一、房屋面積的分類
1、實用面積(凈面積):它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積,俗稱地磚面積。
2、建筑面積(套內面積、軸線面積):包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。
3、公攤面積:是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區內其它一些配套設施的分攤面積。

二、計算建筑面積的范圍:
1、單層建筑物無論其高度如何,均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內如果帶有部分樓層者,亦應計算建筑面積。高低聯跨需分別計算建筑面積時,按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。
2、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算,每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。
3、建筑物外墻為預制掛板的,按掛板外墻主墻面間的水平面積計算。
4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的(沉降縫為界)建筑物,按其上口外墻外圍水平面積計算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時,按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。
5、用深基礎做地下架空層,有圍護結構者,按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
6、坡地建筑物利用吊腳做架空層,有圍護結構者,按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
7、建筑物內的門廳、大廳,不論其高度如何,均按一層計算建筑面積,門廳、大廳內回廊部分按其水平投影計算建筑面積。
8、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。
9、建筑物內的技術層層高超過2.2米的,按技術層外圍水平面積計算建筑面積。技術層層高雖不超過2.2米,但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等,應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。
10、有柱雨罩,按柱外圍水平面積計算建筑面積;獨立柱雨罩,按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
11、有柱車棚、貨棚、站臺等,按柱外圍水平面積計算建筑面積;單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等,按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
12、突出墻面的門斗、眺望間,按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
13、封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。
14、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積;無柱的走廊、檐廊,按其投影面積的一半計算建筑面積。
15、兩個建筑物間有圍護結構的架空通廊,按通廊的投影面積計算建筑面積;沒有圍護結構的架空通廊,按其投影面積的一半計算建筑面積。
16、建筑物內無樓梯,設室外樓梯的,其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積;室內有樓梯并設室外樓梯的,其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。
17、各種變形逢、沉降縫,寬在30mm以內的抗震縫,均分層計算建筑面積,高低聯跨時,其建筑面積并入低跨建筑面積內。

三、不計算建筑面積的范圍
1、突出墻面的構件、藝術裝飾以及掛板突出的藝術裝飾線,如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。
2、檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內的鋼梯。
3、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內的設備層。
4、深基礎架空層僅預留門窗洞口,不做地面及裝飾的。
5、沒有圍護結構的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。
6、單層建筑物內分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。
7、地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口。
8、寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪,構筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。
9、建筑物內外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

篇2：房屋建筑面積計算規則

　　房屋建筑面積計算規則

　　1〕計算建筑面積的范圍

　　A. 單層建筑物不論其高層均按一層計算,其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者,亦應計算建筑面積。

　　B. 多層建筑物的建筑面積按以建筑面積的總和計算,其建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算,二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。

　　C. 層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。

　　D. 用深基礎做架空層加以利用,層高超過2.2米的,按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

　　E. 坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米,按圍護結構外國水平面積計算建筑面積。

　　F. 穿過建筑物的通道,建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何,均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

　　G. 電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按建筑物自然層計算建筑面積。

　　H. 舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。

　　I. 建筑物內的技術層(管道層、附層、夾層)是指房屋的局部層次,層高超過2.2米的,按其墻外圍水平面積計算建筑面積。

　　J. 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積; 獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算機建筑面積。

　　K. 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積;單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　L.突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護 結構外圍水平面積計算建筑面積。

　　M.突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。

　　N.封閉陽臺、挑廊,按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　O.建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊,按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

　　P.兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊,按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

　　Q.室外樓梯做為主要通道和用于疏散的,按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　R.跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物,按其水平投影面積計算建筑面積,多層者按多層計算。

　　S.室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館(場)看臺下空間加以利用的,其超過1.8米的部位計算建筑面積(多層按多層計算)。

　　T.原始設計為假層(含頂層閣)屋面全部翻高后,前后墻樓板高度超過1.8米的,按實際計算建筑面積。

　　2〕不計算建筑面積的范圍

　　A.突出墻面的構件和藝術裝飾,如:柱、垛、勒角、臺階、無柱 雨棚等。

　　B.檢修、消防等用的室外爬梯。

　　C.層高在2.2米以內的技術層、夾層。

　　D.構筑物,如:獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油(水)池、 儲倉、地下人防干、支線等。

　　E.建筑物內外的操作平臺、上料平臺,及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

　　F.沒有圍護結構的屋頂水箱,舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

　　G.單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

　　H.層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

　　I. 崗亭、警亭、書報亭等。

　　J.里弄房屋后天井內的天棚。

　　K.利用馬路、通道及隙地所搭棚架。

　　L.閣樓。

　　M.房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。

　　3)其他

　　在計算建筑物面積時,如遇上述以外的情況,可參照上述規則精神辦理。

篇3：北京商品房開發項目房屋登記面積測量有關問題的通知(2008年)

　　(京建權[20**]545號)

　　各區縣建委(房管局)、經濟技術開發區國土房管局、市房屋權屬登記事務中心、市房地產勘察測繪所、各房產測繪單位:

　　為保障購房人的合法權益,規范房屋面積測量和房屋登記行為,妥善解決商品房開發項目分期建設產生的遺留問題,現將已竣工驗收商品房樓棟房屋面積測量、房屋登記的有關事項通知如下:

　　一、申請初始登記的樓棟已竣工驗收,其樓外分攤部位(獨幢或在其他樓棟中)已建成并符合建設工程規劃許可、參與分攤的樓棟未竣工,在計算分攤系數、測算成套商品房面積時,可以使用未竣工房屋的預測面積數據。

　　二、房地產開發企業使用未竣工的預測面積數據計算分攤系數、測算成套商品房面積的,應將有關情況如實書面告知每個購房人并自房屋面積實測工作開始至初始登記前在售樓處和已竣工樓棟內予以公示。

　　公示內容包括:未竣工的分攤部位、使用未竣工分攤部位或樓棟的預測面積數據、全部房屋實測后面積差異的房價款結算辦法、實測面積與登記面積有差異的應申請面積變更登記(來自:m.dewk.cn)、公示起始日期等內容。房地產開發企業應將公示內容及張貼公示的現場照片分別交房屋測繪成果備案部門辦理房屋面積測繪技術成果報告備案、房屋登記部門進行初始登記。

　　三、辦理轉移登記時,申請人應提供房地產開發企業與購房人簽訂確認公示內容的補充協議或購房人出具認可公示內容的書面文件。登記部門應在房屋登記簿記載或檔案中注明登記面積為暫測面積,最終面積以實測面積為準;房屋所有權證附記中應注記登記面積與實測面積不符的m.dewk.cn,以實測面積為準并應申請變更登記。

　　四、房屋全部竣工后,房地產開發企業應及時委托測繪單位進行面積實測,并將經備案的房屋面積測繪技術成果報告提交房屋登記部門。實測面積與購房人登記面積的誤差在0.01平方米內的,可不再進行面積變更登記;誤差超過0.01平方米的,登記部門應在登記簿或檔案中記載實測面積,房地產開發企業應及時通知購房人申請面積變更登記。

　　五、購房人申請變更登記前轉讓房屋的,買賣雙方應書面確認轉讓面積以實測面積為準,也可由買房人出具認可實測面積的書面文件,登記部門以登記簿中記載的實測面積為申請人核發房屋所有權證。

　　六、自本通知下發之日起,新申請預售許可的開發項目,原則上不得再分攤建筑樓棟(相互連通的為一個建筑樓棟)外的公用部位。

　　使用同一個分攤方案、分期辦理預售許可的開發項目,本通知下發之前已取得預售許可證的,再申請預售許可時,可繼續延用原分攤方案。

　　七、此前市建委發布的《關于房屋權屬登記面積有關規定的通知》(京建權[20**]373號)、《關于商品房初始登記涉及樓外分攤部位有關問題的補充通知》(京建權[20**]1192號)中有關內容與本通知不一致的,以本通知為準。

　　二ΟΟ八年六月十二日

　　主題詞:房屋 面積測量 通知

　　北京市建設委員會辦公室

　　20**年7月31日印發