政策、法規對商鋪市場的影響

　　從20**年開始上海的房地產業政策層出不窮。20**年先后出臺了關于土地、房產市場、信貸、銀行按揭、經濟適用房、市政配套房、動拆遷房等７項政策。其主要目的是抑制增長過快的房價。20**年更是在這方面加大了力度，今年3月份開始所有抑制房價的政策不斷出臺，房貸收緊利率上調、預售同備案撤銷新制度、限制期房轉讓、營業稅制度出臺等等，均強加在了房產市場的頭上。所以消費者紛紛持觀望的態度，一時間市場成交大幅萎縮，而與之形成鮮明對比的是商鋪的成交量卻風生水起。住宅用房的投資回報率基本上在3％～5％，而商鋪的投資回報率則穩定地保持在8％～12％，有的甚至達到15％以上，自然成了居民閑置資金的用武之地。而且商鋪投資是一個長期過程，它不會因為房齡增長而降低其投資價值，不會遇到一般住宅用房的折舊問題。相反，好的商鋪因其稀缺性，會隨著商業圈的成熟不斷相應升值。

　　20**年的商鋪走勢將從前幾年的普漲行情，變為“個股”行情，受宏觀調控、政府規劃等一系列政策的影響，20**年將是商鋪市場的“分化年”。

　　首先，受土地政策的影響，今年郊區商鋪的供應總量將放大，市區商鋪的供應總量將減少，區域分化會加劇。目前，市中心土地動遷成本、周期、難度大幅增加，導致市中心土地供應銳減，大面積、成街坊的土地更是鳳毛麟角，少量重大商業項目均為“只租不賣”，這樣一來，市中心商鋪尤其是街鋪會變得炙手可熱。另外，近期上海推出公開拍賣的20多幅土地幾乎全部都在外環線外，用地性質幾乎全部都是綜合用地，土地是房地產市場的“原料”，綜合用地開發方向的不確定性，使20**年、20**年上海商鋪市場又多了一些懸念。

　　其次銀行加息來看，似乎對商鋪市場的影響不大，有價值的商鋪收益率表現出色，足以抵消加息影響。宏觀調控政策的影響還將延續下去，幫助上海商鋪市場擠出了部分泡沫，并對今后年上海商鋪良性發展產生作用。

　　街鋪繼續走俏，商場商鋪略顯頹勢，這是20**年商鋪市場的又一特征。 20**年服務業態商鋪價值會上升，而市場類商鋪將面臨調整。目前，市政府已經正式批準了市經委上報的《上海市商業發展行動方案》，按照這一方案：到20**年上海商品銷售總額將超過1萬億元，社會消費品零售總額將超過4000億元，商業對第三產業的貢獻率將達25%以上，全市四分之一的從業人員將服務于商業領域。基于這一行動方案，上海商業未來還有很大發展空間，毫無疑問，商鋪在相當長一段時間里不失為一個優良投資品種。

　　投資者以出租或轉售為目的購買店鋪，賺取高租金收益和售價差價顯然是投資后的最佳效果。對比寫字樓和住宅投資，商鋪的投資回收期較短。投資者更可將已獲產權之店鋪作為擔保向銀行申請貸款進行再投資，這樣可避免過多的占用資金，減輕投資商壓力。 所以作為外籍人士，并沒有因為新政策而停步，特別是20**年世博會的召開更加堅定了外籍客戶投資的信心。

　　作為我們的商鋪位置可以說是比較理想的，我們的商鋪都是獨立產權，并且屬底層沿街商鋪，20**年商鋪的主要發展趨勢就是底層沿街商鋪。這就是我們商鋪銷售的優勢所在。今年對房產市場影響最大還是銀行方面的政策，和稅費方面的政策。至于銀行方面政策的影響總歸會或多或少有一些，但是主要是對商品房影響較嚴重，對于商鋪而言就是由原來的首付4成提高到現在的5成，而貸款年限則還是10年，因為我們的商鋪標底并不算太大，基本上是在400萬左右到600萬左右，作為層次較高的業主來說，提高1成首付并不是問題。所以這方面的影響基本上不算什么。稅費方面特別是個人商鋪出售、出租所征收的一系列稅費，可能會對購鋪后另行出售或出租的客戶心理方面有所影響。但是對于此種客戶來說現在投資商品房投資回報率并不理想，所以，現在對于有閑置資金的投資客戶來說商鋪雖然稅費比例也已相應提高，但投資回報率卻遠遠高于商品房。而對于自營者來說就更不存在此種擔心了。所以我認為目前的政策法規對我們的商鋪銷售影響并不是太大。

篇2：政策法規對商鋪住宅市場影響對比

　　政策、法規對商鋪、住宅市場影響對比

　　對住宅市場的影響

　　由于目前出臺的政策主要針對住宅市場，因此其市場反應也比較明顯。但是從已經出臺的政策和其走勢，結合上海市場的特點，我們總結的影響主要如下：

　　（１）去化速度將會下降。狂熱投機潮退去后，市場回歸理性，買房開始慎重，導致去化速度減慢。

　　（２）投機群兩級分化。低質量投機者將被擠出市場，而實力強、投資能力強的投機者仍然會留在市場，并有短期投資轉向長期投資。

　　（３）投資需求和自住需求保持穩步增長。短期內由于市場拋盤，出現一定的觀望，但是總體仍然會保持增長趨勢。

　　（４）產品需求出現兩級分化，品質要求大大提高。一些依托大勢而發展起來的區域，投機需求比重非常大，這些區域將面臨很大困難；而本身處于很好地段、環境好的項目仍然會有需求。同時，不注重品質的項目將難以銷售，而高品質項目仍然暢銷。

　　（５）長期市場信心仍然存在。上海居住條件仍然較落后，改善需求和新增需求空間都很大。

　　（６）政策影響力會在一個相對柔性的過程中釋放。

　　對商鋪市場的影響

　　（１）政策對商鋪市場的打壓并不明顯。

　　（２）傳統商業的改造引發的需求增長空間很大。

　　（３）由于商鋪投資回報不確定性大，在大勢不利的情況下，商鋪投資性購買需求會出現下降，出租主導型開發模式將越來越成為商業開發的主流模式。

　　基本結論

　　市場進入調整期，后期的回落調整不可避免。這是促進市場回歸健康發展，具有積極意義。投機需求開始被擠壓，短期內市場將出現一定下跌，中長期保持平穩。項目市場差異化擴大，不同區域、不同品質的項目將面臨不同的市場命運。投機下滑，自住需求開始抬頭，投資由短期轉向中長期。現階段的項目投資要慎重、理性，需仔細分析項目的最終真實需求空間。在今后幾年，只要是房子就能賣出的情況將不復存在，必須仔細甄選項目，具有實際需求支撐的項目仍然值得投資。