某住宅小區項目底商建議

　　一、商業市場布局特性

　　鋼城區的商業主要是以居住群配套為主，由生活消費自然聚成的"帶狀商業布局"；

　　成型市場：東部裝飾、建材市場（洪溝），西部家具、服裝鞋帽、五金建材市場（永興路）；

　　百貨賣場主要集中在府前大街的馨百商廈、雙泉大街的百貨大樓；

　　即將推出的商業：金茂商業廣場，山海天大賣場等；

　　籌劃的商業項目：永興路副食、小商品市場改造，府前大街的魯中紅星美凱龍商城等；

　　娛樂行業：KTV數量在5家左右，洗浴接近10家，成點狀自由散布；

　　汽車美容業由萊鋼集團的天使美容4家連鎖店壟斷。

　　二、經營者心理特性

　　（一）租金

　　中部區域圍繞新興路和鋼都大街交界處租金最高（0.8-1.3元/天/㎡）；

　　裝飾材料和服裝租金高于其他業態。

　　（二）需求面積

　　餐飲業需求經營面積最大，超過300㎡；

　　中部客群和五金建材經營戶反映出較強的實力；

　　東部由于具備大量的固定消費人群其他行業顯得較為發達。

　　（三）價格

　　客戶的心理價位，3000元/㎡以下占到70%的比例，17%的客戶選擇4000-5000元/㎡，說明客戶的消費趨向兩極分化，同時也說明市場欠缺品質高的商業形態；

　　金茂商業廣場由于地理位置的優越性，商鋪單價達到10000元/㎡，但價格不具備參考共性；

　　城市中大量經營戶還是以轉租現存商鋪為主，二手商鋪交易不活躍。

　　五金建材經營大戶主要集中在鋼都大街東側和城市西部，所以城市中部的此類業態客戶實力相對較小；

　　餐飲經營戶雖然希望租賃商鋪，但由于其具備很強的購買實力，需要在后期推廣中對客戶有針對性的引導。

　　四、調研結果

　　*客戶認可地段（外地車流量大、本地車輛較少）；

　　*項目周邊安全系數差，人流難以聚集；

　　*城市中缺乏集中的小商品批發市場、汽車配件市場加之五金建材市場面臨拆遷，這三種業態具備一定的市場機會；

　　*招商業態應該不受客流量影響且注重利潤率，如：餐飲業、娛樂業等（娛樂業雖然受客戶消費習慣所限，但是市場需求大，存在空白）；

　　*萊鋼的物流渠道已經很成熟，小型物流公司多以中轉形式為主，有一定需求。

　　五、項目定位

　　（一）產品定位

　　根據調研結果反饋，市場接受的商鋪總價在30-40萬之間，單價定位在3000-4000元/㎡之間（具體銷售單價根據預熱認籌情況進行適當調整）。

　　為了便于后期推廣，根據主力店和普通商鋪的區別，將產品進行分化配置：

　　物業形態

　　底商（兩層為宜絕對不能超過三層）

　　產品布局

　　西側做為主力店、東側做為社區配套商鋪

　　產品配置

　　卷簾門、水電暖、雙氣、三線

　　建筑結構

　　框架

　　戶型、面積配比

　　300-500㎡40%

　　80-120㎡60%

　　建筑面積

　　預計約為40000-50000㎡

　　均價

　　主力店2800元/㎡商鋪3200元/㎡

　　（二）業態定位

　　在業態定位上要和城區內部商業業態有所區別，在滿足小區業主生活配套需求的基礎上，成為城區商業業態的有效補充：

　　1、建議一：

　　考慮項目的高端形象，定位于社區配套的百貨零售業，餐飲、娛樂行業等，在保證住宅銷售的同時，可以促進投資客對商鋪的去化力度；

　　2、建議二：

　　主抓經營戶，重點考慮商鋪的即時性銷售，滿足待拆遷的五金建材、以及城市中欠缺的小商品批發以及汽車配件等經營業主的需求。

　　（三）形象定位

　　*這是由主力店帶動的街區

　　*這是由萬人社區支撐的商業街區

　　*這是有別于城區業態的風情街區

　　*這是投資升值的街區

　　鎖定形象--

　　打造鋼城首席格調風情街區

　　（四）推廣定位

　　1、目標客戶

　　經營戶和投資戶雙向啟動，將萊鋼職工到萊蕪的消費留在鋼城區；

　　*經營戶主要突出宣傳龐大的消費群體

　　*投資戶主要借助投資房地產與投資其它金融產品的獲利差異性

　　2、輻射區域：

　　借助萊鋼影響力，通過行業延伸的上線，提高行業內信息的共通，將項目形象輻射到萊蕪、泰安、濟南、臨沂。

　　（五）推廣策略

　　銷售、招商同步進行，實施帶租約銷售。

　　六、商鋪建設建議

　　*商鋪門前的三岔路口設立紅綠燈和減速墊，保證區域的安全性；

　　*與項目整體風格統一，突出簡約的現代感，在增加材質對比的過程中提升質感；

　　*采用大框架結構，擴充開間縮短進深，普通商鋪面積控制在100㎡左右；

　　*臨路外立面使用大塊玻璃，增強通透感；

　　*顏色和材質選擇上以冷色調為主，襯托商業特性；

　　*提前考慮商家的具體需求，如層高、柱距、樓板承重、功能區劃、動線設置、煙道、上下水、后場通道以及內部空間的視野開闊性等，保證最大程度的適用性；

　　*店面整潔、開放，一、二樓接合處（業主自行間割）可安放條形店招，形式如燈箱或霓虹燈等不限；

　　*商業出入口內路面要做硬化，可選用草坪磚，增加視覺綠色；

　　*商鋪門口要和公路形成錯落空間，以利于聚集人氣；

　　*注意空調機與外機預留空間。

篇2：X小區沿街底商推廣活動建議

　　某小區沿街底商推廣活動建議

　　1．建議在商鋪推廣過程中，舉行一個比較有轟動性的活動，與"世家橙街"廣告推廣相結合，更快的翹動市場。

　　活動主題：世家橙街購鋪保障計劃--無條件退鋪行動。

　　活動內容：凡在世家橙街購買商鋪的客戶，對商鋪有任何不滿意，可在30天內享受"無條件退鋪"的優惠政策。

　　活動實施時間：開盤之日起1個月內。

　　活動目的：增加噱頭，產生市場轟動效應。

　　解決購買者的后顧之憂，樹立購買者的信心。

　　提升開發商形象。

　　2．為提升人氣，擴大世家橙街的影響，進一步鞏固項目形象，可辟出一套商鋪作為"二手玫瑰"自由交易市場，供私人舊貨交易。

　　活動主題：世家橙街"二手玫瑰"舊貨交易市場開市。

　　活動內容：將其中一個內外裝修完善，包括門頭、地板、貨架、展示柜電器等裝置齊備，可作為客戶看房的樣板鋪。

　　到周六日期間，則作為私人舊貨交易場所，包括個人的古玩、首飾、車模、電器、書籍等收藏品、日用品都可以拿到這里臨時租賃一個柜臺進行交易，免收一切費用。

　　活動實施時間：開盤后

　　活動目的：增加人氣，為商鋪銷售制造一個人氣旺盛的氛圍。

　　通過活動為更多的人提供交易的機會，享受交易的樂趣，從而將部分人流從北國超市吸引到這里來。

　　一種新鮮的促銷活動，在業界形成轟動。

　　活動控制：限制交易的人群，制定一個嚴格的交易制度，保證活動對銷售的促進作用。

　　五、項目包裝推廣工具

　　1）包裝定位：

　　采用現代、標新立異的推廣包裝手法。

　　與其他投資、商業項目區別開來，使項目具有非同凡響的傳播力，在最短的時間內獲得最大的市場認知度。

　　2）VI部分：

　　推盤前階段的主要工作放在項目視覺識別系統的設計和工地現場包裝方面。

　　包括：標志設計、售樓部設計、現場廣告、宣傳推廣等。

　　3）銷售現場

　　戶外廣告：兩個大型戶外。

　　店面廣告設計：將圍墻拆除，將現鋪的門頭進行統一設計安裝。

　　售樓部通道及售樓部內：重新設計包裝，營造良好的購買氛圍。

　　道旗廣告：沿和平路，翟營大街樹立燈桿道旗。

　　4）銷售工具的準備工作

　　銷售資料的設計風格與項目的形象品位一致，制作細致精美，圖片清晰，文字具有煽動性。

　　包括：展板，購房須知，詳細價格表，銷售控制表，宣傳海報，認購書，正式合同，交房標準等。

　　5）媒體選擇：

　　軟硬廣 ： **都市報、**晚報 ，以1/2版以下為主，少量投放。

　　戶外廣告牌：銷售現場大型戶外廣告牌，門前大型指示牌。

　　DM宣傳單頁（特定區域如北國超市、5路客運站、家屬院、效益好的企事業單位附近散發）

　　網站：建立橙街投資網站，不僅發布橙街的銷售及投資信息，更公布石家莊當時的投資咨詢。

　　6）具體媒體排期在確定開盤日期后擬訂。