一、估價報告本身的不完善
1、缺少規(guī)范中"估價報告的規(guī)范格式"所要求的必備項(xiàng)目。
2、對估價對象描述不清
(1)沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán),即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。
(2)對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚
(3)對估價對象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚
3、行文、譴詞造句不當(dāng)(術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊)
4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)
(1)前后不一致(數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由)
5、寫作有錯誤
(1)評估結(jié)果中沒有說明幣種,沒有進(jìn)行大寫。
(2)對外幣表達(dá)的結(jié)果,沒有寫明折算成人民幣的匯率。
(3)表達(dá)形式不科學(xué)
二、估價方法選用上的錯誤
1、只使用了一種估價方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產(chǎn)的估價,未選用收益法作為其中的一種估價方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。
5、適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的,沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定
三、應(yīng)用估價方法時的錯誤
1、收益法
(1)收益期限確定錯誤。
(2)沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。
(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。
(5)正常費(fèi)用的測算錯誤
A、費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一,將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益::的直接必要的費(fèi)用。第二,對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時,正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅,而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三,自己經(jīng)營的房地產(chǎn),在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四,把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。
B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。
C、費(fèi)用的計算方法錯誤。
D、參數(shù)確定錯誤。
E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯誤
A、資本化率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。
2、市場比較法
(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠,即沒有達(dá)到三個以上(含三個)的可比實(shí)例。
(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
(4)單項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%,或者各項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。
(5)比較修正的方向錯誤。
(6)可比實(shí)例不符合條件。
(7)區(qū)域因素與個別因素混淆不請。
(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實(shí)例的差異。
(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來。(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。
(11)間接比較與直接比較混淆不清。
(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。]
一、報告書不完整(共
8項(xiàng)內(nèi)容)1. 封面
2. 目錄
3. 致委托方函
4. 估價師聲明
5. 估價假設(shè)和限制條件
6. 估價結(jié)果報告
7. 估價技術(shù)報告
8. 附件
二、報告書不完整
1.估價結(jié)果報告書漏項(xiàng)(共13項(xiàng)內(nèi)容)
一) 委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所,個人委托的為個人姓名和住所)
二) 估價方(估價機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級)
三)估價對象(概要說明估價對象的狀況,包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中,對土地的說明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,形狀,四至、周圍環(huán)境、景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢,地質(zhì)、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況;對建筑物::的說明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積,層數(shù),建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建成年月,維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況)
四) 估價目的(說明本次估價的目的和應(yīng)用方向)
五) 估價時點(diǎn)(說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日)
六) 價值定義(說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵)
七)估價依據(jù)(說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范,國家和地方的法律、法規(guī),委托方提供的有關(guān)資料,估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料)
八) 估價原則(說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則)
九) 估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義)
十) 估價結(jié)果(說明本次估價的最終結(jié)果,應(yīng)分別說明總價和單價,并附大寫金額。若用外幣表示,應(yīng)說明估價時點(diǎn)中華人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明所折合的人民幣價格)
十一) 估價人員(估價人員的姓名、估價資格或職稱,并由本人簽名、蓋章)
十二) 估價作業(yè)日期(說明本次估價的起止年月日)
十三) 估價報告應(yīng)用的有效期(說明本估價報告應(yīng)用的有效期,可表達(dá)為到某個年月日止,也可表達(dá)為多長年限,如一年)
2.估價技術(shù)報告漏項(xiàng)(共7項(xiàng)內(nèi)容)
一) 個別因素分析
二) 區(qū)域因素分析
三) 市場背景分析(詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況,包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來)
四) 最高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說明估價對象最高最佳使用)
五) 估價方法選用(詳細(xì)說明估價的思路和采用的方法及其理由)
六) 估價測算過程(詳細(xì)說明測算過程,參數(shù)確定等)
七) 估價結(jié)果確定(詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由)
一、估價對象屬于房地產(chǎn)的
1) 土地使用權(quán)人交代不清
2) 土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清,如是出讓還是劃撥土地,集體土地還是國有土地等
3) 土地使用年限交代不清,如起止年月等(劃撥土地不需交代)
4) 是否具有土地使用權(quán)證沒有交代
5) 是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建筑物結(jié)構(gòu)交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)
10) 房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)
二、估價方法選用上的錯誤
1、只使用了一種估價方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產(chǎn)的估價,未選用收益法作為其中的一種估價方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。
5、適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的,沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象
三、應(yīng)用估價方法時的錯誤
1、收益法
(1)收益期限確定錯誤。
(2)沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。
(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。
(5)正常費(fèi)用的測算錯誤
A費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一,將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二,對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時,正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅,而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三,自己經(jīng)營的房地產(chǎn),在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四,把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。
B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。
C、費(fèi)用的計算方法錯誤。
D、參數(shù)確定錯誤。
E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯誤
A、資本化率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。
2、市場比較法
(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠,即沒有達(dá)到三個以上(含三個)的可比實(shí)例
(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
4)單項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%,或者各項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。
(5)比較修正的方向錯誤。
(6)可比實(shí)例不符合條件。
7)區(qū)域因素與個別因素混淆不請。
8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實(shí)例的差異。
9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來。
(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。
(11)間接比較與直接比較混淆不清。
(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。
1、從估價報告的結(jié)構(gòu)上講,內(nèi)容不完整
a、缺委托估價方
b、缺受理估價方
c、估價對象概況交代不清,所需資料收集不全面。
土地需說明:名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說明、土地使用權(quán)起止期、地價區(qū)類等。建筑物需說明:名稱、坐落(門牌)、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú)估價建筑物時,也要有土地證明。此外,還應(yīng)對環(huán)境作簡要說明。
d、缺估價目的,或目的不清。
是何種條件狀態(tài)下的價格。如熟地、毛地;開發(fā)場地還是項(xiàng)目完成時的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。
e、估價時點(diǎn):不是一段時間,而是某一日。
f、缺估價依據(jù)。估價方法及操作的主要依據(jù);與估價目的相配合的合法性依據(jù)等。
一綜合察看
1、對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式,內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適,書寫方式,用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。
2、察看估價方法是否與估價目的,估價對象適用,估價技術(shù)路線是否正確
3、估價時點(diǎn)是否準(zhǔn)確
4、修正年限是否正確
5、檢查計算是否正確,前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致
6、對采用的方法是否有合理的說明和理由
7、任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù),必要時說明
8、注意利息的計算方式,期限
9、
10、現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符
11、一估價以選用兩種以上的估價方法,要符合要求,選用取舍都應(yīng)有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法
12、注意對價格的稱謂是否錯誤(比準(zhǔn),收益,積算)
13、要察看估價類型,對照規(guī)范對此要求
14、最后一道題一定要細(xì)心,首先指出錯誤,在進(jìn)行改正,切忌認(rèn)真.正確的改錯了要倒扣分的
15、糾紛房屋,拆遷房屋,拍賣等特殊的估價,應(yīng)注意特別說明原因狀況
16、注意一些對估價的特殊規(guī)定,如對不得設(shè)定抵押權(quán)的,國有劃撥土地的等等
17、保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失,說明是否能修復(fù)
18、基準(zhǔn)地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正,使用年限是否明確
二比較法:
1、比較實(shí)例的用途,結(jié)構(gòu)等必須一致,不一致適應(yīng)說明
2、是否統(tǒng)一了可比價格的可比基礎(chǔ):付款方式,單價,統(tǒng)一幣種和貨幣單位,面積內(nèi)涵,面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正常
3、實(shí)例不應(yīng)少于三個
4、實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大,每次單項(xiàng)修正不能超過20%,綜合修正不能超過30%
5、可比實(shí)例是否在同一供求區(qū),規(guī)模是否相當(dāng),權(quán)利性質(zhì)類型,故價目的應(yīng)該吻合,價格是否為正常交易價格或可修正(必要的說明)
6、日期修正,時間(一般不能大于1年).方法.公式,狀況是否進(jìn)行修正,公式,方法,付款方式
7、最終比準(zhǔn)價格是否進(jìn)行了綜合和說明(方法是否正確)
收益法:
1、總費(fèi)用和總收益的計算是否準(zhǔn)確,正確,租金計算是否有漏項(xiàng)和重復(fù)的,是否計算收益時考慮了出租率,出租收益是否穩(wěn)定
2、資本化率是否合理,綜合、土地、建筑物相比較
3、安全利率的選取應(yīng)有必要的說明
4、是否考慮了租金的未來變化
5、收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本
6、收益有租約的按租約,無租約的按客觀收益,空置也要考慮客觀租金
7、收益均應(yīng)以年為單位,查看是否一致
成本法:
1、成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本
2、注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成(及商品房,農(nóng)地征用,拆遷房屋)
3、注意保險估價不計地價,評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復(fù),應(yīng)有說明
4、銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本,稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確
5、入股的估價應(yīng)說明入股后的用途
6、注意計稅方式是否正確,如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%,個人按市場價格出租居民用房4%,營業(yè)稅3%
7、預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中
8、折舊計算是否正確(包括年限和項(xiàng)目,公式)
9、用成本計算而非成本價
10、長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格
假設(shè)法
1、預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購入土地的稅費(fèi)(71)
2、察看項(xiàng)目是否齊全(236)是否項(xiàng)目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失
3、看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng),現(xiàn)金流不計利潤和利息,傳統(tǒng)不折現(xiàn)
4、注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
5、其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則
具體內(nèi)容在教材中的位置
技術(shù)構(gòu)成3分割合并135農(nóng)業(yè)280
確定技術(shù)路線2
評估方法綜述31拍賣159寫作295
實(shí)質(zhì)難點(diǎn)37企業(yè)180
方法選用51居住192
國有土地出讓61商業(yè)207
轉(zhuǎn)讓價格72辦公216
租賃價格79旅館226
抵押價格91餐飲241
保險114娛樂246
征地拆遷124工業(yè)270
篇2：房地產(chǎn)估價師助理崗位說明
房地產(chǎn)估價師助理崗位說明
崗位職責(zé)：
1、財經(jīng)、資產(chǎn)評估等相關(guān)專業(yè)，專科及以上學(xué)歷；
2、良好的溝通能力，學(xué)習(xí)能力，能接受出差；
3、具有注冊資產(chǎn)評估師或房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格或通過部分科目者優(yōu)先考慮。
任職要求：
1、熟悉應(yīng)用辦公軟件。一年以上房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，從事過數(shù)據(jù)、市場、研發(fā)等工作優(yōu)先；
2、了解房地產(chǎn)基本數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、術(shù)語等相關(guān)房地產(chǎn)信息者優(yōu)先；
3、具有良好的房地產(chǎn)信息獲取、整合以及總結(jié)能力；
4、思路清晰，具有良好的溝通表達(dá)能力，有責(zé)任心，做事細(xì)致有條理且有較好的應(yīng)變能力；
5、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，按時完成領(lǐng)導(dǎo)分配任務(wù)。
具備技能:
1、熟悉房地產(chǎn)估價方面相關(guān)法律法規(guī)；
2、熟悉房地產(chǎn)估價原理和操作實(shí)務(wù)；
3、熟練掌握房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；
4、能夠熟練使用CAD等軟件處理日常工作。
篇3：房地產(chǎn)土地估價師崗位描述
房地產(chǎn)土地估價師崗位描述
崗位職責(zé)：
1、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)/土地項(xiàng)目估價工作，根據(jù)公司對房地產(chǎn)估價的各項(xiàng)要求和規(guī)定，完成房地產(chǎn)估價、咨詢等報告，及時收取評估費(fèi)用；
2、在估價工作中，遵守估價規(guī)程，在項(xiàng)目經(jīng)理指導(dǎo)下開展工作，建立并維護(hù)良好的客戶關(guān)系；
3、認(rèn)真學(xué)習(xí)并熟練掌握、運(yùn)用公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目評估管理等相關(guān)系統(tǒng)；
4、注意收集和掌握各類房地產(chǎn)估價相關(guān)信息，為公司的估價基礎(chǔ)資料庫及價格信息庫提供詳實(shí)資料；
5、參與制定房地產(chǎn)投資策略，提出專業(yè)意見。及時總結(jié)估價業(yè)務(wù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成書面材料，在公司內(nèi)部共享或行業(yè)雜志上發(fā)表；
6、注重溝通和反饋，促進(jìn)公司業(yè)務(wù)技術(shù)、業(yè)務(wù)管理的高效實(shí)施；
7、負(fù)責(zé)對公司各類相關(guān)信息的保密工作；
8、協(xié)助部門日常管理及處理相關(guān)臨時性事務(wù)。
任職資格：
1、房地產(chǎn)或經(jīng)濟(jì)類相關(guān)專業(yè)本科以上學(xué)歷；
2、具有注冊房地產(chǎn)或土地估價師執(zhí)業(yè)資格（具雙師尤佳）；
3、具有2年以上估價工作經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)估價行業(yè)有較深了解；
4、熟悉國家、地方房地產(chǎn)管理有關(guān)政策，熟悉上海市房地產(chǎn)市場和各種房地產(chǎn)估價方法；
5、具有較強(qiáng)的市場意識、善于把握房地產(chǎn)相關(guān)市場動態(tài)，具有較好的市場調(diào)研、資料搜集和分析能力；
6、能獨(dú)立完成住宅、辦公、商業(yè)、工業(yè)等多種用途房地產(chǎn)、土地估價業(yè)務(wù)，具有銀行抵押、課稅、轉(zhuǎn)讓、司法鑒證、動拆遷等估價業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)；
7、具備一定的客戶維護(hù)能力，能不斷加強(qiáng)專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，熟悉并掌握房地產(chǎn)估價的各類相關(guān)專業(yè)知識并不斷更新；
8、具有良好的協(xié)調(diào)溝通能力及較強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)合作精神；
9、誠實(shí)、敬業(yè)、勇于承擔(dān)、有較強(qiáng)的責(zé)任心，工作謹(jǐn)慎、細(xì)致、認(rèn)真；
10、人品端正，在行業(yè)內(nèi)有較好的口碑。符合公司的企業(yè)文化和經(jīng)營理念要求，遵守職業(yè)道德及操守，維護(hù)公司利益。