別墅小區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃任務(wù)書

　　一、 項(xiàng)目背景

　　二、 項(xiàng)目定位

　　項(xiàng)目定位以"高爾夫文化之城、海洋生活之城"為社區(qū)生活的自然習(xí)慣，引領(lǐng)全心親地生活方式。打造乳山銀灘國家風(fēng)景區(qū)域國際高檔的別墅小區(qū)。

　　三、 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位

　　項(xiàng)目的基本客戶定位為：

　　為"北美風(fēng)格別墅、高爾夫與海洋主題社區(qū)"核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求高尚健康的生活者；注重生活質(zhì)量、追求時尚生活，與購買第二或第三居所者；預(yù)購買項(xiàng)目房產(chǎn)，以求保值、增值者。尤其以有一定社會地位和經(jīng)濟(jì)來源及生活品位的高收入的從業(yè)人士。

　　獨(dú)棟別墅的目標(biāo)消費(fèi)群體以富豪階層、三資及民營企業(yè)家、高收入的個體經(jīng)營者、異地大型國營企業(yè)或部門內(nèi)陸城市工商財(cái)稅等。

　　聯(lián)排別墅(TOWNHOUSE)以三資及民營企業(yè)主、大型企事業(yè)單位高級管理人員、高收入專業(yè)技術(shù)人員等。

　　洋房目標(biāo)消費(fèi)群體以收入頗豐的公務(wù)員、高級白領(lǐng)以及部分投資客戶。

　　四、 樓盤產(chǎn)品定位

　　本項(xiàng)目以別墅類產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置了一定數(shù)量的類別墅花園洋房（疊拼、寬景HOUSE）。本案產(chǎn)品體現(xiàn)了市場需求的差異，設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)如下特征：

　　沖擊市場產(chǎn)品的差異化；

　　高端坐莊產(chǎn)品的差異化；

　　獨(dú)棟別墅定位：

　　奢侈型低密獨(dú)別墅--高端坐莊產(chǎn)品；

　　經(jīng)濟(jì)型別墅--沖擊市場型產(chǎn)品；

　　聯(lián)排(TOWNHOUSE)別墅定位：

　　具有高性價比、創(chuàng)新差異化產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性別墅--沖擊市場型產(chǎn)品

　　洋房類（疊拼、寬景HOUSE）產(chǎn)品定位：

　　類別墅品質(zhì)高密低洋房--沖擊市場型產(chǎn)品

　　五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)任務(wù)書

　　1、規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則

　　強(qiáng)調(diào)以人為本，通過設(shè)計(jì)提升小區(qū)的人文環(huán)境質(zhì)素，強(qiáng)化人與環(huán)境的親和與協(xié)調(diào)；

　　考慮物業(yè)對別墅區(qū)和洋房區(qū)的分區(qū)問題；

　　公建不得設(shè)置在別墅區(qū)內(nèi)；

　　規(guī)劃應(yīng)分為若干組團(tuán)、每個組團(tuán)應(yīng)有景點(diǎn)、景區(qū)、景點(diǎn)主題應(yīng)該各具特色，圍繞中心景區(qū)布置洋房或者別墅；

　　設(shè)計(jì)適應(yīng)考慮小區(qū)的封閉式管理，主入口設(shè)置在南面與銀海東路相連；

　　社區(qū)內(nèi)應(yīng)適當(dāng)布置戶外運(yùn)動場所與運(yùn)動器械，并考慮兒童的戶外活動場所；

　　2、 項(xiàng)目分期開發(fā)要求

　　按項(xiàng)目占地多少，可分三期開發(fā)；

　　首期開發(fā)用地多少畝，在地塊南邊。在本地塊較為方正的南北方向布置

　　別墅產(chǎn)品（獨(dú)立別墅、聯(lián)排、雙拼），在地塊價值相對較低的東面布置洋房產(chǎn)品；

　　項(xiàng)目的發(fā)展前期應(yīng)是以別墅類產(chǎn)品和洋房產(chǎn)品并存，中后期以別墅類產(chǎn)品為主。但在設(shè)計(jì)過程中要特別考慮坐莊產(chǎn)品（豪華獨(dú)棟別墅）的位置選擇和數(shù)量控制。

　　3、 首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　面積：多少畝，有多少平米

　　建筑參數(shù)指標(biāo)：

　　建筑參數(shù) 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 洋房 合計(jì)

　　建筑面積 9048 3500 10825.2 19566.3 42939.5

　　容積率 0.3 0.35 0.6 0.8

　　用地面積 30160.91 10000 18042 24467.89 82670.8

　　用地比率 36．4% 12% 21.8% 29．8% 100%

　　物業(yè)比例：獨(dú)立別墅21%，雙拼8%，聯(lián)排別墅25%，洋房46%。

　　單套平均面積：獨(dú)立別墅280平米，雙拼別墅250平米，聯(lián)排別墅200平米，洋房180平米。

　　首期容積率：0.52

　　4、 路網(wǎng)設(shè)計(jì)原則

　　人車分流，各組團(tuán)即相連接又互相分割；

　　考慮小區(qū)會所、室外運(yùn)動設(shè)施等這一部分道路系統(tǒng)的開發(fā)性；

　　各道路分布合理應(yīng)該與景觀呼應(yīng)，達(dá)到組團(tuán)內(nèi)"一景多道"或"一景一道"，機(jī)動車道

　　"步移景異"。組團(tuán)出入口的選擇要估計(jì)方便，安全及合理；

　　進(jìn)入組團(tuán)可采用盡端式布局方案，避免車道交叉，盡量設(shè)計(jì)成單行道路，最大限度減少車道對居住區(qū)秩序和居住環(huán)境的干擾；

　　洋房區(qū)道路除考慮人車分流外，還應(yīng)該滿足停車位的需求；

　　社區(qū)內(nèi)道路應(yīng)通而不暢、道路盡量設(shè)有彎度，在獲得景觀效果的同時可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性；

　　車行道以枝狀或者環(huán)形盡端道路深入組團(tuán)建筑群內(nèi)，步行道則貫穿于建筑組團(tuán)內(nèi)部，將戶外活動區(qū)域、綠地、公共建筑或其他建筑聯(lián)系起來；

　　小區(qū)次干道應(yīng)該考慮人流、車流，結(jié)合規(guī)劃路網(wǎng)要求，合理確定道路的寬度及轉(zhuǎn)彎半徑；

　　5、 配套進(jìn)程

　　小區(qū)配套要緊跟樓宇建設(shè)、首期交付使用時，會所與部分公建配套設(shè)施要同時投入使用，以滿足首期入住居民的正常生活基本需求。

　　6、 環(huán)境設(shè)計(jì)要求

　　每一期可分為若干個小組團(tuán)，每個組團(tuán)的景觀都要有概念性的設(shè)計(jì)，組團(tuán)景觀可以考慮使用花草、運(yùn)動器械、噴泉、溪流、露天運(yùn)動場和雕塑來體現(xiàn)主題；組團(tuán)連接要充分考慮健身步徑的有機(jī)聯(lián)系；

　　別墅類產(chǎn)品應(yīng)該考慮庭院景觀的獨(dú)享性，應(yīng)充分考慮單體內(nèi)外庭院景觀及庭院景觀的參與性和使用性；花園洋房首層應(yīng)向庭院化方向發(fā)展；

　　主題園林景觀應(yīng)配合本地塊的自然水系綜合考慮；

　　區(qū)內(nèi)應(yīng)利用現(xiàn)有的水體資源形成環(huán)繞部分獨(dú)棟別墅組團(tuán)的線性水景。

　　7、 規(guī)劃布局要求

　　總體布局應(yīng)按照規(guī)劃細(xì)則提供2-3個總體規(guī)劃總平面圖的布局方案；

　　考慮會所對外開放、經(jīng)營及首期銷售，中心會所應(yīng)靠近主干道；

　　8、 洋房設(shè)計(jì)要求

　　類別墅性質(zhì)的疊拼和寬景HOUSE

　　疊拼四層半，寬景HOUSE五層（多層）

　　疊拼控制在180~250平米之間，寬景HOUSE控制在150平米以內(nèi)；

　　9、 聯(lián)排別墅(TOWNHOUSE)設(shè)計(jì)要求

　　6~8聯(lián)排、容積率0.6，建筑面積在160-220平米，庭院面積達(dá)于100平米

　　建筑空間布局上，在南北向的基礎(chǔ)上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空間延伸，打破行列式的布局；使幾套有聯(lián)院空間，留出更大的庭院空間；

　　層書控制在2~3層內(nèi)，屋頂設(shè)大露臺，私家花園設(shè)停車位；

　　長寬比控制在1：1，采用大開間，開間寬度不小于6米；

　　可采用錯層設(shè)計(jì)；

　　層高3米為宜，二三層可推層設(shè)計(jì)；

　　總價控制在50萬左右。

　　10、 獨(dú)立別墅設(shè)計(jì)要求

　　經(jīng)濟(jì)性獨(dú)立別墅

　　單體容積率在0.3-0.35之間，建筑面積再180-220平米之間，戶型長寬比控制在1以下，

　　開間不小于9米；

　　層高3米，不大于三層，主力為2層；

　　庭院面積大于350平米，庭院與建筑過渡空間作局部回廊；

　　標(biāo)準(zhǔn)型獨(dú)立別墅

　　單體容積率控制在0.25-0.3之間，建筑面積為250~300平米之間，不大于三層，主力為2~2.5層；開間不小于12米；

　　庭院面積大于600平米；庭院分前院后院，部分可設(shè)置中空中庭花園；

　　豪華型獨(dú)立別墅

　　單體容積率控制在0.2~0.25之間，建筑面積為300~450平米，戶型長寬比控制在0.8以下，開間不小于14米；

　　庭院面積大于900平米，庭院與建筑過渡空間作景觀外柱廊并設(shè)置風(fēng)雨廊，庭院可設(shè)池塘或小游泳池、可設(shè)置中庭花園、分前后院。

　　對于單體設(shè)計(jì)而言：

　　別墅首層層高不小3.6米，以上各層不少于3米；

　　大面積別墅大廳應(yīng)設(shè)中空，二樓靠中空處設(shè)小廳或過道（飄入大廳上空），飄長不小于1.5米。

　　屋頂采用坡屋頂，局部設(shè)閣樓考慮閣樓的采光；

　　別墅首層必須考慮工人房、將工人房、洗衣房、廚房安排在同一功能區(qū)，以減少對主人生活空間的干擾；

　　別墅的室內(nèi)樓梯不能正對入戶大門；

　　別墅首層應(yīng)盡量設(shè)置家庭公用空間的功能用房，如客廳、會客室、書房并設(shè)置雙親（老人）的套間；

　　獨(dú)立別墅按面積大小留1-2個車位的車庫。車庫留小門直通室內(nèi)。300平米以內(nèi)的別墅至少應(yīng)設(shè)置三個以上的套房，300平米以上別墅至少五個以上的套房；

　　主人房應(yīng)設(shè)置衣帽間，洗手間，主人間不得小于25平米，衣帽間視大小而定，洗手間不得小于8個平方；

　　11、 產(chǎn)品面積設(shè)置

　　洋房面積設(shè)置

　　疊拼面積：180-250平米之間

　　180-200平米之間設(shè)計(jì)兩種戶型

　　200-220平米之間設(shè)計(jì)兩種戶型

　　220-250平米之間設(shè)計(jì)兩種戶型。

　　寬景HOUSE：70-160平米

　　二房兩廳兩衛(wèi)70-90平米，設(shè)計(jì)兩種戶型

　　三房兩廳兩衛(wèi)100-130平米，設(shè)計(jì)兩種戶型

　　四方兩廳兩衛(wèi)140-160平米，設(shè)計(jì)兩種戶型

　　聯(lián)排別墅設(shè)置

　　聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)平均面積按照200平米一套設(shè)計(jì)一種戶型，具體面積區(qū)間130-220平米之間。

　　獨(dú)立別墅設(shè)置

　　獨(dú)立別墅按180-220平米、250-300平米、300-400平米、400平米-450平米個設(shè)計(jì)一個戶型。

　　雙拼別墅設(shè)置

　　按照200-250、250平米以上各設(shè)計(jì)一個戶型

　　12、 戶型配比

　　類別 戶型 建筑面積 比例

　　別墅 獨(dú)立別墅 180-220 30%

　　250-300 30%

　　300-400 25%

　　400-450 15%

　　聯(lián)排別墅 130-160 40%

　　160-220 60%

　　雙拼別墅 220-250 100%

　　洋房 疊拼 180-200 35%

　　200-220 40%

　　220-250 25%

　　寬景HOUSE 70-90 20%

　　100-130 40%

　　140-160 40%

　　13、 中心會所設(shè)置要求

　　會所占地面積1500平米，建筑面積為3000平米左右，可采用鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。

　　會所應(yīng)有如下功能：

　　銷售中心，銷售中心使用完畢之后可改為商業(yè)用途；

　　攝制房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其物業(yè)公司的辦公室；

　　設(shè)置超市；

　　備用發(fā)電機(jī)房；

　　消防報警中心；

　　中央空調(diào)；

　　小區(qū)保安監(jiān)控中心。

篇2：建設(shè)項(xiàng)目園林規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書

　　建設(shè)項(xiàng)目園林規(guī)劃及設(shè)計(jì)任務(wù)書

　　某某項(xiàng)目，總用地面積約26公頃，本項(xiàng)目總用地53400平方米，建設(shè)內(nèi)容為：擬建商務(wù)用房10000平方米；研發(fā)用房10000平方米；綜合服務(wù)樓20000平方米；居民用房60000平方米；總建筑面積10萬平方米；道路及停車場25340平方米；公共綠地20607平方米。

　　一. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：

　　要與周圍環(huán)境有機(jī)融合.和諧統(tǒng)一，盡可能利用原有地形.植被.建筑；要體現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的特色；本項(xiàng)目的綠化布局和建筑小品的設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)"以人為本"的設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)項(xiàng)目"健康.生態(tài).現(xiàn)代.高雅"的風(fēng)格，將人造景觀與自然景觀充分相融合，營造輕松.舒適的居住氛圍。

　　二.規(guī)劃設(shè)計(jì)具體要求

　　1.廣場與水景

　　結(jié)合某地的氣候特點(diǎn)，項(xiàng)目不適宜做大面積的綠地及水景，建議項(xiàng)目設(shè)小型硬地廣場，輔以綠化園林.水景等細(xì)部節(jié)點(diǎn)；

　　建議將一條蜿蜒穿越全區(qū)的水體與綠化空間結(jié)合設(shè)計(jì)，在不同的區(qū)位以不 同的形式語言表達(dá)水體存在，如溪流.噴泉等形式，但水體總面積不宜過大。

　　2.中心景觀綠化區(qū)

　　沿穿越主入口的中心軸設(shè)計(jì)整個項(xiàng)目的中心景觀綠化區(qū)，并布置水景.建筑小品等，使之同時成為項(xiàng)目獨(dú)特的園林景觀，并成為小區(qū)內(nèi)的公共休憩.休閑場所。

　　3.道路綠化

　　項(xiàng)目靠近車行道路的地塊利用退紅線距離，利用高大喬木布置園林綠化景觀帶，形成項(xiàng)目與公共區(qū)域之間的隔離效果，避免行車時的廢氣.噪音及燈光對住戶造成滋擾；

　　園區(qū)內(nèi)的人行.車行道可以選擇低矮的灌木.草花種植于道路兩邊，起到道路隔離及美化環(huán)境的效果；

　　可在道路兩側(cè)的空地設(shè)置草坪，供住戶休憩.兒童玩耍，增加人與自然的親和性，草坪可選用耐踐踏的地被植物。

　　4.立體綠化

　　建議項(xiàng)目充分運(yùn)用地面.屋面.露臺等各個部位設(shè)置綠化，使小區(qū)綠化景觀形成從平面到立體間的布局，營造"立體綠化"的效果，創(chuàng)造良好的城市景觀的同時還可以提高小區(qū)的綠化率，使建筑群更顯豐富和生動。

　　5.建筑小品

　　項(xiàng)目建筑小品的風(fēng)格應(yīng)具有主題，同時建筑小品的設(shè)計(jì)應(yīng)與周邊環(huán)境和建筑群的建筑形式與風(fēng)格相協(xié)調(diào)，并按環(huán)境性質(zhì)和尺度進(jìn)行不同方式的布置；

　　考慮可以為居民提供休憩.休閑的空間，如漫步徑.座椅.兒童撤野園等。

　　三.規(guī)劃設(shè)計(jì)成果要求

　　3.1方案說明

　　3.1.1規(guī)劃方案構(gòu)思說明

　　3.1.2 功能布局說明

　　3.1.3 分期建設(shè)規(guī)劃說明

　　3.1.4用地平衡表和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　3.1.5工程概算

　　3.2 圖紙

　　3.2.1 總體園林規(guī)劃布局平面圖比例：1：500

　　3.2.2綠化規(guī)劃平面圖：比例：1：1000

　　3.2.3電腦渲染效果圖

　　3.3 模型

　　3.3.1 總體園林規(guī)劃沙盤模型比例：1：250

　　3.4 提交文件的規(guī)格及格式

　　3.4.1 所有正本原圖須裱在1200*1800mm的輕質(zhì)板上，統(tǒng)一規(guī)格。圖板總數(shù)不超過15張。

　　3.4.2 提供A3(297mm*420mm)圖冊7本。

　　3.4.3 提供電子文件2套（光盤），其中文本文件使用doc格式（Office97或Office2000），平面.立面.剖面等圖紙使用dwg格式，透視圖或鳥瞰圖使用jpg格式。

　　3.4.4 所有規(guī)劃成果的計(jì)量單位均采用國際標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位。長度單位：總平面圖標(biāo)注尺寸以米（m）為單位；面積單位以平方米為單位。

　　附件：（略）