商品房交付疑難問題研究

　　在商品房買賣中，開發商交房和買受人收房是商品交付的重要環節，雙方容易出現爭議的情況一是開發商在合同規定的期限內通知交房，購房人認為房屋未達到交付條件而拒絕收房；二是購房人收房后認為房屋不符合交付條件而主張開發商按遲延交房承擔違約金。

　　那么，什么樣的情況下，商品房符合交付條件，即使購房人拒絕收房也視為收房？什么樣的情況下，商品房不符合交付條件，即使收房也是無效交付，視為沒有交付呢？

　　一、有關“商品房交付條件”的法律規定

　　國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條規定：房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

　　《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　國務院《建設工程質量管理條例》第十六條第一款規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”第四十九條：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”

　　建設部《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

　　因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

　　第四十條規定：房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

　　廣東省建設廳在《關于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關問題的復函》中明確提到:《廣東省商品房買賣合同》（示范文本）第八條的第一款中的“該商品房經驗收合格”，是指該建設單位已在當地建設行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續。

　　二、商品房的單體驗收與綜合驗收

　　《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。而該條并未規定驗收合格系單體驗收還是綜合驗收，同時，該《條例》第十八條規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當進行綜合驗收，但并未規定未經綜合驗收不得交付。此規定僅為管理性規范，而非效力性規范，且國務院《關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》已經取消了綜合驗收的審批程序。因此，房屋經單體驗收合格后即可以交付使用。

　　三、關于“商品房經竣工驗收合格的標準”問題

　　國務院2000年發布的《建設工程質量管理條例》第十六條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。竣工驗收應當是具備下列條件：（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”從上述國務院發布的法規可以判斷建設工程竣工驗收的主體是建設、設計、施工、工程監理、勘察等五家單位，而不是工程質量監督機構。因此，五家單位對工程進行竣工驗收，并按照行政主管部門的要求在《建設工程質量竣工驗收意見書》中簽字蓋章確認該工程已達到上述驗收合格條件的，應認定為“經驗收合格”。

　　另外，根據《建設工程質量管理條例》第四十九條的規定，“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”建設部2000年頒布的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第九條也規定，“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。”從上述國務院的法規和建設部的規章可見，行政機關對工程質量的管理行使的只是監督備案管理職能，即取得竣工驗收的備案回執就符合“商品房經竣工驗收合格的標準”了。

　　四、商品房的約定交付條件與法定交付條件

　　《深圳市中級人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導意見》第五條規定，商品房預售合同明確約定了房地產交付條件，預售方在未達到合同約定的交付條件的情況交付房地產的，買方有權拒絕接受交付，并有權要求預售方承擔延期交房的違約責任。《深圳市建設工程質量管理條例》第五十六第二款規定，房屋建筑工程經驗收合格，并取得消防、電梯、燃氣竣工驗收合格證明或者準許使用文件后，方可投入使用。可見，在深圳市，房屋等建筑工程是否具備投入使用的條件，以是否取得主體結構工程、消防工程、電梯工程、燃氣工程驗收合格證書為判斷標準。發展商在取得上述四項工程的竣工驗收合格證后交付房地產，買方接收交付的，視為有效交付。即使合同約定的交付條件尚不完全具備，買方也不能在接受交付后要求確認交付行為無效，因為買賣雙方交付和接受交付的行為，改變了合同約定的交付條件。但如果買方拒絕交付的，買方仍有權要求賣方按照合同約定的條件交付，賣方不能按約定的時間使房地產具備約定的交付條件的，應承擔延期交房的違約責任。

　　筆者顏宇丹律師認為，商品房交付條件分為合同約定的交付條件和法律強制性的交付條件。從以上深圳中級法院的規定來看，在深圳地區，取得主體結構工程、消防工程、電梯工程、燃氣工程四項工程的竣工驗收合格證為法定交付條件。如果不符合以上四個交付條件，購房人可以拒絕收房并據此要求開發商承擔遲延交房的違約金，即使購房人已收房，開發商的交付行為也因違反法律、行政法規的強制性規定而無效，屬于無效交付，購房人仍可主張開發商遲延交房的違約

責任。

　　五、商品房交付時的質量問題是否能拒絕收房

　　根據《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。

　　筆者顏宇丹律師認為，因質量問題只有兩種情況下，購房人可以拒絕收房，一種是房房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，第二種是因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。因主體結構質量問題和房屋質量嚴重影響正常的居住使用的，買受人可以拒絕收房，但是需要請專業鑒定機構進行鑒定；未嚴重影響正常居住使用的情況下，出賣人應承擔修復責任，購房人不能以此拒絕接收房屋。

篇2：預售商品房物業交付作業指導書

　　預售商品房的物業交付作業指導書

　　1.作業目的

　　房地產開發所有環節都能正常運作至此，才能保證物業交付的順利進行，達到銀貨兩訖的目的。

　　2.主管崗位　總經濟師：督促檢查主辦崗位的工作，協助處理疑難客戶糾紛。

　　主辦崗位　營銷策劃：落實物業交割的組織工作和籌備工作，處理客戶糾紛。

　　3.緊前工作條件

　　取得質監站頒發的工程質量核驗證書，取得市房地產資源管理局頒發的交付使用證，已取得開發商的房屋所有權證即大產證（或雖未取得，但預計取得的時間不會超過對客戶的最遲承諾期限），公司的內部驗收通過，房屋已移交物業公司接管，質量保證書和用戶使用說明書及房款結算書等均已制作完畢。客戶已履行至此應履行的責任和義務。

　　4.作業描述

　　4.1主辦崗位牽頭組織由銷售公司，物業公司組成的交付小組，并在交付日期之前各自完成以下的準備工作：

　　4.1.1銷售公司：對合同價有變動或尾款未結清的客戶編制房款總價結算書，內容包括合同總價，已繳房款，合同尾款，因面積差異引起的退補價，因各自違約引起的違約金等。印制入戶通知書，付費清單和交付手續程序說明，組織足夠的出納人員。

　　4.1.2物業公司：樓層打掃清潔，落實足夠的交付洽談場地，組織足夠的接待，收費和交付人員并配備各自的文具和工具，每戶的鑰匙裝袋。印制交付表格和物業管理協議書，向本公司領取每戶的工程質量保證書和用戶說明書，工程質量核驗證書和入戶使用許可證的原件應張掛在交付洽談場地的醒目處，客戶如索要可給予復印件。

　　4.2銷售公司和物業公司聯合發出入戶通知，并附以下附件：房款結算清單、物業收費和代辦代收費用清單、須交驗的證件和文件清單、交付手續流程示意圖等。

　　4.3銷售公司先于接待，接受交驗證件和文件，結算應收（付）款項，辦理收（付）憑證。雙方無異議后將證件文件轉移至物業公司后續接待。

　　4.4 物業公司發放用戶說明書，雙方簽署物業管理協議書，客戶繳納首期物業管理費，辦理需要委托的事項，留下聯系地址。

　　4.5 物業公司的交付人員陪同客戶驗收房屋：

　　4.5.1 點交各式鑰匙，當面開啟關閉一次；

　　4.5.2閉合總電源，記錄并告知客戶驗看計量讀數，介紹分路情況，如客戶要求，應校驗各插座的接地情況；

　　4.5.3 點交所有電話、電視、報警、對講等弱電終端位置；

　　4.5.3開啟總水源，記錄并告知客戶驗看計量讀數，檢查室內水管和用水器具有否滲漏和阻塞；

　　4.5.4 在有地漏的地面上潑水，觀察地面排水是否暢通；

　　4.5.5 向所有排水預留管口灌水，觀察有否堵塞；

　　4.5.6 啟閉所有門窗，檢查玻璃，五金是否缺損；

　　4.5.7 觀察樓面墻面和頂棚有否滲水痕跡和結構性的裂縫；

　　4.5.8 裝修房的交付驗收，還須按合同約定點交裝飾材料的品種，設備規格型號；

　　4.5.9 隨房附送的設備，當面試機，交代隨機資料。

　　4.6驗收中發現的質量問題應如實記錄在驗收單上，交付人員不得敷衍搪塞，推托了事。與客戶約定整修期限通知復驗。

　　4.7客戶在驗收單上簽字和注明當天日期，此日即為正式交付日。

　　4.8如整改內容較多，客戶不愿立即簽字接收，不容許交付人員與客戶爭辯，應在全部整改后另行通知復驗。交付日期相應延至復驗日。

篇3：房地產開發建設管理制度之商品房交付

　　房地產開發建設管理制度之商品房交付

　　第五章商品房交付使用管理與考核

　　第一節總則

　　第九十一條營銷部為交樓管理的責任部門。

　　第九十二條商品房必須達到以下標準方可交付使用：

　　1、工程部必須確保交付使用的商品房符合本制度第二條規定的工程竣工標準及商品房買賣合同約定的交樓標準；

　　2、營銷部必須備齊《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《交樓通知書》；

　　3、必須經物業公司分戶驗收合格。同時物業公司必須制定物業管理方案，并已開始實施物業管理。

　　第二節交樓工作的組織管理

　　第九十三條商品房交付使用組織管理工作由地區公司營銷部全面負責。

　　第九十四條各地區公司每批次實際交樓前，必須報經集團交樓驗收領導小組現場驗收合格后方可交付；未經集團驗收擅自交樓的，每次給予地區公司董事長及營銷部負責人降一級工資處分。

　　集團交樓驗收領導小組由集團主管營銷的副總裁任組長，組員由營銷品牌中心、管理中心、物業集團相關負責人組成。

　　第九十五條地區公司營銷部必須在實際交樓30天前牽頭組織成立交樓領導小組，并在成立當天召開綜合協調會。會議由地區公司董事長主持，討論確定交樓方案（含交樓時間、進度、地點、應收費用、現場布臵等內容），明確應售已售物業、應售未售物業、自營物業及應向政府移交的物業。交樓領導小組由地區公司董事長任組長，主管工程或營銷的公司領導任常務副組長，營銷部經理、工程部經理、物業公司負責人任副組長，營銷部、開發部、總工室、招投標部、財務部、工程部、合同管理部、物業公司各派一名負責人為組員。實際交樓方案確定后須報集團營銷品牌中心。

　　未按規定牽頭組織成立交樓領導小組及確定交樓方案的，給予營銷部經理降三級工資處分。綜合計劃部考核，集團營銷品牌中心、管理中心對交樓領導小組的工作進行監督、檢查。

　　第三節交樓期間的維修服務

　　第九十六條物業公司必須在交樓10天前組織成立交樓期間維修服務中心，由地區公司主管工程的公司領導任主任，物業公司負責人任常務副主任，工程部經理任副主任，工程部組織各相關施工單位各派一名負責人為成員。未按規定成立維修服務中心的，給予物業公司負責人降三級工資處分。營銷部考核。

　　維修服務中心下設調度室、維修大隊、慰問小組及備用維修隊伍。備用維修隊伍由物業公司組建。維修大隊由土建分隊、水電分隊及裝修分隊組成，各分隊按照已售戶數每50戶不少于1人的標準配備維修人員。維修大隊由工程部經理兼任大隊長，各相關施工單位派人組成；調度室、慰問小組由物業公司、營銷部有關人員組成。

　　交樓期間維修服務中心存續期限為60天。60天后，交樓期間維修服務中心撤銷，其職能納入物業公司的日常管理工作。特殊情況需延長的，物業公司報地區公司董事長批準后延長。

　　工程部未按要求組建維修大隊的，扣罰工程部經理500元。維修大隊配備維修人員每少一人，扣罰工程部經理100元。營銷部、物業公司未按要求組成調度室、慰問小組的，扣罰營銷部經理、物業公司負責人各500元。綜合計劃部考核。

　　第九十七條物業公司必須在召開交樓綜合協調會當天確定交樓期間維修服務中心的辦公、待命地點及24小時服務熱線錄音電話等方案；并在交樓前5天完成辦公、待命地點的布臵與熱線電話的安排工作。未及時確定辦公、待命地點與24小時服務電話的，扣罰物業公司負責人500元。未按時完成現場布臵的，扣罰物業公司負責人500元。營銷部考核。

　　第九十八條維修大隊必須適當備足材料，按照物業公司日常工作程序完成交樓期間的維修、服務工作，提供24小時現場服務。在接到報修業主報修后，調度室1分鐘內登記臺帳并發調度單給維修大隊。維修大隊接到指令后5分鐘內到現場，由業主在維修單上簽認到場時間，并在30分鐘內開始施工。

　　維修工程結束前，維修人員不得撤離現場。否則，第一次違反的，給予責任人降三級工資處分；第二次違反的，給予開除處分。營銷部考核。經業主書面申請維修人員提前撤離的除外，其申請須附于維修單背面，作為免于考核的書面證明。

　　物業公司須在交樓時將該項投訴權利以及投訴聯系方式以書面形式交每位收樓業主。物業公司須對維修大隊的全部維修工作進行業主回訪。否則，給予物業公司負責人降三級工資處分。營銷部考核

　　第九十九條交樓之日起15天內，交樓期間維修服務中心必須組織交樓慰問小組對收樓后的客戶上門慰問。慰問的內容包括送賀卡，并請客戶填寫《客戶意見征詢表》。

　　不按本條要求組織交樓后慰問工作的，給予慰問小組組長降三級工資處分。綜合計劃部考核。

　　第四節物業接管驗收

　　第一百條物業公司必須在交樓3個月前制定物業管理方案，并在交樓10天前開始實施物業管理。

　　未按本條要

求制定物業管理方案或實施物業管理的，扣罰物業公司負責人500元。綜合計劃部考核。物業集團直屬物業分公司的考核，由地區公司提出后交物業集團執行。

　　第一百零一條工程部必須在交樓10天前，將經物業公司分戶驗收合格的全部物業移交營銷部，營銷部同時將應售已售物業移交物業公司，并委托物業公司與買受人辦理驗樓手續（營銷部負責與物業公司簽訂前期物業管理服務合同）。工程部必須在交樓10天前，將應售未售物業、自營物業及應向政府移交物業移交營銷部，由營銷部按《未售物業管理制度》進行管理。

　　工程部、營銷部、物業公司未按本條要求辦理樓宇交接手續的，給予工程部經理、營銷部經理、物業公司負責人降三級工資處分。綜合計劃部考核。

　　第一百零二條總工室必須在該期樓宇竣工驗收30天前向物業公司提供一套施工圖；工程部在物業公司分戶驗收合格后3個月內，按照政府有關物業管理的規定將應移交的全套竣工資料及施工合同中涉及維保條款的部分直接移交物業公司。

　　總工室、工程部未按本條要求提供施工圖或移交竣工資料的，扣罰總工室主任、工程部經理各500元。綜合計劃部考核。

　　第五節營銷部與買受人的樓宇交接

　　第一百零三條營銷部必須在實際交樓20天前編制好該期樓宇的交樓《應交款明細表》，交財務部審核。財務部必須在2天內審核完畢，由部門經理簽字后返回營銷部。

　　營銷部或財務部未按本條要求編制或審核的，扣罰營銷部、財務部經理各500元。綜合計劃部考核。

　　第一百零四條營銷部必須在實際交樓20天前擬訂好《交樓通知書》(含業主辦理《房地產權證》須提交資料的通知)，并會同合同管理部、物業公司討論審定。

　　營銷部未按本條例要求擬訂《交樓通知書》并會同上述部門審核的，扣罰營銷部經理500元。綜合計劃部考核。

　　第一百零五條交樓20天前，營銷部必須組織工程部、總工室對《住

　　宅質量保證書》、《住宅使用說明書》進行討論定稿，集體會審簽發。營銷

　　部未按本條要求組織審定并簽發的，扣罰營銷部經理500元。工程部、總

　　工室未按要求參加集體會審并簽發的，扣罰工程部、總工室主任500元。

　　綜合計劃部考核。

　　第一百零六條營銷部必須在交樓15天前，按合同約定地址將《交樓通知書》以掛號形式寄發給買受人，并向郵局索要回執。如收到退件，須重新核實地址并在收到退件48小時內以特快專遞形式再次通知買受人辦理收樓手續。

　　在正常情況下，營銷部未按本條要求寄發的，或錯發、漏發的，每發現一戶，扣罰營銷部經理100元。綜合計劃部考核。

　　第一百零七條營銷部與買受人辦理樓宇交接手續，必須遵循以下程序：

　　營銷部經辦人員核實買受人資料、身份。委托收樓的，營銷部經辦人員應核驗委托人簽署的具有法律效力的買受人委托書、受委托人身份證原件；

　　營銷部經辦人員核驗買受人身份無誤后，收齊辦理產權證的有關資料，根據《應交款明細表》，準確填寫《交款核對單》；

　　財務部經辦人員審核《交款核對單》，準確收取買受人應交款項并開具票據；

　　營銷部經辦人員核對財務部開具的票據。經核對無誤后，開具《準予入住通知書》，請買受人簽名并留下《交款核對單》第一聯及《準予入住通知書》存根。

　　營銷部、財務部經辦人員未按本條要求辦理樓宇交接手續的，按以下辦法進行考核：

　　1、營銷部經辦人員不按規定程序辦理收樓手續，或填寫《交款核對單》出錯的，每發現一戶，扣罰營銷部經理50元。綜合計劃部考核。

　　2、財務部經辦人員不按規定程序辦理交樓收款手續，或營銷部填寫《交款核對單》出錯，財務部經辦人員未發現的，每發現一戶，扣罰財務部經理50元。綜合計劃部考核。

　　第一百零八條對于接到《交樓通知書》未前來收樓的，營銷部應在一個月內查明原因并以掛號寄出《敦促收樓通知書》。

　　營銷部未按本條要求做的，每戶每遲一天，扣罰營銷部經理50元。綜合計劃部考核。

　　第一百零九條地區公司因交樓工作處理不善，導致發生群體性事件的，給予地區公司董事長降三級工資以上的處分。由集團營銷品牌中心考核。

　　第六節物業公司與買受人的樓宇交接

　　第一百一十條物業公司與買受人辦理樓宇交接手續，必須遵循以下程序：

　　1、物業公司經辦人員核驗買受人或受委托人的身份和《準予入住通知書》；

　　2、物業公司經辦人員核驗無誤后，請買受人填寫《業主檔案》，并簽署《管理規約》（或《業主公約》）；

　　3、物業公司經辦人員請買受人領取鑰匙并簽收《鑰匙交接書》；

　　4、物業公司經辦人員陪同買受人驗樓，填寫《樓宇情況反饋表》并請買受人簽名。

　　物業公司未按本條要求辦理樓宇交接手續的，每戶扣罰物業公司負責人50元。營銷部考核。

　　第一百一十一條物業公司必須在交樓20天前，將《住戶手冊》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、《業主檔案》范本交物業集團審核，并于交樓5天前印刷完畢。物業公司在買受人辦理完樓宇交接手續后，應將買受人所有相關資料入檔。

　　物業公司未按時將以上資料交物業集團審核，扣罰物業公司負責人500元。物業公司未將買受人所有相關資料入檔的，每發現一件，扣罰物業公司負責人50元。營銷部考核。