Z項(xiàng)目招商大廳工程項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告

　　Z項(xiàng)目招商大廳工程施工已完成，但第一次驗(yàn)收未通過。

　　現(xiàn)就該項(xiàng)目提交如下后評(píng)估報(bào)告。

　　一、各中心的評(píng)估、建議

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心

　　方案設(shè)計(jì)：各條線要求標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，營(yíng)銷與成本矛盾導(dǎo)致方案多次變動(dòng)。

　　深化設(shè)計(jì)：

　　（1）設(shè)計(jì)過程改動(dòng)較頻繁，由成本控制造成一再調(diào)整設(shè)計(jì)。

　　（2）裝飾深化圖紙未達(dá)到要求。

　　設(shè)計(jì)變更：由于成本控制及材料選型原因，變更較多。

　　設(shè)計(jì)管理：未正式委托設(shè)計(jì)，屬設(shè)計(jì)院幫忙，無(wú)法按照節(jié)點(diǎn)完成設(shè)計(jì)。

　　產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)

　　改進(jìn)措施：

　　1、應(yīng)該制定統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；

　　2、確定成本限額指標(biāo)，提前確定成本限額及材料，減少變更。

　　2、工程管理中心：

　　1、存在不按圖施工現(xiàn)象，部分材料與合同清單不符；

　　2、施工工藝不規(guī)范；

　　3、存在隨意變更現(xiàn)象；

　　4、現(xiàn)場(chǎng)管理缺失；

　　5、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、部位缺少隱蔽記錄；

　　6、裝修材料無(wú)進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)，勘探缺少過程及跟蹤記錄；

　　7、材料無(wú)進(jìn)場(chǎng)臺(tái)賬。

　　改進(jìn)措施：

　　1、加大對(duì)項(xiàng)目人員培訓(xùn)力度；

　　2、項(xiàng)目公司必須加大管理力度；

　　3、中心人員深入現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)管控；

　　4、淘汰不稱職人員；

　　5、加強(qiáng)施工單位資質(zhì)要求，不片面強(qiáng)調(diào)成本；

　　6、嚴(yán)格實(shí)行樣板制度；

　　7、程式化現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容。

　　3、成本管理中心

　　1、進(jìn)度款審批沒按合同內(nèi)容執(zhí)行；

　　2、變更簽證及結(jié)算沒按時(shí)上報(bào)；

　　3、合同管理不完善，施工單位不配合；

　　4、成本管控制度流程不完善，只有簽證及進(jìn)度款支付流程。

　　改進(jìn)措施：

　　變更簽證需按時(shí)間要求上報(bào)資料，整個(gè)管控流程要加以完善。

　　4、招標(biāo)采購(gòu)部

　　1、綠化工程合同簽約版本與集團(tuán)審批版本不符；

　　2、實(shí)際使用的部分材料與合同清單不符。

　　改進(jìn)措施：

　　1、招標(biāo)部門加大對(duì)合同管控力度、做好備案審查；

　　2、項(xiàng)目公司完善管理流程。

　　5、營(yíng)銷管理中心

　　1、產(chǎn)品定位基本符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)定位；

　　2、適用性符合要求；

　　3、區(qū)域排名在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)綜合體類項(xiàng)目排名前三；

　　4、成本控制符合要求。

　　改進(jìn)措施：

　　1：建議內(nèi)部通過廣告包裝加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍和體驗(yàn)效果；

　　2：外立面效果基本達(dá)到要求，建議增大LED屏高度，增加顯示效果

　　二、項(xiàng)目公司評(píng)估意見

　　1、室內(nèi)總體色調(diào)良好、與銷售需求匹配；

　　2、屋頂廣告字效果良好。

　　3、外立面所選用仿石涂料式樣品質(zhì)感較低；

　　4、幕墻視覺效果尚好，但對(duì)北方地區(qū)而言，用如此大面積的幕墻后遺癥會(huì)較大；

　　5、外形不夠大氣；

　　6、智能化及影音系統(tǒng)考慮不足；

　　7、定標(biāo)后再由施工單位深化，把本該在設(shè)計(jì)和招標(biāo)解決的問題推到了現(xiàn)場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)管控結(jié)果非常容易出現(xiàn)偏差、以及和中心的期望值不一致之處；

　　8、方案決策階段無(wú)明確決策流程，自20**年8月開始設(shè)計(jì)方案，一直至20**年12月初方案尚未確定，此間翻來(lái)覆去，營(yíng)銷、成本相互拉鋸，群體無(wú)時(shí)間意識(shí)，直至12月初項(xiàng)目提出再不決策將影響接待蓄水，才決定由項(xiàng)目和工程管理中心牽頭跟進(jìn)方案落實(shí)、推進(jìn)招標(biāo)事宜；

　　9、待項(xiàng)目將設(shè)計(jì)梳理清楚、修正完善了方案設(shè)計(jì)、初擬了清單，中心相關(guān)部門又提出“招標(biāo)是中心的事，不應(yīng)要項(xiàng)目參與”，轉(zhuǎn)由成本中心組織招標(biāo)，成本中心未采取項(xiàng)目建議，拋棄了項(xiàng)目前期所做的設(shè)計(jì)細(xì)化、清單編制、項(xiàng)目特征澄清等工作成果，執(zhí)意讓施工單位自行編制清單、報(bào)價(jià)；

　　10、定標(biāo)前內(nèi)裝方案尚未確定，直至主體結(jié)構(gòu)已施工內(nèi)裝方案才確定；

　　11、定標(biāo)前所有材料均未要求封樣，定標(biāo)后要求項(xiàng)目督促封樣，工作程序不夠嚴(yán)謹(jǐn)，已給管理工作埋下隱患，增加項(xiàng)目的管理責(zé)任和管理難度；

　　12、在方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段，均充分征求了營(yíng)銷的意見，但本應(yīng)由設(shè)計(jì)專業(yè)決策的事宜也讓營(yíng)銷來(lái)決策，反映設(shè)計(jì)模塊未充分發(fā)揮專業(yè)主導(dǎo)作用，也是造成設(shè)計(jì)工作反復(fù)的原因之一；

　　13、現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃管理手段應(yīng)用不充分，“規(guī)則”未樹立，書面資料工作不到，會(huì)議頻度不夠，約束不夠、意圖未有效貫徹、管理效能不夠；

　　14、對(duì)施工單位警示不夠；

　　15、當(dāng)?shù)厥┕ぐ嘟M合同意識(shí)不強(qiáng)，未意識(shí)到合同違約責(zé)任的嚴(yán)肅性；

　　16、當(dāng)?shù)厝舜嬖谖ｋU(xiǎn)的潛意識(shí)：“我已經(jīng)盡力了，出現(xiàn)問題也有你們甲方的責(zé)任（拖延工程款、約談時(shí)說(shuō)的與寫到合同里的不一致，風(fēng)險(xiǎn)未充分揭示），先按照你方要求顧全大局把工程干完，如你最后再拖延工程款或不給錢就帶人到你售樓處鬧”。

　　17、無(wú)明確決策流程，自20**年8月開始設(shè)計(jì)方案，一直至20**年12月初方案尚未確定，此間翻來(lái)覆去，營(yíng)銷、成本相互拉鋸，群體無(wú)時(shí)間意識(shí)，直至12月初項(xiàng)目提出再不決策將影響接待蓄水，才決定由項(xiàng)目和工程管理中心牽頭跟進(jìn)方案落實(shí)、推進(jìn)招標(biāo)事宜。

　　18、成本中心拋棄了項(xiàng)目前期所做的設(shè)計(jì)細(xì)化、清單編制、項(xiàng)目特征澄清等工作成果，執(zhí)意讓施工單位自行編制清單、報(bào)價(jià)。

　　19、定標(biāo)前內(nèi)裝方案尚未確定，直至主體結(jié)構(gòu)已施工內(nèi)裝方案才確定。

　　20、定標(biāo)前所有材料均未要求封樣，定標(biāo)后要求項(xiàng)目督促封樣，工作程序不夠嚴(yán)謹(jǐn)，已給管理工作埋下隱患，增加項(xiàng)目的管理責(zé)任和管理難度。

　　改進(jìn)措施：

　　1、主要施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)由專業(yè)設(shè)計(jì)單位在定標(biāo)前完成；

　　2、營(yíng)銷提使用功能需求，其他涉及建筑效果、門窗設(shè)置、材料選型等應(yīng)由設(shè)計(jì)部門拿出專業(yè)主導(dǎo)意見。

　　三、評(píng)估結(jié)論

　　1、設(shè)計(jì)功能基本齊全，區(qū)域檔次定位明確，基本符合營(yíng)銷需求。

　　2、施工中因成本限額問題導(dǎo)致工地多次變更以降低成本，公司應(yīng)及時(shí)制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、中標(biāo)施工單位施工能力底下，導(dǎo)致施工不規(guī)范，有隨意施工現(xiàn)象，第一次驗(yàn)收未通過。

　　4、項(xiàng)目

公司應(yīng)加強(qiáng)施工管控能力，嚴(yán)格實(shí)行樣板制度，程式化現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容。

篇2：萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)

　　萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)

　　“為什么做項(xiàng)目十多年了，水平卻還和剛開始做差不多？”，這是很多地產(chǎn)企業(yè)老板的感慨和困惑。俗話說(shuō)，“吃一塹長(zhǎng)一智”，項(xiàng)目后評(píng)估無(wú)疑是破解項(xiàng)目低水平開發(fā)的有效法寶，它通過對(duì)項(xiàng)目全面的總結(jié)評(píng)價(jià)，從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，讓企業(yè)不要總在同一個(gè)地方摔跟頭。

　　項(xiàng)目后評(píng)估指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售工作基本結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過程進(jìn)行回顧、分析，從而總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的過程。后評(píng)估工作的核心內(nèi)容包括兩方面：一是“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”、“項(xiàng)目定位報(bào)告”、“項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”、“全過程成本管理指標(biāo)”等集團(tuán)批復(fù)文件與最終實(shí)際完成情況的對(duì)比分析；二是開發(fā)過程中突出的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的提煉總結(jié)。

　　一、后評(píng)估工作總則

　　1.后評(píng)估收集資料內(nèi)容

　　后評(píng)估工作應(yīng)收集以下資料，包括但不限于：

　　（1）投資方面

　　項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告以及投資買地過程中地相關(guān)決策文件；

　　（2）營(yíng)銷方面

　　項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度和價(jià)格專題報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷階段總結(jié)報(bào)告以及相關(guān)營(yíng)銷過程決策文件等；

　　（3）設(shè)計(jì)方面

　　項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)方案、平立面設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作總結(jié)報(bào)告及有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程決策文件等

　　（4）進(jìn)度方面

　　項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度計(jì)劃、各版次項(xiàng)目發(fā)展詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目發(fā)展綱要報(bào)告、項(xiàng)目進(jìn)度控制對(duì)比分析報(bào)告及有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度控制工作文件等；

　　（5）成本方面

　　項(xiàng)目發(fā)展各階段成本控制目標(biāo)、各版本項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表、各階段項(xiàng)目發(fā)展成本分析報(bào)告及有關(guān)成本管理工作文件等；

　　（6）工程合約管理

　　項(xiàng)目施工策劃方案、項(xiàng)目施工管理階段總結(jié)、項(xiàng)目合約分判策劃報(bào)告、項(xiàng)目合約分判工作階段總結(jié)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等有關(guān)項(xiàng)目施工過程文件等。

　　2.后評(píng)估工作流程

　　確定編寫后評(píng)估項(xiàng)目及工作總目標(biāo)→成立后評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組→確立后評(píng)估編寫責(zé)任部門或責(zé)任人→收集編寫后評(píng)估的相關(guān)資料→工作小組按照指引分工編寫報(bào)告→編寫單位內(nèi)部綜合評(píng)審形成報(bào)告初稿并報(bào)工程管理部→工程管理部匯總整理報(bào)后評(píng)估工作小組→ 后評(píng)估工作小組第一次交流形成初步意見 →工程管理部匯總形成報(bào)告交職能和項(xiàng)目公司征求意見→工程管理部將意見交后評(píng)估工作小組進(jìn)行第二次交流→后評(píng)估報(bào)告定稿并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組→輸出工作成果實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)。

　　二、項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容

　　1.本項(xiàng)目基本概況

　　概括描述本項(xiàng)目的基本情況，具體內(nèi)容可參照定初步方案或擴(kuò)初方案，相關(guān)數(shù)據(jù)以最終實(shí)際完成情況為準(zhǔn)。

　　本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)變化情況（主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)），包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等。

　　2.項(xiàng)目后評(píng)估綜述

　　（1）綜合評(píng)估結(jié)論

　　從投資、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、發(fā)展進(jìn)度、成本、資金、施工管理、合約安排等各個(gè)方面給出高度概括的評(píng)價(jià)結(jié)論，提煉和總結(jié)出本項(xiàng)目發(fā)展過程中值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)總結(jié)本項(xiàng)目及開發(fā)過程中有待改進(jìn)的方面以利于今后的項(xiàng)目發(fā)展。經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)部分應(yīng)在后文中進(jìn)行具體描述，要做到前后內(nèi)容的相互對(duì)應(yīng)和支持。

　　（2）對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目和開發(fā)的建議

　　在提煉本項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，濃縮出對(duì)未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)的建議，此建議應(yīng)與項(xiàng)目發(fā)展過程中的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)相對(duì)應(yīng)。

　　（3）發(fā)展模式的優(yōu)劣勢(shì)分析總結(jié)

　　項(xiàng)目的整體組織、開發(fā)和運(yùn)作等方面所特有的模式優(yōu)劣勢(shì)分析及總結(jié)。

　　3.本項(xiàng)目投資管理評(píng)估

　　（1）宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化分析

　　通過對(duì)本項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目銷售階段的當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)變化情況和發(fā)展趨勢(shì)的比較分析，總結(jié)和評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)睾暧^市場(chǎng)環(huán)境變化對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響。

　　（2）土地協(xié)議執(zhí)行情況

　　檢討土地協(xié)議執(zhí)行情況，檢討協(xié)議雙方的合作方式、土地費(fèi)用及支付進(jìn)度、方式等方面的內(nèi)容。

　　重點(diǎn)評(píng)估以下內(nèi)容：a.雙方的合作方式的優(yōu)劣；b.如果涉及到拆遷，分析拆遷進(jìn)度和拆遷費(fèi)用的變化情況；c.土地費(fèi)用及支付進(jìn)度的變化情況；e.交地進(jìn)度的變化情況；f.如涉及到物業(yè)返還和收購(gòu)項(xiàng)目公司等，應(yīng)分析相應(yīng)的執(zhí)行情況；g.土地合同約定的應(yīng)該由我司享受的優(yōu)惠條件落實(shí)情況。對(duì)以上重要合同內(nèi)容的變化情況應(yīng)分析原因，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　　本項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等）。

　　（3）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化情況及其對(duì)最終收益的影響

　　本項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等）；重點(diǎn)分析可售面積增減帶來(lái)的收益變化和總建筑面積增減帶來(lái)的成本的變化。

　　（4）以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主要依據(jù)的項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

　　由于項(xiàng)目發(fā)展期間開發(fā)成本、進(jìn)度和銷售價(jià)格的變動(dòng)，原來(lái)投資測(cè)算的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對(duì)比分析各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化情況，總結(jié)本項(xiàng)目投資為公司帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。所參考的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有：項(xiàng)目現(xiàn)金流量和動(dòng)態(tài)回收期，成本利潤(rùn)率、稅后凈利潤(rùn)和內(nèi)部收益率，項(xiàng)目資金來(lái)源和資金最高需求點(diǎn)等。通過對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況的全面分析，對(duì)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，明確項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期投資目的。

　　4.本項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目銷售收入指標(biāo)完成情況

　　檢討項(xiàng)目銷售收入指標(biāo)完成情況，是否達(dá)到預(yù)期的收入目標(biāo)，通過對(duì)項(xiàng)目銷售收入總額和單位售價(jià)的實(shí)際數(shù)與可研預(yù)期數(shù)的對(duì)比，分析項(xiàng)目銷售收入的完成情況及影響的主要因素。

　　（2）項(xiàng)目發(fā)展成本控制情況

　　檢討項(xiàng)目發(fā)展成本的控制情況，應(yīng)對(duì)發(fā)展成本進(jìn)行詳細(xì)分析,特別是建安成本是否達(dá)到預(yù)期控制目標(biāo)，期間采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，同時(shí)還應(yīng)對(duì)成本增長(zhǎng)幅度與售價(jià)增長(zhǎng)幅度的進(jìn)行比較分析。

　　（3）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)情況

　　檢討項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)情況，特別是項(xiàng)目稅后利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率等重要指標(biāo)的完成情況，通過比較（與可研報(bào)告比較、其他同類型項(xiàng)目）分析，評(píng)價(jià)是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。

　　（4）項(xiàng)目現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益。

　　檢討項(xiàng)目現(xiàn)金流量的變化情況，分析項(xiàng)目現(xiàn)金的流出、流入的規(guī)律及影響變化的主要原因，重點(diǎn)把握項(xiàng)目回收期、資金回籠情況、資金需求最高點(diǎn)、資金平衡點(diǎn)

等變化情況；同時(shí)檢討資金的調(diào)度、使用情況。

　　（5）項(xiàng)目稅務(wù)籌劃情況

　　檢討項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃情況，對(duì)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等應(yīng)做出分析，特別是在稅收優(yōu)惠政策、合理避稅的利用方面做了那些籌劃，取得了那些成果，有什么經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

　　5.本項(xiàng)目營(yíng)銷管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目各類型物業(yè)銷售情況

　　在評(píng)估截止日項(xiàng)目住宅、商業(yè)、車位等成交面積、成交額、成交率情況；項(xiàng)目住宅、商業(yè)、車位銷售難點(diǎn)及原因分析。

　　（2）與市場(chǎng)定位時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)比分析

　　項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r是后評(píng)估項(xiàng)目所依托的市場(chǎng)環(huán)境，是項(xiàng)目后評(píng)估工作的出發(fā)點(diǎn)，在后評(píng)估報(bào)告中應(yīng)簡(jiǎn)明扼要地對(duì)項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況加以回顧，并對(duì)可行性研究階段和項(xiàng)目銷售階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行對(duì)比分析，深入研究宏觀市場(chǎng)變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度。

　　要求提供從可研、定位到銷售結(jié)束 3到 5年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售面積及價(jià)格變化情況，條件允許可細(xì)化到所在區(qū)的銷售面積及價(jià)格變化情況。

　　（3）項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)

　　根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展綱要的計(jì)劃開始銷售時(shí)間與實(shí)際銷售時(shí)間進(jìn)行分析對(duì)比，以市場(chǎng)變化為背景評(píng)價(jià)樓盤推出時(shí)機(jī)是否最佳，評(píng)價(jià)各期開盤的效果，評(píng)價(jià)整體和分期的推盤時(shí)機(jī)是否適當(dāng)，對(duì)今后項(xiàng)目銷售有何啟示。

　　（4）原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的對(duì)比分析

　　樓型比對(duì)比分析，戶型比對(duì)比分析；配套會(huì)所、商業(yè)、車位對(duì)比分析；分析定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果是否存在差異及差異原因，對(duì)營(yíng)銷工作的影響。

　　（5）預(yù)期銷售價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的對(duì)比分析

　　檢討預(yù)期銷售價(jià)格確定后當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變化情況，特別是與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目銷售價(jià)格變動(dòng)情況，本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化調(diào)價(jià)情況，驗(yàn)證公司在定價(jià)方面本項(xiàng)目掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變化和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化的能力。

　　（6）物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格確定檢討

　　檢討項(xiàng)目發(fā)展綱要確定的物業(yè)管理方案和管理費(fèi)定價(jià)原則是否合理，綜合評(píng)述確定的物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格給本項(xiàng)目的銷售和后期物業(yè)管理帶來(lái)的綜合影響，提出今后項(xiàng)目發(fā)展的建議。

　　（7）項(xiàng)目計(jì)劃銷售期、速度與實(shí)際情況的對(duì)比分析

　　檢討銷售期的劃分，對(duì)比計(jì)劃與實(shí)際銷售速度產(chǎn)生的差距和原因分析，檢討銷售價(jià)格與銷售速度的關(guān)系，如果銷售價(jià)格提高對(duì)銷售額和銷售速度的影響，評(píng)估銷售價(jià)格與銷售速度的最佳平衡點(diǎn)。

　　（8）實(shí)際成交客戶與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別及原因分析

　　匯總統(tǒng)計(jì)實(shí)際成交客戶信息情況，列出統(tǒng)計(jì)分類，如：來(lái)源（城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、港澳比例）、年齡（年齡段比例）、職業(yè)（私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)高級(jí)管理人員、專業(yè)人士、公務(wù)員、事業(yè)單位職員比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭結(jié)構(gòu)（兩口、三口、四口、四口以上比例）、置業(yè)次數(shù)（一次、二次、三次及以上比例）、購(gòu)房目的（渡假、改善居住環(huán)境、其他比例）、付款方式（一次性付款、按揭比例）、家庭交通工具（私車、公交車比例），分析與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別，占在市場(chǎng)角度全面分析產(chǎn)生區(qū)別的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提出更好的建議。

　　（9）項(xiàng)目的銷售策略

　　根據(jù)銷售情況分析與總結(jié)公司品牌建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期和實(shí)際銷售效果產(chǎn)生的影響，總結(jié)本項(xiàng)目開發(fā)為公司品牌建設(shè)所發(fā)揮的作用及對(duì)公司無(wú)形資產(chǎn)的影響，綜合檢討本項(xiàng)目的銷售策略對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期和實(shí)際銷售效果產(chǎn)生的影響，包括：銷售價(jià)格的確定、銷售時(shí)機(jī)的選擇、廣告宣傳的銜接、賣場(chǎng)的包裝策略（包括：售樓處、樣板房、售樓環(huán)境、效果等方面）、開盤和促銷活動(dòng)的策劃等，提出改進(jìn)本項(xiàng)目銷售策略的建議。

　　（10）綜合評(píng)述本項(xiàng)目市場(chǎng)定位營(yíng)銷工作

　　綜合評(píng)述整體定位、主題及形象定位、目標(biāo)客戶定位、物業(yè)定位、配套定位等的準(zhǔn)確程度（可用百分比形式表示），評(píng)估本項(xiàng)目給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、周邊項(xiàng)目或區(qū)域帶來(lái)的影響，對(duì)區(qū)域價(jià)格的影響，對(duì)公司品牌建設(shè)的影響等。

　　（11）提出可借鑒的經(jīng)驗(yàn)

　　對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的營(yíng)銷工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行簡(jiǎn)單總結(jié)概括。

　　6.本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目完成情況介紹

　　項(xiàng)目區(qū)位圖；總平面圖：包括 CAD 圖、彩色總平面圖、景觀平面圖；項(xiàng)目實(shí)際完成的。

　　經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：容積率、建筑密度、總建筑面積（地上、地下）、綠化率、 樓棟數(shù)及層數(shù)、總戶數(shù)、戶型面積及配比表、總車位數(shù) ( 地上及地下車位數(shù) )等。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建造情況介紹：主要設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)；項(xiàng)目開工時(shí)間、關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)時(shí)間、開盤時(shí)間、完工時(shí)間等；項(xiàng)目建成前后環(huán)境情況對(duì)比：說(shuō)明及實(shí)景照片。

　　項(xiàng)目周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況：面積規(guī)模、平米單價(jià)、實(shí)景照片等。

　　項(xiàng)目售價(jià)及銷售情況簡(jiǎn)介：住宅開盤平米單價(jià)、平均單價(jià)、銷售情況簡(jiǎn)介；項(xiàng)目配套情況：項(xiàng)目商業(yè)等公建配套面積、售后反映等。

　　（2）項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)

　　描述項(xiàng)目實(shí)際采用的建筑標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到的技術(shù)指標(biāo)水平。

　　結(jié)構(gòu)體系；墻體維護(hù)材料；外立面材料：說(shuō)明外墻材質(zhì)和平方米單價(jià)，瓷磚及石材說(shuō)明，勾縫材料及排磚大樣圖（實(shí)景照片）；外窗及玻璃：詳細(xì)說(shuō)明所采用的外窗框材料及價(jià)格（實(shí)景照片）。

　　入口大堂：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）；標(biāo)準(zhǔn)層公共空間：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）。

　　機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)：列表（實(shí)景照片）；戶型：最終完成的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）戶型

　　裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)：裝修材料詳表、平方米造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）；會(huì)所：功能、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）。

　　（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程管理回顧與實(shí)施完成情況

　　回顧并分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)展過程，并對(duì)前期概念策劃確定的設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)目標(biāo)與完成的項(xiàng)目實(shí)際間的差異；設(shè)計(jì)實(shí)施過程中各階段、各子項(xiàng)設(shè)計(jì)成果質(zhì)量控制情況和操作控制經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　　概念策劃：創(chuàng)意稿、方案稿、實(shí)施稿簡(jiǎn)要介紹，概念策劃執(zhí)行情況。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)、深化發(fā)展過程。

　　戶型設(shè)計(jì)：戶型定位過程中與營(yíng)銷部門協(xié)調(diào)溝通情況；戶型定位策略，戶型比例調(diào)整情況。

　　單體立面設(shè)計(jì)：立面設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過程。

　　景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過程。

　　擴(kuò)出圖設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的確定，報(bào)審情況。

　　施工圖設(shè)計(jì)：施工圖設(shè)計(jì)單位配合情況，施工圖出圖情況，施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度控制。

　　設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)

：設(shè)計(jì)變更操作模式，設(shè)計(jì)變更造成的影響。

　　（4）項(xiàng)目實(shí)施過程設(shè)計(jì)管理工作總結(jié)

　　重點(diǎn)說(shuō)明施工配合過程中出現(xiàn)的圖紙質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)變更等方面，與各部門協(xié)調(diào)溝通解決的方法及經(jīng)驗(yàn)，如：建筑單體施工、總體施工、景觀施工、樣板房及賣場(chǎng)施工等。

　　（5）各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合

　　總結(jié)各階段設(shè)計(jì)管理工作與其它相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合情況及經(jīng)驗(yàn)。

　　（6）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)

　　總結(jié)本項(xiàng)目發(fā)展過程中設(shè)計(jì)管理流程、節(jié)點(diǎn)控制、時(shí)間計(jì)劃、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)等感悟與經(jīng)驗(yàn)。

　　（7）限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況

　　檢討限額設(shè)計(jì)總額目標(biāo)與實(shí)際建筑成本總額的差距，分析研究產(chǎn)生差距的原因和依據(jù)，找出限額設(shè)計(jì)的改進(jìn)建議，檢討限額設(shè)計(jì)總額目標(biāo)按照專業(yè)分解控制和計(jì)算方法，檢討設(shè)計(jì)單位或設(shè)計(jì)人員貫徹限額設(shè)計(jì)的程度，檢討設(shè)計(jì)師在構(gòu)思建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、立面造型、設(shè)備選型等設(shè)計(jì)工作的限額設(shè)計(jì)理念，檢討規(guī)劃方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖各階段的限額設(shè)計(jì)控制點(diǎn)和計(jì)算依據(jù)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出整改建議。

　　（8）售后使用情況

　　檢討總結(jié)入伙后，調(diào)查客戶使用滿意情況，客戶使用、物業(yè)管理和地產(chǎn)售后服務(wù)過程中存在的問題和意見，分析研究這些問題意見產(chǎn)生的原因和源頭，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)提出今后類似項(xiàng)目發(fā)展的建議，包括室外部分：泛光照明、水景設(shè)計(jì)、欄桿設(shè)計(jì)、園建、門禁系統(tǒng)、木制品、噪聲源、污染源的控制等。主要公建配套功能、齊全、檔次、匹配等方面進(jìn)行檢討，提出改進(jìn)的建議。

　　（9）附件

　　《售樓書》、《概念設(shè)計(jì)創(chuàng)意稿、方案稿、實(shí)施稿》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《立面設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、圖紙：定稿方案（總體規(guī)劃、住宅單體戶型、住宅立面、室內(nèi)設(shè)計(jì)、會(huì)所平立面、環(huán)境）文本及電子文件，全套施工圖電子文件。

　　7.本項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況

　　檢討本項(xiàng)目按照計(jì)劃分期發(fā)展情況，通過項(xiàng)目計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比，列表得出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點(diǎn)沒有按期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并建議在今后類似項(xiàng)目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施。

　　檢討設(shè)計(jì)圖紙完成、合約分判、甲供材料、樣板確認(rèn)、營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行完成情況，檢討相關(guān)部門相互配合情況，分析產(chǎn)生拖延的主要原因。

　　（2）工程施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況

　　列出項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成的關(guān)鍵線路，分析產(chǎn)生變化的主要原因，通過項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比，列表得出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點(diǎn)沒有按期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并建議在今后類似項(xiàng)目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施。

　　（3）售樓準(zhǔn)備工程計(jì)劃?rùn)z討

　　檢討售樓處或會(huì)所、樣板房、室外售樓環(huán)境三方面計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比，列表得出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點(diǎn)沒有按期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并建議在今后類似項(xiàng)目的開發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施。

　　序號(hào)進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間延遲完成（天）

　　（4）報(bào)建工作流程改進(jìn)建議

　　對(duì)照《報(bào)建流程及計(jì)劃》與實(shí)施報(bào)建過程中存在的矛盾或問題，提出報(bào)建工作流程改進(jìn)建議。

　　（5）項(xiàng)目發(fā)展管理體系檢討

　　列出項(xiàng)目組織架構(gòu)及項(xiàng)目的運(yùn)作流程，檢討此架構(gòu)在項(xiàng)目發(fā)展過程中作用和效果，檢討項(xiàng)目發(fā)展管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)，提出類似項(xiàng)目和背景下更好的管理模式和組織架構(gòu)的建議；

　　檢討總結(jié)此摸式下部門之間、專業(yè)之間解決問題，相互支持配合時(shí)效等；

　　對(duì)比實(shí)物工程質(zhì)量檢討工程質(zhì)量管理控制體系運(yùn)行效果。檢討樣板先行的措施，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和好的建議。

　　檢討對(duì)監(jiān)理單位監(jiān)控管理，考核監(jiān)理單位的履約能力、解決問題能力。

　　8.本項(xiàng)目成本管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目發(fā)展四個(gè)階段成本管理控制情況

　　可行性研究階段：完成土地吸納后重新測(cè)算利潤(rùn)及成本，為項(xiàng)目成本控制目標(biāo)值；

　　項(xiàng)目定位階段：根據(jù)《項(xiàng)目開發(fā)成本控制目標(biāo)審批表》，檢討確定產(chǎn)品后成本控制目標(biāo)值重新調(diào)整情況。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：檢討根據(jù)成本控制目標(biāo)編制《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》情況，檢討根據(jù)《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》進(jìn)行限額設(shè)計(jì)情況，檢討投資估算控制設(shè)計(jì)概算情況。

　　項(xiàng)目實(shí)施階段：檢討《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》控制施工圖預(yù)算、預(yù)算控制標(biāo)底、標(biāo)底控制中標(biāo)價(jià)（合同價(jià)）、合同價(jià)控制結(jié)算價(jià)、結(jié)算價(jià)控制竣工決算的項(xiàng)目發(fā)展成本情況。

　　分析成本變動(dòng)超過 2%項(xiàng)目的主要原因，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和不足，并在今后的項(xiàng)目開發(fā)中盡可能地降低成本，列下表對(duì)比。

　　（2）總結(jié)成本管理控制經(jīng)驗(yàn)

　　在發(fā)展期間處理重大合約事宜、合約爭(zhēng)議、糾紛、合約變更審定、工程結(jié)算經(jīng)驗(yàn)。

　　（3）項(xiàng)目發(fā)展成本明細(xì)統(tǒng)計(jì)

　　附件：“項(xiàng)目發(fā)展成本明細(xì)統(tǒng)計(jì)”及“項(xiàng)目完成面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)”，為新地區(qū)公司或項(xiàng)目提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。此附件與項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目結(jié)算后的《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》一樣。

　　9.本項(xiàng)目意外情況的規(guī)避和總結(jié)

　　通過分析不可預(yù)見事件的實(shí)際發(fā)生情況和采用的應(yīng)變措施，總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)控制的經(jīng)驗(yàn)，為今后項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制工作提供參考,包括檢討項(xiàng)目不確定因素的發(fā)生情況及采取的對(duì)策,盈虧平衡點(diǎn)的變動(dòng)分析等。