主題商業(yè)街的策劃

　　在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增的前提下，隨之而來的是市場定位的問題，如何和區(qū)域商業(yè)相融合，如何更具備前瞻性，如何順應(yīng)市場發(fā)展潮流，是各商業(yè)項目進(jìn)行特色包裝摸索過程中的必然行為。于是，商業(yè)不得不將休閑、度假、旅游、購物、娛樂、飲食、文化、體驗等融合在一起，讓消費者在街區(qū)內(nèi)完成多功能的消費需求過程，充分體驗休閑娛樂的精神、購物享受。

　　在具體策劃過程中，策劃人或組織要注意以下幾個方面的問題。

　　·要善于挖掘項目的文化科技內(nèi)涵

　　在房地產(chǎn)策劃中，把房地產(chǎn)經(jīng)營提升為一個系統(tǒng)的文化工程，貼近商業(yè)的文化內(nèi)涵。隨著科技的發(fā)展，運用各種科技概念來策劃項目的也為數(shù)不少，使項目呈現(xiàn)更加個性化的特色。在因特網(wǎng)、智能化、新科技、新材料的使用等方面，較之以往有更深層次的內(nèi)涵挖掘。策劃人要善于挖掘項目的文化科技內(nèi)涵，使項目的民族文化精髓和科技文化理念融為一體，比翼雙飛。

　　·要十分注重建筑設(shè)計的理念創(chuàng)新

　　建筑設(shè)計理念的策劃創(chuàng)新，不僅僅是發(fā)展商塑造產(chǎn)品個性特征、營造獨特商業(yè)氛圍的有利手段，同時也具有繁榮建筑創(chuàng)作、促進(jìn)建筑文化、改善城市景觀的良好社會效益。

　　我們知道，建筑設(shè)計是產(chǎn)品定型的主要階段，這個階段的建筑造型、建筑風(fēng)格、建筑規(guī)劃、平面布局以及立面效果等很多方面影響項目的個性化和差異化。如果在這個階段沒有把握好，在施工建設(shè)的時候要修改是相當(dāng)困難的，即使不計較金錢，那也很費時費力。因此，在建筑設(shè)計階段就要考慮好建筑設(shè)計理念和策劃創(chuàng)新問題，使產(chǎn)品跟上時代的要求。

　　·要把握好主題概念的整合和推廣

　　有了獨特、富于個性的策劃主題后，怎么把它整合推廣好也是一個不可忽視的問題。主題概念就像一條主線，把項目分區(qū)分期推出的產(chǎn)品珍珠串成一條項鏈；主題概念就是一個中心，項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)均圍繞這一中心完成；主題概念還是一種說法，整個項目的構(gòu)成、功能、風(fēng)格、形象等均通過它得到合理的深入人心的闡述。因此，整合和推廣好策劃主題就顯得格外重要。

　　但是，主題商業(yè)街不單純是房地產(chǎn)開發(fā)，而是涉及房地產(chǎn)和商業(yè)兩個專業(yè)，商業(yè)不是出租商鋪，而是根據(jù)前期主題街區(qū)的定位，按要求尋找合適的商業(yè)。這就是目前一些項目的商業(yè)街出現(xiàn)前期策劃和后期實施有出入的主要原因———主題商業(yè)街光靠前期策劃不夠，重要的是后期必須有專業(yè)的機構(gòu)對它進(jìn)行管理。加強對于后期管理的策劃與實施能力應(yīng)該是保證“主題商業(yè)街”運營成功的關(guān)鍵基礎(chǔ)。所以，在精心錘煉“主題”的同時也不應(yīng)忘記管理的重要性。

篇2：F商業(yè)街項目策劃方案

　　F商業(yè)街項目策劃方案

　　1、確定案名：商業(yè)街可憑借“**”本身的知名度為其相關(guān)物業(yè)確立案名。如：“**商業(yè)街”、“**汽車客運站”“**物流配送中心”等。另多層與小高層建筑，也可分別命名為“風(fēng)×大廈”、“陵×大廈”、“渡×酒店”取首隱含“**”（僅供參考）。

　　2、銷售策略

　　*培養(yǎng)市場氣氛

　　利用項目的一切條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注，為項目的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：

　　硬件塑造

　　①告知性展示

　　應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達(dá)給市場，吸引目標(biāo)客戶。

　　②戶外廣告設(shè)置

　　戶外廣告設(shè)置能增強項目的認(rèn)知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，路牌、車身廣告等其它戶外媒體。

　　③設(shè)置精美的示范單位─樣板房

　　通過對示范單位－樣板房的包裝設(shè)計，可有效彌補平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進(jìn)成交。

　　④銷售部與咨詢點的包裝：統(tǒng)一門店裝修、統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一形象，咨詢點以三人為宜，其主要任務(wù)是散發(fā)宣傳彩頁、解答客戶咨詢、預(yù)約和集中客戶確定看訪日期，一般為每周兩次，各咨詢點交叉進(jìn)行，配置看房直通車接送看房。銷售部要裝飾豪華，除基本配置如：沙盤、模型、戶型圖、透視圖、平面圖、效果圖、辦公桌椅、洽談桌椅、沙發(fā)茶幾等，還應(yīng)配備如：音響、彩電、播放背景音樂和商業(yè)街多媒體展廳等。

　　軟性宣傳

　　通過DM軟性文章，詳述**商業(yè)街的開發(fā)為區(qū)域帶來的種種利處，以優(yōu)越的地理位置、有力的政府支持、超大的項目規(guī)模、合理的建筑規(guī)劃、準(zhǔn)確的市場定位、齊全的業(yè)態(tài)布局、完善的配套設(shè)施、時尚的生活方式、熟悉的生活環(huán)境打動目標(biāo)客戶的心。

　　同時，以抽獎的形式向中獎目標(biāo)客戶提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的目標(biāo)客戶，加強其他目標(biāo)客戶的印象。

　　*促銷手段

　　(1)增加銷售點

　　我司建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮在芮城縣、潼關(guān)、永濟、運城設(shè)促銷點，并設(shè)專車接送看樓，以加強樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力。

　　(2)活動促銷　　選擇適當(dāng)?shù)臅r間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。活動促銷不僅能促進(jìn)銷售，還能體現(xiàn)開發(fā)商的實力，提升品牌形象和消費者對該項目的認(rèn)可度，在整個銷售過程中結(jié)合銷售情況或節(jié)假日，舉辦各種大型促銷活動促銷（如互動娛樂活動、業(yè)主聯(lián)誼會等）。

　　(3)潛在客戶開發(fā)

　　利用我司原有廣闊的客戶資料，通過主動聯(lián)絡(luò)的方式，增加項目的客戶來源。同時，并采取措施對老客戶成功介紹新客戶（以簽訂合同為準(zhǔn)）給予獎勵，從而開發(fā)潛在客戶資源。

　　(4)直銷

　　營銷活動中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標(biāo)客戶為普通大眾，覆蓋面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對比較明確，如某些渡假村銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。

　　直銷方式：電話拜訪、登門拜訪、內(nèi)部認(rèn)購、單張派發(fā)。

　　直銷對象：本區(qū)域和周邊區(qū)域的政府官員和商界精英、廠礦企業(yè)職工。

　　直銷人員：銷售人員、禮儀（形象）小姐。

　　(5)DM郵寄

　　對于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過任何聯(lián)系的客戶，在上門拜 訪前先實行DM郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。

　　DM對象：周邊區(qū)域的政府官員、商界精英、廠礦企業(yè)職工。

　　DM郵寄內(nèi)容：**商業(yè)街單張簡介、**商業(yè)街投資秘笈。

　　DM郵寄時間：于正式公開推廣前二星期左右。

　　(6)入戶單張宣傳

　　向區(qū)域內(nèi)尤其是政府部門和經(jīng)營戶派發(fā)入戶單張，使其對本項目有較理性認(rèn)識，并吸引其到場購買。

　　3、宣傳策略

　　在本項目推出前期乃至整個銷售過程，要投放大量的廣告，結(jié)合多種傳播媒體，盡可能覆蓋所輻射的周邊地區(qū)，抓住兩個原則——顛覆性推廣和精確打擊，三個訴求階段——渲染視聽、吸引投資、擴大戰(zhàn)果，向市場營造一種“一次投資終生受益和居住、經(jīng)商、休閑度假等一舉幾得”的概念，通過強有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績。

　　*廣告創(chuàng)意及訴求

　　1、 廣告創(chuàng)意

　　廣告創(chuàng)意是以“自然、自由、自得、懷古、繁榮”等，統(tǒng)領(lǐng)項目整體廣告的宣傳，強調(diào)開發(fā)區(qū)寬松、規(guī)范、悠美的投資和生活環(huán)境，體現(xiàn)項目的獨特個性和巨大的升值潛力與回報，以達(dá)到引起目標(biāo)客戶注意的目的。

　　2、 廣告訴求

　　在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。

　　3、 表現(xiàn)手法

　　結(jié)合不同時期的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造、項目賣點宣傳等方面，以現(xiàn)代都市繁榮昌盛的平面表現(xiàn)手法，圍繞項目廣告主題，在色彩、構(gòu)圖、標(biāo)題、內(nèi)容等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)，從而塑造項目的品牌形象和親和力，引起大眾的共鳴。

　　4、宣傳推廣

　　(1)項目在第一階段（渲染視聽），將以樹立品牌形象為主，以目標(biāo)客戶與周邊所輻射范圍內(nèi)的消費者為主要訴求對象，強調(diào)商業(yè)街的項目優(yōu)勢、規(guī)模、配套設(shè)施、前景展望以及開發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，讓其認(rèn)知和了解本項目將為其帶來方便、高尚的購物、居住環(huán)境以及完善的物業(yè)、物流配套，在消費上多了一種選擇與享受，樹立商業(yè)街的品牌形象。以此獲得目標(biāo)消費群的認(rèn)可，帶動銷售。

　　(2)第二階段（吸引投資）延續(xù)第一階段的廣告策略和主要訴求對象，側(cè)重于推廣銷售政策、優(yōu)惠條件，強調(diào)投資的升值潛力、回報風(fēng)險等，以渲染精彩的都市生活和極具誘惑的發(fā)展前景為主要出發(fā)點。配合具體賣點的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)時代的個性、商業(yè)街的休閑情趣、浪漫愜意的都市生活……以引起目標(biāo)客戶的共鳴與投資欲。掀起銷售高潮期。

　　(3)第三個階段（擴大戰(zhàn)果）將主力配合銷售高潮期的衰退，加大廣告投放力度，適時組織大型促銷活動如：娛樂互動、業(yè)主聯(lián)誼會等，延續(xù)銷售高潮，同時，為二期工程的開盤打下良好的基礎(chǔ)。

　　*媒介的組合

　　以傳單、戶外廣告、電視為主，報紙、電臺為輔。并配合相關(guān)的公關(guān)活動，在新聞媒介上作顛覆性的報道。

　　媒體選擇

　　(1)運城日報、三門峽日報、華商報

　　當(dāng)?shù)貦?quán)威性報紙，發(fā)行量較大。

　　(2)山西電視臺、河南電視臺、開發(fā)

　　當(dāng)?shù)貖蕵贰⑿蓍e場所較少，看電視是其主要的消遣方式。

　　(3)戶外廣告和指示路牌

　　①首選戶外廣告牌在商業(yè)街南口、靈寶、潼關(guān)、芮城、永濟、運城等地的繁華路段，租用大型戶外廣告牌作為主要推廣方式。

　　②在項目附近做指示路牌

　　③項目工地周邊圍墻廣告

　　利用戶外廣告的長期效應(yīng)為項目營造市場效應(yīng)和區(qū)域氛圍。

　　④DM入戶單張

　　價格低，目標(biāo)市場細(xì)分明確，宣傳有側(cè)重點，適合區(qū)域性宣傳。