房地產(chǎn)集團(tuán)銷售部市場競爭管理規(guī)定

　　(一)、市場調(diào)研工作的重要性

　　市場調(diào)查是為市場營銷提供決策依據(jù)。

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究就是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場營銷方面的各種情報資料，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動態(tài)性影響情報資料，通過對過去與現(xiàn)在營銷狀況及動態(tài)性影響的分析研究，為企業(yè)預(yù)測項目經(jīng)營銷售狀況，制定正確項目決策提供可靠依據(jù)。

　　(二)、銷售部的市調(diào)類型大致有三類：

　　1、針對開發(fā)項目的市場調(diào)查

　　一般項目公司想對當(dāng)前整體或者區(qū)域市場有個全面的了解時，會以目前市場上現(xiàn)有的物業(yè)為對象做調(diào)研。調(diào)查內(nèi)容包括：位置、規(guī)模、類型、價格、工期、發(fā)展商銷售狀況，以此作為自己開發(fā)物業(yè)的依據(jù)。發(fā)展商大多最關(guān)心項目的價格和銷售情況，其中難點(diǎn)又主要是真實(shí)售價與真實(shí)銷售率的問題。

　　（1）常見錯誤是將報價當(dāng)實(shí)際價格。

　　表一：

　　方法途徑利弊

　　直接查找真實(shí)售價到房地局有關(guān)部門查詢此種方法準(zhǔn)確可靠，但需要有一定的社會關(guān)系

　　根據(jù)目標(biāo)買家的承受力確定價格確定待售物業(yè)量→確定目標(biāo)買家的數(shù)量→確定目標(biāo)買家能承受的價格此種方法易于實(shí)施，但通常是目標(biāo)買家的范圍容易確定，數(shù)量難以確定，價格主要根據(jù)經(jīng)驗以及對目標(biāo)買家進(jìn)行取樣調(diào)查判斷。

　　銷售周期估算法一個項目的銷售周期不可能無限長，發(fā)展商必須在合理的時間銷售出。合理數(shù)量，最大限度取得合理利潤、減少虧損以上來判斷合理的價格。此種方法計算簡單，易掌握，但沒有以動態(tài)發(fā)展的角度考慮問題，發(fā)展商有特殊情況的，也可能了解不到。

　　大量調(diào)查參照法大量了解同類地點(diǎn)、同類規(guī)模、同類物業(yè)的售價，多項對此，調(diào)整可得出某個項目的合理市場價格充分考慮市場因素，但各個物業(yè)根據(jù)其具體情況應(yīng)在其報價的基礎(chǔ)上給出一個加權(quán)系數(shù)。這是其中的難點(diǎn)。

　　銷售價格的確定：前表列出了了解實(shí)際成交價的幾種方法及利弊。

　　（2）銷售率的確定：可依據(jù)同類物業(yè)市場預(yù)期（如份額、價格、銷售周期）進(jìn)行判斷。因為市場是不斷變化的，所以其數(shù)據(jù)也不可能絕對精確，但可以通過調(diào)研人員對市場的深入了解對數(shù)據(jù)做適當(dāng)調(diào)整。

　　（3）物業(yè)供應(yīng)量的確定：如果簡單地以建委、房管局的項目統(tǒng)計資料和預(yù)售樓盤資料為準(zhǔn)會與實(shí)際情況有很大出入。實(shí)際上會存在報了不建（資金不到位、炒地皮）；建了沒報（改變項目性質(zhì)，如聯(lián)建、自建改商品房）；報建歸口不一致（有在區(qū)里，有在市里）；報建與銷售內(nèi)容不一致（最常見的是共用一個項目的銷售證或內(nèi)部認(rèn)購）等情況，實(shí)地的現(xiàn)場調(diào)查是最可靠的辦法。

　　（4）市場調(diào)研前的準(zhǔn)備：

　　A.了解該樓盤的準(zhǔn)確位置

　　B.盡可能先看看該樓盤的廣告內(nèi)容，了解其廣告主題

　　C.出門前準(zhǔn)備好筆和紙（便于踩盤后及時紀(jì)錄）

　　D.安排好市場調(diào)研時間及乘車路線

　　E.市場調(diào)研的主要內(nèi)容及要求

　　（5）固定的調(diào)查內(nèi)容

　　樓盤的工程進(jìn)度、物業(yè)管理費(fèi)、實(shí)用率、工程計劃時間、現(xiàn)推那幾棟、哪些單位

　　（6）現(xiàn)場調(diào)研內(nèi)容：

　　A.現(xiàn)場情況、客流情況（幾組客戶），成交情況（有無下定）及其他特別情況、該樓盤的銷售情況：

　　B.銷售率（看銷控表、價格表）、哪些類型（面積、朝向、樓層、價格）好賣，那些不好賣。

　　C.樣板房有何特色，樣板房與交樓標(biāo)準(zhǔn)是否一樣，如有不同，每平方米/下調(diào)多少錢

　　D.對照該樓盤廣告內(nèi)容與實(shí)際是否相符（是否有特價單位、樓價、贈品、促銷手段等）

　　E.盡可能了解買家類型（年齡、收入階層）

　　（7）根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果計算價格、填寫市場調(diào)研表

　　（8）注意事項：

　　A.進(jìn)入售樓部后，不要只接拿資料（最好先看模型，等銷售人員主動上前招呼后，再自然地拿資料）

　　B.交談時盡量避免使用專業(yè)術(shù)語

　　C.調(diào)查不同類型（豪宅/平價盤/商鋪）的樓盤要有不同的交談技巧。

　　D.最好選擇客人較多的時候進(jìn)入售樓部。

　　2、針對客戶的市場調(diào)查。

　　不同物業(yè)的目標(biāo)客戶群體是不同的，不同客戶群體對房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購房時會更關(guān)注價格，而高收入家庭購房時會更注重環(huán)境與景觀等。不同客戶群體間方方面面顯著或是細(xì)微的差別都能通過市場調(diào)查和研究準(zhǔn)確把握，最終抓住目標(biāo)客群，這是物業(yè)銷售成功的關(guān)鍵之一。

　　這類調(diào)研內(nèi)容包括：客戶的購買力水平，客戶購買力投向（包括物業(yè)類別、戶型偏好、位置偏好、預(yù)期價格等）及客戶的共同特性，如年齡、文化、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、原居地等。主要的手段是通過問卷就調(diào)研者想了解的問題對目標(biāo)調(diào)查對象進(jìn)行訪問。在確定目標(biāo)調(diào)查對象時，可參照同類物業(yè)的已成交客戶進(jìn)行劃分。整個過程的難點(diǎn)是問卷設(shè)計及贏取客戶的配合。

　　3、全面的市場調(diào)查。

　　房地產(chǎn)開發(fā)不可能離開一個城市的社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，因此一個完整全面的市場調(diào)查應(yīng)該包括宏觀的

　　背景情況，如社會政治環(huán)境、自然環(huán)境分析以及整個市場的物業(yè)開發(fā)量、消化量、需求量、總體租金水平、空置率等內(nèi)容；再逐步細(xì)化到暢銷物業(yè)、滯銷物業(yè)、各區(qū)域街區(qū)功能分析及重點(diǎn)項目對比（如規(guī)模、性質(zhì)、規(guī)劃、工程設(shè)計、硬件配套、營銷、物業(yè)管理等）。

　　這類調(diào)查應(yīng)該是前述兩種調(diào)查的結(jié)合，至少是部分內(nèi)容的結(jié)合。這類調(diào)查的難點(diǎn)是工作量大，專業(yè)性強(qiáng)，

　　需投入大量人力物力且工作周期長。

　　4、市場調(diào)研流程：

　　（1）市場調(diào)研

　　A.制定研究目標(biāo)制定總目標(biāo)和細(xì)分目標(biāo)

　　B.制定總體計劃調(diào)查計劃、研究計劃、結(jié)論計劃

　　C.制定調(diào)查方式問卷、抽樣、訪問（個別訪問、實(shí)地訪問）

　　D.制定研究方法

　　E.統(tǒng)計數(shù)據(jù)

　　（2）分析資料

　　A、陳述研究發(fā)現(xiàn)并得出結(jié)論

　　確定調(diào)查的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計劃（如方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊伍及人員培訓(xùn)等）。

　　B、正式調(diào)查。

　　確定市調(diào)資料來源及收集方法。直接資料可采取訪談、電話、問卷、觀察等方法收集；間接資料可采取交換、購買、委托等方法。如采用問卷式調(diào)查，還須設(shè)計調(diào)查表及問卷并確定抽查對象及樣本大小。

　　C、結(jié)果處理。

　　將調(diào)查搜集到的資料進(jìn)行分類、統(tǒng)計，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報告。

　　通過對區(qū)域市場進(jìn)行多角度、全方位的調(diào)查，找出市場空缺較大的物業(yè)類型，為項目公司提供開發(fā)策略、營銷策略，以利項目盡快推出，使公司取得合理的投資回報。市調(diào)既不是不負(fù)責(zé)任的胡編亂造，也并非神秘不可掌握，它是一種方法、手段，運(yùn)用得當(dāng)，將讓項目的開發(fā)、銷售受益匪淺。

　　5、銷售部調(diào)研工作要求

　　（1）每月安排一個星期的時間進(jìn)行市場調(diào)查。

　　（2）每個銷售代表都要參與調(diào)查。每天派二名銷售代表進(jìn)行市調(diào)。

　　（3）調(diào)查競爭個案，采取輪流交叉調(diào)查，使每位銷售代表對各競爭樓盤都要調(diào)研，掌握整體樓市情況。

　　（4）市調(diào)后，銷售人員要把市調(diào)得到的信息填寫到市調(diào)表中。

　　（5）市調(diào)結(jié)束后，要召開討論會，整理備案。

　　（6）銷售代表要在平時留意報紙，觀察競爭對手動向，形成文字。

篇2：合法經(jīng)營 規(guī)范管理 真誠服務(wù) 提高企業(yè)市場競爭力

　　合法經(jīng)營 規(guī)范管理 真誠服務(wù) 提高企業(yè)市場競爭力

　　物業(yè)管理行業(yè)從上世紀(jì)八十年代在中國出現(xiàn)以來，經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，已成為一個舉足輕重的行業(yè)。隨著去年國家《物業(yè)管理條例》的頒布實(shí)施，以及一系列配套辦法的出臺，使我國的物業(yè)管理進(jìn)入了一個更加健康、規(guī)范的快速發(fā)展時期，特別是《物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》、《企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺，使得物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭秩序更加公平、規(guī)范，競爭也將更加激烈。那末，物業(yè)管理企業(yè)如何在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、壯大？應(yīng)該是企業(yè)管理層認(rèn)真研究的課題。

　　今天，我僅從以下幾個方面闡述自己的看法，與同行探討：

　　一、強(qiáng)化法律意識，規(guī)范企業(yè)行為，學(xué)法、知法、用法、宣傳法，在合法經(jīng)營中求生存。

　　1、物業(yè)管理一直是投訴較多、糾紛不斷的行業(yè)，如果不能及時化解的話，就會導(dǎo)致下面這樣一個惡性循環(huán)：少數(shù)業(yè)主不滿意--少數(shù)業(yè)主不交費(fèi)--物業(yè)公司收不抵支或達(dá)不到預(yù)期效益--服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降--更多的業(yè)主更大的不滿意--物業(yè)公司失盤。

　　造成這種局面有兩個方面的原因：

　　一方面，是物業(yè)公司的問題。可能是物業(yè)公司服務(wù)不到位或出現(xiàn)管理失誤；也可能并不是物業(yè)公司的事，但工作人員解釋不及時、不到位造成的；這說明物業(yè)公司沒有依法履行合同。所以，物業(yè)公司首先要強(qiáng)化自身的法律意識，要組織員工認(rèn)真學(xué)習(xí)《條例》等有關(guān)法律知識，依法規(guī)范管理，規(guī)避法律風(fēng)險。

　　另一方面，是業(yè)主的問題。可能是由于業(yè)主不了解有關(guān)法規(guī)，不清楚甲、乙雙方的法律關(guān)系，不知道交了費(fèi)究竟應(yīng)該享受什么樣的服務(wù)。為了避免這種情況的發(fā)生，物業(yè)公司要向業(yè)主進(jìn)行《條例》等法律、法規(guī)知識的宣傳解釋工作，消除業(yè)主的誤解，引導(dǎo)業(yè)主在依法享受權(quán)利的同時依法履行義務(wù)。

　　2、要和有關(guān)政府部門建立良好的關(guān)系。按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，該申報的申報，該備案的備案，積極配合政府的監(jiān)督指導(dǎo)工作；積極參加協(xié)會的工作，加強(qiáng)與同行的交流，隨時掌握有關(guān)的法律政策、市場信息，在遇到問題時能及時獲得政府、協(xié)會、同行的支持和幫助，以保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　3、在前期物業(yè)管理階段，還要依法處理好與開發(fā)商的關(guān)系，本著公平、公道的原則，積極主動地協(xié)調(diào)好開發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系。這有利于日后的管理服務(wù)及保修期遺留問題的處理。

　　總之，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要正確理解合法經(jīng)營，不要簡單地認(rèn)為合法僅僅是約束自己的；其實(shí)，只有懂法才能最大限度地利用法律武器來保護(hù)自己的利益，規(guī)避法律風(fēng)險。

　　二、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，大力推進(jìn)精品戰(zhàn)略。

　　1、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，不應(yīng)該只是掛在嘴上做秀的，而要實(shí)實(shí)在在的貫徹落實(shí)到工作流程中的每個細(xì)節(jié)上，要建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，要有質(zhì)量監(jiān)督部門進(jìn)行服務(wù)過程控制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要主抓服務(wù)質(zhì)量，要常抓不懈，要有“管一個項目，創(chuàng)一個精品”的決心。

　　2、物業(yè)管理服務(wù)作為一種產(chǎn)品，是以隨時生產(chǎn)、隨時提供的形式存在的。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)這種產(chǎn)品的評價具有很大的即時性、隨機(jī)性、片面性。一般情況下，業(yè)主不可能用什么科學(xué)的方法來考評你的服務(wù)質(zhì)量，而是憑一次或幾次他親歷的事件來評價你的服務(wù)質(zhì)量，不滿意的經(jīng)歷印象更為深刻。所以，作為提供服務(wù)的人--我們的員工必須要有很強(qiáng)的服務(wù)意識。加強(qiáng)員工服務(wù)規(guī)范、服務(wù)意識的培訓(xùn)是非常重要的。

　　為此，我們公司嘗試開展了“業(yè)主滿意員工”的評選工作，每季度末，把管理處所有員工的工作照公示在大廈大堂的顯著位置，旁邊擺上投票箱和選票，請業(yè)主給自己滿意的保潔員、保安員、維修人員及客戶服務(wù)人員投票，根據(jù)業(yè)主投票結(jié)果，確定業(yè)主滿意員工人選暨當(dāng)季度公司優(yōu)秀員工，予以表彰。通過這個活動，達(dá)到了兩個目的，一方面讓公司的員工認(rèn)識到企業(yè)的管理目標(biāo)就是以業(yè)主滿意為目標(biāo)，讓員工在工作中眼睛盯著業(yè)主、心里想著業(yè)主，多琢磨如何努力讓業(yè)主滿意，而不是盯著領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)來了一個樣，領(lǐng)導(dǎo)不在一個樣，讓服務(wù)意識深入人心，體現(xiàn)在行動上。另一方面，也是向業(yè)主傳遞一種信息，這個企業(yè)是真正把業(yè)主滿意放在第一位的，是值得信賴的。

　　3、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期上門回訪，征詢業(yè)主的意見和建議，通報近期物業(yè)公司所做的工作以及下一步的打算。這樣做，一是和業(yè)主聯(lián)絡(luò)了感情；二是征詢了意見，有利于我們改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量；還有，物業(yè)公司服務(wù)的內(nèi)容很多，而且是全天候的，可業(yè)主們所看到的不過是保潔、保安、維修工作中的一部分，大量的工作我們都在默默無聞地進(jìn)行。那么，適當(dāng)?shù)馗嬖V他們我們都在做什么也是很有必要的。

　　4、大膽進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，研究業(yè)主需求，拓展延伸服務(wù)項目，增加收入，提高服務(wù)檔次。

　　要研究不同群體不同的服務(wù)需求，可以采用問卷調(diào)查的形式，和其他相似物業(yè)相比照的形式確定服務(wù)項目，還要敢想敢做，服務(wù)是無止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就領(lǐng)先了，你就走在前面了。

　　三、樹立正確的人才觀，對外廣納賢才，對內(nèi)加強(qiáng)培訓(xùn)，優(yōu)化人力資源，為員工提供發(fā)展平臺，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。

　　企業(yè)的競爭就是人才的競爭，企業(yè)需要什么樣的人才哪？

　　1、人們一般認(rèn)為，人才就是高學(xué)歷、高職稱的人，毋庸置疑是對的，但這也是不全面的，我認(rèn)為，能夠盡職盡責(zé)地把自己的工作創(chuàng)造性地做好，他就是公司有用的人才。企業(yè)就要重視他、關(guān)心他、留住他。

　　如果他是個保潔員，就把他樹立成保潔員的榜樣，讓他的行為影響其他人，你就會發(fā)現(xiàn)保潔員中努力工作的人一天比一天多了。

　　一個企業(yè)，需要不同層次、不同崗位的員工，每個崗位上都不容忽視。你別小看一個保潔員、一個保安員，他如果做的好，他就會讓一處潔凈、會保一方安全；如果他做的不好，也許就會因為他的疏忽，惹來一次投訴、出現(xiàn)一次事故，給公司帶來損失。所以說，水能載舟，亦能覆舟。

　　2、要重視員工的素質(zhì)培養(yǎng)，研究員工的特點(diǎn)，幫助那些有潛質(zhì)的員工設(shè)計成長發(fā)展計劃，有的放矢的進(jìn)行培訓(xùn)，給他們提供鍛煉的機(jī)會。在物業(yè)管理人才普遍缺乏的今天，物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該擔(dān)當(dāng)起培養(yǎng)人才的任務(wù)，這是自己企業(yè)發(fā)展的需要，也是行業(yè)發(fā)展的需要。

　　3、要重視工程技術(shù)人才，吸納他們并進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，智能化已廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的科技含量將不斷提高；物業(yè)管理的領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步延伸為設(shè)施管理、資產(chǎn)管理。那么，既懂技術(shù)又會管理的復(fù)合型人才是提升企業(yè)競爭力的巨大財富。

　　四、樹立市場營銷觀念，拓寬經(jīng)營思路，把握市場脈搏，積極參與物業(yè)管理招投標(biāo)，提高企業(yè)實(shí)戰(zhàn)水平。

　　西部大開發(fā)，帶動了西北房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是西安地區(qū)良好的房地產(chǎn)開發(fā)又帶動了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但是，西安本土物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀并不樂觀。據(jù)最新統(tǒng)計，西安市共有物業(yè)管理企業(yè)230家，擁有一級資質(zhì)的企業(yè)只有一家，二級資質(zhì)的企業(yè)也為數(shù)不多，總的物業(yè)管理面積只有3000萬平方米，其他物業(yè)管理企業(yè)的平均管理面積只有10萬平方米。

　　西安市的政策是，3萬平方米以上的新建項目必須進(jìn)行招投標(biāo)。而在招投標(biāo)中，低資質(zhì)的企業(yè)根本就沒有優(yōu)勢，新項目市場基本上落在了為數(shù)不多的幾家本土大企業(yè)和外埠企業(yè)的手里。

　　那么，這些小企業(yè)的市場在哪呢？我以為這主要是：

　　1、沒有實(shí)行物業(yè)管理的舊小區(qū)、安居工程；

　　2、省、市、區(qū)級機(jī)關(guān)大院、家屬區(qū)；

　　3、高校后勤、國有企業(yè)輔業(yè)改制；

　　4、醫(yī)院；

　　5、文物園林單位；

　　6、體育館、大劇院等大型娛樂場所；

　　7、工業(yè)廠房、倉庫；

　　8、等等。

　　實(shí)際上，隨著國有企業(yè)改制、主輔業(yè)分離、高校后勤改制等一系列優(yōu)惠政策的出臺，南方很多城市都紛紛改制完成，以上這些物業(yè)大多已物業(yè)管理專業(yè)化。但是西安的情況怎樣哪？

　　西安的物業(yè)管理企業(yè)大多都是開發(fā)商的下屬企業(yè)，或者是開發(fā)商的控股公司，這些企業(yè)大都習(xí)慣于盯著自己的母公司，不習(xí)慣對外拓展，可是，形勢變了，守株待兔的方式靠不住了，我們必須進(jìn)行市場營銷了。

　　首先，要對民營物管企業(yè)有個清醒地認(rèn)識，要清楚自己企業(yè)在本行業(yè)中的價值和地位，要進(jìn)行理性、科學(xué)和長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思考，要提高管理水平、提升服務(wù)品質(zhì)，打造良好的品牌，塑造企業(yè)形象，要強(qiáng)化競爭意識，要鍛造企業(yè)的核心競爭力，在充滿誘惑的市場競爭中走向成熟，去創(chuàng)新，去拓展，要使企業(yè)上臺階、上檔次，把民營物管企業(yè)做強(qiáng)做大；

　　其次要進(jìn)行市場調(diào)研，對市場進(jìn)行分析；

　　第三要分析自己企業(yè)的特點(diǎn)，給企業(yè)定位；

　　第四要為自己選擇幾種類型的物業(yè)管理拓展方向；學(xué)習(xí)、研究其管理特點(diǎn)，作好競爭的準(zhǔn)備。

　　當(dāng)然，要參與競爭，首先要了解游戲規(guī)則，并尋找機(jī)會演習(xí)，以提高應(yīng)戰(zhàn)能力。

　　五、建設(shè)以“誠信立業(yè)”為精髓的企業(yè)文化，鑄造企業(yè)的凝聚力、綜合實(shí)力和企業(yè)核心競爭力。

　　“誠信是立業(yè)之本”，很多企業(yè)的經(jīng)營宗旨或質(zhì)量方針中都有這兩個字，我認(rèn)為，這兩個字不僅僅是宣傳的招牌，而應(yīng)該是企業(yè)文化的一種體現(xiàn)，是企業(yè)的氣質(zhì)，是骨子里的東西。

　　只有誠信的投資人，才會有誠信的經(jīng)營者，才會有誠信的員工；只有誠信的員工，才會組成一個誠信的企業(yè)。

　　誠信的企業(yè)應(yīng)該是這樣的：

　　1、上級對下級，誠實(shí)守信，以誠相待，有諾必達(dá)；下級對上級誠實(shí)守信，言必行，行必果。

　　2、企業(yè)對合作的伙伴，誠實(shí)守信，互相尊重，信守合約，共創(chuàng)雙贏；

　　3、企業(yè)對業(yè)主、對客戶，誠實(shí)守信，辦事公道，一視同仁，遵守合同，信守諾言。

　　4、企業(yè)對社會、對同行，誠實(shí)守信，公平競爭，不惡意詆毀。

　　一個誠信的企業(yè)，才是一個有競爭力的企業(yè)，才是一個可以發(fā)展壯大、基業(yè)長青的企業(yè)。

　　“誠信立業(yè)，愉悅業(yè)主”是我們的企業(yè)理念，也是我們的追求。

　　愿我國物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展，愿我們的企業(yè)基業(yè)長青！

　　陜西誠悅物業(yè)管理有限責(zé)任公司 宮雅玲

篇3：談物業(yè)管理市場競爭

　　談物業(yè)管理市場競爭

　　自1981年我國成立第一家物業(yè)管理公司以來，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾2萬家，從業(yè)人員達(dá)到200多萬人，作為 “朝陽產(chǎn)業(yè)”物業(yè)管理已在社會化分工中被逐步認(rèn)同，在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理現(xiàn)在很快被推廣到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透，并且競爭機(jī)制也正被逐漸引入。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入大學(xué)課堂，標(biāo)志著對物業(yè)管理認(rèn)識已由感性上升為理性。

　　一、物業(yè)管理進(jìn)入市場競爭的必然趨勢

　　1、政府的倡導(dǎo)與嚴(yán)管

　　政府積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項目的公開招標(biāo)制度，并把招投標(biāo)列入《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），將物業(yè)管理推向社會，通過競爭獲得管理權(quán)。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功進(jìn)行了公開招標(biāo)幫助使物業(yè)管理公司易幟。另外，政府極力打造物業(yè)管理競爭的舞臺，同時又加強(qiáng)對參與競爭的物業(yè)管理公司的管理者，努力提高游戲參與者的素質(zhì)。

　　2、業(yè)主自治意識漸強(qiáng)

　　物業(yè)管理公司是業(yè)主聘請的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務(wù)的，一旦物業(yè)管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主滿意，業(yè)主們可以解雇物業(yè)管理公司。然而，令物業(yè)管理公司很無奈的是，業(yè)主們炒掉了物業(yè)管理公司后，竟然搖身一變，干起物業(yè)管理公司的活兒。雖有逆社會發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。因此，物業(yè)管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機(jī)構(gòu)。

　　3、發(fā)展商“斷奶”

　　一些物業(yè)管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系，無心提高管理服務(wù)水平，也不愁費(fèi)用短缺，以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。但當(dāng)發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓物業(yè)管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發(fā)展商也不可能長期“護(hù)養(yǎng)”其名下的物業(yè)管理公司。《條例》對發(fā)展商的物業(yè)管理權(quán)限有明確的限制，前期提倡通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，一旦業(yè)主大會召開，誰是管家將由全體業(yè)主決定。現(xiàn)實(shí)中業(yè)主重新選聘物業(yè)管理公司，改變物業(yè)管理公司與發(fā)展商“血緣”關(guān)系的事例已不鮮見。

　　二、物業(yè)管理應(yīng)如何應(yīng)對市場競爭

　　物業(yè)管理早已進(jìn)入了“諸侯紛爭”，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負(fù)面作用，促進(jìn)競爭的積極作用，是擺在政府、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。

　　1、政府應(yīng)積極引導(dǎo)，規(guī)范競爭

　　雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業(yè)管理實(shí)行公開招投標(biāo)制度，但力度不大，而且操作性不強(qiáng)，以致公平競爭難成氣候。政府應(yīng)通過法律和行政的手段強(qiáng)制規(guī)定什么樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會以招投標(biāo)的形式選聘質(zhì)優(yōu)價低的物業(yè)管理公司；同時對競爭的要求，如招標(biāo)的資格，投標(biāo)的格式、程序、評標(biāo)人員的組成，開標(biāo)的公布等做出相應(yīng)的規(guī)定。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護(hù)競爭的秩序。

　　2、發(fā)展商應(yīng)放眼社會，擇優(yōu)聘用

　　按以往法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內(nèi)（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商有權(quán)對其開發(fā)的項目決定物業(yè)管理公司。其實(shí)明智的開發(fā)商本著對今后管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，就應(yīng)放眼社會，在物業(yè)開發(fā)前期就選聘社會上有實(shí)力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)物業(yè)管理公司，使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù)，與物業(yè)管理公司建立起信任合作的關(guān)系。這樣既符合社會分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，又?jǐn)[脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。

　　3、業(yè)主要處事公正，善選“管家”

　　物業(yè)管理公開競爭的結(jié)果是物業(yè)的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業(yè)主對物業(yè)管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業(yè)主處事公正，將招投標(biāo)活動置于陽光下，就能凈化競爭環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒有市場。業(yè)主對物業(yè)管理公司的判斷不是“費(fèi)用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風(fēng)格、管理水平和管理業(yè)績等。

　　4、物業(yè)管理公司要勵精圖治，重塑形象

　　物業(yè)管理公司是“競爭時代”的主角，每一個物業(yè)管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應(yīng)戰(zhàn)。勤練內(nèi)功，塑造品牌才是制勝之本。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。因此，物業(yè)管理公司要勵精圖治，不斷總結(jié)，不斷完善，創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風(fēng)格和品牌形象。同時需要精打細(xì)算，勤儉管“家”，物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢，物業(yè)管理公司會不會理財成了業(yè)主評判物業(yè)管理公司好差的重要標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司要贏得業(yè)主們滿意，就應(yīng)用最少的錢辦最好的事情。多花錢的管理，水平雖高，業(yè)主也難接受，正如一些業(yè)主拒絕香港的物業(yè)管理公司一樣。

　　5、培養(yǎng)專業(yè)化人才

　　物業(yè)管理公司的實(shí)力不僅資本的實(shí)力，更是人才的實(shí)力。有一支素質(zhì)高，能力強(qiáng)，作風(fēng)好，品行正的人才隊伍，是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是物業(yè)管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。很多人都認(rèn)為物業(yè)管理是一個低技術(shù)、勞動密集型行業(yè)，其日常工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，不需要高素質(zhì)的人才。其實(shí)，物業(yè)管理是一門專業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。事實(shí)上從1990年開始，我國就已經(jīng)開始設(shè)立物業(yè)類的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，其目標(biāo)是培養(yǎng)熟悉社會、經(jīng)濟(jì)的基本法律、法規(guī)和政策，掌握現(xiàn)代化的信息收集技術(shù)，能及時把握市場動態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)技能，既能為房地產(chǎn)商、物業(yè)管理商服務(wù)，也能為特定單位的后勤管理部門效力的物業(yè)管理人才。

　　6、實(shí)施規(guī)范化管理

　　物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，相應(yīng)的法規(guī)建設(shè)滯后。時至去年9月，我國才出現(xiàn)一部相對比較完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法規(guī)，使得物業(yè)管理工作有了指導(dǎo)依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得到有效保護(hù)，一定程度上促進(jìn)了物業(yè)管理的進(jìn)一步發(fā)展。因此，物業(yè)管理公司在日常管理中，必須實(shí)施規(guī)范化管理，把物業(yè)管理法律法規(guī)以及質(zhì)量管理體系等規(guī)范性文件融入到管理中去，以規(guī)范物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)行為，同時也規(guī)范業(yè)主的行為，在競爭中保持長盛不衰的生命力。

　　7、提供人性化服務(wù)

　　物業(yè)管理的重要特征便是它的服務(wù)性。因為物業(yè)本身屬于第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理的主要服務(wù)對象是人，通過管理者的熱情服務(wù)，為業(yè)主們創(chuàng)造一個舒適、安全、優(yōu)美、文明的生活空間和生存環(huán)境。

　　進(jìn)入20**年以后，物業(yè)管理那種“冷冰冰”的管理態(tài)度開始淡化，取而代之的是大家所倡導(dǎo)的一種人性化的服務(wù)。有業(yè)主給我們描述了這樣一個場面：業(yè)主甲帶著孩子和一大堆物品進(jìn)門，小區(qū)保安看見了，隨手就接過業(yè)主手中的東西把他們送到家門口；家中電表或者煤氣表上的IC卡快用完了，維修工發(fā)現(xiàn)了就會友善地提醒業(yè)主；自行車沒氣了，保管員會主動地拿出氣筒幫業(yè)主把氣充足......整個小區(qū)就是一幅安靜、祥和的畫面。

　　物業(yè)管理發(fā)展已有20多年的歷程，作為物業(yè)管理市場發(fā)展的必然趨勢--競爭，政府、物業(yè)管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們都必須給予應(yīng)有的重視，我們相信，隨著物業(yè)管理競爭市場化程度的不斷擴(kuò)大，我國的物業(yè)管理將會越來越專業(yè)化、規(guī)范化、市場化和人性化。

　　保利廣州物業(yè)管理有限公司 /朱海鋒