城市商業綜合體如何通過規劃設計創造價值

　　商業綜合體既然是多種功能的復合體，必然就涉及到商業，涉及到經營。大多數的城市商業綜合體目前是以商業為主的。凡是可以經營的地產我們都統稱為商業地產。住宅和非住宅。包括寫字樓、公寓、商業、餐飲、會展，還有一些旅游觀光功能，包括郵電設施、公交車、地鐵站，搭建一個交通網絡，形成一個完善的交通體系。

　　一個城市的發展如果沒有達到一定階段的話，就不可能出現一個城市綜合體，這是在郊區很難看到一個體量，因為它承載不了。這是對土地利用的效率提升。像深圳的CBD是一個綜合體，美國的曼哈頓也是一個城市綜合體。城市綜合體不僅僅是一個單純的概念，城市綜合體里面承擔了一些商業。在香港，土地資源緊張，在很多城市綜合體下面就直接連接交通的設施，其本身就是一個交通站，搭建的都是一些立體的架構。作為一個城市綜合體的開發，深圳和其他城市的一些經驗都是可以互證的。

　　很多內地城市也是很發達的。但是借鑒香港的經驗，商業比住宅要復雜一些，復雜在哪里？我們對住宅的認識可能相對來說要豐富一些，凡是接近市場的，我們都認為是簡單的。但是真正到運營商業性地產，就涉及比較多，經營者、管理者、消費者、開發者，這是一個鏈條。運作經驗方面香港比較多，前期怎么去定位、什么業態適合去開發一個城市綜合體，大概有17%的開發經費是花在前期的。就是說在商業開發，前期是非常重要的。還有土地節約的效率也是要注意的，不管是市中心的地，還是城郊的地都是很稀缺的。

　　在城市綜合體里面建筑地本身的效率目前作為地產商考慮最多。寫字樓的價值能不能被商業所帶動，商業的價值能不能被寫字樓所帶動，它們和公寓能不能夠互補？城中城里面的人能不能合理地流動，產生價值。如果從商場到寫字樓距離縮短了，縮短了就減少了這個城市的能耗。包括公寓、酒店、觀光、餐飲基本都能在這個綜合體內能夠滿足，這就是效率，這個效率帶給地產商就是價值。人的效率提高了，休閑不用去很遠的地方。所以要想達到這樣的一個效率，在設計方面也非常重要。其實我們在做商業地產很困惑的一點就是在各個城市，我們涉及到往往是改造一個商業，不是說重新搭建一個商業，因為這個商業從前期來說已經做了。城市做的商業不叫城市綜合體，現在當我們GDP開始增長，人均消費水平開始增長了，我們就感覺到商業地產要改造它，讓它適合這個市場。

　　設計注重哪些方面呢？之前講了效率和效能。在城市發展過程中，假設我們居住在這里，這是一個自然景觀和城市景觀的一個交融的地方。我們生活在城市里面的人，可以享受到一個自然景觀，這是一個方面。比方說大家去國外旅游，第一肯定要享受海岸的沙灘，這是自然風光；第二會去一下賭場，刺激一下；第三會去購物。為什么你會在那樣的環境下滋生那樣的消費心理呢？就是城市景觀和自然景觀的相互融合。各國的商業，包括香港、日本，這些建筑的體量相對來說比較大，都是垂直往上發展。我們在設計過程中，建筑是一個核心，涉及到各個層面的交通，內部和外部的一些東西。對于地鐵的交通設計方面也是要考慮的，不僅人生活的需要，而且也是體現商業價值的需要。還有定位的適合度問題，城市綜合體做下來之前，大家都認為它很好。但是其實是這幾年才上去的。這就涉及到最初的功能定位適合度，能夠不能夠符合以后持續的經營和可持續的發展。

　　最后城市綜合體最頭疼的環節在于合作，很多的合作伙伴、很多經營單位需要你去接觸、交流、合作，共同完成一個作品。在這個過程當中，商業地產開發成功是一半，經營是另一半。這就要了解市場目前所有的常住人口目前的消費力是多少？什么的經營是最好的？怎么可以給我們帶來最大的價值。

篇2：國內二三線城市商業綜合體策劃開發運營要點

　　國內二三線城市商業綜合體策劃開發運營的要點

　　城市商業綜合體，特指位于城市市區中心或主要商業區的商業綜合體，集社區公寓、開放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫字樓等為一體，綜合開發的房地產項目。規模和體量可大可小。

　　城市商業綜合體把城市中不同性質、不同使用功能的社會生活空間相結合，進行統一規劃，統一開發和管理，充分發揮城市功能與用地及建筑空間的共同作用，形成一個完整的街區，滿足人們對于居住、消費、環保、休閑等多方面和諧統一的需求。

　　當前，中國城市化進程迅速提高，人口向區域中心城市集中，現代生活方式和商業資源向郊區和二三線城市滲透、擴展，如何建設合理規劃的現代化的城市商業綜合體，是擺在實業界和政府面前的重要任務。

　　筆者多年從事城市商業綜合體的策劃和運營，有幾點體會：

　　一、城市商業綜合體首先要符合城市發展規劃

　　隨著城市居住格局和消費能力的變化，無論新區建設，還是舊區改造，都需要合理布局的商業網點配套，需要適合商業環境的新的商業物業內容，政府規劃部門首先在用地上，應該充分預留商業用地，并科學規劃用地內容和控制性規劃要點。

　　由于城市商業綜合體首先是房地產建設項目，如何引導或影響政府利用土地及空間，實現商業資源與城市功能的重新配置，達到集約目的，是發展商和運營商應該積極有為的工作。

　　發展商和運營商應積極為政府相關規劃提供有效建議，使建設項目的功能直接被接納到城市功能規劃中，使政府能夠更多了解城市實際需求，達到發展規劃與資源配置的更好結合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區商業中心”區塊二級用地開發問題，對于緩解城市居住、交通、環境與治安等壓力都是可以得到政府積極支持的，用地和規劃上也可獲得優惠便利的政策條件。

　　二、城市商業綜合體開發的關鍵原則

　　城市商業綜合體開發建設，實際也是城市局部升級的時間安排，或在空間上的再次開發利用。牽涉到土地的一級整理、二級開發，系統性強，工程巨大，包容內容復雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統籌運營必須堅持四大原則：

　　1、符合“剛性規劃”的原則：城市商業綜合體復合了交通、居住、商業、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展規劃中，引導和主導一個城市或城區的功能定位，如商業網點配套、街區產業復興、文化特色構成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其商業規劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮建設規劃、人口規劃和商業網點規劃為依據進行編制，以實際街區或項目用地進行策劃，用科學分析的數據和策劃報審，突出土地利用與城市發展目標的完美結合，實行城市再造與城市文化內涵的融合，獲得用地和技術經濟指標上的批準，獲得開發報建過程的通暢。

　　2、符合“以商定產”的原則：城市商業綜合體，一般是城市區域重點的商業中心樞紐設施或居住區重要的配套商業設施，也是對舊的街區商業的揚棄、繼承、創新、發展的過程，需要全面進行商業資源、形態和業態的調查和引進，外埠同類項目的借鑒，達到重新整合、優化配置商業資源，提高投產物業資產利用價值的目的。特別是主力店、國內外一線二線的商業品牌資源、具備主題商業價值的新的消費形態，需要在建筑設計前就落實主力店商家的各項工程技術要求和商業規范，落實商業業態匹配的空間營造和商鋪分割，使建筑設計和建筑工程符合整體商業規劃目的。如果不熟悉商業資源和商業發展趨勢，就是盲人摸象，結果自然可知。因此，建筑設計之前一定要進行充分的商圈、社區市場調研和商業規劃定位。

　　3、符合“以人為本”的原則：城市商業綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，無論建筑體的公共空間和內部空間，都是高度人性化服務的要求，在建筑規劃設計、建筑結構設計、空間設計、景觀設計、綠化、區間布局及流線設計、交通組織、環保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標，而這些硬性的指標卻是為“以人為本”的根本目的服務的，深度設計上卻是消費行為科學的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經營，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時又要增強社會公眾參與性，給百姓創造更好的景觀文化休閑空間，具備“細節到一厘米”的物業品質，形成消費者的精神共鳴和文化認知。

　　4、符合“投資共贏”的原則：城市商業綜合體，包括了購物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨立街鋪、酒店、寫字樓、特色商業街、公寓、高尚住宅、大型購物中心、環境及市政配套等等物業設施，投資非常巨大，各類物業投資回報方式和周期多樣化。在項目產品規劃投產前，需要將概念性規劃設計與項目可行性財務分析，以及投資開發周期、物業租售留回報方式結合，進行綜合分析，進行項目規模、產品內容、布局、體量的配置，滿足各個利益相關方的權益組合，滿足項目實際的資金籌措和回收。

　　三、把項目開發的程序做對

　　城市商業綜合體的建設和投產是投資商、發展商和運營商，以及相關服務機構、零售商、供應商，等等，高度協同的社會化勞動，作為投資商、發展商和運營商擔當著統籌項目的重要角色，也是最大的風險承擔者。

　　由于一些發展商自認為是“老板”，做事拍腦袋，或者財力不足盲目投資，或者專業能力局限，造成項目失敗的案例比比皆是。特別是產品規劃和硬件投產方面的問題，給項目帶來的損失相當巨大。所以，有錢有權不等于你有專業能力，也不等于你可以忽視商業地產的專業規范。

　　項目的操作應該以“格物致知、專業管控”的態度去進行，項目的投資運營、開發運營和商業運營都應該進行集中的計劃統籌，按照設定的程序，一環扣一環銜接實施。

　　1、做對投資運營的程序。土地成本、開發成本、運營成本都需要產品實現和變現，才能收回。而投資回報的方式依賴于不同項目產品的使用價值和資產屬性，租售留需反復測算論證。因此，投資前的項目產品論證和概念性規劃設計，實際已經決定了項目投資的成敗。好的項目產品規劃設計，結合了商業、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費者等，多方面的認同，可以在項目投產前就贏得投資機構和個人的認可和投入，使得發展商可以通過自籌資金、合資合作投資、債權融資、股權融資、施工單位代建等多種方式建立良性投資組合，實現滾動開發，也可以在項目投產后較容易實現產品現貨變現，盤活現金流，甚至成為資本市場的上好產品。

　　2、做對開發運營的程序。城市商業綜合體，往往是銷售型物業和持有型物業相結合進行產品總成，開發程序就要結合本地的情況設定，在規劃報建、工程報建、市政報建方面，一般可以通過大盤住宅和寫字樓的先期投產，提前收回項目投資，而將配置好的商業綜合體部分實現“訂單式

”定制分配，對于不便分割的大型商場實施商家定制或機構持有，或經營權租賃，對于獨立商鋪或街鋪，則可進行封頂后的預售，包括返租銷售。工程管理也是決定項目產品質量的關鍵，特別是擴初設計不細節和工藝程序的失敗也將直接導致產品無法使用。

　　3、做對商業運營的程序。城市商業綜合體歸根到底還是活的商業內容，構成一座活的城市生命體，提供給人們生產和生活消費之用。一個新生的物種需要土壤、水分、陽光，需要面臨競爭的物種，任何新生事物的產生一定是以其他舊事物的犧牲和代價為轉換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必須統一商業規劃和運營管理，項目要具備獨立的營招合一的運營管理機制。項目的成功投產，需要嚴格按照商業運營的要求和意見，進行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業安防界面、開業營銷界面等工作的統籌，達到投產后的可持續經營，實現穩場和旺場的不同階段目的。

　　總之，做好城市商業綜合體，要符合具體的城市、區域的現實發展需要，在現有土地利用價值最大化上實現項目產品合理、符合投資目的、建設周期短、與居住社區和城市商業格局匹配的預期建設目標，住宅產品和商鋪產品能夠保證收回投資，并持有部分經營性物業，形成穩場和旺場的城市商業綜合體。這要求投資發展商具備必要的專業能力和眼光，需要專業的運營商全程專業管理，需要各類節點服務商提供專業經驗和技術規范！

篇3：城市商業綜合體通過規劃設計創造價值

　　城市商業綜合體如何通過規劃設計創造價值

　　商業綜合體既然是多種功能的復合體，必然就涉及到商業，涉及到經營。大多數的城市商業綜合體目前是以商業為主的。凡是可以經營的地產我們都統稱為商業地產。住宅和非住宅。包括寫字樓、公寓、商業、餐飲、會展，還有一些旅游觀光功能，包括郵電設施、公交車、地鐵站，搭建一個交通網絡，形成一個完善的交通體系。

　　一個城市的發展如果沒有達到一定階段的話，就不可能出現一個城市綜合體，這是在郊區很難看到一個體量，因為它承載不了。這是對土地利用的效率提升。像深圳的CBD是一個綜合體，美國的曼哈頓也是一個城市綜合體。城市綜合體不僅僅是一個單純的概念，城市綜合體里面承擔了一些商業。在香港，土地資源緊張，在很多城市綜合體下面就直接連接交通的設施，其本身就是一個交通站，搭建的都是一些立體的架構。作為一個城市綜合體的開發，深圳和其他城市的一些經驗都是可以互證的。

　　很多內地城市也是很發達的。但是借鑒香港的經驗，商業比住宅要復雜一些，復雜在哪里？我們對住宅的認識可能相對來說要豐富一些，凡是接近市場的，我們都認為是簡單的。但是真正到運營商業性地產，就涉及比較多，經營者、管理者、消費者、開發者，這是一個鏈條。運作經驗方面香港比較多，前期怎么去定位、什么業態適合去開發一個城市綜合體，大概有17%的開發經費是花在前期的。就是說在商業開發，前期是非常重要的。還有土地節約的效率也是要注意的，不管是市中心的地，還是城郊的地都是很稀缺的。

　　在城市綜合體里面建筑地本身的效率目前作為地產商考慮最多。寫字樓的價值能不能被商業所帶動，商業的價值能不能被寫字樓所帶動，它們和公寓能不能夠互補？城中城里面的人能不能合理地流動，產生價值。如果從商場到寫字樓距離縮短了，縮短了就減少了這個城市的能耗。包括公寓、酒店、觀光、餐飲基本都能在這個綜合體內能夠滿足，這就是效率，這個效率帶給地產商就是價值。人的效率提高了，休閑不用去很遠的地方。所以要想達到這樣的一個效率，在設計方面也非常重要。其實我們在做商業地產很困惑的一點就是在各個城市，我們涉及到往往是改造一個商業，不是說重新搭建一個商業，因為這個商業從前期來說已經做了。城市做的商業不叫城市綜合體，現在當我們GDP開始增長，人均消費水平開始增長了，我們就感覺到商業地產要改造它，讓它適合這個市場。

　　設計注重哪些方面呢？之前講了效率和效能。在城市發展過程中，假設我們居住在這里，這是一個自然景觀和城市景觀的一個交融的地方。我們生活在城市里面的人，可以享受到一個自然景觀，這是一個方面。比方說大家去國外旅游，第一肯定要享受海岸的沙灘，這是自然風光；第二會去一下賭場，刺激一下；第三會去購物。為什么你會在那樣的環境下滋生那樣的消費心理呢？就是城市景觀和自然景觀的相互融合。各國的商業，包括香港、日本，這些建筑的體量相對來說比較大，都是垂直往上發展。我們在設計過程中，建筑是一個核心，涉及到各個層面的交通，內部和外部的一些東西。對于地鐵的交通設計方面也是要考慮的，不僅人生活的需要，而且也是體現商業價值的需要。還有定位的適合度問題，城市綜合體做下來之前，大家都認為它很好。但是其實是這幾年才上去的。這就涉及到最初的功能定位適合度，能夠不能夠符合以后持續的經營和可持續的發展。

　　最后城市綜合體最頭疼的環節在于合作，很多的合作伙伴、很多經營單位需要你去接觸、交流、合作，共同完成一個作品。在這個過程當中，商業地產開發成功是一半，經營是另一半。這就要了解市場目前所有的常住人口目前的消費力是多少？什么的經營是最好的？怎么可以給我們帶來最大的價值。