房產(chǎn)后勤管理部內(nèi)部管理制度

　　花園項目宿舍空調(diào)設(shè)備管理條例

　　1.目的

　　為合理、安全、節(jié)約使用宿舍空調(diào)設(shè)備，延長空調(diào)設(shè)備的使用壽命，創(chuàng)造一個良好、舒適的生活環(huán)境，特制定本條例。

　　3.范圍

　　適用于**花園項目小組。

　　2.職責(zé)和權(quán)限

　　宿舍長：宿舍管理者及空調(diào)設(shè)備責(zé)任人。

　　4.方法與過程控制

　　4.1空調(diào)設(shè)備屬帶電設(shè)備，非專業(yè)人員或未經(jīng)允許，任何人不得隨便拆卸、調(diào)試空調(diào)設(shè)備；

　　4.2空調(diào)設(shè)備要定期進(jìn)行保養(yǎng)（清洗濾網(wǎng)、擦拭等），每月不得少于一次，保持空調(diào)設(shè)備清潔如新；

　　4.3宿舍長為空調(diào)設(shè)備責(zé)任人，宿舍長負(fù)責(zé)監(jiān)督空調(diào)設(shè)備的使用狀況。有權(quán)對不遵守條例者進(jìn)行批評警告，屢教不改者或情節(jié)嚴(yán)重者可按公司相關(guān)管理條例進(jìn)行處罰；

　　4.4空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)異常情況后，要及時報修，嚴(yán)禁私自拆卸；

　　4.5宿舍的空調(diào)設(shè)備統(tǒng)一調(diào)到自動狀態(tài)，最低溫度調(diào)至26攝氏度。不得隨意調(diào)試空調(diào)設(shè)備的設(shè)定，要做到人離機(jī)關(guān)。如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)無人，空調(diào)不關(guān)者，第一次警告，第二次處罰最后離開者20元，第三次以后每次處罰最后離開者50元；

　　4.6各宿舍的空調(diào)設(shè)備的使用時間具體規(guī)定如下：

　　4.6.1安全宿舍：由于工作性質(zhì)不同，使用時間為作息時間；

　　4.6.2 保潔宿舍使用時間為18：00-08：00；

　　4.6.3 節(jié)約能源，空調(diào)設(shè)備的開啟視天氣的情況作適當(dāng)?shù)臏囟日{(diào)整，空調(diào)設(shè)備開啟時,請關(guān)好門窗；

　　4.7請愛惜公共財產(chǎn)，妥善保護(hù)空調(diào)遙控器。

篇2：物業(yè)管理知識培訓(xùn)：中央空調(diào)管理知識

　　物業(yè)管理知識培訓(xùn)：中央空調(diào)管理知識

　　001制冷（暖）系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護(hù)管理的基礎(chǔ)是：熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。定期巡查、記錄設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。

　　002制冷（暖）系統(tǒng)機(jī)組運行時，應(yīng)注意：應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，如果不正常，應(yīng)及時調(diào)整．必要時可關(guān)機(jī)，以防止事故發(fā)生。

　　003檢查各風(fēng)機(jī)、水泵應(yīng)注意：定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運轉(zhuǎn)情況，有無雜音、振動、滲水情況．并定時加潤滑油及檢修。

　　004檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶應(yīng)注意：定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況．磨損太大時應(yīng)及時更換。

　　005巡查各管間應(yīng)注意：定期巡查各管間有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除保證水管暢通。

　　006檢查清理過濾器應(yīng)注意：定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。

　　007當(dāng)班空調(diào)工對空調(diào)系統(tǒng)運行負(fù)有：全部責(zé)任。

　　008空調(diào)工按照巡回檢查制度，應(yīng)監(jiān)視：定時對外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進(jìn)行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。

　　009空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修由：空調(diào)值班人員。

　　010空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中準(zhǔn)備工作包括：檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開啟；檢查冷水泵、冷卻泵進(jìn)出水閥是否全部開啟；檢查分水管上的閥．根據(jù)樓層的空調(diào)需要，決定是否開啟或關(guān)閉；檢查回水總管兩端的閥是否開啟；檢查系統(tǒng)里的水壓、以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)；檢查加熱器，油溫必須大于50℃．并檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；啟動手動油泵，運行時間不得少于一分鐘．并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。

　　011空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中機(jī)組啟動包括：觀看控制屏，要顯示：機(jī)組準(zhǔn)備啟動；啟用冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差，進(jìn)出冷凍機(jī)的冷凍壓差；若沒有問題，按鍵啟動機(jī)組（注意電流變化狀態(tài)），此時控制中心即置機(jī)組于運行狀態(tài)，注意顯示器上顯示信息，觀看機(jī)組是否有故障顯示。

　　012空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中機(jī)組運行包括：機(jī)組運行時．應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著；檢查油泵顯示情況；注意機(jī)組運轉(zhuǎn)電流是否正常風(fēng)葉是否打開，把風(fēng)葉開到自動控制檔；做好機(jī)組運行記錄（每小時將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來）。

　　013空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中關(guān)機(jī)程序包括：先停冷凍機(jī)組；再停冷凍水泵、冷卻水泵；切斷總電源。

　　014空調(diào)的定義是：空調(diào)是空氣調(diào)節(jié)的簡稱，指的是使室內(nèi)空氣溫度、相對濕度、空氣流動速度、壓力、潔凈度等參數(shù)保持在一定范圍內(nèi)的技術(shù)。

　　015空氣調(diào)節(jié)的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清潔度。

　　016舒適性空調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)是答：夏季：溫度在24-28℃，相對濕度40-65％，風(fēng)速不大于0.3m／s；冬季：溫度在18-22℃，相對濕度40-60％，風(fēng)速不大于0.2m／s。

　　017空調(diào)系統(tǒng)可以分為集中式空調(diào)系統(tǒng)、半集中式空調(diào)系統(tǒng)和分散式空調(diào)系統(tǒng)幾種形式。

　　018影響空調(diào)效果的主要因素有：室外氣溫、濕度的變化，太陽照射強(qiáng)度的變化，室內(nèi)使用散熱設(shè)備的負(fù)荷，室內(nèi)人員密度的影響等。

　　019空調(diào)的對象是室內(nèi)的空氣。

　　020空調(diào)是如何實現(xiàn)對空氣的調(diào)節(jié)的：主要是通過冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度，并通過過濾控制空氣的含塵量，通過加新風(fēng)控制空氣的清新度。

　　021空調(diào)的過程是：空調(diào)是通過向空間輸送并合理分配一定質(zhì)量（按需要處理）的空氣，與內(nèi)部環(huán)境的空氣之間進(jìn)行熱質(zhì)交換。然后排出等量的已經(jīng)完成調(diào)節(jié)作用的空氣來實現(xiàn)。這實質(zhì)上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過程。

　　022從制冷的角度來看，空氣的組成是：由于空氣中含有一定水分，并對人體舒適感有較大影響，故一般指的空氣都是濕空氣，包括于空氣和水蒸汽。

　　023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對濕度、絕對濕度來表示（一般采用相對濕度）。

　　024空調(diào)中出現(xiàn)冷凝水是因為：當(dāng)空氣受到冷處理或碰到冷的表面時，隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和，從而把多余的水蒸汽凝結(jié)成水析出來。

　　025實現(xiàn)制冷的兩種途徑一是利用天然冷源，二是利用人造冷源。空調(diào)用制冷一般采用人造冷源。

　　026制冷的辦法有多種，空調(diào)用制冷主要采用：液體氣化制冷法。

　　027空調(diào)用制冷要求達(dá)到的溫度一般為0℃以上。

　　028液體氣化制冷法的基本原理是：由于液體氣化過程要吸收熱量，而且液體壓力不同，其飽和溫度（沸點）也不同，壓力越低，飽和溫度越低。因此，只要創(chuàng)造一定的低壓力條件，就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。

　　029我們通常所說的“雪種”指的是：“雪種”就是制冷劑，指的就是利用其在不同壓力下氣化來制冷的液體。

　　030制冷主要包括壓縮、放熱、節(jié)流和吸熱四個主要熱力過程。

　　031制冷設(shè)備的“四大件”是壓縮機(jī)、冷凝器、膨脹閥和蒸發(fā)器。

　　032冷凝器對應(yīng)著的過程是放熱，蒸發(fā)器對應(yīng)著的過程是吸熱。

　　033冷凝器的冷卻方式有風(fēng)冷和水冷兩種。工作過程：風(fēng)冷是空氣直接吹過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量。水冷是由水流過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量，而水的熱量可以通過冷卻塔散發(fā)到空氣中去，這種水稱為冷卻水。

　　034蒸發(fā)器的冷卻方式有風(fēng)冷和水冷兩種。工作過程：風(fēng)冷是空氣直接吹過蒸發(fā)器表面，蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量，從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過蒸發(fā)器表面，蒸發(fā)器里面的制冷劑吸收了水的熱量，從而使到水溫降低，水再流到末端空氣處理設(shè)備吸收空氣的熱量，降低空氣的溫度，這種水稱為冷凍水。

　　035載冷劑是指一種中間物質(zhì)，它在蒸發(fā)器內(nèi)被冷卻降溫，然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。

　　036壓縮機(jī)按工作原理的不同，可分為兩類，即容積式制冷壓縮機(jī)和離心式制冷壓縮機(jī)。

　　037中央空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風(fēng)管、空調(diào)主機(jī)低溫部分設(shè)備設(shè)施是需要保溫的。

　　038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設(shè)備輸送冷凍水的管道。

　　039冷凍水管保溫的主要原因是：冷凍水管因為流動的水溫度低于周圍空氣溫度，如果管道表面直接接觸空氣，會在表面產(chǎn)生大量冷凝水，從而造成滴水等不良現(xiàn)象。

　　040冷凍水是由空調(diào)主機(jī)蒸發(fā)器出來之后經(jīng)管道流向末端空氣處理設(shè)備，吸收熱量之后經(jīng)管道流回空調(diào)主機(jī)蒸發(fā)器，在蒸發(fā)器里被冷卻溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。

　　041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。

　　042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。

　　043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調(diào)主機(jī)輸送冷卻水的管道。

　　044冷卻水從冷卻塔出來經(jīng)管道流向空調(diào)主機(jī)冷凝器，在冷凝器中吸收熱量之后經(jīng)管道流回冷卻塔，在冷卻塔中散發(fā)熱量，溫度降低后繼續(xù)循環(huán)流動。

　　045冷卻水進(jìn)水管的水流溫度是32℃。

　　046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。

　　047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設(shè)備冷卻空氣過程中所產(chǎn)生的冷凝水收集起來排至泄漏或污水溝處。

　　048因為冷凝水的溫度低于周圍空氣溫度，如果冷凝水管表面直接接觸空氣會產(chǎn)生冷凝水，造成滴水等不良現(xiàn)象。所以冷凝水管需要保溫。

　　049冷凝水的流動：冷凝水從末端空氣處理設(shè)備產(chǎn)生后，由集水盤經(jīng)冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。

　　050膨脹水箱的作用：一是給冷凍水系統(tǒng)補(bǔ)水：一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時能夠留有空間。

　　051膨脹水管的布置：膨脹水管從膨脹水箱引下來，直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。

　　052冷卻塔工作原理：冷卻水從主機(jī)回來后，由冷卻塔上部的布水器分散流進(jìn)冷卻塔的填料中，在冷卻塔上方有一個風(fēng)扇往上抽風(fēng)，這樣空氣從冷卻塔的百葉流進(jìn)，經(jīng)過填料，吸收冷卻水的熱量后散發(fā)到空氣中去。

　　053冷卻塔接有：冷卻水進(jìn)水管、出水管、溢流管、補(bǔ)水管、排污管、泄水管。

　　054在冬天或室外溫度較低的情況下，如果空調(diào)系統(tǒng)開啟，因為室外空氣溫度低于冷卻水溫度，冷卻水散發(fā)出來的水蒸氣接觸到室外空氣時凝縮成小水滴，從而出現(xiàn)白霧。

　　055末端空氣處理設(shè)備接有：有冷凍水進(jìn)水管、冷凍水回水管和冷凝水管。

　　056空調(diào)主機(jī)接有：有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進(jìn)水管、冷卻水回水管。

　　057空調(diào)機(jī)工作原理：由于風(fēng)機(jī)的作用，室內(nèi)空氣從回風(fēng)口流進(jìn)設(shè)備，經(jīng)過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過風(fēng)管經(jīng)各個送風(fēng)口分配入室內(nèi)。

　　058新風(fēng)機(jī)工作原理：由于風(fēng)機(jī)的作用，室外空氣流進(jìn)設(shè)備，經(jīng)過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過新風(fēng)管分配至各個地方，可以是直接送入室內(nèi)，也可以接在空調(diào)機(jī)送風(fēng)管上與送風(fēng)混合后進(jìn)入室內(nèi)。

　　059冷凍水是個密閉系統(tǒng)，在充水時會在管道中積存空氣，只有通過排氣閥才能排除。所以冷凍水系統(tǒng)要裝排氣閥。

　　060空調(diào)主機(jī)的保護(hù)措施有：高壓保護(hù)、低壓保護(hù)、冷凍水?dāng)嗨Ｗo(hù)、冷卻水?dāng)嗨Ｗo(hù)、過電流保護(hù)、過電壓保護(hù)、缺相保護(hù)、油壓保護(hù)。

　　061空調(diào)主機(jī)開機(jī)注意事項有：檢查電壓是否正常、水泵啟動后是否正常、水泵啟動后進(jìn)出水端兩側(cè)壓力是否正常、空調(diào)主機(jī)高低壓壓力表是否正常、空調(diào)主機(jī)油溫是否正常。

　　062空調(diào)系統(tǒng)的開機(jī)順序是：末端空氣處理設(shè)備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調(diào)主機(jī)。

　　063空調(diào)系統(tǒng)的關(guān)機(jī)順序是：空調(diào)主機(jī)→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設(shè)備。

　　064空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的控制方式是：空調(diào)系統(tǒng)的控制應(yīng)納入大廈的摟宇自控系統(tǒng)，由控制中心對設(shè)備進(jìn)行自動控制，按照預(yù)定的時間表，系統(tǒng)會定時按程序開啟主機(jī)、水泵、冷卻塔和末端設(shè)備。能夠根據(jù)負(fù)荷訣定開啟設(shè)備的數(shù)量和開度。

　　065空調(diào)機(jī)的自動控制：自控系統(tǒng)按預(yù)定時間表啟動空調(diào)機(jī)，并根據(jù)溫度探頭所測的室內(nèi)室外溫度，并與設(shè)定值進(jìn)行比較，決定水閥的開度以及新回風(fēng)的比例，在達(dá)到舒適要求同時盡量節(jié)能。

　　066新風(fēng)機(jī)的自動控制：自控系統(tǒng)按預(yù)定時間表啟動新風(fēng)機(jī)，并根據(jù)溫度探頭所測的送風(fēng)溫度，并與設(shè)定值進(jìn)行比較，決定水閥的開度。

　　067風(fēng)機(jī)盤管的控制方式是：自控系統(tǒng)對風(fēng)機(jī)盤管的控制采取電源控制，對于從同一個電井取電的風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行集體控制，按時間表送停電，同時風(fēng)機(jī)盤管帶有當(dāng)?shù)厝倏刂崎_關(guān)，用戶可以按需要自行調(diào)節(jié)送風(fēng)速度和送風(fēng)溫度，本身的控制系統(tǒng)會根據(jù)測出的溫度調(diào)節(jié)水閥開度。

　　068在空調(diào)的冷凍水系統(tǒng)中，在集水器和分水器或是冷凍水進(jìn)出水總管之間要設(shè)有旁通管：因為在末端設(shè)備由于溫度調(diào)節(jié)而關(guān)閉部分水閥時，會造成冷凍水出水管的壓力升高，這時可以通過旁通管達(dá)到進(jìn)出水管壓力平衡。

　　069旁通管是如何作用：在旁通管上裝有壓差控制水流開關(guān)，當(dāng)進(jìn)出水管的壓差超過設(shè)定值時，水閥就會打開，部分出水管的水就會不經(jīng)過末端設(shè)備而直接流向回水管。直到壓力平衡，閥門關(guān)閉。

　　070出風(fēng)口為什么會滴水：這是因為末端空氣處理設(shè)備的出風(fēng)溫度較低，使得出風(fēng)口溫度低于室內(nèi)空氣的露點溫度，因而在風(fēng)口會結(jié)露，產(chǎn)生凝結(jié)水往下滴。

　　071空調(diào)設(shè)備出現(xiàn)滴水或漏水的原因是：原來運行正常的設(shè)備出現(xiàn)滴水，可能是因為設(shè)備的冷凝水管出現(xiàn)堵塞，冷凝水排不出，當(dāng)設(shè)備的冷凝水盤滿了之后，水就會往外流，往下滴。這種情況出現(xiàn)時必須對冷凝水管進(jìn)行疏通，使之恢復(fù)正常。

　　072水管出現(xiàn)滴水的原因是：水管出現(xiàn)滴水，如果不是接頭松動密封不好導(dǎo)致管中的水流出，就是因為水管的保溫不好或者沒有保溫，導(dǎo)致水管表面產(chǎn)生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。

　　073冷凍水從空調(diào)主機(jī)到末端設(shè)備要經(jīng)過三層閥門，第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門，第二是水平于管與豎向于管之間的閥門，第三是末端設(shè)備與水平平管之間的閥門。

　　074當(dāng)空調(diào)冷凍水系統(tǒng)出現(xiàn)漏水時應(yīng)采取的措施：首先應(yīng)確認(rèn)是在什么位置漏水，關(guān)閉漏水位置之前的閥門，并對漏水處進(jìn)行修補(bǔ)，如果是必須進(jìn)行焊接或更換閥門，這時要把管道的水放干，為了節(jié)省水量，在操作之前應(yīng)做仔細(xì)全面的實施方案，爭取不影響其它管系的水量。

　　075當(dāng)末端設(shè)備由于冷凝水管堵塞滴水時應(yīng)采取的措施：應(yīng)先把滴水的末端設(shè)備的進(jìn)出水閥門關(guān)閉，從而阻止冷凝水的產(chǎn)生，然后對管道進(jìn)行疏通。

　　076冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過低的原因是：因為冷凍水管或冷卻水管的閥門沒開或開度不足，或是系統(tǒng)中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足，應(yīng)馬上打開，防止水壓過高造成閥門接口漏水甚至破裂，如果是水量不足則影響不大。

　　077冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過高的原因是：因為冷凍或冷卻水管的閥門開度超過要求，導(dǎo)致水流量過大，這種情況會導(dǎo)致水泵過熱，應(yīng)采取措施加減閥門開度來降低電流到正常范圍。

　　078出風(fēng)口沒有出風(fēng)或是風(fēng)量減少的原因是：因為末端設(shè)備的風(fēng)機(jī)馬達(dá)出現(xiàn)故障或是皮帶松動甚至斷了，或是因為未端設(shè)備的回風(fēng)不好，如回風(fēng)閥關(guān)閉或是回風(fēng)過濾網(wǎng)臟堵，必須打開風(fēng)閥或清洗過濾網(wǎng)。

　　079原來正常的房間或區(qū)域出現(xiàn)不冷的原因是：1）可能是室外溫度或室內(nèi)負(fù)荷較大地偏離了設(shè)計值，從而出現(xiàn)冷量不夠；2）可能是因為電動比例調(diào)節(jié)閥由于執(zhí)行器出現(xiàn)故障打不開或是由于自控系統(tǒng)設(shè)置溫度過高導(dǎo)致執(zhí)行器沒有打開；3）如果是在系統(tǒng)維修放過水之后出現(xiàn)這種情況，則應(yīng)該是管道中由于有了空氣，導(dǎo)致水量不足或水流不通，也可能是維修時關(guān)閉的閥門沒有打開：4）如果是設(shè)備在運行了較長時間后逐漸顯得不如原來冷，則是因為表冷器表面積垢過多導(dǎo)致?lián)Q熱效率大幅下降。

　　080空調(diào)水系統(tǒng)必須進(jìn)行水處理：這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性，以及硬度和污濁度，保證不對水管造成過大腐蝕或出現(xiàn)結(jié)垢。

　　081空調(diào)主機(jī)要保持連續(xù)通電，停電不能超過3小時。保持連續(xù)通電是為了給主機(jī)油箱持續(xù)加熱，如果停電超過3小時會導(dǎo)致潤滑油凝結(jié)，堵塞油管，油質(zhì)變差。

　　082空調(diào)主機(jī)運行中突然停電了，工作人員應(yīng)馬上到現(xiàn)場等候電力恢復(fù)。在恢復(fù)供電后應(yīng)采取的措施：主機(jī)會自動重新進(jìn)行檢測啟動，這時應(yīng)先停機(jī)，確認(rèn)電力供應(yīng)正常后，開啟電動閥門，啟動水泵及冷卻塔，然后再開機(jī)。

　　083末端空氣處理設(shè)備必須定期清洗回風(fēng)過濾網(wǎng)：因為在經(jīng)過一段時間運行之后，過濾網(wǎng)會積滿灰塵，導(dǎo)致回風(fēng)口不能回風(fēng)，空調(diào)區(qū)域風(fēng)壓過高，出風(fēng)出不了，因此必須定期進(jìn)行清洗。

　　084空調(diào)主機(jī)運行大約是五年至八年需進(jìn)行一次大修。

　　085空調(diào)主機(jī)在室外氣溫較低情況下不能開啟：這是因為冷卻水溫度過低，導(dǎo)致蒸發(fā)溫度過低保護(hù)起作用，主機(jī)會自動停機(jī)。

　　086防排煙系統(tǒng)包括防煙和排煙兩大系統(tǒng)。

　　087高層建筑的排煙方式有：機(jī)械排煙和可開啟外窗的自然排煙。

　　088高層建筑的防煙方式有：正壓送風(fēng)和可開啟外窗的自然防煙。

　　089排煙風(fēng)機(jī)在溫度280℃時最少應(yīng)保證連續(xù)運轉(zhuǎn)30分鐘。

　　090排煙口的風(fēng)速規(guī)定：不宜大于10m/s。

　　091正壓送風(fēng)口的風(fēng)速規(guī)定：不宜大于7m/s。

　　092通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)管道等應(yīng)采用不燃材料制作.

　　093防煙分區(qū)內(nèi)的排煙口距最遠(yuǎn)點的水平距離規(guī)定不超過30米。

篇3：談商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作經(jīng)驗

　　談商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作經(jīng)驗

　　商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣告及SHOPPING MALL等，由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全，每年公共設(shè)施能源費的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實際管理中遇到的各類問題，是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可或缺的重要環(huán)節(jié)，特別是對多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，尤為突出。

　　筆者根據(jù)對江蘇省首家SHOPPING MALL--揚州時代廣場四年多的管理實踐，對中央空調(diào)運行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調(diào)運行費用

　　中央空調(diào)系統(tǒng)，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運行成本進(jìn)行估算時，應(yīng)主要考慮以上因素:

　　1、用電成本(P1、K1、P2)

　　主機(jī)(P1、K1)

　　根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進(jìn)行計算，然后按一年12個月進(jìn)行平均，得出每個月的平均電費P1。

　　在實際操作過程中，由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運行，故根據(jù)具體情況，在計算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)K1，K1≈0.6~0.9。

　　輔機(jī)(P2)

　　此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類風(fēng)機(jī)盤管等。可根據(jù)實際不同的類型、數(shù)量和功率，進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同，在制冷和供暖時，輔機(jī)的數(shù)量和類型亦有所不同。

　　2、用水成本(P3)

　　中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。

　　3、用汽成本(P4)

　　對于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組，除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據(jù)每臺主機(jī)每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調(diào)運行的天數(shù)等，計算出每月的平均蒸汽費用。

　　4、管道損耗(K2)

　　冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗，以管道損耗系數(shù)K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、預(yù)溫?fù)p耗(K3)

　　因管道內(nèi)外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內(nèi)要經(jīng)過一段時間的預(yù)熱或預(yù)冷后，才能達(dá)到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季預(yù)溫時間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預(yù)溫時間較夏季短。

　　6、變損線損(K4)

　　廣場內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān)，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調(diào)系統(tǒng)，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數(shù)K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價差異(K5、K6)

　　在估算上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電比照明用電通常約低15%左右，故應(yīng)根據(jù)各地實際電價對之進(jìn)行計算。

　　另外，白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同，在計算中，應(yīng)根據(jù)用電的不同時間段加以區(qū)分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū)，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調(diào)運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業(yè)主收取費用較為合適。

　　9、成本匯總(P)

　　以P表示空調(diào)運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運行成本可表示如下:

　　P=K2K3K4(K5+K6)•；(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)

　　二、季節(jié)和溫度變化的影響

　　在長江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況進(jìn)行修正)，夏季空調(diào)供應(yīng)時間平均為五個多月，冬季約四個多月，根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統(tǒng)計資料，如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價格定為單位1，則全年不同月份，不同季節(jié)空調(diào)所耗費用的不同比例詳見圖1。

　　由圖1可見，中央空調(diào)的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調(diào)系統(tǒng)的運行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調(diào)費

　　對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)，無須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費用，但對于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言，計算公攤空調(diào)費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設(shè)有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比，故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例，并由此初步確定公攤空調(diào)費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調(diào)費用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質(zhì)的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數(shù)K表示:K≈0.75~0.95。

　　2、計算步驟

　　①首先依據(jù)施工竣工圖，并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實際容積進(jìn)行修正，作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎(chǔ)。

　　②把修正過的實際數(shù)據(jù)填入表1中。

　　③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費估算

　　a、業(yè)主自用空調(diào)費用成本A(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔∑V/(∑V+K•；∑G)〕 (2)

　　b、物業(yè)公攤空調(diào)費用成本B(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)

　　④使用實例

　　時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營，根據(jù)行業(yè)特點，開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施，故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝，室內(nèi)空調(diào)費用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對于公攤空調(diào)費用問題，業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交，但要求管理公司作出合理的收費依據(jù)，在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后，業(yè)主愉快接受了該項費用。

　　四、延時空調(diào)費

　　延時空調(diào)費指在正常的營業(yè)時間之外，按部分業(yè)主或使用人的要求，另外開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費用。

　　延時空調(diào)費在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，使用較為頻繁，如揚州時代廣場因業(yè)態(tài)多，經(jīng)營主題不同，在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。

　　延時空調(diào)費的計算，除根據(jù)實際開機(jī)時間的長短，按第一部分所述內(nèi)容逐一計算空調(diào)成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和，計算延時空調(diào)費成本，由申請供應(yīng)延時空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨開機(jī)成本較高，如果業(yè)主較少或使用面積不大，則費用相對較高。

　　五、小結(jié)

　　根據(jù)四年多的工作實踐，對商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個問題，小結(jié)如下:

　　1、對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言，計算中央空調(diào)的運行成本和收費標(biāo)準(zhǔn)，是一項重要的基礎(chǔ)性工作，由于商業(yè)物業(yè)面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或?qū)κ召M標(biāo)準(zhǔn)制定有誤，則對整個財務(wù)收支平衡會帶來顛覆性的嚴(yán)重后果，故應(yīng)引起各級管理人員高度重視。

　　2、對于多產(chǎn)權(quán)，多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，由于業(yè)主眾多，各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大，且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費用，是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

　　3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中，延時空調(diào)費的出現(xiàn)是一種常見的情況，由于前期建設(shè)和后期招商的變化，以及不同業(yè)態(tài)對中央空調(diào)的需求不同，導(dǎo)致空調(diào)運行成本增加，也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計并定位引進(jìn)商家，或是在商家入駐后，根據(jù)具體情況對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計，應(yīng)盡量避免長期延時使用空調(diào)。

　　4、中央空調(diào)費的支出，在一年中起伏較大，夏季達(dá)到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應(yīng)按月均價收費，年終決算。

　　顧客是業(yè)主的上帝，公共部位的空調(diào)是供顧客享用，其成本則由業(yè)主共攤，此點業(yè)主已達(dá)成共識。公攤空調(diào)的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調(diào)費的過程中，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)和不同商家的實際情況和具體問題，分別進(jìn)行核算。

　　同時，在商業(yè)物業(yè)內(nèi)，由于中央空調(diào)在使用過程中，存有多種損耗，因此個別商家如在室內(nèi)安裝空調(diào)計量儀，并根據(jù)表計數(shù)量單獨繳納空調(diào)使用費是不合適的，整個廣場應(yīng)統(tǒng)一計算，按比例共攤，否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。