地產投資項目財務評價制度

　　第一章總則

　　第一條 為實現規范化管理，提高項目投資決策的科學性,確保地產投資項目在經濟上的可行性，特制訂本條例。

　　第二條 本條例適用于**集團公司及所屬各分（子）公司地產投資項目財務評價工作。

　　第二章財務指標分析

　　第三條 房地產開發項目財務評價有靜態法和動態法兩種。對規模小、周期短的項目，可采用靜態法。對規模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發的項目，應采取動態法。

　　（一） 靜態法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發項目的盈利和投資回報率數值，以此數值與同等風險水平下的正常回報率相比較，以分析評價其經濟合理性。

　　靜態法的評價指標有投資收益率和靜態投資回收期等指標。

　　（二） 動態法財務盈利能力分析，一般可以以下列指標進行：

　　1、財務凈現值（FNPV）：財務凈現值是指按行業的基準收益率或按項目風險水平設定的折現率ic，將項目經營期內各年凈現金流量折現到建設初期的現值之和，它是考察項目在經營周期內盈利能力的動態評價指標，其值可根據財務現金流量表計算求得。判別標準為FNPV≥0項目可行；FNPV＜0項目不可行。

　　2、財務內部收益率（FIRR）

　　財務內部收益率是指項目在整個經營期內各年凈現金流量累計等于零時的折現率，是考察項目盈利能力的主要動態評價指標。判別標準為：FIRR≥ic即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行；FIRR＜ic項目不可行；ic指資金成本，一般情況下可以銀行貸款利率代替。

　　3、財務凈現值率（FNPVR）

　　財務凈現值率是項目單位投資現值所獲得的凈現值，其值越大表明項目投資效益越好。

　　4、動態投資回收期（Pt）

　　動態投資回收期是按現值法計算的投資回收期，可直接從財務現金流量表求得。

　　本條所列財務評價指標表達公式見附錄。

　　第四條 項目評價所采用的數據，由于多來自預測和估算，存在一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發項目在經濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。

　　（一）盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BED）分析項目成本與收益的平衡關系。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈虧平衡點。

　　（二）敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發生變化時對財務評價指標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。

　　（三）概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標的可能影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。

　　第三章可行性研究

　　第五條 房地產開發項目不論投資規模大小，都應編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發或領導決策要求確定。規模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構承擔項目可行性研究任務；規模適量且研究深度適當的項目，由房地產公司自行組織可行性研究。

　　第六條 房地產開發項目可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發、銷售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。

　　第七條 房地產開發項目可行性研究報告首頁應加蓋開發公司印章，主扉頁應署總經理、總工程師及研究人員姓名，末頁應署報告執筆人姓名。

　　第八條 開發項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報集團公司，并由其主持論證審批。

　　第九條 開發項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應歸入技術檔案管理，妥善保存備查。

　　第十條 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，與其有關的經營策略和經濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害公司利益者，視為違紀行為。

　　第十一條 開發項目實施完成后，應組織參與研究的部門和人員進行總結，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經驗和教訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。

　　第四章附則

　　第十二條 本條例由集團公司總裁核準后實施，修改時亦同。

　　第十三條 本條例解釋權、監督執行權歸財務部。

　　第十四條 本條例自頒布之日起正式執行，前期相關規定自行廢止。

　　附錄：財務評價指標表達公式

　　（一）靜態評價指標

　　1、投資收益率（R）

　　投資收益率（R）=凈收益額÷項目投資總額×100%

　　2、靜態投資回收期（Pt）

　　投資回收期（Pt）=累計凈現金流量開始出現正值年份數-1+上年累計凈現金流量的絕對值÷當年凈現金流量

　　（二） 動態評價指標

　　1、財務凈現值（FNPV）

　　FNPV=∑（CI-CO）t（1+ic）-t

　　式中：1）CI-現金流入量CO-現金流出量

　　2）（CI-C0）t--第t年的凈現金流量

　　3）ic--基準收益率

　　4）n-計算期

　　2、財務內部收益率（FIRR）

　　∑（CI-C0）t（1+FIRR）-t=0

　　式中符號代表意義同上式。

　　3、財務凈現值率（FNPVR）

　　FPVR=FNPV÷I

　　式中：1）FNPV-財務凈現值

　　2）I-投資現值

　　4、動態投資回收期（Pt）

　　∑（CI-C0）t（1+ic）-t=0

　　動態投資回收期（Pt）=（累計財務凈現值出現正值年份表）-1+當年累計財務凈現值的絕對值÷當年財務凈現值

篇2：地產投資項目財務評價制度

　　地產投資項目財務評價制度

　　第一章 總則

　　第一條 為實現規范化管理，提高項目投資決策的科學性,確保地產投資項目在經濟上的可行性，特制訂本條例。

　　第二條 本條例適用于**集團公司及所屬各分(子)公司地產投資項目財務評價工作。

　　第二章 財務指標分析

　　第三條 房地產開發項目財務評價有靜態法和動態法兩種。對規模小、周期短的項目，可采用靜態法。對規模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復雜或滾動開發的項目，應采取動態法。

　　(一) 靜態法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發項目的盈利和投資回報率數值，以此數值與同等風險水平下的正常回報率相比較，以分析評價其經濟合理性。

　　靜態法的評價指標有投資收益率和靜態投資回收期等指標。

　　(二) 動態法財務盈利能力分析，一般可以以下列指標進行：

　　1、財務凈現值(FNPV)：財務凈現值是指按行業的基準收益率或按項目風險水平設定的折現率ic，將項目經營期內各年凈現金流量折現到建設初期的現值之和，它是考察項目在經營周期內盈利能力的動態評價指標，其值可根據財務現金流量表計算求得。判別標準為FNPV≥0項目可行;FNPV<0項目不可行。

　　2、財務內部收益率(FIRR)

　　財務內部收益率是指項目在整個經營期內各年凈現金流量累計等于零時的折現率，是考察項目盈利能力的主要動態評價指標。判別標準為：FIRR≥ic即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行;FIRR

　　3、財務凈現值率(FNPVR)

　　財務凈現值率是項目單位投資現值所獲得的凈現值，其值越大表明項目投資效益越好。

　　4、動態投資回收期(Pt)

　　動態投資回收期是按現值法計算的投資回收期，可直接從財務現金流量表求得。

　　本條所列財務評價指標表達公式見附錄。

　　第四條 項目評價所采用的數據，由于多來自預測和估算，存在一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發項目在經濟上的可靠性。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。

　　(一)盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(BED)分析項目成本與收益的平衡關系。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈虧平衡點。

　　(二)敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素(如成本、價格、銷售周期等因素)發生變化時對財務評價指標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。

　　(三)概率分析的目的在于用概率研究預測各種不確定性因素和風險因素對項目評價指標的可能影響。一般是計算項目凈值的期望值及凈現值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。

　　第三章 可行性研究

　　第五條 房地產開發項目不論投資規模大小，都應編制可行性研究報告，其深度要求可從實際出發或領導決策要求確定。規模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構承擔項目可行性研究任務;規模適量且研究深度適當的項目，由房地產公司自行組織可行性研究。

　　第六條 房地產開發項目可行性研究工作，一般應由公司總工程師總體負責，開發、銷售、財務部門人員參與組成研究小組，開展工作。

　　第七條 房地產開發項目可行性研究報告首頁應加蓋開發公司印章，主扉頁應署總經理、總工程師及研究人員姓名，末頁應署報告執筆人姓名。

　　第八條 開發項目的可行性研究工作，由公司組織并進行初審，研究報告必須上報集團公司，并由其主持論證審批。

　　第九條 開發項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應歸入技術檔案管理，妥善保存備查。

　　第十條 可行性研究報告屬單位的集體研究成果，與其有關的經營策略和經濟對策研究要給予保密，凡因泄露損害公司利益者，視為違紀行為。

　　第十一條 開發項目實施完成后，應組織參與研究的部門和人員進行總結，予以跟蹤研究。對研究的方法、測算、結論、建議等，對照市場實際，從中找出成功經驗和教訓，以不斷提高可行性研究的科學水平和定性、定量分析的準確性。

　　第四章 附則

　　第十二條 本條例由集團公司總裁核準后實施，修改時亦同。

　　第十三條 本條例解釋權、監督執行權歸財務部。

　　第十四條 本條例自頒布之日起正式執行，前期相關規定自行廢止。

　　附錄：財務評價指標表達公式

　　(一)靜態評價指標

　　1、投資收益率(R)

　　投資收益率(R)=凈收益額÷項目投資總額×100%

　　2、靜態投資回收期(Pt)

　　投資回收期(Pt)=累計凈現金流量開始出現正值年份數-1+上年累計凈現金流量的絕對值÷當年凈現金流量

　　(二) 動態評價指標

　　1、財務凈現值(FNPV)

　　FNPV=∑(CI-CO)t(1+ic)-t

　　式中：1)CI-現金流入量 CO-現金流出量

　　2)(CI-C0)t--第t年的凈現金流量

　　3)ic--基準收益率

　　4)n-計算期

　　2、財務內部收益率(FIRR)

　　∑(CI-C0)t(1+FIRR)-t=0

　　式中符號代表意義同上式。

　　3、財務凈現值率(FNPVR)

　　FPVR=FNPV÷I

　　式中：1)FNPV-財務凈現值

　　2)I-投資現值

　　4、動態投資回收期(Pt)

　　∑(CI-C0)t(1+ic)-t=0

　　動態投資回收期(Pt)=(累計財務凈現值出現正值年份表)-1+當年累計財務凈現值的絕對值÷當年財務凈現值

篇3：建筑工程公司財務工作報告財務評價制度

　　建筑工程公司財務工作報告與財務評價制度

　　1 ．各內部核算單位會計人員，必須每月一次書面向會計主管匯報經濟活動中發生的重大事項及需請求協助處理的工作事項，按期報送各種會計信息資料報表。

　　2 ．會計主管按月（月末30 日前）書面向公司財務主管部門定期匯報各單項工程項目經濟活動中發生的重大財務事項及實際工作中違規違紀處理、落實整改情況。對超越職責權限不能解決的問題，應提出自己的處理意見。公司財務結算部指定專人負責處理。超越部門職責權限，其不能解決的事項，由部門統一提交公司經理辦公會討論，請求處理。

　　3 ．會計主管必須季末巧日前（工業、商業按月）向公司財務結算部、審計部門、地方稅務部門申報財務會計報表。對季度（工業按月）申報的會計報表中的財務情況說明書，必須說明各內部核算單位經營生產、利潤實現和分配、資金增減、財務收支、稅金繳納、各項財產物資變動等情況，對本期或者下期財務情況發生重大影響的事項，以及需要說明的其他事項。

　　4 ．公司財務結算部應按季向公司總經理報送財務報告，包括資產負債表、損益表、財務狀況變動表和其他附表及財務狀況說明書。年末報告，必須于年度終了25 日內連同中國注冊會計師的查賬報告，并報送公司主管部門、銀行、財稅機關、公司董事會作為收支權益分配依據。

　　5 ．財務結算部季末25 日前向總經理匯報各內部核算單位及全公司財務狀況和財務指標分析（包括經營成果及償債能力、營運能力和盈利能力指標。）