商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計的9大要素

　　商業(yè)街以其多樣的商業(yè)活動、靈活的空間布局、獨特的消費感受、豐富的文化內(nèi)涵越來越受到商業(yè)地產(chǎn)界的青睞。成功的商業(yè)街不但能給自身帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，而且會成為帶動周邊產(chǎn)業(yè)繁榮的催化劑，甚至成為展現(xiàn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)文化活動的城市名片。商業(yè)街有綜合型和指向型兩種。指向型商業(yè)街往往集中經(jīng)營某一類商品，如服裝街、文化街、花卉街、汽配街等。綜合型商業(yè)街由于商業(yè)活動的多元化，空間、文化、環(huán)境因素更加復(fù)雜，對周邊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響也更大。

　　綜合型商業(yè)街類型多樣，其規(guī)模大小、空間形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成、環(huán)境營造均各有差異，但在規(guī)劃設(shè)計商業(yè)街時，有幾個要素必不可少。

　　客戶構(gòu)成：客戶群定位是決定商業(yè)街規(guī)模、形態(tài)和風(fēng)格的重要設(shè)計依據(jù)。對客戶的社會階層、購物心理和行為習(xí)慣的分析是商業(yè)街設(shè)計的基礎(chǔ)。為中低端客戶服務(wù)的商業(yè)街側(cè)重一站式消費體驗，規(guī)模較大，入口處往往配置大型購物中心，街道網(wǎng)絡(luò)比較復(fù)雜，街道尺度較大，利于人流集散；為高端客戶服務(wù)的商業(yè)街人流較少，街道簡潔，空間靈活、尺度親和；為度假客戶服務(wù)的商業(yè)街空間更加豐富，景觀、廣場等戶外元素應(yīng)用較多，餐飲、娛樂的總量較大。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)：商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成、比例、分布是商業(yè)街設(shè)計的核心。處理好商業(yè)、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的檔次和相互關(guān)系決定了商業(yè)街日后的發(fā)展趨勢。一般消費檔次越高、休閑氛圍越濃的商業(yè)街餐飲、娛樂的比重越高，有時甚至?xí)^50%。餐飲還要盡量靠近景觀最優(yōu)區(qū)域。豎向劃分盡量不用在商業(yè)的店鋪劃分上。三里屯Village的商業(yè)豎向劃分導(dǎo)致二層以上的商業(yè)空間效率不高，價值很低。

　　商業(yè)主題：無論是三里屯Village的動感時尚、Solana的北美格調(diào)或是朝外SOHO的胡同情節(jié)，都有以文化包裝的商業(yè)主題。這種主題有時是直截了當(dāng)?shù)模踔潦强鋸埛糯蟮模袝r又可以是婉轉(zhuǎn)含蓄的，甚至是寧靜的。

　　街道形態(tài)：當(dāng)總體規(guī)模較小時，主干形式較多采用，此種布局可獲得較高的建筑密度。當(dāng)增加到一定規(guī)模時，從主街上派生出支街是增加店鋪沿街面的有效手段。但過長的支街會導(dǎo)致商業(yè)價值的降低。網(wǎng)狀商業(yè)街商業(yè)價值的均好性較好，但容易引起導(dǎo)向性的混亂，因此需要增加廣場和標(biāo)志物加強引導(dǎo)。當(dāng)商業(yè)街的外部交通流向偏于一側(cè)時，為了不引起人流的原路折返，采用環(huán)形模式比較適宜。無論采用何種街道模式，其主街長度都要進(jìn)行控制，一般300米長的商業(yè)街令人愉悅，超過500米就會令人感到疲勞和乏味。

　　人的尺度：宜人的尺度大多受到來自歐洲傳統(tǒng)商業(yè)街的啟發(fā)。商業(yè)街的尺度應(yīng)該以客戶的步行活動為參照。客戶所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑首層，對二層以上的感覺是非常不敏感的。而橫向關(guān)注范圍一般在20米之內(nèi)，超過20米寬的商業(yè)街，客戶很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會在超20米寬的街道內(nèi)“之”字前行。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/2-1之間。

　　造型設(shè)計：建筑外觀造型的設(shè)計可以分為三個層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際線。第二層面是人在中距離上對建筑的感知，也就是建筑外觀的中觀元素，包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等。而第三層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。因此，在商業(yè)街外部造型上著重第一、二層面的設(shè)計，而在商業(yè)街內(nèi)部要將第二、三層面做為設(shè)計重點，如建筑的細(xì)部和材質(zhì)的運用，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應(yīng)用，臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質(zhì)色彩與劃分等。缺少細(xì)部的設(shè)計無法滿足客戶對建筑的視覺需求，必然會感到空洞沒有人情味。自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街的魅力還在于其不同時期建造，風(fēng)格不同的鋪面混雜在一起，造成多元化而又相對統(tǒng)一的歷史厚重感。為達(dá)到這一意境，設(shè)計時應(yīng)有意識地尋求造型設(shè)計的多樣化，將不同風(fēng)格的建筑單元拼接在一起，即便是同樣設(shè)計的不同單元，也通過材質(zhì)、顏色的變化，加強外觀差異化。此外，成熟的商鋪外觀設(shè)計還應(yīng)考慮改造外裝的可能，預(yù)留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。

　　軟性面材：商業(yè)街越來越多地應(yīng)用軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木外裝、懸掛旗幟和其它織物、招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設(shè)計更趨近室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計。這要求設(shè)計師不能停留在一般意義的設(shè)計深度上，必須以裝修的精度來做商業(yè)街立面設(shè)計。

　　景觀小品：商業(yè)街室外空間與氣氛的形成，還取決于景觀、小品等元素的運用，如室外餐飲座、涼亭等功能設(shè)施，花臺、噴泉、雕塑等、燈具、指示牌、電話亭等器材，燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商業(yè)街與人發(fā)生親密接觸的界面。若想使這一界面更具親和力，就需要從景觀、小品的角度深化商業(yè)街的設(shè)計。

　　標(biāo)識設(shè)計：優(yōu)秀的標(biāo)識設(shè)計能大大提升商業(yè)街的品牌效應(yīng)和文化內(nèi)涵，強化客戶的視覺感受和行為體驗。它與商業(yè)街所要體現(xiàn)的主題相輔相成。同時，標(biāo)識還能將功能性和趣味性融于一身，增加客戶的愉悅感。

篇2：地下商業(yè)街人性化規(guī)劃設(shè)計要領(lǐng)

　　地下商業(yè)街人性化規(guī)劃設(shè)計要領(lǐng)

　　地下商業(yè)街的設(shè)計應(yīng)反映所在城市的文化特質(zhì)，要通過該城市的建筑文化符號和城市文化觀念來綜合體現(xiàn)，也就是說，各個城市的地下空間要有自己的風(fēng)格和個性。

　　地下商業(yè)街缺乏人性化設(shè)計剖析

　　形象單調(diào)，整體效果不佳。地下街外觀缺乏統(tǒng)一的 形象、出入口不明顯、地上顯現(xiàn)物布置分散，不利于人們識別和對空間內(nèi)部布局的整體把握。從外部空間進(jìn)入地下空間時，缺乏過渡空間的處理，沒有很好的考慮到 人的心理因素，加劇了人們的恐懼心理。

　　尺度不當(dāng)，環(huán)境質(zhì)量低。內(nèi)部空間的尺度缺乏人 性，可識別性差，缺少與外界的聯(lián)系，從而極易使人迷失方向，造成人們的情緒不穩(wěn)定和恐懼。多數(shù)地下人防空間尺度小而封閉，通風(fēng)差、自然光線不足、濕度大、 空氣污濁、環(huán)境惡劣。

　　缺乏交往，場所精神不強。在現(xiàn)實的地下街規(guī)劃 中，無論從地下商業(yè)街的整體景觀環(huán)境上，還是每一層級的景觀環(huán)境設(shè)計中，都存在著諸多問題。如視覺審美、心理安全的滿足、社會交往場所的設(shè)計的缺乏。人在進(jìn)入地下商業(yè)街的空間內(nèi) 部時，地上空間環(huán)境向地下空間環(huán)境轉(zhuǎn)變讓人產(chǎn)生對生理和心理變化，無法尋求交往場所。

　　內(nèi)外空間割裂，可識別性差。在地下空間中，人們 看不到外界的景觀，從而大大喪失了外界景觀對視覺常有的一種引導(dǎo)作用，人們的視覺容易受到局限，如確定方位所需的外界參照物大為減少甚至沒有，無法確定空 間的對應(yīng)關(guān)系，使其定位能力變差，方向感變?nèi)酰菀准訌娙说木o張感。

　　地下商業(yè)街人性化規(guī)劃分析

　　按照馬斯洛提出的需求層次論，可以將人類的需求分為低級、中級、高級三個層次，這也為地下空間的人性化設(shè)計提供了參考框架。人性化的地下商業(yè)街規(guī)劃就要從地下環(huán)境對人的心理、生理的影響入手，依據(jù)人們 在地下商業(yè)街的需求層次：生理需求、行為心理需求、情感需求層次，來塑造良好的空間環(huán)境。

　　生理需求可以通過一般的建筑空間設(shè)計方法來解決。由于地下商業(yè)街特殊生理環(huán)境，如天然光線不足、空氣質(zhì)量較低、濕度大等缺點，所以對地下商業(yè)街的設(shè)計中，注意通風(fēng)、采光、除濕等技術(shù)手段保證良好的舒 適度，對于滿足人們最根本的需要，對于提高地下空間環(huán)境質(zhì)量起到非常重要的作用。

　　滿足人的生理需求是人性化設(shè)計必須做到的初級層次，那么關(guān)注人行為和心理需求便是人性化設(shè)計的中級層次。地下商業(yè)街環(huán)境設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)對人的行為心理和行為習(xí)性的關(guān)注，對人的環(huán)境認(rèn)知和環(huán)境體驗規(guī)律的考 慮。既要有充滿個性的、豐富多樣的地下商業(yè)街，又要全面考慮城市地下空間形態(tài)和功能的整體協(xié)調(diào)關(guān)系。

　　情感層次主要體現(xiàn)在人們對地下空間的個性化、審 美、交流等各種高層次的需求。在對地下商業(yè)街的采光、通風(fēng)、舒適氣候等生理需求，對空間的尺度、可識別性、空間的多樣性等行為心理需求得到滿足之后，就要 對空間的藝術(shù)性、空間體現(xiàn)的地域文化性、人的參與性和親自然性進(jìn)行考慮，塑造出滿足人們 情感需求的地下街空間環(huán)境。

　　地下商業(yè)街人性化規(guī)劃設(shè)計方法

　　1. 生理需求人性化設(shè)計

　　在地下商業(yè)街人性化設(shè)計的最基本層次就是滿足人 的生理需求設(shè)計，消除人們對地下街的種種不良心理。因此，引入天然光線，進(jìn)行采光設(shè)計是解決該問題的主要方式。

　　天窗式采光設(shè)計。對于淺埋式地下建筑，設(shè)置天窗 是向地下街引入天然光線的一種常用方式。天窗布局可以分為點狀、條狀和面狀，按房間的大小和功能靈活處理。天窗的造型可為平面形、錐形、弧形、拱形等等。

　　天井式。地下建筑圍繞一個與地面相通的下沉式庭 院或天井布置，并朝向庭院天井開設(shè)大面積的玻璃門窗以攝取光線。在通過天井獲取自然采光的同時，也可通過在庭院中栽植植物，使人與自然界保持聯(lián)系，減輕恐 懼感等不良心理反應(yīng)。同時，植物花草的植入也可以為地下建筑提供宜人的空氣環(huán)境。

　　中庭式。地下中庭可以結(jié)合大廳、通道和入口進(jìn)行 設(shè)計。應(yīng)確定中庭在整個地下商業(yè)建筑的位置，盡量使之布置于平面幾何中心，保證其服務(wù)半徑不大于200m。地下商業(yè)街中庭平面形式宜采用矩形、圓形和方形。如采用三角形 則會產(chǎn)生動感空間，在具體的設(shè)計中也是可以嘗試的。

　　2. 行為心理人性化設(shè)計

　　滿足人們的行為心理的地下街規(guī)劃設(shè)計，既要符合人的認(rèn)識規(guī)律，也要符合人的經(jīng)歷體驗，創(chuàng)造出讓人感到舒適和愉悅的心理環(huán)境，重視空間的舒適性、可識別性與尺度的適宜性。

　　空間的舒適性。在地下商業(yè)街的設(shè)計中，應(yīng)采取一 些技術(shù)措施，最大限度地消除這些不良反應(yīng)，將地下商業(yè)街的環(huán)境盡可能地營造成與地面空間環(huán)境一樣舒適。如在香港名店街的設(shè)計中通過入口下沉式廣場引入自然 光、布置綠化，設(shè)置座椅，創(chuàng)造了舒適的活動空間。港匯廣場貫通地上地下的商業(yè)空間中，通過在中 庭等公共空間布置綠化、輕質(zhì)裝飾，營造熱鬧的氛圍來使人忘記身處地下的不良心理感覺，感到舒適愉悅。

　　空間的可識別性。凱文·林奇在《城市意象》中將形成人們城市意象的物質(zhì)要素概括為五個方 面：路徑、區(qū)域、邊界、節(jié)點和標(biāo)志。我們可以將城市意象五要素延伸至地下街空間使用，形成地下街空間可識別性的五個意象要素，從五要素本身的特征和處理手 法出發(fā)，改善現(xiàn)階段我國地下街空間形態(tài)整齊劃一、缺乏可識別性的窘境。

　　地下街空間的方向感，可以通過地下空間內(nèi)、外部 環(huán)境的設(shè)計實現(xiàn)。通過入口與外觀設(shè)計以及內(nèi)部空間的布局創(chuàng)造出一個布局清晰、組織良好、簡潔而富于變化的空間結(jié)構(gòu)來增強人在地下的方向感。

　　和諧的比例和尺度。日本的蘆原義信曾提出在外部空間設(shè)計中采用20-25m的模數(shù)是最合適的。以靜安寺下沉式廣場的設(shè)計為例，設(shè)計者很好 地符合了這個模數(shù)，下沉式廣場基本上就是20m見方。靜安寺下沉式廣場約20m的寬度，相對于下沉式廣場約7.2m的深度，D:H小于3，人們在廣場中能夠看清廣場圍合的界面的整體，整個廣場既有一定的封閉感，又能形成整體感。

　　3. 地下商業(yè)街情感文脈性設(shè)計

　　城市地下空間作為城市空間的一部分，代表著非語言的文化符號，其空間形式中也包含著一定的意義或象征，同樣對人們的行為與個性產(chǎn)生著潛移默化的深刻影響。所以，城市地下空間的設(shè)計也應(yīng)反映所在城市的文化特質(zhì)，文化特質(zhì)包括文化符號和文化觀念兩個方面。城市的地下空間環(huán)境的文化特質(zhì)就要通過該城市的建筑文化符號和城市文化觀念來綜合體現(xiàn)。也就是說，各個城市的地下空間要有自己的風(fēng)格和個性。

　　地下街在外觀上具有的低可視性，使得其在保護(hù)歷 史性建筑和傳統(tǒng)城市風(fēng)貌方面具有很好的優(yōu)越性，對于延續(xù)城市文脈，體現(xiàn)城市文化特色起到積極的作用。如法國巴黎盧浮宮的擴(kuò)建、英國愛丁堡市中心公主大街的 擴(kuò)建、美國華盛頓東方藝術(shù)中心和非洲藝術(shù)博物館等等都是很好的范例。

　　當(dāng)前我國地下街規(guī)劃設(shè)計中依然存在許多問題，人 性化的設(shè)計手法，有助于提高地下街的規(guī)劃品質(zhì)。人性化設(shè)計分為滿足人的生理需求

、行為心理需求和情感需求三個層面。滿足人的生理需求必須從引入自然光線和 創(chuàng)造健康的環(huán)境進(jìn)行整治；滿足人的行為心理需求必須從和諧的 空間創(chuàng)造、適宜的比例尺度進(jìn)行景觀設(shè)計；通過文脈創(chuàng)造具有活力的空間環(huán)境，以滿足人的情感需求。

篇3：國內(nèi)商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計問題

　　國內(nèi)商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計問題

　　商業(yè)地產(chǎn)項目從規(guī)模和形態(tài)上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。Shopping Mall即購物中心，北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。

　　這中間反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。很多發(fā)展商已經(jīng)做了許多住宅項目的開發(fā)，以為商業(yè)地產(chǎn)也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規(guī)劃設(shè)計，然后招商，振臂一呼，結(jié)果就會一呼百應(yīng)，實際上存在很大的問題。

　　為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？做住宅項目時，發(fā)展商可以自己分析市場，根據(jù)對市場需求的研究作產(chǎn)品定位，決定戶型的比例以及住宅產(chǎn)品的類型，然后通過銷售處進(jìn)行直接銷售。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。對于大型綜合商業(yè)，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。

　　發(fā)展商通過對市場環(huán)境和北京人口的分析，認(rèn)為Shopping Mall有市場需求，然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。我們曾給家樂福做過學(xué)院路分店，知道他們對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求。如果發(fā)展商自己做設(shè)計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。

　　商業(yè)街的空間限定和功能劃分

　　商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產(chǎn)生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環(huán)境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進(jìn)行精心地設(shè)計。

　　現(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟(jì)的大爆發(fā)時代，特別強調(diào)氣派，建筑設(shè)計也是如此。很多大商廈，遠(yuǎn)看很雄偉，但缺乏人情味，不是很好的購物環(huán)境。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。現(xiàn)在開始慢慢地進(jìn)行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規(guī)劃設(shè)計中就應(yīng)該考慮到。商業(yè)街要特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺很舒服、很親切。柏?fù)P講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。

　　現(xiàn)在商業(yè)街的外觀設(shè)計已經(jīng)不僅僅建筑材料，包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業(yè)氛圍。商業(yè)街的細(xì)部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。每個商業(yè)街應(yīng)該有自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應(yīng)該采用同一種手法。

　　住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區(qū)有這方面的需要。但廣東更注重人人皆商，小區(qū)下面一定要有底商，商鋪也很好出租。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。北京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進(jìn)去，實際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。

　　專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)沒有市場

　　北京發(fā)展商常常存在這種情況，盲目進(jìn)行設(shè)計。應(yīng)該先明確了業(yè)態(tài)、招商渠道以后再做設(shè)計，否則招商會有壓力。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。

　　另一方面是專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的重要性。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認(rèn)識，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)在國內(nèi)沒有市場。中國發(fā)展商基本上是自己做招商材料，英文寫得一塌糊涂，真正講英語的人根本看不懂。中國人招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國外的企業(yè)、財團(tuán)、連鎖店看中的卻是市場分析、財務(wù)分析等，目前市場上恰恰缺乏這些信譽保證。

　　全世界能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司不會超過十幾家。由于發(fā)展商不認(rèn)可，因此目前在北京沒有市場。發(fā)展商都以為自己能夠招商，實際上很困難。像家樂福這樣的連鎖店，進(jìn)中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認(rèn)真評估，否則不會輕易投資。他們會把錢花在物業(yè)上，但不會自己成立一個開發(fā)公司。市場如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。國內(nèi)如果提供不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發(fā)展商提供的可行性報告是代表發(fā)展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。中介機(jī)構(gòu)就是起這個作用。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進(jìn)來，把幾十萬平米的Shopping Mall撐起來就變得很容易。大的主力店機(jī)構(gòu)比較強大，總部設(shè)在法國、歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各個部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。國內(nèi)的發(fā)展商想找他們談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機(jī)構(gòu)這樣的特殊合作顧問關(guān)系。

　　主力店不應(yīng)在招商前進(jìn)行建筑設(shè)計

　　我們曾經(jīng)做過許多購物中心的設(shè)計，完全是按照發(fā)展商的思路進(jìn)行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。

　　對于大型商場，商家比較強調(diào)內(nèi)部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo)作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產(chǎn)生引導(dǎo)作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進(jìn)了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設(shè)計師設(shè)計，中庭做得極其復(fù)雜，十幾層高，進(jìn)去以后有游樂場的感覺。里

邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。

　　現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。我們經(jīng)常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式。如今已經(jīng)變成一種模式，我們設(shè)計的王府井富陽廣場就提供這樣一個表演的舞臺。

　　大型商場的交通組織非常復(fù)雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應(yīng)該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進(jìn)門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產(chǎn)生效益。對大規(guī)模商業(yè)建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導(dǎo)作用，做到店鋪的均好性。

　　如何操作商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計

　　建筑設(shè)計應(yīng)該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠(yuǎn)的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調(diào)可識別性。第二個層次是通常所說的立面設(shè)計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細(xì)節(jié)的精細(xì)設(shè)計，國內(nèi)的設(shè)計基本達(dá)不到這個層次。人們對商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發(fā)生親密接觸、親密對話這個層次的設(shè)計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。

　　對于一幢建筑，發(fā)展商如果分別委托不同的公司來做整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、店面設(shè)計，這就造成在結(jié)合點留下了很多空白。現(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢，就是多方面設(shè)計的整合最后達(dá)到最佳效果。新近入市的幾個樓盤，像珠江國際城、天津萬科水晶城等的共同點，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出彩，尤其是對底層部分。

　　在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)跟酒店設(shè)計比較相似，酒店設(shè)計發(fā)展商應(yīng)該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團(tuán)、假日集團(tuán)、還是國內(nèi)的錦江集團(tuán)，每一個集團(tuán)都有自己的管理規(guī)定，應(yīng)該按照他們的要求去進(jìn)行設(shè)計。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計。

　　如果是做購物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商有必要找一些專業(yè)的商業(yè)顧問公司，目的是明確商業(yè)業(yè)態(tài)的特點和具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式操作，由專業(yè)顧問公司代理或者策劃、招商。如果做普通商業(yè)街的商鋪，發(fā)展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風(fēng)險。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如何設(shè)計，有的幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營受很大影響。

　　在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險承擔(dān)者。整個操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去進(jìn)行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護(hù)院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當(dāng)然是狗出去叫，因為主人不是學(xué)這個專業(yè)的。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個道理，重視專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)很重要。同時也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計單位。許多的商業(yè)項目設(shè)計得不倫不類，經(jīng)營使用階段出現(xiàn)很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發(fā)展商或經(jīng)營方帶來的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一次性的設(shè)計費用。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設(shè)計師。