華南國際發(fā)展建議
◆背景:
在經(jīng)濟全球化的今天,能源對經(jīng)濟的重要性日益重要,中國目前的各項對外政策也無不是出于尋找能源,為經(jīng)濟發(fā)展提供源源不斷的動力,中國經(jīng)濟發(fā)展對越來越依賴能源進口,特別是對于石油化工領(lǐng)域原材料的需求更為緊迫。沿海地區(qū)則充當中國能源加工進口的"橋頭堡",擔任著國際貨運的中轉(zhuǎn)站,為各地經(jīng)濟輸送著源源不斷的"血液"。
而惠州的地理位置促使它有著獨特的優(yōu)勢發(fā)揮中轉(zhuǎn)站的作用,首先他的交通便利,海陸遠輸都很發(fā)達;其次,它靠近珠三角地區(qū),有著在富的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟支持;最后,整個惠州經(jīng)濟發(fā)展迅速,發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
一、惠州華南國際大市場現(xiàn)狀
從市場反饋回來的信息看,本案在功能定位與業(yè)態(tài)的分布上均存在著重大偏差,至使銷售遇到困難。自公司介入項目后,雖在資金和管理上占據(jù)優(yōu)勢,使項目市場形象提升不少,但如果不重新進行定位與規(guī)劃調(diào)整,那么長期的發(fā)展前景仍將受到不良影響。
◆項目前期存在的問題:
1、功能定位不準
項目在物業(yè)功能使用上沒有較清楚的劃分,居住功能與商業(yè)功能劃分不明顯,混亂重疊;設(shè)計上更是沒有考慮到市場"人居"環(huán)境與"商業(yè)"環(huán)境的區(qū)分。
2、規(guī)劃設(shè)計不合理
項目前期規(guī)劃中將中心區(qū)域設(shè)計成建材市場,且建筑簡單的條形布局,人流與車流系統(tǒng)沒有很好的分開,既造成了居民進出不方便,也使得市場內(nèi)車行混亂。同時違背現(xiàn)代"人居"潮流,住宅處于建材市場裙樓之上,噪聲污染必將嚴重,有違現(xiàn)代設(shè)計理念。
3、開發(fā)思路混亂
項目首先將地塊中心區(qū)域開發(fā)出來,在周邊配套與道路系統(tǒng)還沒有完善的情況下,這樣做只會影響項目的整體對外形象,不利于項目的市場口碑度宣傳。同時也將增加工程成本和施工困難度,給各方帶來不便。必竟,工程車輛整天于四周往返,會影響人們的心情。
4、其它問題
項目存在著其它問題,如工程進度延誤、市場業(yè)態(tài)分布等問題也在一定程度上影響著項目的競爭力。
項目所存在的種種問題都在相當大的程度上影響著投資者與經(jīng)營者的信心,如何調(diào)整開發(fā)理念,改變規(guī)劃設(shè)計與重新進行市場定位將成為本案一個不得不面對的問題。只有從根本上改變策略,項目才能擺脫前期的不良影響,取得成功。
二、項目發(fā)展建議
1、改變功能,重新進行市場定位
著眼于惠州石化工業(yè)與建材相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,本案建議作為一個綜合類的石化產(chǎn)品、建材物流中心。
2、調(diào)整規(guī)劃設(shè)計
適當降低容積率,改變市場內(nèi)的建筑布局,完善"人行"與"車行"分流系統(tǒng),增加綠化與景觀面積。
3、重新調(diào)整業(yè)態(tài)分布
為吸引投資者,增強消費者信心,對部分商業(yè)物業(yè)采用靈活的租售模式,以降低本案的投資門檻。
4、市場經(jīng)營整體規(guī)劃
對整個市場經(jīng)營內(nèi)容進行整體規(guī)劃,避免混亂,同時通過對經(jīng)營內(nèi)容的合理規(guī)劃,以促使整個市場內(nèi)的"人流"與"車流"更加通暢,形成大市場所必備的"洋流"。
整體經(jīng)營布局要求各組團對商業(yè)氛圍與居住氛圍相互促進,交易、會展、商務(wù)、生活配套各組團有效銜接,做到動靜分離的同時,又形成有效的一個整體。
5、加強市場監(jiān)控與分析
通過不間斷的市場調(diào)查與分析,了解區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展狀況,并對此做出相應(yīng)的調(diào)整,以時刻占據(jù)主動;通過對銷售中心客戶的心理分析與心理、行為跟蹤,了解其變化,并適時開展各項促銷活動。
6、完善項目的配套建設(shè)
完善市場的服務(wù)配套建設(shè),以彌補項目周邊配套不足之處,建設(shè)出與項目市場定位相符的配套設(shè)施,提升項目的整體品質(zhì)。
針對已售物業(yè)業(yè)主的需求,調(diào)整項目配套設(shè)施的工程進度,避免同客戶產(chǎn)生不必要的糾紛。
7、完善項目軟環(huán)境
如項目招商手冊,項目使用功能說明書,以此吸引并增強投資者與經(jīng)營者信心;建立客戶服務(wù)平臺,通過及時、有效、優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù),增進與客戶的溝通,增進其對項目的認同感。如設(shè)立客服熱線,在銷售中心設(shè)立"客服中心"。
三、項目各階段趨勢分析
※初始階段:隨首本案首期8棟物業(yè)的陸續(xù)交付,客戶的陸續(xù)進駐,市場將具備一定的商業(yè)氛圍,同時對商業(yè)及生活配套有一定需求。但市場整
應(yīng)對策略:穩(wěn)定已有客戶,加快招商工作,完善基礎(chǔ)的生活及商業(yè)配套設(shè)施;通過活動包裝與展覽包裝堅定已有客戶及潛在客戶信心;了解經(jīng)營客戶的需求與不滿,迅速做出調(diào)整。
※中期階段:項目在市場開始具備一定認知度,但功能還不完善;大型物流公司及廠商還不愿進入,市場還沒有形成規(guī)模效應(yīng)::,周邊配套仍不完善。
應(yīng)對策略:加速交易組團與會展組團的建設(shè),開始強力銷售,大力開展市場推廣,在鞏固市場前期宣傳的基礎(chǔ)上,尋找新的賣點,以規(guī)模與品質(zhì)吸引市場注意力。
※后期階段:項目內(nèi)部環(huán)境發(fā)展良好,周邊商業(yè)環(huán)境漸濃,生活與商業(yè)配套開始成熟。項目具備相當市場認知度,開始在區(qū)域內(nèi)具備較強影響力。
應(yīng)對策略:完善商務(wù)組團的建設(shè),完善信息系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)建設(shè);建立同全國各地專業(yè)市場的聯(lián)系,利用掌握的客戶網(wǎng)絡(luò)與資源,促成大型企業(yè)集團進入,形成品牌優(yōu)勢,迅速退出市場。
四、前景預(yù)測
從惠州市目前的經(jīng)濟發(fā)展狀況看,惠州未來仍將保持較快的發(fā)展速度,由于是在石化工業(yè)原材料領(lǐng)域?qū)该桶l(fā)展。
從惠州房地產(chǎn)的快速增長來看,項目地塊的周邊未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?BR>在沿海物流行業(yè)超速發(fā)展的今天,項目在面對終端市場的同時,可考慮涉足倉儲領(lǐng)域,成為石化、建材的中轉(zhuǎn)基地,充分利用其交通優(yōu)勢,使本案成為亞太地區(qū)的一個重要貨物集散基地。
篇2：企業(yè)產(chǎn)品市場定位策略
企業(yè)產(chǎn)品市場定位的策略
避強定位
避強定位策略：是指企業(yè)力圖避免與實力最強的或較強的其他企業(yè)直接發(fā)生競爭，而將自己的產(chǎn)品定位于另一市場區(qū)域內(nèi)，使自己的產(chǎn)品在某些特征或?qū)傩苑矫媾c最強或較強的對手有比較顯著的區(qū)別。
優(yōu)點：避強定位策略能使企業(yè)較快地在市場上站穩(wěn)腳跟。并能在消費者或用戶中樹立形象，風險小。
缺點：避強往往意味著企業(yè)必須放棄某個最佳的市場位置，很可能使企業(yè)處于最差的市場位置。
迎頭定位
迎頭定位策略：是指企業(yè)根據(jù)自身的實力，為占據(jù)較佳的市場位置，不惜與市場上占支配地位的、實力最強或較強的競爭對手發(fā)生正面競爭，而使自己的產(chǎn)品進入與對手相同的市場位置。
優(yōu)點：競爭過程中往往相當若人注目，甚至產(chǎn)生所謂轟動效應(yīng)，企業(yè)及其產(chǎn)品可以較快地為消費者或用戶所了解，易于達到樹立市場形象的目的。
缺點：具有較大的風險性。
創(chuàng)新定位
尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場需求的位置，填補市場上的空缺，生產(chǎn)市場上沒有的、具備某種特色的產(chǎn)品。如日本的索尼公司的索尼隨身聽等一批新產(chǎn)品正是填補了市場上迷你電子產(chǎn)品的空缺，并進行不斷的創(chuàng)新，使得索尼公司即使在二戰(zhàn)時期也能迅速的發(fā)展，一躍而成為世界級的跨國公司。采用這種定位方式時，公司應(yīng)明確創(chuàng)新定位所需的產(chǎn)品在技術(shù)上、經(jīng)濟上是否可行，有無足夠的市場容量，能否為公司帶來合理而持續(xù)的盈利。
重新定位
公司在選定了市場定位目標后，如定位不準確或雖然開始定位得當，但市場情況發(fā)生變化時，如遇到競爭者定位與本公司接近，侵占了本公司部分市場，或由于某種原因消費者或用戶的偏好發(fā)生變化，轉(zhuǎn)移到競爭者方面時，就應(yīng)考慮重新定位。重新定位是以退為進的策略，目的是為了實施更有效的定位。例如萬寶路香煙剛進入市場時，是以女性為目標市場，它推出的口號是：像5月的天氣一樣溫和。然而，盡管當時美國吸煙人數(shù)年年都在上升，萬寶路的銷路卻始終平平。后來，廣告大師李奧貝納為其做廣告策劃，他將萬寶路重新定位為男子漢香煙，并將它與最具男子漢氣概的西部牛仔形象聯(lián)系起來，樹立了萬寶路自由、野性與冒險的形象，從眾多的香煙品牌中脫穎而出。自20世紀80年代中期到現(xiàn)在，萬寶路一直居世界各品牌香煙銷量首位，成為全球香煙市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌。
市場定位是設(shè)計公司產(chǎn)品和形象的行為，以使公司明確在目標市場中相對于競爭對手自己的位置。公司在進行市場定位時，應(yīng)慎之又慎，要通過反復(fù)比較和調(diào)查研究，找出最合理的突破口。避免出現(xiàn)定位混亂、定位過度、定位過寬或定位過窄的情況。而一旦確立了理想的定位，公司必須通過一致的表現(xiàn)與溝通來維持此定位，并應(yīng)經(jīng)常加以監(jiān)測以隨時適應(yīng)目標顧客和競爭者策略的改變。
篇3：企業(yè)產(chǎn)品市場定位原則
企業(yè)產(chǎn)品市場定位的原則
各個企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品不同，面對的顧客也不同，所處的競爭環(huán)境也不同，因而市場定位所依據(jù)的原則也不同。總的來講，市場定位所依據(jù)的原則有以下四點：
（一）根據(jù)具體的產(chǎn)品特點定位
構(gòu)成產(chǎn)品內(nèi)在特色的許多因素都可以作為市場定位所依據(jù)的原則。比如所含成份、材料、質(zhì)量、價格等。“七喜”汽水的定位是“非可樂”，強調(diào)它是不含*的飲料，與可樂類飲料不同。“泰寧諾”止痛藥的定位是“非阿斯匹林的止痛藥”，顯示藥物成分與以往的止痛藥有本質(zhì)的差異。一件仿皮皮衣與一件真正的水貂皮衣的市場定位自然不會一樣，同樣，不銹鋼餐具若與純銀餐具定位相同，也是難以令人置信的。
（二）根據(jù)特定的使用場合及用途定位
為老產(chǎn)品找到一種新用途，是為該產(chǎn)品創(chuàng)造新的市場定位的好方法。小蘇打曾一度被廣泛的用作家庭的刷牙劑、除臭劑和烘焙配料，現(xiàn)在已有不少的新產(chǎn)品代替了小蘇打的上述一些功能。我們曾經(jīng)介紹了小蘇打可以定位為冰箱除臭劑，另外還有家公司把它當做了調(diào)味汁和肉鹵的配料，更有一家公司發(fā)現(xiàn)它可以作為冬季流行性感冒患者的飲料。我國曾有一家生產(chǎn)“曲奇餅干”的廠家最初將其產(chǎn)品定位為家庭休閑食品，后來又發(fā)現(xiàn)不少顧客購買是為了饋贈，又將之定位為禮品。
（三）根據(jù)顧客得到的利益定位
產(chǎn)品提供給顧客的利益是顧客最能切實體驗到的，也可以用作定位的依據(jù)。
1975年，美國米勒（Miller）。推出了一種低熱量的“Lite”牌啤酒，將其定位為喝了不會發(fā)胖的啤酒，迎合了那些經(jīng)常飲用啤酒而又擔心發(fā)胖的人的需要。
（四）根據(jù)使用者類型定位
企業(yè)常常試圖將其產(chǎn)品指向某一類特定的使用者，以便根據(jù)這些顧客的看法塑造恰當?shù)男蜗蟆?/P>
美國米勒啤酒公司曾將其原來唯一的品牌“高生”啤酒定位于“啤酒中的香擯”，吸引了許多不常飲用啤酒的高收入婦女。后來發(fā)現(xiàn)，占30％的狂飲者大約消費了啤酒銷量的80％，于是，該公司在廣告中展示石油工人鉆井成功后狂歡的鏡頭，還有年輕人在沙灘上沖刺后開懷暢飲的鏡頭，塑造了一個“精力棄沛的形象”。在廣告中提出“有空就喝米勒”，從而成功占領(lǐng)啤酒狂飲者市場達10年之久。
事實上，許多企業(yè)進行市場定位的依據(jù)的原則往往不止一個，而是多個原則同時使用。因為要體現(xiàn)企業(yè)及其產(chǎn)品的形象，市場定位必須是多維度的、多側(cè)面的。