國(guó)內(nèi)商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題的辨析

　　專業(yè)化的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)沒(méi)有市場(chǎng)

　　北京發(fā)展商常常存在這種情況，盲目進(jìn)行設(shè)計(jì)。應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計(jì)，否則招商會(huì)有壓力。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗(yàn)式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂(lè)、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無(wú)法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂(lè)福，或者國(guó)內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。

　　另一方面是專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的重要性。國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)此基本沒(méi)有認(rèn)識(shí)，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng)。中國(guó)發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語(yǔ)的人根本看不懂。中國(guó)人招商前幾頁(yè)總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國(guó)外的企業(yè)、財(cái)團(tuán)、連鎖店看中的卻是市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等，目前市場(chǎng)上恰恰缺乏這些信譽(yù)保證。

　　全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實(shí)施的顧問(wèn)公司不會(huì)超過(guò)十幾家。由于發(fā)展商不認(rèn)可，因此目前在北京沒(méi)有市場(chǎng)。發(fā)展商都以為自己能夠招商，實(shí)際上很困難。像家樂(lè)福這樣的連鎖店，進(jìn)中國(guó)的目的是為了掙錢，因此對(duì)項(xiàng)目一定認(rèn)真評(píng)估，否則不會(huì)輕易投資。他們會(huì)把錢花在物業(yè)上，但不會(huì)自己成立一個(gè)開發(fā)公司。市場(chǎng)如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何就需要做專業(yè)的評(píng)估。國(guó)內(nèi)如果提供不了這方面的評(píng)估，就需要像顧問(wèn)公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報(bào)告是代表發(fā)展商的利益，作為國(guó)外的連鎖店，需要一個(gè)代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。中介機(jī)構(gòu)就是起這個(gè)作用。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進(jìn)來(lái)，把幾十萬(wàn)平米的Shopping Mall撐起來(lái)就變得很容易。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強(qiáng)大，總部設(shè)在法國(guó)、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個(gè)部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。國(guó)內(nèi)的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級(jí)部門，更需要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)這樣的特殊合作顧問(wèn)關(guān)系。

　　主力店不應(yīng)在招商前進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)

　　我們?cè)?jīng)做過(guò)許多購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)，完全是按照發(fā)展商的思路進(jìn)行。整個(gè)空間都很靈活，將來(lái)誰(shuí)做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒(méi)有什么意義，屬于非常前期的東西。

　　對(duì)于大型商場(chǎng)，商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。商場(chǎng)里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個(gè)角度都能看到，出租或者出售起來(lái)就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。整個(gè)空間可以通過(guò)天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進(jìn)了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場(chǎng)，做的最極端的是上海正大廣場(chǎng)，由泰國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，中庭做得極其復(fù)雜，十幾層高，進(jìn)去以后有游樂(lè)場(chǎng)的感覺(jué)。里邊天橋橫過(guò)來(lái)，繞過(guò)去，感覺(jué)很亂。

　　現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的大融合。比如我們做的深圳的一個(gè)項(xiàng)目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購(gòu)物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。室外廣場(chǎng)不僅是商場(chǎng)的需要，也是城市空間的需要。我們經(jīng)常會(huì)看到有些商場(chǎng)在門口臨時(shí)搭個(gè)臺(tái)子，或是時(shí)裝表演，或是抽獎(jiǎng)促銷。跟原來(lái)的賣東西的方式不同的是，這些活動(dòng)都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來(lái)的形式。如今已經(jīng)變成一種模式，我們?cè)O(shè)計(jì)的王府井富陽(yáng)廣場(chǎng)就提供這樣一個(gè)表演的舞臺(tái)。

　　大型商場(chǎng)的交通組織非常復(fù)雜，因此還有兩個(gè)方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應(yīng)該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進(jìn)門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)所有商場(chǎng)的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問(wèn)題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會(huì)產(chǎn)生效益。對(duì)大規(guī)模商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)這是最重要的。我們的處理方式是通過(guò)大中庭，天窗的引導(dǎo)作用，做到店鋪的均好性。

　　如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)

　　建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是宏觀的外觀造型。從很遠(yuǎn)的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。第二個(gè)層次是通常所說(shuō)的立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基本達(dá)不到這個(gè)層次。人們對(duì)商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì)，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對(duì)跟人發(fā)生親密接觸、親密對(duì)話這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。越大的項(xiàng)目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　對(duì)于一幢建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來(lái)做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)，這就造成在結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白。現(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢(shì)，就是多方面設(shè)計(jì)的整合最后達(dá)到最佳效果。新近入市的幾個(gè)樓盤，像珠江國(guó)際城、天津萬(wàn)科水晶城等的共同點(diǎn)，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出彩，尤其是對(duì)底層部分。

　　在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費(fèi)者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計(jì)比較相似，酒店設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來(lái)登集團(tuán)、假日集團(tuán)、還是國(guó)內(nèi)的錦江集團(tuán)，每一個(gè)集團(tuán)都有自己的管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進(jìn)行設(shè)計(jì)。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計(jì)。

　　如果是做購(gòu)物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商有必要找一些專業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)公司，目的是明確商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和具體的操作方式。每個(gè)項(xiàng)目都有自己明確的市場(chǎng)定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式操作，由專業(yè)顧問(wèn)公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場(chǎng)判斷上可能還會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項(xiàng)目賣火就可以。社區(qū)配套中有沒(méi)有餐飲決定硬件如何設(shè)計(jì)，有的幾萬(wàn)平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒(méi)有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營(yíng)受很大影響。

　　在整個(gè)合作過(guò)程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。整個(gè)操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去進(jìn)行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項(xiàng)目賣不掉要砸在自己手里。有個(gè)廣告人曾舉過(guò)一個(gè)例子，主人買一條狗看家護(hù)院，夜里聽到外面有動(dòng)靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡(jiǎn)單，當(dāng)然是狗出去叫，因?yàn)橹魅瞬皇菍W(xué)這個(gè)專業(yè)的。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個(gè)道理，重視專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)很重要。同時(shí)也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)單位。許多的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得不倫不類，經(jīng)營(yíng)使用階段出現(xiàn)很多問(wèn)題，特別是硬件方面的問(wèn)題，如樓電梯分布不合理，店鋪價(jià)值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問(wèn)題都很難補(bǔ)救，給發(fā)展商或經(jīng)營(yíng)方帶來(lái)的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一次性的設(shè)計(jì)費(fèi)用。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項(xiàng)目專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師。

篇2：地下商業(yè)街人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)要領(lǐng)

　　地下商業(yè)街人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)要領(lǐng)

　　地下商業(yè)街的設(shè)計(jì)應(yīng)反映所在城市的文化特質(zhì)，要通過(guò)該城市的建筑文化符號(hào)和城市文化觀念來(lái)綜合體現(xiàn)，也就是說(shuō)，各個(gè)城市的地下空間要有自己的風(fēng)格和個(gè)性。

　　地下商業(yè)街缺乏人性化設(shè)計(jì)剖析

　　形象單調(diào)，整體效果不佳。地下街外觀缺乏統(tǒng)一的 形象、出入口不明顯、地上顯現(xiàn)物布置分散，不利于人們識(shí)別和對(duì)空間內(nèi)部布局的整體把握。從外部空間進(jìn)入地下空間時(shí)，缺乏過(guò)渡空間的處理，沒(méi)有很好的考慮到 人的心理因素，加劇了人們的恐懼心理。

　　尺度不當(dāng)，環(huán)境質(zhì)量低。內(nèi)部空間的尺度缺乏人 性，可識(shí)別性差，缺少與外界的聯(lián)系，從而極易使人迷失方向，造成人們的情緒不穩(wěn)定和恐懼。多數(shù)地下人防空間尺度小而封閉，通風(fēng)差、自然光線不足、濕度大、 空氣污濁、環(huán)境惡劣。

　　缺乏交往，場(chǎng)所精神不強(qiáng)。在現(xiàn)實(shí)的地下街規(guī)劃 中，無(wú)論從地下商業(yè)街的整體景觀環(huán)境上，還是每一層級(jí)的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)中，都存在著諸多問(wèn)題。如視覺(jué)審美、心理安全的滿足、社會(huì)交往場(chǎng)所的設(shè)計(jì)的缺乏。人在進(jìn)入地下商業(yè)街的空間內(nèi) 部時(shí)，地上空間環(huán)境向地下空間環(huán)境轉(zhuǎn)變讓人產(chǎn)生對(duì)生理和心理變化，無(wú)法尋求交往場(chǎng)所。

　　內(nèi)外空間割裂，可識(shí)別性差。在地下空間中，人們 看不到外界的景觀，從而大大喪失了外界景觀對(duì)視覺(jué)常有的一種引導(dǎo)作用，人們的視覺(jué)容易受到局限，如確定方位所需的外界參照物大為減少甚至沒(méi)有，無(wú)法確定空 間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，使其定位能力變差，方向感變?nèi)酰菀准訌?qiáng)人的緊張感。

　　地下商業(yè)街人性化規(guī)劃分析

　　按照馬斯洛提出的需求層次論，可以將人類的需求分為低級(jí)、中級(jí)、高級(jí)三個(gè)層次，這也為地下空間的人性化設(shè)計(jì)提供了參考框架。人性化的地下商業(yè)街規(guī)劃就要從地下環(huán)境對(duì)人的心理、生理的影響入手，依據(jù)人們 在地下商業(yè)街的需求層次：生理需求、行為心理需求、情感需求層次，來(lái)塑造良好的空間環(huán)境。

　　生理需求可以通過(guò)一般的建筑空間設(shè)計(jì)方法來(lái)解決。由于地下商業(yè)街特殊生理環(huán)境，如天然光線不足、空氣質(zhì)量較低、濕度大等缺點(diǎn)，所以對(duì)地下商業(yè)街的設(shè)計(jì)中，注意通風(fēng)、采光、除濕等技術(shù)手段保證良好的舒 適度，對(duì)于滿足人們最根本的需要，對(duì)于提高地下空間環(huán)境質(zhì)量起到非常重要的作用。

　　滿足人的生理需求是人性化設(shè)計(jì)必須做到的初級(jí)層次，那么關(guān)注人行為和心理需求便是人性化設(shè)計(jì)的中級(jí)層次。地下商業(yè)街環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)對(duì)人的行為心理和行為習(xí)性的關(guān)注，對(duì)人的環(huán)境認(rèn)知和環(huán)境體驗(yàn)規(guī)律的考 慮。既要有充滿個(gè)性的、豐富多樣的地下商業(yè)街，又要全面考慮城市地下空間形態(tài)和功能的整體協(xié)調(diào)關(guān)系。

　　情感層次主要體現(xiàn)在人們對(duì)地下空間的個(gè)性化、審 美、交流等各種高層次的需求。在對(duì)地下商業(yè)街的采光、通風(fēng)、舒適氣候等生理需求，對(duì)空間的尺度、可識(shí)別性、空間的多樣性等行為心理需求得到滿足之后，就要 對(duì)空間的藝術(shù)性、空間體現(xiàn)的地域文化性、人的參與性和親自然性進(jìn)行考慮，塑造出滿足人們 情感需求的地下街空間環(huán)境。

　　地下商業(yè)街人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)方法

　　1. 生理需求人性化設(shè)計(jì)

　　在地下商業(yè)街人性化設(shè)計(jì)的最基本層次就是滿足人 的生理需求設(shè)計(jì)，消除人們對(duì)地下街的種種不良心理。因此，引入天然光線，進(jìn)行采光設(shè)計(jì)是解決該問(wèn)題的主要方式。

　　天窗式采光設(shè)計(jì)。對(duì)于淺埋式地下建筑，設(shè)置天窗 是向地下街引入天然光線的一種常用方式。天窗布局可以分為點(diǎn)狀、條狀和面狀，按房間的大小和功能靈活處理。天窗的造型可為平面形、錐形、弧形、拱形等等。

　　天井式。地下建筑圍繞一個(gè)與地面相通的下沉式庭 院或天井布置，并朝向庭院天井開設(shè)大面積的玻璃門窗以攝取光線。在通過(guò)天井獲取自然采光的同時(shí)，也可通過(guò)在庭院中栽植植物，使人與自然界保持聯(lián)系，減輕恐 懼感等不良心理反應(yīng)。同時(shí)，植物花草的植入也可以為地下建筑提供宜人的空氣環(huán)境。

　　中庭式。地下中庭可以結(jié)合大廳、通道和入口進(jìn)行 設(shè)計(jì)。應(yīng)確定中庭在整個(gè)地下商業(yè)建筑的位置，盡量使之布置于平面幾何中心，保證其服務(wù)半徑不大于200m。地下商業(yè)街中庭平面形式宜采用矩形、圓形和方形。如采用三角形 則會(huì)產(chǎn)生動(dòng)感空間，在具體的設(shè)計(jì)中也是可以嘗試的。

　　2. 行為心理人性化設(shè)計(jì)

　　滿足人們的行為心理的地下街規(guī)劃設(shè)計(jì)，既要符合人的認(rèn)識(shí)規(guī)律，也要符合人的經(jīng)歷體驗(yàn)，創(chuàng)造出讓人感到舒適和愉悅的心理環(huán)境，重視空間的舒適性、可識(shí)別性與尺度的適宜性。

　　空間的舒適性。在地下商業(yè)街的設(shè)計(jì)中，應(yīng)采取一 些技術(shù)措施，最大限度地消除這些不良反應(yīng)，將地下商業(yè)街的環(huán)境盡可能地營(yíng)造成與地面空間環(huán)境一樣舒適。如在香港名店街的設(shè)計(jì)中通過(guò)入口下沉式廣場(chǎng)引入自然 光、布置綠化，設(shè)置座椅，創(chuàng)造了舒適的活動(dòng)空間。港匯廣場(chǎng)貫通地上地下的商業(yè)空間中，通過(guò)在中 庭等公共空間布置綠化、輕質(zhì)裝飾，營(yíng)造熱鬧的氛圍來(lái)使人忘記身處地下的不良心理感覺(jué)，感到舒適愉悅。

　　空間的可識(shí)別性。凱文·林奇在《城市意象》中將形成人們城市意象的物質(zhì)要素概括為五個(gè)方 面：路徑、區(qū)域、邊界、節(jié)點(diǎn)和標(biāo)志。我們可以將城市意象五要素延伸至地下街空間使用，形成地下街空間可識(shí)別性的五個(gè)意象要素，從五要素本身的特征和處理手 法出發(fā)，改善現(xiàn)階段我國(guó)地下街空間形態(tài)整齊劃一、缺乏可識(shí)別性的窘境。

　　地下街空間的方向感，可以通過(guò)地下空間內(nèi)、外部 環(huán)境的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)。通過(guò)入口與外觀設(shè)計(jì)以及內(nèi)部空間的布局創(chuàng)造出一個(gè)布局清晰、組織良好、簡(jiǎn)潔而富于變化的空間結(jié)構(gòu)來(lái)增強(qiáng)人在地下的方向感。

　　和諧的比例和尺度。日本的蘆原義信曾提出在外部空間設(shè)計(jì)中采用20-25m的模數(shù)是最合適的。以靜安寺下沉式廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)為例，設(shè)計(jì)者很好 地符合了這個(gè)模數(shù)，下沉式廣場(chǎng)基本上就是20m見方。靜安寺下沉式廣場(chǎng)約20m的寬度，相對(duì)于下沉式廣場(chǎng)約7.2m的深度，D:H小于3，人們?cè)趶V場(chǎng)中能夠看清廣場(chǎng)圍合的界面的整體，整個(gè)廣場(chǎng)既有一定的封閉感，又能形成整體感。

　　3. 地下商業(yè)街情感文脈性設(shè)計(jì)

　　城市地下空間作為城市空間的一部分，代表著非語(yǔ)言的文化符號(hào)，其空間形式中也包含著一定的意義或象征，同樣對(duì)人們的行為與個(gè)性產(chǎn)生著潛移默化的深刻影響。所以，城市地下空間的設(shè)計(jì)也應(yīng)反映所在城市的文化特質(zhì)，文化特質(zhì)包括文化符號(hào)和文化觀念兩個(gè)方面。城市的地下空間環(huán)境的文化特質(zhì)就要通過(guò)該城市的建筑文化符號(hào)和城市文化觀念來(lái)綜合體現(xiàn)。也就是說(shuō)，各個(gè)城市的地下空間要有自己的風(fēng)格和個(gè)性。

　　地下街在外觀上具有的低可視性，使得其在保護(hù)歷 史性建筑和傳統(tǒng)城市風(fēng)貌方面具有很好的優(yōu)越性，對(duì)于延續(xù)城市文脈，體現(xiàn)城市文化特色起到積極的作用。如法國(guó)巴黎盧浮宮的擴(kuò)建、英國(guó)愛丁堡市中心公主大街的 擴(kuò)建、美國(guó)華盛頓東方藝術(shù)中心和非洲藝術(shù)博物館等等都是很好的范例。

　　當(dāng)前我國(guó)地下街規(guī)劃設(shè)計(jì)中依然存在許多問(wèn)題，人 性化的設(shè)計(jì)手法，有助于提高地下街的規(guī)劃品質(zhì)。人性化設(shè)計(jì)分為滿足人的生理需求

、行為心理需求和情感需求三個(gè)層面。滿足人的生理需求必須從引入自然光線和 創(chuàng)造健康的環(huán)境進(jìn)行整治；滿足人的行為心理需求必須從和諧的 空間創(chuàng)造、適宜的比例尺度進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)；通過(guò)文脈創(chuàng)造具有活力的空間環(huán)境，以滿足人的情感需求。

篇3：國(guó)內(nèi)商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題

　　國(guó)內(nèi)商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。Shopping Mall即購(gòu)物中心，北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個(gè)Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個(gè)都沒(méi)建起來(lái)。

　　這中間反映出一個(gè)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問(wèn)題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項(xiàng)目的開發(fā)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項(xiàng)目那樣運(yùn)作，找地找項(xiàng)目，自己做市場(chǎng)評(píng)估，自己完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會(huì)一呼百應(yīng)，實(shí)際上存在很大的問(wèn)題。

　　為什么說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目存在很大的區(qū)別呢？做住宅項(xiàng)目時(shí)，發(fā)展商可以自己分析市場(chǎng)，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過(guò)銷售處進(jìn)行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對(duì)象不是直接的購(gòu)物消費(fèi)者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。對(duì)于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個(gè)幾十萬(wàn)平米的店，招一家主力店最多是2萬(wàn)平米（家樂(lè)福分店賣場(chǎng)部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解決十萬(wàn)平米的主力店，還有十幾萬(wàn)平米等待解決，這會(huì)對(duì)發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。

　　發(fā)展商通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和北京人口的分析，認(rèn)為Shopping Mall有市場(chǎng)需求，然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉(cāng)儲(chǔ)式還是像家樂(lè)福這樣的家電用品，對(duì)于不同的主力店其賣場(chǎng)的比例大小也不同。我們?cè)o家樂(lè)福做過(guò)學(xué)院路分店，知道他們對(duì)賣場(chǎng)的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設(shè)計(jì)不符合這樣的要求，那絕對(duì)是錯(cuò)誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

　　商業(yè)街的空間限定和功能劃分

　　商業(yè)街不是簡(jiǎn)單的概念，更不是簡(jiǎn)單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個(gè)人對(duì)空間個(gè)性都會(huì)產(chǎn)生一種感受，每個(gè)不同的廣場(chǎng)、街道也都有自己的個(gè)性，怎樣能夠讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境有一種良好的感覺(jué)？這就需要建筑師進(jìn)行精心地設(shè)計(jì)。

　　現(xiàn)在中國(guó)處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時(shí)代，特別強(qiáng)調(diào)氣派，建筑設(shè)計(jì)也是如此。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但缺乏人情味，不是很好的購(gòu)物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過(guò)改造以后，四、五十米寬的大尺度，購(gòu)物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來(lái)回過(guò)到馬路對(duì)面購(gòu)物。過(guò)去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過(guò)去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒(méi)有人的尺度感。現(xiàn)在開始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個(gè)凳子，幾個(gè)雕塑小品，試圖在遼闊的廣場(chǎng)尺度上做出一點(diǎn)人情味。其實(shí)這些東西在原來(lái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中就應(yīng)該考慮到。商業(yè)街要特別強(qiáng)調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來(lái)。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺(jué)很舒服、很親切。柏?fù)P講過(guò)美國(guó)的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺(jué)。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國(guó)那種自大自狂的尺度。

　　現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。每個(gè)商業(yè)街應(yīng)該有自己的個(gè)性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國(guó)貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。

　　住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因?yàn)樽≌^(qū)有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。北京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實(shí)際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。

　　專業(yè)化的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)沒(méi)有市場(chǎng)

　　北京發(fā)展商常常存在這種情況，盲目進(jìn)行設(shè)計(jì)。應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計(jì)，否則招商會(huì)有壓力。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗(yàn)式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂(lè)、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無(wú)法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂(lè)福，或者國(guó)內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。

　　另一方面是專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的重要性。國(guó)內(nèi)發(fā)展商對(duì)此基本沒(méi)有認(rèn)識(shí)，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問(wèn)機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng)。中國(guó)發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語(yǔ)的人根本看不懂。中國(guó)人招商前幾頁(yè)總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國(guó)外的企業(yè)、財(cái)團(tuán)、連鎖店看中的卻是市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析等，目前市場(chǎng)上恰恰缺乏這些信譽(yù)保證。

　　全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實(shí)施的顧問(wèn)公司不會(huì)超過(guò)十幾家。由于發(fā)展商不認(rèn)可，因此目前在北京沒(méi)有市場(chǎng)。發(fā)展商都以為自己能夠招商，實(shí)際上很困難。像家樂(lè)福這樣的連鎖店，進(jìn)中國(guó)的目的是為了掙錢，因此對(duì)項(xiàng)目一定認(rèn)真評(píng)估，否則不會(huì)輕易投資。他們會(huì)把錢花在物業(yè)上，但不會(huì)自己成立一個(gè)開發(fā)公司。市場(chǎng)如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何就需要做專業(yè)的評(píng)估。國(guó)內(nèi)如果提供不了這方面的評(píng)估，就需要像顧問(wèn)公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報(bào)告是代表發(fā)展商的利益，作為國(guó)外的連鎖店，需要一個(gè)代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。中介機(jī)構(gòu)就是起這個(gè)作用。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進(jìn)來(lái)，把幾十萬(wàn)平米的Shopping Mall撐起來(lái)就變得很容易。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強(qiáng)大，總部設(shè)在法國(guó)、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個(gè)部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。國(guó)內(nèi)的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級(jí)部門，更需要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)這樣的特殊合作顧問(wèn)關(guān)系。

　　主力店不應(yīng)在招商前進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)

　　我們?cè)?jīng)做過(guò)許多購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)，完全是按照發(fā)展商的思路進(jìn)行。整個(gè)空間都很靈活，將來(lái)誰(shuí)做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒(méi)有什么意義，屬于非常前期的東西。

　　對(duì)于大型商場(chǎng)，商家比較強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。商場(chǎng)里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個(gè)角度都能看到，出租或者出售起來(lái)就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對(duì)公共購(gòu)物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。整個(gè)空間可以通過(guò)天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進(jìn)了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場(chǎng)，做的最極端的是上海正大廣場(chǎng)，由泰國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，中庭做得極其復(fù)雜，十幾層高，進(jìn)去以后有游樂(lè)場(chǎng)的感覺(jué)。里

邊天橋橫過(guò)來(lái)，繞過(guò)去，感覺(jué)很亂。

　　現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購(gòu)物消費(fèi)形式的大融合。比如我們做的深圳的一個(gè)項(xiàng)目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購(gòu)物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。室外廣場(chǎng)不僅是商場(chǎng)的需要，也是城市空間的需要。我們經(jīng)常會(huì)看到有些商場(chǎng)在門口臨時(shí)搭個(gè)臺(tái)子，或是時(shí)裝表演，或是抽獎(jiǎng)促銷。跟原來(lái)的賣東西的方式不同的是，這些活動(dòng)都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來(lái)的形式。如今已經(jīng)變成一種模式，我們?cè)O(shè)計(jì)的王府井富陽(yáng)廣場(chǎng)就提供這樣一個(gè)表演的舞臺(tái)。

　　大型商場(chǎng)的交通組織非常復(fù)雜，因此還有兩個(gè)方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應(yīng)該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進(jìn)門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)所有商場(chǎng)的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問(wèn)題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會(huì)產(chǎn)生效益。對(duì)大規(guī)模商業(yè)建筑來(lái)說(shuō)這是最重要的。我們的處理方式是通過(guò)大中庭，天窗的引導(dǎo)作用，做到店鋪的均好性。

　　如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)

　　建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該有三個(gè)層次：第一個(gè)層次是宏觀的外觀造型。從很遠(yuǎn)的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性。第二個(gè)層次是通常所說(shuō)的立面設(shè)計(jì)，講究橫、豎線條。第三個(gè)層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)基本達(dá)不到這個(gè)層次。人們對(duì)商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì)，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對(duì)跟人發(fā)生親密接觸、親密對(duì)話這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。越大的項(xiàng)目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　對(duì)于一幢建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來(lái)做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、店面設(shè)計(jì)，這就造成在結(jié)合點(diǎn)留下了很多空白。現(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢(shì)，就是多方面設(shè)計(jì)的整合最后達(dá)到最佳效果。新近入市的幾個(gè)樓盤，像珠江國(guó)際城、天津萬(wàn)科水晶城等的共同點(diǎn)，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出彩，尤其是對(duì)底層部分。

　　在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費(fèi)者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計(jì)比較相似，酒店設(shè)計(jì)發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來(lái)登集團(tuán)、假日集團(tuán)、還是國(guó)內(nèi)的錦江集團(tuán)，每一個(gè)集團(tuán)都有自己的管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進(jìn)行設(shè)計(jì)。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計(jì)。

　　如果是做購(gòu)物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商有必要找一些專業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)公司，目的是明確商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和具體的操作方式。每個(gè)項(xiàng)目都有自己明確的市場(chǎng)定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式操作，由專業(yè)顧問(wèn)公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場(chǎng)判斷上可能還會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項(xiàng)目賣火就可以。社區(qū)配套中有沒(méi)有餐飲決定硬件如何設(shè)計(jì)，有的幾萬(wàn)平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒(méi)有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營(yíng)受很大影響。

　　在整個(gè)合作過(guò)程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。整個(gè)操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去進(jìn)行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項(xiàng)目賣不掉要砸在自己手里。有個(gè)廣告人曾舉過(guò)一個(gè)例子，主人買一條狗看家護(hù)院，夜里聽到外面有動(dòng)靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡(jiǎn)單，當(dāng)然是狗出去叫，因?yàn)橹魅瞬皇菍W(xué)這個(gè)專業(yè)的。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個(gè)道理，重視專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)很重要。同時(shí)也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)單位。許多的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得不倫不類，經(jīng)營(yíng)使用階段出現(xiàn)很多問(wèn)題，特別是硬件方面的問(wèn)題，如樓電梯分布不合理，店鋪價(jià)值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問(wèn)題都很難補(bǔ)救，給發(fā)展商或經(jīng)營(yíng)方帶來(lái)的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一次性的設(shè)計(jì)費(fèi)用。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項(xiàng)目專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師。