房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試卷-房地產(chǎn)基本制度與政策(B)

　　22、房地產(chǎn)信貸資金來源主要包括政策性住房信貸資金、( )和其他房地產(chǎn)信貸資金

　　答案( )

　　a、商品房預(yù)售款

　　b、住房公積金

　　c、自營性房地產(chǎn)信貸資金

　　d、開發(fā)企業(yè)存款

　　23、采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于( )

　　答案( )

　　a、基準(zhǔn)地價(jià)

　　b、政府定價(jià)

　　c、評估價(jià)

　　d、按國家規(guī)定確定的最低價(jià)

　　24、房地產(chǎn)金融按其融通方式可劃分為( )。

　　答案( )

　　a、政策性金融和直接金融

　　b、短期金融和長期金融

　　c、直接金融和間接金融

　　d、政策性金融和自營性金融

　　25、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品住宅竣工驗(yàn)收合格后,持所需文件到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記,須經(jīng)過( )五道程序

　　答案( )

　　a、勘丈繪圖、登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證

　　b、登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、勘丈繪圖、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證

　　c、登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證

　　d、登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、收費(fèi)發(fā)證、繪制權(quán)證

　　26、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)向縣級以上人民政府( )管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明

　　答案( )

　　a、房產(chǎn)和土地

　　b、規(guī)劃

　　c、土地

　　d、房產(chǎn)

篇2：房地產(chǎn)估價(jià)案例分析試卷(下)

　　20**年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷(下)

　　四、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)對象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的,選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法,其估價(jià)技術(shù)路線如下:

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,"具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法",因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路,可將預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及購買估價(jià)對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2.估價(jià)對象為在建工程,有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入,因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路,以建造估價(jià)對象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和,求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　3.對以上兩種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理,最終求取估價(jià)對象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

　　五、估價(jià)測算過程

　　(一) 假設(shè)開發(fā)法分析測算過程

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　1、采用的公式

　　估價(jià)對象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)

　　2、估價(jià)對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算

　　運(yùn)用市場法測算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。

　　市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　2.1采用的公式

　　交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況

篇3：房地產(chǎn)估價(jià)案例分析試卷(上)

　　20**年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷(上)

　　一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)

　　(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià),酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。

　　請問:

　　1、針對該類拆遷估價(jià),在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2、裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?

　　3、對已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?

　　(二)法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價(jià)款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?全部用于償還銀行貸款,買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。

　　請問:

　　1、估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有異物將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

　　2、拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰確定?如何確定?

　　3、乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?

　　(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問:

　　1、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　2、若估價(jià)對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價(jià)對象的年凈收益?

　　二、單項(xiàng)選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))