商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)成功的重要前提
隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民生活水平的日益提高，眾多國(guó)外優(yōu)秀零售商業(yè)進(jìn)入中國(guó)，并在中國(guó)已經(jīng)駛?cè)腼w速發(fā)展的階段，推動(dòng)著中國(guó)的商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展階段，傳統(tǒng)的商業(yè)模式在新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下面臨著新的競(jìng)爭(zhēng)，新生及外來(lái)的商業(yè)模式在不完全規(guī)范的商業(yè)環(huán)境下摸索著快速發(fā)展。無(wú)論是一線城市還是二、三線城市，各式各樣的商業(yè)中心項(xiàng)目以極富想象力的包裝方式相繼涌出。
在看似商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的背后，似乎有種相似的感覺(jué)：在住宅房地產(chǎn)高速發(fā)展的某一個(gè)階段，絕大多數(shù)地產(chǎn)商都在遵循一個(gè)原則：概念即是銷售?，F(xiàn)在的商業(yè)中心正在復(fù)制當(dāng)年的概念化炒作。
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)完全不同于住宅地產(chǎn)，最主要區(qū)別在于住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是將其產(chǎn)品直接銷售給最終客戶，而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品是以租售的方式直接或間接（部分通過(guò)小商業(yè)地產(chǎn)投資商）提供給商鋪，其價(jià)值是通過(guò)商鋪的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)狀態(tài)實(shí)現(xiàn)的。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商，如何合理開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目特別是商業(yè)中心項(xiàng)目，使其在最優(yōu)化的投資環(huán)境下，成功建設(shè)并能夠長(zhǎng)期良好運(yùn)營(yíng)；對(duì)于小型商鋪投資商來(lái)講，如何鑒別一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的好壞及可運(yùn)營(yíng)性，都是商業(yè)地產(chǎn)人士所必須關(guān)心的問(wèn)題。
在蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)里，具備商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及技能，特別是熟悉國(guó)情的專業(yè)技能，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，不合理的商業(yè)項(xiàng)目將面臨著越來(lái)越大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。由于缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的深刻了解，不少商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未認(rèn)識(shí)到失敗的風(fēng)險(xiǎn)。而歐美四十余年的發(fā)展經(jīng)歷值得我們借鑒，歐洲已有的大型商業(yè)中心除了幾家以基金、銀行為背景的大型專業(yè)開(kāi)發(fā)公司外，絕大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃、招商及管理公司來(lái)完成的。即使重大的政府商業(yè)項(xiàng)目也是請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)規(guī)劃執(zhí)行的?？梢?jiàn)商業(yè)規(guī)劃的重要性是由商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)決定的。
一、遵循“量”化原則
商業(yè)是一個(gè)“量”化的行業(yè)，是需要有“量”化的購(gòu)買能力，所以商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，特別是大型綜合商業(yè)、商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)也必須是一個(gè)“量”化的過(guò)程，而“量”化是通過(guò)商業(yè)規(guī)劃來(lái)完成的。
首先要進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力；
研究分析現(xiàn)在及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以確定消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。消費(fèi)需求在數(shù)量上及業(yè)態(tài)上一旦確定，應(yīng)依照客觀的需求量，“量體裁衣”地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施。國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場(chǎng)需求作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)入住商鋪而言，其運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的。
二、滿足需求
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。消費(fèi)者客觀的消費(fèi)類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪的類別及總量。具有特色高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者，但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的吸引力將逐步減弱。
目前國(guó)內(nèi)不少開(kāi)發(fā)商過(guò)分依靠概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動(dòng)效益，這類項(xiàng)目往往開(kāi)始時(shí)轟轟烈烈，運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后由于消費(fèi)力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開(kāi)發(fā)商。目前國(guó)內(nèi)部分城市政府對(duì)商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃及管理尚未達(dá)到一個(gè)合理及有力的程度，因而此類風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。
三、實(shí)施的可行性
合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費(fèi)市場(chǎng)的需求，另一方面最大程度地滿足投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公司應(yīng)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目深刻的調(diào)查研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)出一套有可實(shí)施性的商業(yè)規(guī)劃方案。這需要一個(gè)有綜合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)完成，首先，他們應(yīng)該非常了解市場(chǎng)，了解消費(fèi)者，了解商業(yè)，特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過(guò)建議的規(guī)劃方案力爭(zhēng)最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營(yíng)，以最大程度地保證投資開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
四、高質(zhì)量招商的基礎(chǔ)
合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)分布提出可實(shí)施方案。為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶的了解，并通過(guò)預(yù)招商工作，力爭(zhēng)相對(duì)準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。
合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營(yíng)業(yè)環(huán)境及舒適的購(gòu)物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。無(wú)序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對(duì)主要商業(yè)的招商難度，由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運(yùn)營(yíng)。
五、持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)
綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后需要運(yùn)營(yíng)管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后良好的運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)。商業(yè)設(shè)施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對(duì)整個(gè)商業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。
六、投資回報(bào)的安全性
只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，也只有這樣才能保證項(xiàng)目投資方投資回報(bào)的安全性及穩(wěn)定性。同時(shí)只有考慮到商業(yè)的“量”化性，才可以正確加以開(kāi)發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長(zhǎng)期盈利。
七、融資的可能性
有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準(zhǔn)確的實(shí)施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長(zhǎng)期良好運(yùn)營(yíng)及增長(zhǎng)，才能對(duì)專業(yè)投資人及機(jī)構(gòu)產(chǎn)生吸引力。目前國(guó)外大量的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，由于他們有長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)規(guī)劃水平、店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報(bào)安全性、穩(wěn)定性及增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。雖然外資投資在項(xiàng)目前期、開(kāi)發(fā)期及運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長(zhǎng)期良好并持續(xù)增長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)及趨勢(shì)將在融資可行性及價(jià)格上起著決定性作用。由此可見(jiàn)，商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關(guān)重要的作用。
雖然中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步時(shí)間較短，但其發(fā)展速度非常之快，具備了在3至5年內(nèi)完成歐美國(guó)家40余年所走過(guò)歷程的可能性。這里面有捷徑嗎？有，也沒(méi)有。說(shuō)有，是因?yàn)闅W美等發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)中心及相關(guān)的城市規(guī)劃政策已為我們提供了大量成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)。我們可以充分利用大型國(guó)際會(huì)議等交流活動(dòng)走出去，學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)并了解國(guó)際業(yè)界最新動(dòng)態(tài)。說(shuō)沒(méi)有，是因?yàn)樯虡I(yè)設(shè)施的成功是基于本地市場(chǎng)需求的支持，借助國(guó)際商業(yè)經(jīng)驗(yàn)及技能而開(kāi)展的本地化商業(yè)規(guī)劃才是成功的關(guān)鍵。即使國(guó)際知名主力店的引進(jìn)也必須滿足合理商業(yè)規(guī)劃的要求，才能為整體商業(yè)設(shè)施帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的增值效益。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化發(fā)展的水平已經(jīng)為時(shí)不遠(yuǎn)了。
篇2：萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)
萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)
要實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的溢價(jià)，必須在設(shè)計(jì)前期就開(kāi)始進(jìn)行規(guī)劃，但這種規(guī)劃，并非是毫無(wú)計(jì)劃地將社區(qū)商鋪進(jìn)行分割銷售，讓我們從萬(wàn)科的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，來(lái)一窺究竟。
一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃：不僅考慮開(kāi)發(fā)商，更要考慮投資商
?。ㄒ唬┥虡I(yè)價(jià)值最大化
1.商鋪的布置應(yīng)根據(jù)地塊商業(yè)價(jià)值分析進(jìn)行考慮，重點(diǎn)布置商業(yè)價(jià)值高的區(qū)域；
2.首層（含雙首層）商業(yè)面積盡可能多，2F面積適量減少，如出現(xiàn)3F商鋪，則考慮通過(guò)首層規(guī)劃獨(dú)立的門廳出入口，將首層人流引入；
3.可通過(guò)增加地面停車、天橋、公交車站接駁、增加商業(yè)導(dǎo)視/廣告燈形式來(lái)改變地塊的商業(yè)價(jià)值。
（二）商鋪布局延續(xù)性
1.商鋪布局盡可能連續(xù)、成環(huán)，避免出現(xiàn)袋狀盡端式等商業(yè)死角（如下圖所示），商鋪盡可能不被公共服務(wù)用房（如社康中心、服務(wù)站、衛(wèi)生間等）打斷，當(dāng)社區(qū)入口過(guò)大影響商業(yè)連續(xù)性時(shí)，應(yīng)綜合考慮其布置；
2.避免交通體（電梯、疏散梯等）遮擋商鋪，影響商鋪的展示性；
3.有商業(yè)內(nèi)街出現(xiàn)時(shí)，避免出現(xiàn)單邊街鋪（如下圖）；
4.避免在轉(zhuǎn)角鋪出現(xiàn)實(shí)墻，可以規(guī)劃商鋪出入口或櫥窗，增加商業(yè)展示性。
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1.避免商鋪與周邊道路出現(xiàn)較大的高差，盡量保持商鋪與道路處于同一平面上，便于消費(fèi)者順暢抵達(dá)商鋪；若實(shí)在無(wú)法避免的，可以通過(guò)路肩等實(shí)現(xiàn)過(guò)渡；
2.注意停車位的規(guī)劃及人流、車流動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)
增加商鋪周邊地面停車增大了消費(fèi)的便利性，有利于帶旺商業(yè)。與此同時(shí)，可以將小區(qū)車流與商業(yè)車流進(jìn)行分流，分開(kāi)管理。
3.避免因?yàn)橐?guī)劃水景、綠化帶等阻礙了商業(yè)的人流動(dòng)線
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1.項(xiàng)目臨近城市道路時(shí)，可在適當(dāng)?shù)奈恢?，?guī)劃商業(yè)大標(biāo)識(shí)，增加項(xiàng)目的形象展示；
2.避免出現(xiàn)建筑構(gòu)筑物或者綠化景觀、景觀小品等遮擋商鋪的設(shè)計(jì)出現(xiàn)；
3.一些社區(qū)商業(yè)臨近主干道，受道路寬窄及道路綠化帶的影響，商鋪的昭示性將受到一定程度的削弱。為了能夠保持商鋪的形象展示，可以適當(dāng)?shù)貙⑸虡I(yè)建筑后移，退出部分可規(guī)劃為商業(yè)廣場(chǎng)作為過(guò)渡空間，以及通過(guò)設(shè)置廣告牌等形式來(lái)予以調(diào)節(jié)。
其他注意事項(xiàng)
1.塔樓盡量避開(kāi)底層的商業(yè)布置，減少塔樓結(jié)構(gòu)對(duì)商鋪劃分的影響；
2.與住宅緊鄰的樓層不允許出現(xiàn)餐飲，有餐飲功能的商鋪要規(guī)劃油煙管道、隔油池等；
3.建議有餐飲功能的商鋪許設(shè)置后傾區(qū)域：卸貨通道、貨梯及垃圾房等。（后勤區(qū)域集流線非常重要，如后勤流線與客戶流線公用，則會(huì)導(dǎo)致商業(yè)檔次降低）；
4.如有大中型餐飲主力店，應(yīng)考慮廚房位置，預(yù)留相應(yīng)的設(shè)備及管井位置。
二、社區(qū)商業(yè)鋪位劃分
?。ㄒ唬﹦?dòng)線設(shè)計(jì)
銷售型社區(qū)商業(yè)兩層以上的常見(jiàn)流線處理方式對(duì)比
1.首層解決人流動(dòng)線，2F以上的商業(yè)人流動(dòng)線依靠首層帶動(dòng)（2F以上的通道滿足消費(fèi)疏散要求即可，一般不考慮其作為人流動(dòng)線及外擺）；
2.若出現(xiàn)3F商業(yè)，則按照大鋪考慮，并在首層預(yù)留獨(dú)立門面及數(shù)量交通保證人流從首層引入；
3.當(dāng)外部條件影響（如場(chǎng)地有高差或有外部立體人流引入時(shí)），可考慮雙首層及立體人流動(dòng)線，視項(xiàng)目具體情況再議。
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1.面積分配：通過(guò)商業(yè)價(jià)值排序分析，在適合放置商業(yè)的區(qū)域，商業(yè)面積盡可能放在1F，2F次之；若商業(yè)面積過(guò)大必須出現(xiàn)3F，則3F按照大鋪考慮，并在首層預(yù)留3F商鋪的獨(dú)立門面及立體交通；
2.商業(yè)的外擺位不得占用商業(yè)面積，需保證商業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積；外擺位盡可能在一層設(shè)置或頂層露臺(tái)。
3.商鋪劃分原則
?。?）標(biāo)準(zhǔn)鋪
標(biāo)準(zhǔn)鋪劃分原則：
a.建議面寬進(jìn)深比控制在1:3以內(nèi)，不超過(guò)1:4；標(biāo)準(zhǔn)鋪面寬視地下車庫(kù)柱網(wǎng)而定，柱網(wǎng)一般為8-8.4m，所以面寬以4-4.2m為宜；
b.單向疏散的標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)深建議控制在15m；
c.高層底商單鋪面積大于60㎡（盡端可放大到75㎡）的標(biāo)準(zhǔn)鋪需兩個(gè)門疏散，兩個(gè)出入口之間間距大于5m。
?。?）寶瓶鋪
定義：兩種情況下可能產(chǎn)生寶瓶鋪（俗稱大肚子鋪）：1）當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)鋪進(jìn)深超過(guò)1:4的時(shí)候，從利于銷售的角度，將商鋪劃分為“標(biāo)準(zhǔn)鋪+寶瓶鋪”的形式，（如上圖左所示）；2）因剪力墻位置原因產(chǎn)生的寶瓶鋪（如上圖右所示）。
寶瓶鋪劃分原則：
a.保證“瓶身”位置的進(jìn)深能滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要；
b.保證“瓶口”位置的面寬滿足正常的標(biāo)準(zhǔn)鋪面寬。
（3）轉(zhuǎn)角鋪
定義：轉(zhuǎn)角位置商業(yè)價(jià)值較高的鋪
轉(zhuǎn)角鋪劃分原則：
a.在商業(yè)價(jià)值較高的臨街面，轉(zhuǎn)角鋪要保證朝向主街道的個(gè)數(shù)；
b.每個(gè)轉(zhuǎn)角鋪保證盡量不出現(xiàn)大面實(shí)墻，保證櫥窗的展示面；
c.轉(zhuǎn)角鋪前面盡可能不要有樓梯、景觀燈遮擋。
常見(jiàn)的兩種轉(zhuǎn)角鋪設(shè)計(jì)思路：
保留轉(zhuǎn)角界面完整，考慮品牌主力店，規(guī)劃為大鋪（如下圖左所示）
考慮轉(zhuǎn)角界面價(jià)值最大，劃小鋪（做下圖右所示）
（4）其他情況
當(dāng)商鋪位于塔樓投影部位時(shí)，受到住宅剪力墻結(jié)構(gòu)限制，會(huì)出現(xiàn)商鋪形狀不規(guī)則，或內(nèi)部有橫向剪力墻導(dǎo)致商鋪空間不完整。
設(shè)計(jì)原則：
a.根據(jù)剪力墻位置劃鋪，商鋪內(nèi)盡量避免橫向剪力墻（如下圖左）；
b.當(dāng)確實(shí)無(wú)法避免橫向剪力墻時(shí)，保證該鋪的實(shí)際使用面積和有效展示面，并結(jié)合業(yè)態(tài)考慮其使用（如下圖右）。
?。?）二層以上商鋪的消防疏散問(wèn)題
內(nèi)廊：不影響外觀，可兼做后勤通道，但需要計(jì)容，降低了商鋪的實(shí)用率。
調(diào)整建議：在滿足兩疏散門間距＞5m基礎(chǔ)上，可以將兩側(cè)的商鋪劃大，減少走廊面積，提高實(shí)用率。
外廊：實(shí)用率較高，不計(jì)入容積率面積計(jì)算，并可以作為商家的外擺區(qū)域，但會(huì)影響外立面的完整性和商家昭示性。
三、四種常見(jiàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃
滿足基本生活功能——客戶提及率>50%
提高生活質(zhì)量功能——20%<客戶提及率<50%
休閑游憩功能——客戶提及率<20%。
1.“滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場(chǎng)
、購(gòu)物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購(gòu)物需求。客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率
2.“提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等，有郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。
3.“休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書(shū)店、游泳池、娛樂(lè)中心、老年活動(dòng)中心等，以及社區(qū)的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所和設(shè)施。
客戶對(duì)業(yè)態(tài)提及率
在考慮客戶以上需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費(fèi)半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能。
步行5分鐘到達(dá)“便利店”，約300m；步行10分鐘到達(dá)超市和餐飲店，約500m；騎車15分鐘到達(dá)購(gòu)物中心。
商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵。
?。?）超市
前提條件：a.15分鐘步行距離以上無(wú)中大型超市，應(yīng)配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于1000㎡）；c.萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)。
具體要求：
1) 位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設(shè)計(jì)）；
2) 價(jià)格：不宜高于區(qū)外價(jià)格15%以上；
3) 品質(zhì): 應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無(wú)假冒偽劣、過(guò)期商品；
4) 品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個(gè)品牌供選擇；如步行15分鐘內(nèi)沒(méi)有大型菜市場(chǎng)的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜；
5) 服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營(yíng)時(shí)間宜在8：00-22：00；
6) 環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；
?。?）菜市場(chǎng)：在前期客流量有限的情況下，菜市場(chǎng)是超市的最優(yōu)替代。
前提條件：
a.20分鐘步行距離內(nèi)，無(wú)中大型菜市場(chǎng)，配中大型菜市場(chǎng)（1500-2000平方或更大）；
b.10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場(chǎng)，配小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜（小于500平方）；
c.萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)。
具體要求：
中型市場(chǎng)
1）位置：應(yīng)控制在步行15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行道，適合步行；
2）品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚(yú)類、海鮮、水果等；
3）價(jià)格：宜與市場(chǎng)價(jià)格接軌；
4）新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮；
5）環(huán)境：明亮、干凈、無(wú)異味；
小型菜市場(chǎng)或超市肉菜專柜
1）位置：控制在步行5-10分鐘距離內(nèi)，營(yíng)業(yè)時(shí)間8：00-20：00，滿足業(yè)主不同時(shí)段需要；
2）品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等；
3）價(jià)格：業(yè)主可接受價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高約20-30%；
?。?）銀行：商家需求（銀行）：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀。
前提條件：a.社區(qū)周邊沒(méi)有，則配；b.萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)。
具體要求：
a.品牌：至少有一家國(guó)有四大銀行。需求以四大銀行（中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發(fā)展銀行等；
b.柜臺(tái)業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等；
c.ATM機(jī)：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業(yè)務(wù)；保證機(jī)器的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、及時(shí)報(bào)修、有足夠的現(xiàn)金可取（注：ATM機(jī)個(gè)數(shù)需求不明顯）；
d.安全性：應(yīng)提供銀行內(nèi)的安全性保障設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，并保證ATM機(jī)之間的距離等；
?。?）藥店:藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀。
前提條件：a.社區(qū)周邊沒(méi)有，則配；b.萬(wàn)科返租，控制業(yè)態(tài)。
具體要求：
1) 位置：控制在步行10分鐘距離內(nèi)；
2) 品牌：應(yīng)是連鎖平價(jià)藥房，以藥店的品牌來(lái)保證產(chǎn)品的質(zhì)量；
3) 質(zhì)量：應(yīng)以知名品牌為主，而非銷售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產(chǎn)日期在合理范圍內(nèi)，離過(guò)期時(shí)間近不可接受；
4) 品種：絕大多數(shù)常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應(yīng)確保提供兒童用藥；
5) 服務(wù)：宜有醫(yī)師駐店；有24小時(shí)經(jīng)營(yíng)窗口；可以用醫(yī)?？?；
篇3：城市商業(yè)規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)布局理論
城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點(diǎn)布局理論
城市區(qū)位理論
對(duì)于城市區(qū)位問(wèn)題的論述，主要有以下幾種理論模式：
?。ㄒ唬┒拍艿耐恋貎r(jià)值理論
在對(duì)城市經(jīng)濟(jì)功能分區(qū)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，杜能（Von Thunen）指出，不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的現(xiàn)實(shí)區(qū)位，取決于這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)特殊空間位置的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它對(duì)某些土地進(jìn)行投標(biāo)的投標(biāo)地租高低，完全取決于它對(duì)這塊土地所能帶給它的預(yù)期利潤(rùn)的大小。對(duì)于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費(fèi)者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，具有便利交通條件和密集消費(fèi)群體的城市中心地區(qū)往往可以在相當(dāng)程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。因此，商業(yè)企業(yè)對(duì)城市中心地區(qū)的土地投標(biāo)地租就較高。而對(duì)于工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產(chǎn)業(yè)相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運(yùn)輸條件等。因此，工業(yè)企業(yè)對(duì)城市中心地帶土地的投標(biāo)地租一般并不高。這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟(jì)功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個(gè)級(jí)別。
?。ǘ┘蛹{模式
將土地價(jià)值理論思想應(yīng)用于商業(yè)區(qū)位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通過(guò)揭示總零售量隨離開(kāi)地價(jià)最高的中心地帶距離的增加而逐漸減小的規(guī)律，證實(shí)了城市土地地租變動(dòng)及其與商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間關(guān)系的規(guī)律。到1966年，加納（B．J．Garner）進(jìn)一步對(duì)商業(yè)中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究，他根據(jù)一系列的城市土地地租的投標(biāo)曲線，構(gòu)造了不同等級(jí)商業(yè)中心的空間模式，形成了城市地理學(xué)中的加納模式。
加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂“門檻”threshold，是指一個(gè)企業(yè)為經(jīng)濟(jì)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而需賺取的最低收入）的職能是有較高的地租支付能力，因而能夠居于商業(yè)區(qū)中地租較高的地方。在實(shí)踐中，由于商業(yè)企業(yè)都是為其周圍的居民服務(wù)，所以可用維持其正常經(jīng)營(yíng)所需的最低人口數(shù)代替最低收入下限，以人口門檻（Population Threshold）作為門檻高低的簡(jiǎn)明指標(biāo)。當(dāng)然，某一企業(yè)“門檻”水平的高低，是與其自身的特征相關(guān)的。
此外，通過(guò)對(duì)美國(guó)芝加哥商業(yè)區(qū)空間布局的分析，總結(jié)出商業(yè)區(qū)空間布局的幾個(gè)特征：
1、經(jīng)濟(jì)規(guī)模較多的高門檻經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價(jià)峰值區(qū)，占據(jù)著地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職能活動(dòng)（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）。
2、任何商業(yè)中心的核心區(qū)，總是被那些能顯示商業(yè)中心最高級(jí)別的職能經(jīng)濟(jì)單位所占據(jù)。
3、隨著整個(gè)商業(yè)中心級(jí)別的增高，低級(jí)別經(jīng)濟(jì)職能單位將被排斥到低地價(jià)地區(qū)，在商業(yè)中心的邊緣地帶布局。
4、在任何一級(jí)商業(yè)中心的典型職能內(nèi)，每一項(xiàng)職能的次序也是按門檻高低的順序系列排出的。
加納理論的不足之處主要在于：商店的位置并不總是與距地租峰值區(qū)的距離有關(guān)，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心點(diǎn)的距離來(lái)決定的。針對(duì)這些不足，道寧（P．B．Downing）進(jìn)一步闡述了土地面積、人口分布、經(jīng)濟(jì)收入分布狀況、交通及便捷性的不規(guī)則狀況等對(duì)城市商用土地地租的影響，使加納模式更加合理客觀。
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中心位置理論是由沃爾特?克里斯泰勒（Walter．Christaller）于1933年創(chuàng)立的，后經(jīng)奧古斯特．廖什（August．Losch）補(bǔ)充和修正。這一理論從分析不同生產(chǎn)點(diǎn)之間的相互作用出發(fā)，推證了每一種貨物的市場(chǎng)區(qū)實(shí)際為六邊形。每種貨物的門檻水平和最大銷售范圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應(yīng)職能之間的特征差別。一般情況下，凡門檻較低的貨物，其相應(yīng)的銷售范圍也較小，這類貨物稱為低級(jí)貨物。那些門檻水平高、銷售范圍廣的貨物，稱為高級(jí)貨物。但是，往往由于門檻的限制，每個(gè)商業(yè)中心并不能提供所有的貨物和服務(wù)，而且，貨物供應(yīng)點(diǎn)出現(xiàn)的實(shí)際頻率，還與貨物的等級(jí)成反比。低級(jí)貨物在很多中心地都可購(gòu)到，而高級(jí)貨物只能在少數(shù)地主得到供給。由此，史里斯泰勒認(rèn)為，中心位置貨物供給點(diǎn)都能排列成有序的等級(jí)序列。
按照中心位置理論學(xué)說(shuō)，城市商業(yè)區(qū)主要由中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)和鄰里性商業(yè)區(qū)共同有序構(gòu)成。對(duì)于中央商業(yè)區(qū)地域范圍的界定，墨菲（R．E．Murphy）和萬(wàn)斯（J．．E．Vance）提出以建筑物高度及其商業(yè)職能來(lái)劃分。在實(shí)踐中，有些城市以零售商營(yíng)業(yè)額的大小為中央商業(yè)區(qū)內(nèi)外分界的標(biāo)準(zhǔn)；有些城市則以土地價(jià)格來(lái)劃定其中心商業(yè)區(qū)的范圍。
國(guó)外城市商業(yè)區(qū)位理論的研究是以完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以完整的領(lǐng)土、非政治干預(yù)、自由的企業(yè)和經(jīng)濟(jì)購(gòu)買力氣平均分布為假定的，因而研究的對(duì)象主要是對(duì)城市商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)、布局等的理論分析，而對(duì)影響城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的政治、流通體制、市場(chǎng)的秩序與控制和管理、新技術(shù)的應(yīng)用等較少考慮，認(rèn)為這些完全可以在市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)下合理發(fā)展，從而成為以上幾種理論模式各有其局限性的主要原因。
商圈理論
商圈又稱“商業(yè)圈”或“商勢(shì)圈”。它是指商業(yè)企業(yè)吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈對(duì)企業(yè)而言，則是其業(yè)務(wù)活動(dòng)的空間，在這個(gè)空間范圍內(nèi)向消費(fèi)者提供商品和服務(wù)。對(duì)消費(fèi)者而言，則是他們方便的購(gòu)買行為的空間。
一個(gè)設(shè)定的商圈，從市場(chǎng)勢(shì)力范圍這一角度考察，其構(gòu)成為點(diǎn)、線、面、流四個(gè)方面。點(diǎn)是指商圈的中心點(diǎn)，又指市場(chǎng)區(qū)域據(jù)點(diǎn)的中心點(diǎn)。線是指區(qū)域間相互依存關(guān)系以線相聯(lián)結(jié)，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心點(diǎn)的吸引力的范圍。它是市場(chǎng)區(qū)域廣度，表明市場(chǎng)區(qū)域的廣泛性及其程度。流是指市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，或指區(qū)域職能的變化和發(fā)展的動(dòng)向。上述四個(gè)方面的側(cè)重點(diǎn)是不同的：點(diǎn)反映集中化的問(wèn)題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區(qū)域性或地區(qū)性和同質(zhì)性；流反映的是活動(dòng)的態(tài)勢(shì)和職能性。從實(shí)際工作而言，商圈，是由店、消費(fèi)者購(gòu)買行為空間和銷售活動(dòng)空間三者構(gòu)成。
影響商圈設(shè)定的因素主要有：人口數(shù)量與特征以及其發(fā)展趨勢(shì)；購(gòu)買潛力與已有企業(yè)的設(shè)置與經(jīng)營(yíng)狀況；區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景與產(chǎn)業(yè)多無(wú)化的程度；區(qū)域內(nèi)交通、運(yùn)輸、服務(wù)、金融、信用、保險(xiǎn)、物業(yè)等狀況；勞動(dòng)力市場(chǎng)條件；法律、工商行政管理因素；民情風(fēng)俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設(shè)施，如公園、劇院、博物館、紀(jì)念場(chǎng)所、學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)等。
商圈又分批發(fā)商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內(nèi)容有：
1、構(gòu)成。零售商業(yè)圈是以商店為中心，向四周擴(kuò)展與輻射，形成一定范圍。零售商圈分為四個(gè)層次：核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈能吸55％—70％的顧客；次級(jí)商圈為15％—25％；邊緣商圈則最小，比較稀疏。但商店的規(guī)模不同、類型不同，對(duì)顧客的吸引也不同。一般而言，中心商業(yè)區(qū)和大型商店對(duì)次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對(duì)要大。商圈通常不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。
2、限度。1929年，美國(guó)人威廉?雷利用三年時(shí)間，調(diào)查了美國(guó)150個(gè)以上的城市，終于在1931年提出了“零售引力法則”，又稱“雷利法則”。他認(rèn)為，“具有零售中心的兩個(gè)城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場(chǎng)的距離的自乘成反比例?！痹摲▌t主要地證實(shí)一個(gè)城市的人口越多，規(guī)模越大，商業(yè)越發(fā)達(dá)，對(duì)顧客的吸引力就越大。雷利法則有兩項(xiàng)假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的城市，乃是由于該城市商業(yè)設(shè)施好，商品品種多等因素的影響。
3、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開(kāi)辦新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。通過(guò)商圈飽和度可以確定某一地區(qū)的商店是不足還是飽和。其中飽和指數(shù)計(jì)算公式如下：IRS＝C×RE／RF
其中：C為某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額；RF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的商店?duì)I業(yè)面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。
4、制約零售商圈的主要因素有：①商店經(jīng)營(yíng)類型；②同類型競(jìng)爭(zhēng)商店的位置；③商品種類；5商店規(guī)模；⑤店址周圍的條件；⑥促銷活動(dòng)的開(kāi)展情況。
單店面積極限理論
規(guī)模與效益不是正比關(guān)系。一定規(guī)模產(chǎn)生一定效益，適度規(guī)模產(chǎn)生適度效益，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益，過(guò)度規(guī)模就會(huì)產(chǎn)生零效益或負(fù)效益。體現(xiàn)零售商業(yè)企業(yè)的規(guī)模的主要指標(biāo)之一是商店的營(yíng)業(yè)面積，影響商店?duì)I業(yè)面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素。
人保持某種狀態(tài)的時(shí)間是有限的，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)必然產(chǎn)生疲勞，從而就會(huì)放棄某種活動(dòng)。顧客在商店游覽購(gòu)物，同樣存在著疲勞度，超過(guò)這個(gè)度，不僅使一部分設(shè)施空置，導(dǎo)致部分購(gòu)物區(qū)無(wú)人光顧，而且會(huì)直接影響購(gòu)物情緒，甚至產(chǎn)生“恐懼感”。根據(jù)測(cè)算，一般情況下兒童疲勞時(shí)間的極限為40—60分鐘，成人為90—150分鐘。按此推算：1、顧客在商場(chǎng)（店）的時(shí)間一般不會(huì)超過(guò)兩個(gè)半小時(shí)超過(guò)這個(gè)時(shí)間就處于疲勞狀態(tài)，終止購(gòu)物；2、普通人休閑步速為30—40米／分，顧客在店內(nèi)瀏覽購(gòu)物步行距離一般不會(huì)超出8000米；3、每平方米營(yíng)業(yè)面積的顧客通過(guò)距離為0．35—0．4米，因此，顧客對(duì)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的心理最大承受量為：150分鐘×40米／分鐘÷0．35米／平方米≈17143平方米。而經(jīng)測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的最大生理承受極限一般在2．2—2．3萬(wàn)平方米，超過(guò)這一限度，顧客就會(huì)因“累”而不再繼續(xù)。
因此，單體商場(chǎng)面積一般以不超過(guò)2．5—3萬(wàn)平方米為宜。