武漢產(chǎn)權(quán)式酒店的水到底有多深
在住宅投資市場(chǎng)遭遇“寒冬”之時(shí)，武漢的產(chǎn)權(quán)式酒店則在雪花紛飛的臘月“熱推”。這群開(kāi)發(fā)商高舉著“住宅投資受政策抑制后，產(chǎn)權(quán)式酒店成為最好的地產(chǎn)投資產(chǎn)品”的旗幟，而市民則持幣思量著，盤(pán)算著。
借“房貸新政”熱炒概念，均價(jià)過(guò)萬(wàn)，僅擁有36年的產(chǎn)權(quán)
在住宅投資市場(chǎng)遭遇“寒冬”之時(shí)，武漢的產(chǎn)權(quán)式酒店則在雪花紛飛的臘月“熱推”。這群開(kāi)發(fā)商高舉著“住宅投資受政策抑制后，產(chǎn)權(quán)式酒店成為最好的地產(chǎn)投資產(chǎn)品”的旗幟，而市民則持幣思量著，盤(pán)算著。
記者走訪在售產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，對(duì)于購(gòu)買人來(lái)說(shuō)，了解產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是明晰產(chǎn)權(quán)最為關(guān)鍵。
酒店與地產(chǎn)頻頻聯(lián)姻
不久前，由億房網(wǎng)舉辦的“情定小戶型”看房活動(dòng)吸引了眾多網(wǎng)友的關(guān)注。在所參觀的5處小戶型樓盤(pán)中，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店吸引的關(guān)注目光最多，其投資價(jià)值得到了網(wǎng)友的初步認(rèn)可。
據(jù)調(diào)查，目前江城在售的酒店式公寓有位于南湖的橙屋·服務(wù)式公館、位于漢口順道街的匯金國(guó)際公寓以及位于江夏的富麗豪廷。而在售的產(chǎn)權(quán)式酒店則有位于傅家坡車站旁的快樂(lè)時(shí)光國(guó)際公寓、位于虎泉的恒源·卓悅假日國(guó)際酒店公寓、以及位于江漢一橋的君逸·濠天產(chǎn)權(quán)式度假酒店。
其中，恒源·卓悅假日國(guó)際酒店公寓與君逸·濠天產(chǎn)權(quán)式度假酒店采用了“產(chǎn)權(quán)酒店+小戶型公寓”的模式。以恒源·卓悅假日國(guó)際酒店公寓為例，項(xiàng)目定位于四星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店+精裝國(guó)際商務(wù)公寓，總高86.5米，大樓1至4層為商業(yè)裙樓，5至12層為四星級(jí)酒店——武漢卓悅山水大酒店；13至21層為精裝商務(wù)公寓。
曾經(jīng)參加過(guò)多個(gè)網(wǎng)站組織的小戶型看房活動(dòng)的徐小姐表示，自己買小戶型就是用來(lái)投資的，只是自己不太明白，產(chǎn)權(quán)式酒店跟所謂的酒店式公寓有什么區(qū)別？
兩者的不同之處在于，酒店式公寓的投資成本是“房?jī)r(jià)+裝修價(jià)”，業(yè)主可選擇自住或出租；而產(chǎn)權(quán)式酒店的投資成本則是由“房?jī)r(jià)+四星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)+賓館三十多種配套投資裝修+完善豪華的硬件環(huán)境”，雖然產(chǎn)權(quán)式酒店將客房產(chǎn)權(quán)出售，但業(yè)主必須將客房交給酒店統(tǒng)一管理，并不得自己尋找租戶或自行入住，酒店每年給予投資者總房款一定比例的投資回報(bào)。
借房貸新政宣傳投資價(jià)值
傅家坡車站旁，由爛尾樓變身為產(chǎn)權(quán)式酒店的快樂(lè)時(shí)光國(guó)際公寓，吸引不少置業(yè)者的目光。記者多次踩盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目最吸引他們的是其優(yōu)越的地理位置，他們認(rèn)為只有優(yōu)越的地段才能保障物業(yè)升值和后期的轉(zhuǎn)售及租賃。
該項(xiàng)目的售樓小姐給記者算了一筆賬：比如投資一套總價(jià)為42.5萬(wàn)元的該酒店式公寓，首付三成即13.5萬(wàn)，貸款15年，每個(gè)月月供2551元，而在這15年中，業(yè)主將會(huì)獲得每月2833元的回報(bào)。每個(gè)月的回報(bào)在付完月供還略有節(jié)余。而君逸·濠天產(chǎn)權(quán)式度假酒店的售樓小姐在了解了購(gòu)買意愿后，也拿出計(jì)算器給記者算了投資與收益的賬目明細(xì)。
雖然項(xiàng)目定位有不同，但是如今市場(chǎng)上在售的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目似乎不約而同將投資概念和“二套房貸”政策聯(lián)系起來(lái)，紛紛打出“住宅投資受政策抑制后，產(chǎn)權(quán)式酒店成為最好的地產(chǎn)投資產(chǎn)品”的口號(hào)，置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)詞也如出一轍：“二套房貸出臺(tái)后，購(gòu)買第二套以上住宅的首付比例和按揭都將增加，這對(duì)于以住宅投資為主的投資客來(lái)說(shuō)，顯然投資成本驟然增加。投資回報(bào)率相對(duì)比較高的產(chǎn)權(quán)式酒店就是最適合的選擇?！?/p>
在漢口某產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目裝飾得頗像酒店大堂的售樓部，一位來(lái)自深圳的女士表示，感覺(jué)每平方米近萬(wàn)元的價(jià)格高了，而管理方承諾的十年投資回報(bào)率又低，雖然置業(yè)顧問(wèn)表示十年后房子升值后可出售，但她覺(jué)得該片區(qū)的房?jī)r(jià)不可能成倍增長(zhǎng)。
事實(shí)也的確如此，如今武漢在售的產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)率都定在8%，但產(chǎn)權(quán)式酒店與一般住宅本質(zhì)的不同就是提供酒店式的服務(wù)，故而今后服務(wù)質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到物業(yè)今后的租金和收益回報(bào)。對(duì)此，投資者一定要查看產(chǎn)品是否聘請(qǐng)了有高質(zhì)量和好口碑的酒店管理公司，畢竟開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力和文化價(jià)值將在很大程度上決定產(chǎn)品的未來(lái)。
市民購(gòu)買需明晰產(chǎn)權(quán)
有研究發(fā)現(xiàn)，目前產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)發(fā)展正遭遇誠(chéng)信危機(jī)：部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的動(dòng)機(jī)并不單純，有的僅僅是為了盤(pán)活停建多年的“半拉子”工程，缺乏實(shí)質(zhì)的價(jià)值。
更有部分開(kāi)發(fā)商建設(shè)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的目的就是為圈錢(qián)融資，緩解自身的資金壓力，將投資者的利益拋諸腦后。還有部分開(kāi)發(fā)商重開(kāi)發(fā)輕管理，在收回酒店建設(shè)的成本后疏于對(duì)酒店的管理，導(dǎo)致日后酒店經(jīng)營(yíng)不善，所謂的高額投資回報(bào)更是成為一紙空談。
就產(chǎn)品本身來(lái)說(shuō)，看似完美的產(chǎn)權(quán)酒店也存在沒(méi)有住宅或酒店的獨(dú)立使用功能、共用部位的所有權(quán)屬性不明確、購(gòu)房者與酒店管理公司之間關(guān)系不明等缺陷。所以，投資產(chǎn)權(quán)酒店一定要慎重，購(gòu)買前一定核實(shí)土地和房屋是否屬于商業(yè)用途，查閱將要與酒店管理公司簽訂的托管協(xié)議中權(quán)利義務(wù)是否合理、合法等。
對(duì)武漢來(lái)說(shuō)，目前有部分在售產(chǎn)權(quán)式酒店由“爛尾樓”改造而成，這類購(gòu)房者，除了關(guān)心的房產(chǎn)的位置、價(jià)格、戶型及配套外，需要注意自己房產(chǎn)所在土地使用年限的審查，弄清樓盤(pán)的土地使用年限，盡量事先防范，避免自己的合法權(quán)益被侵犯，以臨近江漢一橋改造而成的某產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目為例，據(jù)售樓小姐介紹其產(chǎn)權(quán)為36年，花近萬(wàn)元買下僅有36年產(chǎn)權(quán)的住宅，打算出手的市民需要多掂量。
提醒:
四大注意謹(jǐn)慎投資
產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時(shí)權(quán)酒店、退休住宅型、投資型酒店公寓。
由瑞士亞力山首先提出的“Timeshare Hotel”，是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。而退休住宅型酒店則是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購(gòu)樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲租金回報(bào)。
所謂的投資型酒店公寓則是指開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立權(quán)出售給投資者，并將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。目前武漢市在售和經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店屬于第三類：投資型酒店公寓。
但是，什么樣的產(chǎn)權(quán)式酒店最具備投資價(jià)值呢？投資產(chǎn)權(quán)式酒店，需要注意以下四大問(wèn)題：
區(qū)域
產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資性產(chǎn)品，所以也具備商業(yè)地產(chǎn)投資的區(qū)域原則。
產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶大部分是商務(wù)人士，他們?cè)谕饩幼《甲⒅胤奖悖跃频曛車纳虅?wù)氛圍是否濃郁、交通是否便捷等決定物業(yè)有沒(méi)有穩(wěn)定消費(fèi)群，借力成熟商圈的物業(yè)更具投資價(jià)值。
地段與交通
在大的區(qū)域條件之外，地段也是決定產(chǎn)品價(jià)值的重要因素。一般來(lái)說(shuō)，區(qū)域的交通樞紐、核心街道，核心街道的金角銀邊都是很具價(jià)值的地段。對(duì)于投資性產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，擁有一個(gè)好的地段，就擁有了成功的一半。
服務(wù)質(zhì)量
產(chǎn)權(quán)
式酒店與一般住宅本質(zhì)的不同就是提供酒店式的服務(wù)。服務(wù)質(zhì)量的好壞，自然也是判斷其價(jià)值大小的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)榉?wù)水平高低直接影響到后期出租時(shí)客戶去留。價(jià)格
按理說(shuō)，價(jià)格其實(shí)不是考量此類產(chǎn)品的主要因素。但隨著近年來(lái)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，因?yàn)楹芏嗳藶榈脑?，不少產(chǎn)品的價(jià)格被扭曲，違背了產(chǎn)品的價(jià)值。，這種對(duì)未來(lái)價(jià)格的透支，讓看似“旱澇保收”的酒店式服務(wù)公寓投資，也暗藏危機(jī)。
篇2：談產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)管理
談產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)管理
產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代的法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)，后來(lái)逐漸風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。目前國(guó)際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購(gòu)買后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。
一、中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店特點(diǎn)與現(xiàn)狀分析：
產(chǎn)權(quán)式酒店屬于旅游房地產(chǎn)，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游產(chǎn)品，而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)，又具有房地產(chǎn)的眾多屬性。產(chǎn)權(quán)式酒店這種新型酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在中國(guó)出現(xiàn)后的幾年時(shí)間里，很快發(fā)展到了一、二線城市，但也就在這短短的幾年間，中國(guó)產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)經(jīng)歷了從萌芽、發(fā)展、失敗到再發(fā)展的歷程。
幾年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店遭遇敗績(jī)，原因主要有以下三方面：一是當(dāng)初的投資者主要是為了把產(chǎn)權(quán)盡早售出回籠資金賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，目的不在于投資做旅游房地產(chǎn)業(yè)；二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假目的地的條件還不成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候也沒(méi)有形成；三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假的概念還不為中國(guó)消費(fèi)者充分了解和接受。而目前經(jīng)歷幾年改革春風(fēng)吹拂的中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店已具備發(fā)展條件：旅游度假地軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展，城市中產(chǎn)階級(jí)急劇擴(kuò)大，休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為分時(shí)度假消費(fèi)創(chuàng)造了大環(huán)境；旅游產(chǎn)業(yè)近年迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)旅游資源越來(lái)越豐富；國(guó)際分時(shí)度假運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入中國(guó)，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念已為國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)者認(rèn)同，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境日趨成熟。
二、產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)買者分析：
中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)買者，我認(rèn)為目前主要有三類群體：一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間；二是一些企事業(yè)機(jī)構(gòu)，購(gòu)買后用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理多成為負(fù)擔(dān)，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；三是經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假的專業(yè)公司，購(gòu)買后用于業(yè)務(wù)發(fā)展需要。
這三類群體所關(guān)注的重點(diǎn)各有不同，個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在投資大小、投資回報(bào)的保障、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠條件等；而企事業(yè)機(jī)構(gòu)關(guān)注酒店的環(huán)境、服務(wù)和管理，以及業(yè)務(wù)需要等；經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假的專業(yè)公司最關(guān)注產(chǎn)權(quán)式酒店可供休閑度假的收益預(yù)期，重點(diǎn)考慮酒店對(duì)消費(fèi)者的長(zhǎng)效吸引力。但不管是哪一類客戶，產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)營(yíng)商的水平與實(shí)力、運(yùn)作模式、承諾兌現(xiàn)能力、升值空間和投資安全等是決定性因素。
三、產(chǎn)權(quán)式酒店可由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與經(jīng)營(yíng)：
目前社會(huì)上普遍認(rèn)為，酒店管理和物業(yè)管理是完全不同的二碼事，筆者以為產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理正好可以是酒店管理與物業(yè)管理的完美結(jié)合。由于專業(yè)物業(yè)管理其范圍涵蓋了各種類型物業(yè)，因此，產(chǎn)權(quán)式酒店完全可以由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，甚至經(jīng)營(yíng)。理由如下：
1、專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)有能力做好產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理。產(chǎn)權(quán)式酒店，是由開(kāi)發(fā)商按房地產(chǎn)的操作模式，將建成的酒店式物業(yè)賣給消費(fèi)者，消費(fèi)者作為業(yè)主和物業(yè)小區(qū)業(yè)主身份沒(méi)有區(qū)別。既適合日常居住，又適合投資置業(yè)和休閑度假。另一方面，它不能僅僅將酒店賣完了事，開(kāi)發(fā)商更要注重后期對(duì)酒店物業(yè)的高水平管理和長(zhǎng)效良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，才能使投資者對(duì)其產(chǎn)生高度信任。目前綜合性的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，在日常管理工作中通常都將酒店式管理與服務(wù)引入到社區(qū)管理，并利用自身資源，大力開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)，總體上已經(jīng)集聚大量物業(yè)管理結(jié)合酒店管理的成功運(yùn)作模式和經(jīng)驗(yàn)。在深圳等地就有大型物業(yè)管理企業(yè)管理著多家酒店的范例。
2、酒店管理相較于物業(yè)管理更側(cè)重于經(jīng)營(yíng)，由于物業(yè)管理收費(fèi)受較多限制，收費(fèi)困難且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于酒店，相關(guān)可用于經(jīng)營(yíng)的配套資源缺乏，遠(yuǎn)不如以市場(chǎng)為導(dǎo)向的酒店靈活豐富，管理產(chǎn)權(quán)式酒店正可以讓物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者大展經(jīng)營(yíng)身手。
3、由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營(yíng)和管理，有利于產(chǎn)權(quán)酒店獲得有效管理的同時(shí)獲取長(zhǎng)期良好回報(bào)。目前，專業(yè)物業(yè)管理公司通常都經(jīng)歷了一定時(shí)期的發(fā)展，具有一定管理規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重品牌形象，其社區(qū)管理工作特征使其掌握大量社會(huì)終端資源，便于酒店業(yè)務(wù)拓展。
四、物業(yè)管理企業(yè)如何做好產(chǎn)權(quán)式酒店的管理：
首先，制定切實(shí)可行的管理制度、高效的工作流程、卓越服務(wù)守則等規(guī)范運(yùn)作，員工保持良好的工作作風(fēng)，管理者及時(shí)發(fā)現(xiàn)員工在工作中存在的問(wèn)題并及時(shí)糾正，這是貫徹和保持有自身企業(yè)文化特點(diǎn)的酒店式經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的基礎(chǔ)。重視并建立良好的企業(yè)形象、完善的企業(yè)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)獲利能力，同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)作的透明度，切實(shí)為投資者提供安全、可靠的投資保障與回報(bào)，增強(qiáng)業(yè)主信心。
其次，堅(jiān)持進(jìn)行持續(xù)深入的專業(yè)培訓(xùn)，把做好經(jīng)營(yíng)與服務(wù)做為員工行為素養(yǎng)的重要課題來(lái)抓。意識(shí)決定行為，行為產(chǎn)生結(jié)果，要使顧客在酒店到處感受到物業(yè)管理人員的良好服務(wù)，就必須把酒店式服務(wù)的獨(dú)特意識(shí)灌輸?shù)矫總€(gè)員工的腦子深處，堅(jiān)持進(jìn)行持續(xù)深入的培訓(xùn)，通過(guò)管理案例，參觀榜樣、同行交流、外派學(xué)習(xí)，以及績(jī)效考核等多種培訓(xùn)手段，使員工們養(yǎng)成行為規(guī)范、微笑親切、問(wèn)候有禮、目光友善、樂(lè)于助人等職業(yè)習(xí)慣，形成酒店式服務(wù)的專業(yè)氛圍。
再次，下大力氣培育市場(chǎng)、培育消費(fèi)者，運(yùn)用促銷手段、示范方式，通過(guò)有切身體會(huì)的消費(fèi)者口碑傳播吸引跟進(jìn)消費(fèi)者。重視信息交流，加強(qiáng)與各界溝通，靈敏反饋業(yè)主、客戶意見(jiàn)與建議，是獲得持續(xù)改良經(jīng)營(yíng)管理方向與措施的重要途徑。目前世界上已有超過(guò)100個(gè)國(guó)家的5000余家酒店（度假村）加入了分時(shí)度假交換聯(lián)盟。因此，積極加入分時(shí)度假交換體系可以增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的連鎖優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)權(quán)式酒店的服務(wù)是人性化的服務(wù)，是以業(yè)主與顧客為中心的服務(wù)，作為物業(yè)管理者，必須加強(qiáng)與業(yè)主、客戶的溝通，掌握其需求并盡心盡力的加以滿足。同時(shí)虛心聽(tīng)取各方意見(jiàn)與建議，持續(xù)不斷的改進(jìn)服務(wù)，才能體現(xiàn)酒店式服務(wù)的精髓。并綜合自身和社會(huì)各種資源優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主提供額外的利益和優(yōu)惠。
最后，學(xué)習(xí)知名酒店，建立自已的客服體系，并以高效和業(yè)主、客戶滿意為目標(biāo)，是為酒店獲得穩(wěn)定并有發(fā)展機(jī)會(huì)的住客的關(guān)鍵。酒店服務(wù)以時(shí)效性和可靠性為首要條件，建立客服體系，使顧客信息以及準(zhǔn)客戶每項(xiàng)服務(wù)要求都有效掌握和得到落實(shí)。利用電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，可以更好的提高管理服務(wù)質(zhì)量與效率。
另外，產(chǎn)權(quán)式酒店，既然是一種投資工具，每年要給業(yè)主經(jīng)營(yíng)回報(bào)。注重后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，以下幾點(diǎn)是必須要研究和重視的：
1、產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位很關(guān)鍵。
檔次太低，吸引不到住客；檔次太高，高檔客源又少，而酒店管理成本過(guò)高，弄不好成得不償失。通常一般旅游休閑客人最喜歡3星或4星級(jí)酒店做為消費(fèi)對(duì)象。
2、降低管理成本。
風(fēng)景旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，淡旺季明顯，因此酒店管理人員除了保有一定比例的本地人才外，對(duì)基礎(chǔ)員工不妨采取“季節(jié)工”。淡季放假在家只發(fā)放基本生活費(fèi)，旺季再上崗，如此可降低管理人工成本。
3、建立開(kāi)放式的娛樂(lè)休閑設(shè)施。
產(chǎn)權(quán)式酒店的配套設(shè)施不僅為酒店投資業(yè)主服務(wù)，更應(yīng)該向住客開(kāi)放，甚至為占有旅游市場(chǎng)面向公眾開(kāi)放，以充分聚集人氣。
4、進(jìn)行空間延伸式經(jīng)營(yíng)服務(wù)，盡一切可能滿足客人需要。
產(chǎn)權(quán)式酒店側(cè)重于面向旅游休閑業(yè)，除價(jià)格和服務(wù)要有自己定位與特點(diǎn)外，還應(yīng)該圍繞旅游業(yè)，展開(kāi)空間延伸式經(jīng)營(yíng)服務(wù)。如開(kāi)通專線班車定時(shí)接送、代辦行李交運(yùn)等等。
產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式已基本發(fā)展成熟，分時(shí)度假消費(fèi)的魅力越來(lái)越大。優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)不只在參與社會(huì)性物業(yè)管理招投標(biāo)中獲得業(yè)務(wù)發(fā)展，積極介入產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理也大有可為。
篇3：常州X產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目定位操作報(bào)告
常州某產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目定位操作報(bào)告
一、 項(xiàng)目規(guī)劃思路及定位概述
?。ㄒ唬?、規(guī)劃思路及定位
本項(xiàng)目處于常州新老商業(yè)中心的中心地帶，大常州市政規(guī)劃的中央生活區(qū)中心位置，周邊生活DNA配套設(shè)施成熟完整，位置極佳。輻射范圍內(nèi)的常住生活人口達(dá)50萬(wàn)，離常州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)及各大工業(yè)園區(qū)10分鐘車程，商業(yè)中心5分鐘車程，新市政府行政中心5分鐘車程，項(xiàng)目定位為CBD中央商務(wù)核心標(biāo)志的元素完全具備。
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求，，規(guī)劃為"南北雙子座"形式--南樓主要為快捷酒店及商務(wù)辦公，北樓為純酒店，共用酒店大堂。酒店1-3層為酒店大堂及整體商業(yè)，面積大約為12000平方。4層以上為產(chǎn)權(quán)式酒店面積大約為90000平方。
?。ǘ?、規(guī)劃細(xì)節(jié)：
1層規(guī)劃為獨(dú)立門(mén)面及酒店大堂
2-3層規(guī)劃為整體商業(yè)，可以通過(guò)整體出售或招商形式，進(jìn)駐為酒店配套服務(wù)類商業(yè)項(xiàng)目，例：健身房，茶吧，餐飲，娛樂(lè)等。
4層以上，南樓快捷酒店模式面積控制在50-100平方，可根據(jù)客戶的要求進(jìn)行菜單式裝修，可自住，或交由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，獲得固定投資回報(bào)。北樓純酒店模式全部為套房式裝修，統(tǒng)一由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)及管理，獲取每年固定投資回報(bào)收益。
此規(guī)劃的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為：
1） 節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，土建及安裝費(fèi)用降低
2） 豐富了產(chǎn)品類型，有利于擴(kuò)大目標(biāo)購(gòu)買客戶群體
3） 全新的投資概念，產(chǎn)品賣點(diǎn)增加，客戶投資方式多變，增加投資信心，有利銷售
4） 項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理模式靈活多變
二、銷售模式概述
針對(duì)項(xiàng)目體量較大以及規(guī)劃要求限制的特性，在銷售組織上，采用以下銷售策略：
1）南樓快捷酒m.dewk.cn店及商務(wù)辦公產(chǎn)品形態(tài)采用客戶一次買斷，自主選擇經(jīng)營(yíng)方式的模式。客戶可以選擇自用（無(wú)回報(bào)），或者與酒店管理公司簽訂約定期限的委托經(jīng)營(yíng)模式，獲取固定回報(bào)或分紅。在銷售組織過(guò)程中，做好前期客戶積累，根據(jù)客戶需求的比例，合理分割產(chǎn)品空間，為銷售控制中的樓層安排及產(chǎn)品形態(tài)劃分做好基礎(chǔ)。
2）北樓純酒店產(chǎn)品形態(tài)全部采用客戶一次買斷，全權(quán)委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，獲取固定回報(bào)。
銷售方式（經(jīng)營(yíng)模式分析）（結(jié)合本項(xiàng)目模擬分析）
目前產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)模式主要有：
具體類型為：
?。?）.省心回報(bào)型（類似于超市的"整租零售"）：
☆業(yè)主將所購(gòu)客房與酒店管理公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，將所購(gòu)客房20年以上經(jīng)營(yíng)權(quán)全權(quán)委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價(jià)的10%的固定金額每年支付業(yè)主投資回報(bào)。
☆經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、物業(yè)費(fèi)、稅費(fèi)均由酒店管理公司承擔(dān)。
☆業(yè)主每年可獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定數(shù)額（設(shè)定在投資總額的4%左右）的住房卡。住房卡消費(fèi)完后，享受貴賓卡待遇。
（2）.利潤(rùn)共享型：
☆獲得年度客房利潤(rùn)分紅。
☆業(yè)主可以隨時(shí)使用自己的客房，酒店公司僅是在得到業(yè)主確認(rèn)的期限內(nèi)出租該客房，并且在該期限內(nèi)，業(yè)主將獲得所購(gòu)客房套型全部待租客房的平均收益。即：
業(yè)主所購(gòu)房當(dāng)日收益=該套型全部客房的當(dāng)日收益÷該套型當(dāng)日全部待租客房數(shù)
業(yè)主客房全年收益=業(yè)主所購(gòu)客房每日收益之總和
業(yè)主將獲得的利潤(rùn)分紅為業(yè)主所購(gòu)房全年收益的30%。
☆經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、稅費(fèi)均由酒店經(jīng)營(yíng)公司承擔(dān)。
☆業(yè)主可以隨時(shí)使用自己的客房，但必須承擔(dān)管理等相應(yīng)的基本費(fèi)用 元/天，其中包含易耗品等 元/日.套（分戶型、面積收取）。