(一)土地的使用年限是如何確定的?

　　凡與淄博市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行①居住用地70年②工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生，體育及綜合或其他用地50年③商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件:①土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)②取得《建筑許可證》和《開(kāi)工許可證》③除付清地價(jià)款之外，投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議⑤土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

　　符合上列條件的，經(jīng)主管部門(mén)核準(zhǔn)后發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。核定外銷(xiāo)的商品住宅還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷(xiāo)許可證》

　　(二)在什么情況下買(mǎi)房需簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同?在什么情況下買(mǎi)房需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同?

　　欲購(gòu)買(mǎi)已竣工驗(yàn)收，::交付使用的商品房，買(mǎi)賣(mài)雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同，購(gòu)買(mǎi)尚未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。

　　(三)現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》與過(guò)去有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》，《國(guó)有土地使用權(quán)證》有何區(qū)別?為什么要換證。

　　現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》，《國(guó)有土地使用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作成單一的《房地產(chǎn)證》由一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一頒發(fā)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一體化管理，為統(tǒng)一《房地產(chǎn)證》的發(fā)放，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理，過(guò)去的《房屋所有權(quán)證》，《國(guó)有土地使用權(quán)證》都要更換成新《房地產(chǎn)證》但在更換前繼續(xù)有效。

　　(四)房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)?

　　市規(guī)劃國(guó)土局是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作集體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。

　　(五)房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力?

　　依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)，產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有，使用， 處分和收益權(quán)能，任何其他人無(wú)權(quán)干涉或妨礙否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。

　　(七)《房地產(chǎn)證》有什么作用?

　　是權(quán)利人依法管理，經(jīng)營(yíng)，使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

　　(九)房地產(chǎn)登記的種類有哪些?

　　房地產(chǎn)登記的種類分初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記

　　(九)房地產(chǎn)權(quán)初始登記?

　　指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地使用權(quán)及建筑物，附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

　　(十)哪些房地產(chǎn)合同經(jīng)辦理公證手續(xù)?

　　按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)每人一方為境外人土或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。現(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

　　(十一)向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購(gòu)房者需交的稅費(fèi)有哪些?

　　答:需交 ①印花稅:數(shù)額為交易價(jià)的萬(wàn)分之五。每證書(shū)貼5元

　　②登記費(fèi):數(shù)額為交易價(jià)的千分之一

　　③契稅 :數(shù)額為交易價(jià)的百分之三，目前業(yè)主交納百分之一

　　(十二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交付使用時(shí)，向受讓人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)

　　(十三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售房地產(chǎn)的說(shuō)明書(shū)，設(shè)計(jì)圖紙，銷(xiāo)售廣告等公開(kāi)展示文件及真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　(十四)預(yù)售房地產(chǎn)的當(dāng)事人約定交付房地產(chǎn)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收合格之后。

　　(十五)預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)，須領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》后方可轉(zhuǎn)讓。

　　(十六)定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

　　(十七)違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。

篇2：房地產(chǎn)政策法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)(2)

　　房地產(chǎn)政策及法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)（2）

　　14．什么是印花稅？

　　印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書(shū)立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。商品房買(mǎi)賣(mài)買(mǎi)方應(yīng)交納印花稅，稅率為0.03%。

　　15．什么是兩書(shū)？主要內(nèi)容是什么？

　　“兩書(shū)”是指《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供兩書(shū)。

　　《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的主要內(nèi)容是購(gòu)房人所購(gòu)房屋各部位質(zhì)量驗(yàn)收等級(jí)、保修范圍、保修期限及維修記錄。

　　《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的主要內(nèi)容是房屋概況、房屋內(nèi)配置設(shè)施（規(guī)格、型號(hào)、品牌、產(chǎn)地）、住宅使用須知及注意事項(xiàng)。

　　另外附圖6份：房屋坐落示意圖、住宅分戶平面結(jié)構(gòu)圖、室內(nèi)設(shè)施配置圖、強(qiáng)弱電線路敷設(shè)圖、給排水管線圖、采暖設(shè)施配置圖。

　　16．什么是房地產(chǎn)抵押？

　　是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　17．抵押貸款與按揭貸款是一碼事嗎？

　　房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行要求借款人以房地產(chǎn)商品為抵押物作為擔(dān)保的貸款。又分為實(shí)物抵押和房地產(chǎn)權(quán)證抵押。

　　按揭是香港等地引進(jìn)的一種房地產(chǎn)貸款形式，購(gòu)房人向銀行借款購(gòu)房，在還清本息前，房屋的所有權(quán)不歸購(gòu)房借款人所有，購(gòu)房借款人只擁有該房產(chǎn)的使用權(quán)。當(dāng)借款本息還清后由銀行和購(gòu)房人一起去房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)才真正歸購(gòu)房人所有。

　　由此可知，抵押貸款與按揭貸款本質(zhì)區(qū)別是貸款期間房屋所有權(quán)歸屬不同。抵押貸款期間房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，而銀行只擁有抵押及處置權(quán)。我市現(xiàn)在通行的商品房商業(yè)貸款和個(gè)人公積金貸款采用的都是抵押貸款而非按揭貸款的形式。我們口頭上說(shuō)的按揭貸款實(shí)際上是一種誤解。

　　18．只要在鄭州市區(qū)購(gòu)房都能入戶嗎？

　　根據(jù)市公安局的有關(guān)戶籍改革宣傳材料，對(duì)辦理入戶的所購(gòu)房屋沒(méi)有明確規(guī)定是什么類型房屋，從哪里購(gòu)得。所以，只要在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房（不限定開(kāi)發(fā)商）、經(jīng)濟(jì)適用房、二手房、房改房，只要交易行為合法有效，提供資料齊全，且符合相關(guān)入戶面積標(biāo)準(zhǔn)，均可享受入戶政策。

　　19．購(gòu)房入戶的面積標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　外地公民在我市市區(qū)購(gòu)買(mǎi)房屋，建筑面積達(dá)到56平方米以上的，其本人和直系親屬（夫妻及兒女）準(zhǔn)予遷入2人，達(dá)到90平方米以上的可遷入3人，達(dá)120平方米以上的可遷入4人，達(dá)到150平方米以上的可遷入5人。

　　20．屋頂花園、頂層露臺(tái)、底層花園能贈(zèng)送嗎？

　　不能。每一位購(gòu)房人，包括購(gòu)買(mǎi)頂、底層住房的購(gòu)房人，在購(gòu)買(mǎi)了一套住房后，就購(gòu)買(mǎi)了一定面積的土地使用權(quán)，這些面積的土地使用權(quán)既在樓座之下，也在樓座四周，所有購(gòu)房人對(duì)該塊土地共同享有土地使用權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商私自把幾十平方米的面積“贈(zèng)送”給了購(gòu)買(mǎi)頂層、底層住宅的購(gòu)房人，顯然直接侵犯了其他購(gòu)房人的合法權(quán)益。所以說(shuō)，這樣的廣告詞或承諾在法律上是站不住腳的，即使開(kāi)發(fā)商私自“贈(zèng)送”了花園，房地產(chǎn)管理部門(mén)也不會(huì)為該房屋購(gòu)買(mǎi)人辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，已相應(yīng)的把土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)讓給了每一購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商已不再擁有土地使用權(quán)，所以也就談不上贈(zèng)送花園了。

　　21．什么是住房公積金制度？

　　住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。

　　22．住房公積金為什么歸個(gè)人所有？

　　住房公積金由兩部分組成，一是職工個(gè)人每月按規(guī)定從工資中扣除繳存的部分，這部分屬于職工工資，理應(yīng)歸職工個(gè)人所有；二是單位每月按規(guī)定為職工個(gè)人繳存的部分，這部分是住房實(shí)物福利分配向工資貨幣分配轉(zhuǎn)換的部分，視同職工工資，也應(yīng)歸職工個(gè)人所有。

　　23．什么是物業(yè)？什么是物業(yè)管理？什么是物業(yè)管理費(fèi)？

　　物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。

　　物業(yè)管理是指由專門(mén)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和人員受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律，按照合同和契約，運(yùn)用現(xiàn)代管理科技和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施、場(chǎng)地，以及物業(yè)區(qū)域周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)，為居民生活提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)。

　　物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、共用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

　　24．什么是維修基金？其主管部門(mén)是哪個(gè)單位？

　　維修基金是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。

　　共用部位是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

　　共同設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設(shè)施、消防設(shè)施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）及其他共用設(shè)施設(shè)備。

　　市房產(chǎn)管理局是住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理的行政主管部門(mén)，市物業(yè)維修基金管理中心是維修基金籌集、管理的機(jī)構(gòu)。

　　25．我國(guó)目前現(xiàn)行的住房供應(yīng)體系有哪幾種？

　　（1）城鎮(zhèn)廉租住房供應(yīng)體系

　　（2）經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系

　　（3）商品住房供應(yīng)體系

　　城鎮(zhèn)廉租住房是政府向具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口的“雙困”家庭提供的租金相對(duì)低廉的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住房。其主要來(lái)源如下：

　　*騰退的并符合規(guī)定的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房。

　　*最低收入家庭承租的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房。

　　*政府和單位出資興建或購(gòu)置的廉租住房。

　　*社會(huì)捐贈(zèng)的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。

　　*政府通過(guò)轉(zhuǎn)換等其他渠道籌集的廉租住房。

　　26．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序有哪些？

　　（1）投資決策分析，其又分為兩部分：市場(chǎng)分析與項(xiàng)目的財(cái)務(wù)估價(jià)

　　（2）前期工作

　　*研究地塊的特性與四至范圍。

　　*分析將要購(gòu)買(mǎi)的土地用途及獲益能力大小。

　　*獲取土地的使用權(quán)

　　*整地、拆遷、安

置、補(bǔ)償

　　*規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定

　　*與規(guī)劃管理部門(mén)協(xié)商，獲得規(guī)劃許可

　　*施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平”

　　*安排短期或長(zhǎng)期信貸

　　*對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的顧客

　　*對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定租金或售價(jià)水平

　　*對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算

　　*對(duì)承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商。

　　（3）建設(shè)階段

　　（4）租售階段

篇3：房地產(chǎn)政策法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)(1)

　　房地產(chǎn)政策及法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)（1）

　　1．房地產(chǎn)的概念

　　房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。它有狹義與廣義之分，狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的權(quán)利。廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。我們通常所說(shuō)的房地產(chǎn)指的是狹義概念的房地產(chǎn)。

　　2．房地產(chǎn)業(yè)的概念

　　房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。

　　3．土地使用權(quán)的幾個(gè)概念

　　土地的特點(diǎn)：土地是自然資源，其具有以下特點(diǎn)：

　　*固定性或不動(dòng)性

　　*有限性

　　*不可再生性

　　*用途廣泛性

　　*供應(yīng)的稀缺性

　　土地使用權(quán)的獲得有三種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓與劃撥

　　（2）出讓

　　*概念：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　*出讓的年限：居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年綜合或者其他用地50年

　　（3）轉(zhuǎn)讓

　　*概念：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效范圍內(nèi)，將其受讓的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給他人的民事法律行為。

　　*轉(zhuǎn)讓的形式：出售交換贈(zèng)與

　　（4）劃撥

　　*概念：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

　　*使用年限：《城市房地產(chǎn)管理法》第22條第2款規(guī)定：“依照本法規(guī)定的以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。”依據(jù)此條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)可以無(wú)限期取得、無(wú)限期使用，但是法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　4．城鎮(zhèn)集體土地是否可直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？

　　不能。《鄭州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)市、縣（市）、上街區(qū)人民政府依法統(tǒng)一征用并辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓或劃撥手續(xù)后，方可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”所以說(shuō)，在城市郊區(qū)或都市鄉(xiāng)村集體土地上開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，不能作為商品房出售。

　　5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念

　　有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一般是指從工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開(kāi)發(fā)到房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程；狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，多是指建設(shè)前期的開(kāi)發(fā)工作，即包括工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所說(shuō)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　三通一平：道路通給排水供電線路通場(chǎng)地平整

　　七通一平：道路通上下排水通雨污排水通電力通通訊通

　　煤氣通熱力通場(chǎng)地平整

　　6．房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)如何劃分？

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)共有三級(jí)：一級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)（或稱為住房一級(jí)市場(chǎng)），即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)（或稱為住房二級(jí)市場(chǎng)），是房地產(chǎn)投入使用后的交易市場(chǎng)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)使用者之間的交易市場(chǎng)，又稱為房地產(chǎn)調(diào)劑市場(chǎng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的策略是壟斷一級(jí)市場(chǎng)，放開(kāi)搞活二、三級(jí)市場(chǎng)。

　　7．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

　　按照目前實(shí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共分為：一二三四五五個(gè)等級(jí)。我公司目前屬中美合資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)企業(yè)。

　　8．什么是經(jīng)濟(jì)適用房，有何特點(diǎn)？

　　*概念：是指國(guó)家或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的、以建設(shè)成本價(jià)向中低收入家庭出售的住房。安居房及解困房都是經(jīng)濟(jì)適用房的一種。

　　*其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)性是指住房相對(duì)市場(chǎng)價(jià)而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。（2）適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。（3）政府扶持、干預(yù)性表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：土地可以劃撥；政府給予一定財(cái)政支持和信貸支持；政府減免土地拆遷、安置，基礎(chǔ)設(shè)施配套、工程招標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督等方面的20余項(xiàng)稅費(fèi)；價(jià)格實(shí)行政府審批，有最高限價(jià)；其利潤(rùn)率嚴(yán)格控制在3%以內(nèi)等。（4）出售給特定對(duì)象：必須具有鄭州市城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口；未參加房改或享受房改的面積未達(dá)到其應(yīng)享受的80%；中低收入家庭（按鄭州市每年頒布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，20**年鄭州市家庭年收入在5萬(wàn)元以下）如屬鄭州市區(qū)拆遷戶，不滿足以上要求也可直接購(gòu)買(mǎi)。

　　*特別注意：經(jīng)濟(jì)適用房屬于商品房的一種范疇，屬微利商品房，因其是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，故其產(chǎn)權(quán)屬完全產(chǎn)權(quán)。

　　9．為什么經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相對(duì)偏低？

　　經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，征用土地補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)按有關(guān)規(guī)定的低限執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)按零稅率計(jì)證固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，免收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、人防費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配置費(fèi)等11項(xiàng)費(fèi)用，減半征收招標(biāo)管理費(fèi)，工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等12項(xiàng)費(fèi)用，有效降低了成本，與同等地段商品房相比約降低了300元/平方米。

　　10．什么叫二手房？

　　私房上市交易通稱為二手房。也就是依法取得房屋所有權(quán)（全部產(chǎn)權(quán)），可以進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)（即房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)）交易的房產(chǎn)。如取得所有權(quán)的商品房、自建房、準(zhǔn)予上市交易的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

　　私房：是指依法歸個(gè)人所有或數(shù)人共有的房屋。

　　產(chǎn)權(quán)：住房產(chǎn)權(quán)是住房各項(xiàng)權(quán)益的總和。我國(guó)法律規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人對(duì)其所有的住房享有占有、使用、收益、處分等權(quán)利。

　　11．商品房?jī)r(jià)格中都包括那些因素？

　　第一為土地價(jià)格。由國(guó)家收取，約占總房?jī)r(jià)的30%。

　　第二為房屋建造成本。在總房?jī)r(jià)構(gòu)成中占30--35%左右。

　　第三為帶征地費(fèi)。即實(shí)現(xiàn)居住條件所必須投入的輔助設(shè)施、環(huán)境優(yōu)化所需的費(fèi)用，包括綠地、景點(diǎn)、配電房等，此部分成本為100元/平方米左右，在房?jī)r(jià)構(gòu)成中約占4%。

　　第四為配套費(fèi)用。即上繳當(dāng)?shù)卣氖姓涮踪M(fèi)和各管線部門(mén)所收的五種線路（水、電、氣、通訊、市政管網(wǎng)）管理費(fèi)、各區(qū)縣所收的地區(qū)改建配套費(fèi)等，在房?jī)r(jià)構(gòu)成中所占的比例為10%左右。

　　第五為期間費(fèi)用。由管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用（含廣告費(fèi)用）構(gòu)成，在房?jī)r(jià)中所占的比例為10%左右。

　　第六為銷(xiāo)售環(huán)節(jié)發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加。在房?jī)r(jià)構(gòu)成中所占的比例為6%左右。

　　第七為開(kāi)發(fā)商預(yù)期毛利。

　　12．商品房銷(xiāo)售中的五證是哪幾證？

《國(guó)有土地使用證》《商品房銷(xiāo)售許可證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》

　　13．什么是契稅？商品房買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)行稅率是多少？應(yīng)該什么時(shí)候交納？

　　契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。商品房買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)行契稅交納稅率為2%。契稅應(yīng)在交易雙方正式簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之后，一個(gè)月內(nèi)交納，逾期要罰交滯納金。