VK地產(chǎn)項目社區(qū)配套規(guī)劃設(shè)計（物業(yè)關(guān)注）
1、商業(yè)配套
1.1商業(yè)配套設(shè)計建議與住宅用地相對獨立，最好設(shè)計在園區(qū)出入口的外圍對外開放，形成商業(yè)集中管理區(qū)域，有利于開放式管理。
1.2餐飲商業(yè)房屋建筑的首層門窗不宜向住宅區(qū)域開設(shè)。
1.3噪音大，營業(yè)晚等對住戶影響較大的鋪面建在臨街外圍。
1.4商鋪內(nèi)的污水管的敷設(shè)應(yīng)本著"利于排放，方便檢修"的原則，在不便于檢修的戶內(nèi)部分，建議適當加大管徑及加大坡度。對于餐飲區(qū)域的給排水管道應(yīng)單獨敷設(shè)，建議在規(guī)劃階段統(tǒng)一設(shè)計隔油池。
1.5餐飲區(qū)域應(yīng)設(shè)置安裝集中抽排煙裝置（符合當?shù)匾?guī)范要求），周邊無住宅建筑相連，預留廚房通道和專用垃圾收集裝置。
1.6空調(diào)不建議選擇中央空調(diào)，可統(tǒng)一設(shè)置分體空調(diào)預留機位，因商鋪空調(diào)使用時間長，空調(diào)位設(shè)計不宜離住戶太近，以避免噪音和散熱影響住戶。如必須設(shè)計中央空調(diào)的，其冷卻水塔安裝位置要充分考慮到噪音和震動對居民的影響。
1.7商業(yè)建筑要統(tǒng)一考慮招牌安裝位置，大小、款式應(yīng)提前設(shè)計，寫入出售、出租合同。廣告燈箱及霓虹燈的設(shè)計應(yīng)避免對住戶產(chǎn)生燈光污染。
1.8商業(yè)建筑若與住宅區(qū)域接近，應(yīng)考慮設(shè)置隔離設(shè)施，保證住宅區(qū)業(yè)主的私密空間免受打擾，在住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上種植高大樹木，利于隔音。
1.9設(shè)計時考慮引入大型超市，其作業(yè)區(qū)一定要遠離居住區(qū)。且該區(qū)域交通可實現(xiàn)封閉式管理，盡量避免與小區(qū)道路相通。
1.10在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置1-2處公共衛(wèi)生間。
1.11熟食和生鮮檔的樓板應(yīng)加大荷載。同時由于生鮮檔等位置長期被水浸泡，地面容易發(fā)生滲水，因此該類場所最好不要設(shè)置在地庫的上方或二樓及以上區(qū)域。不可避免時應(yīng)該對相關(guān)地面進行加強防水處理。
1.12商鋪采取連廊設(shè)計時，其招牌燈箱位置應(yīng)設(shè)計預留在連廊外臨街位置，以吸引路人。
1.13商鋪的水、電表應(yīng)集中布置在公共區(qū)域或分置在商鋪外以利于抄表。
1.14商業(yè)配套一般應(yīng)考慮超市、菜店、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂等的配套服務(wù)功能。
1.15北方供暖地區(qū)商業(yè)臨街外墻不宜采用單面大面積玻璃外墻，以免影響冬季供暖效果。
2、會所配套
2.1小區(qū)會所的選址，建議設(shè)在人流較為集中的小區(qū)中心區(qū)域或人行出入口處。
2.2會所經(jīng)營項目的設(shè)置，應(yīng)根據(jù)當?shù)鼐用竦纳盍晳T、民俗民情、時尚潮流以及住區(qū)居民的年齡、文化水平等因素而設(shè)定，會所項目應(yīng)以大眾化、普及性強的項目為主。
2.3會所應(yīng)安裝水、電表單獨計量。
2.4為節(jié)約能源，建議會所采用分體獨立空調(diào)，如果選擇中央空調(diào)，建議選用多機頭螺桿制冷機，使用率低時只使用一個機頭制冷，安裝位置要充分考慮到噪音和震動對居民的影響，送風口可以實現(xiàn)人工控制調(diào)節(jié)。
2.5會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。
基本配置：
接待區(qū)、健身房、跳操室、棋牌室、更衣室、淋浴室、辦公室、倉庫。
合理配置：
接待區(qū)、健身房、跳操室、網(wǎng)球場、棋牌室、乒乓室、桌球室、更衣室、淋浴室、辦公室、倉庫。
最佳配置：
接待區(qū)、健身房、跳 操 室、棋牌室、乒乓室、桌球室、更衣室、淋浴室、閱覽室影音室、網(wǎng)球場、羽毛球館、籃球館、游泳池、辦公室、倉庫。
3、物業(yè)管理用房
物業(yè)管理用房在規(guī)劃階段應(yīng)按照各地的法規(guī)、規(guī)章進行規(guī)劃，當?shù)責o相關(guān)規(guī)定的，按照集團指引（VKWG08-22物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)操作指引）進行規(guī)劃。
3.1為降低物業(yè)管理用房對居民生活的影響，便于客戶辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，其位置可參照下表合理設(shè)置。
物業(yè)管理用房功能分區(qū)
類別 | 區(qū)域 | 項目 | 設(shè)置方式 | 可設(shè)置區(qū)域 | 備注 | |
一類 | 行政區(qū) | 辦公區(qū) | 集中 | 住宅區(qū) 社區(qū)服務(wù)區(qū) 核心商業(yè)區(qū) | 1）物業(yè)服務(wù)中心辦公室位置在小區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務(wù)。 2）食堂位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境。 3）員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風較好、利于員工健康。 4）危險品倉庫的設(shè)置標準：20萬平方米以上的小區(qū)設(shè)置 | |
經(jīng)理或經(jīng)理助理室 | ||||||
資料室 | ||||||
會議室 | ||||||
二類 | 作業(yè)區(qū) | 維修處 | ||||
保潔室 | ||||||
庫房 | 行政用品庫房 | |||||
維修物料庫房 | ||||||
危險品庫房 | 社區(qū)服務(wù)區(qū) | |||||
食堂 | ||||||
操作間 | ||||||
三類 | 后勤服務(wù)區(qū) | 宿 舍 | 分散 | 住宅區(qū) 社區(qū)服務(wù)區(qū) 核心商業(yè)區(qū) | ||
更衣間 | ||||||
3.2管理用房竣工時間要求一次開發(fā)的小區(qū)在入伙前30天完成；分期開發(fā)的小區(qū)在設(shè)計段階應(yīng)確定位置、數(shù)量。如果有條件限制，建議部分臨時管理用房在入伙前30天完成。
3.3辦公和住宿不應(yīng)設(shè)在地下室中，通風、采光、周邊環(huán)境等條件應(yīng)達到辦公場所和住宅標準。
3.4客服中心應(yīng)設(shè)置在住戶方便到達的位置。
4、業(yè)委會用房
按當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求規(guī)劃設(shè)計業(yè)委會用房。
5、居委會用房
按當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求規(guī)劃設(shè)計居委會用房，建議與業(yè)委會用房集中規(guī)劃。
6、警務(wù)配套
按當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求規(guī)劃設(shè)計警務(wù)配套用房，建議與業(yè)委會用房集中規(guī)劃。
7、公建配套
公建用地與住宅用地應(yīng)相對獨立并考慮與公共交通的便利性，以形成公建區(qū)，有利于實現(xiàn)開放式管理滿足商家及公建功能需要，同時會降低后期客戶投訴及降低管理成本。
篇2：南山區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)用房移交工作方案(2007年)
南山區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)用房移交工作方案(20**)
根據(jù)《關(guān)于印發(fā)深圳市社區(qū)配套和公共服務(wù)用房清理移交工作方案的通知》(深府辦[20**]79號)要求，我區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)設(shè)施用房的清理工作已基本完成，即將進入移交工作階段，為確保移交工作順利，結(jié)合我區(qū)實際情況，制定本方案。
一、工作目標
對清理后應(yīng)當移交但尚未移交的社區(qū)居委會、中小學、幼兒園等公共服務(wù)用房，移交區(qū)物業(yè)辦管理，以進一步完善基層有關(guān)硬件設(shè)施，提高社區(qū)服務(wù)水平。
二、移交范圍
(一)1988年1月3日實行土地使用權(quán)有償出讓制度以來，由開發(fā)單位建設(shè)的居委會、中小學用房(土地合同明確約定產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)單位的除外)。
(二)1988年1月3日實行土地使用權(quán)有償出讓制度以來，土地合同約定或其他規(guī)定應(yīng)當移交但尚未移交給政府的幼兒園等公共服務(wù)用房。
三、移交原則
(一)各部門要特事特辦，簡化程序，開設(shè)綠色通道辦理移交手續(xù)。
(二)土地合同沒有明確產(chǎn)權(quán)是否歸政府、以及沒有明確是否以成本價提供給政府的居委會、中小學用房，均由政府以成本價收回。
(三)移交實物的成本價，應(yīng)本著處理遺留問題宜粗不宜細的原則，按工程造價管理站公布的竣工當年信息價和造價指標確定成本價指導方案，審計部門對該方案的執(zhí)行情況進行審核。
(四)需補辦規(guī)劃、報建和消防等相關(guān)手續(xù)的，參照處理國企改制問題的有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。
(五)對于已建成而實際建設(shè)面積與規(guī)定建設(shè)面積不符的，本著實事求是的精神解決。
(六)對應(yīng)建而未建或未按規(guī)定建設(shè)的，由開發(fā)單位按補建補購的原則處理。
(七)對已建成但挪作他用或占用的，應(yīng)按報建時的功能予以恢復，限期移交，并追討損失。
(八)對已建成但開發(fā)單位已滅失或無法聯(lián)系的，公告后直接移交。
(九)移交工作涉及的相關(guān)經(jīng)費，由區(qū)財政解決。
四、接收部門
社區(qū)配套和公共服務(wù)用房接收部門為南山區(qū)物業(yè)管理辦公室。
五、組織機構(gòu)
(一)成立“南山區(qū)社區(qū)配套和公共服務(wù)設(shè)施用房的移交工作領(lǐng)導小組”(以下簡稱區(qū)領(lǐng)導小組)，由副區(qū)長高圣元任組長，區(qū)物業(yè)辦主任游壽南同志任副組長，成員單位包括物業(yè)辦、建設(shè)局、民政局、教育局等。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)物業(yè)辦，由游壽南同志兼任主任，張效民、張愛群、于學智同志任副主任。
(二)領(lǐng)導小組辦公室職責：
1、組織協(xié)調(diào)全區(qū)居委會、中小學及幼兒園等公共服務(wù)用房的移交工作，制定相應(yīng)的工作流程，制作移交工作所需的相關(guān)表格和函件，督促有關(guān)部門按要求提供資料，督促各職能部門的工作進度、監(jiān)督工作質(zhì)量和組織成果驗收。
2.針對移交過程中出現(xiàn)的各種情況和問題，以職能部門的名義向相關(guān)單位發(fā)出相關(guān)函件等。
3.定期召開工作協(xié)調(diào)會，及時通報情況，研究解決辦法。對不配合移交工作的開發(fā)單位，按照區(qū)工作組的要求，通知各職能部門依法處理。
4.對按成本價提供的配套設(shè)施按工程造價管理站公布的竣工當年信息價和造價指標提出成本價指導方案。
六、相關(guān)部門職責分工
(一)區(qū)民政局
負責協(xié)調(diào)居委會等用房的接收工作，協(xié)調(diào)簽訂移交確認書及向產(chǎn)權(quán)登記部門申請產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)工作。
(二)區(qū)教育局
1、負責相關(guān)中小學用房的接收工作，向區(qū)物業(yè)辦申請產(chǎn)權(quán)管理登記。
2、協(xié)調(diào)中小學、幼兒園用房的接收工作，向區(qū)物業(yè)辦申請產(chǎn)權(quán)管理登記。
(三)區(qū)建設(shè)局
核查有關(guān)居委會、中小學及幼兒園等公共服務(wù)用房的相關(guān)施工報建、竣工驗收資料;對已約定建設(shè)社區(qū)配套和公共服務(wù)用房而未辦理施工報建的盡快督促開發(fā)單位申報資料。
以上各職能部門應(yīng)對拒不移交或者對移交工作不配合的單位，依法采取有效的行政手段和合法的強制措施，以保障移交工作的順利實施。
七、時間安排：
即日起至10月10日進行社區(qū)配套和公共服務(wù)用房移交工作。
八、相關(guān)措施
1、充分利用各種行政手段，進一步加大移交工作的力度。對不配合移交工作的單位，按照區(qū)領(lǐng)導小組的要求，由領(lǐng)導小組辦公室通知各職能部門通過以下方式進行處理：
(1)暫緩辦理該單位的相關(guān)業(yè)務(wù)。
(2)行業(yè)主管部門在資質(zhì)審查時予以扣分或作相關(guān)處理。
(3)工商、稅務(wù)等各部門根據(jù)相關(guān)職能依法查處。
2、非法占用且拒不配合移交的物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理主管部門依法處理。
3、對拒不配合移交工作的單位，在媒體上予以曝光。
4、對拒不移交的單位，必要時循司法途徑解決。
篇3：物業(yè)社區(qū)配套館所管理制度
物業(yè)社區(qū)配套館所管理制度
1制度內(nèi)容
1.閱覽室管理；
1]每日整理圖書柜，將圖書按編號歸類；
2]新到書籍按類別編號；
3]編號規(guī)則；
4]圖書借閱應(yīng)辦理借閱手續(xù)，登記借閱人姓名、單元號及借閱日期，書刊名稱及刊號、期號；
5]非業(yè)主及業(yè)主直系親屬不得在本閱覽室內(nèi)借閱書籍。
6]應(yīng)在閱覽室內(nèi)閱讀圖書，不得外借。
7]閱覽室內(nèi)應(yīng)保持安靜，不得大聲喧嘩。
8]不得在閱覽室內(nèi)吃零食，污染室內(nèi)環(huán)境。
9]應(yīng)愛惜書籍，不得折壓、在書面涂畫、滴染異物、撕拆頁面。
10]損壞書籍應(yīng)照價賠償。
2.健身房管理
3.棋牌室管理
4.會館管理
4工作表格