地產(chǎn)公司《經(jīng)濟合同審批表A、小額/緊急采購審批表》試用規(guī)定
為簡化經(jīng)濟合同的審批流程，公司制定了《經(jīng)濟合同審批表A》及《小額/緊急采購審批表》。現(xiàn)將有關(guān)表格試用規(guī)定通知如下：
1、適用范圍
a）市場營銷系統(tǒng)、行政人事部
b）兩部門負責的全部經(jīng)濟合同和采購事項
2、試用日期：20**年4月30日起
3、《經(jīng)濟合同審批表A》中的"合同負責人"應是能獨立對外承擔責任的人，一般是主任或主任級以上的員工。"合同負責人"和"審批人"，均由公司簽發(fā)相應的《授權(quán)表》統(tǒng)一規(guī)定。
4、合同負責人對合同的合理性、合法性、完整性負責，并應保證該合同符合公司及本部門的各項管理流程。合同負責人應在合同送審前作出認真審核，在需要時可及時直接聯(lián)系公司法務專員。
人事行政部 ----------zz（分機8108）
市場部----------zz（分機8609）
----------zz（分機6806）
5、合同負責人在遇到較大額的對外合作合同、銀行信貸或抵押合同、長期高額的租賃合同及其他可能給公司帶來較大影響的合同（包括對公司商譽的影響）時，需通知公司法務專員提前參與合同的談判、協(xié)商過程中。
6、《經(jīng)濟合同審批表A》中的法務專員意見欄和法律顧問意見欄右欄中的幾種合同類型選擇項，由法務專員審核填寫。
7、各部門經(jīng)理應對本部門的"一次性小金額合同"作出書面規(guī)定，并抄送給法務部作指引。
8、部門法務專員在接到合同文本后，如有意見，會向合同負責人提出，如需要，可要求合同負責人安排直接與簽約對方溝通。
9、各部門如遇有以下采購：
a)緊急而無法于交付前簽定合同的采購：指一次性且金額在[30000元]以下，因急需有關(guān)產(chǎn)品或服務而無法于交付前完成議定和審批程序的采購。
b)小額零星采購：指金額在10000元以下的產(chǎn)品或服務，而在市場慣例下一般采取即時結(jié)清、無須簽訂書面合同的采購。
經(jīng)辦人必須事先與合同對方就辨購的主要條款作出明確，并填寫《小額/緊急采購審批表》，報合同負責人批準。未經(jīng)批準，經(jīng)辦人不得實施該采購。經(jīng)辦人對采購的數(shù)量、單價、金額應明確填寫。如可能經(jīng)辦人，應將填寫完畢的《小額/緊急采購審批表》第1頁（及協(xié)議的主要條款）以傳真等方式交給對方，由對方簽字或蓋章確認后再以傳真等方式遞回經(jīng)辦人；如根據(jù)采購性質(zhì)暫時無法明確金額或數(shù)量的，可以填寫約數(shù)。
10、小額/緊急采購事項的經(jīng)辦人，是經(jīng)部門經(jīng)理或?qū)徟耸跈?quán)負責議定及執(zhí)行合同/采購的員工，他應對采購條件的合情、合理、合法性向公司負責。
11、《小額/緊急采購審批表》及中的"審批人"，是經(jīng)公司授權(quán)的部門經(jīng)理或以上的員工，他由公司簽發(fā)相應的《授權(quán)表》統(tǒng)一規(guī)定，并應與《經(jīng)濟合同審批表A》中的"審批人"一致。
12、《經(jīng)濟合同審批表A》及《小額/緊急采購審批表》的申請與簽批采用"兩級制"，即《經(jīng)濟合同審批表A》中的"合同負責人"和"審批人"不能為同一人；而《小額/緊急采購審批表》中的"經(jīng)辦人"與"審批人"不能為同一人。例如：
a)部門經(jīng)理作為審批人，其合同審批權(quán)限在[10000元]內(nèi)，經(jīng)辦人則應是被委派執(zhí)行采購的員工。
b)市場總監(jiān)如作為10001元至30000元合同的審批人，則合同負責人須為公司授權(quán)的有效合同負責人，若合同負責人不是部門經(jīng)理，在送呈市場總監(jiān)批前，部門經(jīng)理仍需對本部門的經(jīng)濟合同作出審核。
13、經(jīng)辦人應在《小額/緊急采購審批表》獲簽批的當日或次日上午，將該表傳送到財務部和法務部（如適用）備案。有效備案的《小額/緊急采購審批表》將作為成功申請借支、報銷或補簽合同時的必要憑證。
15、部門法務專員應根據(jù)《小額/緊急采購審批表》的內(nèi)容對補簽合同進行審核，注意兩者在主要條款上是否保持一致。
16、經(jīng)辦人和合同負責人需有效跟進【經(jīng)濟合同審批表】及《小額/緊急采購審批表》審批后的事務，并對合同的執(zhí)行結(jié)果和合同條款的履行負責。
17、公司原則上不允許補簽合同， 故各部門在采購前應首先考慮按正常的合同審批程序處理。
18、有備用金管理制度的，應沿用原規(guī)定，不能采用《小額/緊急采購審批表》。
19、超過30，000元以上的緊急采購，必須預先取得部門總監(jiān)或副總以上的管理層
批準方可使用本《小額/緊急采購審批表》。
試用期間由法務部負責監(jiān)督，兩部門有任何意見請書面向法務部副經(jīng)理提出，于六月十五日前法務部副經(jīng)理將有關(guān)試用結(jié)果形成書面報告。
地區(qū)總監(jiān) zz
20**年4月30日
附：《經(jīng)濟合同審批表A》
《小額/緊急采購審批表》
《行政人事/市場部經(jīng)濟合同審批授權(quán)表》
篇2：武漢市前期物業(yè)服務合同(2014版示范文本)
武漢市前期物業(yè)服務合同(20**版示范文本)
關(guān)于印發(fā)《武漢市前期物業(yè)服務合同（示范文本）》的通知（武房發(fā)[20**]109號）
關(guān)于印發(fā)《武漢市前期物業(yè)服務合同(示范文本)》的通知
各區(qū)房管局、工商局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)：
為貫徹落實《武漢市物業(yè)管理條例》，切實規(guī)范前期物業(yè)服務活動，市住房保障和房屋管理局、市工商行政管理局聯(lián)合制定了《武漢市前期物業(yè)服務合同(示范文本)》，現(xiàn)印發(fā)施行。
武漢市住房保障和房屋管理局 武漢市工商行政管理局
20**年8月29日
武漢市前期物業(yè)服務合同及附件(示范文本)
編號：
武漢市前期物業(yè)服務合同（示范文本）
武漢市住房保障和房屋管理局
武漢市工商行政管理局
說明
1、本合同為前期物業(yè)服務合同示范文本。合同雙方當事人在簽約之前應當仔細閱讀本示范文本的內(nèi)容。
2、經(jīng)雙方當事人協(xié)商確定，可以對本示范文本的條款內(nèi)容（包括選擇內(nèi)容、填寫空格部位的內(nèi)容）進行選擇、修改、增補或刪減。
3、本示范文本所稱的甲方為物業(yè)建設單位，乙方為物業(yè)建設單位通過招投標的方式或者經(jīng)房管部門批準采用協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)。
4、物業(yè)服務收費方式分為包干制和酬金制，由雙方當事人協(xié)商選定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
5、住宅的物業(yè)服務標準分為四個等級（具體內(nèi)容見附件5），一級為最高等級，四級為最低等級，由雙方當事人協(xié)商選定；雙方當事人也可以根據(jù)物業(yè)項目特點和服務需求，約定更高的物業(yè)服務標準。
6、根據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》第十一條的相關(guān)規(guī)定，本合同為甲方與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同的組成部分。
7、根據(jù)《武漢市物業(yè)管理條例》第十二條的相關(guān)規(guī)定，房屋交付使用前（含當月）所發(fā)生的物業(yè)服務費用，由甲方承擔。房屋交付使用后發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主承擔。
8、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關(guān)資質(zhì)證明及簽約主體資格的證書、證明文件。
武漢市前期物業(yè)服務合同
甲方：（物業(yè)建設單位）----；
法定代表人：----；
住所地：----；
郵編：----。
乙方：（物業(yè)服務企業(yè)）----；
法定代表人：----；
住所地：----；
郵編：----；
資質(zhì)等級：----；
證書編號：----。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對---- （物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)服務事宜，訂立本合同。
第一章 物業(yè)基本情況
第一條 物業(yè)基本情況:
1、物業(yè)名稱-------- ；
物業(yè)類型-------- ；
坐落位置-------- ；
占地面積-------- ；
建筑面積-------- 。
2、物業(yè)管理區(qū)域四至：
東至-------- ；
南至-------- ；
西至-------- ；
北至-------- 。
（規(guī)劃平面圖見附件1，物業(yè)構(gòu)成明細見附件2）。
第二章 服務內(nèi)容與標準
第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)服務包括以下內(nèi)容：
1、綜合管理服務；
2、物業(yè)共用部位與共用設施設備管理服務；
3、公共秩序維護服務；
4、保潔服務；
5、綠化養(yǎng)護服務。
6、---- 。
（物業(yè)共用部位明細見附件3，物業(yè)共用設施設備明細見附件4）。
第三條 乙方提供的前期物業(yè)服務應達到約定的----級物業(yè)服務標準（前期物業(yè)服務標準見附件5）。
第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方接受業(yè)主委托的其他特約性服務，或者單個業(yè)主委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務的，服務內(nèi)容和費用由雙方另行商定。
第三章 服務費用
第五條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費選擇以下第種方式：
1、包干制
物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準如下：
多層住宅：----元/月.平方米；
高層住宅：----元/月.平方米；
別墅：----元/月.平方米；
辦公樓：----元/月.平方米；
商業(yè)物業(yè)：----元/月.平方米；
物業(yè)：----元/月.平方米。
依法將住宅變更為其他用途的，應根據(jù)變更后的物業(yè)性質(zhì)的收費標準交費。
物業(yè)服務費用主要用于以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9）法定稅費；
（10）---- 。
包干制服務費不含下列費用：
（1）物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（2）車輛停泊服務費。
乙方按照上述標準收取物業(yè)服務費用，并按本合同約定的服務內(nèi)容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制
物業(yè)服務資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，具體標準如下：
多層住宅：----元/月.平方米；
高層住宅：----元/月.平方米；
別墅：----元/月.平方米；
辦公樓：----元/月.平方米；
商業(yè)物業(yè)：----元/月.平方米；
物業(yè)：----元/月.平方米。
依法將住宅變更為其他用途的，應根據(jù)變更后的物業(yè)性質(zhì)的收費標準交費。
預收的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和乙方的酬金構(gòu)成。
物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（6）辦公費用；
（7）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（9）---- 。
乙方采取以下第種方式提取酬金：
（1）乙方按----（每月/每季/每年）----元的標準從預收的物業(yè)服務資金中提取。
（2）乙方----（每月/每季/每年）按應收的物業(yè)服務資金
%的比例提取。
物業(yè)服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔。
第六條 本合同約定期限起始之日的當月至出售房屋交付當月發(fā)生的物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由甲方承擔，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由業(yè)主承擔。
納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）由甲方全額交納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。
本條規(guī)定由甲方承擔的物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）按----（每月/每季/每年）交納給乙方，甲方應在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交納義務；由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔的物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）按----（每月/每季/每年）交納給乙方，業(yè)主或物業(yè)使用人應在（每月第日/每季的第月第日/每年月日）履行交納義務。
第七條 物業(yè)服務實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務資金年度預決算，并每年----次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。
對物業(yè)服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
1、專業(yè)機構(gòu)審計；
2、協(xié)商；
3、-------- 。
第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理
第八條 停車費收取分別采取以下方式：
1、停車場屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準提取車輛停泊服務費，剩余部分歸全體業(yè)主共有，用于補充專項維修資金或業(yè)主大會成立后決定的其他事項。
2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納停車費。乙方從停車費中按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準提取車輛停泊服務費，剩余部分歸甲方所有。
3、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置或甲方附贈的，車位使用人應按露天車位---- 元/個?月、車庫車位---- 元/個?月的標準向乙方交納車輛停泊服務費。
4、臨時停車的，收費標準及方式由乙方根據(jù)政策法規(guī)確定并向全體業(yè)主公示。
第九條 車輛停泊服務內(nèi)容如下：
1、停車場共用車位和共用部位的維護，要求正常使用；
2、停車場配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、標識、道閘等系統(tǒng)）的維護、管理，要求運行正常，維護及時；
3、停車場的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，要求干凈、整潔，及時清除積水、雜物等；
4、車輛出入的指引、疏導，要求車輛進出、停放有序，定時巡視檢查。
5、--------。
第十條 車輛停泊服務費主要用于以下開支：
1、停車場服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2、停車場共用車位和共用部位的維護費用（業(yè)主自有車位的維修養(yǎng)護費用由其自行承擔）；
3、停車場配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、標識、道閘等系統(tǒng)）的維護費用；
4、停車場的配套的設施、設備（包括照明、通排風、給排水、消防、道閘等系統(tǒng)）的運行能耗費用；
5、停車場的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費用；
6、法定稅費；
7、---- 。
第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬---- （全體業(yè)主/甲方）所有，會所總建筑面積 平方米，會所應首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的使用。會所出售或出租時，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主享有優(yōu)先購買或承租權(quán)。會所所有人委托乙方經(jīng)營管理會所的，其經(jīng)營管理、收費等事項由乙方與所有人另行約定。
第五章 物業(yè)的承接查驗
第十二條 本服務合同簽訂后，乙方應前期介入，對工程進展進行適時跟蹤。
甲方應當于----年 月 日（至少在物業(yè)交付前60日），通知乙方承接查驗物業(yè)，移交物業(yè)共用部位、共用設施設備和共用場地、物業(yè)服務用房及有關(guān)資料。乙方應當會同甲方對本合同附件3、附件4規(guī)定的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并簽訂物業(yè)承接驗收確認書，作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)服務方面承擔責任的依據(jù)。查驗中雙方確認的問題應做好書面記錄，甲方承諾在合理期限內(nèi)予以解決。甲方應當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等公共設施設備，不作為乙方現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。
第十三條 實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；
（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；
（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
（七）法律、法規(guī)和行政管理部門規(guī)定的其他條件。
第十四條 乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
2、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
4、業(yè)主清冊（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系地址和電話，房屋建筑面積、交付時間等）；
5、-------- 。
第十五條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。
如甲方委托乙方代為履行保修責任的，雙方應當另行訂立委托協(xié)議。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第十六條 業(yè)主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。
乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應給予必要配合并遵守履行。
第十七條 乙方發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人有違反物業(yè)管理法律法規(guī)、《臨時管理規(guī)約》和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度的行為時，應當予以勸阻；勸阻無效的，應當及時向有關(guān)主管部門報告。
第十八條 乙方應及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。
第十九條 因物業(yè)維修或者公共利益，甲方或乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應當提前告知對方和相關(guān)業(yè)主，并采取措施保障安全，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
挖掘本物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地按規(guī)定應報行政管理部門審批的，應當遵守其規(guī)定。
第二十條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修保證金等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
第二十一條 甲方應于----年 月 日向乙方無償提供符合法定要求的物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房屬全體業(yè)主共有，乙方在物業(yè)服務期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。
物業(yè)服務用房建筑面積平方米，其中：辦公用房----平方米，位于---- ；業(yè)主委員會議事活動用房---- 平方米，位于---- ；---- 用房----平方米，位于---- 。
第二十二條 住宅專項維修資金的使用按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七章 違約責任
第二十三條 甲方違反本合同的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內(nèi)容和標準的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。但業(yè)主或物業(yè)使用人不得以甲方違反合同約定為由拒絕或主張減免交納物業(yè)服務費。
業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同約定的服務內(nèi)容和標準的，乙方不承擔相應違約責任，造成乙方或其他業(yè)主、物業(yè)使用人損失的，違約人應承擔賠償責任。但業(yè)主或物業(yè)使用人不得以其他業(yè)主或物業(yè)使用人違反合同約定為由拒絕或主張減免交納物業(yè)服務費。
第二十四條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務達不到本合同約定，給甲方、業(yè)主造成損失的，應向甲方、業(yè)主賠償損失。
第二十五條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）的，每日按未交數(shù)額‰向乙方支付違約金。
第二十六條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就擅自提高部分有權(quán)拒絕交納；已經(jīng)收取的，乙方應雙倍返還擅自提高部分的物業(yè)服務費用。
第二十七條 甲方違反本合同的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。
第二十八條 以下情況乙方不承擔違約責任：
1、因不可抗力導致物業(yè)服務中斷的；
2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；
3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；
4、因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；
5、因甲方或業(yè)主、物業(yè)使用人未及時繳納供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用而導致服務中斷或受到影響的；
6、業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同約定、物業(yè)管理法律法規(guī)、《臨時管理規(guī)約》和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度的行為，雖經(jīng)乙方采取規(guī)勸、制止、向有關(guān)部門報告等措施后仍未解決，其行為對其他業(yè)主、物業(yè)使用人產(chǎn)生妨礙和影響的；
7、-------- 。
第八章 其他事項
第二十九條 本合同期限自----年 月 日起至----年 月 日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同自動終止。
第三十條 本合同期滿前----月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成協(xié)議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十一條 本合同期滿前發(fā)生下列情形且業(yè)主大會尚未成立的，甲方可以終止合同另行選聘物業(yè)服務企業(yè)：
1、乙方違約致使合同目的不能實現(xiàn)的；
2、乙方提出解除合同的；
3、乙方因解散、破產(chǎn)等原因無法履行合同的。
第三十二條 自本合同終止時起10日內(nèi)，乙方應將物業(yè)共用部位、共用設施設備和共用場地、物業(yè)服務用房及物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方或---- 代管。乙方不得以任何理由拒絕、拖延移交。
第三十三條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。
第三十四條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應承擔連帶責任。
第三十五條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第三十六條 本合同自雙方簽章之日起生效。本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議。
第三十七條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，雙方可選擇以下第種方式處理：
1、向----仲裁委員會申請仲裁；
2、向人民法院提起訴訟。
第三十八條 本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份。
甲方（簽章）---- 乙方（簽章）
法定代表人--------法定代表人
年月 日
附件：
1、規(guī)劃平面圖
2、物業(yè)構(gòu)成明細
3、物業(yè)共用部位明細
4、物業(yè)共用設施設備明細
5、前期物業(yè)服務標準
附件1：規(guī)劃平面圖
附件2：物業(yè)構(gòu)成明細
類型 幢數(shù) 套（單元）數(shù) 建筑面積（平方米）
高層住宅
多層住宅
別墅
商業(yè)用房
工業(yè)用房
辦公樓
車庫
會所
學校
幼兒園用房
合計
備注
附件3：物業(yè)共用部位明細
1、房屋承重結(jié)構(gòu)；
2、房屋主體結(jié)構(gòu)；
3、公共門廳；
4、公共走廊；
5、公共樓梯間；
6、內(nèi)天井;
7、戶外墻面；
8、屋面；
9、傳達室；
10、----；
11、----。
附件4：
物業(yè)共用設施設備明細
1、綠地----平方米；
2、道路----平方米；
3、化糞池----個；
4、污水井----個；
5、雨水井----個；
6、垃圾中轉(zhuǎn)站----個；
7、水泵----個；
8、水箱----個；
9、電梯----部；
10、信報箱----個；
11、消防設施----；
12、公共照明設施----；
13、監(jiān)控設施----；
14、避雷設施----；
15、共用天線----；
16、機動車庫----個----平方米；
17、露天停車場----個----平方米；
18、非機動車庫----個----平方米；
19、共用設施設備用房----平方米；
20、物業(yè)服務用房----平方米；
21、----；
22、----。
附件5：前期物業(yè)服務標準
一、綜合管理服務
服務級別 序號 服務內(nèi)容 服務標準
四個級別均適用----基本要求
（1）簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同。
（2）財務管理規(guī)范，賬目清晰。
（3）有完善的員工崗位職責與考核制度、報修服務與投訴處理制度、業(yè)主（用戶）資料保密制度、服務質(zhì)量管理制度。
（4）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案（包括業(yè)主資料、房屋、設備等檔案）。
（5）物業(yè)項目經(jīng)理持證上崗，電工、消防、特種設備管理等崗位作業(yè)人員持證上崗，員工統(tǒng)一著裝、掛牌上崗。
（6）公示企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，主要服務人員姓名、崗位和照片，服務內(nèi)容和服務標準，收費項目和收費標準，報修和投訴監(jiān)督電話。
（7）對違反房屋安全、治安、消防、城管、環(huán)保、特種設備管理等規(guī)定的行為，應及時勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。
（8）有公告宣傳欄，宣傳內(nèi)容包括物業(yè)管理政策法規(guī)，消防、治安、房屋安全等內(nèi)容。
一級
1 辦公條件 設置物業(yè)服務中心，有專門的業(yè)主或使用人接待場所。
2 接待時間
（1）每天不少于10小時業(yè)務接待，其他時間設置值班人員。
（2）提供24小時客服電話服務。
3 投訴處理 對意見、建議在24小時內(nèi)答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率90%以上。
4 客服人員 配客服專員，每人服務戶數(shù)應不高于300戶。
5 客戶服務
（1）每季度公示物業(yè)服務合同履行情況。
（2）重要物業(yè)服務事項應在主要出入口、各樓棟單元內(nèi)公示，履行告知義務。
（3）有寵物管理制度，設置寵物管理標識。
6 信息化管理 應用計算機、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代科技手段搭建信息化管理平臺。
7 質(zhì)量檢查 每月組織1次項目服務質(zhì)量檢查，每年組織1次業(yè)主參觀設施設備機房。
8 服務滿意率
（1）開展業(yè)主訪問，每年訪問率不低于80%。
（2）業(yè)主滿意度調(diào)查每年不少于2次，滿意率80%以上，結(jié)果公示。
9 文化建設 宣傳欄內(nèi)容每年更新不少于4次。
10 人員培訓 建立培訓體系，管理、服務人員每年不少于48小時培訓。
二級
1 辦公條件 設置物業(yè)服務中心，有接待前臺。
2 接待時間
（1）每天不少于8小時業(yè)務接待，其他時間設置值班人員。
（2）提供24小時客服電話服務。
3 投訴處理 對意見、建議在2個工作日內(nèi)答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率80%以上。
4 客服人員 配客服專員，每人服務戶數(shù)應不高于500戶。
5 客戶服務
（1）每半年公示物業(yè)服務合同履行情況。
（2）重要物業(yè)服務事項應在主要出入口、各樓棟單元內(nèi)公示，履行告知義務。
（3）有寵物管理制度。
6 信息化管理 應用計算機、互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代科技手段搭建信息化管理平臺。
7 質(zhì)量檢查 每季組織1次項目服務質(zhì)量檢查。
8 服務滿意率
（1）開展業(yè)主訪問，每年訪問率不低于50%。
（2）業(yè)主滿意度調(diào)查每年不少于1次，滿意率70%以上。
9 文化建設 宣傳欄內(nèi)容每年更新不少于3次。
10 人員培訓 建立培訓體系，管理、服務人員每年不少于30小時培訓。
三級
1 辦公條件 設置物業(yè)服務中心。
2 接待時間 每天不少于8小時業(yè)務接待。
3 投訴處理 對意見、建議在3個工作日內(nèi)答復，對求助、投訴及時處理，有效投訴回訪率60%以上。
4 客服人員 配客服人員。
5 客戶服務
（1）每年初公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況。
（2）重要物業(yè)服務事項應在主要出入口公示，履行告知義務。
6 質(zhì)量檢查 每年組織1次項目服務質(zhì)量檢查。
7 服務滿意率 業(yè)主滿意度調(diào)查每年不少于1次，滿意率65%以上。
8 文化建設 宣傳欄內(nèi)容每年更新不少于2次。
9 人員培訓 管理、服務人員每年不少于12小時培訓。
四級
1 辦公條件 有固定的辦公場所。
2 接待時間 周一至周五8小時業(yè)務接待。
3 投訴處理 對意見、建議在5個工作日內(nèi)答復，對求助、投訴及時處理。
4 客服人員 配客服人員。
5 服務滿意率 業(yè)主滿意度調(diào)查每年不少于1次，滿意率60%以上。
6 文化建設 宣傳欄內(nèi)容每年更新不少于1次。
7 人員培訓 管理、服務人員每年不少于8小時培訓。
二、物業(yè)共用部位與共用設施設備管理服務
服務級別 序號 服務內(nèi)容 服務標準
四個級別均適用----基本要求
（1）建立物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理、巡查、維修保養(yǎng)、定期安全檢查制度。
（2）建立各類共用設施設備的運行檔案，記錄齊全，運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔；對設備故障及重大或突發(fā)性事件有應急預案和現(xiàn)場處理記錄；雷電、強降水、大風等極端天氣前后有檢查防范措施。
（3）水、電、電梯、監(jiān)控等設備運行人員技能熟練，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
（4）小區(qū)內(nèi)危險部位設置警示標識或防范設施。
（5）共用設施設備配有專人管理；有國家規(guī)范的，應達到規(guī)定的保養(yǎng)標準；設備用房整潔，各類設施設備的標志清晰明確、規(guī)范齊全。
（6）小區(qū)道路、場地保持基本平整，不積水；窖井不漫溢，保證排水管道通暢。
（7）每年巡視1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件可見部分，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應提示相關(guān)業(yè)主申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。
（8）建立裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)對裝修方案進行審核、備案，告知裝飾裝修的禁止行為和注意事項，簽署裝修服務協(xié)議，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。
一級
1 房屋本體及共用部位
（1）每半年檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
（2）每半月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。
（3）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等。
（4）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。
（5）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發(fā)現(xiàn)異常時及時處理。
2 建筑附屬構(gòu)筑物
（1）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，3日內(nèi)完成維修。
（2）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時處理。
（3）水景使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施，確保功能完好，無安全隱患。
3 裝修管理
（1）每天不少于1次巡查施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會及有關(guān)主管部門。
（2）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在3日內(nèi)清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。
4 標識與安全警示
（1）主要出入口或指定區(qū)域設置小區(qū)平面圖，小區(qū)內(nèi)主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。
（2）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識及隔阻設施，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每周檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。
5 公共照明設備管理
（1）樓內(nèi)照明：每日巡視1次，一般故障8小時內(nèi)修復；復雜故障1日內(nèi)修復。
（2）樓外照明：每周巡視3次，一般故障12小時內(nèi)修復；復雜故障3日內(nèi)修復；每半月調(diào)整1次時間控制器。
（3）應急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場組織維修。
（4）樓內(nèi)外照明完好率應不低于95%。
6 供水、供電設備管理
（1）各設備系統(tǒng)每日檢查1次，每月保養(yǎng)1次，設備房每周清潔1次。
（2）供電、供水設備運行完好率99%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業(yè)服務企業(yè)管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過2次。
（3）接停電、停水通知后，1小時內(nèi)通知業(yè)主。
（4）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時處理。
7 消防設備管理
（1）每月檢查1次滅火器、室內(nèi)外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。
（2）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統(tǒng)的，每年應當委托具備相應資質(zhì)的檢測、維修機構(gòu)對自動消防系統(tǒng)進行1次以上檢測和維修。
（3）每日對消防主機、聯(lián)動柜進行1次檢查，系統(tǒng)誤報率不高于1%。
8 安防設備
（1）安防系統(tǒng)每月進行1次檢修保養(yǎng)，運行良好，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，有相關(guān)預案措施彌補。全年運行完好率不低于95%。
（2）周界紅外對射、門禁系統(tǒng)每日抽查功能有效性，每日抽檢率不低于15%。
9 電梯管理
（1）電梯應按規(guī)定進行注冊登記，由具有相應資質(zhì)的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查。
（2）每年至少進行2次救援演練，電梯發(fā)生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場實施救援。
（3）配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業(yè)救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。
10 排水系統(tǒng)管理
（1）公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月檢查2次，并視檢查情況及時清掏。
（2）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
11 業(yè)主報修 24小時受理業(yè)主或使用人報修，夜間有專人值守，處理緊急報修，水電等急修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2小時內(nèi)處理。維修回訪率90%以上。
二級
1 房屋本體及共用部位
（1）每半年檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。
（2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。
（3）每季度檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等。
（4）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。
（5）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發(fā)現(xiàn)異常時及時處理。
2 建筑附屬構(gòu)筑物
（1）每2個月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每2個月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，5日內(nèi)完成維修。
（2）每2個月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時處理。
（3）水景使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，確保功能完好，無安全隱患。
3 裝修管理
（1）每2天不少于1次巡查施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會及有關(guān)主管部門。
（2）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在5日內(nèi)清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。
4 標識與安全警示
（1）主要出入口或指定區(qū)域設置小區(qū)平面圖，小區(qū)內(nèi)主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。
（2）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識及隔阻設施，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查2次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。
5 公共照明設備管理
（1）樓內(nèi)照明：每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復；復雜故障3日內(nèi)修復。
（2）樓外照明：每周巡視2次，一般故障12小時內(nèi)修復；復雜故障5日內(nèi)修復；每半月調(diào)整1次時間控制器。
（3）應急照明：每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場組織維修。
（4）樓內(nèi)外照明完好率應不低于90%。
6 供水、供電設備管理
（1）各設備系統(tǒng)每日檢查1次，每月保養(yǎng)1次，設備房每周清潔1次。
（2）供電、供水設備運行完好率98%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業(yè)服務企業(yè)管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過3次。
（3）接停電、停水通知后，1小時內(nèi)通知業(yè)主。
（4）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時處理。
7 消防設備管理
（1）每月檢查1次滅火器、室內(nèi)外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。
（2）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統(tǒng)的，每年應當委托具備相應資質(zhì)的檢測、維修機構(gòu)對自動消防系統(tǒng)進行1次以上檢測和維修。
（3）每周對消防主機、聯(lián)動柜進行2次檢查，系統(tǒng)誤報率不高于2%。
8 安防設備
（1）安防系統(tǒng)每月進行1次檢修保養(yǎng)，運行良好，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，有相關(guān)預案措施彌補。全年運行完好率不低于90%。
（2）周界紅外對射、門禁系統(tǒng)每日抽查功能有效性，每日抽檢率不低于10%。
9 電梯管理
（1）電梯應按規(guī)定進行注冊登記，由具有相應資質(zhì)的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查。
（2）每年至少進行1次救援演練，電梯發(fā)生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場實施救援。
（3）配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業(yè)救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。
10 排水系統(tǒng)管理
（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏。
（2）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
11 業(yè)主報修 24小時受理業(yè)主或使用人報修，夜間有人員值守，處理緊急報修，水電等急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理8小時內(nèi)處理。維修回訪率80%以上。
三級
1 房屋本體及共用部位
（1）每年檢查1次外墻。
（2）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。
（3）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發(fā)現(xiàn)異常時及時處理。
2 建筑附屬構(gòu)筑物
（1）每季度巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每季度巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應及時維修，一般情況下，1周內(nèi)完成維修。
（2）每季度巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時處理。
3 裝修管理
（1）每周不少于2次巡查施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會及有關(guān)主管部門。
（2）委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，在1周內(nèi)清運；自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞角暹\。
4 標識與安全警示
（1）小區(qū)內(nèi)主要路口設有路標，房屋組團、棟、單元（門）、戶門標識明顯。
（2）對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識或維護設施，每月檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。
5 公共照明設備管理
（1）樓內(nèi)照明：每周巡視2 次，一般故障24小時內(nèi)修復；復雜故障5日內(nèi)修復。
（2）樓外照明：每周巡視1 次，一般故障1日內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi)修復；每月調(diào)整1次時間控制器。
（3）應急照明：每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，30分鐘內(nèi)組織維修。
（4）樓內(nèi)外照明完好率應不低于85%。
6 供水、供電設備管理
（1）各設備系統(tǒng)每周檢查2次，每月保養(yǎng)1次，設備房每2周清潔1次。
（2）供電、供水設備運行完好率98%以上，每10萬平方米每年超出一個單元范圍的故障（因物業(yè)服務企業(yè)管理責任導致的設備設施故障）停水、停電不超過5次。
（3）接停電、停水通知后，2小時內(nèi)通知業(yè)主。
（4）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時處理。
7 消防設備管理
（1）每月檢查1次滅火器、室內(nèi)外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。
（2）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統(tǒng)的，每年應當委托具備相應資質(zhì)的檢測、維修機構(gòu)對自動消防系統(tǒng)進行1次以上檢測和維修。
（3）每周對消防主機、聯(lián)動柜進行1次檢查，系統(tǒng)誤報率不高于3%。
8 安防設備
安防系統(tǒng)每月進行1次檢修保養(yǎng)，運行正常，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，有相關(guān)預案措施彌補。全年運行完好率不低于85%。
9 電梯管理
（1）電梯應按規(guī)定進行注冊登記，由具有相應資質(zhì)的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查。
（2）每年至少進行1次救援演練，電梯發(fā)生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場實施救援。
（3）配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業(yè)救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。
10 排水系統(tǒng)管理
（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏。
（2）化糞池每年清掏不少于1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
11 業(yè)主報修 24小時受理業(yè)主或使用人報修，緊急報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理1日內(nèi)處理。維修回訪率50%以上。
四級
1 房屋本體及共用部位
（1）每年汛前和強降雨后檢查屋面漏水和雨落管等。
（2）每年對房屋防雷裝置進行1次檢測，發(fā)現(xiàn)異常時及時處理。
2 建筑附屬構(gòu)筑物
（1）每半年巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、管井、溝渠等。每月檢查1 次雨、污水管井等。每半年巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。發(fā)現(xiàn)損壞、堵塞等情況，應及時維修。
（2）每半年巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等，發(fā)現(xiàn)損壞或安全隱患及時處理。
3 裝修管理
有專人巡查施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會及有關(guān)主管部門。
4 標識與安全警示
對道路交通及危險部位設置安全防范警示標識或維護設施，每月檢查1次上述標識設施，保證清晰完整，設施運行正常。
5 公共照明設備管理
（1）樓內(nèi)照明：每半月巡視1 次，一般故障24小時內(nèi)修復；復雜故障1 周內(nèi)修復。
（2）樓外照明：每周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復；復雜故障半月內(nèi)修復。
（3）樓內(nèi)外照明完好率應不低于80%。
6 供水、供電設備管理
（1）各設備系統(tǒng)每周檢查1次，每月保養(yǎng)1次，設備房每月清潔1次。
（2）供電、供水設備運行完好率97%以上。
（3）接停電、停水通知后，2小時內(nèi)通知業(yè)主。
（4）每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒，水質(zhì)符合GB 5749的要求。每日巡檢1次供水設施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時處理。
7 消防設備管理
（1）每月檢查1次滅火器、室內(nèi)外消火栓、防火門，保障完好；消防泵每月啟動試運行不少于1次。
（2）每年對消防設施至少進行1次全面檢測，保障完好有效；設置有火災自動報警、自動滅火等自動消防系統(tǒng)的，每年應當委托具備相應資質(zhì)的檢測、維修機構(gòu)對自動消防系統(tǒng)進行1次以上檢測和維修。
（3）每月對消防主機、聯(lián)動柜進行1次檢查，系統(tǒng)誤報率不高于5%。
8 安防設備
安防系統(tǒng)每月進行1次檢修保養(yǎng)，運行基本正常，安防系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，有相關(guān)預案措施彌補。
9 電梯管理
（1）電梯應按規(guī)定進行注冊登記，由具有相應資質(zhì)的電梯維保單位進行維保，定期檢驗，張貼使用標志，至少每15日進行1次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查。
（2）每年至少進行1次救援演練，電梯發(fā)生困人時，及時采取措施，安撫乘客，并組織實施救援，通知電梯維保單位30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場實施救援。
（3）配備至少1名取得特種設備作業(yè)人員資格證的電梯安全管理人員，定期巡查電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)涉及電梯安全的故障，應立即停止使用，并通知電梯維保單位及時修復；配置必要的專業(yè)救援和對講工具，保證電梯緊急救援通訊設備24小時暢通應答。
10 排水系統(tǒng)管理
（1）公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏。
（2）化糞池每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
11 業(yè)主報修
周一至周五受理業(yè)主報修，緊急報修1小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理2日內(nèi)處理。
三、公共秩序維護
服務級別 序號 服務內(nèi)容 服務標準
四個級別均適用----基本要求
（1）小區(qū)基本實現(xiàn)封閉式管理，配有專職的公共秩序維護員，24小時值班。
（2）建立公共秩序維護員管理規(guī)定、站崗值勤標準、巡邏值勤標準、交接班標準和要求、公共秩序維護員培訓制度、人員和大宗物品進出登記制度等規(guī)章制度。
（3）制定火警、盜警、地震、臺風、爆炸、人員急救、燃氣泄漏、觸電、人員高墜、高空擲（墜）物傷人及其他不可預見緊急事件等應急預案。
（4）對進出車輛進行管理和疏導，車輛停放有序；保障疏散通道、安全出口、消防車通道符合消防安全要求。
一級
1 監(jiān)控中心 小區(qū)設有監(jiān)控中心，提供電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中4項以上技防安全服務，24小時開通。
2 出入管理 各出入口24小時值班看守，業(yè)主出入高峰時段站崗執(zhí)勤且不少于4小時，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
3 區(qū)域巡邏 重點部位（指小區(qū)道路、單元出入口、主要樓層等，下同）每2小時巡邏1次，并做好巡更記錄。
4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。
5 消防演練 每年組織物業(yè)服務人員進行不少于2次消防演練，其中有業(yè)主（使用人）參與的不少于1次。
6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于150課時。
二級
1 監(jiān)控中心 小區(qū)設有監(jiān)控中心，提供電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中3項以上技防安全服務，24小時開通。
2 出入管理 各出入口24小時值班看守，業(yè)主出入高峰時段站崗執(zhí)勤且不少于2小時，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
3 區(qū)域巡邏 重點部位每3小時巡邏1次，并做好巡更記錄。
4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。
5 消防演練 每年組織物業(yè)服務人員進行不少于2次消防演練，其中有業(yè)主（使用人）參與的不少于1次。
6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于120課時。
三級
1 監(jiān)控中心 小區(qū)提供電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡中2項以上技防安全服務，24小時開通。
2 出入管理 各出入口24小時值班看守，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
3 區(qū)域巡邏 重點部位白天每4小時巡邏1次，夜間每3小時巡邏1次，并有巡邏記錄。
4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。
5 消防演練 每年組織物業(yè)服務人員進行不少于1次消防演練。
6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓全年不少于80課時。
四級
1 監(jiān)控中心 按小區(qū)配置的安防系統(tǒng)現(xiàn)狀，保證24小時開通。
2 出入管理 主出入口24小時值班看守，其他出入口定時開放并專人看管，門衛(wèi)有交接班記錄。
3 區(qū)域巡邏 重點部位白天每4小時巡邏1次，夜間巡邏2次，并有巡邏記錄。
4 應急處理 接到火警、警情、異常情況或住戶緊急求助信號后，公共秩序維護員20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。
5 消防演練 每年組織物業(yè)服務人員進行不少于1次消防演練。
6 員工培訓 對公共秩序維護員的理論及實操培訓每季度不少于1次，每次不少于2個課時。
四、保潔服務
服務級別 序號 服務內(nèi)容 服務標準
四個級別均適用----基本要求
（1）清潔設施設備配備齊全，并有專人管理。
（2）制定環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標準、衛(wèi)生設施維護保養(yǎng)辦法、防疫應急預案等規(guī)章制度。
（3）垃圾日產(chǎn)日清，保持公共區(qū)域整潔、無異味。
（4）及時制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂懸掛、亂張貼、亂涂、亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。
（5）對超環(huán)保標準排放油煙、噪音等行為和違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜、家禽者進行勸阻，并報告有關(guān)部門進行處理。
（6）制定消殺工作計劃并執(zhí)行。
一級
1 垃圾收集與清理 每單元首層設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理不少于3次，垃圾收集點周圍地面無污跡、無異味。
2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每日清潔、擦拭1次，定期消毒，箱（桶）無異味、無污跡。
3 小區(qū)公共部位保潔
（1）樓道、樓梯每日清潔1次，每周清拖2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周擦拭2次。
（2）樓外道路、場地每日清掃不少于1次，巡視保潔2次。
（3）主干道每月清洗不少于1次。
（4）平屋面每季度清掃1次，每周巡查1次，有雜物及時清掃。
4 大堂、電梯保潔
（1）大堂地面隨時保潔，保持地面清潔，大理石地面每半年打蠟或晶面處理 1 次；大堂墻面磚每月擦抹 1 次，大堂玻璃每周清潔一次。
（2）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔兩次，若轎廂內(nèi)鋪設地毯，每3 日吸塵 1 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每月對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1 次；電梯門槽每月清理 1 次。
5 四害消殺
（1） 5-10月滅四害消殺工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。
（2）消殺工作有明確詳實的計劃、通知、過程記錄和效果評估。
二級
1 垃圾收集與清理 每單元首層設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理不少于2次，垃圾收集點周圍地面無污跡、無異味。
2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每周清潔、擦拭2次，箱（桶）無異味、無污跡。
3 小區(qū)公共部位保潔
（1）樓道、樓梯每日清潔1次，每周清拖1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周擦拭1次。
（2）樓外道路、場地每日清掃不少于1次，巡視保潔1次。
（3）主干道每季度清洗不少于1次。
（4）平屋面每季度清掃1次，每月巡查1次，有雜物及時清掃。
4 大堂、電梯保潔
（1）大堂地面隨時保潔，保持地面清潔，大理石地面每年打蠟或晶面處理1次；大堂墻面磚每月擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔2次。
（2）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次，若轎廂內(nèi)鋪設地毯，每周吸塵1 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每月對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每月清潔 1 次；電梯門槽每月清理 1 次。
5 四害消殺 5-10月滅四害消殺工作每月不少于1次，其余月份每2個月不少于1次。
三級
1 垃圾收集與清理 按樓棟設置垃圾收集點，生活垃圾每日清理2次。
2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每周清洗1次。
3 小區(qū)公共部位保潔
（1）樓道、樓梯每日清潔1次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每2周擦拭1次。
（2）樓外道路、場地每日清掃不少于1次。
（3）平屋面每半年清掃1次，每季度巡查1次，有雜物及時清掃。
4 大堂、電梯保潔
（1）大堂地面每日清潔1次；大堂墻面磚每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔1次。
（2）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次，若轎廂內(nèi)鋪設地毯，每月吸塵 2 次，電梯層門每周擦抹 1 次，每季度對電梯門壁、層門打蠟上光 1 次，燈飾及轎廂頂部每季度清潔 1 次；電梯門槽每月清理1次。
5 四害消殺 5-10月滅四害消殺工作每月不少于1次。
四級
1 垃圾收集與清理 小區(qū)內(nèi)設有垃圾收集點，生活垃圾每日清理2次。
2 垃圾收集點保潔 果皮箱、垃圾桶每半月清洗1次。
3 小區(qū)公共部位保潔
（1）樓道、樓梯每周清潔2次；樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每月擦拭1次。
（2）樓外道路、場地每日清掃不少于1次。
4 大堂、電梯保潔
（1）大堂地面每日清潔1次；大堂墻面磚每季度擦抹 1 次，大堂玻璃每月清潔1次。
（2）電梯廳、電梯轎廂地面每日清潔1次。
5 四害消殺 5-10月進行滅四害消殺工作。
五、綠化養(yǎng)護
服務級別 序號 服務內(nèi)容 服務標準
四個級別均適用----基本要求
（1）配有綠化養(yǎng)護人員進行綠化養(yǎng)護管理。
（2）制定園林綠化設施管理規(guī)定、維護保養(yǎng)辦法等規(guī)章制度。
（3）選用高效低毒、低殘留的藥劑防治病蟲害，并在噴藥前對業(yè)主進行書面提醒、告知。
一級
1 專業(yè)人員配置 配備專職綠化管理人員，具有相應的園林綠化專業(yè)技術(shù)職稱。
2 喬灌木養(yǎng)護 （1）喬木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，無枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增追施復合肥2次，滿足植物生長需要。
（2）喬木骨架均勻、樹形美觀；灌木修剪整齊、造型美觀。
（3）主干道旁花木有標識。
3 草坪養(yǎng)護 草坪常年保持平整，邊緣清晰，每年清除雜草7次以上，無黃土裸露，按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機肥2到3次。
4 花壇養(yǎng)護 （1）及時更換花壇枯死、損毀的花木，及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次、施復合肥2次，盛花期追肥適量。
（2）花木長勢良好，花叢邊幅修剪整齊、造型美觀。
5 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4次病蟲害情況，根據(jù)檢查結(jié)果及時滅治，病蟲害發(fā)生率低于5%。
6 灌溉排水 有計劃進行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前進行澆水，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉；及時抗旱排澇，無旱澇原因?qū)е轮参锼劳觥?/p>
7 垃圾處理 產(chǎn)生的垃圾應在綠化作業(yè)完成后2小時內(nèi)清理干凈。
二級
1 專業(yè)人員配置 配備專職綠化養(yǎng)護人員。
2 喬灌木養(yǎng)護 喬木每年修枝整形1次，灌木每年修剪3次以上，無枯枝、缺枝，土壤疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥，每年普施基肥不少于1次，花灌木增施追肥1次。
3 草坪養(yǎng)護 草坪常年保持平整，每年清除雜草5次以上，黃土裸露面積不大于2%，按肥力、草種、生長情況及時施有機肥，每年2次以上。
4 花壇養(yǎng)護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次、施復合肥1次。
5 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查3次病蟲害情況，根據(jù)檢查結(jié)果及時滅治，病蟲害發(fā)生率低于10%。
6 灌溉排水 有計劃進行灌溉，一般植物在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前進行澆水；及時抗旱排澇，無旱澇原因?qū)е轮参锼劳觥?/p>
7 垃圾處理 綠化作業(yè)完成后產(chǎn)生的垃圾應4小時內(nèi)清理干凈。
三級
1 專業(yè)人員配置 配備專職或兼職綠化養(yǎng)護人員。
2 喬灌木養(yǎng)護 喬木每年修枝1次，灌木每年修剪1次以上，無枯枝、缺枝，土壤基本疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥，每年普施有機肥1次，部分花灌木增施追肥1次。
3 草坪養(yǎng)護 草坪無明顯缺水枯黃，每年修剪5次以上，每年清除雜草3次以上，黃土裸露面積不大于5%，每年普施有機肥1次。
4 花壇養(yǎng)護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。
5 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查2次病蟲害情況，并進行防治，不出現(xiàn)嚴重病蟲害。
6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及時排除花壇、草坪積水，無旱澇原因?qū)е轮参锼劳觥?/p>
7 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應8小時內(nèi)清理干凈。
四級
1 專業(yè)人員配置 配備專職或兼職綠化養(yǎng)護人員。
2 喬灌木養(yǎng)護 喬木每2年修枝1次，灌木每年修剪1次，每年普施基肥1次。
3 草坪養(yǎng)護 草坪每年修剪3次以上，每年清除雜草2次以上，黃土裸露面積不大于10%。
4 花壇養(yǎng)護 及時清除花壇枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。
5 病蟲害防治 植物生長季每月檢查1次病蟲害情況，并進行防治。
6 灌溉排水 合理灌溉，雨季及時排除花壇、草坪積水。
7 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾應在24小時內(nèi)清理干凈。
篇3：物管案例：業(yè)主委員會不簽訂《物業(yè)服務合同》
物管案例：業(yè)主委員會不簽訂《物業(yè)管理服務合同》
某小區(qū)于今年2月成立業(yè)主委員會，3月公開招聘物管公司，共有3家物管公司應邀投標應聘。經(jīng)過小區(qū)業(yè)主委員會3個月的調(diào)查后，在街道、居委會、房屋辦事處的監(jiān)督下召開的小區(qū)業(yè)主代表大會上，A物業(yè)管理公司以13票對10票勝出。但時至今日，小區(qū)業(yè)主委員會主任卻借故遲遲不與其簽訂《物業(yè)管理服務合同》。
[案例提示]
應依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)中關(guān)于中標后招標方無故不簽訂合同的條款進行處理。
[案例分析]
了解無故不肯簽訂《物業(yè)管理服務合同》的真實原因，主動與野豬委員會積極協(xié)商，如業(yè)主委員會仍拒絕簽訂合同，就運用法律手段保護企業(yè)利益。在多次與該小區(qū)業(yè)主委員會主任交涉未果后，A物業(yè)管理公司將小區(qū)的業(yè)主委員會告上了法庭。
據(jù)了解本案例業(yè)主委員會遲遲不與勝出的物管公司簽訂合同，關(guān)鍵在于原物業(yè)管理公司公司不愿退出，業(yè)主委員會中的某些委員偏向原來的物管公司，從而給中標的物業(yè)管理公司公司設下障礙，導致了現(xiàn)在中標的物管公司進不來的局面。
A物業(yè)管理公司公司狀告業(yè)主委員會，理由主要是：該公司是應邀投標應聘，并按照規(guī)定投送標書及有關(guān)承諾書，業(yè)主委員會沒有權(quán)力借故遲遲不與該公司簽訂《物業(yè)管理服務合同》。新的《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了業(yè)主大會的作用，當業(yè)主大會召開后，選聘物業(yè)管理公司的最終決定權(quán)掌握在業(yè)主大會手里，而不是現(xiàn)在的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，選聘物管公司以及小區(qū)內(nèi)所有涉及全體業(yè)主權(quán)益的事情，都要通過業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會不得擅自做主。本案例的核心問題是業(yè)主委員會取代了業(yè)主大會。該小區(qū)業(yè)主委員會的執(zhí)行秘書承認，選聘物業(yè)管理公司應該由業(yè)主大會集體決定。而現(xiàn)在業(yè)主委員主任卻獨攬大權(quán)。如果業(yè)主委員會的某些代表還要一意孤行的話，小區(qū)業(yè)主將失去對業(yè)主委員會的信任。