近日,中國銀監會出臺了《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文),進一步規范了房地產開發投資以信托方式融資的標準。這樣,使得房地產企業獲得銀行開發貸款原本就極為艱難的局面,又增加了一些新的變數。
當試圖通過信托私募獲得資金的渠道也被堵死之后,許多開發商都面臨著資金瓶頸問題。與此同時,海外房地產投資基金卻加快了進入中國市場的步伐,一些已獲準經營人民幣業務的外資銀行對國內房貸業務表示了極大的興趣。不少國內開發商對此寄予了很高的期望。近期,在京、滬兩地舉辦的海外投資基金商務洽談會,眾多開發商參與極其積極就是一個例證。
在央行121號文(20**年)出臺之前,房地產開發投資模式對資金的需求遠不如現在這樣殷切。那時的開發商,通過土地協議轉讓的方式獲得開發用地,再把土地拿到銀行進行抵押獲得項目開發的啟動資金,在交清地方政府規定的部分相關稅費后,開發商就可獲得項目預售許可。此后,房屋預售的回款則足以支持整個項目運作的資金需求。客觀地說,那時房地產項目開發的啟動資金,只要能覆蓋部分土地協議轉讓成本和打通政府相關部門的環節,即可運作整個項目。但這實際上讓銀行承擔了相當大的金融風險。就銀行而言,對待開發商的心理也相當矛盾。個人住房按揭貸款業務屬于銀行貸款的優質業務,還款逾期率與壞賬率都很低,而對房地產企業的開發貸款則屬于高風險品種。因此,很多商業銀行往往把開發貸款與個人貸款捆綁在一起。對開發商的要求是,如果你要獲得開發貸款就必須將個人貸款業務也交由同一銀行做。
然而,自從央行121文出臺后,徹底地改變了房地產開發投資的“游戲規則”,房地產開發成為了一個資金門檻很高的行業。雖然20**年以后一些開發商通過信托融資渠道能獲得一部分資金,但信托融資的成本要遠高于銀行貸款,并且信托公司的風險防范措施并不比銀行低。因此,大多數開發貸款性質的信托產品,只是為一些較具實力的開發商用做以解燃眉之急的“過橋”融資,并非是開發商解決資金需求的主渠道。
從歐美等發達國家的房地產開發投資主流模式看,房地產開發商實際上更多地是扮演著投資商的角色,至于房子怎么建那是承包商和建筑設計事務所的事。這也是世界500強企業中鮮有房地產商身影的原因。因此,從某種意義上說,房地產開發投資屬于風險投資的范疇,在金融界被視作是投資銀行業務,而傳統的銀行貸款品種很少有房地產開發貸款業務。因為一般商業銀行不愿意涉足高風險的投資領域。
就我國目前房地產市場狀況而言,開發商身兼多種角色——既是投資商也是承包商,有的甚至還兼營物業管理公司和建筑公司。這種狀況的存在既有歷史原因,也有目前我國資本市場以及投融資體制尚不完善的原因。因此,開發商們“身兼數職”實屬無奈。從長遠看,房地產市場如果要健康發展,房地產開發投資就必須擺脫嚴重依賴銀行貸款的現狀,通過建立健全合理的房地產投融資體制來完成房地產商們的角色轉換。我們預測,這將是未來房地產開發市場發展的大趨勢。
篇2：房地產投資模式面臨的轉變
近日,中國銀監會出臺了《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文),進一步規范了房地產開發投資以信托方式融資的標準。這樣,使得房地產企業獲得銀行開發貸款原本就極為艱難的局面,又增加了一些新的變數。
當試圖通過信托私募獲得資金的渠道也被堵死之后,許多開發商都面臨著資金瓶頸問題。與此同時,海外房地產投資基金卻加快了進入中國市場的步伐,一些已獲準經營人民幣業務的外資銀行對國內房貸業務表示了極大的興趣。不少國內開發商對此寄予了很高的期望。近期,在京、滬兩地舉辦的海外投資基金商務洽談會,眾多開發商參與極其積極就是一個例證。
在央行121號文(20**年)出臺之前,房地產開發投資模式對資金的需求遠不如現在這樣殷切。那時的開發商,通過土地協議轉讓的方式獲得開發用地,再把土地拿到銀行進行抵押獲得項目開發的啟動資金,在交清地方政府規定的部分相關稅費后,開發商就可獲得項目預售許可。此后,房屋預售的回款則足以支持整個項目運作的資金需求。客觀地說,那時房地產項目開發的啟動資金,只要能覆蓋部分土地協議轉讓成本和打通政府相關部門的環節,即可運作整個項目。但這實際上讓銀行承擔了相當大的金融風險。就銀行而言,對待開發商的心理也相當矛盾。個人住房按揭貸款業務屬于銀行貸款的優質業務,還款逾期率與壞賬率都很低,而對房地產企業的開發貸款則屬于高風險品種。因此,很多商業銀行往往把開發貸款與個人貸款捆綁在一起。對開發商的要求是,如果你要獲得開發貸款就必須將個人貸款業務也交由同一銀行做。
然而,自從央行121文出臺后,徹底地改變了房地產開發投資的“游戲規則”,房地產開發成為了一個資金門檻很高的行業。雖然20**年以后一些開發商通過信托融資渠道能獲得一部分資金,但信托融資的成本要遠高于銀行貸款,并且信托公司的風險防范措施并不比銀行低。因此,大多數開發貸款性質的信托產品,只是為一些較具實力的開發商用做以解燃眉之急的“過橋”融資,并非是開發商解決資金需求的主渠道。
從歐美等發達國家的房地產開發投資主流模式看,房地產開發商實際上更多地是扮演著投資商的角色,至于房子怎么建那是承包商和建筑設計事務所的事。這也是世界500強企業中鮮有房地產商身影的原因。因此,從某種意義上說,房地產開發投資屬于風險投資的范疇,在金融界被視作是投資銀行業務,而傳統的銀行貸款品種很少有房地產開發貸款業務。因為一般商業銀行不愿意涉足高風險的投資領域。
就我國目前房地產市場狀況而言,開發商身兼多種角色--既是投資商也是承包商,有的甚至還兼營物業管理公司和建筑公司。這種狀況的存在既有歷史原因,也有目前我國資本市場以及投融資體制尚不完善的原因。因此,開發商們“身兼數職”實屬無奈。從長遠看,房地產市場如果要健康發展,房地產開發投資就必須擺脫嚴重依賴銀行貸款的現狀,通過建立健全合理的房地產投融資體制來完成房地產商們的角色轉換。我們預測,這將是未來房地產開發市場發展的大趨勢。