武漢產權式酒店的水到底有多深
在住宅投資市場遭遇“寒冬”之時，武漢的產權式酒店則在雪花紛飛的臘月“熱推”。這群開發商高舉著“住宅投資受政策抑制后，產權式酒店成為最好的地產投資產品”的旗幟，而市民則持幣思量著，盤算著。
借“房貸新政”熱炒概念，均價過萬，僅擁有36年的產權
在住宅投資市場遭遇“寒冬”之時，武漢的產權式酒店則在雪花紛飛的臘月“熱推”。這群開發商高舉著“住宅投資受政策抑制后，產權式酒店成為最好的地產投資產品”的旗幟，而市民則持幣思量著，盤算著。
記者走訪在售產權式酒店項目發現，對于購買人來說，了解產權式酒店的風險，尤其是明晰產權最為關鍵。
酒店與地產頻頻聯姻
不久前，由億房網舉辦的“情定小戶型”看房活動吸引了眾多網友的關注。在所參觀的5處小戶型樓盤中，酒店式公寓與產權式酒店吸引的關注目光最多，其投資價值得到了網友的初步認可。
據調查，目前江城在售的酒店式公寓有位于南湖的橙屋·服務式公館、位于漢口順道街的匯金國際公寓以及位于江夏的富麗豪廷。而在售的產權式酒店則有位于傅家坡車站旁的快樂時光國際公寓、位于虎泉的恒源·卓悅假日國際酒店公寓、以及位于江漢一橋的君逸·濠天產權式度假酒店。
其中，恒源·卓悅假日國際酒店公寓與君逸·濠天產權式度假酒店采用了“產權酒店+小戶型公寓”的模式。以恒源·卓悅假日國際酒店公寓為例，項目定位于四星級產權酒店+精裝國際商務公寓，總高86.5米，大樓1至4層為商業裙樓，5至12層為四星級酒店——武漢卓悅山水大酒店；13至21層為精裝商務公寓。
曾經參加過多個網站組織的小戶型看房活動的徐小姐表示，自己買小戶型就是用來投資的，只是自己不太明白，產權式酒店跟所謂的酒店式公寓有什么區別？
兩者的不同之處在于，酒店式公寓的投資成本是“房價+裝修價”，業主可選擇自住或出租；而產權式酒店的投資成本則是由“房價+四星級裝修標準+賓館三十多種配套投資裝修+完善豪華的硬件環境”，雖然產權式酒店將客房產權出售，但業主必須將客房交給酒店統一管理，并不得自己尋找租戶或自行入住，酒店每年給予投資者總房款一定比例的投資回報。
借房貸新政宣傳投資價值
傅家坡車站旁，由爛尾樓變身為產權式酒店的快樂時光國際公寓，吸引不少置業者的目光。記者多次踩盤時發現，對于客戶來說，該項目最吸引他們的是其優越的地理位置，他們認為只有優越的地段才能保障物業升值和后期的轉售及租賃。
該項目的售樓小姐給記者算了一筆賬：比如投資一套總價為42.5萬元的該酒店式公寓，首付三成即13.5萬，貸款15年，每個月月供2551元，而在這15年中，業主將會獲得每月2833元的回報。每個月的回報在付完月供還略有節余。而君逸·濠天產權式度假酒店的售樓小姐在了解了購買意愿后，也拿出計算器給記者算了投資與收益的賬目明細。
雖然項目定位有不同，但是如今市場上在售的產權式酒店項目似乎不約而同將投資概念和“二套房貸”政策聯系起來，紛紛打出“住宅投資受政策抑制后，產權式酒店成為最好的地產投資產品”的口號，置業顧問的說詞也如出一轍：“二套房貸出臺后，購買第二套以上住宅的首付比例和按揭都將增加，這對于以住宅投資為主的投資客來說，顯然投資成本驟然增加。投資回報率相對比較高的產權式酒店就是最適合的選擇。”
在漢口某產權式酒店項目裝飾得頗像酒店大堂的售樓部，一位來自深圳的女士表示，感覺每平方米近萬元的價格高了，而管理方承諾的十年投資回報率又低，雖然置業顧問表示十年后房子升值后可出售，但她覺得該片區的房價不可能成倍增長。
事實也的確如此，如今武漢在售的產權式酒店的投資回報率都定在8%，但產權式酒店與一般住宅本質的不同就是提供酒店式的服務，故而今后服務質量的好壞直接關系到物業今后的租金和收益回報。對此，投資者一定要查看產品是否聘請了有高質量和好口碑的酒店管理公司，畢竟開發企業的實力和文化價值將在很大程度上決定產品的未來。
市民購買需明晰產權
有研究發現，目前產權式酒店在中國發展正遭遇誠信危機：部分開發商開發產權式酒店的動機并不單純，有的僅僅是為了盤活停建多年的“半拉子”工程，缺乏實質的價值。
更有部分開發商建設產權式度假酒店的目的就是為圈錢融資，緩解自身的資金壓力，將投資者的利益拋諸腦后。還有部分開發商重開發輕管理，在收回酒店建設的成本后疏于對酒店的管理，導致日后酒店經營不善，所謂的高額投資回報更是成為一紙空談。
就產品本身來說，看似完美的產權酒店也存在沒有住宅或酒店的獨立使用功能、共用部位的所有權屬性不明確、購房者與酒店管理公司之間關系不明等缺陷。所以，投資產權酒店一定要慎重，購買前一定核實土地和房屋是否屬于商業用途，查閱將要與酒店管理公司簽訂的托管協議中權利義務是否合理、合法等。
對武漢來說，目前有部分在售產權式酒店由“爛尾樓”改造而成，這類購房者，除了關心的房產的位置、價格、戶型及配套外，需要注意自己房產所在土地使用年限的審查，弄清樓盤的土地使用年限，盡量事先防范，避免自己的合法權益被侵犯，以臨近江漢一橋改造而成的某產權式酒店項目為例，據售樓小姐介紹其產權為36年，花近萬元買下僅有36年產權的住宅，打算出手的市民需要多掂量。
提醒:
四大注意謹慎投資
產權式酒店有三大類型：時權酒店、退休住宅型、投資型酒店公寓。
由瑞士亞力山首先提出的“Timeshare Hotel”，是產權式酒店的發端。而退休住宅型酒店則是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲租金回報。
所謂的投資型酒店公寓則是指開發商將酒店的每間客房分割為獨立權出售給投資者，并將客房委托酒店管理公司統一出租經營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得公司贈送的一定期限免費入住權。目前武漢市在售和經營的產權式酒店屬于第三類：投資型酒店公寓。
但是，什么樣的產權式酒店最具備投資價值呢？投資產權式酒店，需要注意以下四大問題：
區域
產權式酒店作為一種投資性產品，所以也具備商業地產投資的區域原則。
產權式酒店的客戶大部分是商務人士，他們在外居住都注重方便，所以酒店周圍的商務氛圍是否濃郁、交通是否便捷等決定物業有沒有穩定消費群，借力成熟商圈的物業更具投資價值。
地段與交通
在大的區域條件之外，地段也是決定產品價值的重要因素。一般來說，區域的交通樞紐、核心街道，核心街道的金角銀邊都是很具價值的地段。對于投資性產品來說，擁有一個好的地段，就擁有了成功的一半。
服務質量
產權
式酒店與一般住宅本質的不同就是提供酒店式的服務。服務質量的好壞，自然也是判斷其價值大小的標準。因為服務水平高低直接影響到后期出租時客戶去留。價格
按理說，價格其實不是考量此類產品的主要因素。但隨著近年來市場的迅猛發展，因為很多人為的原因，不少產品的價格被扭曲，違背了產品的價值。，這種對未來價格的透支，讓看似“旱澇保收”的酒店式服務公寓投資，也暗藏危機。
篇2：談產權式酒店物業管理
談產權式酒店物業管理
產權式酒店起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區，后來逐漸風行于世界一些著名旅游城市和地區。目前國際通行的產權式酒店大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。
一、中國產權式酒店特點與現狀分析：
產權式酒店屬于旅游房地產，作為面向消費者的酒店，它是旅游產品，而作為面向投資者的產權開發，又具有房地產的眾多屬性。產權式酒店這種新型酒店經營業態，在中國出現后的幾年時間里，很快發展到了一、二線城市，但也就在這短短的幾年間，中國產權酒店業經歷了從萌芽、發展、失敗到再發展的歷程。
幾年前，以海南為代表的產權式酒店遭遇敗績，原因主要有以下三方面：一是當初的投資者主要是為了把產權盡早售出回籠資金賺取開發利潤，目的不在于投資做旅游房地產業；二是海南當時作為旅游度假目的地的條件還不成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者充分了解和接受。而目前經歷幾年改革春風吹拂的中國產權式酒店已具備發展條件：旅游度假地軟、硬件環境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經形成；國內經濟平穩快速發展，城市中產階級急劇擴大，休閑經濟的發展為分時度假消費創造了大環境；旅游產業近年迅速發展，國內優質旅游資源越來越豐富；國際分時度假運營商進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念已為國內業界、消費者認同，產權式酒店發展的大環境日趨成熟。
二、產權式酒店的購買者分析：
中國產權式酒店的購買者，我認為目前主要有三類群體：一是有一定經濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消費者之間；二是一些企事業機構，購買后用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區設招待所、療養院等福利設施，而這些設施的經營管理多成為負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；三是經營分時度假的專業公司，購買后用于業務發展需要。
這三類群體所關注的重點各有不同，個人消費者關注的重點在投資大小、投資回報的保障、酒店經營能力、附加的優惠條件等；而企事業機構關注酒店的環境、服務和管理，以及業務需要等；經營分時度假的專業公司最關注產權式酒店可供休閑度假的收益預期，重點考慮酒店對消費者的長效吸引力。但不管是哪一類客戶，產權酒店的運營商的水平與實力、運作模式、承諾兌現能力、升值空間和投資安全等是決定性因素。
三、產權式酒店可由專業物業管理企業進行管理與經營：
目前社會上普遍認為，酒店管理和物業管理是完全不同的二碼事，筆者以為產權式酒店的物業管理正好可以是酒店管理與物業管理的完美結合。由于專業物業管理其范圍涵蓋了各種類型物業，因此，產權式酒店完全可以由專業物業管理企業進行管理，甚至經營。理由如下：
1、專業物業管理企業有能力做好產權式酒店的經營管理。產權式酒店，是由開發商按房地產的操作模式，將建成的酒店式物業賣給消費者，消費者作為業主和物業小區業主身份沒有區別。既適合日常居住，又適合投資置業和休閑度假。另一方面，它不能僅僅將酒店賣完了事，開發商更要注重后期對酒店物業的高水平管理和長效良好的經營業績，才能使投資者對其產生高度信任。目前綜合性的專業物業管理企業，在日常管理工作中通常都將酒店式管理與服務引入到社區管理，并利用自身資源，大力開展多元經營，總體上已經集聚大量物業管理結合酒店管理的成功運作模式和經驗。在深圳等地就有大型物業管理企業管理著多家酒店的范例。
2、酒店管理相較于物業管理更側重于經營，由于物業管理收費受較多限制，收費困難且收費標準遠遠低于酒店，相關可用于經營的配套資源缺乏，遠不如以市場為導向的酒店靈活豐富，管理產權式酒店正可以讓物業企業經營者大展經營身手。
3、由專業物業管理企業負責產權酒店的經營和管理，有利于產權酒店獲得有效管理的同時獲取長期良好回報。目前，專業物業管理公司通常都經歷了一定時期的發展，具有一定管理規模和經濟實力，注重品牌形象，其社區管理工作特征使其掌握大量社會終端資源，便于酒店業務拓展。
四、物業管理企業如何做好產權式酒店的管理：
首先，制定切實可行的管理制度、高效的工作流程、卓越服務守則等規范運作，員工保持良好的工作作風，管理者及時發現員工在工作中存在的問題并及時糾正，這是貫徹和保持有自身企業文化特點的酒店式經營和服務的基礎。重視并建立良好的企業形象、完善的企業管理制度，加強企業的經營獲利能力，同時增強企業運作的透明度，切實為投資者提供安全、可靠的投資保障與回報，增強業主信心。
其次，堅持進行持續深入的專業培訓，把做好經營與服務做為員工行為素養的重要課題來抓。意識決定行為，行為產生結果，要使顧客在酒店到處感受到物業管理人員的良好服務，就必須把酒店式服務的獨特意識灌輸到每個員工的腦子深處，堅持進行持續深入的培訓，通過管理案例，參觀榜樣、同行交流、外派學習，以及績效考核等多種培訓手段，使員工們養成行為規范、微笑親切、問候有禮、目光友善、樂于助人等職業習慣，形成酒店式服務的專業氛圍。
再次，下大力氣培育市場、培育消費者，運用促銷手段、示范方式，通過有切身體會的消費者口碑傳播吸引跟進消費者。重視信息交流，加強與各界溝通，靈敏反饋業主、客戶意見與建議，是獲得持續改良經營管理方向與措施的重要途徑。目前世界上已有超過100個國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯盟。因此，積極加入分時度假交換體系可以增強產權式酒店的連鎖優勢。產權式酒店的服務是人性化的服務，是以業主與顧客為中心的服務，作為物業管理者，必須加強與業主、客戶的溝通，掌握其需求并盡心盡力的加以滿足。同時虛心聽取各方意見與建議，持續不斷的改進服務，才能體現酒店式服務的精髓。并綜合自身和社會各種資源優勢，為業主提供額外的利益和優惠。
最后，學習知名酒店，建立自已的客服體系，并以高效和業主、客戶滿意為目標，是為酒店獲得穩定并有發展機會的住客的關鍵。酒店服務以時效性和可靠性為首要條件，建立客服體系，使顧客信息以及準客戶每項服務要求都有效掌握和得到落實。利用電子計算機技術，可以更好的提高管理服務質量與效率。
另外，產權式酒店，既然是一種投資工具，每年要給業主經營回報。注重后期持續經營業績，以下幾點是必須要研究和重視的：
1、產權式酒店檔次定位很關鍵。
檔次太低，吸引不到住客；檔次太高，高檔客源又少，而酒店管理成本過高，弄不好成得不償失。通常一般旅游休閑客人最喜歡3星或4星級酒店做為消費對象。
2、降低管理成本。
風景旅游區的產權式酒店，淡旺季明顯，因此酒店管理人員除了保有一定比例的本地人才外，對基礎員工不妨采取“季節工”。淡季放假在家只發放基本生活費，旺季再上崗，如此可降低管理人工成本。
3、建立開放式的娛樂休閑設施。
產權式酒店的配套設施不僅為酒店投資業主服務，更應該向住客開放，甚至為占有旅游市場面向公眾開放，以充分聚集人氣。
4、進行空間延伸式經營服務，盡一切可能滿足客人需要。
產權式酒店側重于面向旅游休閑業，除價格和服務要有自己定位與特點外，還應該圍繞旅游業，展開空間延伸式經營服務。如開通專線班車定時接送、代辦行李交運等等。
產權式酒店經營模式已基本發展成熟，分時度假消費的魅力越來越大。優秀物業管理企業不只在參與社會性物業管理招投標中獲得業務發展，積極介入產權式酒店的經營管理也大有可為。
篇3：常州X產權式酒店項目定位操作報告
常州某產權式酒店項目定位操作報告
一、 項目規劃思路及定位概述
（一）、規劃思路及定位
本項目處于常州新老商業中心的中心地帶，大常州市政規劃的中央生活區中心位置，周邊生活DNA配套設施成熟完整，位置極佳。輻射范圍內的常住生活人口達50萬，離常州高新技術開發區及各大工業園區10分鐘車程，商業中心5分鐘車程，新市政府行政中心5分鐘車程，項目定位為CBD中央商務核心標志的元素完全具備。
根據項目規劃要求，，規劃為"南北雙子座"形式--南樓主要為快捷酒店及商務辦公，北樓為純酒店，共用酒店大堂。酒店1-3層為酒店大堂及整體商業，面積大約為12000平方。4層以上為產權式酒店面積大約為90000平方。
（二）、規劃細節：
1層規劃為獨立門面及酒店大堂
2-3層規劃為整體商業，可以通過整體出售或招商形式，進駐為酒店配套服務類商業項目，例：健身房，茶吧，餐飲，娛樂等。
4層以上，南樓快捷酒店模式面積控制在50-100平方，可根據客戶的要求進行菜單式裝修，可自住，或交由酒店管理公司經營管理，獲得固定投資回報。北樓純酒店模式全部為套房式裝修，統一由酒店管理公司經營及管理，獲取每年固定投資回報收益。
此規劃的優點體現為：
1） 節約開發成本，土建及安裝費用降低
2） 豐富了產品類型，有利于擴大目標購買客戶群體
3） 全新的投資概念，產品賣點增加，客戶投資方式多變，增加投資信心，有利銷售
4） 項目后期經營管理模式靈活多變
二、銷售模式概述
針對項目體量較大以及規劃要求限制的特性，在銷售組織上，采用以下銷售策略：
1）南樓快捷酒m.dewk.cn店及商務辦公產品形態采用客戶一次買斷，自主選擇經營方式的模式。客戶可以選擇自用（無回報），或者與酒店管理公司簽訂約定期限的委托經營模式，獲取固定回報或分紅。在銷售組織過程中，做好前期客戶積累，根據客戶需求的比例，合理分割產品空間，為銷售控制中的樓層安排及產品形態劃分做好基礎。
2）北樓純酒店產品形態全部采用客戶一次買斷，全權委托酒店管理公司經營管理，獲取固定回報。
銷售方式（經營模式分析）（結合本項目模擬分析）
目前產權式酒店的經營模式主要有：
具體類型為：
（1）.省心回報型（類似于超市的"整租零售"）：
☆業主將所購客房與酒店管理公司簽訂《委托經營協議》，將所購客房20年以上經營權全權委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價的10%的固定金額每年支付業主投資回報。
☆經營過程中發生的各項成本、物業費、稅費均由酒店管理公司承擔。
☆業主每年可獲得酒店管理公司贈送的一定數額（設定在投資總額的4%左右）的住房卡。住房卡消費完后，享受貴賓卡待遇。
（2）.利潤共享型：
☆獲得年度客房利潤分紅。
☆業主可以隨時使用自己的客房，酒店公司僅是在得到業主確認的期限內出租該客房，并且在該期限內，業主將獲得所購客房套型全部待租客房的平均收益。即：
業主所購房當日收益=該套型全部客房的當日收益÷該套型當日全部待租客房數
業主客房全年收益=業主所購客房每日收益之總和
業主將獲得的利潤分紅為業主所購房全年收益的30%。
☆經營過程中發生的各項成本、稅費均由酒店經營公司承擔。
☆業主可以隨時使用自己的客房，但必須承擔管理等相應的基本費用 元/天，其中包含易耗品等 元/日.套（分戶型、面積收取）。