別墅的設(shè)計(jì)的流程和要點(diǎn)：進(jìn)度與規(guī)劃
近期臨時(shí)支援的是一個(gè)高端別墅項(xiàng)目，時(shí)間很短投入精力很大，快速整理項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)情況，同時(shí)也學(xué)習(xí)了一些別墅的設(shè)計(jì)的流程和要點(diǎn)；
一、進(jìn)度管控上的差異：
所謂差異，是跟我以前設(shè)計(jì)的剛需高層和改善多層比較；
最大的區(qū)別在二次設(shè)計(jì)的石材幕墻和門(mén)窗深化上：
因?yàn)楦叨藙e墅用干掛石材，外窗需要加副框，即先安裝副框，再干掛窗邊石材，再安裝窗，有一個(gè)交叉施工的過(guò)程，加上石材及其線角加工周期長(zhǎng)（2萬(wàn)平方別墅預(yù)留的施工與加工周期約4個(gè)月），施工要求高，可能一個(gè)5萬(wàn)平方的別墅與20萬(wàn)平方的高層施工周期相近；因?yàn)閯e墅僅2~3層，主體施工時(shí)間極短（1~2月左右，地下室及屋頂施工周期略長(zhǎng)，平層7~10天即可完成），二次砌筑時(shí)間也不長(zhǎng)，接下來(lái)工地不能停著，如果不安上門(mén)窗，內(nèi)部施工時(shí)堆放的材料還容易失竊，因此工程要求這兩家單位早進(jìn)場(chǎng)；
高層及多層項(xiàng)目主體施工時(shí)間長(zhǎng)，且多用涂料，門(mén)窗及外墻涂料的深化設(shè)計(jì)及確樣的時(shí)間是可以比較長(zhǎng)的；
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：
說(shuō)到規(guī)劃，就要回歸到土地的本源上，一般能做低密度別墅的土地，都比較偏遠(yuǎn)，偏遠(yuǎn)就意味著：土地周邊道路未建設(shè)、市政管線沒(méi)有通、周邊有次級(jí)景觀資源（待人為改造，絕佳的景觀資源不是生態(tài)保護(hù)區(qū)，就已經(jīng)被高端酒店、療養(yǎng)機(jī)構(gòu)給劃分了，政府也不會(huì)允許蓋住宅賣(mài)掉）、山地地形等等；
1.管線綜合：
初次接觸管線綜合，會(huì)覺(jué)得是總圖上布置若干的線條，注意力會(huì)放在管徑、間距、走向位置等地方，走地上還是走地下室，周邊主要是城市道路的接入口等，這只是管線的初級(jí)階段；深入一些：各市政供應(yīng)是否滿足項(xiàng)目需求，自來(lái)水水量水壓是否足夠？電力的2個(gè)接入變電站在哪，是否需要加設(shè)變電站？市政暖氣燃?xì)狻⒂晡叟潘鹊龋嗟氖强紤]外部的條件是否滿足項(xiàng)目需求；再深入一些，我們考慮的實(shí)際是如何讓住戶的生活更加舒適：喝的水、洗漱的熱水、洗車(chē)澆花的水怎么來(lái)？夏天熱了冬天冷了怎么辦？做飯用電還是燃?xì)猓咳绱说鹊龋际俏覀冞^(guò)日子的需求。
別墅的考慮點(diǎn)會(huì)更多：
1）熱源的選用：
市政供暖是比較集中的資源，偏遠(yuǎn)的地方不會(huì)有市政供暖，那么熱源的選用是必需的，最省事的選擇當(dāng)然的空調(diào)（VRV、空氣源熱泵等），建設(shè)方只要把設(shè)備位置和負(fù)荷預(yù)留好，或者埋上地暖管，設(shè)備由業(yè)主自理，如果作為季節(jié)型度假產(chǎn)品是可行的；熱源次選是燃?xì)庠礋岜茫ㄌ烊粴馐鞘姓?yīng)，價(jià)格低效果好，問(wèn)題是市政燃?xì)庖参幢赜校偃缓笫侵兴礋岜谩⒑Ｋ礋岜谩⒌卦礋岜玫鹊龋枰鶕?jù)項(xiàng)目的具體情況來(lái)綜合分析，因?yàn)槭谴箜?xiàng)，要進(jìn)行正式的論證評(píng)選確認(rèn)；
2）熱水源的選用——燃?xì)膺€是太陽(yáng)能：
燃）氣只能是等，跟著規(guī)劃道路早晚會(huì)到（暖可能永遠(yuǎn)不會(huì)到、管路的能耗損失太大），要考慮如何設(shè)置燃?xì)庹{(diào)壓站（靠近的產(chǎn)品會(huì)貶值），跟一般項(xiàng)目區(qū)別不大；
3）冷源——空調(diào)：
冷源肯定是選用空調(diào)，但別墅的面積大于一般住宅，要用到多聯(lián)機(jī)，考慮其室外機(jī)如何放置；
4）中水、直飲凈水的設(shè)置：
中水要考慮中水處理站的設(shè)置位置及要求，中水的用途等；是否設(shè)置凈水系統(tǒng)？
2.市政道路
可能出現(xiàn)2種情況，一是周邊道路尚無(wú)規(guī)劃，二是周邊道路已規(guī)劃尚未建成；這兩種情況都需要規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)，因?yàn)槭姓缆肥钦鲑Y修建，所以論證過(guò)程比較長(zhǎng)，尤其是周邊道路已規(guī)劃好，項(xiàng)目想要微調(diào)或增設(shè)，都需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的政府論證，耗時(shí)較長(zhǎng)，如果項(xiàng)目時(shí)間要求緊，最好不要突破原市政規(guī)劃；
3.布局與豎向
太平坦的地塊做別墅不大出效果，一般會(huì)選擇有些起伏的地塊或人為做出高差；紅線內(nèi)想做出產(chǎn)品差異化：
方法一：造景——中心水景，濱湖別墅向來(lái)是有很高溢價(jià)值的，水景衍生出的河道，可以形成濱水別墅，價(jià)值也不錯(cuò)，這樣高、中、低三檔的差價(jià)就出來(lái)了，水景有這個(gè)價(jià)值是因?yàn)槠浼婢哂^賞性、私密性和活動(dòng)性，中心綠化景觀的私密性弱（別墅人群生活屬性），溢價(jià)值也較低；
方法二：高差，高度決定視野同時(shí)決定價(jià)格，地勢(shì)越高的地方放置越值錢(qián)的產(chǎn)品；以前看過(guò)一個(gè)綠城別墅的ppt，說(shuō)到優(yōu)化別墅規(guī)劃的方式之一，是將一條路上掛下掛，改為2條路全部上掛（把別墅布局理解為掛葡萄串，上掛指路面標(biāo)高低于別墅內(nèi)標(biāo)高，路面-庭院-客廳一路往上走，反之一路往下走），上掛溢價(jià)值均高于下掛；
大區(qū)豎向主要看原始地形和持力層位置，未進(jìn)行地勘定下來(lái)的豎向，估算土方量，完全是臆想值，后期會(huì)出現(xiàn)大量的土方石方和基礎(chǔ)成本超預(yù)算；
一般山地別墅布局依地勢(shì)處理成臺(tái)地建設(shè)，坡度集中在縱向道路，橫向緩坡，如此同一棟聯(lián)排別墅，戶與戶之間可不出現(xiàn)高差（高差出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致后期石材幕墻的交界處節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)較多問(wèn)題，施工難度和成本都增加，且標(biāo)高低的戶型銷(xiāo)售價(jià)值低可能拉低了大部分產(chǎn)品的價(jià)值）；
4.周邊景觀資源利用
一是銷(xiāo)售引道，通過(guò)5~10分鐘左右的優(yōu)美的車(chē)行路，將客戶帶入別墅區(qū)的小環(huán)境中；比如靠海靠湖靠江面的道路，開(kāi)發(fā)商會(huì)先投入一大筆資金來(lái)休整河道，或建設(shè)濱海景觀（沙灘、木棧道等），如果都沒(méi)有，就打造寬的綠化景觀帶，主要是為銷(xiāo)售服務(wù)，為業(yè)主打造一個(gè)美好的想象空間；
二是觀景資源的私享：分析每棟別墅的觀景角度，比如南向所有窗戶均能看海，其價(jià)值高于只有一個(gè)窗戶可以看到的，如果一個(gè)窗戶都看不到，要想辦法開(kāi)個(gè)側(cè)窗看；
三是生活方式的打造：我認(rèn)為這個(gè)是推盤(pán)最應(yīng)該考慮的，綠城的別墅產(chǎn)品的換代：一代是做建筑、二代做景觀、三代做生活方式、四代做私人定制；現(xiàn)在大部分的別墅依然停留在一二代，對(duì)第三代的投入幾乎沒(méi)有；
想象我們自己有一棟海濱別墅時(shí)，想到的美好是早上太陽(yáng)初升時(shí)在沙灘跑步，海風(fēng)微微吹拂下在木質(zhì)露臺(tái)上吃早晨和喝下午茶看書(shū)、啤酒沖浪游艇（一切美好想象參見(jiàn)電影《夏日嬤嬤茶》），而不是外墻的石材是哪國(guó)的礦山開(kāi)采的稀有品種，裝飾線條特別考究，哪個(gè)交叉口種了幾棵昂貴的大樹(shù)（當(dāng)然樹(shù)景足夠美也讓人印象深刻，10年前考察高端別墅，成都的麓山別墅，售樓處內(nèi)庭院對(duì)景，一棵大泡桐，一片干凈的綠草地，灑下淡紫色的落花，場(chǎng)景美極了），當(dāng)我們?nèi)绱擞绣X(qián)時(shí)，不會(huì)滿足于待在黃金打造的房子和高起的院墻里不動(dòng)，有錢(qián)人也需要生活和社交，只是更講究；
注意所有這些美好的活動(dòng)場(chǎng)景都發(fā)生在紅線外，如果一個(gè)別墅盤(pán)只局限與紅線內(nèi)的建筑景觀的打造，只能算是經(jīng)濟(jì)性別墅，不是豪宅；紅線內(nèi)也有些生活方式，比如溫泉會(huì)所、養(yǎng)生中心，但只有這些也高端不到哪去（位置近市中心，可以做第一居所的別墅除外）；
篇2：別墅設(shè)計(jì)流程和要點(diǎn):建筑單體
別墅的設(shè)計(jì)的流程和要點(diǎn)：建筑單體
建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1.是否設(shè)置地下室；
損益測(cè)算：站在銷(xiāo)售的角度，地下室、露臺(tái)這樣的贈(zèng)送空間越多越好，這叫”物超所指“，從成本角度來(lái)說(shuō)，是”羊毛出在羊身上“，建造成本最后要轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售利潤(rùn)；
人防指標(biāo)：人防指標(biāo)計(jì)算，基礎(chǔ)埋深超過(guò)3米，按首層面積算人防指標(biāo)，不超過(guò)時(shí)，多層按5%計(jì)；一棟3層300平方的別墅，有地下室，人防面積約100平方米，無(wú)地下室，約6平方米，差異很大；別墅區(qū)的地下室一般分棟建設(shè)，無(wú)集中地下室，人防建設(shè)只能方案會(huì)所等大型建筑或空地下面，如果繳納易地建設(shè)費(fèi)，要核對(duì)是否符合繳納條件；為了減少人防指標(biāo)又要地下室的溢價(jià)值，也有項(xiàng)目會(huì)采用真假圖施工，驗(yàn)收后改造的做法；
上下水和通風(fēng)如何設(shè)置：地下室從使用來(lái)說(shuō)，不是舒適的空間，如何提高空間的舒適度，也是一個(gè)課題，龍湖的產(chǎn)品，將采光井?dāng)U大成采光房間，引入陽(yáng)光，消弱地下室的封閉感受；地下室設(shè)置衛(wèi)生間，就要有上下水，污水排放要考慮能否重力排放（管線底標(biāo)高高于于市政管網(wǎng)，且有足夠的高差設(shè)置坡度），如果沒(méi)有就要考慮壓力排，提升設(shè)備有不同形式，會(huì)結(jié)構(gòu)板的設(shè)置有影響；
是否用于停車(chē)及層高：高層的非人防車(chē)庫(kù)高度一般在3.7~3.9米，人防車(chē)庫(kù)在4.0~4.2米，主要考慮頂部梁板和管線布置的影響；別墅地下室考慮功能上是否用于停車(chē)，一般在3.1~3.3米；
自行改造誰(shuí)來(lái)做？如果采用真假圖，私自設(shè)置地下室，建設(shè)方必需做的，是在一層底板上預(yù)留一個(gè)可砸開(kāi)的洞口（地暖地面要把此區(qū)域的地暖管閃開(kāi)）；而砸洞口這項(xiàng)工作是建設(shè)方來(lái)做還是業(yè)主自行處理要事先跟業(yè)主約定清楚
2.是否設(shè)置悶頂：
常見(jiàn)的中式歐式別墅均為坡屋頂，屋頂形成的三角空間是否作為贈(zèng)送空間利用，圖紙上的區(qū)別在于是否設(shè)置一道樓板；如果不利用，室內(nèi)空間是看是斜向的，房間隔墻的設(shè)置，一般也不會(huì)考慮屋頂?shù)淖呦颍让谰蜁?huì)有的房間是三角頂，有的是梯形頂，樣板間的精裝要考慮其空間感受；如果利用，一是加設(shè)樓板，并預(yù)留洞口（政府圖紙及驗(yàn)收時(shí)不能有），二是屋頂是否加設(shè)洞口及窗（政府圖紙表現(xiàn)為通風(fēng)百葉）；
誰(shuí)來(lái)改造：預(yù)留開(kāi)洞區(qū)域是建設(shè)方必需做的，至于板開(kāi)洞，屋面開(kāi)洞加窗，業(yè)主可以自理，同樣是要事前約定；如果由我方改造就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，比如漏水開(kāi)裂等；
空間高度：悶頂空間的用途取決于超過(guò)2.2的空間有多少，要高度就要加大屋頂?shù)钠露群推麻L(zhǎng)，比如我們的項(xiàng)目前期未考慮設(shè)置悶頂，坡度低于30度，后期新領(lǐng)導(dǎo)考慮加設(shè)悶頂時(shí)，頂部最高點(diǎn)只有2.1m，僅能作為儲(chǔ)藏使用；
3.贈(zèng)送方式有哪些：
從我個(gè)人來(lái)看，今天還在把偷面積贈(zèng)送作為賣(mài)點(diǎn)，是個(gè)很無(wú)趣的事情，從房地產(chǎn)開(kāi)始之初，大家都想盡各種偷面積的辦法；
從本質(zhì)來(lái)看，我們所說(shuō)的“偷”無(wú)非是節(jié)約了土地成本、增加了建造成本，增加了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和溢價(jià)值；“偷”又可分為合法的偷和違法的偷：
合法偷：這種方法是找到法規(guī)的一些邊緣地帶，或2個(gè)不同部門(mén)法規(guī)的差異；
實(shí)得面積>房產(chǎn)證面積：比如我們開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，在規(guī)劃部門(mén)和房產(chǎn)部門(mén)均按一半米面積計(jì)入地上面積，相當(dāng)于送給客戶1/2的面積，凸窗也類(lèi)似，在價(jià)格不變的情況下，增加了實(shí)的面積，相當(dāng)于贈(zèng)品；
實(shí)得面積=房產(chǎn)證面積>規(guī)劃面積：比如我們做封閉陽(yáng)臺(tái)，在規(guī)劃部門(mén)按一半米面積計(jì)入地上面積，房產(chǎn)局按全面積計(jì)入賣(mài)給業(yè)主，這種偷法明面上是開(kāi)發(fā)商占了土地的便宜，實(shí)際是反向節(jié)約了土地成本，拉低了均價(jià)，相當(dāng)于價(jià)格折扣；
違法偷：最大的特點(diǎn)是真假圖紙，在圖紙報(bào)建和驗(yàn)收時(shí)沒(méi)有，交付時(shí)有或后期改造；
前期同步施工，驗(yàn)收時(shí)遮擋，后期還原：地下室處理常用這種方式，設(shè)計(jì)施工時(shí)，自帶大地下室和大采光房間，政府圖紙上無(wú)地下室，或無(wú)通風(fēng)采光房間，同步建設(shè)好，用墻板遮蓋，驗(yàn)收后，砸墻開(kāi)窗加天窗；
后期改造加建：比如別墅外部連廊，有頂蓋的與主體連接的連廊是要計(jì)算面積的，在政府圖紙上不體現(xiàn)，當(dāng)作景觀構(gòu)筑物后期加設(shè)；如果屬性是商業(yè)或辦公，LOFT也是偷面積的一種方式，挑高大空間可分隔為上下2層，實(shí)際使用面積翻倍；
4.管線如何走
別墅的管線與高層集中車(chē)庫(kù)的不同在于：車(chē)庫(kù)一般是走頂板之下（人防除外），別墅管線走建筑之間的土里；這里就有可能出現(xiàn)2種不利的情況：
一是管線走自家南向大院落，院子里出現(xiàn)很多井蓋，影響品質(zhì)，即使這樣，也不是你想走就走，廚衛(wèi)一般布置在北向，要從南向出，建筑底板要大幅度降板，增加成本，同時(shí)帶來(lái)檢修困難；
二是走北向到其他家的院子里，如果出現(xiàn)管道問(wèn)題，有可能要挖掉其他家的院子，由于是別墅產(chǎn)品，可能鄰居常年不在此居住；
在創(chuàng)新型合院產(chǎn)品容易出現(xiàn)以上情況，這只是一個(gè)點(diǎn)，創(chuàng)新雖然是好事，但第一次做一個(gè)產(chǎn)品，很難方方面面都顧及到，有時(shí)一個(gè)小的點(diǎn)，會(huì)大大的增加成本或后期維護(hù)難度；