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物業(yè)經(jīng)理人

社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)探討

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隨著我國市場經(jīng)濟、商業(yè)經(jīng)營活動的繁榮和發(fā)展,商業(yè)房地產(chǎn)的投資開發(fā)這幾年受到房地產(chǎn)行業(yè)的普遍關(guān)注,在投資收益的驅(qū)動下,商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)的重要組成部分,如何投資開發(fā)好商業(yè)房地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要課題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分了解商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)經(jīng)營的特點,才能保證相應(yīng)的投資、開發(fā)建設(shè)、招商以及經(jīng)營管理工作的順利進行。

筆者根據(jù)實際開發(fā)操作過的房產(chǎn)項目和近期參與的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項目認識到,過去社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)形式大多為單一的以住宅底層物業(yè)為主的配套商鋪,開發(fā)過程與其他形式的房地產(chǎn)在操作中基本雷同,包括建設(shè)開發(fā)、分散銷售等程序。而現(xiàn)在開始出現(xiàn)的社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)形式是一種為區(qū)域性居住社區(qū)服務(wù)的中小型商業(yè)房地產(chǎn),其業(yè)態(tài)具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實施復(fù)合經(jīng)營的商業(yè)類型,是由具有1—2萬平方米規(guī)模的低層建筑組成的中小型商業(yè)廣場或商業(yè)街。

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在開發(fā)經(jīng)營模式上有著其他形式房產(chǎn)產(chǎn)品(如住宅、辦公等)開發(fā)所沒有的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過前期、開發(fā)建設(shè),最后實現(xiàn)產(chǎn)品銷售、交付使用這幾個過程。投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品大部分在建造后分散銷售給消費業(yè)主,完成產(chǎn)品銷售并實現(xiàn)相應(yīng)的產(chǎn)品功能后,投資開發(fā)工作就算基本完成了。開發(fā)企業(yè)往往只考慮滿足消費者的使用功能,而不去考慮該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營行為。而商業(yè)房地產(chǎn)恰恰需要重點考慮該物業(yè)如何適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營活動,面對的客戶結(jié)構(gòu)是經(jīng)營商與在該物業(yè)消費的客戶。商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其最終為商業(yè)經(jīng)營活動、滿足消費、實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營價值目標(biāo)的特點,需要與市場經(jīng)營方式、業(yè)態(tài)形式和功能相適應(yīng)。與其他形式的房產(chǎn)產(chǎn)品相比,社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)著重的是今后的產(chǎn)品運營而不是實現(xiàn)簡單的物業(yè)產(chǎn)品銷售,需要滿足長期經(jīng)營行為而不是短期的價值體現(xiàn),開發(fā)企業(yè)需要考慮長期的經(jīng)濟和社會效益,最終實現(xiàn)投資物業(yè)增值,得到投資回報。在商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定位時,必須對商業(yè)的區(qū)域因素綜合考慮,確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容和業(yè)態(tài)范圍,符合該商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域市場客戶需求以及商業(yè)功能,通過商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā),營造出一個與周邊環(huán)境和市場需求、輻射范圍相適應(yīng)的商業(yè)氛圍。

基于商業(yè)房地產(chǎn)的特點,其開發(fā)投資回報通常從以下三方面來實現(xiàn):

一是商業(yè)物業(yè)的租金回報;

二是商業(yè)房地產(chǎn)實現(xiàn)物業(yè)銷售的回報;

三是商業(yè)經(jīng)營活動收益的回報。

商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報方式與其他形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品相比有其不同之處,其它形式的房地產(chǎn)產(chǎn)品的投資開發(fā)大部分以物業(yè)的銷售來體現(xiàn)投資回報,僅需要注重產(chǎn)品本身及相應(yīng)的產(chǎn)品功能,只要滿足市場消費即可。而商業(yè)房地產(chǎn)價值體現(xiàn)的方式與之相比有著顯著的區(qū)別,往往要在注重產(chǎn)品本身之外,更要注重產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)和經(jīng)營模式。如社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)需要考慮商業(yè)長期良好經(jīng)營的可行性以及商業(yè)經(jīng)營的品牌化,使該商業(yè)物業(yè)價值增值得以體現(xiàn)。

從商業(yè)房地產(chǎn)投資的回報分析,商業(yè)物業(yè)銷售的回報最直接,獲利速度很快,通過銷售,在短期內(nèi)可以獲得利潤。這種方式和其他形式房產(chǎn)的開發(fā)形式相同,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)物業(yè)形態(tài)就進行銷售,銷售出去的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營就無法得到有效的控制,商業(yè)經(jīng)營活動只能由分散的個體產(chǎn)權(quán)業(yè)主來決定和實施,造成商業(yè)業(yè)態(tài)的混亂,形成惡性競爭、經(jīng)營利潤下降、商業(yè)物業(yè)租金、價值下降的惡性循環(huán),甚至嚴重影響該物業(yè)的有關(guān)商業(yè)經(jīng)營的正常進行,使具有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)運營業(yè)主的購房投資回報得不到保證,造成購房投資貸款方面的金融風(fēng)險和開發(fā)企業(yè)的擔(dān)保風(fēng)險,對商業(yè)物業(yè)區(qū)域的社會效益和商業(yè)環(huán)境造成影響。

因此,如何形成此類商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)的有效合理模式就顯得更加重要。筆者根據(jù)在具體社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項目實踐操作工作中的經(jīng)驗,認為以下模式值得探討:

首先,社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)項目是中小規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)項目,在開發(fā)時要對社區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營活動的市場客戶需求進行分析,具體來說,就是要結(jié)合該項目的商業(yè)服務(wù)的輻射區(qū)域特點,了解該項目商業(yè)經(jīng)營商的需求,以商業(yè)經(jīng)營活動的形態(tài)要求和目標(biāo)為導(dǎo)向,制定自己的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的功能定位和用途;社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)開發(fā)出滿足社區(qū)居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復(fù)合型的商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品,在項目開發(fā)的前期階段,把商業(yè)功能用途與該項目的前期規(guī)劃設(shè)計方案緊密結(jié)合,設(shè)計出與本項目商業(yè)經(jīng)營相匹配的平臺。那么,這個商業(yè)物業(yè)形態(tài)就能夠提供一個滿足商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)消費活動的場所,更重要的是能夠符合商業(yè)經(jīng)營活動本身的市場需求,使商業(yè)經(jīng)營的收益得以體現(xiàn)。成功的經(jīng)營反過來會提升該商業(yè)物業(yè)本身的價值,并形成商業(yè)經(jīng)營活動與物業(yè)價值的有機聯(lián)系和相互促進。

在開發(fā)建設(shè)了符合商業(yè)經(jīng)營活動的物業(yè)平臺的同時,作為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè),應(yīng)確定其管理模式和經(jīng)營模式。在管理模式上,開發(fā)企業(yè)一般會通過開發(fā)商自己組建的商業(yè)管理公司或聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司來管理。在經(jīng)營模式上,作為社區(qū)型規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn),在一般情況下,應(yīng)該選擇出售返租經(jīng)營和出租經(jīng)營的模式(筆者不贊同選擇單純出售分散經(jīng)營的模式)。如果開發(fā)企業(yè)急需回籠資金,也可采用出售返租經(jīng)營模式,銷售物業(yè)時,采取“出售產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營、租約回報”的形式,在租約年限內(nèi),根據(jù)市場情況每年給予產(chǎn)權(quán)業(yè)主一定的租金回報(目前市場一般為購房總價的8%左右),這是一種相對短期的經(jīng)

營模式,租約年限其滿以后的商業(yè)經(jīng)營活動還須納入今后物業(yè)管理中進行業(yè)態(tài)統(tǒng)一控制。簡而言之,這是一種出售產(chǎn)權(quán)結(jié)合統(tǒng)一經(jīng)營的模式,開發(fā)企業(yè)可以先快速獲取短期的物業(yè)銷售回報來解決短期資金需求,但這種模式存在著統(tǒng)一經(jīng)營的經(jīng)營風(fēng)險和承擔(dān)相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營回報(租約回報)的風(fēng)險。

從商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的經(jīng)濟效益和社會效益二者有機結(jié)合起來考慮,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)、出租統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)物業(yè),能夠更好地為商業(yè)經(jīng)營活動提供服務(wù),開發(fā)企業(yè)作為該物業(yè)的建設(shè)開發(fā)者及擁有者,在產(chǎn)品使用上有著不可替代的優(yōu)勢,能夠充分體現(xiàn)開發(fā)建設(shè)時的初衷和定位,可以長期地、有效地控制物業(yè)商業(yè)活動,并根據(jù)商業(yè)活動的時效性,不斷對產(chǎn)品的適應(yīng)性作出相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整,選擇定向的商業(yè)運營客戶群體,提供有效的商業(yè)服務(wù)和物業(yè)配套。經(jīng)過一段時間對商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(通俗地說就是“養(yǎng)鋪”),可以形成一種適合該商業(yè)物業(yè)的運營模式和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),這種模式要與區(qū)域商業(yè)的市場客戶需求以及市場環(huán)境相匹配。一方面,開發(fā)企業(yè)可以從持有的物業(yè)中獲取穩(wěn)定的長期的現(xiàn)金受益,不斷完善開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品收益種類和全面戰(zhàn)略發(fā)展要求,做到房產(chǎn)開發(fā)的長線產(chǎn)品與短線產(chǎn)品相結(jié)合,保證企業(yè)的長期現(xiàn)金收益,形成企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另一方面,成功的商業(yè)經(jīng)營活動能使商業(yè)物業(yè)增值,又可以為開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)運作、融資創(chuàng)造條件,這是一種先統(tǒng)一商業(yè)經(jīng)營再實施產(chǎn)權(quán)

資產(chǎn)運作的回報模式。筆者認為,社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)可以采取上述兩種經(jīng)營模式,并應(yīng)優(yōu)先考慮第二種經(jīng)營模式。

商業(yè)房地產(chǎn)在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的起步較晚,市場化運作模式正在實踐中不斷完善。社區(qū)型商業(yè)房地產(chǎn)作為商業(yè)房地產(chǎn)中的一種形式,也在越來越多地與區(qū)域住宅項目開發(fā)相結(jié)合。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)不斷提高運作此類房地產(chǎn)的能力,更好地開發(fā)經(jīng)營此類型的商業(yè)房地產(chǎn),真正地、最直接地服務(wù)于社區(qū)居民,完善城市商業(yè)功能,提升整個區(qū)域的房地產(chǎn)價值。

篇2:蘇州市關(guān)加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見的通知(2014)

  蘇州市關(guān)于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見的通知(20**)

  蘇府[20**]9號

  各市、區(qū)人民政府,蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)、太倉港口管委會;市各委辦局,各直屬單位:

  《關(guān)于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見》已經(jīng)市政府第19次常務(wù)會議討論通過。現(xiàn)予以印發(fā),請認真貫徹執(zhí)行。

  蘇州市人民政府

  20**年1月27日

  (此件公開發(fā)布)

  關(guān)于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見

  為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,保護購房者合法權(quán)益,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,維護社會和諧穩(wěn)定,從源頭上解決我市商業(yè)房地產(chǎn)市場售后包租等問題。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(住建部令第88號)、《省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售監(jiān)管的通知》(蘇建房管〔20**〕432號)和《市政府關(guān)于印發(fā)蘇州市房地產(chǎn)項目貨幣資本金管理辦法的通知》(蘇府規(guī)字〔20**〕14號)等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合我市實際,現(xiàn)就進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理提出如下意見:

  一、優(yōu)化結(jié)構(gòu)布局,實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)項目供需平衡

  (一)規(guī)劃部門應(yīng)發(fā)揮城市規(guī)劃的調(diào)控作用,通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等,優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及用地布局。

  (二)國土部門應(yīng)根據(jù)商業(yè)地塊區(qū)位、交通、周邊商業(yè)體的現(xiàn)狀存量、未來上市量和總體市場需求,制定科學(xué)合理、平衡有序的供地計劃,確保商業(yè)房地產(chǎn)市場總量平衡、有序發(fā)展。

  二、嚴格產(chǎn)權(quán)分割,規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)項目審批管理

  (一)商業(yè)房地產(chǎn)項目在土地出讓前,由項目所在地的區(qū)人民政府(管委會)按不可分割、分層分割、比例分割提出產(chǎn)權(quán)分割初步意見,并經(jīng)市規(guī)劃、國土、住建等部門審核后報市人民政府審批。

  (二)為有效應(yīng)對和處置商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營風(fēng)險,建立風(fēng)險防范資產(chǎn)保障機制。對于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以凍結(jié),具體為:建筑面積在10萬平方米以下的,不得低于地上總建筑面積的30%;建筑面積在10萬平方米以上的,按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結(jié)時間為三年。凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。三年后應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目所在地的區(qū)人民政府(管委會)提出申請,并經(jīng)同意后予以解凍。國土部門在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時,應(yīng)將上述內(nèi)容與規(guī)劃設(shè)計條件及有關(guān)要求一并納入土地出讓公告文件和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中。

  (三)規(guī)劃部門在核發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目工程規(guī)劃許可證時,應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫時凍結(jié)部分的房產(chǎn)在附件、附圖中明確具體位置,保持其相對完整性。

  (四)住建部門應(yīng)按照項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證(包括附件、附圖)明確的有關(guān)內(nèi)容及規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求,進行施工圖審查,確保設(shè)計符合規(guī)范。

  (五)公安消防部門應(yīng)按規(guī)劃許可的用途進行建筑消防審核。

  三、加強預(yù)售監(jiān)管,防范商業(yè)房地產(chǎn)項目資金風(fēng)險

  (一)提高新建商業(yè)房地產(chǎn)項目貨幣資本金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn),在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上增加50%。根據(jù)項目工程建設(shè)進度,商業(yè)房地產(chǎn)項目按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂分別解款30%、20%,在預(yù)售階段如無售后包租現(xiàn)象,在項目竣工交付后一個月內(nèi)全額解款。如出現(xiàn)售后包租現(xiàn)象,貨幣資本金余額部分將予以凍結(jié),直至整改完成。

  (二)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請預(yù)售許可時,必須向住建部門提交預(yù)售方案,并注明是采用自行銷售或其他銷售方式。若采用其他銷售方式的,須提交相關(guān)合同。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向住建部門遞交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的書面承諾。

  (三)對不可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目,禁止虛擬分割,禁止以出售使用權(quán)、租售權(quán)、收益權(quán)等名義拆零銷售。

  四、形成部門聯(lián)動,加強商業(yè)房地產(chǎn)項目后續(xù)監(jiān)管

  (一)建立商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度,形成部門聯(lián)動機制,加強對商業(yè)房地產(chǎn)項目的后續(xù)綜合管理。

  (二)對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉嫌違反土地出讓合同要求的,由國土部門予以查處。

  (三)對于商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)未能按規(guī)劃要求進行建設(shè)的,由規(guī)劃部門予以查處。

  (四)對于商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售合同及廣告涉嫌違法的,由工商部門予以查處。

  (五)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房的,由住建部門依法予以查處,并可凍結(jié)該項目商品房網(wǎng)上簽約功能。

  (六)對不具有房地產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的,以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的,由金融監(jiān)管機構(gòu)、公安部門依法予以查處。

  五、強化風(fēng)險防范,確保商業(yè)房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運營

  (一)各區(qū)人民政府(管委會)要從維護社會穩(wěn)定和保護廣大投資者利益的高度出發(fā),充分重視售后包租問題帶來的潛在社會風(fēng)險,引導(dǎo)廣大投資者充分認識市場風(fēng)險并采取扎實有效的措施,予以防范和化解。

  (二)各區(qū)人民政府(管委會)要對現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)項目逐一進行梳理排查,加強項目監(jiān)管,開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估,確保商業(yè)房地產(chǎn)項目平穩(wěn)運行。

  (三)各區(qū)人民政府(管委會)要會同相關(guān)部門加強對現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)項目的分類指導(dǎo)。對于運行正常、市場前景良好的商業(yè)房地產(chǎn)項目要予以支持并規(guī)范其運作;對于運行狀況較差、存在潛在風(fēng)險的商業(yè)房地產(chǎn)項目,要督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目管理機構(gòu),通過完善管理、引入戰(zhàn)略合作伙伴等多種方式,改善項目運營狀況;對于個別管理混亂、市場風(fēng)險極大的商業(yè)房地產(chǎn)項目,要采取必要的經(jīng)濟、法律等手段及時予以處置和化解,切實維護社會和諧穩(wěn)定。

  本意見所稱商業(yè)房地產(chǎn)項目是指在商業(yè)服務(wù)業(yè)用地上所開發(fā)建設(shè)的商品房項目。商業(yè)服務(wù)業(yè)用地包含商業(yè)用地(B1)、商務(wù)用地(B2)、娛樂康體用地(B3)、公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點用地(B4)和其他服務(wù)設(shè)施用地(B9)五類用地。

  以上意見,各縣級市可參照執(zhí)行。

  本意見自公布之日起30日后施行。

篇3:商業(yè)房地產(chǎn)銷售基本業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)(1)

  商業(yè)房地產(chǎn)銷售基本業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)(一)

  一、房地產(chǎn)交易

  1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。

  2.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

  3.國家實行房地產(chǎn)價格評估制度(房地產(chǎn)價格評估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序,以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估)。

  4.國家實行房地產(chǎn)價格申報制度(房地產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向縣以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報)。

  5.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

  6.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

  7.下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:

  1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;

  2)司法機關(guān)和行政機關(guān)的依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

  3)依法收回土地使用權(quán)的;

  4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

  5)權(quán)屬有爭議的;

  6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

  7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

  8.以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;

  2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

  3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

  9.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時,有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

  10.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

  11.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

  12.以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

  13.商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

  2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

  3)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

  4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。

  5)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

  6)商品房預(yù)售所得款項,必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

  14、 房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時,抵押權(quán)人有權(quán)以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

  15、依法取得的房屋所有權(quán)連同訪房屋占用范圍的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。

  16、房地產(chǎn)抵押,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

  17、房地產(chǎn)抵押,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

  18、房屋租賃,是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

  19、房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

  20、住宅用房的租賃,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

  21、以營利為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

  二、房地產(chǎn)買賣合同

  1.房地產(chǎn)買賣的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)買賣合同。

  2.房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)采用主管機關(guān)統(tǒng)一制作的文本。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以上條款:

  1)當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址;

  2)房地產(chǎn)權(quán)利證書編號;

  3)房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四至界限;

  4)土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期;

  5)房地產(chǎn)的用途;

  6)買賣價款及有無能力支付方式和日期;

  7)房地產(chǎn)交付使用的日期;

  8)公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù);

  9)違約責(zé)任;

  10)合同糾紛的解決辦法;合同生效的條件及時間;

  11)雙方認為必要的其他事項。

  3.預(yù)售房地產(chǎn)的,當(dāng)事人約定交付房地產(chǎn)的時間應(yīng)當(dāng)在竣工驗收合同之后。

  4.房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)音樂會使用時,向受讓人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔(dān)房地產(chǎn)保修責(zé)任,保修期不得少于一年。保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)進行維修,致使房屋使用功能受到影響,給受讓人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

  5.違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。無效的房地產(chǎn)買賣合同,從訂立時起就不具有法律約束力。

  6.房地產(chǎn)買賣合同被確認為無效后,當(dāng)事人一方有過錯的,應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。當(dāng)事人雙方均有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

  7.發(fā)生下列情形之一的,可以變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同:

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  1)經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致,并且不因此損害國家利益和也人合法權(quán)益的;

  2)因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的;

  3)因一方違約,使房地產(chǎn)買賣合同發(fā)行成為不必要的;

  4)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的;

  5)雙方協(xié)商變更或者解除應(yīng)當(dāng)訂閱書面協(xié)議。

  一方當(dāng)事人根據(jù)本條第一款第(2)、(3)、(4)項的規(guī)定要求變更或者解除合同的,應(yīng)當(dāng)及時通知對方。

  8.因變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同致使一方當(dāng)事人遭受損失的,有過錯的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。

  9.現(xiàn)售房地產(chǎn)的受讓人不按約定期限限給付價款的,受讓方應(yīng)當(dāng)按中華人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定支付違約金;因受讓方過錯造成轉(zhuǎn)讓人損失的,受讓人除支付違約金外,還應(yīng)當(dāng)負賠償責(zé)任。受讓方超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間90日仍不給付價款的,轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除合同,但受讓人另有約定的除外。

  三、房地產(chǎn)預(yù)售

  1.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  1)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記,取得房地產(chǎn)權(quán)利證書;

  2) 取得《建筑許可證》和《開工許可證》;

  3) 除付清地價款外,投入開發(fā)建設(shè)的資金已達工程預(yù)算投資總額的百分之二十五并經(jīng)注冊會計師驗資;

  4)房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;

  5)土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

  符合上列條件的,經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)后,發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。

  2.房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對預(yù)售房地產(chǎn)的說明書、設(shè)計圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實性負責(zé)。

  3.已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程中,對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計。如確需變更設(shè)計的,京戲征得全體受讓人五分之四以上的同意。

  建筑常識

  1.什么叫房屋的建筑面積?

  答:房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。

  2.什么叫房屋的公用建筑面積?

  答:房屋的公用建筑面積是批建筑物主體的、戶門以外可使用的面積,包括層高超過2.2米單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層,室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機等。

  3.房屋的公用面積如何分割?

  答:每戶(或單位)應(yīng)分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算:

  1)有面積分割文件或協(xié)議的,應(yīng)按其文件或協(xié)議進行計算;

  2)如無面積分割文件或協(xié)議的,按其使用面積的比例進行分攤。

  即?每房分攤的公用建筑面積=

  應(yīng)分攤公用建筑面積/各套(單元建筑面積之和)*各套(單元)建筑面積

  4.購房的建筑面積包括哪些?

  答:房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分攤的公用建筑面積兩部分。

  5.建筑物層高達到多高時計算建筑面積?

  答:建筑物層高難度超過2.2米(含2.2米)均應(yīng)計算建筑面積。

  6.計算全部建筑面積有哪些?按國家規(guī)定(共15條)

  答:1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算;

  2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等到其高度在2.2米以上部位計算建筑面積;

  3、穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算;

  4、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提供井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積;

  5、房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.2米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的部位,按外圍水平投影面積計算;

  6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算;

  7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,近各層水平投影面積計算建筑面積;無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積;

  8、與房屋相連的有柱走廊,兩面三刀房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算;

  9、建筑間永久性的封閉的架空通廊,按其外圍水平投影面積計算建筑面積;

  10、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口,層高在2.2米以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)舛圍攻水平投影面積計算;

  11、有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍攻水平投影面積計算;

  12、有玻璃墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的,當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時,按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積;在建筑施工圖報建時,還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的,幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算,竣工后計算竣工面積時仍取用150毫米的數(shù)據(jù);

  13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算;

  14、依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結(jié)構(gòu)的,按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算;

  15、有伸縮縫的房屋若其與室內(nèi)想能的,伸縮縫計算建筑面積。

  7.計算一半建筑面積有哪些?

  答:1、有蓋無柱的外走廊、檐廊,按頂蓋水平投影面積的一半計算面積;

  2、獨立柱的雨蓬、單排信的車棚、貨棚、站臺等,按其頂蓋水平投影面積一半計算面積;

  3、未封閉的陽臺,按其水平投影面積一半計算面積;

  4、建筑物外在頂蓋,無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積;

  5、建筑物有頂蓋的無柱架空通廊,按其投影面積的一半計算面積。

  8.不計算建筑面積的有哪些?

  答:1、突出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾,如柱、垛、臺階、無柱雨蓬、懸挑窗臺等;

  2、檢修、消防等用的室外爬梯;

  3、沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱建筑物上無頂蓋的平臺(露臺)、泳池等;

  4、構(gòu)筑物,如獨立煙囪、煙道、油罐、貯油(水)池、地下人防干、支線等;

  5、舞臺及后懸掛幕布、布景的天橋、挑臺;

  6、建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的窨安置箱罐的平臺。

  9.什么是套內(nèi)建筑面積?

  答:房屋按套(單元)計算的建筑面積為套(單元)門內(nèi)范圍的建筑面積,包括套(單元)內(nèi)的

使用面積、墻體面積及陽臺面積。

  10.、什么是公用建筑面積?

  答:各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的建筑面積。指各套(單元)以外為各戶共同作用,不可割的建筑面積。可分為應(yīng)分攤的公用建筑面積和不能分攤的公用建筑面積。

  11.哪些公用面積應(yīng)分攤?

  答:應(yīng)分攤的公用建筑面積套(單元)門以外的室內(nèi)、外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室外、為整棟服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。核減建筑面積中的公用面積。

  12.哪些公用面積不能分攤?

  答:不能分攤的公用面積為義層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放窨、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用權(quán)的建筑面積、消防避難層;為多棟建筑物使用的配電房;公民防護地下室,以及地下國庫、地下設(shè)備用房等。

  13.房屋銷售面積由哪些組成?

  答:房屋按套(單元)出售時,房屋銷售面積為該套(單元)的建筑面積,即為該磁(單元)的使用面積與該套(單元)應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。

  14.各套(單元)應(yīng)分攤的公用面積怎樣計算?

  答:該套(單元)應(yīng)分攤的公用建筑面積=該套(單元)內(nèi)的使用面積*應(yīng)分攤的公用面積各套(單元)使用面積之和。

  新合同

  1.商品房銷售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同就當(dāng)明確以下主要內(nèi)容:

  1)當(dāng)事人名稱或者住所;

  2)商品房基本狀況;

  3)商品房的銷售方式;

  4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

  5)交付使用條件及日期;

  6)裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

  7)供水、供電、供熱、燃氣通訊道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

  8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

  9)面積差異的處理方式;

  10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

  11)解決爭議的方法;

  12)違約責(zé)任;

  13)雙方約定的其他事項。

  2.商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價;商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán),分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任。

  按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積人分攤的共有建筑面積。

  3.按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款;

  按套(單元)計價的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面釁應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時,套型與設(shè)計圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

  4.按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的,按以下原則處理:

  1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;

  2)面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已會房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

  面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]*10%

  5.按建筑面積計價的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積,并約定建筑面積不變面而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

  6.不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。

  符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的,訂立商品房買合同時,所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用;當(dāng)事人之間別有約定的,從其約定。

  7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。

  經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人,買受人有權(quán)退房,由房地產(chǎn)工發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

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