主公約

　　4、用戶手冊

　　5、樓宇交收流程

　　6、入伙通知書

　　7、入伙手續書

　　8、收樓書

　　9、承諾書

　　10、業主/用戶聯系表

　　11、遺漏工程使用鑰匙授權書

　　12、遺漏工程和水電表底數記錄表

　　13、裝修手冊和裝修申請表

　　二、物業管理內容策劃

　　1、工程、設計、管理的提前介入

　　2、保潔服務

　　3、綠化養護

　　4、安全及交通管理

　　5、三車及場地管理

　　6、設備養護

　　7、房屋及公用設備設施養護

　　8、房屋事務管理

　　9、檔案及數據的管理

　　10、智能化的服務

　　11、家政服務

　　12、多種經營和服務的開展

　　13、與業主的日常溝通

　　14、社區文化服務

　　三、物業管理組織及人員架構

　　1、物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節

　　2、物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構、明確各部門的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道

　　※遵守國家的有關規定

　　※在經營范圍允許下

　　※結合不同的工作重點

　　※把質量責任作為各個環節的重點

　　※遵循職責分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則

　　※各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則

　　四、物業管理培訓

　　1、在物業交付使用前，培訓內容包括：

　　※為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構、人員制度及管理行業的了解

　　※提供物業管理的理論基礎

　　※物業及物業管理的概念

　　※建筑物種類及管理

　　※物業管理在國內的發展

　　※業主公約、公共面積及用戶的權責

　　※裝修管理

　　※綠化管理

　　※管理人員的操守及工作態度

　　※房屋設備的構成及維護

　　※財務管理

　　※物業管理法規

　　※人事管理制度

　　※探討一些常見個案

　　2、在物業交付使用后，培訓內容包括：

　　※對前線員工及中層員工進行培訓，使其對現場實際操作有更深入的認識及了解

　　※對物業管理公司早期進行一次鑒定

　　※物業管理公司各部門的管理、工作程序及規章制度

　　五、物業管理規章制度

　　1、員工手冊

　　2、崗位職責及工作流程

　　3、財務制度

　　4、采購及招標程序

　　5、員工考核標準

　　6、業主委員會章程

　　7、各配套功能管理規定

　　8、文件管理制度

　　9、辦公設備使用制度

　　10、值班管理制度

　　11、消防責任制

　　12、消防管理規定

　　13、對外服務工作管理規定

　　14、裝修工程隊安全責任書

　　15、停車場管理規定

　　16、非機動車輛管理規定

　　17、出租屋及暫住人員管理規定

　　18、進住（租）協議書

　　19、商業網點管理規定

　　六、物業管理操作規程

　　1、樓宇本體維護保養規程

　　2、綠化園林養護規程

　　3、消防設施養護及使用規程

　　4、供配電設備維護保養規程

　　5、機電設備維護保養規程

　　6、動力設備維護保養規程

　　7、停車場、車庫操作規程

　　8、停車場、車庫維護保養規程

　　9、游泳池及其設備維護保養和操作規程

　　10、給排水設備維護保養規程

　　11、公共部位保養保潔操作規程

　　12、保安設備操作及維護規程

　　13、照明系統操作及維護規程

　　14、通風系統操作及維護規程

　　15、管理處內部運作管理規程

　　16、租賃管理工作規程

　　七、物業管理的成本費用

　　1、管理員工支出

　　※薪金及福利

　　※招聘和培訓

　　※膳食及住宿

　　2、維護及保養

　　※照明及通風系統

　　※機電設備

　　※動力設備

　　※保安及消防設備

　　※給排水設備

　　※公共設備設施

　　※園藝綠化

　　※工具及器材

　　※冷暖系統

　　※雜項維修

　　3、公共費用

　　※公共電費

　　※公共水費

　　※排污費

　　※垃圾費

　　※滅蟲

　　4、行政費用

　　※辦公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）

　　※公關支出

　　※電話費

　　※差旅費

　　5、保險費（包括財產及公共責任險）

　　6、其他

　　※節日燈飾

　　※審計費用

　　※雜項支出

　　7、管理者酬金

　　8、營業稅

　　9、預留項目維修基金

　　原則上物業的運營為自負盈虧，上述所有費用均由管理費支付，發展商理論上無需負責營運上的任何費用；還有其他開支如智能網絡、金融信息系統等均會影響管理費的支出。

　　1、質量手冊

　　2、程序文件

　　3、工作規程

　　4、質量記錄表格

　　5、行政管理制度

　　6、人力資源管理制度

篇3：在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用

　　在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用

　　物業管理品牌，通俗地說，就是物業管理這種商品的牌子。構成物業管理品牌的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。

　　良好的物業管理品牌不僅有益于彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因：

　　一、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分。

　　開發商開發的物業，能不能很快為投資者、購房者所了解、所認同、所接受（購買），跟物業項目的品牌有非常密切的關系。物業項目的品牌是一個非常復雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來講，構成物業項目品牌的要素主要有：

　?、傥飿I的自然地理情況。包括物業的地理位置、周圍環境與發展情況、本物業在城市相同或相似物業中的地位等方面。

　?、谖飿I的四商（即開發商、設計商、施工商、監理商）情況。包括它們的資質、業績、社會評價、信譽、企業形象等方面。

　　③物業的工程質量與設計水平，包括建筑質量情況與建筑設計的先進性等。④物業的管理情況，也即物業管理的品牌如何。

　　物業項目品牌的上述四個組成部分中，第一個部分，即物業的自然地理情況，是物業項目品牌的基礎和前提，同時，它基本上也是不可改變的。第二個部分，物業的“四商”情況，它是決定物業工程質量情況、價位情況、業主構成情況等方面的重要影響因素。第三個部分，物業的工程質量與設計水平，該部分基本可由第二部分的情況決定。第四個部分，物業管理的品牌，也是影響或決定物業價位情況、業主構成情況的重要因素。目前，在人們的眼中，第一、第四部分是最為重要的部分，因為它們是最為表面化、能為人們日常感受得到的東西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改變的硬件，是沒有感情的，人們對它的注視已逐步弱化，而第四個部分卻是可以改變的，富有感情的、具有實用價值的管理服務，因此，它更為人們所看重。特別在當前，物業的管理品牌如何，對物業的品位與品牌具有越來越重要的意義。

　　隨著房地產市場的發展，物業管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業項目品牌形象體現最充分、最長久的一個環節。因此，要樹立物業品牌效應，就應從抓好物業管理品牌入手。

　　二、物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大。

　　一項物業如果具有良好的物業管理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業公司才是和他們同呼吸，共命運，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體爆光的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管理品位如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重要影響因素。

　　目前，開發項目的物業管理情況已成為購房者越來越關心的問題，也是客戶是否選擇該物業的重要影響因素。一個很明顯的例子是，位置上相臨的兩項物業，價格高但物業管理品牌好的物業比另一個價格低但物業管理品牌差的銷售情況更為火爆。以前人們買房，考慮管理情況的基本上沒有。現在人們買房，大多數都要問問物業管理公司是誰，管理情況如何，收費多少，服務項目有哪些？等等?？梢韵胍?，一個沒有良好物業管理品牌的物業，它的形象會是怎樣？

　　三、物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略。

　　現代市場營銷理論認為，我國社會已經進入服務經濟時代，競爭的焦點已由質量、品種向服務轉移，誰注重服務，誰就能贏得市場。而且，現在來看，物業營銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因為物業管理在我國產生和發展的時間不長，還沒有得到多數開發商及營銷商的注意和重視，所以，營銷中如果充分利用物業管理品牌進行宣傳和促進營銷，將是一個非常新穎、出其不意因而有效地戰勝競爭對手的策略。目前，物業管理品牌策略已經初現端倪，相信不久將會大放異彩。

　　那么，物業營銷中如何利用物業管理品牌策略呢？一般說來，可以在項目策劃時，刻意地把物業管理品牌作為一個賣點，通過售樓書及各種廣告媒體把項目物業管理品牌的概念突出出來。

　　物業管理品牌在項目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內容：

　　（1）突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值。

　　目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質量感興趣，也對未來自己的居住質量，即物業管理服務的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講面子。社區的品牌，物業管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實上，他們也真能從品牌物業管理中獲得生活上、工作上、學習上、自尊上、發展上、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構成為一個極大的吸引力。

　?。?）突出品牌物業公司的雄厚管理實力。

　　物業公司的雄厚管理實力主要體現在物業公司的技術力量、專業裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業年數與專業管理水平等等。品牌物業公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業項目、接受品牌物業公司打下堅實的基礎，提供了現實的可能性。

　　（3）突出品牌物業公司的驕人管理業績。

　　品牌物業公司的管理業績主要體現在管理項目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區級先進稱號的情況等等）、社會反映（業主、住戶及業主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業公司的驕人管理業績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業管理服務，并對自己的未來產生聯想和希望。

　?。?）突出品牌物業公司的人情味與人本管理理念。

　　一般來說，購房者不希望未來的物業公司是高高在上的主人，也不希望未來的物業公司是亦步亦趨、唯命是從的仆人。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結自己的朋友式的物業公司。品牌物業公司的人情味與人本管理理念讓人覺得親切、自然，縮短了客戶與物業公司的距離，讓客戶更容易接受物業管理，從而接受和購買物業。

　　利用好物業管理品牌，物業營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業管理品牌時措施失當，就可能會出現相反的效果。所以，在利用物業管理品牌進行物業項目營銷時，還要注意以下問題：第一，要把物業管理的高品位與較低收費聯系起來宣傳。目前人們收入不是很高的情況下，高標準的物業管理，讓人在聯想高收費的同時，容易對物業產生一種畏懼感。第二，要把物業管理服務的大眾性與特殊性突出出來，讓購房者對物業管理產生一種親近感的同時，對物業管理有一種向往與憧憬的空間。第三，物業管理品牌宣傳中，要突出物業公司的形象和企業信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從化身中感受真實，樹立信心。

　　總之，項目營銷中既要重視物業管理品牌的利用，也要確實利用好物業管理的品牌。只有這樣，物業項目才可能更為順利的銷售出去，也才能為開發商或營銷商帶來更多的商機。