購(gòu)物中心項(xiàng)目的開發(fā)理念

　　在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購(gòu)物中心（Shopping Center/Mall），由于提供了一次性購(gòu)足、娛樂休閑兼具的多樣化商業(yè)組合環(huán)境，風(fēng)靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認(rèn)為是將來零售業(yè)的主流形態(tài)。購(gòu)物中心是一群建筑上組合在一起的商業(yè)設(shè)施，其在建設(shè)地段的規(guī)劃、開發(fā)、所有和經(jīng)營(yíng)上是作為一個(gè)操作單體，這個(gè)單體的位置、規(guī)模、商店類型都和它所服務(wù)的區(qū)域相關(guān)，這個(gè)單體通常提供與其性質(zhì)和總體規(guī)模相適應(yīng)的即時(shí)停車或輔助停車設(shè)施。購(gòu)物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一種形態(tài)。

　　購(gòu)物中心的特點(diǎn)是：投資方需要整合房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理兩大資源；商業(yè)經(jīng)營(yíng)具有"統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)"的特點(diǎn)；投資收益高；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高。購(gòu)物中心的目的是通過投資營(yíng)造具有舒適方便購(gòu)物、休閑等功能的建筑空間，進(jìn)而通過租售商鋪獲利。要達(dá)到以上目的，購(gòu)物中心項(xiàng)目的開發(fā)理念須從項(xiàng)目選址、前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到后期的銷售定價(jià)、樓盤推廣等方面有所突破。比如：

　　（一）項(xiàng)目選址和市場(chǎng)調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值。對(duì)擬建購(gòu)物中心地段的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)機(jī)會(huì)進(jìn)行詳盡周全的分析：

　　1、調(diào)查消費(fèi)人口、消費(fèi)群體、消費(fèi)模式、購(gòu)買力、消費(fèi)偏好的現(xiàn)狀和發(fā)展?fàn)顩r

　　2、調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈（商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大）

　　3、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)者分布、經(jīng)營(yíng)狀況、租金狀況現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)

　　4、調(diào)查目標(biāo)城市近、遠(yuǎn)期城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃

　　5、調(diào)查目標(biāo)地塊的商業(yè)價(jià)值和機(jī)會(huì)點(diǎn)

　　6、調(diào)查商鋪置業(yè)者投資購(gòu)買力、投資心理

　　（二）項(xiàng)目定位須有差異性。

　　購(gòu)物中心具有購(gòu)物、休閑、娛樂等特征，但仍然要做出項(xiàng)目的個(gè)性，即差異性定位。

　　1、項(xiàng)目定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性。

　　按照購(gòu)物中心的建設(shè)規(guī)模差異與定位的有如下關(guān)系：

　　建筑規(guī)模覆蓋商圈市級(jí)購(gòu)物中心

　　3萬平方米以上覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口30萬以上

　　地區(qū)購(gòu)物中心1--3萬平方米覆蓋城市局部，服務(wù)人口10-30萬人

　　居住區(qū)購(gòu)物中心3000--10000平方米

　　覆蓋城市的一個(gè)居住區(qū)，服務(wù)人口1-5萬人鄰里型購(gòu)物中心

　　3000平方米以下服務(wù)人口1萬人以下

　　2、項(xiàng)目定位的差異性與主題的創(chuàng)新相輔相成。

　　如運(yùn)動(dòng)主題的購(gòu)物中心、科幻主題購(gòu)物中心、娛樂主題的購(gòu)物中心、文化主題的購(gòu)物中心等，都為項(xiàng)目的定位提供了創(chuàng)新的思路。

　　3、項(xiàng)目定位的差異性與品牌店組合差異性密切相關(guān)。

　　品牌店的組合差異性對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中消費(fèi)人群、消費(fèi)檔次影響很大。比如時(shí)尚精品店品牌組合--北京新東方廣場(chǎng)，與傳統(tǒng)老字號(hào)店組合--北京琉璃場(chǎng)步行街，在消費(fèi)人群、檔次上就有明顯差別。這對(duì)建筑的風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的要求也截然不同。

　　（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間。

　　購(gòu)物中心非常注重整體規(guī)劃、細(xì)部處理和創(chuàng)新設(shè)計(jì)意識(shí)，以營(yíng)造富含商業(yè)氣息的高質(zhì)量空間。從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度來看購(gòu)物中心開發(fā)，有：

　　1、符合城市的總體規(guī)劃的商業(yè)布局規(guī)劃。

　　城市總體規(guī)劃對(duì)街道、交通、市政、公共設(shè)施、居民住宅以及其他建設(shè)和改造規(guī)劃，將影響擬建購(gòu)物中心的近遠(yuǎn)期的優(yōu)劣勢(shì)，甚至成敗。

　　2、購(gòu)物中心要求易達(dá)性。

　　購(gòu)物中心必須具有易達(dá)性。需要有合理交通組織和足夠的停車位，使購(gòu)物者在交通上花費(fèi)的時(shí)間和精力最少。根據(jù)交通工具的不同，應(yīng)有不同的交通組織和停車方式：

　　①自行車，是我國(guó)絕大多數(shù)城市市民的交通工具，某些自行車保有量大的城市開發(fā)購(gòu)物中心，必須配足夠的自行車停車區(qū)域。

　　②公交車，適合步行出行的消費(fèi)者，可以借用公交站點(diǎn)或向當(dāng)?shù)毓还芾砉旧暾?qǐng)站點(diǎn)。

　　③家庭小轎車。在美國(guó)等汽車國(guó)家，購(gòu)物中心按照100平方米建筑面積配4.5--5.5個(gè)的停車位的標(biāo)準(zhǔn)修建。國(guó)內(nèi)的汽車保有量與國(guó)外相比還很小，購(gòu)物中心不能套用汽車國(guó)家的停車位標(biāo)準(zhǔn)，但目前國(guó)內(nèi)家庭車的發(fā)展也很快，從中長(zhǎng)期來看，國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心也必須要預(yù)留足夠的汽車停車位。

　　④地鐵和輕軌。無論已有和規(guī)劃中的城市地鐵和輕軌，都對(duì)購(gòu)物中心的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)具有極其重要的價(jià)值，尤其是對(duì)地下購(gòu)物中心更為重要。

　　⑤出租車。購(gòu)物中心在主要出入口要預(yù)留出租車的上下客區(qū)域，方便消費(fèi)者搭乘出租車。

　　3、購(gòu)物中心要求合理的空間形式。

　　購(gòu)物中心可以采用以下四種空間形式：

　　①室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕。

　　②露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；

　　③回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；

　　④室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋；

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購(gòu)物中心是最受歡迎的空間形式。購(gòu)物中心在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，對(duì)實(shí)際使用面積率K（實(shí)際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街購(gòu)物中心的K能達(dá)到75--80%，室內(nèi)購(gòu)物中心K要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等等共用面積的不同而不同，一般在45%--65%之間。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，實(shí)際使用面積率K是很重要的評(píng)價(jià)空間形式合理性的指

　　標(biāo)。

　　4、購(gòu)物中心內(nèi)部動(dòng)線組織要求引導(dǎo)性。

　　動(dòng)線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有：

　　①以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動(dòng)線終端，盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流通過線；

　　②以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流；

　　③以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；

　　④出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；

　　⑤無障礙設(shè)計(jì)。購(gòu)物中心要為輪椅使用殘疾人提供使用的便利設(shè)施；

　　5、購(gòu)物廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)用。購(gòu)物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個(gè)性風(fēng)格，同時(shí)要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。

　　①屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營(yíng)期購(gòu)物氣氛的營(yíng)造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

　　②建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。

　　國(guó)外有很多購(gòu)物中心的標(biāo)示做得非常鮮明，如佛羅里達(dá)的迪斯尼全明星娛樂場(chǎng)的外立面標(biāo)示--棒球標(biāo)志、可樂標(biāo)志、

橄欖球帽標(biāo)志，非常特殊的展示了購(gòu)物中心的形象。建筑室內(nèi)的標(biāo)示除了將建筑美和商業(yè)味融合外，還具有功能性。比如引導(dǎo)購(gòu)物者方便的購(gòu)物、避免重復(fù)路線、幫助出現(xiàn)事故時(shí)的準(zhǔn)確迅速行動(dòng)等。購(gòu)物平面圖、電話、廁所、自動(dòng)扶梯、消防出入口、消防龍頭、服務(wù)出入口、行人疏散線等等，都應(yīng)該成為全套圖示中的一部分。

　　6、購(gòu)物中心講求無障礙設(shè)計(jì)。

　　購(gòu)物中心應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢(shì)群體提供良好的平等的購(gòu)物環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)"以人為本"的思想。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

　　7、購(gòu)物中心講求內(nèi)部綠化景觀。

　　豐富的綠化能創(chuàng)造舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛，給購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺。如同其他設(shè)計(jì)一樣，景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開始時(shí)就要拿出方案來，比如對(duì)種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。

　　8、購(gòu)物中心講求商業(yè)燈光照明。

　　商業(yè)燈光照明對(duì)創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購(gòu)物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購(gòu)物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。

　　9、商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會(huì)影響局部規(guī)劃設(shè)計(jì)。購(gòu)物中心內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶較多，購(gòu)物中心必須將承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購(gòu)物中心內(nèi)部個(gè)經(jīng)營(yíng)戶區(qū)域的設(shè)計(jì)，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計(jì)要與經(jīng)營(yíng)戶的要求相配套。

篇2：房地產(chǎn)開發(fā)變革與物業(yè)管理困局及新理念

　　房地產(chǎn)開發(fā)變革與物業(yè)管理困局及新理念

　　中國(guó)房地產(chǎn)在其二十多年的發(fā)展過程中，經(jīng)過了幾次轉(zhuǎn)折和變革，取得了脫胎換骨的進(jìn)步。再加上國(guó)外先進(jìn)理念的引進(jìn)以及營(yíng)銷專業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，又極大豐富和推進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，各種新理論、新思路應(yīng)運(yùn)而生并在實(shí)踐中廣泛運(yùn)用，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出前所未有的繁榮局面。然而，與此形成極大反差的是，與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展卻過于緩慢，特別是在思想觀念上止步不前，從而導(dǎo)致諸多物管企業(yè)陷入重重困境之中，在此略作概述，以期引起大家的重視和思考。

　　一、新技術(shù)困局

　　房地產(chǎn)開發(fā)目前已經(jīng)進(jìn)入大量使用新技術(shù)的階段。大批建筑采用了與以往完全不同的結(jié)構(gòu)、建筑外形以及大量運(yùn)用諸如環(huán)保低能耗的控溫技術(shù)、優(yōu)化設(shè)計(jì)的垂直及平面交通系統(tǒng)等高端技術(shù)，這要求日后的管理人員應(yīng)及時(shí)掌握其新技術(shù)的發(fā)展動(dòng)向、趨勢(shì)，還要懂得對(duì)新技術(shù)設(shè)備的維護(hù)、管理。然而，現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)這樣的人才少之又少，絕大多數(shù)物管企業(yè)對(duì)高端技術(shù)人才的儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，一旦遇到采用了新技術(shù)的項(xiàng)目，參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)大多手足無措，不敢競(jìng)標(biāo)，寫字樓領(lǐng)域尤為如此。因而許多開發(fā)商面對(duì)如此局面，只得采取以開發(fā)建設(shè)時(shí)的工程部為班底自行組建物業(yè)管理公司的方式解決后續(xù)管理問題，由此使得專業(yè)物業(yè)管理公司的進(jìn)入障礙被無形中加大許多。

　　二、新生活方式困局

　　在 “以人為本” 理念的指導(dǎo)下，國(guó)外眾多的城市、社區(qū)以及生活方式的研究理論被大量應(yīng)用到建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中去，新的建筑在給人們提供一個(gè)身處其中的空間時(shí)，也提供給人們一種嶄新的生活方式。建筑空間被以各種有形或無形的方式引導(dǎo)為公開、半公開和私密的不同區(qū)域，社區(qū)被賦予了更多的精神意義，就是一條道路的曲直也成為大有講究的事情。開發(fā)商和業(yè)主希望物業(yè)管理企業(yè)能夠幫助他們把社區(qū)的精神意義延續(xù)下去，而物業(yè)管理企業(yè)卻只是一味鉆研如何將“保安守大門、保潔掃馬路”的基本任務(wù)完成得更好，被開發(fā)商和業(yè)主責(zé)難地滿腹委屈，卻還不明白原因何在。

　　三、新社會(huì)階層困局

　　社會(huì)的發(fā)展導(dǎo)致社會(huì)出現(xiàn)了不同的階層，反映到建筑上，也就有了高、中、低檔的寫字樓和住宅的劃分。不同檔次的項(xiàng)目對(duì)物業(yè)管理的要求是絕不等同的，他們的區(qū)別決不只是保安巡邏和保潔清掃的次數(shù)多少，但大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)除了打出一個(gè)又一個(gè)令人眼花繚亂的旗號(hào)之外，實(shí)質(zhì)上仍在以“一套方案打天下”，不同物業(yè)管理項(xiàng)目的管理方案除了名稱不同、保安巡邏和保潔清掃的次數(shù)不同，其它內(nèi)容大概沒有多少區(qū)別，想得到開發(fā)商和業(yè)主的好評(píng)自然很難。

　　四、新業(yè)務(wù)流程困局

　　項(xiàng)目策劃研究、區(qū)域規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)這些以往依次順序展開的開發(fā)工作流程正在出現(xiàn)“集合”的趨勢(shì)。越來越多的頂級(jí)建筑事務(wù)所開始提供“打包”服務(wù)，在項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下，市場(chǎng)研究人員、規(guī)劃師、建筑師、景觀設(shè)計(jì)師開始共同工作。而大多數(shù)情況下，物業(yè)管理的所謂“前期介入”只不過是在銷售和入住階段為開發(fā)商和銷售商打打下手而已。被整合的業(yè)務(wù)流程所遺忘，使得物業(yè)管理的聲音愈加微弱，而當(dāng)熱鬧過去，卻只剩下物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)自面對(duì)種種僅憑微薄的物業(yè)管理收費(fèi)根本就無法解決的缺憾和業(yè)主的不滿。

　　五、新人才困局

　　能夠滿足舊的管理和服務(wù)方式要求的物業(yè)管理人員本就缺乏，更何況能夠在房地產(chǎn)開發(fā)的巨大變革中適應(yīng)新的局面的專業(yè)物業(yè)管理人才。

　　諸多的困局環(huán)環(huán)相扣，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)身陷其中無力自拔，不幸成為了房地產(chǎn)行業(yè)里“木桶上最短的那塊木板”。

　　面對(duì)困局，物業(yè)管理企業(yè)需要注入新的理念以適應(yīng)變革。

　　一、新技術(shù)跟蹤理念。

　　寫字樓往往是新技術(shù)的緊密追隨者，而近年來，住宅與新技術(shù)的結(jié)合也愈加緊密。北京的“鋒尚國(guó)際”和“MOMA” 兩個(gè)樓盤都采取了把新技術(shù)的應(yīng)用作為項(xiàng)目賣點(diǎn)的做法，銷售市場(chǎng)的反映極其熱烈。但是對(duì)于所有這些或多或少采用了新技術(shù)的寫字樓、公共建筑或住宅而言，能否找到足以管理好這些技術(shù)設(shè)施設(shè)備的物業(yè)管理公司就成了能否使得這些技術(shù)正常發(fā)揮作用的關(guān)鍵，技術(shù)投入使用后的管理工作變得比以往任何時(shí)候都更加重要。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立新技術(shù)跟蹤研究和儲(chǔ)備機(jī)制，對(duì)新技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的應(yīng)用情況進(jìn)行跟蹤研究，并提出應(yīng)對(duì)新技術(shù)的管理預(yù)案，以備使用；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)人員和管理人員的技術(shù)培訓(xùn)，使其掌握新技術(shù)應(yīng)用的相關(guān)知識(shí)，滿足開發(fā)商和業(yè)主的要求。

　　二、社區(qū)內(nèi)涵理念。

　　通常情況下，物業(yè)管理企業(yè)所認(rèn)為的社區(qū)建設(shè)就是把小區(qū)的綠化和治安搞好，再增加一些文體設(shè)施或者組織幾場(chǎng)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)。這些做法雖然沒錯(cuò)，但這種觀點(diǎn)卻經(jīng)常成為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主思想和行動(dòng)分歧的起點(diǎn)，并且導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的工作努力得不到業(yè)主的認(rèn)可。良好的綠化和治安只是維系了物理意義上的社區(qū)--圍墻內(nèi)的建筑物，維系社區(qū)存在的最重要的因素是社區(qū)中的人群所共同感受到的精神氛圍，這種精神氛圍和建筑物本身以及身處其中的人群一起構(gòu)成了社區(qū)的三個(gè)支撐點(diǎn)，而被良好的社區(qū)所推動(dòng)的房屋增值才是社區(qū)成員的最深層追求。因此，社區(qū)應(yīng)該是一個(gè)在具有可識(shí)別的清晰邊界內(nèi)的人群為了維護(hù)共同的房屋價(jià)值而結(jié)成的利益共同體。所以，物業(yè)管理企業(yè)必須從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)到業(yè)主對(duì)社區(qū)的期望，才能找到與業(yè)主溝通的鑰匙，其服務(wù)也才能得到業(yè)主最廣泛的理解和認(rèn)可。

　　三、差異服務(wù)理念。

　　許多物業(yè)管理企業(yè)為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)要求，提出了“精品服務(wù)”、“五星級(jí)服務(wù)”、“酒店式服務(wù)”等等口號(hào)，但在實(shí)踐當(dāng)中，對(duì)于高、中、低檔項(xiàng)目實(shí)行的仍然是多年不變的同一套管理方案，僅有的區(qū)別就在于增加了保安巡邏和保潔清掃的次數(shù)或者增加一些客戶服務(wù)人員編制，其它內(nèi)容并無區(qū)別。事實(shí)上，不同類別的項(xiàng)目其要求是絕不相同的，尤其是高端客戶。以別墅區(qū)的保安巡邏路線為例：別墅客戶因?yàn)槠浞课莸姆忾]性較差，且周圍半公開的灰度區(qū)域較大，所以別墅客戶對(duì)私密性的要求很高，保安方案中設(shè)定的巡邏路線就不能進(jìn)入別墅客戶的心理界線，但同時(shí)別墅客戶對(duì)安全性的要求也很高，巡邏路線又必須處在別墅客戶日常活動(dòng)區(qū)域的視野之內(nèi)，僅此一點(diǎn)，普通小區(qū)的保安方案就無法簡(jiǎn)單套用。曾經(jīng)有建筑師戲言：沒有住過別墅的建筑師蓋不出好的別墅。此戲言的含義無非是指設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)充分了解自己的目標(biāo)客戶，同理，物業(yè)管理企業(yè)如果沒有對(duì)不同類型客戶心理和生活習(xí)慣的充分研究，就很難做到對(duì)各種不同類型的客戶提供度身訂做的差別性服務(wù)，也就很難得到客戶的由衷欣賞。

　　四、盡早介入理念。

　　相信許多物業(yè)管理企業(yè)都有過為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工期間遺留問題而頭疼的經(jīng)歷，究其原因，無非是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工單位在開展工作時(shí)只滿足本工序的要求而給日后使用遺留了諸多遺憾。解決這一困局惟一的出路就是物業(yè)管理人員盡早介入到開發(fā)流程中去，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工工作提出自己的意見。即便由于客觀原因無法真正做到從頭介入，也應(yīng)該努力向規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)施工人員宣傳物業(yè)管理理念，盡力避免給日后的管理運(yùn)營(yíng)工作帶來先天遺憾。

　　五、新人才理念。

　　與開發(fā)行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)一直被認(rèn)為是低薪低能微利的服務(wù)行業(yè)，許多房地產(chǎn)公司精簡(jiǎn)人員的去向都是下屬的物業(yè)管理公司。這種印象對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，在招聘人員時(shí)的負(fù)面作用是不言而喻的，而缺乏高素質(zhì)管理人才的現(xiàn)狀又進(jìn)一步加深了外界的這種印象，從而形成惡性循環(huán)。的確，物業(yè)管理公司從利潤(rùn)數(shù)額上是無法與開發(fā)公司相提并論的，但這只是由于企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的要求造成的，如果能夠把優(yōu)秀的物業(yè)管理對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的促進(jìn)作用給予量化，人們會(huì)對(duì)開發(fā)和物業(yè)管理環(huán)節(jié)的利潤(rùn)分布比例有新的認(rèn)識(shí)，事實(shí)上，任何一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的成功都離不開任何一個(gè)環(huán)節(jié)的努力。物業(yè)管理企業(yè)必須摒棄自卑心理，確立新的人才理念，敢于首先在關(guān)鍵崗位高薪雇用高素質(zhì)的管理人才，帶動(dòng)管理服務(wù)水平的全面提高，糾正社會(huì)的錯(cuò)誤印象，進(jìn)而脫離收費(fèi)低、薪酬福利低、人員素質(zhì)低、收費(fèi)更低、薪酬福利更低、人員素質(zhì)更低的向下循環(huán)軌跡，努力轉(zhuǎn)向收費(fèi)高、薪酬福利高、人員素質(zhì)高的向上循環(huán)軌跡。

　　以上觀點(diǎn)對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的諸多困局并未列舉周全，也不一定就找到了解決困局的靈丹妙藥。問題的關(guān)鍵在于物業(yè)管理企業(yè)是否能夠意識(shí)到自己所處的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了大變革的時(shí)代，不思進(jìn)取、無力順應(yīng)變革的企業(yè)必將被淘汰，只有積極迎接變革、勇于面對(duì)挑戰(zhàn)的企業(yè)才能夠在變革的大局中生存和發(fā)展。

　　文/趙晉蓉

篇3：人力資本開發(fā)與管理的核心問題:理念戰(zhàn)略

　　人力資本開發(fā)與管理的核心問題-理念戰(zhàn)略

　　國(guó)防大學(xué)　　劉　毅

　　一、從對(duì)西方企業(yè)人力資本發(fā)展史的研究中發(fā)現(xiàn)，人力資本開發(fā)與管理具有一般性、階段性和層次性的特點(diǎn)

　　(一)、管理的一般性、階段性和層次性。

　　綜觀西方經(jīng)濟(jì)管理理論的發(fā)展，由于歷史的發(fā)展和當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)需要，形成了不同的學(xué)派。管理思想在西方成為系統(tǒng)的管理理論，是在十九世紀(jì)末到二十世紀(jì)初。此后，從其發(fā)展的歷史及內(nèi)容來看，西方經(jīng)濟(jì)管理理論各學(xué)派的形成基本分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段，是十九世紀(jì)末到二十世紀(jì)初形成的所謂“古典管理理論”第二個(gè)階段，是從本世紀(jì)二十年代開始的“人際關(guān)系”-“行為科學(xué)”的理論;第三個(gè)階段，是在古典學(xué)派和行為學(xué)派出現(xiàn)以后、特別是在第二次世界大戰(zhàn)以后出現(xiàn)的當(dāng)代西方管理理論的一學(xué)派;美國(guó)管理學(xué)者孔茨(Harold Koonfz)在1980年發(fā)表的《再論管理理論的叢林》一文中認(rèn)為目前至少已發(fā)菜到十一個(gè)學(xué)派，主要有社會(huì)系統(tǒng)學(xué)派、決策理論學(xué)派、系統(tǒng)管理學(xué)派、經(jīng)驗(yàn)主義學(xué)派、權(quán)變理論學(xué)派、管理科學(xué)學(xué)派、組織行為學(xué)派、社會(huì)技術(shù)系統(tǒng)學(xué)派、經(jīng)理角色學(xué)派、經(jīng)營(yíng)管理理論學(xué)派等。

　　從管理思想盧的演變過程中不難發(fā)展，管理具有一般性、 階段性和層次性的特點(diǎn)。所謂管理的一般性是指管理的科學(xué)性。也就是說管理有它的理論基礎(chǔ)和普遍應(yīng)用意義，無論是東方企業(yè)還是西方企業(yè)、無論是國(guó)有企業(yè)還是私營(yíng)企業(yè)，都可以應(yīng)用管理理論。所謂管理的階段性是指管理的連續(xù)性。它的主要特點(diǎn)有兩條，第一是管理具有不可跳躍性，也就是說企業(yè)不可能跳躍管理發(fā)展的某一階段而達(dá)到另一個(gè)新的階段;第二是管理重點(diǎn)性，也就是說企業(yè)處在不同的發(fā)展階段應(yīng)該采取不同的管理方式。所謂管理的層次性是指對(duì)不同的企業(yè)(如：工廠和公司)和企業(yè)中不同層次的人員應(yīng)采取不同類型的管理理論和管理方法。

　　(二)、人力資本發(fā)展史揭示了人力資源開發(fā)與管理的一般性、階段性和層次性。

　　1.人力資本的發(fā)展史經(jīng)歷了勞動(dòng)力成本、控制員工、人事管理、人力資源管理和人力資本開發(fā)與管理五個(gè)階段。

　　2、人力資本管理與開發(fā)、人力資源管理與開發(fā)和人事管理的區(qū)別

　　(1)、從事務(wù)部門變成戰(zhàn)略支持部門。

　　(2)、從以財(cái)(物)為中心變成以人為中心。

　　(3)、員工從成本變成資源。

　　(4)、人力資源開發(fā)逐步占據(jù)管理的中心。

　　(5)、人力資源管理與開發(fā)成為各級(jí)經(jīng)理的首要職責(zé)。

　　(6)、人力資源和人力資本的管理與開發(fā)采用許多現(xiàn)代管理技術(shù)。

　　(7)、人力資本成為組織最重要的資本-知力資本。

　　(三)、人力資源開發(fā)的理論基礎(chǔ)

　　人力資源開發(fā)的理論基礎(chǔ)是馬斯洛需求假設(shè)模型。美國(guó)的馬斯洛提出了“人類需要層次論”假設(shè)模型，他把人的需要按其重要性和發(fā)生的先后次序排成五個(gè)層次;生理上的需要，安全上的需要，感情和歸屬上的需要，地位和受人尊敬的需要，自我實(shí)現(xiàn)的需要。他認(rèn)為，人們一般按照這個(gè)層次來追求各項(xiàng)需要的滿足并以此來解釋人們行為的動(dòng)機(jī)。

　　(四)人力資本開發(fā)與管理的理論基礎(chǔ)

　　1.知力資本的提出。進(jìn)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代以后，人們提出了知力資本的概念，知力資本包括三個(gè)部分：(1)、人力資本-一流的經(jīng)營(yíng)管理者，一流的團(tuán)隊(duì)：(2)、結(jié)構(gòu)資本-一流的數(shù)據(jù)庫、電腦網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu);(3)、顧客資本一忠誠(chéng)的顧客關(guān)系，合作的協(xié)作單位。

　　2.企業(yè)資本由貨幣資本和人力資本共同構(gòu)成理論。象爭(zhēng)論孩子是男人生的還是女人生的一樣，一百多年來，理論界始終在爭(zhēng)論利潤(rùn)是貨幣資本創(chuàng)造的還是人力資源創(chuàng)造的。近年來，比較統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)是兩者共同創(chuàng)造的。然而，在人力資源(一切員工)中是否有人力資本(技術(shù)創(chuàng)新者和職業(yè)經(jīng)理人)存在?芽剝離出它的意義在于：資源是需要加工以后才能成為產(chǎn)品的，而對(duì)資本所要關(guān)注是如何開發(fā)管理以提高效益問題，兩者是不能等同對(duì)待的。

　　3.世界觀組成理論。美國(guó)馬里蘭大學(xué)布瑞肯教授認(rèn)為，人的世界觀由五個(gè)層次組成;核心是世界觀World view，然后依此是信仰believe、價(jià)值觀value、行為舉止behavior、人工贗像artifact;要改變?nèi)藗兊娜斯ぺI像、行為舉止必須依次從價(jià)值觀、信仰直至世界觀做起。也就是說，世界觀最終決定人們的行為舉止。

　　4.人性假設(shè)前提-自我實(shí)現(xiàn)人。這是人力資本管理與開發(fā)理論成立的假設(shè)前提。

　　5、管理模-文化管理。這是人力資源和人力資本管理與開發(fā)的基本模式。

　　6、人力資本開發(fā)與管理重點(diǎn)-觀念，間接影響人的行為。

　　二.從對(duì)我國(guó)企業(yè)人力資本開發(fā)與管理存在的問題的研究中發(fā)現(xiàn)，我國(guó)企業(yè)存在著混亂性和盲目性的問題

　　(一).我國(guó)的人力資源管理與開發(fā)所面臨的問題

　　1、人力資源總量過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。

　　(1)總量過剩。表現(xiàn)為5個(gè)人干3個(gè)人的活，效率低下。

　　(2)結(jié)構(gòu)性短缺。表現(xiàn)為缺優(yōu)秀的高層經(jīng)理：靠經(jīng)驗(yàn)管理者多;輕視管理科學(xué)者多;受過系統(tǒng)工商管理培訓(xùn)者少。缺撥尖的技術(shù)研究和開發(fā)骨干。缺營(yíng)銷大師。缺一流的熟練技術(shù)工人。

　　2、大批人員職業(yè)能力錯(cuò)位表現(xiàn)為廠長(zhǎng)(經(jīng)理)-觀念能力、知識(shí)錯(cuò)位，不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。工程技術(shù)人員-知識(shí)老化、技術(shù)過時(shí)、觀念落后。技術(shù)工人-在新設(shè)備、新工藝、新技術(shù)面前相形見拙，技術(shù)和管理骨干缺乏動(dòng)力，跳槽嚴(yán)重。

　　3、企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)和約束機(jī)制乏力。

　　(1)物質(zhì)激勵(lì)乏力。表現(xiàn)為工資水平偏低，平均主義嚴(yán)重。

　　(2)精神激勵(lì)乏力。表現(xiàn)為打破“鐵飯碗”以后，勞動(dòng)者應(yīng)有的權(quán)利缺乏保障，同時(shí)，“金錢萬能”論在一些企業(yè)泛濫，對(duì)精神激勵(lì)領(lǐng)導(dǎo)不相信、員工不接受。

　　(3)傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)錯(cuò)位，現(xiàn)時(shí)約束機(jī)制乏力。傳統(tǒng)觀念不承認(rèn)企業(yè)有人力資本存在，對(duì)企業(yè)員工不做區(qū)分，一律按工資給予報(bào)酬;對(duì)人的能力和天賦不予承認(rèn)，認(rèn)為人們只有分工不同，沒有高低之分;認(rèn)為經(jīng)理和技術(shù)人員只是高級(jí)“打工仔”，結(jié)果出現(xiàn)“非理性”的反抗，造成一些經(jīng)理人員或貪污受賄、卷款而逃或故意把企業(yè)搞壞;一些高級(jí)技術(shù)人員故意把試驗(yàn)搞砸，讓你明知他是故意所為，而你又拿他無可奈何。

　　4.企業(yè)文化陳舊，文化變革緩慢。

　　(二)、我國(guó)的人力資源管理與開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題

　　混亂性和盲目性的問題是我國(guó)在人力資源管理與開發(fā)過程中出現(xiàn)的主要問題。混亂性主要表現(xiàn)在大多數(shù)國(guó)有企業(yè)缺乏對(duì)人力資源管理與開發(fā)的內(nèi)在動(dòng)力，在上級(jí)和外界的壓力之下，不得不做些樣子給別人看，其實(shí)，這些行為大部分是形式主義的東西，有些是有百害無一利的東西。盲目性主要表現(xiàn)在大多數(shù)國(guó)有企業(yè)的從眾行為。這些企業(yè)的高層管理者不知道什么是人力資源管理與開發(fā)，只知道隨大溜、跟著走，別的企業(yè)干什么他也跟著干什么，有時(shí)根本不知道自己做某件事的目的所在。

　　三、理念戰(zhàn)略-發(fā)揮人力資本主動(dòng)性的核心戰(zhàn)略

　　(一)、現(xiàn)代企業(yè)制度下的人力資本開發(fā)

　　1、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心產(chǎn)品-理念

　　現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)正逐漸由產(chǎn)品轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)理念;企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和服務(wù)已逐步變成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的載體;企業(yè)甚至可以把設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售以及售后服務(wù)全部委托出去，而企業(yè)只是設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和銷售經(jīng)營(yíng)理念。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這樣的例子不勝枚舉。比如：如果你要是問麥當(dāng)勞總裁，他們經(jīng)營(yíng)的是什么的時(shí)候，他可能會(huì)告訴你，他們經(jīng)營(yíng)的不是食品，而是兒童娛樂;如果你要是問“寶馬”轎車總裁，他們經(jīng)營(yíng)的是什么的時(shí)候，他可能會(huì)告訴你，他們經(jīng)營(yíng)的不是轎車，而是豪華。這些總裁們所講的娛樂、豪華指的是什么?芽實(shí)際上是一種經(jīng)營(yíng)理念。那么，什么是理念?芽企業(yè)應(yīng)該建立什么樣的理念?芽

　　2、人力資本開發(fā)的核心-企業(yè)文化。

　　理念屬于企業(yè)文化的范疇。企業(yè)是最高領(lǐng)導(dǎo)人的首要任務(wù)就是設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和培訓(xùn)、推廣甚至灌輸適合企業(yè)和市場(chǎng)需求的理念，用理念管理、駕馭各級(jí)管理者以至每個(gè)員工，使他們自覺地按照統(tǒng)一的行動(dòng)，進(jìn)而達(dá)到經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的目的。

　　(1)文化：什么是文化?芽文化最好、最簡(jiǎn)練的定義：“它是所處環(huán)境中的約定俗成的作法。”(《核心管理模式-解決高層理論者面臨問題的50種前沿模式》湯姆.蘭伯特/著　原毅軍/譯　大連理工大學(xué)出版社1999年6月第一版。)文化的核心是價(jià)值觀。

　　(2)企業(yè)文化：企業(yè)文化反映了市場(chǎng)需求，同時(shí)也反映了企業(yè)所有利益主體的渴望。企業(yè)文化要求將顧客、雇員(包括高層管理人員及董事)、股東以及社區(qū)(包括分銷商和供應(yīng)商)視為企業(yè)的利益主體。企業(yè)受共同信念和價(jià)值觀的驅(qū)動(dòng)。這些信念和價(jià)值觀在企業(yè)內(nèi)外是一致的，并且要確保所有參與者在所做的每一件事上都全身心投入。企業(yè)文化建設(shè)是企業(yè)管理的牛鼻子。企業(yè)文化包括三部分，A、管理性企業(yè)文化：指在管理過程中員工應(yīng)該有什么樣的價(jià)值理念。B、經(jīng)營(yíng)性企業(yè)文化：指在經(jīng)營(yíng)過程中員工應(yīng)該有什么樣的價(jià)值理念。C、體制性企業(yè)文化：指在體制建立過程中員工應(yīng)該有什么樣的價(jià)值理念。

　　(3)企業(yè)文化的來源。戴維.杰南指出了形成企業(yè)文化的10種要素：權(quán)威領(lǐng)導(dǎo)者的影響;企業(yè)的歷史傳統(tǒng);技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)、顧客、企業(yè)的期望：信息系統(tǒng)和控制系統(tǒng);立法和環(huán)境;獎(jiǎng)勵(lì)體制;組織和資源;目標(biāo)、價(jià)值觀、信念。

　　(4)企業(yè)文化診斷與審計(jì)。A、企業(yè)文化診斷包括6部分：目標(biāo);結(jié)構(gòu);關(guān)系;獎(jiǎng)勵(lì);領(lǐng)導(dǎo);系統(tǒng)。B、企業(yè)文化審計(jì)包括30個(gè)問題(《核心管理模式-解決高層理論者面臨問題的50種前沿模式》湯姆.蘭伯物/著　原毅軍/譯P283-P287　大連理工大學(xué)出版社1999年6月第一版)。

　　(二)企業(yè)在人力資源、人力資本開發(fā)與管理方面的對(duì)策改革開發(fā)與管理方面的對(duì)策。深化勞動(dòng)用工制度改革和分配制度改革，為企業(yè)所有員工實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值創(chuàng)造條件。

　　(1)建立健全人才市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)。

　　(2)培育企業(yè)核心價(jià)值觀，強(qiáng)化培訓(xùn)，形成統(tǒng)一的精神力量。A、領(lǐng)導(dǎo)者類型-育才型領(lǐng)導(dǎo)：企業(yè)的關(guān)鍵，資產(chǎn)是學(xué)習(xí)、遠(yuǎn)見、智慧、創(chuàng)新信息。培養(yǎng)下屬，并使之建立與企業(yè)相一致的理念，是領(lǐng)導(dǎo)者的第一項(xiàng)職責(zé);領(lǐng)導(dǎo)者帶頭進(jìn)行終生學(xué)習(xí)-終生學(xué)習(xí)的核心：價(jià)值觀。B、全員培訓(xùn)，努力辦成學(xué)習(xí)型組織：學(xué)習(xí)不僅是提高的手段，而且是求生存的工具。每個(gè)員工都應(yīng)是自覺學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)人。C、培訓(xùn)計(jì)劃和考核;培訓(xùn)計(jì)劃與個(gè)人職業(yè)生涯計(jì)劃結(jié)合;培訓(xùn)形成考核、晉升、獎(jiǎng)勵(lì)制度。D、借助全面質(zhì)量(TQM)健全企業(yè)文化。(《核心管理模式-解決高層理論者面臨問題的50種前模式》湯姆.蘭伯特/著P282原毅軍/譯　大連理工大學(xué)出版社1999年6月第一版)。E、溝通方式：通過電腦溝通、輔以面對(duì)面的溝通。

　　2、在人力資要開發(fā)與管理方面的對(duì)策。企業(yè)文化充革與企業(yè)文化建設(shè)是培訓(xùn)、推廣企業(yè)理念的基礎(chǔ)工作。而建立現(xiàn)代企業(yè)制度又為企業(yè)文化變革與加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)創(chuàng)造了條件。

　　(1)建立現(xiàn)代企業(yè)要與建立優(yōu)良企業(yè)文化同步。當(dāng)前，企業(yè)在建立現(xiàn)代企業(yè)制度過程中，必需要把建立優(yōu)良的企業(yè)文化與之同步設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)著重解決人力資本的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。激勵(lì)機(jī)制可以考慮從以下三個(gè)方面建立：第一：建立人力資本經(jīng)濟(jì)利益激勵(lì)機(jī)制。在這種激勵(lì)機(jī)制下，必須樹立這樣的觀念：工資是對(duì)勞動(dòng)力價(jià)值的回報(bào)而不是對(duì)人力資本的回報(bào)，人力資本作為與貨幣資本相對(duì)應(yīng)的資本，回報(bào)方式應(yīng)該是資本回報(bào)。第二：建立人力資本權(quán)力、地位的激勵(lì)機(jī)制。把人力資本在經(jīng)營(yíng)管理中需要的權(quán)力、地位通通給他們，讓中國(guó)的企業(yè)出現(xiàn)真正的CEO。第三：建立企業(yè)文化激勵(lì)機(jī)制。由于任何法律、制度都有失效之時(shí)，因此當(dāng)法律、制度這種外部約束失效時(shí)，就必須需要道德、理念的內(nèi)在約束。在建立人力資本激勵(lì)機(jī)制的同時(shí)，必須考慮建立相應(yīng)的約束機(jī)制。約束機(jī)制可以考慮從以下三個(gè)方面建立：第一：內(nèi)部約束。一是用公司章程和合同約束;二是用人力資本機(jī)構(gòu)約束，即加強(qiáng)對(duì)面人力資本的監(jiān)控;三是用未來高收益約束，未來回報(bào)越高，對(duì)人力資本當(dāng)期的約束力就越高收益約束，未來回報(bào)越高，對(duì)人力資本當(dāng)期的約束力就越大。四是自我實(shí)現(xiàn)的約束，即通過對(duì)人力資本對(duì)“自我實(shí)現(xiàn)的偏好滿足程度”的控制，實(shí)現(xiàn)約束。第二：外部約束。主要包括：法律約束、道德約束、媒體約束、媒體約束、市場(chǎng)約束和自律協(xié)會(huì)約束。

　　(2)在進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)時(shí)，應(yīng)同時(shí)建立四種價(jià)值理念。A、等級(jí)差別理念。既：人們由于能力的差別導(dǎo)致分工上的差別，分工上的差別導(dǎo)致收入方式上的差別(如：有的人拿的是人力資本收入而有的人拿的是勞動(dòng)報(bào)酬)，收入方式上的差別導(dǎo)致收入水平上的差別，差別大是正常的。B、效率至上的理念。既企業(yè)講效率，社會(huì)講公平，企業(yè)和社會(huì)在各自追求目標(biāo)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)效率與公平的結(jié)合。C、團(tuán)隊(duì)精神。D、忠誠(chéng)的理念。不講信用沒有忠誠(chéng)的理念任何制度都會(huì)失效。

　　(3)解決跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)中的文化問題。企業(yè)在跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)考慮本企業(yè)文化如何與異地、異國(guó)的融通問題。

　　結(jié)論

　　當(dāng)前，我國(guó)在建立現(xiàn)代企業(yè)制度過程中，應(yīng)該尊重管理的基本原理并注意借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)成功的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前實(shí)際和我國(guó)五千年的優(yōu)秀文明成果，確實(shí)把理念當(dāng)作人力資本開發(fā)與管理的核心問題和企業(yè)的核心發(fā)展戰(zhàn)略來研究、應(yīng)用。