售樓中心營(yíng)銷部量化激勵(lì)制度

　　一、置業(yè)顧問（含主管，下同）每月外聯(lián)訪客至少4組，詳見外聯(lián)業(yè)務(wù)制度

　　二、置業(yè)顧問每月根據(jù)自己的意向客戶質(zhì)量，與營(yíng)銷部協(xié)議下月的成交量。每月至少1套，按季度統(tǒng)計(jì)，每少一套，在季度統(tǒng)計(jì)時(shí)，扣工資300元。

　　三、話術(shù)和知識(shí)考核：月度考核總分第1名張榜表?yè)P(yáng)1次，末位3名勸誡，最后1名張榜批評(píng)1次，累計(jì)3次處于末位，罰款30元。

　　四、問題登記：每周例會(huì)上報(bào)一個(gè)疑難問題，并設(shè)計(jì)自己的話術(shù)，沒有完成，罰款10元。每周例會(huì)上報(bào)6個(gè)疑難問題，并設(shè)計(jì)自己的話術(shù)，張榜表?yè)P(yáng)1次

　　五、每月提一項(xiàng)合理化建議和自己心得，沒有提議的予以勸誡，連續(xù)3個(gè)月沒提議，張榜批評(píng)1次；連續(xù)3個(gè)月有提議，給予張榜表?yè)P(yáng)1次。

　　六、每月客戶登記表完善率達(dá)60%以下，罰款20元；完善率達(dá)60%以上90%以下，給予勸誡，連續(xù)3個(gè)月，張榜批評(píng)1次；客戶登記表完善率達(dá)到90%每月張榜表?yè)P(yáng)1次，

　　七、營(yíng)銷部每人建立2個(gè)微博、加入業(yè)主QQ群，每周至少更新1次微博；公司網(wǎng)站，4個(gè)論壇，每天每人論壇至少頂帖1次。檢查發(fā)現(xiàn)沒有按時(shí)保量完成，發(fā)現(xiàn)一次罰款10元。每周更新3次以上，每天頂帖3次以上，每月張榜表?yè)P(yáng)1次。

　　八、客戶回訪每周至少短信一次；抽查到?jīng)]有回訪，第一次違規(guī)，張榜批評(píng)1次，以后違規(guī)每次罰款20元。

　　九、置業(yè)主管管理水平，每季度由全體營(yíng)銷部職員無(wú)記名投票，得票率60%以下，罰款50元；得票率達(dá)60%以上90%以下，給予勸誡；連續(xù)3個(gè)月，張榜批評(píng)1次，并考慮降級(jí)；得票率達(dá)到90%每月張榜表?yè)P(yáng)1次。

　　十、營(yíng)銷部經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理、策劃經(jīng)理執(zhí)行工作，若與公司指定的時(shí)間落后，因自己原因，每落后一天，扣半天工資；因部門協(xié)作原因，每落后一天，予以勸誡，每落后三天以上，張榜批評(píng)1次；連續(xù)3次張榜批評(píng)，考慮降級(jí)。

　　十一、營(yíng)銷部經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理對(duì)所管轄職員負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，所管轄職員被罰款時(shí)，直接領(lǐng)導(dǎo)者也相應(yīng)被罰款2元/人次。

　　十二、獲得張榜表?yè)P(yáng)3次，獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀職員稱號(hào)，獎(jiǎng)勵(lì)300元或等值獎(jiǎng)品，表?yè)P(yáng)次數(shù)可以累計(jì)；保持優(yōu)秀職員稱號(hào)9個(gè)月以上，獲得明星職員稱號(hào)，給予升級(jí)、儲(chǔ)干培訓(xùn)。

篇2：以營(yíng)銷為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式

　　以營(yíng)銷為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式

　　作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展，并不斷壯大的新興行業(yè)。在這一行業(yè)的成長(zhǎng)和成熟過(guò)程中，市場(chǎng)化、專業(yè)化進(jìn)程在不斷加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在不斷的優(yōu)勝劣汰中，物業(yè)管理品牌正在逐步形成。下面，結(jié)合中航物業(yè)多年的發(fā)展實(shí)踐談一談對(duì)"經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式"的看法，供大家參考。

　　一、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義

　　我們把經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的含義概括為二個(gè)方面:一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過(guò)程的營(yíng)銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。

　　上述經(jīng)營(yíng)型管理模式含義的核心思想為:將營(yíng)銷的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中，通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。

　　經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同，后者特指以出租經(jīng)營(yíng)型房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理，普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中;而前者指對(duì)管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營(yíng)銷的概念，通過(guò)對(duì)物業(yè)整體功能的開發(fā)，提高物業(yè)的效益潛力。前者包括后者，后者是前者的重要組成內(nèi)容。有些同行把經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理理解為配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)和有償?shù)母黝惣艺?wù)當(dāng)然是相當(dāng)片面的。

　　經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面，主要包括是租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。物業(yè)管理公司代理或參與管轄物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，促進(jìn)了物業(yè)的市場(chǎng)流通，挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益，并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解。

　　二、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的市場(chǎng)需求

　　1、國(guó)外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營(yíng)概念。

　　以美國(guó)為例，經(jīng)歷ω多年市場(chǎng)歷煉的美國(guó)物業(yè)管理行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)。美國(guó)注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作，良好的維護(hù)又反向推動(dòng)物業(yè)的租售。在他們看來(lái)，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。再看看近年來(lái)在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無(wú)一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)，寓經(jīng)營(yíng)飛管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我們會(huì)感悟到，香港規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理綜合服務(wù)為特色，香港物業(yè)管理市場(chǎng)需求的是綜合性的服務(wù)。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系，以及WVIO入關(guān)在即，深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢(shì)上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗(yàn)，包括經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的運(yùn)作。

　　2、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需求旺盛。

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)日益擴(kuò)大，拓展出房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場(chǎng)空間。僅以租賃市場(chǎng)為例，目前全國(guó)7000則余萬(wàn)戶居民中，仍有約300戶人均居住面積不足4平方米，流動(dòng)性租房而居的住戶比例高達(dá)9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市住房調(diào)查顯示，分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場(chǎng)的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給眾多的物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。香港地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的成交量占總成交量的70%以上，而深圳目前三級(jí)市場(chǎng)所占比例只有289b，市場(chǎng)潛力深厚。當(dāng)三級(jí)市場(chǎng)啟動(dòng)后，住房租、售交易大增，百姓對(duì)物業(yè)估價(jià)、交易咨詢、租賃代理的需求更甚，而這些業(yè)務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)都將發(fā)生必然的聯(lián)系，顯示出經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求旺盛。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品，我們服務(wù)的客戶也將是面孔常新的動(dòng)態(tài)群體，而在這動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)中，蘊(yùn)含著萬(wàn)千商機(jī)。

　　3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理，更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)。

　　由于缺乏對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解，有很多業(yè)主單位從建筑功能確定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作沒有跟著市場(chǎng)走，觀念滯后，導(dǎo)致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個(gè)人缺乏物業(yè)管理，更渴望對(duì)其物業(yè)理想的經(jīng)營(yíng)。以中航物業(yè)管理有限公司隸屬的中國(guó)航空工業(yè)總公司為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，航空工業(yè)總公司所屬?gòu)V、所、企業(yè)、院?？傎Y產(chǎn)中，超過(guò)659b屬于物業(yè)資產(chǎn)，而在這物業(yè)總資產(chǎn)中，大量物業(yè)未得到充分利用，甚至有大批物業(yè)長(zhǎng)期閑置。就全國(guó)情況看，很多單位發(fā)工資困難，但對(duì)懷中物業(yè)這個(gè)金娃娃長(zhǎng)期無(wú)動(dòng)于衷。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營(yíng)銷意識(shí)，提高經(jīng)營(yíng)水平，管好樓，還要盤活樓。深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)管轄項(xiàng)目中，或多或少地存在著物業(yè)經(jīng).營(yíng)的業(yè)務(wù)，業(yè)主和客戶需要專業(yè)的物業(yè)管'理服務(wù)，更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮。現(xiàn)代物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn)，而是一種在流通中價(jià)值不斷更新的商品，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然應(yīng)該關(guān)注新經(jīng)濟(jì)時(shí)代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。大陸物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場(chǎng)，將因?yàn)榉?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)承受更大的市場(chǎng)壓力。

　　三、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利弊分析

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益成熟，房地產(chǎn)服務(wù)所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價(jià)、咨詢等專業(yè)分工日趨細(xì)致，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行是否會(huì)因盲目地多元經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致不良后果?我們認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營(yíng)，參與物業(yè)營(yíng)銷本身應(yīng)該是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有之圈義。從上述市場(chǎng)需求和香港同行企業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)不但要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當(dāng)好管家，還應(yīng)有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)顧問。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目中，由物業(yè)顧問這個(gè)角色向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要，物業(yè)顧問必將與物業(yè)管理日趨緊密地結(jié)合并相互促進(jìn)。

　　從目前的實(shí)踐看，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的利處主要體現(xiàn)在:首先，該模式可以更好地滿足市場(chǎng)需求和客戶需要，如同銀行單純的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)擴(kuò)展為金融理財(cái)服務(wù);其次，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)、管理一條龍服務(wù)，對(duì)客戶來(lái)講，提高了服務(wù)效率;再次，擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。

　　經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點(diǎn):一是壓力大。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理權(quán)，同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的義務(wù)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動(dòng)性遠(yuǎn)大于管理傭金的波動(dòng)，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)壓力;二是風(fēng)險(xiǎn)大。一塊物業(yè)的經(jīng)營(yíng)從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶確定，每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn)，僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會(huì)無(wú)法言傳的市場(chǎng)鍛煉;三是組建專業(yè)隊(duì)伍困難。物業(yè)經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作，不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓，有了人才，形成一個(gè)與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易，一但經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)管理公司難以承受。

　　四、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐

　　1996年，深圳市中航物業(yè)管理有限公司在認(rèn)真分析自身優(yōu)劣勢(shì)基礎(chǔ)上，確定了將經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)過(guò)五年的實(shí)踐和積累，經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)磨合，這一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步強(qiáng)化。從我公司實(shí)踐來(lái)看，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式具有較強(qiáng)的生命力。在實(shí)施經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的實(shí)踐中，我們注重以下幾個(gè)重點(diǎn)：

　　(一)強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)觀念到位。

　　物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是動(dòng)態(tài)的，物業(yè)的營(yíng)銷永無(wú)止境，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營(yíng)銷意識(shí)，才能使管轄物業(yè)潛力得到更充分發(fā)揮。公司要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事，物業(yè)管理固然重要，而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)營(yíng)銷方案可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，我們打出了這樣的廣告語(yǔ)"我們可以做您的物業(yè)管家，我們還可以替您打理這份物業(yè)"。實(shí)踐證明，管理概念加上系列營(yíng)銷服務(wù)，可以使管轄物業(yè)的價(jià)值發(fā)生很大變化。

　　(二)注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍。

　　物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營(yíng)是知識(shí)型、信息化產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物業(yè)營(yíng)銷已經(jīng)進(jìn)入到個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化飛整合型時(shí)期，沒有富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)人才，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式就是空談。因此，幾年來(lái)，我們注重在實(shí)踐中培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)骨干，適當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人才，初步建立了一支配合默契的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。1998年，天津津都花園物業(yè)進(jìn)行管理公司招標(biāo)，香港梁行飛歐思諾均在競(jìng)爭(zhēng)之列，經(jīng)過(guò)二輪拼搏，我們的經(jīng)營(yíng)、管理方案以最高分奪標(biāo)。

　　(三)注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。

　　隨著中國(guó)即將加入WTO，北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場(chǎng)管理以及與國(guó)際接軌過(guò)程中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理市場(chǎng)龐大，需要大量的法律、估價(jià)、測(cè)量、咨詢專業(yè)人才。我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)上差距仍然很大，因此，近年來(lái)我們始終與戴梁行深圳公司保持業(yè)務(wù)合作，吸收經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)專業(yè)實(shí)力。去年，全球最大不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司進(jìn)入珠江三角洲后，我們及時(shí)參加交流培訓(xùn)，建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。在未來(lái)的五年內(nèi)，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)領(lǐng)域，我們還要認(rèn)真當(dāng)好學(xué)生，縮短差距，迎頭趕上。

　　(四)根據(jù)不同物業(yè)項(xiàng)目，安排經(jīng)營(yíng)、管理的主次關(guān)系，使經(jīng)營(yíng)和管理相輔相成，相得益彰。

　　在具體運(yùn)作中，還要注重物業(yè)管理收支與經(jīng)營(yíng)收支保持適當(dāng)獨(dú)立，體現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的規(guī)范性，還要具備物業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)。

　　經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延，是物業(yè)營(yíng)銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成，有著廣闊的市場(chǎng)空間，我們針對(duì)這種模式的探索、實(shí)踐之路還很長(zhǎng)、很遠(yuǎn)。

篇3：地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷講座

　　地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷講座

　　第一節(jié) 項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷的含義

　　REAL瑞爾特在倡導(dǎo)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的同時(shí)就積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理，跳出以往物業(yè)管理僅為房地產(chǎn)開發(fā)中售后服務(wù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的框框，讓物業(yè)管理從一開始就介入，讓其與全程營(yíng)銷的各個(gè)流程在沒的時(shí)段和層面上進(jìn)行互動(dòng)和整合，進(jìn)一步深化體現(xiàn)和貫徹房地產(chǎn)全程營(yíng)銷的全面性、全員性和全程性。

　　目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)管理已愈受買家的重視和關(guān)心，來(lái)自市場(chǎng)的信號(hào)向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，因此發(fā)展商決不能對(duì)物業(yè)管理這一以前看似可有可無(wú)的環(huán)節(jié)掉以輕心而令項(xiàng)目的開發(fā)功虧一簣。萬(wàn)科開發(fā)的物業(yè)多年來(lái)一直深受市場(chǎng)的追捧，在很大程度上與其手上的王牌--萬(wàn)科開發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬(wàn)科開辟第二營(yíng)銷渠道和制造回頭客的有力保證。廣州、深圳等地已有不少發(fā)展商嘗到了物業(yè)管理從側(cè)面為房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)巨大效益的甜頭，繼而鍥而不舍地加大力度提升物業(yè)管理的品質(zhì)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)可以進(jìn)入一個(gè)很好的良性循環(huán)狀態(tài)。

　　REAL瑞爾特深諳物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)扮演的角色及如何才能將這一重要角色演繹得神形兼俱、入木三分。物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。

　　第二節(jié) 項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷的具體內(nèi)容

　　一、項(xiàng)目銷售過(guò)程所需物業(yè)管理資料

　　1、樓宇質(zhì)量保證書

　　2、樓宇使用說(shuō)明書

　　3、業(yè)主公約

　　4、用戶手冊(cè)

　　5、樓宇交收流程

　　6、入伙通知書

　　7、入伙手續(xù)書

　　8、收樓書

　　9、承諾書

　　10、業(yè)主/用戶聯(lián)系表

　　11、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書

　　12、遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表

　　13、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表

　　二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃

　　1、工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入

　　2、保潔服務(wù)

　　3、綠化養(yǎng)護(hù)

　　4、安全及交通管理

　　5、三車及場(chǎng)地管理

　　6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)

　　7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)

　　8、房屋事務(wù)管理

　　9、檔案及數(shù)據(jù)的管理

　　10、智能化的服務(wù)

　　11、家政服務(wù)

　　12、多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開展

　　13、與業(yè)主的日常溝通

　　14、社區(qū)文化服務(wù)

　　三、物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)

　　1、物業(yè)公司人力資源的管理包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等環(huán)節(jié)

　　2、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)、明確各部門的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道

　　※遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定

　　※在經(jīng)營(yíng)范圍允許下

　　※結(jié)合不同的工作重點(diǎn)

　　※把質(zhì)量責(zé)任作為各個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)

　　※遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則

　　※各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效的原則

　　四、物業(yè)管理培訓(xùn)

　　1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容包括：

　　※為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構(gòu)、人員制度及管理行業(yè)的了解

　　※提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)

　　※物業(yè)及物業(yè)管理的概念

　　※建筑物種類及管理

　　※物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展

　　※業(yè)主公約、公共面積及用戶的權(quán)責(zé)

　　※裝修管理

　　※綠化管理

　　※管理人員的操守及工作態(tài)度

　　※房屋設(shè)備的構(gòu)成及維護(hù)

　　※財(cái)務(wù)管理

　　※物業(yè)管理法規(guī)

　　※人事管理制度

　　※探討一些常見個(gè)案

　　2、在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容包括：

　　※對(duì)前線員工及中層員工進(jìn)行培訓(xùn)，使其對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作有更深入的認(rèn)識(shí)及了解

　　※對(duì)物業(yè)管理公司早期進(jìn)行一次鑒定

　　※物業(yè)管理公司各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度

　　五、物業(yè)管理規(guī)章制度

　　1、員工手冊(cè)

　　2、崗位職責(zé)及工作流程

　　3、財(cái)務(wù)制度

　　4、采購(gòu)及招標(biāo)程序

　　5、員工考核標(biāo)準(zhǔn)

　　6、業(yè)主委員會(huì)章程

　　7、各配套功能管理規(guī)定

　　8、文件管理制度

　　9、辦公設(shè)備使用制度

　　10、值班管理制度

　　11、消防責(zé)任制

　　12、消防管理規(guī)定

　　13、對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定

　　14、裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書

　　15、停車場(chǎng)管理規(guī)定

　　16、非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定

　　17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定

　　18、進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書

　　19、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定

　　六、物業(yè)管理操作規(guī)程

　　1、樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

　　2、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程

　　3、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程

　　4、供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

　　5、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

　　6、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

　　7、停車場(chǎng)、車庫(kù)操作規(guī)程

　　8、停車場(chǎng)、車庫(kù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

　　9、游泳池及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程

　　10、給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

　　11、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程

　　12、保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程

　　13、照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程

　　14、通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程

　　15、管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程

　　16、租賃管理工作規(guī)程

　　七、物業(yè)管理的成本費(fèi)用

　　1、管理員工支出

　　※薪金及福利

　　※招聘和培訓(xùn)

　　※膳食及住宿

　　2、維護(hù)及保養(yǎng)

　　※照明及通風(fēng)系統(tǒng)

　　※機(jī)電設(shè)備

　　※動(dòng)力設(shè)備

　　※保安及消防設(shè)備

　　※給排水設(shè)備

　　※公共設(shè)備設(shè)施

　　※園藝綠化

　　※工具及器材

　　※冷暖系統(tǒng)

　　※雜項(xiàng)維修

　　3、公共費(fèi)用

　　※公共電費(fèi)

　　※公共水費(fèi)

　　※排污費(fèi)

　　※垃圾費(fèi)

　　※滅蟲

　　4、行政費(fèi)用

　　※辦公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）

　　※公關(guān)支出

　　※電話費(fèi)

　　※差旅費(fèi)

　　5、保險(xiǎn)費(fèi)（包括財(cái)產(chǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)）

　　6、其他

　　※節(jié)日燈飾

　　※審計(jì)費(fèi)用

　　※雜項(xiàng)支出

　　7、管理者酬金

　　8、營(yíng)業(yè)稅

　　9、預(yù)留項(xiàng)目維修基金

　　原則上物業(yè)的運(yùn)營(yíng)為自負(fù)盈虧，上述所有費(fèi)用均由管理費(fèi)支付，發(fā)展商理論上無(wú)需負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)上的任何費(fèi)用；還有其他開支如智能網(wǎng)絡(luò)、金融信息系統(tǒng)等均會(huì)影響管理費(fèi)的支出。

　　1、質(zhì)量手冊(cè)

　　2、程序文件

　　3、工作規(guī)程

　　4、質(zhì)量記錄表格

　　5、行政管理制度

　　6、人力資源管理制度