淺論商業管理在地產開發中的作用

　　目前國內對大型商業地產項目的盲目立項規劃，重復建設及規劃布局的混亂造成城市資源的浪費及社會資源的浪費和投資風險增加，形勢是嚴峻的。因此，聘請國際著名的商業管理設計公司就極為重要。為什么商業地產和住宅項目存在很大的區別？國內發展商普遍缺乏商業地產開發有效的經驗，對商業地產開發的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的問題就是對于商業地產和住宅項目的開發缺乏根本性的區別。

　　商業地產項目的規模與形態上，可分兩大類，一類是服務于大型綜合商業的shopping Mall，即購物中心；還有一類是商業街的商鋪店面。作為專業的商業管理設計公司，主要針對購物中心來談幾個問題。

　　大型綜合商業地產項目和住宅項目有所不同，其租售對象并非直接的購物消費者而是商家，特別是主力店。因此發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計，這一過程最為艱難。一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多2萬平方米，即使確定了能夠解決十萬平米的主力店，那么還有十幾萬平米等待解決，這對于發展商無疑將形成巨大的壓力。同時發展商要將店鋪租售出去，就必須先決定主力店的形式，是倉儲式還是家電用品銷售。因為對于不同的主力店，其賣場的比例大小也不同，以國內外主力店為例他們對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列、空間的高度等都有一系列的要求，如果發展商自己在做設計時不符合這樣的要求，那么項目越深入，后其招商的困難就越大。主力店招商有一系列的具體要求，其中對項目的市場判斷尤為重要，而對于發展商，了解商業地產和住宅開發之間的區別則是最重要的。

　　首先，同樣是商業地產，其定位卻不盡相同。體驗式的商業，咖啡、體閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容，但不是所有業態都可以互相兼容的；而有的shopping Mall是家具城，有的是建材城，有的是購物超級市場它們的定位也不一樣；即使同是大型業態，如國內的許多大型超市，也首先需要明確商業業態的具體形式，才能根據實際需求進行設計，為事找人，為商業定位而找設計。

　　目前，國內能夠做大型商業地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司僅僅幾家。然而國內發展商對此缺乏足夠的認識。國際企業、財團和連鎖店等最為看重的卻是市場分析、財務分析等。這就使得中國的發展商缺少了信譽保證，招商過程中自然阻力重重。國外大型商場其進入中國的目的即為了贏利，因此對項目必然會進行認真而專業的評估：市場如何、開發商的房子如何、開店的效益如何，否則不會輕易投資。而國內如果無法提供這方面的評估，就需要商業管理設計公司這樣的機構。這是因為對方希望通過代表自身利益的機構進行評估。而商業管理設計公司最重要的作用就是整合資源，找到非常好的招商渠道，吸引主力店進來。其次，大的主力店機構相對強大，總部設在歐洲、亞太地區，北京、上海也設有總部，各部門的職責、職權都比較明確。國內的發展商想找他們合作，通常不知該找哪一級部門，因此更需要和商業管理設計公司建立特殊的合作顧問關系。

　　主力店招商之前不應進行建筑設計。首先對于大型商場或購物中心，商家比較重視內部空間的可視性，加大可視性對公共購物產生顯著的引導作用。其出租或出售就非常方便，否則很難租售。令顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。同時目前的大型綜合商業趨向于多種購物消費形式的大融合。融合了幾家主力店、小的精品店和品牌店、購物街，以及室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。為此，設計了室外廣場及舞臺等，因為這不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。這些室外宣傳或促銷活動由現代商業演化而來，并已逐漸形成了一種模式。

　　商業管理設計公司的介入不僅有利于建筑設計和布局的合理性，更重要的是對周邊業態的考察，也就是對未來經營前景的準確頭判斷，看準需求的空白點，這是需要靠有豐實的商業經營管理設計公司來掌控。此外對于大型商場，其交通組織非常復雜，因此首先要考慮的是如何從一開始就疏導人流，將人流引入商場深處，因為顧客能夠看到、走到的地方效益才會更大，對于大型商業建筑而言這才是最重要的。可以說，商業地產操作的核心是通過策劃、規劃和設計和管理使項目升值。

　　在整個合作過程中，發展商、投資商作為最大的投資方，同時也是最大的風險承擔者。因此，整個操作應當以專業的態度和技術進行。對于地產開發，重視商業管理設計公司就極為重要，同時也應慎重選擇有商業項目專長的設計師或設計團隊。發展商對商業管理設計公司重視程度和投入如何，對于項目的后期回報無疑將具有著重大的影響。商業地產是新一輪城市開發建設的高潮和機會。它面臨著新時期設計需求的變化，從而將直接導致結構的變化。需要發展商具有高度的商業敏感性，重視專業技能和科學資訊性。成功的商業地產為什么需要了解生活方式

　　1.什么是商業地產？

　　商業地產是包括購物中心、商業街、SHOPPING MALL、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業房地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。

　　2.商業地產與住宅類地產的區別有哪些？

　　大多數的住宅類產品如公寓、經濟適用房、別墅、Town House等，發展商大多數采取開發銷售的模式，其資金回收模式相對簡單，而大多數的商業地產項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業長期持有，長久運營、產生大量、穩定的現金流給企業帶來穩定的高投資回報率。

　　就現階段而言，國內大多數的住宅類產品的購買者在購買住宅類產品時，還是買來自住的，而大多數的商業地產類產品的購買者大多數在購買商業地產類產品時，是作為一種穩定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的。發展商在做住宅類房地產時，只要將房子賣出去，將社區的物業管理做好，就基本算是大功告成。而發展商在做商業地產時，考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去（如果項目需要靠銷售部分物業、回籠資金的話）而且還要將后期的經營、推廣作為第一等大事來對待。

　　對于那些有戰略眼光的房地產企業，在運做商業地產時的身份，已不僅僅是房地產發展商這一種職能，還要兼具商業地產的運營商和生活方式的內容供應商的多種職能，要幫助商鋪的投資者、企業的股東帶來長期穩定的回報，還要為廣大的終端消費者提供多姿多彩的生活方式（如果商場的商品沒有特色、購物環境不能吸引消費者來此消費，商戶經營者賺不到錢，商鋪業主收不到租金，試問長期穩定的回報從何而來？）從這些差異可以看出，商業地產開發商的客戶包括兩極：一個是商戶經營者，一個是終端消費者。

　　3．商業地產的發展商在運做成功的項目時，應具備哪些條件？

　　在運做成功的商業地產項目時須具備：良好的地段，政府的大力支持、（各種稅收的減免或優惠、交通路線的保障），準確的市場定位，優秀的項目規劃設計方案，良好的資金保障和穩定的現金流，優秀的施工和監理單位，專業優秀的招商團隊，各種專業的顧問團隊，優秀專業的商業管理推廣機構等，這里要特別強調的是，從

市場的角度來看以下幾點是非常關鍵的：

　　A.準確的市場定位、再好的地段，沒有準確的市場定位的項目注定是失敗的，如北京站附近一香港著名的房地產企業投資的地產項目的商業部分，開業幾年調整過多次經營業態，但始終經營不好，在20**年一年時間里，換了六任總經理，但效果還是不好（該項目除了定位不準確，而且派來的高層管理人員又都是從香港來的空降兵，本身對北京市場，還需有一個了解的過程。商業地產的難度就是每個地區每個城市的消費者的消費能力、消費習慣、消費特點都有很大的差異，并不是將一個地區、城市的成功經驗、成功模式簡單的COPY到另一個城市就可以確保成功）。還有廣東的一個城市，也有面積接近40萬的華南 MALL，發展商在之前是否經過詳細的市場調查，一個40萬的大型SHOPPING MALL每天需要多少銷售額的支撐，才能良好的運轉，而這個城市還是由分散的幾十個鎮組成，人口并不集中如何讓這些分散的人群長期的來消費可真不是一件容易的事。。當時好稱中國最大的SHOPPING MALL 的上海正大廣場，面積20萬平米左右現在也只是發展商旗下的易初蓮花超市在苦苦的支撐著。全國還有很多類似的由于定位不準確而經營不成功的商業地產項目。就算最后重新定位能夠經營好，所費的時間成本、機會成本也很高。

　　B.優秀的項目規劃設計方案可以起到幫助發展商省錢的作用，而且也為日后的經營者和消費者流下舒適的經營、購物環境。好的規劃設計方案本身也是能夠吸引媒體、經營者、終端消費者注意力的買點和公關事件的好的由頭。

　　C.各種專業人士組成的顧問團，在項目的前期、中期、后期、都需要相關各個領域的專業人士為項目提供各種專業的顧問式服務，無疑為項目的不同階段的成功又增加了一些勝算。

　　D.專業優秀的招商團隊，可以幫助發展商避免走很多彎路、節省時間的同時，還可以幫助發展商嚴格把關，為發展商提供優化的商戶結構。而不至于為多賺取傭金，而損害發展商的長期收益，為發展商招進并不適合的商戶。還可以幫助發展商在少花錢的情況下，招到適合的商戶。

　　E優秀專業的商業管理推廣機構，是在項目開業之后起著向目標消費群體以及各商業企業、專業機構、媒體負責推廣的專業機構，商業管理機構的專業程度是和項目的運營（租金、物業增值、品牌知名度、品牌美譽度）是有極大關聯的，所以發展商在聘請商業管理推廣機構時，衡量該機構的是否勝任是包括以下的考核標準：

　　1專業的房地產背景、

　　2豐富的零售業知識、

　　3擁有時尚事物的敏感性、

　　4擁有專業公關公司工作背景、

　　5對各種藝術有一定程度了解、

　　6熟悉各種媒體、

　　7從事生活方式研究工作、

　　8了解項目所在地不同消費群體的消費習慣，的各種專業人士組成的團隊。

　　以上8個領域的專業人士缺一不可、每個環節都是極其重要。在商業地產項目的運營過程中都起著關鍵的作用。

　　由此看來，可以把商業地產 比喻為“三高產品”：高風險、高回報、高技術含量。而要經營好這“三高產品”需要很多時間去了解不同的企業在為消費者提供產品的同時，又提供了什么樣的生活方式，如：快餐、汽車、房子、電影、筆記本電腦、CD、PDA、DVD、手機、服裝、食品、旅游、電信服務、互聯網、雜志、等，消費者在決定購買這些產品的時候又希望得到什么樣的生活方式？不同階層、不同年齡段的消費者最理想的生活方式又是什么？相信這是許多企業管理者共同想得到的答案。讓我們為了實現這一偉大的目標而共同努力！

　　現階段，在全國出現了許多在建的各種類型的商業地產項目，這個現象讓人們既高興，又擔心，高興的是越來越多的人發現商業地產的重要性，更多的人加入到這一淘金的隊伍中，擔心的是這些即將投入市場的新項目有多少是能夠經得住市場的檢驗，而最終成為贏家？大家要記住，每年都有新的競爭對手加入到這個市場，但是終端消費者是有限的，如何在有限的消費者面前成為首選的體驗、休閑、消費、娛樂的場所，我們必須在項目的每個階段都要嚴格的、認真的對待。首先你要清楚的為項目進行定位：

　　1.這個即將開業的建筑，是為哪些人群提供服務和的，這些目標客戶群的年齡是由多少歲到多少歲？他們常去的場所有哪些？他們的購買習慣是什么？購買頻率是多少？是否有品牌忠誠度？購買的動機是什么？價格對他們是否決定購買的重要因素？目前市場是否已有相似的項目？如果有，我們將如何取得最終的勝利？

　　2.如何確保招商的成功？招商對一個成功的項目是關鍵中的關鍵，所以在招商的時候，不是簡單的投放一些廣告就可以，在聯合各專業招商機構的同時，發展商還要根據項目自身的特點，和一些行業的協會、主管部門、研究機構、領頭羊企業、專業媒體、達成戰略聯盟，圍繞項目的主題進行一系列的論壇、峰會、比賽、展覽、評選等公關活動，在媒體選擇方面，也要選擇全方位的報紙、雜志、電視、網絡、電臺、戶外廣告、直投廣告、手機短信、電子郵件、專業媒體等要打造一個立體的傳播網絡，讓目標客戶群在任何環境下都有接受到相關的信息的機會。尤其是定位為專業、批發市場的項目，在選擇傳播的途徑則更為重要，因為你面對的不僅僅是本地的客戶、你要吸引行業有影響力的經營者的同時，還要想著在全國范圍、甚至是世界范圍的買家客戶群。

　　3.現在的年輕的消費者更追求個性化的消費，他們不喜歡雷同，在服飾、音樂、就餐、娛樂、休閑、閱讀、旅游、等個方面都追求個性化，而且他們勇于消費，只要喜歡，就愿意去消費。如何在項目進入到運營（開業以后）階段的時候，不斷的培養目標消費者的消費興趣、而且要持續的給消費者帶來新鮮感，保持新鮮感是發展商（運營商）最為值得研究的事。

　　總之一句話，經營成功的商業地產，必須要從了解人類的生活方式開始！統一經營合理規劃 商業地產謀求突圍力克頑疾由于投資渠道的單一和地產市場的火熱，社會上大量的閑置資金都涌向地產行業。記者在采訪中發現，不少地段和價位都比較合適的商業項目銷售都很好。但考慮到眾多的前車之鑒，開發商們開始提前考慮商業項目后期的經營效果，紛紛尋找好的經營途徑突圍，克服商業地產經營不善的頑疾，以期吸納更多的客戶，從而促進下一步的商業開發。紅火背后有隱憂商業地產在受到地產商和投資者追捧的同時，也存在一定的隱憂。

　　可以看出，當前商業地產的運作手法并不豐富，常見的無外乎兩種：一種是開發商持有，以出租的方式經營；另一種則是將商業全部打散出售給小業主。有的狀況當然比較便于管理經營，比如東方新天地，是非常成功的例子，這種持有形勢的商業，便于經營者統一管理。如果一種模式不成功，還可以重新再來，也比較容易協調。這種方式雖然理想，可是對開發商的資金實力要求比較高。由于目前政策上金融緊縮，利率上漲，很多開發商都面臨資金短缺的問題。大多數開發商都會選擇將商業賣出以盡快變現回款。所以能夠做到完全持有的開發商可謂鳳毛麟角。而另一種將商業打散出售的方式，又使得投資者的風險增加。

　　開發商賣完之后“甩手就走”，任由商鋪“自生自滅”，使得經營者無序經營，造成同質化經營日益嚴重，經營風險驟增，像有的商鋪同時進來八家發廊，這無疑會造成惡性競爭，經營問題就會顯現。業內人士指出，針對目前大量空置的商鋪面前，業界人士應該反思并認識到，不能提供良好的后期經營及管理的商業地產只能是死路，畢竟能不能贏利還是要看物業的后期經營。

　　商業地產經營四大問題

　　■問題一　分割小產權出售巨庫、第五大道等項目采取的運營模式都是“打散產權”進行銷售，就是將商鋪的產權進行分割，然后將“帶產權的商鋪”直接銷售給投資者，投資者是商鋪的產權所有人。中國商業地產聯盟研究中心胡昕指出，這種經營模式固然可以實現開發商的快速回款，增加現金的流動速度，但是分散的所有權使得經營缺乏統一策劃、難以統一經營方式，給市場定位和管理帶來巨大難題。這種模式是住宅的模式，不適合商業的運作，從而導致投資回報的下降。

　　■問題二　定位不準定位不準是商鋪投資回報下降的很重要的原因。沒有很好地做市場調研，對該區域正的需求估計錯誤，經營必然會失敗。這其中巨庫就是很突出的例子。

　　■問題三　操作失敗操作失敗也是商業地產經營的癥結所在。眾所周知，商業的打造，需要一定的時間培養和統一的規劃，同時開業才會形成一定的氣氛。可是第五大道卻是零散開張，造成商戶心理疑惑———怎么規劃中說的商業項目還都沒進來呢？這對商業的整體形象就大打折扣，無法聚斂足夠的商業氛圍，也無法吸引更多的消費者。商鋪的經營需要有統一的規劃，而目前開發商的操作是有一家算一家，不作統一的規劃，致使經營過程中出現混亂的局面，難以控制全局。

　　■問題四　規劃不當業內人士認為，規劃不當也是商業地產不成功的原因之一。而建外SOHO則是規劃不當的典型例子。雖然建外SOHO商業街和商鋪的設計非常前衛、個性、時尚，但卻缺乏對使用功能合理的規劃，難以帶來旺盛的客流量。規劃方式以及裙樓中商業面積缺乏有效的“室內通道串聯”。這樣的設計規劃顯然不便于客流在不同的商鋪之間流動，從而難以在所有商鋪之間形成穩定、旺盛的客流量，最終對商鋪的經營造成影響。

　　商業地產出路統一經營健全管理針對目前商業地產經營中存在的種種問題，業內人士認為，實現統一經營，控制小產權分割出售，所有權與經營權分離，加強管理水平是解決問題的關鍵所在。對于投資者而言，衡量一個商業項目是否具備很好的投資價值，應首先評估項目的內部管理模式及管理理念是否合理，是否具備持續經營、回報長期穩定等基本標準。符合條件的，再進入地段、交通、商業成熟程度、人潮資源、業態規劃等更加細致的分析，最終選擇風險低、收益好，符合商業發展規律的項目。只有這樣才能做到理智地投資商業地產，穩定地獲得商業回報。分割小產權不利于經營，已經為業界共識。產權統一，出租給商戶，這樣便于管理。目前政策的導向也是這樣的，對于還分割小產權出售的，銀行不作按揭，不給辦房產證，同時還有地方上的干預。

　　中國商業地產聯盟研究中心胡昕指出，聘用比較好的商業運作團隊，可以解決經營中的盲目性，實現所有權與經營權的分離。這個經營團隊可以自主選擇合適的業態和經營方式，解決因為所有權分散、意見不一，造成的經營上的混亂和風險。她還認為由實力雄厚的投資基金公司將商業項目全部買或者租下來，然后由他們租給商戶，這樣既可以滿足開發商迅速回籠資金的要求，也可以使得經營具有整體性。

篇2：X商業管理公司保潔合同

　　某商業管理公司保潔合同

　　甲方：***商業管理有限公司 （以下簡稱甲方）

　　乙方：*清潔服務有限公司（以下簡稱乙方）

　　甲乙雙方經協商就乙方向甲方提供長期保潔服務達成以下協議：

　　一、保潔范圍：見附件一。

　　二、保潔標準：見附件二。

　　三、保潔期限：年，自年月日至年月日，其中前三個月為試用期。

　　四、保潔費用：每年人民幣叁拾壹萬貳千元整。（￥312000.00元整）。

　　五、付款方式：按月支付全年費用的十二分之一，即每月￥26000.00元，每月15日支付上月保潔費用。

　　六、甲乙雙方的權利和義務：

　　1．甲方的權利和義務

　　⑴甲方有權對乙方的保潔工作進行監督檢查；若達不到本公司約定的保潔標準或違反甲方工作制度，甲方有權給予處罰，罰款細則見附件四。

　　⑵為乙方提供存放保潔工具的場地（提供一間工具房），并為乙方免費提供清潔所需用的水電，但乙方應本著節約的原則，合理使用。

　　⑶甲方有權對乙方的員工進行監督，對乙方不合格的員工提出調整，更換的建議，有權對乙方員工培訓進行監督指導。

　　⑷甲方有權對乙方日常工作人員的總數量及使用工具和消耗材料的品牌、質量、數量按清潔作業投標書上標準見附件五，進行監督及檢查，如有不足將從當月的保潔費用中扣除。

　　⑸當月的業務結束后，甲方對乙方業務完成質量進行確認，并且通過《每月保潔質量評估表》對前一月的保潔工作進行總結，經甲方（副）總經理確認后方可給付前一月保潔費，如有罰款可在合同保潔費用中扣除。

　　⑹乙方保潔人員下班離場攜帶的物品必須配合保安員進行檢查。

　　⑺甲方有權制定可回收廢舊物的相關規定，確定乙方可回收廢舊物工作的進行。

　　⑻乙方保潔未達到雙方約定的保潔標準的，甲方有權要求乙方限期整改，整改效果仍達不到標準時，甲方有權解除本合同。

　　2．乙方的權利和義務

　　⑴乙方按本合同約定的標準，高質量的完成保潔工作，并接受甲方的監督和檢查；

　　⑵在工作過程中，造成甲方及商場內外的財產損毀及安全責任事故的，乙方應承擔全部賠償責任，并且甲方有權解除本合同。

　　⑶保潔期間注意節約水電，愛護室內外各種設施、設備。

　　⑷乙方應安排管理人員負責保潔員的管理及與甲方的協調工作，對保潔員定期培訓，并保持人員的相對穩定。

　　⑸為維護甲、乙雙方的形象，保潔員統一工裝，掛牌上崗。

　　⑹乙方保潔員在工作期間要遵守甲方工作制度，服從甲方管理，嚴守秘密、熱情服務。

　　⑺乙方保潔員工作中，對易燃清潔用品及電器設備規范作業，因不規范操作造成的火災及其它安全事故的，乙方應承擔賠償責任及其他法律責任。

　　⑻乙方保潔員在工作中造成的人身安全傷害，由乙方自行承擔，與甲方無關，乙方在保潔中必須加強勞動保護，如因乙方保護措施不當造成顧客意外人身傷亡事故的，由乙方自行承擔，與甲方無關。

　　⑼乙方保潔中，不得使用有損物體表面的高濃度酸性或堿性清洗材料，不得損壞商場的各種結構和設施，如因乙方操作不當，造成本商場大樓結構設施損壞，金屬、玻璃等變形、變色或失去色澤，由此產生的一切經濟損失由乙方賠償。

　　⑽乙方有責任為確保完成本合同約定義務而提供必要的人力、保潔設備、工具及充足的保潔材料（按清潔作業投標書上所提供的品牌、數量等標準，如附件五）并負責保潔機器設備的維修、保養，使之處于良好的使用狀態。

　　⑾乙方需派有經驗之負責人常駐現場負責協調、管理、安排各項保潔工作，如有更換應提前七個工作日以書面形式通知甲方。

　　⑿甲方商場如有外賓或上級首長參觀或清潔大檢查，可根據需要提前三天通知乙方或直接通知乙方在商場的清潔管理主管，乙方會根據甲方要求進行突擊性服務。

　　⒀如甲方商場遇異常事故（如水管爆裂等特殊情況）乙方有責任聽從甲方

　　的安排并參與，配合甲方搞好特殊清潔工作。

　　⒁如遇強風及暴雨襲擊，乙方會派出人員協助甲方組成抗風小組，全面檢查乙方承包范圍內的所有工程，特別是下水道是否有垃圾堵塞，如有堵塞將及時疏通防患于未然。

　　⒂甲方商場在重大節假日（如春節、五一、十一、元旦黃金周等）期間乙方負責自行安排增加人員搞好清潔工作。

　　⒃乙方保潔工作中所需器械、潔具、清潔劑、勞保用品等，由乙方承擔。

　　⒄本合同終止前一個月，如乙方決定續

約，須向甲方提供書面續約申請，甲方同意續約的應在合同期滿前10日內給予答復，雙方重新簽訂合同。

　　六、試用期為三個月，在試用期內若甲方對保潔質量不滿意有權隨時解除合同。

　　七、乙方在合同期限內，不遵守甲方工作制度達三次以上（含三次）時，則甲方有權解除本合同；

　　八、除本合同另有約定外，如一方決定單方解除本合同的應提前肆拾伍天書面通知另一方，并承擔相應的違約責任。

　　九、任何一方未按本合同約定隨意終止合同，視為違約。一方違約應賠償另一方經濟損失人民幣叁萬元整（￥30000.00）；

　　十、未經甲方書面同意，乙方不得將本合項下的權利和義務轉讓給任何第三方。

　　十一、其它：本合同生效后，如有未盡事宜，雙方經友好協商同意后，以正式協議補充，補充協議與本合同具有同等效力。

　　十二、本合同附件與本合同具有同等效力。

　　附件三、**商業廣場清潔作業人員配備計劃

　　附件四、保潔處罰條例--細則

　　十三、此合同及副本壹式貳份，由甲、乙雙方各執壹份，簽字生效。

　　甲方：***商業管理有限公司乙方：

　　甲方代表：乙方代表：

　　電話：電話：

篇3：物業公司20X學年商業管理工作計劃

　　20**年是***櫥柜門業精品城調整、改造的一年;四、五層招商可持續發展的一年;實現成為***股份有限公司一個新的經濟增長點打基礎的一年。為此,我們要以招商調整、抓經濟效益為中心;以人為本,抓好兩個隊伍建設為核心;以商城為重點、以商戶為主體,走出一條適合櫥柜門業專業商城的新城商城新型業態的管理模式,以大廈物業管理為基礎,全面做好物業管理工作,以消防安全為大事,杜絕大小事故發生。

　　以“觀念創新、強化服務、愛崗敬業、真抓實干。”為宗旨全面完成06年公司制定的各項任務和經濟指標。

　　一、06年總經濟指標:770萬元。

　　(一)***櫥柜門業精品城攤位租賃費(含物業費)656萬元、廣告費8萬元;

　　(二)中城大廈物業費35萬元、采暖費38萬元、電費28萬元,其它收入5.3萬元。

　　二、20**年度***公司的主要工作

　　(一)加強團隊建設、提高主人翁意識、樹立企業文化;

　　1、抓基礎建章建制完善目標管理責任制:經過對接管原榮達大廈后近3個月的總體情況了解發現,部分崗位的職責還需完善,例如:更夫交接班制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等。在20**年的工作中我們將對這些特殊崗位的崗位制度進行重新編寫,力求完善。

　　2、制定員工考核制度:員工考核制度的制定,主要是為了使獎罰制度有章可循。并且員工考核制度的制定可帶動員工主動工作的積極性,提高工作效率,更便于對員工的管理工作。員工考核將分為日常行為考核及績效考核兩方面。日常行為考核將側重于對考勤、行衛規范的考核;績效考核則側重于對員工工作能力、計劃及工作目標完成情況的考核。

　　3、制定員工培訓計劃:要使各崗位的人員都能發揮其最佳的工作能力,除了靠其自身的努力外,對員工的再次培訓也是十分重要的。為此,辦公室將針對特殊崗位,如:消防員、商務咨詢員、管理員、保潔員等直接接觸業主、業戶或外來訪客的人員進行崗位知識、崗位技能、大廈相關的基本知識的培訓,除由辦公室現有人員負責培訓外,還將外聘相關領域的優秀講師為我們講課。對于各部門管理層人員,我們也將定期對其進行人員管理、客戶管理、商務禮儀等多方面的培訓。

　　4、統一著裝、展示企業文化、樹立企業形象:在20**年我們將參照按股份公司的制度的標準及樣式,為***物業公司的全體員工制作工裝及胸卡。要求所有人員著工裝、胸卡上崗,并將出臺相應的管理方案進行管理。這一計劃如能實行必將在廣大消費者及業主業戶中樹立起我***物業的良好形象。在統一著裝的同時,我們還將把各部門辦公室的室內外環境,按照相應的規章嚴格檢查,使我***物業真正成為一家管理高效、辦公環境整潔優雅的現代化、高素質的管理團隊。

　　5、時刻牢記安全第一,把消防、安全融入日常工作中。

　　消防保衛工作是公司上下齊抓齊管的一件大事,在20**年除了要定期進行消防演習外.