一、特殊性研究

1、對象的特殊性

相對于一般的估價(jià)對象而言,拆遷評估的估價(jià)對象較為復(fù)雜,種類多且數(shù)量大。一次拆遷中往往會同時(shí)遇到住宅、店面、辦公樓、車庫等不同物業(yè)類型,同時(shí),一次拆遷中也往往會面對大量的房屋,少則一、二棟,多則成片乃至一個(gè)小區(qū),這些房屋又屬于不同的業(yè)主所有。因此,一次拆遷評估中,估價(jià)結(jié)果既有整體價(jià)格,更要有分戶結(jié)論。要處理好估價(jià)對象的這一整體與個(gè)體的關(guān)系,一個(gè)小區(qū)拆遷評估中往往要以“棟”為對象,求出“棟”的基準(zhǔn)價(jià)格,然后再將此價(jià)格修正到各個(gè)單元,且每一單元的價(jià)格又必須因其不同的樓層、朝向、采光、戶型等諸多因素分別考慮。

2、市場的特殊性

一般評估中的“公開市場”包括要素有:一是買者和賣者完全出于自愿;二是具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易,而不是急于出售或急于購買;三是交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益。而在拆遷市場上以上三點(diǎn)都不可能實(shí)現(xiàn),對應(yīng)起來研究:首先第一點(diǎn),被拆遷人一般為非自愿。根據(jù)現(xiàn)行拆遷政策,城市的某一區(qū)域一旦列入拆遷范圍,不論是企業(yè)用房還是私房,拆遷都不可能逆轉(zhuǎn)的。甚至,當(dāng)拆遷人與被拆遷人還沒有對拆遷補(bǔ)償金額協(xié)商一致的情況下,拆遷人只要履行了相應(yīng)程序和手續(xù)并進(jìn)行證據(jù)保全,就可以申請進(jìn)行強(qiáng)制拆遷;其次第二點(diǎn),拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂和搬遷均要受拆遷期限的限制,而不是能自主控制的;最后一點(diǎn),拆遷人在最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益的前提下來實(shí)施拆遷改建項(xiàng)目,其經(jīng)濟(jì)利益來源于改建項(xiàng)目,而不是拆遷房屋的本身,更不是雙方一致的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。由此可見,這樣特殊的交易條件和交易過程,與一般意義上的“公開市場”相去甚遠(yuǎn),其形成的成交價(jià)格,也就是拆遷補(bǔ)償價(jià)格,也很難是公平價(jià)格。由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場也是一個(gè)特殊的市場,是一個(gè)不完全的公開市場。

3、原則的特殊性

同其他評估一樣,拆遷評估也要遵循合法原則、最高最佳使用原則等,但在應(yīng)用時(shí),這些原則要注意他們的特殊性。

(1)“合法原則”。“合法原則”包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等。首先,就合法產(chǎn)權(quán)來看,一般評估中指的是擁有房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等。而在拆遷評估中,評估對象除產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)外,還包括部分可以進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牡痪哂挟a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn),如臨時(shí)建筑物、附屬建筑物、構(gòu)筑物以及零雜空地等。其次,就合法使用來看,拆遷房有許多存在著實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)用途不一致的問題,拆遷補(bǔ)償中牽涉到房屋用途確定時(shí),除合法原則外還要同時(shí)遵循當(dāng)?shù)夭疬w管理部門的有關(guān)規(guī)定。比如說,根據(jù)地方制定的一些具體規(guī)定,如“營業(yè)執(zhí)照面積原則”、“規(guī)劃部門同意變更原則”以及“規(guī)劃法出臺前變更默許原則”等,產(chǎn)權(quán)用途為住宅,但卻有可能按商業(yè)用房類型來進(jìn)行補(bǔ)償。

(2)“最高最佳使用原則”。它是指房地產(chǎn)估價(jià)中,在合法原則前提下,在各種可能的利用方式中,選擇其中最大收益的使用方式來確定估價(jià)結(jié)果。顯然,待拆除的房屋不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一,比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等,雖然從理論上講,拆遷評估中沒有絕對排除最高最佳使用原則,但實(shí)際上在拆遷市場中它卻真正難以應(yīng)用。

二、政府行政干預(yù)研究

個(gè)別地方政府在經(jīng)營城市過程中,由于種種原因和驅(qū)動,存在不依法行政,甚至強(qiáng)行介入拆遷糾紛這一民事關(guān)系中,實(shí)則借公共利益之名追求商業(yè)利益,給拆遷評估工作造成種種干擾,這也是引起諸多拆遷糾紛的原因之一。具體表現(xiàn)如下:

1、不依法行政,角色串位

盡管國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中取消了統(tǒng)一拆遷,并規(guī)定房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人,不得接受委托進(jìn)行拆遷。但在某些地區(qū),有些政府行政部門以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行為由,強(qiáng)行介入平等主體之間的交易活動。它們往往由一個(gè)直接行使政府權(quán)力的機(jī)構(gòu),搖身變?yōu)橹苯拥牟疬w人,既當(dāng)裁判員,又當(dāng)運(yùn)動員。由于政府本身就成為拆遷糾紛的一方當(dāng)事人,這就使得政府的行政裁決已經(jīng)沒有任何實(shí)質(zhì)意義,更沒任何公正可言。

2、行政權(quán)力強(qiáng)行介入民事關(guān)系

拆遷糾紛本質(zhì)是拆遷人與被拆遷人之間的民事糾紛,它可以并應(yīng)當(dāng)在民事范圍里由雙方自行解決。而且,也只有在拆遷人和被拆遷人之間進(jìn)行自由協(xié)商、自愿選擇時(shí),才能最大限度達(dá)到平衡,對雙方權(quán)益進(jìn)行均衡保護(hù),而不是對其中一方的嚴(yán)重偏重。行政權(quán)力強(qiáng)行介入民事關(guān)系,是導(dǎo)致該民事關(guān)系不平等、不平衡的主要原因。在房屋拆遷領(lǐng)域中絕大部分拆遷事項(xiàng),與公共利益沒有任何關(guān)系,但行政裁決、行政審批、行政強(qiáng)制等手段卻大量使用,民事關(guān)系被扭曲、平等平衡關(guān)系被打破,個(gè)別地方政府通過發(fā)放拆遷許可、單方確定補(bǔ)償價(jià)格和進(jìn)行裁決甚至直接強(qiáng)制等手段代替了市場主體的自由選擇,尤其是對被拆遷人而言,政府的干預(yù)往往損害了其最基本的生存權(quán)和最根本的財(cái)產(chǎn)權(quán)。政府強(qiáng)行干預(yù)必然后果就是造成拆遷人的力量和利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于被拆遷人的嚴(yán)重失衡狀態(tài),并進(jìn)一步引發(fā)嚴(yán)重的拆遷糾紛。

3、公共利益和商業(yè)利益的錯(cuò)位

從法律和道理上講

,為了社會公共利益的需要,可以對個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合法的限制和剝奪。但是,個(gè)別地方政府卻借此將這個(gè)“公共利益”的概念無限擴(kuò)大了,認(rèn)為既然城市房屋建設(shè)是為了城市的改造,那么城市改造就是公共利益;那么在某條大街上要建若干個(gè)商業(yè)大廈(本來就是商家的商業(yè)利益問題),卻也被納入城市改造的范疇,被說成是公共利益等等。于是,有了公共利益的借口和名義,就可以審批強(qiáng)制拆遷,就可以“打壓”被拆遷人的利益。這樣一來,拆遷糾紛由此產(chǎn)生。

4、壓低拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格

城市房屋的拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格,是由地方政府決定的。各地方政府在高速發(fā)展、加快城市建設(shè)和改造進(jìn)程中,為了吸引開發(fā)商的資金投向,大多以行政手段決定基本價(jià)格,壓制市場價(jià)格。這樣,開發(fā)商就能夠以較低的開發(fā)成本取得較高的利潤;開發(fā)商的資金投向了本地,本地的建設(shè)項(xiàng)目和城市建設(shè)也就有了發(fā)展的規(guī)模和速度,這也就是為什么有那么多的地方政府頻頻出擊招商引資的原因所在。低成本高發(fā)展,是以犧牲被拆遷人的利益為代價(jià)的。在這場商家和政府“雙贏”的轟轟烈烈的運(yùn)動中,被拆遷人的利益有時(shí)甚至成為了吸引投資和高速發(fā)展的障礙。因此,降低成本,壓低拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格成為個(gè)別政府干預(yù)拆遷評估的主要手段之一,同時(shí)也是拆遷糾紛的焦點(diǎn)所在。

三、法律體系非規(guī)范化研究

1、諸多定義沒有量化界定

關(guān)于“公開市場價(jià)格”,對于有較多類似房地產(chǎn)交易資料的估價(jià)對象,可以通過三個(gè)以上類似的交易實(shí)例價(jià)格的修正,綜合確定公開市場價(jià)格。對于沒有類似房地產(chǎn)交易實(shí)例的估價(jià)對象,其公開市場價(jià)格的具體值又如何確定?另外,房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員按照估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素及其影響大小的基礎(chǔ)上,采用合適估價(jià)方法對估價(jià)對象價(jià)格做出客觀公正的判斷、推測的過程。據(jù)此,一般認(rèn)為,凡是按照上述過程對估價(jià)對象評估結(jié)果,只要不超過公開市場價(jià)格一定范圍,都應(yīng)該認(rèn)為是客觀公正的。但是,到底“一定范圍”是多大的數(shù)量范圍?

如果公開市場價(jià)格的具體值不予量化,評估價(jià)格與公開市場價(jià)格差異范圍又不予嚴(yán)格界定,那么對于直接關(guān)系到拆遷當(dāng)事人利益的房屋拆遷補(bǔ)償評估結(jié)果,很難讓拆遷當(dāng)事人認(rèn)為是客觀公正的價(jià)格。在當(dāng)前評估機(jī)構(gòu)林立,評估業(yè)務(wù)競爭激烈,按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》又允許多家評估機(jī)構(gòu)對同一被拆遷房屋評估的情況下,很可能出現(xiàn)一個(gè)評估機(jī)構(gòu)公示估價(jià)結(jié)果后,被拆遷人私自委托其他估價(jià)機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行重新評估的情況。而當(dāng)重新評估價(jià)格高于原估價(jià)結(jié)果時(shí),被拆遷人就會認(rèn)為原估價(jià)結(jié)果不公正,當(dāng)估價(jià)結(jié)果異議又不能協(xié)商一致時(shí),就會產(chǎn)生評估糾紛。

2、對城市房屋拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)未作任何劃分

不論是市政建設(shè)、社會公益事業(yè)建設(shè)還是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目,其所涉及的房屋拆遷均屬于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的調(diào)整范圍。不言而喻,市政、公益項(xiàng)目建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的拆遷在性質(zhì)上區(qū)別明顯,前者是公益性質(zhì),后者則以營利性為主。但根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同樣要因?yàn)椤俺鞘薪ㄔO(shè)需要”進(jìn)行拆遷,加上借助行政強(qiáng)制性作后盾,致使開發(fā)性拆遷背離了民事活動自愿公平、等價(jià)有償?shù)墓逃袑傩浴Ｉ踔翆?shí)際運(yùn)作中,往往更多地體現(xiàn)了作為拆遷人的開發(fā)商的利益。這樣既有悖于公平原則,也由此引發(fā)社會矛盾,妨礙了市政、公益拆遷項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

3、拆遷補(bǔ)償范圍未及于土地使用權(quán)

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,拆遷補(bǔ)償范圍是被拆除的房屋及其附屬物,而對房屋及其附屬物占用區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)是否提供補(bǔ)償未作規(guī)定,一般便不再予以補(bǔ)償。這是由我國房地分管的體制所決定的,房屋拆遷問題屬于《房產(chǎn)法》管轄范圍,不涉及土地問題,土地問題則歸由《土地管理法》調(diào)控。但若按照《土地管理法》的立法原則來看,受讓他人正在使用的國有土地的使用權(quán)的,應(yīng)該是要支付地價(jià)款。

結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)來看,隨著近年來各城市級差地租的不斷升值,對于那些被拆遷地點(diǎn)級差值優(yōu)等,或遷出地與遷入地之間土地級差效益懸殊的被拆除房屋及其附屬物所有人來說,《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》關(guān)于拆遷補(bǔ)償范圍不包括土地使用權(quán)的規(guī)定至少與情理不符的,土地使用權(quán)之收益未予考慮顯失公平,特別是處在開發(fā)商以贏利為目的拆遷情形下尤甚。這也是如今多數(shù)拆遷居民買不到甚至買不起原有面積房屋而引起的諸多糾紛的一個(gè)被忽略了的原因。

篇2：《物權(quán)法》實(shí)施后房地產(chǎn)拆遷評估研究

　　《物權(quán)法》實(shí)施后的房地產(chǎn)拆遷評估的研究

　　伴隨我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國城市房屋拆遷進(jìn)入快速發(fā)展階段，而房屋拆遷評估是房屋拆遷工作中的重要內(nèi)容，同時(shí)也引發(fā)了一系列的問題。文章基于《物權(quán)法》的實(shí)施，針對拆遷評估中存在的不足，進(jìn)行了分析研究，力求使拆遷評估結(jié)果適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的要求。

　　隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市房屋拆遷工作作為城市建設(shè)和發(fā)展的重要組成部分，直接影響著城市現(xiàn)代化建設(shè)中的和諧因素和拆遷人、被拆遷人的切身利益。近年來，我國因城市房屋拆遷而引發(fā)的社會矛盾和沖突往往圍繞著拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而展開，而城市房屋拆遷評估是確定拆遷補(bǔ)償金額的重要依據(jù)。這樣城市房屋拆遷糾紛又演化為拆遷評估的問題，隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，其對城市房屋拆遷評估提出新的要求，需要我們思考與研究。

　　一、《物權(quán)法》中的房屋拆遷淺析

　　《物權(quán)法》是一部規(guī)定有形財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系的法律，實(shí)施《物權(quán)法》對于發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)意義重大。《物權(quán)法》有兩點(diǎn)基本思想：一是對各類主體的物權(quán)給予平等的保護(hù)；二是任何人行使物權(quán)都要依法行使。《物權(quán)法》所指的“物”，就包含了房屋；《物權(quán)法》所指的“權(quán)利人”，就包含了拆遷人、被拆遷人和拆遷關(guān)系人。可見房屋拆遷與《物權(quán)法》關(guān)系密切。因此，探討《物權(quán)法》對房屋拆遷的影響有十分重要的意義。

　　1、《物權(quán)法》強(qiáng)調(diào)房屋拆遷的強(qiáng)制性

　　《物權(quán)法》規(guī)定的是征收拆遷，與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）中的房屋拆遷有所不同。《物權(quán)法》規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定可以征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)，征收單位、個(gè)人的房屋是以國家為主體，帶有強(qiáng)制性。而在《條例》中所規(guī)定的拆遷是由取得房屋拆遷許可證的單位作為拆遷人，對被拆遷房屋及其附屬物進(jìn)行拆遷。可以說，原來的房屋拆遷是介于征收和自由交易之間的“特殊性交易行為”，處于一個(gè)模糊的法律中間地帶。因此，《物權(quán)法》出臺后對房屋拆遷給予了新的定位，強(qiáng)調(diào)了房屋拆遷的強(qiáng)制性。

　　2、《物權(quán)法》使房屋拆遷工作“有法可依”

　　根據(jù)《中華人民共和國立法法》的有關(guān)規(guī)定：對非國有財(cái)產(chǎn)的征收，只能由全國人大及其常委會制定的法律加以規(guī)定，或者由全國人大及其常委會做出決定授權(quán)國務(wù)院制定行政法規(guī)。而現(xiàn)行房屋拆遷法律體系是以《條例》為最高依據(jù)。因此在《物權(quán)法》出臺前很多社會人士認(rèn)為房屋拆遷“違憲”，《物權(quán)法》填補(bǔ)了房屋拆遷在法律層次的空白，進(jìn)一步完善了房屋拆遷法律法規(guī)體系。

　　二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)拆遷評估存在問題

　　1、公共利益需要作為房屋拆遷前提的界定比較困難

　　公共利益在現(xiàn)實(shí)生活中難以界定，而在《物權(quán)法》中也沒有明確界定“公共利益”的概念，這樣就給評估一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目是否符合公共利益的需要帶來困難，而使拆遷矛盾更加突出。比如一些專家認(rèn)為公共利益的界定應(yīng)在拆遷之前的規(guī)劃管理或國土管理環(huán)節(jié)，不應(yīng)在拆遷管理部門等。在公共利益概念難以界定的現(xiàn)實(shí)條件下，城市房屋拆遷的實(shí)施主體由目前的多元化結(jié)構(gòu)變?yōu)橐哉疬w為主的格局。《物權(quán)法》實(shí)施后，由于非公共利益的拆遷缺乏強(qiáng)制執(zhí)行力，導(dǎo)致這種局面將更加明顯，拆遷工作將很難實(shí)施。

　　2、拆遷評估秩序混亂，缺乏獨(dú)立性

　　在評估機(jī)構(gòu)的資格管理問題上也存在著不足。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定：拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。有的城市讓不具備拆遷評估資格的機(jī)構(gòu)做評估，如審計(jì)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)都在從事房地產(chǎn)拆遷評估。拆遷評估過程中，不管評估機(jī)構(gòu)確定的方式如何，最后結(jié)果都是拆遷人出資委托。因此，在眾多評估機(jī)構(gòu)競爭的情況下，難免會出現(xiàn)有些評估機(jī)構(gòu)為了承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)，按照委托人的要求，違規(guī)出具不實(shí)評估，有的甚至違規(guī)出具虛假評估報(bào)告，評估價(jià)格與市場價(jià)格差距較大，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的合法權(quán)益，而我國目前現(xiàn)有的對禁止串通評估損害拆遷當(dāng)事人利益的規(guī)定不能從根本上扼制串通評估的現(xiàn)象。

　　3、房屋拆遷評估政策執(zhí)行不到位

　　根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定：拆遷評估機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。拆遷當(dāng)事人對評估報(bào)告有異議的，自收到評估報(bào)告之日起5日內(nèi)可以向原評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核評估，也可以另行委托評估機(jī)構(gòu)評估。而這些規(guī)定在實(shí)際執(zhí)行過程中有許多困難：一是由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)定，因缺少相應(yīng)的第三方組織和對實(shí)施程序進(jìn)行監(jiān)督的部門而無法順利實(shí)施；二是初步評估結(jié)果公示制度由于被拆遷人擔(dān)心暴露家庭財(cái)產(chǎn)隱私而不配合；三是拆遷當(dāng)事人對評估報(bào)告有異議另行委托評估機(jī)構(gòu)評估的規(guī)定在現(xiàn)實(shí)中因缺乏愿意接受委托的評估機(jī)構(gòu)而無法執(zhí)行。

　　三、房地產(chǎn)拆遷評估改進(jìn)建議

　　1、準(zhǔn)確掌握《物權(quán)法》拆遷法規(guī)，確保評估的合法性

　　《物權(quán)法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)。”這一規(guī)定表明：集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)可以征收，征收的前提必須是為了公共利益的需要，征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行，征收的主體是國家，政府之外的任何組織、單位和個(gè)人無權(quán)征收。

　　2、依據(jù)市場行情確定合理補(bǔ)償價(jià)格

　　《物權(quán)法》規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”同時(shí)還規(guī)定，物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，用益物權(quán)又包括占有、使用、收益權(quán)。這樣房屋拆遷補(bǔ)償范圍將有所擴(kuò)大。在《物權(quán)法》實(shí)施后，如何確定在拆遷安置補(bǔ)償中補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是體現(xiàn)《物權(quán)法》平等保護(hù)原則的重點(diǎn)。從拆遷條例實(shí)施的具體實(shí)踐來看，我們依然采取以房地產(chǎn)市場評估為依據(jù)，同時(shí)遵循從優(yōu)原則即應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場評估價(jià)格的基礎(chǔ)上，充分考慮被征收人的實(shí)際困難及房屋的實(shí)際使用情況；公平原則即在同一個(gè)項(xiàng)目的同一拆遷期限內(nèi)，同等狀況實(shí)行統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；客觀原則即補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以對被征收房屋的自然屬性進(jìn)行房地產(chǎn)市場評估為依據(jù)。現(xiàn)階段，處理拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的突出矛盾，還是應(yīng)該采取以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格作為補(bǔ)償依據(jù)和以合理補(bǔ)償為限度并行的方法，而且應(yīng)盡量減少自由協(xié)商因素，以消除不平衡現(xiàn)象。

　　3、選取公平可行的評估方法

　　針對城市房屋拆遷評估的特殊性，其評估方法在城市拆遷評估中都有其適應(yīng)性和局限性，沒有絕對的最佳評估方法，只有相對較好的評估方法，應(yīng)此要具體問題具體分析。而要保障拆遷評估方法的高效率和精確率，一方面要提高專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，注重平時(shí)市場資料的積累，并建立專用于拆遷評估運(yùn)算的計(jì)算機(jī)應(yīng)用程序；另一方面要加強(qiáng)評估人員的責(zé)任心訓(xùn)練，要站在被拆遷人的角度換位思考，真正

體會到我們計(jì)算的每一分每一厘都是老百姓的切身利益。我國房地產(chǎn)評估經(jīng)過十余年的發(fā)展，已經(jīng)形成比較科學(xué)、完善的體系，通過評估應(yīng)當(dāng)能夠準(zhǔn)確地確定被拆遷房屋的市場價(jià)格。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，城市房屋拆遷安置工作將不斷深入，拆遷安置工作中存在的現(xiàn)實(shí)問題和矛盾會更多的引起各級地方政府的重視。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)拆遷評估技術(shù)會越來越科學(xué)和規(guī)范。

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