國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)金角銀邊之外的利潤(rùn)線
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)約有50％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因整體商業(yè)規(guī)劃或人流交通動(dòng)線先天不足而瀕臨失敗。筆者認(rèn)為，科學(xué)的人流交通動(dòng)線可謂一個(gè)商業(yè)綜合體或大型購(gòu)物中心的成功紐帶，讓顧客在消費(fèi)過(guò)程中感受到妙趣橫生，由此贏得其偏好與忠誠(chéng)。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)外但凡成功的商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目，無(wú)不高度重視人流交通動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至重金聘請(qǐng)國(guó)際著名商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱，如日本的六本木、難波城，中國(guó)的深圳萬(wàn)象城、北京中糧大悅城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。通過(guò)合理、科學(xué)的立體與平面動(dòng)線設(shè)計(jì)，嚴(yán)循商業(yè)地產(chǎn)“可達(dá)性、昭示性、方向感”三項(xiàng)基本原則，一來(lái)可以正確引導(dǎo)和方便消費(fèi)者消費(fèi)，二來(lái)能夠有效平衡處于非“金角銀邊”店鋪的人流，延長(zhǎng)消費(fèi)者在店鋪的停留時(shí)間，增加人流量和提升購(gòu)買(mǎi)率。
如果說(shuō)商業(yè)綜合體外部建筑設(shè)計(jì)是骨架，內(nèi)部空間設(shè)計(jì)是血肉，人流交通系統(tǒng)是血管，而顧客則是“血液”，當(dāng)顧客不能沿著預(yù)先規(guī)劃設(shè)計(jì)好的客流交通動(dòng)線流動(dòng)，就好比“血液”不能在“血管”內(nèi)正常流動(dòng)，那么這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨嚴(yán)重的生存困境。
外部人流交通動(dòng)線規(guī)劃
大型購(gòu)物中心的聯(lián)外道路可以說(shuō)是人流交通動(dòng)線中很重要的一項(xiàng)，在規(guī)劃聯(lián)外道路系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)考慮該項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)有的交通狀況。
第一，主大門(mén)及廣場(chǎng)可面向主道，這樣才能吸引人流及方便顧客出行。
第二，側(cè)門(mén)宜規(guī)劃其他的聯(lián)外道路，盡量避免以過(guò)境交通量很大的道路作為唯一聯(lián)外道路，聯(lián)外道路應(yīng)盡可能聯(lián)接地區(qū)性主要干道或快速道路，以充分發(fā)揮其集聚功能，并可使其對(duì)周邊道路的交通影響減至最低。
聯(lián)外道路與完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)聯(lián)接，能擴(kuò)大購(gòu)物中心的輻射范圍，方便消費(fèi)者到達(dá)。例如廣州天河城，除主門(mén)（北門(mén)）面向交通量很大的天河路外（非快速路），其他三個(gè)門(mén)分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場(chǎng)及地鐵作為其聯(lián)外道路，并通過(guò)它們與廣州黃埔大道、環(huán)城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋可達(dá)整個(gè)珠三角，創(chuàng)單日最高人流量80多萬(wàn)的記錄。
第三，商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心的聯(lián)外人流交通動(dòng)線應(yīng)設(shè)置多個(gè)出入口，目前大型購(gòu)物中心的出入口往往會(huì)達(dá)到5個(gè)以上。例如深圳海岸城首層與二層（雙首層）聯(lián)外人流交通出入口共達(dá)10個(gè)，人流可以從不同方向便捷地流入海岸城。
內(nèi)部人流交通動(dòng)線規(guī)劃
對(duì)于大型商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，平面交通和垂直交通組成了內(nèi)部人流交通動(dòng)線的重要節(jié)點(diǎn)，內(nèi)部交通動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)遵循如下重要原則：第一，易達(dá)性原則，使盡可能多的銷售單元沿通道布置以獲得更多銷售機(jī)會(huì)，避免死角；第二，均衡性原則，將收銀臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級(jí)通道上，均衡主動(dòng)線與次級(jí)動(dòng)線人流量；第三，最長(zhǎng)動(dòng)線原則，優(yōu)化人流運(yùn)動(dòng)，最大限度地讓人流經(jīng)過(guò)盡量多的商店門(mén)口而又不把距離拉得太長(zhǎng)；第四，中庭運(yùn)用原則，設(shè)置中庭可以增加購(gòu)物中心的通透感，延長(zhǎng)視線，最大化地增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高商鋪到達(dá)率。
1.平面人流交通動(dòng)線設(shè)計(jì)
平面動(dòng)線最重要的原則就是要形成回路，不能有射線存在，讓消費(fèi)者被迫回頭流動(dòng)。平面動(dòng)線應(yīng)該考慮幾個(gè)因素：曲與直結(jié)合、角度處理、寬窄變化、長(zhǎng)度適宜、回路設(shè)置等。
首先，曲與直的結(jié)合要達(dá)到兩個(gè)目的，既要使消費(fèi)者對(duì)整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時(shí)不能過(guò)于平直、單調(diào)，一望到底，而缺乏了逛的樂(lè)趣。同時(shí)長(zhǎng)街區(qū)適當(dāng)增加曲度可減少街區(qū)過(guò)長(zhǎng)的心理感覺(jué)。
其次，關(guān)于角度處理，在平面動(dòng)線之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角，鈍角優(yōu)于直角，銳角不宜出現(xiàn)；要平緩地、無(wú)意地改變消費(fèi)者的行進(jìn)路線，而不是強(qiáng)制性的。
第三，寬窄變化方面，就是主、次通道不同寬度的設(shè)置，在一些區(qū)段可適當(dāng)改變寬窄進(jìn)行流線型過(guò)渡，或者在變寬部分結(jié)合一些景觀小品、導(dǎo)示設(shè)施或休息設(shè)施，也會(huì)收到很好的效果。
第四，關(guān)于回路設(shè)置，人流動(dòng)線設(shè)置必須形成閉合通路循環(huán)，避免單條人流動(dòng)線的延伸，如果水平人流動(dòng)線迫不得已在平面內(nèi)形成單條射線，則應(yīng)考慮在端點(diǎn)處設(shè)置別有趣味的上下樓梯，聯(lián)通上下層。平面動(dòng)線中容易形成死角的部位應(yīng)增加垂直通道進(jìn)行化解。一般平面動(dòng)線的核心不宜超過(guò)兩個(gè)，超過(guò)兩個(gè)則要明顯區(qū)分，否則容易產(chǎn)生迷失感。比如正大廣場(chǎng)平面動(dòng)線在兩側(cè)端點(diǎn)處形成小高潮或者回流，卻并沒(méi)有唯一核心；而龍之夢(mèng)購(gòu)物中心內(nèi)部公共空間形成四個(gè)核心，則難以區(qū)分。
以下就平面人流交通動(dòng)線的幾種模式分別進(jìn)行說(shuō)明。
（1）線形客流交通動(dòng)線
線形布局適用于狹長(zhǎng)且規(guī)模較小的商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心地塊，在線形步行街兩側(cè)布置店鋪，優(yōu)點(diǎn)為布局緊湊、通過(guò)效率高、店鋪瀏覽率高、方向性強(qiáng)；缺點(diǎn)是回游性略差、單方向性造成一定的枯燥感。
修飾手法為：將步行街的交叉節(jié)點(diǎn)做成弧形來(lái)增加趣味性；動(dòng)線上方中間挑空形成回廊，以增加空間通透感；適當(dāng)布置節(jié)點(diǎn)，緩解疲勞感，增強(qiáng)可視性。例如北京世貿(mào)天階動(dòng)線，外街與內(nèi)街均為線形布局，為了增強(qiáng)回游性，內(nèi)街與外街形成聯(lián)動(dòng)與回路，部分區(qū)域設(shè)置中庭、廣場(chǎng)等節(jié)點(diǎn)，通過(guò)直線與弧形的結(jié)合增加趣味感。
（2）環(huán)形客流交通動(dòng)線
環(huán)形人流交通組織適用于較寬松、大面積且方形地塊商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心，將其內(nèi)的名店街規(guī)劃成環(huán)狀人流交通動(dòng)線，使店鋪可以獲得更為均衡的瀏覽率，回游性好，可提高交易成功率，且便于利用平面中明確的向心性來(lái)組織中庭空間。其缺點(diǎn)是由于進(jìn)深尺寸較大，對(duì)防火疏散有較高要求。修飾方法為：在入口處轉(zhuǎn)換為較大空間作為疏散和過(guò)渡；規(guī)劃上運(yùn)用折線、弧線等形式，使空間顯得活躍而富有變化，同時(shí)避免消費(fèi)者迷失方向。例如上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心建筑環(huán)擁一個(gè)橢圓形的大面積景觀庭院，內(nèi)街結(jié)構(gòu)基本為環(huán)形系統(tǒng)，與平面輪廓和尺度結(jié)合得很好，弧形步行街更富有趣味性，且道路并不很寬。
（3）矩形客流交通動(dòng)線
矩形人流動(dòng)線四個(gè)節(jié)點(diǎn)處設(shè)置主力店或者中庭，部分運(yùn)用曲線上的變化或者局部挑空，形成導(dǎo)向性強(qiáng)的環(huán)路，矩形人流動(dòng)線四個(gè)節(jié)點(diǎn)部分通過(guò)中庭、主力店的運(yùn)用，帶動(dòng)矩形動(dòng)線形成環(huán)路。例如上海港匯廣場(chǎng)局部層采用矩形或復(fù)合矩形的動(dòng)線形式，四個(gè)節(jié)點(diǎn)分別通過(guò)主力店、中庭、次主力店集群的方式處理，從而帶動(dòng)整體矩形人流的通暢，此外在直線部分采用中間挑空，形成局部環(huán)回人流動(dòng)線，具有導(dǎo)向性。
（4）啞鈴形客流交通動(dòng)線
當(dāng)商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心的地塊區(qū)域形狀為長(zhǎng)方形時(shí)，將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心兩端，將一般商戶設(shè)置于中部，相當(dāng)于形成了兩個(gè)磁石極點(diǎn)，具有最強(qiáng)吸引力，可以吸引人流在兩極之間進(jìn)行流動(dòng)，從而覆蓋了中間的中小店鋪，并實(shí)現(xiàn)人流共享。
（5）主力店居中、一般商戶圍繞型
比較常見(jiàn)的購(gòu)物中心除了長(zhǎng)直線帶狀之外，“L”形和四方形的也比較
常見(jiàn)，后兩種平面造型，其基本動(dòng)線規(guī)劃就是將主力店設(shè)置在購(gòu)物中心中間，形成一個(gè)平面的商業(yè)核心，而一般承租戶則圍繞主力店呈發(fā)散狀分布，利用核心的人流吸引作用，達(dá)到人流聚集、發(fā)散的效果。如怡景中心城位于核心的反斗樂(lè)園通過(guò)多個(gè)出口與四周的一般商鋪實(shí)現(xiàn)了良好互動(dòng)。典型的平面人流交通動(dòng)線形態(tài)還有風(fēng)車形、十字形、L形、S形、Y形、T形等，它們?cè)诤诵闹髁Φ陻?shù)量上有所差別，但萬(wàn)變不離其宗，筆者不一一贅述。
2.人流交通垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在城市繁華地段所征得的黃金地塊資源一般較為有限，而商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心的客流隨著樓層高度遞減，因此購(gòu)物中心或綜合體應(yīng)特別關(guān)注豎向交通的易達(dá)性。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的垂直交通體系的規(guī)劃，依筆者經(jīng)驗(yàn)一般會(huì)考慮在購(gòu)物中心兩側(cè)邊緣不影響店面昭示的位置設(shè)置垂直電梯；或距購(gòu)物中心出入口有一定距離但易于找到的地方設(shè)置觀光梯；在購(gòu)物中心內(nèi)盡量避免設(shè)計(jì)剪刀式扶手梯去強(qiáng)制人流動(dòng)線，不僅過(guò)時(shí)且未體現(xiàn)人文關(guān)懷，應(yīng)倡導(dǎo)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)Z字形扶手電梯方便顧客快捷上下等。而在垂直交通動(dòng)線的重要中庭空間，扶梯層層疊加常常會(huì)激發(fā)購(gòu)物欲望，如適當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)一些有趣的垂直交通設(shè)施例如觀光玻璃電梯、螺旋自動(dòng)扶梯等均可起到良好人流交通組識(shí)作用；在地塊限定條件下，應(yīng)強(qiáng)化2F（2樓）與B1（地下1層）及其他樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)作一樓引導(dǎo)上、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F直接引向人行道的自動(dòng)扶梯或與其他商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通，在有高差的坡地地段，或可設(shè)計(jì)出入口。上述垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)在許多舊購(gòu)物中心的改造中，也是重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。
以下將介紹幾種業(yè)內(nèi)比較成功的垂直人流交通動(dòng)線設(shè)計(jì)技巧。
（1）多主力店原則，層層都有核心主力店
香港購(gòu)物中心都是多層，最高有18層之多，某些層級(jí)一層甚至有三家以上的主力店。單層多主力店設(shè)置，如又一城、海港城等，使購(gòu)物中心的人流拉動(dòng)力達(dá)到最強(qiáng)。對(duì)于多層商業(yè)體來(lái)說(shuō)，每層都設(shè)主力店可使每一層都具有核心引力，避免某層因缺失主力店而使商鋪人流受到影響，從而使人流可以較為均勻地到達(dá)該商業(yè)體的每一層。
（2）將院線入口設(shè)于首層，出口設(shè)于高層，引導(dǎo)人流往上
香港的商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心基本都設(shè)有電影院，不僅作為一種娛樂(lè)投資，更利用它對(duì)人流的良好拉動(dòng)作用，如又一城和太古廣場(chǎng)的電影院，就有意將電影院入口設(shè)置在首層，而出口設(shè)置在較高層，這樣，顧客在一次看電影的過(guò)程，就會(huì)形成購(gòu)物中心內(nèi)又一條相對(duì)完整的人流動(dòng)線，增加購(gòu)物中心商品消費(fèi)。（如圖1）
（3）中庭是水平、垂直人流動(dòng)線的關(guān)鍵點(diǎn)
中庭是展現(xiàn)購(gòu)物中心空間和景觀的設(shè)計(jì)特色和精華，是承載文化、藝術(shù)、商業(yè)等功能的場(chǎng)所和交通組織核心。中庭水平人流動(dòng)線按形狀可分為導(dǎo)向形、不規(guī)則形、聚心形，按照中庭位置，可分為中庭、邊庭、門(mén)庭。中庭是組織水平人流動(dòng)線和垂直人流動(dòng)線的關(guān)鍵，以中庭為中心設(shè)計(jì)的人流交通組織最直觀也最有效率，將各樓層的商業(yè)功能在一個(gè)立體空間內(nèi)展示出來(lái)，通過(guò)舒展的視覺(jué)空間，營(yíng)造劇場(chǎng)式的賣場(chǎng)效果。（如圖2）
（4）多樓層停車客流導(dǎo)入，創(chuàng)造“多首層”效應(yīng)
如果購(gòu)物中心上層的入口能夠直接通向各層，對(duì)于組織引導(dǎo)人流非常有利。在商業(yè)綜合體的多樓層內(nèi)，每層都設(shè)立通向停車場(chǎng)的直接通路，將給購(gòu)物者出入提供很大方便。多樓層停車場(chǎng)，不僅在寸土寸金的城市中心創(chuàng)造了更多的停車位，而且使購(gòu)物中心人流的進(jìn)入途徑和分布更加合理，直接從停車場(chǎng)導(dǎo)入各消費(fèi)樓層，創(chuàng)造“多首層”效應(yīng)。（如圖3）
小結(jié)
一般情況下，顧客在購(gòu)物中心停留的時(shí)間不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就易疲勞。所以科學(xué)的人流交通組織動(dòng)線設(shè)計(jì)，要綜合平衡考慮購(gòu)物中心內(nèi)的店鋪臨街面和動(dòng)線長(zhǎng)度，不可一味地利用主力店帶動(dòng)一般店鋪人流，要適可而止，不能讓消費(fèi)者產(chǎn)生疲勞而形成逆反。從動(dòng)線長(zhǎng)度考慮，人流動(dòng)線經(jīng)過(guò)所有店鋪的前提下應(yīng)愈短愈好，但若能適當(dāng)延長(zhǎng)，增加一部分店鋪的臨面，則效果更好。平面交通能使消費(fèi)者沿商家事先設(shè)計(jì)好的交通流線進(jìn)行消費(fèi)，垂直交通可促使人流從低樓層向高樓層運(yùn)動(dòng)，從而在空間、時(shí)間上盡可能留住顧客，使處于非“金角銀邊”的商鋪也能獲取足夠的人流量，起到“事半功倍”的效果。
篇2：國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)金角銀邊之外利潤(rùn)線
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)金角銀邊之外的利潤(rùn)線
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)約有50％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因整體商業(yè)規(guī)劃或人流交通動(dòng)線先天不足而瀕臨失敗。筆者認(rèn)為，科學(xué)的人流交通動(dòng)線可謂一個(gè)商業(yè)綜合體或大型購(gòu)物中心的成功紐帶，讓顧客在消費(fèi)過(guò)程中感受到妙趣橫生，由此贏得其偏好與忠誠(chéng)。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)外但凡成功的商業(yè)地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目，無(wú)不高度重視人流交通動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至重金聘請(qǐng)國(guó)際著名商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)擔(dān)綱，如日本的六本木、難波城，中國(guó)的深圳萬(wàn)象城、北京中糧大悅城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。通過(guò)合理、科學(xué)的立體與平面動(dòng)線設(shè)計(jì)，嚴(yán)循商業(yè)地產(chǎn)“可達(dá)性、昭示性、方向感”三項(xiàng)基本原則，一來(lái)可以正確引導(dǎo)和方便消費(fèi)者消費(fèi)，二來(lái)能夠有效平衡處于非“金角銀邊”店鋪的人流，延長(zhǎng)消費(fèi)者在店鋪的停留時(shí)間，增加人流量和提升購(gòu)買(mǎi)率。
如果說(shuō)商業(yè)綜合體外部建筑設(shè)計(jì)是骨架，內(nèi)部空間設(shè)計(jì)是血肉，人流交通系統(tǒng)是血管，而顧客則是“血液”，當(dāng)顧客不能沿著預(yù)先規(guī)劃設(shè)計(jì)好的客流交通動(dòng)線流動(dòng)，就好比“血液”不能在“血管”內(nèi)正常流動(dòng)，那么這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨嚴(yán)重的生存困境。
外部人流交通動(dòng)線規(guī)劃
大型購(gòu)物中心的聯(lián)外道路可以說(shuō)是人流交通動(dòng)線中很重要的一項(xiàng)，在規(guī)劃聯(lián)外道路系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)考慮該項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)有的交通狀況。
第一，主大門(mén)及廣場(chǎng)可面向主道，這樣才能吸引人流及方便顧客出行。
第二，側(cè)門(mén)宜規(guī)劃其他的聯(lián)外道路，盡量避免以過(guò)境交通量很大的道路作為唯一聯(lián)外道路，聯(lián)外道路應(yīng)盡可能聯(lián)接地區(qū)性主要干道或快速道路，以充分發(fā)揮其集聚功能，并可使其對(duì)周邊道路的交通影響減至最低。
聯(lián)外道路與完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)聯(lián)接，能擴(kuò)大購(gòu)物中心的輻射范圍，方便消費(fèi)者到達(dá)。例如廣州天河城，除主門(mén)（北門(mén)）面向交通量很大的天河路外（非快速路），其他三個(gè)門(mén)分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場(chǎng)及地鐵作為其聯(lián)外道路，并通過(guò)它們與廣州黃埔大道、環(huán)城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋可達(dá)整個(gè)珠三角，創(chuàng)單日最高人流量80多萬(wàn)的記錄。
第三，商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心的聯(lián)外人流交通動(dòng)線應(yīng)設(shè)置多個(gè)出入口，目前大型購(gòu)物中心的出入口往往會(huì)達(dá)到5個(gè)以上。例如深圳海岸城首層與二層（雙首層）聯(lián)外人流交通出入口共達(dá)10個(gè)，人流可以從不同方向便捷地流入海岸城。
內(nèi)部人流交通動(dòng)線規(guī)劃
對(duì)于大型商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，平面交通和垂直交通組成了內(nèi)部人流交通動(dòng)線的重要節(jié)點(diǎn)，內(nèi)部交通動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)遵循如下重要原則：第一，易達(dá)性原則，使盡可能多的銷售單元沿通道布置以獲得更多銷售機(jī)會(huì)，避免死角；第二，均衡性原則，將收銀臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級(jí)通道上，均衡主動(dòng)線與次級(jí)動(dòng)線人流量；第三，最長(zhǎng)動(dòng)線原則，優(yōu)化人流運(yùn)動(dòng)，最大限度地讓人流經(jīng)過(guò)盡量多的商店門(mén)口而又不把距離拉得太長(zhǎng)；第四，中庭運(yùn)用原則，設(shè)置中庭可以增加購(gòu)物中心的通透感，延長(zhǎng)視線，最大化地增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高商鋪到達(dá)率。
1.平面人流交通動(dòng)線設(shè)計(jì)
平面動(dòng)線最重要的原則就是要形成回路，不能有射線存在，讓消費(fèi)者被迫回頭流動(dòng)。平面動(dòng)線應(yīng)該考慮幾個(gè)因素：曲與直結(jié)合、角度處理、寬窄變化、長(zhǎng)度適宜、回路設(shè)置等。
首先，曲與直的結(jié)合要達(dá)到兩個(gè)目的，既要使消費(fèi)者對(duì)整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時(shí)不能過(guò)于平直、單調(diào)，一望到底，而缺乏了逛的樂(lè)趣。同時(shí)長(zhǎng)街區(qū)適當(dāng)增加曲度可減少街區(qū)過(guò)長(zhǎng)的心理感覺(jué)。
其次，關(guān)于角度處理，在平面動(dòng)線之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角，鈍角優(yōu)于直角，銳角不宜出現(xiàn)；要平緩地、無(wú)意地改變消費(fèi)者的行進(jìn)路線，而不是強(qiáng)制性的。
第三，寬窄變化方面，就是主、次通道不同寬度的設(shè)置，在一些區(qū)段可適當(dāng)改變寬窄進(jìn)行流線型過(guò)渡，或者在變寬部分結(jié)合一些景觀小品、導(dǎo)示設(shè)施或休息設(shè)施，也會(huì)收到很好的效果。
第四，關(guān)于回路設(shè)置，人流動(dòng)線設(shè)置必須形成閉合通路循環(huán)，避免單條人流動(dòng)線的延伸，如果水平人流動(dòng)線迫不得已在平面內(nèi)形成單條射線，則應(yīng)考慮在端點(diǎn)處設(shè)置別有趣味的上下樓梯，聯(lián)通上下層。平面動(dòng)線中容易形成死角的部位應(yīng)增加垂直通道進(jìn)行化解。一般平面動(dòng)線的核心不宜超過(guò)兩個(gè)，超過(guò)兩個(gè)則要明顯區(qū)分，否則容易產(chǎn)生迷失感。比如正大廣場(chǎng)平面動(dòng)線在兩側(cè)端點(diǎn)處形成小高潮或者回流，卻并沒(méi)有唯一核心；而龍之夢(mèng)購(gòu)物中心內(nèi)部公共空間形成四個(gè)核心，則難以區(qū)分。
以下就平面人流交通動(dòng)線的幾種模式分別進(jìn)行說(shuō)明。
（1）線形客流交通動(dòng)線
線形布局適用于狹長(zhǎng)且規(guī)模較小的商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心地塊，在線形步行街兩側(cè)布置店鋪，優(yōu)點(diǎn)為布局緊湊、通過(guò)效率高、店鋪瀏覽率高、方向性強(qiáng)；缺點(diǎn)是回游性略差、單方向性造成一定的枯燥感。
修飾手法為：將步行街的交叉節(jié)點(diǎn)做成弧形來(lái)增加趣味性；動(dòng)線上方中間挑空形成回廊，以增加空間通透感；適當(dāng)布置節(jié)點(diǎn)，緩解疲勞感，增強(qiáng)可視性。例如北京世貿(mào)天階動(dòng)線，外街與內(nèi)街均為線形布局，為了增強(qiáng)回游性，內(nèi)街與外街形成聯(lián)動(dòng)與回路，部分區(qū)域設(shè)置中庭、廣場(chǎng)等節(jié)點(diǎn)，通過(guò)直線與弧形的結(jié)合增加趣味感。
（2）環(huán)形客流交通動(dòng)線
環(huán)形人流交通組織適用于較寬松、大面積且方形地塊商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心，將其內(nèi)的名店街規(guī)劃成環(huán)狀人流交通動(dòng)線，使店鋪可以獲得更為均衡的瀏覽率，回游性好，可提高交易成功率，且便于利用平面中明確的向心性來(lái)組織中庭空間。其缺點(diǎn)是由于進(jìn)深尺寸較大，對(duì)防火疏散有較高要求。修飾方法為：在入口處轉(zhuǎn)換為較大空間作為疏散和過(guò)渡；規(guī)劃上運(yùn)用折線、弧線等形式，使空間顯得活躍而富有變化，同時(shí)避免消費(fèi)者迷失方向。例如上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心建筑環(huán)擁一個(gè)橢圓形的大面積景觀庭院，內(nèi)街結(jié)構(gòu)基本為環(huán)形系統(tǒng)，與平面輪廓和尺度結(jié)合得很好，弧形步行街更富有趣味性，且道路并不很寬。
（3）矩形客流交通動(dòng)線
矩形人流動(dòng)線四個(gè)節(jié)點(diǎn)處設(shè)置主力店或者中庭，部分運(yùn)用曲線上的變化或者局部挑空，形成導(dǎo)向性強(qiáng)的環(huán)路，矩形人流動(dòng)線四個(gè)節(jié)點(diǎn)部分通過(guò)中庭、主力店的運(yùn)用，帶動(dòng)矩形動(dòng)線形成環(huán)路。例如上海港匯廣場(chǎng)局部層采用矩形或復(fù)合矩形的動(dòng)線形式，四個(gè)節(jié)點(diǎn)分別通過(guò)主力店、中庭、次主力店集群的方式處理，從而帶動(dòng)整體矩形人流的通暢，此外在直線部分采用中間挑空，形成局部環(huán)回人流動(dòng)線，具有導(dǎo)向性。
（4）啞鈴形客流交通動(dòng)線
當(dāng)商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心的地塊區(qū)域形狀為長(zhǎng)方形時(shí)，將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心兩端，將一般商戶設(shè)置于中部，相當(dāng)于形成了兩個(gè)磁石極點(diǎn)，具有最強(qiáng)吸引力，可以吸引人流在兩極之間進(jìn)行流動(dòng)，從而覆蓋了中間的中小店鋪，并實(shí)現(xiàn)人流共享。
（5）主力店居中、一般商戶圍繞型
比較常見(jiàn)的購(gòu)物中心除了長(zhǎng)直線帶狀之外，“L”形和四方形的也比較
常見(jiàn)，后兩種平面造型，其基本動(dòng)線規(guī)劃就是將主力店設(shè)置在購(gòu)物中心中間，形成一個(gè)平面的商業(yè)核心，而一般承租戶則圍繞主力店呈發(fā)散狀分布，利用核心的人流吸引作用，達(dá)到人流聚集、發(fā)散的效果。如怡景中心城位于核心的反斗樂(lè)園通過(guò)多個(gè)出口與四周的一般商鋪實(shí)現(xiàn)了良好互動(dòng)。典型的平面人流交通動(dòng)線形態(tài)還有風(fēng)車形、十字形、L形、S形、Y形、T形等，它們?cè)诤诵闹髁Φ陻?shù)量上有所差別，但萬(wàn)變不離其宗，筆者不一一贅述。
2.人流交通垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)
國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在城市繁華地段所征得的黃金地塊資源一般較為有限，而商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心的客流隨著樓層高度遞減，因此購(gòu)物中心或綜合體應(yīng)特別關(guān)注豎向交通的易達(dá)性。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的垂直交通體系的規(guī)劃，依筆者經(jīng)驗(yàn)一般會(huì)考慮在購(gòu)物中心兩側(cè)邊緣不影響店面昭示的位置設(shè)置垂直電梯；或距購(gòu)物中心出入口有一定距離但易于找到的地方設(shè)置觀光梯；在購(gòu)物中心內(nèi)盡量避免設(shè)計(jì)剪刀式扶手梯去強(qiáng)制人流動(dòng)線，不僅過(guò)時(shí)且未體現(xiàn)人文關(guān)懷，應(yīng)倡導(dǎo)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)Z字形扶手電梯方便顧客快捷上下等。而在垂直交通動(dòng)線的重要中庭空間，扶梯層層疊加常常會(huì)激發(fā)購(gòu)物欲望，如適當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)一些有趣的垂直交通設(shè)施例如觀光玻璃電梯、螺旋自動(dòng)扶梯等均可起到良好人流交通組識(shí)作用；在地塊限定條件下，應(yīng)強(qiáng)化2F（2樓）與B1（地下1層）及其他樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)作一樓引導(dǎo)上、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F直接引向人行道的自動(dòng)扶梯或與其他商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通，在有高差的坡地地段，或可設(shè)計(jì)出入口。上述垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)在許多舊購(gòu)物中心的改造中，也是重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。
以下將介紹幾種業(yè)內(nèi)比較成功的垂直人流交通動(dòng)線設(shè)計(jì)技巧。
（1）多主力店原則，層層都有核心主力店
香港購(gòu)物中心都是多層，最高有18層之多，某些層級(jí)一層甚至有三家以上的主力店。單層多主力店設(shè)置，如又一城、海港城等，使購(gòu)物中心的人流拉動(dòng)力達(dá)到最強(qiáng)。對(duì)于多層商業(yè)體來(lái)說(shuō)，每層都設(shè)主力店可使每一層都具有核心引力，避免某層因缺失主力店而使商鋪人流受到影響，從而使人流可以較為均勻地到達(dá)該商業(yè)體的每一層。
（2）將院線入口設(shè)于首層，出口設(shè)于高層，引導(dǎo)人流往上
香港的商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心基本都設(shè)有電影院，不僅作為一種娛樂(lè)投資，更利用它對(duì)人流的良好拉動(dòng)作用，如又一城和太古廣場(chǎng)的電影院，就有意將電影院入口設(shè)置在首層，而出口設(shè)置在較高層，這樣，顧客在一次看電影的過(guò)程，就會(huì)形成購(gòu)物中心內(nèi)又一條相對(duì)完整的人流動(dòng)線，增加購(gòu)物中心商品消費(fèi)。（如圖1）
（3）中庭是水平、垂直人流動(dòng)線的關(guān)鍵點(diǎn)
中庭是展現(xiàn)購(gòu)物中心空間和景觀的設(shè)計(jì)特色和精華，是承載文化、藝術(shù)、商業(yè)等功能的場(chǎng)所和交通組織核心。中庭水平人流動(dòng)線按形狀可分為導(dǎo)向形、不規(guī)則形、聚心形，按照中庭位置，可分為中庭、邊庭、門(mén)庭。中庭是組織水平人流動(dòng)線和垂直人流動(dòng)線的關(guān)鍵，以中庭為中心設(shè)計(jì)的人流交通組織最直觀也最有效率，將各樓層的商業(yè)功能在一個(gè)立體空間內(nèi)展示出來(lái)，通過(guò)舒展的視覺(jué)空間，營(yíng)造劇場(chǎng)式的賣場(chǎng)效果。（如圖2）
（4）多樓層停車客流導(dǎo)入，創(chuàng)造“多首層”效應(yīng)
如果購(gòu)物中心上層的入口能夠直接通向各層，對(duì)于組織引導(dǎo)人流非常有利。在商業(yè)綜合體的多樓層內(nèi)，每層都設(shè)立通向停車場(chǎng)的直接通路，將給購(gòu)物者出入提供很大方便。多樓層停車場(chǎng)，不僅在寸土寸金的城市中心創(chuàng)造了更多的停車位，而且使購(gòu)物中心人流的進(jìn)入途徑和分布更加合理，直接從停車場(chǎng)導(dǎo)入各消費(fèi)樓層，創(chuàng)造“多首層”效應(yīng)。（如圖3）
小結(jié)
一般情況下，顧客在購(gòu)物中心停留的時(shí)間不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就易疲勞。所以科學(xué)的人流交通組織動(dòng)線設(shè)計(jì)，要綜合平衡考慮購(gòu)物中心內(nèi)的店鋪臨街面和動(dòng)線長(zhǎng)度，不可一味地利用主力店帶動(dòng)一般店鋪人流，要適可而止，不能讓消費(fèi)者產(chǎn)生疲勞而形成逆反。從動(dòng)線長(zhǎng)度考慮，人流動(dòng)線經(jīng)過(guò)所有店鋪的前提下應(yīng)愈短愈好，但若能適當(dāng)延長(zhǎng)，增加一部分店鋪的臨面，則效果更好。平面交通能使消費(fèi)者沿商家事先設(shè)計(jì)好的交通流線進(jìn)行消費(fèi)，垂直交通可促使人流從低樓層向高樓層運(yùn)動(dòng)，從而在空間、時(shí)間上盡可能留住顧客，使處于非“金角銀邊”的商鋪也能獲取足夠的人流量，起到“事半功倍”的效果。
篇3：商業(yè)地產(chǎn)招商與管理顧問(wèn)合同
商業(yè)地產(chǎn)招商及管理顧問(wèn)合同
委托方:(以下簡(jiǎn)稱甲方)
地址:
電話: 傳真:
受托方:(以下簡(jiǎn)稱乙方)
地址:
電話: 傳真:
甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,在平等、互利、自愿的原則下,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問(wèn)、招商項(xiàng)目(暫定名,下同,可簡(jiǎn)稱為該項(xiàng)目)一事,達(dá)成本合同。
1、雙方共識(shí):
(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的咨詢顧問(wèn)。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問(wèn)該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),::其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號(hào)為: )。
(2)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下,竭誠(chéng)為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問(wèn)、招商顧問(wèn)等服務(wù)。
2、合同標(biāo)的: 項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為 平方米,折合 畝;規(guī)劃建筑面積為 平方米;土地使用權(quán)證號(hào)為 號(hào)。
3、委托事項(xiàng):甲方茲將其投資于 項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問(wèn)。
4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開(kāi)業(yè)并正常運(yùn)營(yíng)八個(gè)月為止。
5、委托內(nèi)容:指甲方委托乙方:
(1)、對(duì)該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和分析,并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定;
(2)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問(wèn)、監(jiān)督,使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配;
(3)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案,并具體實(shí)施;
(4)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營(yíng)管理方案,并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司;
(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本,適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)手冊(cè),以支持甲方未來(lái)可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問(wèn)成立項(xiàng)目組展開(kāi)作業(yè)。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問(wèn)方案,并在提交方案時(shí)對(duì)方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施,根據(jù)情況變化,甲方有權(quán)對(duì)方案提出調(diào)整要求。
(3)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下,全權(quán)開(kāi)展招商及商業(yè)顧問(wèn)工作。
(4)、具體工作流程:
A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問(wèn)和監(jiān)督:由甲方確定設(shè)計(jì)方,并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同,甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中,審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案,對(duì)相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見(jiàn),使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方,并設(shè)立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過(guò)程中,按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。
B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行:在該項(xiàng)目工程開(kāi)工后,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場(chǎng)所,并成立該項(xiàng)目的具體營(yíng)運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃,并設(shè)立招商,招租的具體價(jià)格策略,派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)展具體品牌招商工作。
C、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購(gòu)物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書(shū)。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容:
1)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)的編制、制作;
2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理公司人員的招聘、培訓(xùn);
3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立;
4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn);
至此,乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體,已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。
D、試營(yíng)業(yè)、www.fdcew.com開(kāi)張及開(kāi)業(yè)后的日常管理:設(shè)定的正式開(kāi)業(yè)日期前60天,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對(duì)上述三個(gè)階段的績(jī)效進(jìn)行總結(jié),并向甲方提供總結(jié)報(bào)告,并協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心的日常管理,提出修正意見(jiàn)。
7、服務(wù)內(nèi)容:指乙方服務(wù)甲方:
(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)
A、市場(chǎng)調(diào)查
1)、消費(fèi)力
2)、商品結(jié)構(gòu)
3)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例
B、設(shè)計(jì)委托書(shū)
1)、設(shè)備、器材
2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施
3)、廣告、展覽位
4)、庫(kù)房、辦公
C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整
(2)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)及管理架構(gòu)
A、合同體系
1)、自營(yíng)部分
采購(gòu)框架合同,采購(gòu)條件
代銷合同
供應(yīng)商文件管理
批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同
2)、租賃、物業(yè)部分
租賃合同
委托物業(yè)服務(wù)合同
1.餐飲類
2.商鋪類
安全保障手冊(cè)
3)、扣率部分
合同
服務(wù)規(guī)范承諾
4)、內(nèi)部部分
人事:勞動(dòng)合同、員工手冊(cè)
跨執(zhí)照合作合同
與地主方關(guān)系合同
管理執(zhí)行委員會(huì)合同
財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)
人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)
臨時(shí)結(jié)構(gòu)
長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)
管理運(yùn)營(yíng)手冊(cè)
各級(jí)管理職責(zé)
運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)
采購(gòu)經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理
樓層經(jīng)理、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)理
主管級(jí)
高級(jí)員工
員工
作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
庫(kù)存管理
收貨
倉(cāng)儲(chǔ)
損耗
盤(pán)點(diǎn)
調(diào)整
收銀管理
應(yīng)收
銀行往來(lái)
備用金
折扣
人事、培訓(xùn)管理
招聘
福利、工資
培訓(xùn)
員工手冊(cè)
勞動(dòng)團(tuán)體
保安管理
警報(bào)、監(jiān)控系統(tǒng)功能
應(yīng)急手冊(cè)
保險(xiǎn)手冊(cè)
工程、維修管理(不同功能區(qū)域)
市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)、客戶服務(wù)管理
價(jià)格體系管理
單證設(shè)計(jì)
報(bào)表體系
(3)、招商執(zhí)行
A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式
B、配合意向書(shū)、宣傳冊(cè)
C、招商會(huì)
D、招商執(zhí)行
E、招商價(jià)格、招商周期
8、委托費(fèi)用:
(1)、商業(yè)顧問(wèn)委托費(fèi)用:
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問(wèn)的費(fèi)用為人民幣 元整(小寫(xiě): 元RMB)。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:
本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě): 元RMB);
該項(xiàng)目開(kāi)工后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě):
元RMB);
該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě):
元RMB);
該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě): 元RMB)。
(2)、招商委托費(fèi)用:
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目 計(jì)提。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:
1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)。
2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算:
該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);
該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);
該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);
本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。
3)、雙方協(xié)商一致,該項(xiàng)目單戶成功招商的定義為:
9、雙方權(quán)利和義務(wù):
(1)、甲方權(quán)利和義務(wù):
1)、甲方權(quán)利:
A、審核乙方提供的各相關(guān)方案,提出修改意見(jiàn)和乙方進(jìn)行磋商,確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施;
B、在招商過(guò)程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶,招商定金由甲方現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù);
C、享有乙方開(kāi)展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利;
D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán);
E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作,對(duì)乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估,并根據(jù)評(píng)估結(jié)果的優(yōu)劣對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰,獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績(jī)情況決定。
2)、甲方義務(wù):
A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件;
B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用,并提供乙方固定的辦公場(chǎng)所,承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用;
C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人,指定聯(lián)系人為: ;
D、根據(jù)本合同約定,按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。
(2)、乙方權(quán)利和義務(wù):
1)、乙方權(quán)利:
A、根據(jù)本合同約定,按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用;
B、每周與甲方召開(kāi)工作例會(huì),專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。
2)、乙方義務(wù):
A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問(wèn);
B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核,經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施;
C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過(guò)程中的各項(xiàng)日常管理工作;
D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用;
E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同;
F、未經(jīng)甲方書(shū)面承諾,對(duì)社會(huì)和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任;
G、對(duì)所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密,未經(jīng)甲方書(shū)面同意,乙方不得對(duì)外公布甲方的經(jīng)營(yíng)、招商策略及企業(yè)動(dòng)態(tài);
H、未經(jīng)甲方書(shū)面承諾,不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
10、稅金:甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。
11、違約責(zé)任:
(1)、本合同簽訂后,雙方應(yīng)認(rèn)真遵守,任何一方在未得到對(duì)方書(shū)面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤?duì)方不能正常履行合同的行為,并經(jīng)對(duì)方發(fā)出書(shū)面通知后仍無(wú)法糾正的,對(duì)方有權(quán)解除本合同,違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫(xiě): 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權(quán)解除本合同,甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫(xiě):
元)。
12、爭(zhēng)議的解決:因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭(zhēng)議,由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陸份,雙方各執(zhí)叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過(guò)程中,如有未盡事宜,雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后,可形成書(shū)面意見(jiàn),作為本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
簽于: 簽于