房地產景觀成本管理淺析--景觀效果和產品高溢價

　　隨著地產行業的競爭加劇，越來越多的地產企業希望通過加大對景觀的投入來吸引和取悅客戶，并希望借助于景觀賣點實現產品溢價。從實操層面來看，在景觀管理中，酒店景觀實操是最難的，相對來說地產景觀是最簡單的。但如何把景觀做好對大多數地產企業來說還是個難題。這其中，如何通過有限的景觀投入實現極佳的景觀效果和產品高溢價更是個難題。

　　我們也發現，景觀投入是個無底洞，高不封頂，一味地追求景觀效果必然導致成本失控，究其根本，成本失控的主要原因在于：景觀標準化難，特別對于還未形成穩定的產品系列的地產企業，每個項目都是新產品，景觀成本控制也就無從談起；景觀成本預判難，景觀受地域差異影響很大，例如，南北地域景觀的成本差異非常大，特別是苗木，有些苗木南北差異可能超過一倍。

　　影響景觀成本的關鍵要素

　　地產企業的景觀成本受很多因素影響，究其根本，是受兩個核心因素影響：

　　一是企業的價值取向：不同企業的價值取向差異很大，例如，國內以產品品質著稱的某地產企業在硬景投入方面不計成本，在石材方面全部都是真材實料，被業內稱之為“苦肉計”。某地產企業為了最大限度的保證苗木全冠，可以不計運輸成本，實行一車一樹，甚至其采購人員可以極端到因運輸被收費站的頂棚限制，而拆了頂棚過車，然后再幫收費站建好。當然也有地產企業更加務實，在施工工藝上進行創新，材質普通，但應用精準，頗受外國人士青睞。對于多數地產企業來說，在價值取向方面可以更加務實，不過分追求景觀某部分的突出，而通過與產品定位有效的匹配，在滿足了客戶需求的基礎上實現景觀成本的有效控制。

　　二是目標客戶定位：不同的目標客戶群體，其對景觀的需求也不一致，成功人士與首次置業的城市白領首要關注的景觀點必然不同，這就需要我們把客戶、產品、景觀定位、景觀配置和景觀成本之間的邏輯關系梳理清楚。如圖1所示，客戶需求決定其產品定位，產品定位又決定了景觀定位，近而就產生了景觀配置，最終我們得出景觀成本預判。在鎖定目標客戶和產品后，景觀成本的關鍵策略一是對目標客戶的景觀關注重點加大投入；二是根據地區和產品的不同，在不影響景觀品質的前提下，縮減非關注重點的投入。

　　景觀成本管控思路

　　對地產企業來說，欲實現景觀成本的有效管理需要從以下四個方面著手：

　　一是建立基于客戶需求的景觀分級體系

　　在建立分級體系時，我們需要通過產品類型和目標客戶兩個維度來搭建景觀分級體系的框架。某地產企業在做客戶的景觀需求調研時發現：不同的產品級別，“綠化”是共同且占比重較大的需求，這個是成本規劃的重點；設計風格的特殊性在高端客戶上體系較為明顯；在景觀的功能設施方面，中高端客戶趨于一致，在設計時不需要標新立異。表2是某地產企業的客戶需求分級體系，例如，二次置業的客戶，其景觀的關注重點在于兒童和老人的活動空間。有了結合產品、客戶需求的景觀分析體系，就可以指導新項目快速進行景觀定位。

　　二是優化景觀成本配置，在保證景觀效果的前提下降低景觀成本

　　筆者與地產企業成本管理人員溝通時發現，景觀成本失控有一個普遍的規律：硬景所占面積過大導致成本居高不下；由于硬景的成本占比高，在有限的成本下，軟景無法達到預期的景觀效果；在有限的面積內追加軟景投入，導致成本更高。在深入剖析后發現：硬景中石材的成本占比最高（如表3），軟景中大喬木的成本占比最高，所以通過下述幾個配置原則可以有效降低景觀成本：

　　原則1：控制硬景與軟景的面積比例。某標桿企業的指導原則是，硬景：軟景=3:7，集團在審批項目景觀方案時重點審核該指標。根據行業經驗，一般來說硬景面積不要超過40%。

　　原則2：控制硬景中石材的用量和材質。在設計時應選擇普通質地的石材，通過精準的施工同樣可以獲得非常好的客戶體驗。厚度為50mm的石材與厚度30mm的石材價格相差一倍，因此在功能要求滿足的情況下，盡量選擇適當厚度的石材，例如人行路面20mm厚的石材就可以滿足功能需求。

　　原則3：控制軟景中大喬木的數量，增加灌木及草坪的面積。據研究，人的最佳視角區在1-3米，在這個視覺范圍內高灌木產生的效果最好。草坪成本是軟景成本中單項最低的，可以適當提高草坪的用量。

　　原則4：重點區域進行成本投入的傾斜。一般來說，入口區、示范區和人行系統需要重點投入，尤其是人行系統，據悉，某標桿企業的展示區人流線至少200米。

　　三是不同階段的成本控制重點不同

　　根據行業經驗，設計、采購階段就決定了超過70%的成本，所以這些階段就是景觀成本的管控重點。

　　設計階段：重點控制硬景與軟景的面積比例是否符合規定；軟景中，重點控制喬木、灌木和草坪的面積比例是否符合規定；選擇石材時，控制設計尺寸，避免切割損耗造成浪費；設計人行道路及廣場的基層厚度時要適度，避免過高配置。

　　采購階段：建立戰略模式，保障材料質量，降低采購成本；不同景觀區域發包方式不同，展示區最好不要招標，可以采用甲供，以避免施工方提供的苗木形態難以達到景觀設計效果要求；建苗圃，根據地產企業自身的規模可以考慮建立自己的苗圃基地，這樣可以有效降低采購成本。

　　實施階段：嚴格參照操作手冊的推薦手法進行施工，不允許隨意變動施工工藝；在石材施工時，盡量使用規整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本。

　　四是搭建信息平臺，提高設計、采購效率，提升實施質量

　　通過搭建“企業標準資源庫”（如圖4），有效整合企業資源，實現“三快”——設計快，采購快，實施快。在設計階段，可以快速“組裝”部品部件用來模擬最佳成本構成，實現“讓好鋼花在刀刃上”。在采購階段，通過沉淀的供應商、部品部件信息實現最佳性價比采購。在施工階段，工程部門人手一本包含工藝說明和案例說明的《施工小貼士》，避免人工和材料的浪費。另外，售后服務階段也可以通過客服部門收集相關投訴（建議），用生成的《缺陷反饋手冊》來優化設計、采購和施工等環節，讓客戶幫助企業更加完美。

　　“企業標準資源庫”的關鍵信息應該包括：景觀專業、品名、設計標準、設計圖紙、品牌、規格等（如圖5），在實際應用過程中可以根據需要快速檢索部品部件、規格尺寸和價格等信息。

　　總結

　　地產景觀本質上是為營銷服務的，其根本目的是讓客戶體驗“驚喜”，所以景觀必須是加分項。在景觀投入一定的前提下保障景觀預期效果是我們進行景觀成本管理的重點，通過景觀分級體系來鎖定客戶的關注點，通過不同區域的重點投入來實現最佳的客戶體驗效果是景觀成本管理的精髓所在。

篇2：萬科地產景觀設計工作程序

　　萬科地產景觀設計工作程序

　　1. 目的

　　為規范設計部景觀設計與施工階段工作的操作程序，加強對工作中各環節的監控，達到確保設計、工程質量、進度，控制成本的目的。

　　2. 適用范圍

　　適用于設計部景觀設計、景觀建設施工現場配合等各階段的工作流程管理。

　　3. 術語和定義

　　3.1. 景觀工程:指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景觀照明工程的總稱。

　　3.2. 景觀家具:用于室外環境的戶外配套設施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外凳、椅、遮陽傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設施、指示牌。

　　3.3. 景觀零星部品:指為營造銷售環境氛圍、在銷售開盤中或后續整改中使用的景觀飾品及用于銷售環境的可移動植栽。

　　4. 職責

　　4.1 設計部景觀設計師:

　　4.1.1. 在項目景觀設計前期階段進行環境資源分析。

　　4.1.2. 在景觀設計前期制定《景觀設計任務書》。

　　4.1.3. 組織景觀設計單位篩選工作。

　　4.1.4. 組織景觀設計單位進行設計，監控其設計工作質量及進度。

　　4.1.5. 負責辦理景觀設計合同與各階段的付款手續。

　　4.1.6. 負責組織完成重要設計節點的匯報工作。

　　4.1.7. 協助建筑設計師完成各階段的景觀設計計劃。

　　4.1.8. 向成本部提供《項目成本估算書》中與景觀工程相關的技術參數。

　　4.1.9. 配合相關部門完成景觀工程采購、招標工作。

　　4.1.10. 根據景觀施工圖紙制作完整的《景觀材料清單》。

　　4.1.11. 負責檢查各階段中設計不足與遺漏，提出調整與整改意見，反饋相關部門。

　　4.1.12. 負責向其它相關部門介紹景觀設計方面的內容。

　　4.1.13. 配合建筑設計師編寫《銷售資料》中景觀設計方面的相關內容。

　　4.1.14. 協助項目經理部進行施工現場技術配合工作，監督工程施工過程中的質量問題，以確保工程質量達到設計效果要求。

　　4.1.15. 負責組織雕塑藝術小品的設計及加工制作。

　　4.1.16. 負責反饋因建筑設計調整而影響景觀施工的現場情況，協助景觀設計師進行設計調整工作。

　　4.1.17. 配合項目部、物業公司進行景觀工程竣工驗收。

　　4.2 設計部建筑設計師:

　　4.2.1. 在景觀設計各階段前期提供相應的技術資料及建筑圖紙。

　　4.2.2. 及時向景觀設計師反饋建筑設計階段的調整、修改等各種信息。

　　4.2.3. 負責反饋因建筑設計調整而影響景觀施工的現場情況，協助景觀設計師進行現場工程質量監理工作。

　　4.3 市場營銷部:

　　4.3.1. 提供與社區環境相關的活動配套設施及景觀賣點的建議。

　　4.3.2. 提出銷售配合中設計部需要提供的設計資料的清單。

　　4.4 物業公司:

　　4.4.1. 提供社區中各類活動場地及設施的管理模式要求。

　　4.5 成本部:

　　4.5.1. 提供《項目成本估算書》。

　　4.5.2. 為景觀各設計階段提供成本測算與意見。

　　4.5.3. 配合項目經理部在規定時間內完成現場變更、簽證與結算的審核與審批。

　　4.6. 項目經理部:

　　4.6.1. 提供地塊內相關技術資料，提出場地利用意見。

　　4.6.2. 配合設計部完成與相關政府部門的征詢、協調工作。

　　4.6.3. 配合相關部門完成景觀工程采購、招標工作。

　　; 4.6.4. 組織景觀施工單位進行施工，監控其施工質量及進度。

　　4.6.5. 配合設計部門制作材料樣板，并進行材料封樣。

　　4.6.6. 對景觀施工圖進行復核并提出修改建議。

　　4.6.7. 負責完成景觀工程招標文件中有關工地現場完成界面、工期安排及對水電設備及結構工程技術要求的文字資料。

　　4.6.8. 負責組織安排景觀施工單位施工，監督施工質量，組織景觀施工單位、景觀設計單位、設計部及成本管理部召開施工現場工程例會，配合設計部進行現場的設計完善和調整工作。

　　4.6.9. 負責組織單價為五萬元以下的景觀零部品的直接采購;確保開盤賣場的整體環境效果。

　　4.6.10. 負責安排物業公司完成背景音樂、監控系統等物業管理工程系統的施工。

　　4.6.11. 負責組

織景觀工程的驗收。

　　4.6.12. 負責安排景觀部品的現場安裝管理并組織驗收。

　　4.7. 工程采購部

　　4.7.1. 負責單項為5萬元以上甲供性質的景觀部品采購。

　　4.7.2. 負責組織成本部、設計部、項目部、景觀設計單位和各景觀施工單位進行招標答疑會，組織并監督各景觀施工單位提交材料樣板供設計部確認。

　　4.8. 公司總經理層:

　　4.8.1. 審批景觀設計任務書。

　　4.8.2. 審批景觀設計單位及設計費用。

　　4.8.3. 審批景觀方案設計。

　　4.8.4. 審批景觀實施方案設計。

　　5. 工作程序

　　5.1. 設計資料收集

　　5.1.1. 收集項目資料，現場踏勘。

　　5.1.2. 分析已有建筑圖紙，收集整理對項目設計具有借鑒意義的參考資料。

　　5.2. 《景觀方案設計任務書》編制

　　5.2.1. 《景觀方案設計任務書》應包含以下內容:

　　a) 項目基礎資料，包括項目概況及用地分析、綜合經濟技術指標。

　　b) 總體設計方向及風格描述。

　　c) 設計范圍:對設計所涉及的范圍的詳細描述，例如社區入口、圍墻、中心庭院、屋頂花園、架空層、標識系統等。

　　d) 確定景觀設計內容:指各種景觀功能區域的劃分、活動設施的安排及要求等，提出設計成果要求:景觀方案設計圖紙目錄框架。

　　e) 設計深度:對各階段設計成果的深度和表達方式做出約定。

　　f) 設計階段中雙方交流的時間安排。

　　5.3. 設計單位選擇

　　5.3.1. 公司總經理層根據項目特點，確定景觀方案設計公司。

　　5.4. 景觀方案設計階段

　　5.4.1. 設計輸入:

　　a) 《景觀方案設計任務書》、《景觀方案設計合同》

　　b) 建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，至少應包含規劃方案全套資料。

　　c) 宗地地形實景照片、規劃模型照片。

　　5.4.2. 監控景觀設計單位的工作質量及進度;安排中期交流會議，及時反饋建筑設計調整信息及銷售中心意見，并將景觀設計單位意見進行整理反饋給建筑設計公司。

　　5.4.3. 按時收取設計單位提交的設計文件，按合同及設計任務書要求審核設計文件深度和內容。

　　5.4.4. 組織建筑設計單位、公司總經理層、設計部、銷售中心、項目經理部、成本管理部及物業公司聽取設計單位概念設計匯報，將各部門意見進行整理匯總成文本(景觀方案設計);經公司設計經理審批后下達設計單位進行設計修改及下一步工作。

　　5.4.5. 將景觀方案設計成果提交成本部進行成本測算。

　　5.5. 景觀實施方案設計階段

　　5.5.1. 本階段工作在公司總經理層對項目景觀方案確認通過后開始進行。

　　5.5.2. 設計輸入:

　　a) 匯總各部門意見成文本(景觀方案設計)。

　　b) 建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，包括但不限于完整正確的項目規劃設計圖紙;能反映首層平面布局及室內外交接處地形的總圖;實施方案中建筑單體的平、立、剖面圖;需要做景觀設計的各架空層的平面、剖面圖。

　　5.5.3. 協助設計單位深化設計，監控設計進度及設計方向，組織景觀設計單位與建筑設計單位的中期交流;仔細研究建筑圖及其相關圖紙，對基地地形、建筑布局、交通流線、消防水電管線、結構荷載、大地工程形成相關條件圖下達景觀設計單位，并將其意見反饋以文本給建筑設計院。

　　5.5.4. 按時收取設計單位提交的設計文件，按合同及設計任務書要求審核設計文件深度和內容。

　　5.5.5. 組織相關部門對實施方案設計進行評審，相關部門包括建筑設計單位、設計部、銷售中心、項目經理部、成本管理部及物業公司;對各部門意見整理并進行內部研討，最后報公司設計總監審批。

　　5.5.6. 向建筑設計師提交景觀設計中影響建筑、主體結構、設備設計的基礎資料，包括泳池、構筑物、水景等的位置、初步形式。

　　5.5.7. 督促設計單位進行實施方案設計修改。

　　5.5.8. 將實施方案設計成果提交成本管理部進行成本測算。

　　5.6. 景觀施工圖設計單位的選擇

　　5.6.1. 針對項目特點收集各設計單位資料，選擇二~三家候選公司，向其發出《項目設計邀請函》，并提出項目概況及相關的景觀設計圖紙。

　　5.6.2. 收集各設計公司的回復，匯總并提出意見，交設計部經理審批!

　　5.6.3. 確定施工圖設計公司。

　　5.7. 景觀施工圖設計階段

　　5.7.1. 本階段工作在公司設計部對景觀實施方案確認后開始進行。

　　5.7.2. 設計輸入:

　　a) 編制《景觀施工圖設計合同》

　　b) 建筑設計師向景觀設計師提交相關資料，包括但不限于能反映首層平面布局及室內外交接處地形的總圖施工圖;建筑單體的平、立、剖面圖施工圖;需要做景觀設計的各架空層的平面、剖面圖、結構圖、設備圖;各屋頂花園結構施工圖。

　　5.7.3. 監控施工圖設計進度及設計方向。

　　5.7.4. 對于由境外設計單位完成的景觀實施方案，應由境內景觀設計單位配合完成景觀施工圖，提供包括景觀結構、給排水、機電工程在內的全套景觀施工圖紙;但建筑設計院應完成與主體結構相關的景觀結構設計，如結構頂板上的泳池、構筑物的結構預埋。

　　5.7.5. 向建筑設計師提交景觀設計中影響建筑、主體結構、設備設計的基礎資料，包括泳池、構筑物、水景、植栽等設計的詳細資料。

　　5.7.6. 根據項目定位及成本控制書，向設計師提供所選用的材質、植物及園林小品的成本預算。

　　5.7.7. 與設計師共同考察當地建材市場，提供詳細的材料樣板，確定各硬景的構造節點、鋪裝等細部做法。

　　5.7.8. 按時收取設計單位提交的設計文件，按合同要求審核設計文件深度和內容。

　　5.7.9. 填寫《項目會審記錄單》(景觀施工圖)，審核完畢的圖紙應加蓋出圖章，作為施工招標圖紙，由成本管理部進行工程量清單核算后交項目經理部進行施工招投標。

　　5.8. 景觀施工單位選擇階段

　　5.8.1. 本階段工作在公司設計部對景觀施工圖設計確認后開始進行。

　

　5.8.2. 設計部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單，并配合成本部完成工程量清單的制作。要求成本部提供的工程量清單中，明確描述各單項計算結果的部位、材料名稱及規格。項目部負責明確土建部分的園建完成面及設備安裝界線劃分，并提交成本部。

　　5.8.3. 項目經理部負責組織景觀施工單位、景觀設計單位、設計部和成本管理部共同參加景觀施工圖紙答疑會。

　　5.8.4. 項目經理部組織各景觀施工單位提供材料樣板，設計部負責及時對材料樣板進行確認。

　　5.9. 景觀施工階段

　　5.9.1. 確定中標單位后，項目經理部負責監督中標單位將本次施工所需的所有材料樣板及工藝做法按照設計部的設計要求提交采購部和設計部備案，以用于工程質量監理標準。

　　5.9.2. 景觀工程中，所有的材料、燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需得到設計部的確認后，方可開始施工。項目部根據設計部確定的材料技術要求進行現場工程質量監督，并負責整體工程質量的監督。

　　5.9.3. 項目部組織景觀施工單位進場施工，并負責監督工程進度與工程施工質量。定期在現場召開工程現場技術答疑會，由項目部、設計部和景觀設計單位共同負責解答景觀施工單位的工程和設計問題。

　　5.10. 竣工驗收階段

　　5.10.1. 景觀工程的驗收由項目經理部負責組織設計部、物業公司、景觀設計單位、景觀施工單位進行，并完成竣工驗收報告。

　　5.11. 景觀家具的購買流程

　　5.11.1. 由設計部根據設計要求及現場環境的大小及規模完成景觀家具采購清單，并提交采購部和成本部進行核算。

　　5.11.2. 項目部負責單價為5萬元以下的甲供景觀材料選購。

　　5.11.3. 采購部負責單項為5萬元以上的甲供景觀材料的采購。

　　5.11.4. 由項目部負責安排景觀家具的現場安裝管理并組織驗收。

　　5.12. 設計變更

　　5.12.1. 景觀工程設計變更操作程序按《設計變更管理程序》執行。

　　6. 支持性文件

　　6.1. 《景觀設計任務書>>

篇3：房地產景觀設計師職位說明

　　房地產景觀設計師職位說明

　　（一）直接上司：規劃設計部經理

　　（二）工作職權、責任與范圍說明書

　　1、對規劃設計經理負責，協助其工作；

　　2、負責項目景觀、小品等的設計與評價修改以及組織設計，參與項目的景觀造價分析，負責解決施工過程中的景觀技術的問題的解決。

　　4、負責新項目的立項，選址，方案設計中的景觀綠化等配套問題的解決；

　　5、參與公司在建開發項目的景觀單項工程結構成本概算、測算與評估；

　　6、負責項目的各類規劃、設計方案的景觀部分的組織評定、修改等工作。

　　（三）工作標準

　　1、準確性、科學性、可行性、前瞻性、新穎性：2、規范化、專業化、理性化；

　　（四）崗位、職位綜合素質、技能要求

　　1、具有豐富的景觀設計經驗，能夠根據不同的項目確定不同的設計方案。2、具有承受工作壓力的習慣與團隊精神；熟練使用各種設計軟件；3、園林設計、景觀設計、裝修設計等相關專業大學本科以上學歷，三年以上同職位工作經歷，中級以上職稱等以上資格，年齡在35周歲以內。有在知名房地產公司或景觀設計機構工作經歷及多項景觀設計方案。