政策、法規(guī)對(duì)商鋪市場(chǎng)的影響

　　從20**年開始上海的房地產(chǎn)業(yè)政策層出不窮。20**年先后出臺(tái)了關(guān)于土地、房產(chǎn)市場(chǎng)、信貸、銀行按揭、經(jīng)濟(jì)適用房、市政配套房、動(dòng)拆遷房等７項(xiàng)政策。其主要目的是抑制增長(zhǎng)過(guò)快的房?jī)r(jià)。20**年更是在這方面加大了力度，今年3月份開始所有抑制房?jī)r(jià)的政策不斷出臺(tái)，房貸收緊利率上調(diào)、預(yù)售同備案撤銷新制度、限制期房轉(zhuǎn)讓、營(yíng)業(yè)稅制度出臺(tái)等等，均強(qiáng)加在了房產(chǎn)市場(chǎng)的頭上。所以消費(fèi)者紛紛持觀望的態(tài)度，一時(shí)間市場(chǎng)成交大幅萎縮，而與之形成鮮明對(duì)比的是商鋪的成交量卻風(fēng)生水起。住宅用房的投資回報(bào)率基本上在3％～5％，而商鋪的投資回報(bào)率則穩(wěn)定地保持在8％～12％，有的甚至達(dá)到15％以上，自然成了居民閑置資金的用武之地。而且商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因?yàn)榉魁g增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，不會(huì)遇到一般住宅用房的折舊問(wèn)題。相反，好的商鋪因其稀缺性，會(huì)隨著商業(yè)圈的成熟不斷相應(yīng)升值。

　　20**年的商鋪?zhàn)邉?shì)將從前幾年的普漲行情，變?yōu)椤皞€(gè)股”行情，受宏觀調(diào)控、政府規(guī)劃等一系列政策的影響，20**年將是商鋪市場(chǎng)的“分化年”。

　　首先，受土地政策的影響，今年郊區(qū)商鋪的供應(yīng)總量將放大，市區(qū)商鋪的供應(yīng)總量將減少，區(qū)域分化會(huì)加劇。目前，市中心土地動(dòng)遷成本、周期、難度大幅增加，導(dǎo)致市中心土地供應(yīng)銳減，大面積、成街坊的土地更是鳳毛麟角，少量重大商業(yè)項(xiàng)目均為“只租不賣”，這樣一來(lái)，市中心商鋪尤其是街鋪會(huì)變得炙手可熱。另外，近期上海推出公開拍賣的20多幅土地幾乎全部都在外環(huán)線外，用地性質(zhì)幾乎全部都是綜合用地，土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“原料”，綜合用地開發(fā)方向的不確定性，使20**年、20**年上海商鋪市場(chǎng)又多了一些懸念。

　　其次銀行加息來(lái)看，似乎對(duì)商鋪市場(chǎng)的影響不大，有價(jià)值的商鋪收益率表現(xiàn)出色，足以抵消加息影響。宏觀調(diào)控政策的影響還將延續(xù)下去，幫助上海商鋪市場(chǎng)擠出了部分泡沫，并對(duì)今后年上海商鋪良性發(fā)展產(chǎn)生作用。

　　街鋪繼續(xù)走俏，商場(chǎng)商鋪略顯頹勢(shì)，這是20**年商鋪市場(chǎng)的又一特征。 20**年服務(wù)業(yè)態(tài)商鋪價(jià)值會(huì)上升，而市場(chǎng)類商鋪將面臨調(diào)整。目前，市政府已經(jīng)正式批準(zhǔn)了市經(jīng)委上報(bào)的《上海市商業(yè)發(fā)展行動(dòng)方案》，按照這一方案：到20**年上海商品銷售總額將超過(guò)1萬(wàn)億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將超過(guò)4000億元，商業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率將達(dá)25%以上，全市四分之一的從業(yè)人員將服務(wù)于商業(yè)領(lǐng)域。基于這一行動(dòng)方案，上海商業(yè)未來(lái)還有很大發(fā)展空間，毫無(wú)疑問(wèn)，商鋪在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里不失為一個(gè)優(yōu)良投資品種。

　　投資者以出租或轉(zhuǎn)售為目的購(gòu)買店鋪，賺取高租金收益和售價(jià)差價(jià)顯然是投資后的最佳效果。對(duì)比寫字樓和住宅投資，商鋪的投資回收期較短。投資者更可將已獲產(chǎn)權(quán)之店鋪?zhàn)鳛閾?dān)保向銀行申請(qǐng)貸款進(jìn)行再投資，這樣可避免過(guò)多的占用資金，減輕投資商壓力。 所以作為外籍人士，并沒有因?yàn)樾抡叨２剑貏e是20**年世博會(huì)的召開更加堅(jiān)定了外籍客戶投資的信心。

　　作為我們的商鋪位置可以說(shuō)是比較理想的，我們的商鋪都是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，并且屬底層沿街商鋪，20**年商鋪的主要發(fā)展趨勢(shì)就是底層沿街商鋪。這就是我們商鋪銷售的優(yōu)勢(shì)所在。今年對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)影響最大還是銀行方面的政策，和稅費(fèi)方面的政策。至于銀行方面政策的影響總歸會(huì)或多或少有一些，但是主要是對(duì)商品房影響較嚴(yán)重，對(duì)于商鋪而言就是由原來(lái)的首付4成提高到現(xiàn)在的5成，而貸款年限則還是10年，因?yàn)槲覀兊纳啼仒?biāo)底并不算太大，基本上是在400萬(wàn)左右到600萬(wàn)左右，作為層次較高的業(yè)主來(lái)說(shuō)，提高1成首付并不是問(wèn)題。所以這方面的影響基本上不算什么。稅費(fèi)方面特別是個(gè)人商鋪出售、出租所征收的一系列稅費(fèi)，可能會(huì)對(duì)購(gòu)鋪后另行出售或出租的客戶心理方面有所影響。但是對(duì)于此種客戶來(lái)說(shuō)現(xiàn)在投資商品房投資回報(bào)率并不理想，所以，現(xiàn)在對(duì)于有閑置資金的投資客戶來(lái)說(shuō)商鋪雖然稅費(fèi)比例也已相應(yīng)提高，但投資回報(bào)率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房。而對(duì)于自營(yíng)者來(lái)說(shuō)就更不存在此種擔(dān)心了。所以我認(rèn)為目前的政策法規(guī)對(duì)我們的商鋪銷售影響并不是太大。

篇2：政策法規(guī)對(duì)商鋪?zhàn)≌袌?chǎng)影響對(duì)比

　　政策、法規(guī)對(duì)商鋪、住宅市場(chǎng)影響對(duì)比

　　對(duì)住宅市場(chǎng)的影響

　　由于目前出臺(tái)的政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，因此其市場(chǎng)反應(yīng)也比較明顯。但是從已經(jīng)出臺(tái)的政策和其走勢(shì)，結(jié)合上海市場(chǎng)的特點(diǎn)，我們總結(jié)的影響主要如下：

　　（１）去化速度將會(huì)下降。狂熱投機(jī)潮退去后，市場(chǎng)回歸理性，買房開始慎重，導(dǎo)致去化速度減慢。

　　（２）投機(jī)群兩級(jí)分化。低質(zhì)量投機(jī)者將被擠出市場(chǎng)，而實(shí)力強(qiáng)、投資能力強(qiáng)的投機(jī)者仍然會(huì)留在市場(chǎng)，并有短期投資轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期投資。

　　（３）投資需求和自住需求保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。短期內(nèi)由于市場(chǎng)拋盤，出現(xiàn)一定的觀望，但是總體仍然會(huì)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　（４）產(chǎn)品需求出現(xiàn)兩級(jí)分化，品質(zhì)要求大大提高。一些依托大勢(shì)而發(fā)展起來(lái)的區(qū)域，投機(jī)需求比重非常大，這些區(qū)域?qū)⒚媾R很大困難；而本身處于很好地段、環(huán)境好的項(xiàng)目仍然會(huì)有需求。同時(shí)，不注重品質(zhì)的項(xiàng)目將難以銷售，而高品質(zhì)項(xiàng)目仍然暢銷。

　　（５）長(zhǎng)期市場(chǎng)信心仍然存在。上海居住條件仍然較落后，改善需求和新增需求空間都很大。

　　（６）政策影響力會(huì)在一個(gè)相對(duì)柔性的過(guò)程中釋放。

　　對(duì)商鋪市場(chǎng)的影響

　　（１）政策對(duì)商鋪市場(chǎng)的打壓并不明顯。

　　（２）傳統(tǒng)商業(yè)的改造引發(fā)的需求增長(zhǎng)空間很大。

　　（３）由于商鋪投資回報(bào)不確定性大，在大勢(shì)不利的情況下，商鋪投資性購(gòu)買需求會(huì)出現(xiàn)下降，出租主導(dǎo)型開發(fā)模式將越來(lái)越成為商業(yè)開發(fā)的主流模式。

　　基本結(jié)論

　　市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，后期的回落調(diào)整不可避免。這是促進(jìn)市場(chǎng)回歸健康發(fā)展，具有積極意義。投機(jī)需求開始被擠壓，短期內(nèi)市場(chǎng)將出現(xiàn)一定下跌，中長(zhǎng)期保持平穩(wěn)。項(xiàng)目市場(chǎng)差異化擴(kuò)大，不同區(qū)域、不同品質(zhì)的項(xiàng)目將面臨不同的市場(chǎng)命運(yùn)。投機(jī)下滑，自住需求開始抬頭，投資由短期轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期。現(xiàn)階段的項(xiàng)目投資要慎重、理性，需仔細(xì)分析項(xiàng)目的最終真實(shí)需求空間。在今后幾年，只要是房子就能賣出的情況將不復(fù)存在，必須仔細(xì)甄選項(xiàng)目，具有實(shí)際需求支撐的項(xiàng)目仍然值得投資。