業(yè)主要裝修,物業(yè)拒辦手續(xù)
1995年12月11日,徐女士與開發(fā)商北京裕京公司簽訂了《外銷商品房預(yù)售契約》,購買別墅一套,約定“徐女士同意其購置的房屋由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理公司代管”。同時,徐女士又與開發(fā)商簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。1996年,徐女士又與開發(fā)商設(shè)立的物業(yè)管理部門簽訂了《別墅管理契約》。
2000年元月,裕京公司決定與美國一公司合資成立物業(yè)管理公司,同年7月物業(yè)公司成立,經(jīng)營內(nèi)容包括有對公司開發(fā)建成的別墅進(jìn)行物業(yè)管理。2000年12月5日,徐女士與一家荷蘭公司代表處簽約將其購買的房屋出租,約定租期自20**年2月1日至20**年12月31日,每月租金3000美元。租約還約定徐女士應(yīng)于20**年1月15日(后因故推遲至同年3月1日)對房屋進(jìn)行裝修,::并確定了裝修的內(nèi)容。簽約后,荷蘭公司向徐女士交納押金5973美元。2000年12月徐女士要求物業(yè)公司給予辦理裝修手續(xù)時,物業(yè)公司表示徐女士應(yīng)先交清物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)后才能辦理相關(guān)手續(xù),徐女士同意交納物業(yè)管理費(fèi),但水電費(fèi)需核查清楚后再付。物業(yè)公司不同意,導(dǎo)致徐女士的房屋沒有能按時裝修;其與荷蘭公司的《租約》于20**年3月1日解除;與裝修公司簽訂的《裝修工程合同》無法履行。為此,徐女士損失房屋租金每月3000美元、向代表處退還押金5973美元、向裝修公司支付違約金1000元。徐女士還曾委托會計師事務(wù)所對水電費(fèi)進(jìn)行查帳,支付費(fèi)用6000元。 另外,20**年1月28日,徐女士的房屋室內(nèi)因風(fēng)機(jī)上水管跑水造成地毯、床、床墊、墻壁等被浸泡,經(jīng)評估,價值為2.59萬元。
物業(yè)公司:先補(bǔ)交欠費(fèi)才能辦證
徐女士起訴要求物業(yè)公司停止阻止其對自己的別墅進(jìn)行裝修,賠償給其造成的各項經(jīng)濟(jì)損失人民幣22.5萬元。
物業(yè)公司辯稱,我公司依約履行物業(yè)管理職責(zé)不存在妨礙問題,因徐女士不按時交納物管費(fèi)、水電費(fèi)等,我公司拒絕辦理裝修手續(xù),是在情理之中。在業(yè)主辦理裝修手續(xù)時,要求業(yè)主補(bǔ)交物管費(fèi)、水電費(fèi)合理合法,而且只有在業(yè)主交納了物管費(fèi)的情況下,才提供服務(wù)。物業(yè)公司拒絕徐女士的訴訟請求,并反訴要求徐女士支付拖欠物業(yè)管理費(fèi)12萬余元。
法院:物業(yè)公司不該阻撓業(yè)主裝修
法院認(rèn)為,徐女士與公司簽訂的《外銷商品房預(yù)售契約》已經(jīng)履行,徐女士取得了別墅的所有權(quán)。物業(yè)公司與徐女士之間是物業(yè)管理、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)公司無權(quán)阻止業(yè)主依法行使對該房的各種權(quán)利。物權(quán)具有絕對性,任何人非經(jīng)物權(quán)人同意不得侵害。遇有他人侵害時,物權(quán)人有權(quán)要求排除妨礙,賠償損失。物業(yè)公司反訴徐女士拖欠物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)的問題,在雙方協(xié)商時,徐女士是同意交納的,只是對水電費(fèi)的數(shù)字和計價提出異議,該行為并無過錯,且所交各項費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額及如何計算,業(yè)主對此享有知情權(quán),將此情況通知業(yè)主是每一個物業(yè)管理部門應(yīng)盡的義務(wù)。物業(yè)公司在物業(yè)管理中拒絕履行義務(wù),拒絕為徐女士辦理裝修手續(xù),構(gòu)成對徐女士行使房屋所有權(quán)的妨礙,徐女士要求排除妨礙的請求應(yīng)當(dāng)支持。跑水造成損失,因與物業(yè)公司管理維護(hù)不當(dāng)有直接的因果關(guān)系,此損失,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任;徐女士未能及時趕到現(xiàn)場致?lián)p失擴(kuò)大亦有一定責(zé)任。解除裝修合同的經(jīng)濟(jì)損失1000元和租約不能履行的損失3000美元,是阻撓裝修所致,但考慮到徐女士欠交物業(yè)管理費(fèi)也有過錯,可以減輕物業(yè)公司的賠償責(zé)任。水電費(fèi),因催款通知和收費(fèi)通知相互矛盾,且實際勘驗水電表讀數(shù)和物業(yè)公司提供的水電表讀數(shù)不符,該請求難以支持。依法判決徐女士給付物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)5.5萬余元;物業(yè)公司不得阻止徐女士的裝修;物業(yè)公司賠償徐女士跑水、解除裝修合同、解除租約造成的損失人民幣2.3萬元。審計費(fèi)、評估費(fèi)由物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
篇2：物業(yè)無權(quán)阻撓業(yè)主裝修
業(yè)主入住后,準(zhǔn)備對房子進(jìn)行裝修,卻受到物業(yè)公司“不予辦理裝修手續(xù)”的“待遇”。物業(yè)公司的理由是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)與水電費(fèi)。眼見因無法裝修造成損失,業(yè)主狀告物業(yè)公司要求賠償。近日,法院作出判決,物業(yè)公司賠償拒絕為業(yè)主辦理裝修手續(xù)而造成的損失。
業(yè)主要裝修,物業(yè)拒辦手續(xù)
1995年12月11日,徐女士與開發(fā)商北京裕京公司簽訂了《外銷商品房預(yù)售契約》,購買別墅一套,約定“徐女士同意其購置的房屋由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理公司代管”。同時,徐女士又與開發(fā)商簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。1996年,徐女士又與開發(fā)商設(shè)立的物業(yè)管理部門簽訂了《別墅管理契約》。
2000年元月,裕京公司決定與美國一公司合資成立物業(yè)管理公司,同年7月物業(yè)公司成立,經(jīng)營內(nèi)容包括有對公司開發(fā)建成的別墅進(jìn)行物業(yè)管理。2000年12月5日,徐女士與一家荷蘭公司代表處簽約將其購買的房屋出租,約定租期自20**年2月1日至20**年12月31日,每月租金3000美元。租約還約定徐女士應(yīng)于20**年1月15日(后因故推遲至同年3月1日)對房屋進(jìn)行裝修,并確定了裝修的內(nèi)容。簽約后,荷蘭公司向徐女士交納押金5973美元。2000年12月徐女士要求物業(yè)公司給予辦理裝修手續(xù)時,物業(yè)公司表示徐女士應(yīng)先交清物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)后才能辦理相關(guān)手續(xù),徐女士同意交納物業(yè)管理費(fèi),但水電費(fèi)需核查清楚后再付。物業(yè)公司不同意,導(dǎo)致徐女士的房屋沒有能按時裝修;其與荷蘭公司的《租約》于20**年3月1日解除;與裝修公司簽訂的《裝修工程合同》無法履行。為此,徐女士損失房屋租金每月3000美元、向代表處退還押金5973美元、向裝修公司支付違約金1000元。徐女士還曾委托會計師事務(wù)所對水電費(fèi)進(jìn)行查帳,支付費(fèi)用6000元。 另外,20**年1月28日,徐女士的房屋室內(nèi)因風(fēng)機(jī)上水管跑水造成地毯、床、床墊、墻壁等被浸泡,經(jīng)評估,價值為2.59萬元。
物業(yè)公司:先補(bǔ)交欠費(fèi)才能辦證
徐女士起訴要求物業(yè)公司停止阻止其對自己的別墅進(jìn)行裝修,賠償給其造成的各項經(jīng)濟(jì)損失人民幣22.5萬元。
物業(yè)公司辯稱,我公司依約履行物業(yè)管理職責(zé)不存在妨礙問題,因徐女士不按時交納物管費(fèi)、水電費(fèi)等,我公司拒絕辦理裝修手續(xù),是在情理之中。在業(yè)主辦理裝修手續(xù)時,要求業(yè)主補(bǔ)交物管費(fèi)、水電費(fèi)合理合法,而且只有在業(yè)主交納了物管費(fèi)的情況下,才提供服務(wù)。物業(yè)公司拒絕徐女士的訴訟請求,并反訴要求徐女士支付拖欠物業(yè)管理費(fèi)12萬余元。
法院:物業(yè)公司不該阻撓業(yè)主裝修
法院認(rèn)為,徐女士與公司簽訂的《外銷商品房預(yù)售契約》已經(jīng)履行,徐女士取得了別墅的所有權(quán)。物業(yè)公司與徐女士之間是物業(yè)管理、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)公司無權(quán)阻止業(yè)主依法行使對該房的各種權(quán)利。物權(quán)具有絕對性,任何人非經(jīng)物權(quán)人同意不得侵害。遇有他人侵害時,物權(quán)人有權(quán)要求排除妨礙,賠償損失。物業(yè)公司反訴徐女士拖欠物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)的問題,在雙方協(xié)商時,徐女士是同意交納的,只是對水電費(fèi)的數(shù)字和計價提出異議,該行為并無過錯,且所交各項費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額及如何計算,業(yè)主對此享有知情權(quán),將此情況通知業(yè)主是每 一個物業(yè)管理部門應(yīng)盡的義務(wù)。物業(yè)公司在物業(yè)管理中拒絕履行義務(wù),拒絕為徐女士辦理裝修手續(xù),構(gòu)成對徐女士行使房屋所有權(quán)的妨礙,徐女士要求排除妨礙的請求應(yīng)當(dāng)支持。跑水造成損失,因與物業(yè)公司管理維護(hù)不當(dāng)有直接的因果關(guān)系,此損失,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任;徐女士未能及時趕到現(xiàn)場致?lián)p失擴(kuò)大亦有一定責(zé)任。解除裝修合同的經(jīng)濟(jì)損失1000元和租約不能履行的損失3000美元,是阻撓裝修所致,但考慮到徐女士欠交物業(yè)管理費(fèi)也有過錯,可以減輕物業(yè)公司的賠償責(zé)任。水電費(fèi),因催款通知和收費(fèi)通知相互矛盾,且實際勘驗水電表讀數(shù)和物業(yè)公司提供的水電表讀數(shù)不符,該請求難以支持。依法判決徐女士給付物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)5.5萬余元;物業(yè)公司不得阻止徐女士的裝修;物業(yè)公司賠償徐女士跑水、解除裝修合同、解除租約造成的損失人民幣2.3萬元。審計費(fèi)、評估費(fèi)由物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。(劉新雷)
篇3：業(yè)主裝修別墅遭物業(yè)阻撓，在外租房六年花費(fèi)72萬
原告稱20**年買下兩棟別墅 物業(yè)以未交物業(yè)費(fèi)為由阻撓裝修導(dǎo)致其至今在外租房住
訴物業(yè)房主首次討要裝修權(quán)
“哪條法律規(guī)定只有先交物業(yè)費(fèi)才能裝修?”買別墅6年至今沒能入住,業(yè)主周女士的代理人不禁在法庭上發(fā)問。
日籍的周女士起訴稱,20**年她在昌平靜之湖購買了兩棟別墅,物業(yè)以未交物業(yè)費(fèi)為由,阻撓其裝修房屋。為此,她將物業(yè)公司訴至法院討要裝修權(quán),以及119萬余元的損失。
今天,這起本市首例業(yè)主討裝修權(quán)的案件在昌平法院開庭審理。庭審現(xiàn)場
“6年的時間里,周女士沒能住上自己可心的房子,這都是物業(yè)不讓她裝修造成的!”周女士沒有親自到庭參加訴訟,她的代理人在法庭上據(jù)理力爭:“裝修是業(yè)主的權(quán)利,為什么要與物業(yè)協(xié)商?”
為了證明自己的損失和觀點(diǎn),該代理人準(zhǔn)備了12份書面證據(jù)。參與裝修的兩名工人作證說:“保安對工人像看犯人一樣!”
而被告物業(yè)公司表示沒有收到周女士的任何證據(jù)材料,目前無法答辯。該代理人還稱,物業(yè)沒有阻撓裝修。
“你們現(xiàn)在是否同意周女士裝修?”對于法官的詢問,該代理人回答,在辦理好各項手續(xù)之后,周女士可以裝修。“直接回答是否同意?”法官追問。該代理人表示要回去詢問公司的意見。
庭前對話
在外租房花了72萬元
FW:為什么事隔4年才起訴?
原告代理人:由于工作性質(zhì),周女士要在日本和北京之間飛來飛去,她一直認(rèn)為可以協(xié)商解決此事,所以拖到現(xiàn)在。
FW:為什么不交物業(yè)費(fèi)?
原告代理人:周女士當(dāng)初購買了3棟別墅,有一套被開發(fā)商賣掉了。但是周女士已經(jīng)交了10萬元訂金,開發(fā)商說訂金直接折抵物業(yè)費(fèi),但事后物業(yè)不承認(rèn)。據(jù)我們所知,開發(fā)商是物業(yè)最大的股東。
FW:索賠數(shù)額是怎樣計算的?
原告代理人:兩套別墅總面積為360余平方米,因不能裝修而損失的設(shè)計費(fèi)用為3.6萬余元。
房屋使用壽命通常按照70年來計算,周女士48個月未能使用自己的房屋,折抵損失幾十萬元;周女士4年支付的在外租房的費(fèi)用為72萬元。
因不能入住自己的房屋,給周女士造成嚴(yán)重的失眠和心悸,因此她要求3萬元精神損害賠償。以上損失共計119萬余元。
專家解讀
業(yè)主有權(quán)支配自己的房屋
人民大學(xué)民法學(xué)專家楊立新教授表示,所謂業(yè)主裝修自己房屋的權(quán)利,在法律上屬于業(yè)主對自己房屋所有權(quán)的支配權(quán),只要業(yè)主購買了房屋,取得了房屋所有權(quán),就相應(yīng)產(chǎn)生了對房屋裝修的這種支配權(quán)。
對于取得房屋所有權(quán)的業(yè)主,在不違反法律規(guī)定的情況下,物業(yè)無權(quán)干涉業(yè)主對房屋的支配權(quán),也就是不能阻止業(yè)主裝修房屋。
欠物業(yè)費(fèi)與裝修是兩碼事
楊教授表示,從法律上看,欠交物業(yè)費(fèi)和阻止裝修沒有實際的關(guān)聯(lián)。
如果物業(yè)認(rèn)為業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi),可以打官司追要,但用阻止業(yè)主裝修這種方法來討要物業(yè)費(fèi),屬于違法,因為這是兩種不同的法律關(guān)系。
裝修不違規(guī)物業(yè)無權(quán)干涉根據(jù)目前我國建設(shè)部出臺的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號令)規(guī)定,只要業(yè)主不變動建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)以及其他禁止性規(guī)定、不占用公共空間、不影響到共同或相鄰業(yè)主的權(quán)利,就有權(quán)對自己的房子進(jìn)行處置。
也就是說,在上述情況下,物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)沒有權(quán)利禁止業(yè)主做法律沒有禁止的裝飾裝修。
案情回放
原告周女士稱,20**年她全款購買了同一小區(qū)的兩棟別墅,并取得房產(chǎn)證。