萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)

　　“為什么做項(xiàng)目十多年了，水平卻還和剛開(kāi)始做差不多？”，這是很多地產(chǎn)企業(yè)老板的感慨和困惑。俗話說(shuō)，“吃一塹長(zhǎng)一智”，項(xiàng)目后評(píng)估無(wú)疑是破解項(xiàng)目低水平開(kāi)發(fā)的有效法寶，它通過(guò)對(duì)項(xiàng)目全面的總結(jié)評(píng)價(jià)，從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，讓企業(yè)不要總在同一個(gè)地方摔跟頭。

　　項(xiàng)目后評(píng)估指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售工作基本結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程進(jìn)行回顧、分析，從而總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的過(guò)程。后評(píng)估工作的核心內(nèi)容包括兩方面：一是“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”、“項(xiàng)目定位報(bào)告”、“項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”、“全過(guò)程成本管理指標(biāo)”等集團(tuán)批復(fù)文件與最終實(shí)際完成情況的對(duì)比分析；二是開(kāi)發(fā)過(guò)程中突出的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的提煉總結(jié)。

　　一、后評(píng)估工作總則

　　1.后評(píng)估收集資料內(nèi)容

　　后評(píng)估工作應(yīng)收集以下資料，包括但不限于：

　　（1）投資方面

　　項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告以及投資買(mǎi)地過(guò)程中地相關(guān)決策文件；

　　（2）營(yíng)銷(xiāo)方面

　　項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度和價(jià)格專題報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段總結(jié)報(bào)告以及相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程決策文件等；

　　（3）設(shè)計(jì)方面

　　項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)方案、平立面設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作總結(jié)報(bào)告及有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程決策文件等

　　（4）進(jìn)度方面

　　項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度計(jì)劃、各版次項(xiàng)目發(fā)展詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目發(fā)展綱要報(bào)告、項(xiàng)目進(jìn)度控制對(duì)比分析報(bào)告及有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度控制工作文件等；

　　（5）成本方面

　　項(xiàng)目發(fā)展各階段成本控制目標(biāo)、各版本項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表、各階段項(xiàng)目發(fā)展成本分析報(bào)告及有關(guān)成本管理工作文件等；

　　（6）工程合約管理

　　項(xiàng)目施工策劃方案、項(xiàng)目施工管理階段總結(jié)、項(xiàng)目合約分判策劃報(bào)告、項(xiàng)目合約分判工作階段總結(jié)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等有關(guān)項(xiàng)目施工過(guò)程文件等。

　　2.后評(píng)估工作流程

　　確定編寫(xiě)后評(píng)估項(xiàng)目及工作總目標(biāo)→成立后評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組→確立后評(píng)估編寫(xiě)責(zé)任部門(mén)或責(zé)任人→收集編寫(xiě)后評(píng)估的相關(guān)資料→工作小組按照指引分工編寫(xiě)報(bào)告→編寫(xiě)單位內(nèi)部綜合評(píng)審形成報(bào)告初稿并報(bào)工程管理部→工程管理部匯總整理報(bào)后評(píng)估工作小組→ 后評(píng)估工作小組第一次交流形成初步意見(jiàn) →工程管理部匯總形成報(bào)告交職能和項(xiàng)目公司征求意見(jiàn)→工程管理部將意見(jiàn)交后評(píng)估工作小組進(jìn)行第二次交流→后評(píng)估報(bào)告定稿并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組→輸出工作成果實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)。

　　二、項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容

　　1.本項(xiàng)目基本概況

　　概括描述本項(xiàng)目的基本情況，具體內(nèi)容可參照定初步方案或擴(kuò)初方案，相關(guān)數(shù)據(jù)以最終實(shí)際完成情況為準(zhǔn)。

　　本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)變化情況（主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)），包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車(chē)位數(shù)量等。

　　2.項(xiàng)目后評(píng)估綜述

　　（1）綜合評(píng)估結(jié)論

　　從投資、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、發(fā)展進(jìn)度、成本、資金、施工管理、合約安排等各個(gè)方面給出高度概括的評(píng)價(jià)結(jié)論，提煉和總結(jié)出本項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)總結(jié)本項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)過(guò)程中有待改進(jìn)的方面以利于今后的項(xiàng)目發(fā)展。經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)部分應(yīng)在后文中進(jìn)行具體描述，要做到前后內(nèi)容的相互對(duì)應(yīng)和支持。

　　（2）對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)的建議

　　在提煉本項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，濃縮出對(duì)未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建議，此建議應(yīng)與項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)相對(duì)應(yīng)。

　　（3）發(fā)展模式的優(yōu)劣勢(shì)分析總結(jié)

　　項(xiàng)目的整體組織、開(kāi)發(fā)和運(yùn)作等方面所特有的模式優(yōu)劣勢(shì)分析及總結(jié)。

　　3.本項(xiàng)目投資管理評(píng)估

　　（1）宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化分析

　　通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)變化情況和發(fā)展趨勢(shì)的比較分析，總結(jié)和評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)睾暧^市場(chǎng)環(huán)境變化對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響。

　　（2）土地協(xié)議執(zhí)行情況

　　檢討土地協(xié)議執(zhí)行情況，檢討協(xié)議雙方的合作方式、土地費(fèi)用及支付進(jìn)度、方式等方面的內(nèi)容。

　　重點(diǎn)評(píng)估以下內(nèi)容：a.雙方的合作方式的優(yōu)劣；b.如果涉及到拆遷，分析拆遷進(jìn)度和拆遷費(fèi)用的變化情況；c.土地費(fèi)用及支付進(jìn)度的變化情況；e.交地進(jìn)度的變化情況；f.如涉及到物業(yè)返還和收購(gòu)項(xiàng)目公司等，應(yīng)分析相應(yīng)的執(zhí)行情況；g.土地合同約定的應(yīng)該由我司享受的優(yōu)惠條件落實(shí)情況。對(duì)以上重要合同內(nèi)容的變化情況應(yīng)分析原因，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　　本項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車(chē)位數(shù)量等）。

　　（3）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化情況及其對(duì)最終收益的影響

　　本項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車(chē)位數(shù)量等）；重點(diǎn)分析可售面積增減帶來(lái)的收益變化和總建筑面積增減帶來(lái)的成本的變化。

　　（4）以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主要依據(jù)的項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

　　由于項(xiàng)目發(fā)展期間開(kāi)發(fā)成本、進(jìn)度和銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)，原來(lái)投資測(cè)算的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過(guò)對(duì)比分析各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化情況，總結(jié)本項(xiàng)目投資為公司帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。所參考的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有：項(xiàng)目現(xiàn)金流量和動(dòng)態(tài)回收期，成本利潤(rùn)率、稅后凈利潤(rùn)和內(nèi)部收益率，項(xiàng)目資金來(lái)源和資金最高需求點(diǎn)等。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況的全面分析，對(duì)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，明確項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期投資目的。

　　4.本項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入指標(biāo)完成情況

　　檢討項(xiàng)目銷(xiāo)售收入指標(biāo)完成情況，是否達(dá)到預(yù)期的收入目標(biāo)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額和單位售價(jià)的實(shí)際數(shù)與可研預(yù)期數(shù)的對(duì)比，分析項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的完成情況及影響的主要因素。

　　（2）項(xiàng)目發(fā)展成本控制情況

　　檢討項(xiàng)目發(fā)展成本的控制情況，應(yīng)對(duì)發(fā)展成本進(jìn)行詳細(xì)分析,特別是建安成本是否達(dá)到預(yù)期控制目標(biāo)，期間采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，同時(shí)還應(yīng)對(duì)成本增長(zhǎng)幅度與售價(jià)增長(zhǎng)幅度的進(jìn)行比較分析。

　　（3）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)情況

　　檢討項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)情況，特別是項(xiàng)目稅后利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率等重要指標(biāo)的完成情況，通過(guò)比較（與可研報(bào)告比較、其他同類型項(xiàng)目）分析，評(píng)價(jià)是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。

　　（4）項(xiàng)目現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益。

　　檢討項(xiàng)目現(xiàn)金流量的變化情況，分析項(xiàng)目現(xiàn)金的流出、流入的規(guī)律及影響變化的主要原因，重點(diǎn)把握項(xiàng)目回收期、資金回籠情況、資金需求最高點(diǎn)、資金平衡點(diǎn)

等變化情況；同時(shí)檢討資金的調(diào)度、使用情況。

　　（5）項(xiàng)目稅務(wù)籌劃情況

　　檢討項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃情況，對(duì)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等應(yīng)做出分析，特別是在稅收優(yōu)惠政策、合理避稅的利用方面做了那些籌劃，取得了那些成果，有什么經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

　　5.本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目各類型物業(yè)銷(xiāo)售情況

　　在評(píng)估截止日項(xiàng)目住宅、商業(yè)、車(chē)位等成交面積、成交額、成交率情況；項(xiàng)目住宅、商業(yè)、車(chē)位銷(xiāo)售難點(diǎn)及原因分析。

　　（2）與市場(chǎng)定位時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)比分析

　　項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r是后評(píng)估項(xiàng)目所依托的市場(chǎng)環(huán)境，是項(xiàng)目后評(píng)估工作的出發(fā)點(diǎn)，在后評(píng)估報(bào)告中應(yīng)簡(jiǎn)明扼要地對(duì)項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況加以回顧，并對(duì)可行性研究階段和項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行對(duì)比分析，深入研究宏觀市場(chǎng)變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度。

　　要求提供從可研、定位到銷(xiāo)售結(jié)束 3到 5年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷(xiāo)售面積及價(jià)格變化情況，條件允許可細(xì)化到所在區(qū)的銷(xiāo)售面積及價(jià)格變化情況。

　　（3）項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)

　　根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展綱要的計(jì)劃開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間與實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)間進(jìn)行分析對(duì)比，以市場(chǎng)變化為背景評(píng)價(jià)樓盤(pán)推出時(shí)機(jī)是否最佳，評(píng)價(jià)各期開(kāi)盤(pán)的效果，評(píng)價(jià)整體和分期的推盤(pán)時(shí)機(jī)是否適當(dāng)，對(duì)今后項(xiàng)目銷(xiāo)售有何啟示。

　　（4）原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的對(duì)比分析

　　樓型比對(duì)比分析，戶型比對(duì)比分析；配套會(huì)所、商業(yè)、車(chē)位對(duì)比分析；分析定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果是否存在差異及差異原因，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作的影響。

　　（5）預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的對(duì)比分析

　　檢討預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格確定后當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變化情況，特別是與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化調(diào)價(jià)情況，驗(yàn)證公司在定價(jià)方面本項(xiàng)目掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變化和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化的能力。

　　（6）物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格確定檢討

　　檢討項(xiàng)目發(fā)展綱要確定的物業(yè)管理方案和管理費(fèi)定價(jià)原則是否合理，綜合評(píng)述確定的物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售和后期物業(yè)管理帶來(lái)的綜合影響，提出今后項(xiàng)目發(fā)展的建議。

　　（7）項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售期、速度與實(shí)際情況的對(duì)比分析

　　檢討銷(xiāo)售期的劃分，對(duì)比計(jì)劃與實(shí)際銷(xiāo)售速度產(chǎn)生的差距和原因分析，檢討銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售速度的關(guān)系，如果銷(xiāo)售價(jià)格提高對(duì)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售速度的影響，評(píng)估銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售速度的最佳平衡點(diǎn)。

　　（8）實(shí)際成交客戶與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別及原因分析

　　匯總統(tǒng)計(jì)實(shí)際成交客戶信息情況，列出統(tǒng)計(jì)分類，如：來(lái)源（城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、港澳比例）、年齡（年齡段比例）、職業(yè)（私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)高級(jí)管理人員、專業(yè)人士、公務(wù)員、事業(yè)單位職員比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭結(jié)構(gòu)（兩口、三口、四口、四口以上比例）、置業(yè)次數(shù)（一次、二次、三次及以上比例）、購(gòu)房目的（渡假、改善居住環(huán)境、其他比例）、付款方式（一次性付款、按揭比例）、家庭交通工具（私車(chē)、公交車(chē)比例），分析與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別，占在市場(chǎng)角度全面分析產(chǎn)生區(qū)別的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提出更好的建議。

　　（9）項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略

　　根據(jù)銷(xiāo)售情況分析與總結(jié)公司品牌建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期和實(shí)際銷(xiāo)售效果產(chǎn)生的影響，總結(jié)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為公司品牌建設(shè)所發(fā)揮的作用及對(duì)公司無(wú)形資產(chǎn)的影響，綜合檢討本項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期和實(shí)際銷(xiāo)售效果產(chǎn)生的影響，包括：銷(xiāo)售價(jià)格的確定、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇、廣告宣傳的銜接、賣(mài)場(chǎng)的包裝策略（包括：售樓處、樣板房、售樓環(huán)境、效果等方面）、開(kāi)盤(pán)和促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃等，提出改進(jìn)本項(xiàng)目銷(xiāo)售策略的建議。

　　（10）綜合評(píng)述本項(xiàng)目市場(chǎng)定位營(yíng)銷(xiāo)工作

　　綜合評(píng)述整體定位、主題及形象定位、目標(biāo)客戶定位、物業(yè)定位、配套定位等的準(zhǔn)確程度（可用百分比形式表示），評(píng)估本項(xiàng)目給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、周邊項(xiàng)目或區(qū)域帶來(lái)的影響，對(duì)區(qū)域價(jià)格的影響，對(duì)公司品牌建設(shè)的影響等。

　　（11）提出可借鑒的經(jīng)驗(yàn)

　　對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的營(yíng)銷(xiāo)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行簡(jiǎn)單總結(jié)概括。

　　6.本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目完成情況介紹

　　項(xiàng)目區(qū)位圖；總平面圖：包括 CAD 圖、彩色總平面圖、景觀平面圖；項(xiàng)目實(shí)際完成的。

　　經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：容積率、建筑密度、總建筑面積（地上、地下）、綠化率、 樓棟數(shù)及層數(shù)、總戶數(shù)、戶型面積及配比表、總車(chē)位數(shù) ( 地上及地下車(chē)位數(shù) )等。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建造情況介紹：主要設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)；項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間、關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)時(shí)間、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、完工時(shí)間等；項(xiàng)目建成前后環(huán)境情況對(duì)比：說(shuō)明及實(shí)景照片。

　　項(xiàng)目周?chē)?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況：面積規(guī)模、平米單價(jià)、實(shí)景照片等。

　　項(xiàng)目售價(jià)及銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介：住宅開(kāi)盤(pán)平米單價(jià)、平均單價(jià)、銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介；項(xiàng)目配套情況：項(xiàng)目商業(yè)等公建配套面積、售后反映等。

　　（2）項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)

　　描述項(xiàng)目實(shí)際采用的建筑標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到的技術(shù)指標(biāo)水平。

　　結(jié)構(gòu)體系；墻體維護(hù)材料；外立面材料：說(shuō)明外墻材質(zhì)和平方米單價(jià)，瓷磚及石材說(shuō)明，勾縫材料及排磚大樣圖（實(shí)景照片）；外窗及玻璃：詳細(xì)說(shuō)明所采用的外窗框材料及價(jià)格（實(shí)景照片）。

　　入口大堂：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）；標(biāo)準(zhǔn)層公共空間：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）。

　　機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)：列表（實(shí)景照片）；戶型：最終完成的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）戶型

　　裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)：裝修材料詳表、平方米造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）；會(huì)所：功能、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）。

　　（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程管理回顧與實(shí)施完成情況

　　回顧并分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)展過(guò)程，并對(duì)前期概念策劃確定的設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)目標(biāo)與完成的項(xiàng)目實(shí)際間的差異；設(shè)計(jì)實(shí)施過(guò)程中各階段、各子項(xiàng)設(shè)計(jì)成果質(zhì)量控制情況和操作控制經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　　概念策劃：創(chuàng)意稿、方案稿、實(shí)施稿簡(jiǎn)要介紹，概念策劃執(zhí)行情況。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)、深化發(fā)展過(guò)程。

　　戶型設(shè)計(jì)：戶型定位過(guò)程中與營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)協(xié)調(diào)溝通情況；戶型定位策略，戶型比例調(diào)整情況。

　　單體立面設(shè)計(jì)：立面設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過(guò)程。

　　景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過(guò)程。

　　擴(kuò)出圖設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的確定，報(bào)審情況。

　　施工圖設(shè)計(jì)：施工圖設(shè)計(jì)單位配合情況，施工圖出圖情況，施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度控制。

　　設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)

：設(shè)計(jì)變更操作模式，設(shè)計(jì)變更造成的影響。

　　（4）項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程設(shè)計(jì)管理工作總結(jié)

　　重點(diǎn)說(shuō)明施工配合過(guò)程中出現(xiàn)的圖紙質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)變更等方面，與各部門(mén)協(xié)調(diào)溝通解決的方法及經(jīng)驗(yàn)，如：建筑單體施工、總體施工、景觀施工、樣板房及賣(mài)場(chǎng)施工等。

　　（5）各階段與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合

　　總結(jié)各階段設(shè)計(jì)管理工作與其它相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合情況及經(jīng)驗(yàn)。

　　（6）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)

　　總結(jié)本項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中設(shè)計(jì)管理流程、節(jié)點(diǎn)控制、時(shí)間計(jì)劃、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)等感悟與經(jīng)驗(yàn)。

　　（7）限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況

　　檢討限額設(shè)計(jì)總額目標(biāo)與實(shí)際建筑成本總額的差距，分析研究產(chǎn)生差距的原因和依據(jù)，找出限額設(shè)計(jì)的改進(jìn)建議，檢討限額設(shè)計(jì)總額目標(biāo)按照專業(yè)分解控制和計(jì)算方法，檢討設(shè)計(jì)單位或設(shè)計(jì)人員貫徹限額設(shè)計(jì)的程度，檢討設(shè)計(jì)師在構(gòu)思建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、立面造型、設(shè)備選型等設(shè)計(jì)工作的限額設(shè)計(jì)理念，檢討規(guī)劃方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖各階段的限額設(shè)計(jì)控制點(diǎn)和計(jì)算依據(jù)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出整改建議。

　　（8）售后使用情況

　　檢討總結(jié)入伙后，調(diào)查客戶使用滿意情況，客戶使用、物業(yè)管理和地產(chǎn)售后服務(wù)過(guò)程中存在的問(wèn)題和意見(jiàn)，分析研究這些問(wèn)題意見(jiàn)產(chǎn)生的原因和源頭，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)提出今后類似項(xiàng)目發(fā)展的建議，包括室外部分：泛光照明、水景設(shè)計(jì)、欄桿設(shè)計(jì)、園建、門(mén)禁系統(tǒng)、木制品、噪聲源、污染源的控制等。主要公建配套功能、齊全、檔次、匹配等方面進(jìn)行檢討，提出改進(jìn)的建議。

　　（9）附件

　　《售樓書(shū)》、《概念設(shè)計(jì)創(chuàng)意稿、方案稿、實(shí)施稿》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《立面設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、圖紙：定稿方案（總體規(guī)劃、住宅單體戶型、住宅立面、室內(nèi)設(shè)計(jì)、會(huì)所平立面、環(huán)境）文本及電子文件，全套施工圖電子文件。

　　7.本項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況

　　檢討本項(xiàng)目按照計(jì)劃分期發(fā)展情況，通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比，列表得出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點(diǎn)沒(méi)有按期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并建議在今后類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施。

　　檢討設(shè)計(jì)圖紙完成、合約分判、甲供材料、樣板確認(rèn)、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行完成情況，檢討相關(guān)部門(mén)相互配合情況，分析產(chǎn)生拖延的主要原因。

　　（2）工程施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況

　　列出項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成的關(guān)鍵線路，分析產(chǎn)生變化的主要原因，通過(guò)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比，列表得出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點(diǎn)沒(méi)有按期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并建議在今后類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施。

　　（3）售樓準(zhǔn)備工程計(jì)劃?rùn)z討

　　檢討售樓處或會(huì)所、樣板房、室外售樓環(huán)境三方面計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比，列表得出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點(diǎn)沒(méi)有按期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并建議在今后類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施。

　　序號(hào)進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間延遲完成（天）

　　（4）報(bào)建工作流程改進(jìn)建議

　　對(duì)照《報(bào)建流程及計(jì)劃》與實(shí)施報(bào)建過(guò)程中存在的矛盾或問(wèn)題，提出報(bào)建工作流程改進(jìn)建議。

　　（5）項(xiàng)目發(fā)展管理體系檢討

　　列出項(xiàng)目組織架構(gòu)及項(xiàng)目的運(yùn)作流程，檢討此架構(gòu)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中作用和效果，檢討項(xiàng)目發(fā)展管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)，提出類似項(xiàng)目和背景下更好的管理模式和組織架構(gòu)的建議；

　　檢討總結(jié)此摸式下部門(mén)之間、專業(yè)之間解決問(wèn)題，相互支持配合時(shí)效等；

　　對(duì)比實(shí)物工程質(zhì)量檢討工程質(zhì)量管理控制體系運(yùn)行效果。檢討樣板先行的措施，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和好的建議。

　　檢討對(duì)監(jiān)理單位監(jiān)控管理，考核監(jiān)理單位的履約能力、解決問(wèn)題能力。

　　8.本項(xiàng)目成本管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目發(fā)展四個(gè)階段成本管理控制情況

　　可行性研究階段：完成土地吸納后重新測(cè)算利潤(rùn)及成本，為項(xiàng)目成本控制目標(biāo)值；

　　項(xiàng)目定位階段：根據(jù)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制目標(biāo)審批表》，檢討確定產(chǎn)品后成本控制目標(biāo)值重新調(diào)整情況。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：檢討根據(jù)成本控制目標(biāo)編制《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》情況，檢討根據(jù)《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》進(jìn)行限額設(shè)計(jì)情況，檢討投資估算控制設(shè)計(jì)概算情況。

　　項(xiàng)目實(shí)施階段：檢討《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》控制施工圖預(yù)算、預(yù)算控制標(biāo)底、標(biāo)底控制中標(biāo)價(jià)（合同價(jià)）、合同價(jià)控制結(jié)算價(jià)、結(jié)算價(jià)控制竣工決算的項(xiàng)目發(fā)展成本情況。

　　分析成本變動(dòng)超過(guò) 2%項(xiàng)目的主要原因，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和不足，并在今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中盡可能地降低成本，列下表對(duì)比。

　　（2）總結(jié)成本管理控制經(jīng)驗(yàn)

　　在發(fā)展期間處理重大合約事宜、合約爭(zhēng)議、糾紛、合約變更審定、工程結(jié)算經(jīng)驗(yàn)。

　　（3）項(xiàng)目發(fā)展成本明細(xì)統(tǒng)計(jì)

　　附件：“項(xiàng)目發(fā)展成本明細(xì)統(tǒng)計(jì)”及“項(xiàng)目完成面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)”，為新地區(qū)公司或項(xiàng)目提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。此附件與項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目結(jié)算后的《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》一樣。

　　9.本項(xiàng)目意外情況的規(guī)避和總結(jié)

　　通過(guò)分析不可預(yù)見(jiàn)事件的實(shí)際發(fā)生情況和采用的應(yīng)變措施，總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)控制的經(jīng)驗(yàn)，為今后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制工作提供參考,包括檢討項(xiàng)目不確定因素的發(fā)生情況及采取的對(duì)策,盈虧平衡點(diǎn)的變動(dòng)分析等。

篇2：萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)

　　萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)

　　“為什么做項(xiàng)目十多年了，水平卻還和剛開(kāi)始做差不多？”，這是很多地產(chǎn)企業(yè)老板的感慨和困惑。俗話說(shuō)，“吃一塹長(zhǎng)一智”，項(xiàng)目后評(píng)估無(wú)疑是破解項(xiàng)目低水平開(kāi)發(fā)的有效法寶，它通過(guò)對(duì)項(xiàng)目全面的總結(jié)評(píng)價(jià)，從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，讓企業(yè)不要總在同一個(gè)地方摔跟頭。

　　項(xiàng)目后評(píng)估指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售工作基本結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程進(jìn)行回顧、分析，從而總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的過(guò)程。后評(píng)估工作的核心內(nèi)容包括兩方面：一是“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”、“項(xiàng)目定位報(bào)告”、“項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”、“全過(guò)程成本管理指標(biāo)”等集團(tuán)批復(fù)文件與最終實(shí)際完成情況的對(duì)比分析；二是開(kāi)發(fā)過(guò)程中突出的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的提煉總結(jié)。

　　一、后評(píng)估工作總則

　　1.后評(píng)估收集資料內(nèi)容

　　后評(píng)估工作應(yīng)收集以下資料，包括但不限于：

　　（1）投資方面

　　項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告以及投資買(mǎi)地過(guò)程中地相關(guān)決策文件；

　　（2）營(yíng)銷(xiāo)方面

　　項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度和價(jià)格專題報(bào)告、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段總結(jié)報(bào)告以及相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程決策文件等；

　　（3）設(shè)計(jì)方面

　　項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)方案、平立面設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作總結(jié)報(bào)告及有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程決策文件等

　　（4）進(jìn)度方面

　　項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度計(jì)劃、各版次項(xiàng)目發(fā)展詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目發(fā)展綱要報(bào)告、項(xiàng)目進(jìn)度控制對(duì)比分析報(bào)告及有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度控制工作文件等；

　　（5）成本方面

　　項(xiàng)目發(fā)展各階段成本控制目標(biāo)、各版本項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表、各階段項(xiàng)目發(fā)展成本分析報(bào)告及有關(guān)成本管理工作文件等；

　　（6）工程合約管理

　　項(xiàng)目施工策劃方案、項(xiàng)目施工管理階段總結(jié)、項(xiàng)目合約分判策劃報(bào)告、項(xiàng)目合約分判工作階段總結(jié)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等有關(guān)項(xiàng)目施工過(guò)程文件等。

　　2.后評(píng)估工作流程

　　確定編寫(xiě)后評(píng)估項(xiàng)目及工作總目標(biāo)→成立后評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組→確立后評(píng)估編寫(xiě)責(zé)任部門(mén)或責(zé)任人→收集編寫(xiě)后評(píng)估的相關(guān)資料→工作小組按照指引分工編寫(xiě)報(bào)告→編寫(xiě)單位內(nèi)部綜合評(píng)審形成報(bào)告初稿并報(bào)工程管理部→工程管理部匯總整理報(bào)后評(píng)估工作小組→ 后評(píng)估工作小組第一次交流形成初步意見(jiàn) →工程管理部匯總形成報(bào)告交職能和項(xiàng)目公司征求意見(jiàn)→工程管理部將意見(jiàn)交后評(píng)估工作小組進(jìn)行第二次交流→后評(píng)估報(bào)告定稿并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組→輸出工作成果實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)。

　　二、項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容

　　1.本項(xiàng)目基本概況

　　概括描述本項(xiàng)目的基本情況，具體內(nèi)容可參照定初步方案或擴(kuò)初方案，相關(guān)數(shù)據(jù)以最終實(shí)際完成情況為準(zhǔn)。

　　本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)變化情況（主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)），包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車(chē)位數(shù)量等。

　　2.項(xiàng)目后評(píng)估綜述

　　（1）綜合評(píng)估結(jié)論

　　從投資、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、發(fā)展進(jìn)度、成本、資金、施工管理、合約安排等各個(gè)方面給出高度概括的評(píng)價(jià)結(jié)論，提煉和總結(jié)出本項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中值得借鑒和推廣的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)總結(jié)本項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)過(guò)程中有待改進(jìn)的方面以利于今后的項(xiàng)目發(fā)展。經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)部分應(yīng)在后文中進(jìn)行具體描述，要做到前后內(nèi)容的相互對(duì)應(yīng)和支持。

　　（2）對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)的建議

　　在提煉本項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，濃縮出對(duì)未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建議，此建議應(yīng)與項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)相對(duì)應(yīng)。

　　（3）發(fā)展模式的優(yōu)劣勢(shì)分析總結(jié)

　　項(xiàng)目的整體組織、開(kāi)發(fā)和運(yùn)作等方面所特有的模式優(yōu)劣勢(shì)分析及總結(jié)。

　　3.本項(xiàng)目投資管理評(píng)估

　　（1）宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化分析

　　通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目可行性研究和項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)變化情況和發(fā)展趨勢(shì)的比較分析，總結(jié)和評(píng)價(jià)當(dāng)?shù)睾暧^市場(chǎng)環(huán)境變化對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響。

　　（2）土地協(xié)議執(zhí)行情況

　　檢討土地協(xié)議執(zhí)行情況，檢討協(xié)議雙方的合作方式、土地費(fèi)用及支付進(jìn)度、方式等方面的內(nèi)容。

　　重點(diǎn)評(píng)估以下內(nèi)容：a.雙方的合作方式的優(yōu)劣；b.如果涉及到拆遷，分析拆遷進(jìn)度和拆遷費(fèi)用的變化情況；c.土地費(fèi)用及支付進(jìn)度的變化情況；e.交地進(jìn)度的變化情況；f.如涉及到物業(yè)返還和收購(gòu)項(xiàng)目公司等，應(yīng)分析相應(yīng)的執(zhí)行情況；g.土地合同約定的應(yīng)該由我司享受的優(yōu)惠條件落實(shí)情況。對(duì)以上重要合同內(nèi)容的變化情況應(yīng)分析原因，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　　本項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車(chē)位數(shù)量等）。

　　（3）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化情況及其對(duì)最終收益的影響

　　本項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車(chē)位數(shù)量等）；重點(diǎn)分析可售面積增減帶來(lái)的收益變化和總建筑面積增減帶來(lái)的成本的變化。

　　（4）以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主要依據(jù)的項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

　　由于項(xiàng)目發(fā)展期間開(kāi)發(fā)成本、進(jìn)度和銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)，原來(lái)投資測(cè)算的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過(guò)對(duì)比分析各種財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化情況，總結(jié)本項(xiàng)目投資為公司帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。所參考的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有：項(xiàng)目現(xiàn)金流量和動(dòng)態(tài)回收期，成本利潤(rùn)率、稅后凈利潤(rùn)和內(nèi)部收益率，項(xiàng)目資金來(lái)源和資金最高需求點(diǎn)等。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況的全面分析，對(duì)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，明確項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期投資目的。

　　4.本項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入指標(biāo)完成情況

　　檢討項(xiàng)目銷(xiāo)售收入指標(biāo)完成情況，是否達(dá)到預(yù)期的收入目標(biāo)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入總額和單位售價(jià)的實(shí)際數(shù)與可研預(yù)期數(shù)的對(duì)比，分析項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的完成情況及影響的主要因素。

　　（2）項(xiàng)目發(fā)展成本控制情況

　　檢討項(xiàng)目發(fā)展成本的控制情況，應(yīng)對(duì)發(fā)展成本進(jìn)行詳細(xì)分析,特別是建安成本是否達(dá)到預(yù)期控制目標(biāo)，期間采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，同時(shí)還應(yīng)對(duì)成本增長(zhǎng)幅度與售價(jià)增長(zhǎng)幅度的進(jìn)行比較分析。

　　（3）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)情況

　　檢討項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)情況，特別是項(xiàng)目稅后利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率等重要指標(biāo)的完成情況，通過(guò)比較（與可研報(bào)告比較、其他同類型項(xiàng)目）分析，評(píng)價(jià)是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。

　　（4）項(xiàng)目現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益。

　　檢討項(xiàng)目現(xiàn)金流量的變化情況，分析項(xiàng)目現(xiàn)金的流出、流入的規(guī)律及影響變化的主要原因，重點(diǎn)把握項(xiàng)目回收期、資金回籠情況、資金需求最高點(diǎn)、資金平衡點(diǎn)

等變化情況；同時(shí)檢討資金的調(diào)度、使用情況。

　　（5）項(xiàng)目稅務(wù)籌劃情況

　　檢討項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃情況，對(duì)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等應(yīng)做出分析，特別是在稅收優(yōu)惠政策、合理避稅的利用方面做了那些籌劃，取得了那些成果，有什么經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

　　5.本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目各類型物業(yè)銷(xiāo)售情況

　　在評(píng)估截止日項(xiàng)目住宅、商業(yè)、車(chē)位等成交面積、成交額、成交率情況；項(xiàng)目住宅、商業(yè)、車(chē)位銷(xiāo)售難點(diǎn)及原因分析。

　　（2）與市場(chǎng)定位時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)比分析

　　項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r是后評(píng)估項(xiàng)目所依托的市場(chǎng)環(huán)境，是項(xiàng)目后評(píng)估工作的出發(fā)點(diǎn)，在后評(píng)估報(bào)告中應(yīng)簡(jiǎn)明扼要地對(duì)項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況加以回顧，并對(duì)可行性研究階段和項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行對(duì)比分析，深入研究宏觀市場(chǎng)變化對(duì)項(xiàng)目的影響程度。

　　要求提供從可研、定位到銷(xiāo)售結(jié)束 3到 5年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷(xiāo)售面積及價(jià)格變化情況，條件允許可細(xì)化到所在區(qū)的銷(xiāo)售面積及價(jià)格變化情況。

　　（3）項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)

　　根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展綱要的計(jì)劃開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間與實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)間進(jìn)行分析對(duì)比，以市場(chǎng)變化為背景評(píng)價(jià)樓盤(pán)推出時(shí)機(jī)是否最佳，評(píng)價(jià)各期開(kāi)盤(pán)的效果，評(píng)價(jià)整體和分期的推盤(pán)時(shí)機(jī)是否適當(dāng)，對(duì)今后項(xiàng)目銷(xiāo)售有何啟示。

　　（4）原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的對(duì)比分析

　　樓型比對(duì)比分析，戶型比對(duì)比分析；配套會(huì)所、商業(yè)、車(chē)位對(duì)比分析；分析定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果是否存在差異及差異原因，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作的影響。

　　（5）預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的對(duì)比分析

　　檢討預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格確定后當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變化情況，特別是與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化調(diào)價(jià)情況，驗(yàn)證公司在定價(jià)方面本項(xiàng)目掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格變化和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化的能力。

　　（6）物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格確定檢討

　　檢討項(xiàng)目發(fā)展綱要確定的物業(yè)管理方案和管理費(fèi)定價(jià)原則是否合理，綜合評(píng)述確定的物業(yè)管理和管理費(fèi)價(jià)格給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售和后期物業(yè)管理帶來(lái)的綜合影響，提出今后項(xiàng)目發(fā)展的建議。

　　（7）項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售期、速度與實(shí)際情況的對(duì)比分析

　　檢討銷(xiāo)售期的劃分，對(duì)比計(jì)劃與實(shí)際銷(xiāo)售速度產(chǎn)生的差距和原因分析，檢討銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售速度的關(guān)系，如果銷(xiāo)售價(jià)格提高對(duì)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售速度的影響，評(píng)估銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售速度的最佳平衡點(diǎn)。

　　（8）實(shí)際成交客戶與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別及原因分析

　　匯總統(tǒng)計(jì)實(shí)際成交客戶信息情況，列出統(tǒng)計(jì)分類，如：來(lái)源（城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、港澳比例）、年齡（年齡段比例）、職業(yè)（私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)高級(jí)管理人員、專業(yè)人士、公務(wù)員、事業(yè)單位職員比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭結(jié)構(gòu)（兩口、三口、四口、四口以上比例）、置業(yè)次數(shù)（一次、二次、三次及以上比例）、購(gòu)房目的（渡假、改善居住環(huán)境、其他比例）、付款方式（一次性付款、按揭比例）、家庭交通工具（私車(chē)、公交車(chē)比例），分析與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別，占在市場(chǎng)角度全面分析產(chǎn)生區(qū)別的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提出更好的建議。

　　（9）項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略

　　根據(jù)銷(xiāo)售情況分析與總結(jié)公司品牌建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期和實(shí)際銷(xiāo)售效果產(chǎn)生的影響，總結(jié)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為公司品牌建設(shè)所發(fā)揮的作用及對(duì)公司無(wú)形資產(chǎn)的影響，綜合檢討本項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期和實(shí)際銷(xiāo)售效果產(chǎn)生的影響，包括：銷(xiāo)售價(jià)格的確定、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇、廣告宣傳的銜接、賣(mài)場(chǎng)的包裝策略（包括：售樓處、樣板房、售樓環(huán)境、效果等方面）、開(kāi)盤(pán)和促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃等，提出改進(jìn)本項(xiàng)目銷(xiāo)售策略的建議。

　　（10）綜合評(píng)述本項(xiàng)目市場(chǎng)定位營(yíng)銷(xiāo)工作

　　綜合評(píng)述整體定位、主題及形象定位、目標(biāo)客戶定位、物業(yè)定位、配套定位等的準(zhǔn)確程度（可用百分比形式表示），評(píng)估本項(xiàng)目給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、周邊項(xiàng)目或區(qū)域帶來(lái)的影響，對(duì)區(qū)域價(jià)格的影響，對(duì)公司品牌建設(shè)的影響等。

　　（11）提出可借鑒的經(jīng)驗(yàn)

　　對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的營(yíng)銷(xiāo)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行簡(jiǎn)單總結(jié)概括。

　　6.本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目完成情況介紹

　　項(xiàng)目區(qū)位圖；總平面圖：包括 CAD 圖、彩色總平面圖、景觀平面圖；項(xiàng)目實(shí)際完成的。

　　經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：容積率、建筑密度、總建筑面積（地上、地下）、綠化率、 樓棟數(shù)及層數(shù)、總戶數(shù)、戶型面積及配比表、總車(chē)位數(shù) ( 地上及地下車(chē)位數(shù) )等。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建造情況介紹：主要設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)；項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間、關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)時(shí)間、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、完工時(shí)間等；項(xiàng)目建成前后環(huán)境情況對(duì)比：說(shuō)明及實(shí)景照片。

　　項(xiàng)目周?chē)?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)情況：面積規(guī)模、平米單價(jià)、實(shí)景照片等。

　　項(xiàng)目售價(jià)及銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介：住宅開(kāi)盤(pán)平米單價(jià)、平均單價(jià)、銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)介；項(xiàng)目配套情況：項(xiàng)目商業(yè)等公建配套面積、售后反映等。

　　（2）項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn)

　　描述項(xiàng)目實(shí)際采用的建筑標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)到的技術(shù)指標(biāo)水平。

　　結(jié)構(gòu)體系；墻體維護(hù)材料；外立面材料：說(shuō)明外墻材質(zhì)和平方米單價(jià)，瓷磚及石材說(shuō)明，勾縫材料及排磚大樣圖（實(shí)景照片）；外窗及玻璃：詳細(xì)說(shuō)明所采用的外窗框材料及價(jià)格（實(shí)景照片）。

　　入口大堂：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）；標(biāo)準(zhǔn)層公共空間：面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）。

　　機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn)：列表（實(shí)景照片）；戶型：最終完成的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）戶型

　　裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)：裝修材料詳表、平方米造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）；會(huì)所：功能、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)（配平面圖、實(shí)景照片）。

　　（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程管理回顧與實(shí)施完成情況

　　回顧并分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)發(fā)展過(guò)程，并對(duì)前期概念策劃確定的設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)目標(biāo)與完成的項(xiàng)目實(shí)際間的差異；設(shè)計(jì)實(shí)施過(guò)程中各階段、各子項(xiàng)設(shè)計(jì)成果質(zhì)量控制情況和操作控制經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

　　概念策劃：創(chuàng)意稿、方案稿、實(shí)施稿簡(jiǎn)要介紹，概念策劃執(zhí)行情況。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)、深化發(fā)展過(guò)程。

　　戶型設(shè)計(jì)：戶型定位過(guò)程中與營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)協(xié)調(diào)溝通情況；戶型定位策略，戶型比例調(diào)整情況。

　　單體立面設(shè)計(jì)：立面設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過(guò)程。

　　景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標(biāo)、深化發(fā)展過(guò)程。

　　擴(kuò)出圖設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的確定，報(bào)審情況。

　　施工圖設(shè)計(jì)：施工圖設(shè)計(jì)單位配合情況，施工圖出圖情況，施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度控制。

　　設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)

：設(shè)計(jì)變更操作模式，設(shè)計(jì)變更造成的影響。

　　（4）項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程設(shè)計(jì)管理工作總結(jié)

　　重點(diǎn)說(shuō)明施工配合過(guò)程中出現(xiàn)的圖紙質(zhì)量、設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)變更等方面，與各部門(mén)協(xié)調(diào)溝通解決的方法及經(jīng)驗(yàn)，如：建筑單體施工、總體施工、景觀施工、樣板房及賣(mài)場(chǎng)施工等。

　　（5）各階段與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合

　　總結(jié)各階段設(shè)計(jì)管理工作與其它相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合情況及經(jīng)驗(yàn)。

　　（6）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)

　　總結(jié)本項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中設(shè)計(jì)管理流程、節(jié)點(diǎn)控制、時(shí)間計(jì)劃、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)等感悟與經(jīng)驗(yàn)。

　　（7）限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況

　　檢討限額設(shè)計(jì)總額目標(biāo)與實(shí)際建筑成本總額的差距，分析研究產(chǎn)生差距的原因和依據(jù)，找出限額設(shè)計(jì)的改進(jìn)建議，檢討限額設(shè)計(jì)總額目標(biāo)按照專業(yè)分解控制和計(jì)算方法，檢討設(shè)計(jì)單位或設(shè)計(jì)人員貫徹限額設(shè)計(jì)的程度，檢討設(shè)計(jì)師在構(gòu)思建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、立面造型、設(shè)備選型等設(shè)計(jì)工作的限額設(shè)計(jì)理念，檢討規(guī)劃方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖各階段的限額設(shè)計(jì)控制點(diǎn)和計(jì)算依據(jù)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出整改建議。

　　（8）售后使用情況

　　檢討總結(jié)入伙后，調(diào)查客戶使用滿意情況，客戶使用、物業(yè)管理和地產(chǎn)售后服務(wù)過(guò)程中存在的問(wèn)題和意見(jiàn)，分析研究這些問(wèn)題意見(jiàn)產(chǎn)生的原因和源頭，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)提出今后類似項(xiàng)目發(fā)展的建議，包括室外部分：泛光照明、水景設(shè)計(jì)、欄桿設(shè)計(jì)、園建、門(mén)禁系統(tǒng)、木制品、噪聲源、污染源的控制等。主要公建配套功能、齊全、檔次、匹配等方面進(jìn)行檢討，提出改進(jìn)的建議。

　　（9）附件

　　《售樓書(shū)》、《概念設(shè)計(jì)創(chuàng)意稿、方案稿、實(shí)施稿》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《立面設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《施工圖設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、圖紙：定稿方案（總體規(guī)劃、住宅單體戶型、住宅立面、室內(nèi)設(shè)計(jì)、會(huì)所平立面、環(huán)境）文本及電子文件，全套施工圖電子文件。

　　7.本項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況

　　檢討本項(xiàng)目按照計(jì)劃分期發(fā)展情況，通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比，列表得出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點(diǎn)沒(méi)有按期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并建議在今后類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施。

　　檢討設(shè)計(jì)圖紙完成、合約分判、甲供材料、樣板確認(rèn)、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行完成情況，檢討相關(guān)部門(mén)相互配合情況，分析產(chǎn)生拖延的主要原因。

　　（2）工程施工進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況

　　列出項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成的關(guān)鍵線路，分析產(chǎn)生變化的主要原因，通過(guò)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比，列表得出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點(diǎn)沒(méi)有按期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并建議在今后類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施。

　　（3）售樓準(zhǔn)備工程計(jì)劃?rùn)z討

　　檢討售樓處或會(huì)所、樣板房、室外售樓環(huán)境三方面計(jì)劃與實(shí)際完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)的對(duì)比，列表得出每個(gè)節(jié)點(diǎn)延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點(diǎn)沒(méi)有按期完成的原因，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并建議在今后類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中采取相應(yīng)改進(jìn)措施。

　　序號(hào)進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間延遲完成（天）

　　（4）報(bào)建工作流程改進(jìn)建議

　　對(duì)照《報(bào)建流程及計(jì)劃》與實(shí)施報(bào)建過(guò)程中存在的矛盾或問(wèn)題，提出報(bào)建工作流程改進(jìn)建議。

　　（5）項(xiàng)目發(fā)展管理體系檢討

　　列出項(xiàng)目組織架構(gòu)及項(xiàng)目的運(yùn)作流程，檢討此架構(gòu)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中作用和效果，檢討項(xiàng)目發(fā)展管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)，提出類似項(xiàng)目和背景下更好的管理模式和組織架構(gòu)的建議；

　　檢討總結(jié)此摸式下部門(mén)之間、專業(yè)之間解決問(wèn)題，相互支持配合時(shí)效等；

　　對(duì)比實(shí)物工程質(zhì)量檢討工程質(zhì)量管理控制體系運(yùn)行效果。檢討樣板先行的措施，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和好的建議。

　　檢討對(duì)監(jiān)理單位監(jiān)控管理，考核監(jiān)理單位的履約能力、解決問(wèn)題能力。

　　8.本項(xiàng)目成本管理評(píng)估

　　（1）項(xiàng)目發(fā)展四個(gè)階段成本管理控制情況

　　可行性研究階段：完成土地吸納后重新測(cè)算利潤(rùn)及成本，為項(xiàng)目成本控制目標(biāo)值；

　　項(xiàng)目定位階段：根據(jù)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制目標(biāo)審批表》，檢討確定產(chǎn)品后成本控制目標(biāo)值重新調(diào)整情況。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：檢討根據(jù)成本控制目標(biāo)編制《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》情況，檢討根據(jù)《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》進(jìn)行限額設(shè)計(jì)情況，檢討投資估算控制設(shè)計(jì)概算情況。

　　項(xiàng)目實(shí)施階段：檢討《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》控制施工圖預(yù)算、預(yù)算控制標(biāo)底、標(biāo)底控制中標(biāo)價(jià)（合同價(jià)）、合同價(jià)控制結(jié)算價(jià)、結(jié)算價(jià)控制竣工決算的項(xiàng)目發(fā)展成本情況。

　　分析成本變動(dòng)超過(guò) 2%項(xiàng)目的主要原因，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和不足，并在今后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中盡可能地降低成本，列下表對(duì)比。

　　（2）總結(jié)成本管理控制經(jīng)驗(yàn)

　　在發(fā)展期間處理重大合約事宜、合約爭(zhēng)議、糾紛、合約變更審定、工程結(jié)算經(jīng)驗(yàn)。

　　（3）項(xiàng)目發(fā)展成本明細(xì)統(tǒng)計(jì)

　　附件：“項(xiàng)目發(fā)展成本明細(xì)統(tǒng)計(jì)”及“項(xiàng)目完成面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)”，為新地區(qū)公司或項(xiàng)目提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。此附件與項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目結(jié)算后的《項(xiàng)目發(fā)展成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》一樣。

　　9.本項(xiàng)目意外情況的規(guī)避和總結(jié)

　　通過(guò)分析不可預(yù)見(jiàn)事件的實(shí)際發(fā)生情況和采用的應(yīng)變措施，總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)控制的經(jīng)驗(yàn)，為今后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制工作提供參考,包括檢討項(xiàng)目不確定因素的發(fā)生情況及采取的對(duì)策,盈虧平衡點(diǎn)的變動(dòng)分析等。

篇3：房地產(chǎn)公司員工物業(yè)管理培訓(xùn)計(jì)劃

　　這個(gè)培訓(xùn)計(jì)劃是開(kāi)放性的，房地產(chǎn)公司的每一個(gè)成員都有必要接受一定程度的物業(yè)管理培訓(xùn)。該講提出了一套簡(jiǎn)明的培訓(xùn)系統(tǒng)，有助于我們建立基于全局策略物業(yè)管理動(dòng)作機(jī)制

　　第1操作環(huán)節(jié)：制定一個(gè)實(shí)戰(zhàn)型的培訓(xùn)計(jì)劃

　　物業(yè)管理的員工培訓(xùn)是要結(jié)合招聘計(jì)劃來(lái)進(jìn)行，通常是分三步到位，即高級(jí)管理員、高級(jí)技術(shù)員、技術(shù)骨干和普通員工。

　　高級(jí)管理員包括正副總經(jīng)理、行政秘書(shū)(或經(jīng)理助理)、工程部經(jīng)理、電腦工程師、機(jī)電工程師、財(cái)務(wù)主管。這批人通常應(yīng)于交付使用前六個(gè)月到位。他們的前期工作是負(fù)責(zé)組建管理公司，參與設(shè)備安裝及試運(yùn)行，制定管理計(jì)劃和對(duì)下屬員工進(jìn)行招聘和培訓(xùn)。

　　技術(shù)骨干包括部門(mén)經(jīng)理、水電技術(shù)員、電腦操作員、業(yè)務(wù)員和出納，應(yīng)該于交付使用前兩個(gè)月到位，他們的前期任務(wù)是熟悉公司運(yùn)作程序和部門(mén)分工，熟悉設(shè)備操作。

　　普通員工包括保安員、清潔工、園丁，應(yīng)該于交付使用前三周到位，他們的前期任務(wù)是熟悉物業(yè)情況，熟悉本職工作和實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。

　　要點(diǎn)A：高級(jí)管理員培訓(xùn)內(nèi)容

　　物業(yè)管理理念

　　管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序

　　物業(yè)及設(shè)備情況

　　住戶情況介紹

　　物業(yè)移交程序

　　物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)

　　公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋

　　應(yīng)變組織、指揮能力

　　消防、急救常識(shí)及器具使用

　　管理及公關(guān)常識(shí)

　　要點(diǎn)B:技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容

　　責(zé)任感，榮譽(yù)感培養(yǎng)

　　管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序

　　物業(yè)及設(shè)備情況

　　住戶情況介紹

　　物業(yè)移交程序

　　物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)

　　公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋

　　應(yīng)變組織、指揮能力

　　公關(guān)知識(shí)及技巧

　　消防、急救常識(shí)及器具使用

　　設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)

　　維修具使用及保養(yǎng)

　　住戶投訴處理能力

　　要點(diǎn)c：普通員工培訓(xùn)內(nèi)容

　　責(zé)任感榮譽(yù)感培養(yǎng)

　　管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序

　　物業(yè)及設(shè)備情況

　　住戶情況介紹

　　物業(yè)移交程序

　　物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)

　　管理規(guī)則及員工守貝

　　消防急救常識(shí)及器具使用

　　設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)

　　為使物業(yè)管理工作能夠一開(kāi)始就正常運(yùn)作并且盡旱趨于成熟在對(duì)員工進(jìn)行了全面的專業(yè)培訓(xùn)后，還應(yīng)該在專家的指導(dǎo)下進(jìn)行多次實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，以便及時(shí)糾正錯(cuò)誤。

　　第2操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理培訓(xùn)的籌備工作

　　要點(diǎn)A：培訓(xùn)目的：

　　迅速認(rèn)識(shí)物業(yè)管理建立起正確的管理意 服務(wù)意識(shí)直接運(yùn)用所學(xué)開(kāi)展實(shí)際工作。

　　要點(diǎn)B：培訓(xùn)對(duì)象：

　　物業(yè)管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務(wù)人員

　　要點(diǎn)c：培訓(xùn)方式：

　　集中授課、角色扮演實(shí)際操作交流研討跟班實(shí)習(xí)收看幻燈錄像及現(xiàn)場(chǎng)參觀等方式。

　　第3操作環(huán)節(jié)：培訓(xùn)的具體內(nèi)容

　　具體內(nèi)容A：入伙前相關(guān)課程 、

　　第1課：物業(yè)管理概述 、

　　物業(yè)管理起源于中國(guó)古代的皇宮管理，我們的祖先早早就認(rèn)識(shí)到牧業(yè)管理的重要性。然而，當(dāng)今世界性的物業(yè)管理會(huì)議每二年召開(kāi)一次，我國(guó)卻從未參加過(guò)。縱觀物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)，住宅管理和商業(yè)大廈管理將成為物業(yè)管理的兩大流派，中國(guó)必將成為住宅管理高手，能否成為商業(yè)大廈管理行家呢?

　　物業(yè)管理除了管理物業(yè)外還能做什么?物業(yè)管理的最高境界是什么?創(chuàng)新、進(jìn)取，總是和別人不一樣，又總是走在別人前面。

　　第2課：房屋建筑及管理基礎(chǔ)常識(shí)

　　您會(huì)辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎?您會(huì)計(jì)算房屋面積嗎?您會(huì)看建筑圖紙嗎?您了解

　　多少房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)基本常識(shí)?您知道房屋主權(quán)70年到期后歸誰(shuí)所有嗎?如果住戶向您問(wèn)起這些問(wèn)題，回答不出來(lái)可就失職了。

　　第3課：不同類型物業(yè)的不同管理手法

　　住宅管理要寓管理于服務(wù)之中;工業(yè)廠房管理要把安全放在首位;寫(xiě)字樓管理要抓住它的生命線即機(jī)電設(shè)備管理;商場(chǎng)管理范圍最大，專業(yè)程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么樣的物業(yè)管理都難不倒您。

　　第4課：物業(yè)管理法規(guī)

　　有人說(shuō)，中國(guó)的物業(yè)管理大難搞，因?yàn)榉ㄒ?guī)不健全，果真如此嗎?如果5年以后才健全怎么辦?工作不做了嗎?不然，怎樣熟知現(xiàn)有潔規(guī)并利用有關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的“大籠子”策略，讓我們剖析一下。

　　第5課：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置

　　多數(shù)物業(yè)管理公司都設(shè)有保安部、工程部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部等，我們不這樣設(shè)，為

　　什么?

　　一個(gè)總經(jīng)理，一、二個(gè)副總經(jīng)理，這樣設(shè)置合適嗎?

　　一個(gè)人必須同時(shí)干三件事，否則不稱職!怎么于?

　　第6課：房屋的接管驗(yàn)收及其注意事項(xiàng)

　　認(rèn)真仔細(xì)驗(yàn)收，是為了方便今后的維護(hù)工作，驗(yàn)收不認(rèn)真，麻煩事在后面等著您。

　　怎樣把好驗(yàn)收關(guān)?驗(yàn)收查出不合格怎么交涉以保護(hù)物業(yè)公司利益?機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試要全程跟蹤、記錄、建立機(jī)器檔案，如同醫(yī)生治人建病歷一樣。調(diào)試中曾出現(xiàn)過(guò)的問(wèn)題，可令您在接管后的維護(hù)工作胸有成竹，“藥”到“病”除。

　　具體內(nèi)容B：入伙初期相關(guān)課程

　　第1課：入伙程序及相關(guān)事務(wù)

　　辦理入伙手續(xù)，是接觸住戶的第一課，上好這一課，可以為今后的雙方關(guān)系打下良好基礎(chǔ)，該說(shuō)什么話，該做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越順利。

　　第2課：顧客投訴心態(tài)分析及處理技巧

　　求發(fā)泄、求尊重、求補(bǔ)償，是顧客投訴的三種心態(tài)，聽(tīng)其言、觀其色，針對(duì)不同的心態(tài)靈活處理，這里面有策略。

　　一個(gè)不在意，電視報(bào)紙曝你光，聯(lián)名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢?這里面有技巧。

　　第3課：裝修管理

　　裝修管理不善，可引來(lái)住戶投訴，造成危險(xiǎn)隱患，發(fā)生治安案件等。管理手法不當(dāng)，雙方矛盾形成，還可能影響到住戶的關(guān)系。矛盾激化，你在明處，他在暗處，令你十分被動(dòng)，怎么辦?建立裝修巡查制度，讓我們用案例告訴你有效的管理手段。

　　第4課：房屋機(jī)電設(shè)備管理技巧

　　制度化，是機(jī)電設(shè)備管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照辦就行了，管理人員怎么流動(dòng)，制度始終不變。

　　有人說(shuō)：機(jī)器不過(guò)是一堆通上電就會(huì)動(dòng)作的鋼鐵。我們說(shuō)：機(jī)器也是有感知的，你好好照顧它，它就為你認(rèn)真工作，你不善對(duì)它，那它就會(huì)對(duì)你不客氣!

　　第5課：綠化養(yǎng)護(hù)與管理

　　招個(gè)綠化工程師就可以保證樹(shù)常青、草常綠嗎?不一定，綠化管理并不那么簡(jiǎn)單，但也不很復(fù)雜，這里面有檔次、有文化。

　　玉蘭路上玉蘭花香，玫瑰路上玫瑰斗艷，由路認(rèn)花、由花尋路，這不是檔次、這不是文化嗎?

　　第6課：緊急突發(fā)及特殊事件的處理和防范

　　火警、匪警等，大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內(nèi)進(jìn)不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財(cái)物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會(huì)上門(mén)公于，政府職能上級(jí)主管單位拉贊助亂攤派，特殊車(chē)輛及人員不服從管理等等，什么事都可能面對(duì)，別怕，我們讓你在聽(tīng)故事中學(xué)習(xí)處理技巧。

　　具體內(nèi)容c：進(jìn)入正常階段的日常管理相關(guān)課程

　　第1課：有效培訓(xùn)與考核

　　人員培訓(xùn)是企業(yè)內(nèi)部管理的重要一課，一般的培訓(xùn)，老師講了100%，學(xué)生聽(tīng)進(jìn)去的80%，理解消化了60%，記住的40%，而能夠運(yùn)用的只有20%，真正起到作用的，可能還不到10% ，這樣的效果如何改變呢?

　　考核很難，因?yàn)榭己藰?biāo)準(zhǔn)不易制定，制定出一個(gè)好的標(biāo)準(zhǔn)，考核的工作就完成了

　　一半。另一個(gè)原因是因?yàn)槿饲橛^念作怪。

　　我們追求的考核，是完全客觀化的，一個(gè)固定標(biāo)準(zhǔn)套在誰(shuí)身上，就可以考核誰(shuí)，任何一位考官拿到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都可以實(shí)施考核，同時(shí)無(wú)法摻人個(gè)人主觀影響。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就像當(dāng)年蘇聯(lián)“老大哥”逼我們還債一樣苛刻，我們抵債的革果，他們用一個(gè)圈來(lái)套，大了不行，小了不要!

　　第2課：物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)管理

　　講理論，老師累，學(xué)主煩。給你一張資產(chǎn)負(fù)債表，從頭到尾就講這張表，原來(lái)看懂它挺容易，從此，你再不用怕面對(duì)阿拉伯?dāng)?shù)字了!

　　第3課：業(yè)委會(huì)的作用及其組建

　　業(yè)委會(huì)向往戶倡議重新選擇物業(yè)管理公司說(shuō)明了什么問(wèn)題?不容置疑，說(shuō)明了管理公司失誤。怎樣讓業(yè)委會(huì)為我所用?怎樣處理和擺準(zhǔn)雙方關(guān)系和位置?我們的經(jīng)驗(yàn)一定對(duì)你有用。

　　第4課：海外物業(yè)管理簡(jiǎn)介

　　海外物業(yè)管理公司做什么?我們?cè)谧鍪裁?幫你比較一下，分析各自特點(diǎn)取長(zhǎng)補(bǔ)短。

　　不用親身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到啟發(fā)。

　　聽(tīng)聽(tīng)教員在香港三年物業(yè)管理工作的經(jīng)歷，現(xiàn)身說(shuō)法最生動(dòng)。

　　第5課： 1S09002導(dǎo)入

　　1S09002簡(jiǎn)稱“埃嗦九千”，有人戲稱之為“嚕嗦九千”，分析一下，為什么讓你感到嚕嗦?質(zhì)量是永恒的競(jìng)爭(zhēng)法寶，但日本人說(shuō)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)取勝的不再是質(zhì)量，而是......，你怎么看?搞9002，是為了圖名，還是確有大用?

　　第6課：初級(jí)電腦

　　中層以上干部必須掌握簡(jiǎn)單英語(yǔ)、掌握汽車(chē)駕駛，掌握電腦運(yùn)用，這是現(xiàn)代人基本的工作和謀生本領(lǐng)。

　　電子郵件、網(wǎng)上會(huì)議、信息共享，教你網(wǎng)上滯灑走一回，你一定會(huì)“愛(ài)”上它。