房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細）
第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立
　　1、公司設(shè)立準備
　　2、申請資質(zhì)等級審批
　　3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準
　　4、辦理工商注冊登記
　　5、辦理稅務(wù)登記
二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立
　　6、申請批準項目建議書
　　7、辦理企業(yè)名稱登記
　　8、送審合資或合作合同、章程
　　9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書
　　10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費

　　1、企業(yè)法人開業(yè)登記費
　　2、企業(yè)法人變更登記費
　　3、企業(yè)法人年度檢驗費
　　4、補、換、領(lǐng)證照費

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

　　1、選定項目，簽定合作意向書
　　2、初步確定開發(fā)方案
　　3、申報規(guī)劃要點
　　4、申報、審批項目建議書
　　5、編制項目可行性研究報告
　　6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

　　1、可行性研究費
　　2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計
　　1、申報選址定點
　　2、申報規(guī)劃設(shè)計條件
　　3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案
　　4、辦理人防審核
　　5、辦理消防審核
　　6、審定規(guī)劃設(shè)計方案
　　7、住宅設(shè)計方案的專家組審查
　　8、落實環(huán)保“三廢”治理方案
　　9、委托環(huán)境影響評價并報批
　　10、建設(shè)工程勘察招、投標
　　11、委托地質(zhì)勘探
　　12、委托初步設(shè)計
　　13、申報、審定初步設(shè)計
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套
　　14、征求主管部門審查意見
　　15、落實市政公用設(shè)施配套方案
　　16、報審市政配套方案
　　17、市政各管理部門提出市政配套意見
　　18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

　　1、工程勘察（測量）費
　　2、工程設(shè)計費
　　3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費
　　4、竣工檔案保證金
　　5、臨時用地費
　　6、臨時建設(shè)工程費
　　7、建設(shè)工程勘察招標管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費
　　9、古建園林工程設(shè)計費

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓
　　1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
　　2、辦理建設(shè)用地委托釘樁
　　3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請
　　4、主管部門實地勘察
　　5、土地估價報告的預(yù)審
　　6、委托地價評估
　　7、辦理核定地價手續(xù)
　　8、辦理土地出讓審批
　　9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同
　　10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證
　　11、領(lǐng)取正式國有土地使用證
　　12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還
二、國有土地使用權(quán)的劃撥
　　13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請
　　14、主管部門現(xiàn)場勘察
　　15、劃撥用地申請的審核、報批
　　16、取得劃撥用地批準
三、集體土地的征用
　　17、征用集體土地用地申請
　　18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案
　　19、簽訂征地協(xié)議
　　20、簽訂補償安置協(xié)議
　　21、確定勞動力安置方案
　　22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議
　　23、市政府下文征地
　　24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費
　　25、辦理批地文件、批地圖
　　26、辦理凍結(jié)戶口
　　27、調(diào)查戶口核實勞動力
　　28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作
　　29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作
　　30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作
　　31、地上物作價補償工作
　　32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

　　1、地價款（土地出讓金）
　　2、資金占用費
　　3、滯納金
　　4、土地使用費
　　5、外商投資企業(yè)土地使用費
　　6、防洪工程建設(shè)維護管理費
　　7、土地閑置費
　　8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費
　　9、城鎮(zhèn)土地使用稅
　　10、地價評估費
　　11、出讓土地預(yù)訂金
　　12、征地管理費
　　13、土地補償費
　　14、青苗及樹木補償費
　　15、地上物補償費
　　16、勞動力安置費
　　17、超轉(zhuǎn)人員安置費
　　18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金
　　19、耕地占用稅
第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

　　1、委托進行拆遷工作
　　2、辦理拆遷申請
　　3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證
　　4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知
　　6、辦理戶口凍結(jié)
　　7、暫停辦理相關(guān)事項
　　8、確定拆遷安置方案
　　9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議
　　10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置
　　11、發(fā)放運作拆遷補償款
　　12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管

理
　　13、移交拆遷檔案資料
　　14、房屋拆遷糾紛的裁決
　　15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

　　1、房屋拆遷補償費
　　2、搬家補助費
　　3、提前搬家獎勵費
　　4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）
　　5、清理費
　　6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費
　　7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費
　　8、一次性異地安置補助費
　　9、房屋拆遷管理費
　　10、房屋拆遷服務(wù)費

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作
　　1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊
　　2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃
　　3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費
　　4、交納自來水廠建設(shè)費
　　5、交納污水處理廠建設(shè)費
　　6、交納供熱廠建設(shè)費
　　7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費
　　8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)
　　9、設(shè)計單位出報批圖
　　10、出施工圖
　　11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
　　12、辦理消防審核意見表
　　13、審批人防工程、辦理人防許可證
　　14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證
　　15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標
　　16、辦理招標登記、招標申請
　　17、招標準備
　　18、招標通告
　　19、編制招標文件并核準
　　20、編制招標工程標底
　　21、標底送審合同預(yù)算審查處確認
　　22、標底送市招標辦核準，正式申請招標
　　23、投標單位資格審批
　　24、編制投標書并送達
　　25、召開招標會，勘察現(xiàn)場
　　26、召開開標會議，進行開標
　　27、評標、決標
　　28、發(fā)中標通知書
　　29、簽訂工程承包合同
　　30、工程承包合同的審查
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理
　　31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)
　　32、建設(shè)工程監(jiān)理
　　33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費
　　35、辦理開工前審計
　　36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅
　　37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證
　　38、報裝施工用水、電、路
　　39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門
　　40、協(xié)調(diào)交通管理部門
　　41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議
　　42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工
　　43、施工場地的“三通一平”
　　44、施工單位進場和施工暫設(shè)
　　45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝
　　46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督
五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收
　　47、辦理單項工程驗收手續(xù)
　　48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》
　　49、商品住宅性能認定
　　50、竣工統(tǒng)計登記
　　51、辦理竣工房屋測繪
　　52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費

　　1、三通一平費
　　2、自來水廠建設(shè)費
　　3、污水處理廠建設(shè)費
　　4、供熱廠建設(shè)費
　　5、煤氣廠建設(shè)費
　　6、地下水資源養(yǎng)蓄基金
　　7、地下熱水資源費
　　8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）
　　9、開發(fā)管理費
　　10、城建綜合開發(fā)項目管理費
　　11、建筑行業(yè)管理費
　　12、綠化建設(shè)費
　　13、公園建設(shè)費
　　14、綠化補償費
　　15、路燈維護費
　　16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費
　　17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）
　　18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）
　　19、外部供電工程貼費（電貼費）
　　20、建安工程費
　　21、建設(shè)工程招投標管理費
　　22、合同預(yù)算審查工本費
　　23、質(zhì)量管理監(jiān)督費
　　24、竣工圖費
　　25、建材發(fā)展補充基金
　　26、實心黏土磚限制使用費
　　27、工程監(jiān)理費
　　28、工程標底編制管理費
　　29、機電設(shè)備委托招標服務(wù)費
　　30、超計劃用水加價
　　31、夜間施工噪聲擾民補償費
　　32、占道費
　　33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售
　　1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》
　　2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所
　　3、與購房者簽訂認購書
　　4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證
　　6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證
　　7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記
　　8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記
　　9、外銷商品房抵押登記
　　10、樓宇交付入住手續(xù)
　　11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)
二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售
　　12、提交完成建設(shè)項目投資證明
　　13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議
　　14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》
　　15、銷售項目備案
　　16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售
　　17、與購房者簽訂認購書
　　18、與購房者簽訂買賣契約
　　19、辦理預(yù)售登記
　　20、辦理轉(zhuǎn)讓登記
　　21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

　　22、樓宇交付入住
　　23、質(zhì)量保證書和使用說明書
　　24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)
三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理
　　25、房屋出租權(quán)的確認
　　26、申請房屋租賃許可證
　　27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議
　　28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)
　　29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租
　　30、房屋租賃關(guān)系的終止
四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理
　　31、房屋出租權(quán)的確認
　　32、出租人辦理房屋租賃許可證
　　33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
　　34、簽訂書面租賃協(xié)議
　　35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)
五、北京市房地產(chǎn)的抵押
　　36、抵押權(quán)的設(shè)定
　　37、簽訂抵押合同
　　38、辦理房地產(chǎn)抵押登記
　　39、抵押房地產(chǎn)的占管
　　40、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費

　　1、營業(yè)稅
　　2、城市維護建設(shè)稅
　　3、教育費附加
　　4、印花稅
　　5、契稅
　　6、土地增值稅
　　7、企業(yè)所得稅
　　8、個人所得稅
　　9、房產(chǎn)稅
　　10、城市房地產(chǎn)稅
　　11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費
　　12、房屋所有權(quán)證工本費
　　13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費
　　14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費
　　15、房屋買賣登記費
　　16、房屋買賣手續(xù)費
　　17、房屋租賃審核備案手續(xù)費
　　18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費
　　19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費
　　20、房屋租賃登記費
　　21、房屋估價手續(xù)費
　　22、房屋公證估價手續(xù)費
　　23、房地產(chǎn)價格評估費
　　24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費

第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

　　1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批
　　2、簽署物業(yè)管理委托合同
　　3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收
　　4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準
　　5、安排簽訂管理公約
　　6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書
　　7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
　　8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費

　　1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費
　　2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
　　3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費
　　4、高檔住宅物業(yè)管理費
　　5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費
　　6、供暖費

篇2：房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細版）

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細）
第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立
　　1、公司設(shè)立準備
　　2、申請資質(zhì)等級審批
　　3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準
　　4、辦理工商注冊登記
　　5、辦理稅務(wù)登記
二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立
　　6、申請批準項目建議書
　　7、辦理企業(yè)名稱登記
　　8、送審合資或合作合同、章程
　　9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準證書
　　10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費

　　1、企業(yè)法人開業(yè)登記費
　　2、企業(yè)法人變更登記費
　　3、企業(yè)法人年度檢驗費
　　4、補、換、領(lǐng)證照費

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

　　1、選定項目，簽定合作意向書
　　2、初步確定開發(fā)方案
　　3、申報規(guī)劃要點
　　4、申報、審批項目建議書
　　5、編制項目可行性研究報告
　　6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

　　1、可行性研究費
　　2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計
　　1、申報選址定點
　　2、申報規(guī)劃設(shè)計條件
　　3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案
　　4、辦理人防審核
　　5、辦理消防審核
　　6、審定規(guī)劃設(shè)計方案
　　7、住宅設(shè)計方案的專家組審查
　　8、落實環(huán)保“三廢”治理方案
　　9、委托環(huán)境影響評價并報批
　　10、建設(shè)工程勘察招、投標
　　11、委托地質(zhì)勘探
　　12、委托初步設(shè)計
　　13、申報、審定初步設(shè)計
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套
　　14、征求主管部門審查意見
　　15、落實市政公用設(shè)施配套方案
　　16、報審市政配套方案
　　17、市政各管理部門提出市政配套意見
　　18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

　　1、工程勘察（測量）費
　　2、工程設(shè)計費
　　3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費
　　4、竣工檔案保證金
　　5、臨時用地費
　　6、臨時建設(shè)工程費
　　7、建設(shè)工程勘察招標管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費
　　9、古建園林工程設(shè)計費

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓
　　1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
　　2、辦理建設(shè)用地委托釘樁
　　3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請
　　4、主管部門實地勘察
　　5、土地估價報告的預(yù)審
　　6、委托地價評估
　　7、辦理核定地價手續(xù)
　　8、辦理土地出讓審批
　　9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同
　　10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證
　　11、領(lǐng)取正式國有土地使用證
　　12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還
二、國有土地使用權(quán)的劃撥
　　13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請
　　14、主管部門現(xiàn)場勘察
　　15、劃撥用地申請的審核、報批
　　16、取得劃撥用地批準
三、集體土地的征用
　　17、征用集體土地用地申請
　　18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案
　　19、簽訂征地協(xié)議
　　20、簽訂補償安置協(xié)議
　　21、確定勞動力安置方案
　　22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議
　　23、市政府下文征地
　　24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費
　　25、辦理批地文件、批地圖
　　26、辦理凍結(jié)戶口
　　27、調(diào)查戶口核實勞動力
　　28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作
　　29、辦

理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作
　　30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作
　　31、地上物作價補償工作
　　32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

　　1、地價款（土地出讓金）
　　2、資金占用費
　　3、滯納金
　　4、土地使用費
　　5、外商投資企業(yè)土地使用費
　　6、防洪工程建設(shè)維護管理費
　　7、土地閑置費
　　8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費
　　9、城鎮(zhèn)土地使用稅
　　10、地價評估費
　　11、出讓土地預(yù)訂金
　　12、征地管理費
　　13、土地補償費
　　14、青苗及樹木補償費
　　15、地上物補償費
　　16、勞動力安置費
　　17、超轉(zhuǎn)人員安置費
　　18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金
　　19、耕地占用稅
第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

　　1、委托進行拆遷工作
　　2、辦理拆遷申請
　　3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證
　　4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知
　　6、辦理戶口凍結(jié)
　　7、暫停辦理相關(guān)事項
　　8、確定拆遷安置方案
　　9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議
　　10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置
　　11、發(fā)放運作拆遷補償款
　　12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理
　　13、移交拆遷檔案資料
　　14、房屋拆遷糾紛的裁決
　　15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

　　1、房屋拆遷補償費
　　2、搬家補助費
　　3、提前搬家獎勵費
　　4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）
　　5、清理費
　　6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費
　　7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費
　　8、一次性異地安置補助費
　　9、房屋拆遷管理費
　　10、房屋拆遷服務(wù)費

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作
　　1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊
　　2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃
　　3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費
　　4、交納自來水廠建設(shè)費
　　5、交納污水處理廠建設(shè)費
　　6、交納供熱廠建設(shè)費
　　7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費
　　8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)
　　9、設(shè)計單位出報批圖
　　10、出施工圖
　　11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
　　12、辦理消防審核意見表
　　13、審批人防工程、辦理人防許可證
　　14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證
　　15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標
　　16、辦理招標登記、招標申請
　　17、招標準備
　　18、招標通告
　　19、編制招標文件并核準
　　20、編制招標工程標底
　　21、標底送審合同預(yù)算審查處確認
　　22、標底送市招標辦核準，正式申請招標
　　23、投標單位資格審批
　　24、編制投標書并送達
　　25、召開招標會，勘察現(xiàn)場
　　26、召開開標會議，進行開標
　　27、評標、決標
　　28、發(fā)中標通知書
　　29、簽訂工程承包合同
　　30、工程承包合同的審查
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理
　　31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)
　　32、建設(shè)工程監(jiān)理
　　33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費
　　35、辦理開工前審計
　　36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅
　　37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證
　　38、報裝施工用水、電、路
　　39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門
　　40、協(xié)調(diào)交通管理部門
　　41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議
　　42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證
四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工
　　43、施工場地的“三通一平”
　　44、施工單位進場和施工暫設(shè)
　　45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝
　　46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督
五、房地產(chǎn)開發(fā)項目

的竣工驗收
　　47、辦理單項工程驗收手續(xù)
　　48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》
　　49、商品住宅性能認定
　　50、竣工統(tǒng)計登記
　　51、辦理竣工房屋測繪
　　52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費

　　1、三通一平費
　　2、自來水廠建設(shè)費
　　3、污水處理廠建設(shè)費
　　4、供熱廠建設(shè)費
　　5、煤氣廠建設(shè)費
　　6、地下水資源養(yǎng)蓄基金
　　7、地下熱水資源費
　　8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）
　　9、開發(fā)管理費
　　10、城建綜合開發(fā)項目管理費
　　11、建筑行業(yè)管理費
　　12、綠化建設(shè)費
　　13、公園建設(shè)費
　　14、綠化補償費
　　15、路燈維護費
　　16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費
　　17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）
　　18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）
　　19、外部供電工程貼費（電貼費）
　　20、建安工程費
　　21、建設(shè)工程招投標管理費
　　22、合同預(yù)算審查工本費
　　23、質(zhì)量管理監(jiān)督費
　　24、竣工圖費
　　25、建材發(fā)展補充基金
　　26、實心黏土磚限制使用費
　　27、工程監(jiān)理費
　　28、工程標底編制管理費
　　29、機電設(shè)備委托招標服務(wù)費
　　30、超計劃用水加價
　　31、夜間施工噪聲擾民補償費
　　32、占道費
　　33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售
　　1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》
　　2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所
　　3、與購房者簽訂認購書
　　4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證
　　6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證
　　7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記
　　8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記
　　9、外銷商品房抵押登記
　　10、樓宇交付入住手續(xù)
　　11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)
二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售
　　12、提交完成建設(shè)項目投資證明
　　13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議
　　14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》
　　15、銷售項目備案
　　16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售
　　17、與購房者簽訂認購書
　　18、與購房者簽訂買賣契約
　　19、辦理預(yù)售登記
　　20、辦理轉(zhuǎn)讓登記
　　21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)
　　22、樓宇交付入住
　　23、質(zhì)量保證書和使用說明書
　　24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)
三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理
　　25、房屋出租權(quán)的確認
　　26、申請房屋租賃許可證
　　27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議
　　28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)
　　29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租
　　30、房屋租賃關(guān)系的終止
四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理
　　31、房屋出租權(quán)的確認
　　32、出租人辦理房屋租賃許可證
　　33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
　　34、簽訂書面租賃協(xié)議
　　35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)
五、北京市房地產(chǎn)的抵押
　　36、抵押權(quán)的設(shè)定
　　37、簽訂抵押合同
　　38、辦理房地產(chǎn)抵押登記
　　39、抵押房地產(chǎn)的占管
　　40、抵押房地產(chǎn)的處分

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費

　　1、營業(yè)稅
　　2、城市維護建設(shè)稅
　　3、教育費附加
　　4、印花稅
　　5、契稅
　　6、土地增值稅
　　7、企業(yè)所得稅
　　8、個人所得稅
　　9、房產(chǎn)稅
　　10、城市房地產(chǎn)稅
　　11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費
　　12、房屋所有權(quán)證工本費
　　13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費
　　14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費
　　15、房屋買賣登記費
　　16、房屋買賣手續(xù)費
　　17、房屋租賃審核備案手續(xù)費
　　18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費
　　19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費
　　20、房屋租賃登記費
　　21、房屋估價手續(xù)費
　　22、房屋公證估價手續(xù)費
　　23、房地產(chǎn)價格評估費
　　24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費

第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

　　1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批
　　2、簽署物業(yè)管理委托合同
　　3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收
　　4、物業(yè)使用、管理、

維修公約的核準
　　5、安排簽訂管理公約
　　6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書
　　7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
　　8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費

　　1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費
　　2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
　　3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費
　　4、高檔住宅物業(yè)管理費
　　5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費
　　6、供暖費

篇3：編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃作業(yè)指導(dǎo)書

　　編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計劃無論在項目管理的前期論證階段，還是在實施過程中和后期的評估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項目中上百個環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達到預(yù)定的目標。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對整個項目的進度管理作出評價，也可以檢討原計劃編制的科學(xué)性和準確性，為今后的計劃管理提供依據(jù)。

　　2.決策崗位總經(jīng)理：負責(zé)批準計劃和批準計劃調(diào)整。

　　主管崗位總經(jīng)濟師：在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負責(zé)落實在項目前期策劃階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。

　　總工程師：在與總建筑師和總經(jīng)濟師協(xié)商一致的前提下負責(zé)落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。

　　協(xié)管崗位總建筑師，總會計師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進度目標和調(diào)整意見。

　　主辦崗位營銷策劃：負責(zé)在標準流程計劃的基礎(chǔ)上按本項目的個性特點編制雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。

　　項目經(jīng)理：在計劃實施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報總經(jīng)理批準。

　　3.緊前條件和作業(yè)持續(xù)時間

　　根據(jù)公司通用的雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃的標準圖式和本項目的目標要求，總經(jīng)濟師在土地中標后十天內(nèi)完成。總經(jīng)濟師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個月，遇緊急情況可以隨時檢查調(diào)整。

　　4.雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃的四個要素

　　4.1工作要素

　　事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細程度拆分而成的消耗時間或同時也消耗資源的一個子項目或子任務(wù)。在座標雙代號網(wǎng)絡(luò)計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。圓圈中的編號從左向右依此排列。整個計劃中編號不容許重復(fù)，所以某號到某號就能代表某一項特定的工作。

　　4.2時間要素

　　在網(wǎng)絡(luò)計劃的頂端設(shè)計一排以一個日歷天為單位的橫座標，稱為時間坐標軸。它的起始原點對應(yīng)著第一項工作的開始日期，它的終點對應(yīng)著最后一項工作的結(jié)束日期。也可以把原點設(shè)計為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時間座標軸的最后刻度就表示為項目的總工期天數(shù)。

　　一項工作從開始到完成需要的合理時間稱為該工作的持續(xù)時間。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長度來表示，其起始端對應(yīng)著該項工作在時間座標上的開始日期，結(jié)尾端對應(yīng)著該項工作在時間座標上的結(jié)束日期。

　　兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為時距。在關(guān)鍵路線上，時距和工作的持續(xù)時間是相等的。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時間小于時距。也就是說在時距里存在一定數(shù)量的可利用的時間空間，這段機動時間稱之為該項工作的自由時差。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對應(yīng)著時間座標。如何合理利用這段自由時差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計劃時最先考慮的潛力所在。

　　4.3邏輯要素

　　左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。

　　持續(xù)時間和時距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為關(guān)鍵線路。各項工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯誤，網(wǎng)絡(luò)計劃也就從根本上失去了可操作性。

　　4.4責(zé)任要素

　　相關(guān)的工作可以列在對應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個部門和崗位清楚地了解自己在整個項目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時候必須開始，到什么時候必須結(jié)束，其中有沒有機動的時間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級的檢查和職責(zé)考核。

　　5.雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃的編制要點

　　5.1確定目標工期和計劃工期

　　根據(jù)對計劃執(zhí)行的信心程度，將目標工期適當壓縮后作為計劃工期，以便給實施過程中的調(diào)整留有余地。

　　5.2建立座標系統(tǒng)

　　橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結(jié)束的日期。

　　縱座標是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計劃中所有的工作都能對應(yīng)縱座標上的具體負責(zé)操作的崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。

　　5.3分解出項目的具體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。可以預(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網(wǎng)上。

　　5.4檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補足。

　　5.5把沒有自由時差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關(guān)鍵工作適當延長。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃到此初步完成。

　　6.雙代號座標網(wǎng)絡(luò)計劃的優(yōu)化和調(diào)整

　　6.1事先優(yōu)化

　　成本目標，進度目標和過高的質(zhì)量目標，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。這是業(yè)內(nèi)人士的共識。過高質(zhì)量要求的結(jié)果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結(jié)果會導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖

延。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。

　　例如某個項目要求進度優(yōu)先。我們可以首先在關(guān)鍵路線上選擇資源投入率相對較少，持續(xù)時間相對較長的關(guān)鍵工作著手，看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時間減少。當然這種調(diào)整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內(nèi)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負數(shù)。因為這樣會使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。

　　在計劃優(yōu)化后如果仍達不到預(yù)期的進度目標，這只能說明預(yù)定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領(lǐng)導(dǎo)加以修正。

　　6.2過程檢查

　　在實施過程中會發(fā)生各種事先難以預(yù)料的事情，使實際進度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時地調(diào)整計劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。

　　過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標上的相應(yīng)刻度起向下畫一道垂直線，稱之為檢查時點基準線，然后再把各項工作在檢查時點時的實際進度所達到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實際進度前鋒線。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距離從時間坐標軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。

　　經(jīng)多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對項目未來的進度和變化趨勢作出定量的預(yù)測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為進度比。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預(yù)測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。

　　需要說明的是，用進度比這種方法預(yù)測未來的進度，有其一定的局限性。因為同一條水平線路上的不同工作，進展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時間較長的工作（例如工程的結(jié)構(gòu)階段），采用進度比預(yù)測方法對于指導(dǎo)施工，控制進度將是十分實用可靠的。

　　檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測在于掌握趨勢，明確責(zé)任在于激勵崗位的責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。

　　6.3及時調(diào)整

　　調(diào)整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進展，這不僅是為了確保工期不拖延，對減少資源投入，控制工程成本同樣具有非常重要的意義。通常有以下幾種方法：

　　6.3.1關(guān)鍵工作拖延的，一定會影響總工期。常用的辦法是在后續(xù)的各項關(guān)鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有利于減少趕工費用，當然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長。

　　6.3.2非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當然無關(guān)大局，計劃不需作調(diào)整。如果超出了時距范圍，就可能發(fā)生兩種情況，一種是后續(xù)是關(guān)鍵工作的，那勢必引起關(guān)鍵路線的改變。另一種后續(xù)也是非關(guān)鍵工作而且可以借用其自由時差進行彌補的，計劃也不需要調(diào)整。如果不足以彌補的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進入關(guān)鍵路線。

　　6.3.3當關(guān)鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。打算縮短的，應(yīng)把后續(xù)計劃當作一個新的計劃重新編排。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調(diào)整持續(xù)時間。要求保持原計劃總工期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當延長。

　　6.3.4對于牽涉面不大的調(diào)整有時也采用以不變應(yīng)萬變的做法，可以假設(shè)下一次檢查時點的前鋒線和基準線重合，要求承擔(dān)各項工作的部門和崗位自行調(diào)節(jié)持續(xù)時間，在下一次的檢查時點前達到原計劃的同步狀態(tài)。