國內(nèi)步行街的七種“死活法”

　　中國目前步行街有一半是旺丁不旺財?shù)模械纳踔林皇窃陂_街的時候熱鬧一陣子后就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國都市商圈和中小城市建設(shè)的步行街效果不理想呢？推敲其原因：

　　一、沒有市場只有市長

　　這類步行街多是政府進(jìn)行所謂的城市運營，照搬照抄大城市的做法建設(shè)的，這種決策很少是建立在以市場為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大城市興旺的項目在小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關(guān)系。

　　步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市商圈里興旺又發(fā)達(dá)，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強大的輻射能力。也就是說，其目標(biāo)人群是全國乃至全世界。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，哪怕是披上隨意的一塊布匹，也是風(fēng)情萬種。

　　但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往是在本地、本市。而在本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強大的吸引力。這些城市也不具備像三大都市強大的吸引力和對目標(biāo)市場的拉動?？尚Φ氖?，有的中小城市在建設(shè)步行街的時候，把世界上乃至北京、上海、廣州那些步行街的照片發(fā)送到人手一冊，希望建設(shè)像這樣的高檔的商業(yè)氛圍，簡直就有畫餅充饑的味道。

　　二、沒有策劃只有規(guī)劃

　　許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案是由一些著名規(guī)劃設(shè)計院完全的，這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同和商業(yè)物態(tài)相容，因為它并不是根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌錾鷳B(tài)和商業(yè)氛圍策劃設(shè)計的

　　在中小城市，要做一個同一主題的長達(dá)800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來支持它，是一個非常嚴(yán)峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M人群。我們曾見到一條街，建筑漂亮的檔口都是整齊統(tǒng)一的風(fēng)格建設(shè)的，但實操不好用。如果整條長達(dá)700、800米的街道全部服裝，本地市場很難消化；如果做飲食業(yè)，有沒有考慮到廚房等相關(guān)的配套；如果做迪廳或卡拉OK，其消防、隔音等也存在一系列的問題。所以，規(guī)劃漂亮，但由于沒有策劃的指導(dǎo)，沒有項目操作總譜，其后續(xù)壓力在經(jīng)營中就表現(xiàn)得非常突出。

　　三、沒有定位只有“品位”

　　定位，我們指要根據(jù)當(dāng)?shù)厣倘统鞘刑攸c、人文特點、消費能力、目標(biāo)人群的情況，涉及相應(yīng)得物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素，一個就是對兒童的吸引力問題，我們知道，小孩子因為在步行區(qū)域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的重要手段，但是，很多步行街卻沒有考慮這點。其二，是對那些沒有錢的人吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c和節(jié)事活動的安排，可以設(shè)計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人氣的一個很重要的因素。但是，有的步行街的設(shè)計只一味追求品位，向高檔次靠攏。其結(jié)果就好像讓全城的婦女按馬麗蓮*夢露的模樣進(jìn)行化妝，不倫不類，很難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場導(dǎo)向，其結(jié)果就被市場所拋棄。

　　四、不講優(yōu)生，只講整容

　　由于前期搞所謂的城市經(jīng)營，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果實項目啟動以后，任期不旺，去冬不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進(jìn)行后期整容。結(jié)果實的一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經(jīng)營項目，雜亂無章地聚集在街道來那個胖，同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠(yuǎn)。經(jīng)營單位由于建筑物已經(jīng)建成，不得不低于高昂的頭，根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r進(jìn)行整容。

　　五、有肉大家吃，有難沒人當(dāng)

　　由于是政府工程，步行街建設(shè)經(jīng)歷時間相對較長，因此組織者各個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時候，結(jié)果發(fā)現(xiàn)由于中間化解多，使房價高企，租金高企，本地市場很難承受。作為發(fā)展商難處很大，需要維持現(xiàn)狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產(chǎn)很難降低價格，因為一旦蝕本出讓，就要追究個人的責(zé)任。因此，招商進(jìn)展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險。

　　政府在支持步行街的建設(shè)方面，應(yīng)該說是出于一種良好的愿望，但是，為了完成整個步行街的招商，結(jié)果往往又會要求各部門大力推進(jìn)步行街的建設(shè)，其結(jié)果造成全民招商局面，甚至下達(dá)指標(biāo)。對于目前商業(yè)環(huán)境里需要非常小心對待的步行街經(jīng)營來說，這種全民招商的情況實際上后果非常不妙。投資者如果在租金和房價高企的地方，不能賺到應(yīng)有的利潤，就會出現(xiàn)一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經(jīng)營項目等，使得整個步行街品位大跌，甚至出現(xiàn)許多嚴(yán)重違法、違紀(jì)的經(jīng)營。

　　六、擊鼓傳花，逃出升天算命大

　　由于步行街的建設(shè)周期長，基本上一個“你方唱罷我登臺”的好戲，又要最后責(zé)任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結(jié)果怎樣，只有天知道。

　　七、拖字當(dāng)頭，官場習(xí)氣代替商業(yè)操作

　　由于步行街的建設(shè)大部分都是由政府操作，存在著責(zé)任和風(fēng)險的問題。當(dāng)經(jīng)營不善和有困難得時候，往往是拖字當(dāng)頭。決策難下，管理婆婆多，使得商機貽誤，政出多門，很難按統(tǒng)一的規(guī)劃進(jìn)行操作。其結(jié)果除了地面鋪的漂亮的地板以外，看不到任何真正現(xiàn)代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運。

　　這些當(dāng)然并不是具體指某一條步行街，而是我們在全國研究步行街所看到的一些典型的例子，這讓我們必須坐下來深思。

篇2：步行街招商經(jīng)營部工作安排及傭金提成制度

　　經(jīng)營部工作安排及傭金提成制度

　　目前步行街招商已進(jìn)入最后沖刺階段，公司會在工程方面加快進(jìn)度，保證招商工作能順利進(jìn)行。為了更好利用現(xiàn)有的人力資源，加強工作積極性，特對目前的工作安排及傭金提成制度作以下調(diào)整。

　　一、工作時間

　　1、上班時間08：30-21：00

　　2、由本月起三個月內(nèi)，每月放假二天。

　　二、工作安排

　　1、將目前招商、招租兩組整合為一組，招商、招租一起跟進(jìn)。招租員輪流在展廳接待客戶及外出聯(lián)系客戶，即每天除保證有五位招租員留在展廳接待外，其余的均需外出聯(lián)絡(luò)客戶。

　　2、設(shè)值班經(jīng)理制度，值班經(jīng)理暫由呂瑋桾、溫秀嫻、方雄負(fù)責(zé)，每人二天輪值。值班經(jīng)理負(fù)責(zé)當(dāng)值當(dāng)天的人員工作安排，客戶接待、來訪登記，商鋪銷控情況等。

　　三、獎懲制度

　　1、人員工資按現(xiàn)時工資計算不變。

　　2、每人每月基本任務(wù)4間，值班經(jīng)理需完成集體任務(wù)為每月32間。

　　3、完成基本任務(wù)后每間提成300元。

　　4、不完成基本任務(wù)在工資中按未完成數(shù)每間扣150元，如每月一間都沒有完成的不發(fā)工資，只支付三百元生活補貼。

　　5、值班經(jīng)理每月需帶領(lǐng)組員完成每月的任務(wù)，如能完成每月的任務(wù)，另外每人職務(wù)補貼一千元，及其跟進(jìn)的客戶也可計算提成(即如本人完成3間，部門總體完成32間，都可以計提成)。如部門不能完成每月任務(wù)，值班經(jīng)理本人已完成的不計提成。

　　6、招租員連續(xù)三個月不完成任務(wù)即予辭退。

　　7、值班經(jīng)理連續(xù)二個月完成部門任務(wù)不達(dá)到90%，及不服從公司規(guī)章制度，造成公司損失、虛報、瞞報情況的，予以撤職。撤職后由連續(xù)二個月完成任務(wù)最高者擔(dān)任。

　　8、個人任務(wù)完成后，每月超出10間，除原有的獎金外，公司對超出者另獎勵1000元，此款當(dāng)月結(jié)算。

　　9、全組每人每月平均超出5間，當(dāng)值經(jīng)理能完成自己的基本任務(wù)，當(dāng)值經(jīng)理每人由公司另獎勵1000元(不計算在職務(wù)補貼內(nèi))。

　　四、跟客制度

　　1、自己上門的客戶不論投資或租，按提成標(biāo)準(zhǔn)300元提成。

　　2、招租員外出聯(lián)系客戶，需將客戶的名稱、公司電話、聯(lián)系人上報公司登記。

　　3、屬于招租員外出聯(lián)系的客戶，需由招租員帶上門，或客戶已預(yù)約招租員到現(xiàn)場時間，或到現(xiàn)場指定找該招租員接待。成功簽約后，可再額外獎勵300元提成。

　　4、如招租員外出聯(lián)系的客戶，到現(xiàn)場沒有指定找該位負(fù)責(zé)人，而由另外一位人員接待跟進(jìn)，經(jīng)查實該招租員已作客戶登記的，傭金分配為第一聯(lián)系人300元，現(xiàn)場接待人300元。

　　5、在現(xiàn)場負(fù)責(zé)接待的招租員，在接客過程中遇到問題，需找值班經(jīng)理負(fù)責(zé)。外出聯(lián)系客戶的招租員，如遇到問題可找值班經(jīng)理，或其它不當(dāng)值的經(jīng)理。

　　6、值班經(jīng)理不當(dāng)值時不能在展廳輪候接待客戶，如因客戶較多，需要支援等情況例外。

　　五、其它費用

　　車費、電話費由各人自行負(fù)責(zé)，公司不予報銷。

　　六、此制度僅適用于公司商鋪，如二手委托出租的商鋪按原定的委托手續(xù)費的10%計算提成(即二千元的10%，二百元/間)

　　董事長：

　　二OO三年三月十七日

篇3：七臺河市步行街、七彩城管理辦法(2012年)

　　黑龍江省七臺河市人民政府辦公室

　　七臺河市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)七臺河市步行街七彩城管理辦法的通知

　　七政辦發(fā)〔20**〕61號

　　各區(qū)、縣人民政府，金沙新區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會，市政府各有關(guān)直屬單位：

　　現(xiàn)將《七臺河市步行街、七彩城管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

　　二O一二年九月二十八日

　　七臺河市步行街、七彩城管理辦法

　　第一條 為加強和規(guī)范步行街、七彩城(以下簡稱商業(yè)區(qū))的管理，維護(hù)商業(yè)區(qū)的正常秩序、市容環(huán)境以及公共設(shè)施的完好，根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱的商業(yè)區(qū)是指七彩城及步行街的公共區(qū)域。

　　第三條 位于或進(jìn)入商業(yè)區(qū)內(nèi)的單位和個人適用本辦法。

　　第四條 市城市管理行政執(zhí)法局七彩城管理處(以下簡稱管理處)是商業(yè)區(qū)管理的主管部門，負(fù)責(zé)組織實施本辦法。主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)商業(yè)區(qū)的牌匾、廣告、市容環(huán)境衛(wèi)生(含清雪)、室外攤位、公共秩序、交通管理、園林綠化及公共設(shè)施等方面的日常管理、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作并按照有關(guān)規(guī)定收取商業(yè)區(qū)內(nèi)單位及個人的相關(guān)費用。

　　第五條 公安、工商、規(guī)劃、交通、衛(wèi)生等行政職能部門，依法履行各自的行政管理職責(zé)。

　　第六條 商業(yè)區(qū)內(nèi)的供電、供水、排水、消防、郵電、通訊、燃?xì)?、有線電視、交通等公共設(shè)施歸口相應(yīng)的職能部門管理和維護(hù)。

　　第七條　進(jìn)入商業(yè)區(qū)的單位和個人，應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)商業(yè)區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生，愛護(hù)公共設(shè)施、遵守經(jīng)營秩序和交通秩序。

　　第八條　除執(zhí)行公務(wù)的警車、消防車、救護(hù)車、工程搶險車和經(jīng)批準(zhǔn)的貨物運輸車輛及殘疾人使用的專用車外，禁止其它車輛(含機動車和非機動車)在步行街內(nèi)通行。

　　進(jìn)入七彩城內(nèi)車輛要按規(guī)定路線、地點行駛和停放。

　　第九條 市公安交通管理部門應(yīng)當(dāng)會同市城管部門在出入商業(yè)區(qū)地段設(shè)置明顯的交通管理標(biāo)志，并根據(jù)道路交通管理的實際需要制定具體交通管制方案。

　　第十條 商業(yè)區(qū)內(nèi)的單位和個人，應(yīng)按照消防部門的要求落實安全防火措施，并按規(guī)定配備有效的消防器材設(shè)備，做好安全防火工作。

　　第十一條 在商業(yè)區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營活動的單位和個人應(yīng)積極參與創(chuàng)建文明示范街活動，嚴(yán)禁出售假冒偽劣商品以及不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的商品，并可以就區(qū)域內(nèi)商業(yè)布局、功能定位、市容環(huán)境衛(wèi)生等方面的要求向管理處進(jìn)行咨詢或建議。

　　第十二條　商業(yè)區(qū)內(nèi)禁止隨地露宿、流浪乞討以及其他妨害商業(yè)區(qū)管理秩序和市容觀瞻的行為。對生活無著落的流浪乞討人員，公安、民政等部門按有關(guān)規(guī)定及時處理，管理處予以配合。

　　第十三條　商業(yè)區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)當(dāng)定時清掃，全天保潔，嚴(yán)格按照環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，生活垃圾實行袋裝，定點、定時投放;建筑垃圾由業(yè)主自行清除，做到隨產(chǎn)隨清，嚴(yán)禁落地堆放。

　　第十四條　商業(yè)區(qū)內(nèi)的單位和個人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)各自門前的衛(wèi)生管理，并按照管理處劃定的清雪責(zé)任區(qū)在規(guī)定時限內(nèi)及時清除冰雪。

　　第十五條 商業(yè)區(qū)內(nèi)禁止下列影響市容環(huán)境的行為：

　　(一)在建筑物、設(shè)施以及樹木上涂寫、刻畫，或未經(jīng)批準(zhǔn)懸掛、張貼廣告和宣傳品;

　　(二)在建筑物的陽臺和窗外堆放、吊掛有礙市容的物品;

　　(三)施工場地不按規(guī)定設(shè)置圍檔，竣工后不及時清理場地;

　　(四)隨地吐痰、便溺、丟廢棄物、傾倒垃圾和污水;

　　(五)將貓、犬等寵物等帶入商業(yè)區(qū);

　　(六)擅自拆除、遷移、占用、損毀市政公用和環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施;

　　(七)裝卸貨物后不及時清理現(xiàn)場;

　　(八)在施工或商品促銷、宣傳活動中違反規(guī)定產(chǎn)生噪音;

　　(九)散發(fā)傳單、印刷品廣告;

　　(十)產(chǎn)生煙塵污染及焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵或氣體的行為;

　　(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他影響市容環(huán)境衛(wèi)生的行為。

　　第十六條　商業(yè)區(qū)內(nèi)不得有下列經(jīng)營行為：

　　(一)未經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置各類室外經(jīng)營攤點(含商家店外展示商品、擺放物品、超越門檻、臺階擺攤經(jīng)營的);

　　(二)流動經(jīng)營、兜售物品;

　　(三)超出設(shè)置區(qū)域、范圍、種類經(jīng)營。

　　第十七條 位于或者進(jìn)入商業(yè)區(qū)的單位和個人，應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)道路及附屬設(shè)施，不得擅自挖掘、占用商業(yè)區(qū)內(nèi)各類道路，確需要挖掘、占用的，應(yīng)到主管部門辦理審批手續(xù)。

　　第十八條 在商業(yè)區(qū)內(nèi)對各類建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行門窗改建、外部裝修、房屋翻新或者封閉陽臺的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)管理處同意并到有關(guān)部門辦理審批手續(xù)后，方可進(jìn)行。

　　第十九條 建設(shè)、規(guī)劃、土地、環(huán)保、公安、交通、工商等部門在辦理各類行政許可(審批)涉及商業(yè)區(qū)管理的，應(yīng)征求市城管部門的意見。

　　第二十條 步行街的景觀燈光設(shè)施、各商鋪外立面燈光、樓宇內(nèi)部臨窗的燈光設(shè)施和廣告設(shè)施設(shè)計時應(yīng)經(jīng)管理處的同意，按有關(guān)部門審批的設(shè)計方案要求，自行安裝和維護(hù)管理，并按市統(tǒng)一規(guī)定的夜間照明時間開放。

　　第二十一條 凡在商業(yè)區(qū)內(nèi)舉辦文化、商業(yè)、旅游、展覽、咨詢、表演以及懸掛標(biāo)語、橫幅、彩球和彩虹門等宣傳活動(含公益活動)，舉辦者應(yīng)經(jīng)管理處同意后辦理審批手續(xù)。

　　第二十二條 在商業(yè)區(qū)內(nèi)設(shè)置戶外牌匾、廣告，按《七臺河市城市戶外牌匾、廣告設(shè)置管理辦法》的規(guī)定經(jīng)管理處審批同意后，方可設(shè)置。

　　第二十三條 管理處應(yīng)嚴(yán)格在本辦法設(shè)定的職責(zé)內(nèi)從事行政管理工作，按管理權(quán)限，對違反本辦法的行為依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定實施處罰。

　　第二十四條 管理處執(zhí)法人員執(zhí)行公務(wù)時，應(yīng)持有行政執(zhí)法證件，做到文明執(zhí)法、秉公執(zhí)法。

　　第二十五條 對具有擾亂公共秩序、損壞公共設(shè)施等行為，違反《中華人民共和國治安管理處罰法》有關(guān)規(guī)定的，由公安部門依法予以處理。

　　第二十六條　侮辱、毆打管理處執(zhí)法人員，妨礙執(zhí)法人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規(guī)定予以處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

　　第二十七條　管理處的執(zhí)法人員在執(zhí)法過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關(guān)給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第二十八條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

　　第二十九條　本辦法自20**年11月1日起施行。