物業(yè)知識教材：網(wǎng)絡(luò)智能化小區(qū)建設(shè)與管理

　　隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)日新月異的發(fā)展,e時代的濃厚氣息正一步步地進(jìn)入人們的日常工作和生活,2000年寬帶接入服務(wù)商風(fēng)起云涌忙于圈地,智能化、網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)拔地而起,網(wǎng)絡(luò)已影響人們的生活,歷史已進(jìn)入一個嶄新的時代--網(wǎng)絡(luò)信息時代。

　　一、網(wǎng)絡(luò)化小區(qū)建設(shè)是社會發(fā)展的必然趨勢

　　信息革命將給整個社會帶來巨大的變革,人們的思維方式也將隨著“網(wǎng)絡(luò)信息革命浪潮”的沖擊而發(fā)生根本性的改變。人們迫切需要獲取各方面的信息,可以說誰充分擁有了有利的信息,誰就把握了生存和發(fā)展的先機(jī)。

　　各種不同功能、形式和范圍的社區(qū)形成了現(xiàn)代化社會的框架,人們的一切社會活動都是在各個功能有別的社區(qū)中進(jìn)行的,無論是工作還是生活中追求和實現(xiàn)的目標(biāo),都離不開人們相互之間的理解、溝通與交流。隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展,單純的電話通訊時代正以前所未有的發(fā)展速度向無線移動通訊和信息化、智能化網(wǎng)絡(luò)信息時代跨越?！皶r間就是金錢,時間就是效益”,網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)為整個社會的發(fā)展提供了一個無限廣闊的虛擬空間,人們的日常工作、生活必將隨著網(wǎng)絡(luò)社會和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展而發(fā)生根本性變革,網(wǎng)絡(luò)的信息化、智能化即將滲透到每一個家庭、每一個社會成員的工作、學(xué)習(xí)和生活中,跨越地域界限、跨越空間概念,“地球村”的實現(xiàn)已不再是遙遠(yuǎn)的夢想。

　　高速寬頻網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和市場的成熟與運用,網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立就像樹根一樣盤根錯結(jié)地向城市的各個社區(qū)蔓延,四通八達(dá)的寬頻網(wǎng)絡(luò)形成了“數(shù)字信息高速公路”,尤其近兩年來房地產(chǎn)開發(fā)商更是將建立寬帶網(wǎng)絡(luò)作為新開發(fā)樓盤銷售的一個市場的賣點,以至于e住宅、SOHO物業(yè)持續(xù)的市場熱銷,表明相當(dāng)部分物業(yè)消費者已成為或即將成為社區(qū)網(wǎng)民。

　　信息化小區(qū)建設(shè)所提供的服務(wù)能夠使各種詳實的信息和服務(wù)與社區(qū)物業(yè)管理工作有機(jī)地結(jié)合起來,真正將服務(wù)更為準(zhǔn)確、迅速、便捷地送達(dá)千家萬戶。因此,信息化小區(qū)建設(shè)是邁進(jìn)信息化社會的必然趨勢。

　　在歐洲智能建筑聯(lián)盟BRE的大院內(nèi)就有一座可以稱之為網(wǎng)絡(luò)住宅的三層別墅建筑,它包含了環(huán)保、節(jié)能、智能控制和網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)等特色,把計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、智能控制的概念引入到家居住房中來。每個房間里安裝了聲音、數(shù)據(jù)、電視網(wǎng)布線,每個房間至少有一個接口,客廳、辦公室里安裝了更多的接口,用于處理數(shù)據(jù)與娛樂。ISDN為該住宅提供了10個電話號碼,同時具有TNTERNET功能,可以在別墅內(nèi)任何內(nèi)部網(wǎng)上的計算機(jī)快速進(jìn)入網(wǎng)上操作。10BT數(shù)據(jù)網(wǎng)形成一個主服務(wù)器,在家庭的辦公室內(nèi)、廚房及一個臥室里有工作站。筆記本電腦可以接到任何房間里的網(wǎng)絡(luò)上。在住宅的大廳里還提供了模擬、數(shù)字衛(wèi)星電視服務(wù)。

　　在別墅前門、暖房、蓄水池處還有CCTV的接口,別墅主人可以在網(wǎng)上的任何屏幕上或計算機(jī)終端上看到那里發(fā)生的情況。聯(lián)合的信號系統(tǒng)如衛(wèi)星轉(zhuǎn)播等可以在房間內(nèi)任何屏幕上使用,包括計算機(jī)屏幕。網(wǎng)絡(luò)被組織成為一個家庭互聯(lián)網(wǎng),可以分享數(shù)據(jù)如文件、日記簿、電子郵件。通過互聯(lián)網(wǎng)還可以進(jìn)入住宅的管理系統(tǒng),可以觀察家里發(fā)生的情況和控制家用電器。別墅中的家電都與網(wǎng)絡(luò)相連。房屋主人可以通過辦公室的電腦,檢查自家冰箱中是否需要補(bǔ)充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜譜和如何制作的演示節(jié)目,從INTERNET網(wǎng)上下載到廚房的微波爐顯示屏上,對自己的實際操作進(jìn)行指導(dǎo)。

　　隨著IT技術(shù)的不斷發(fā)展,其結(jié)果就是計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及,智能化和網(wǎng)絡(luò)化將是未來住宅建設(shè)發(fā)展的必然趨勢。網(wǎng)絡(luò)化的家用電器設(shè)備是未來家庭網(wǎng)絡(luò)的終端,會在未來的5~10年內(nèi)走進(jìn)普通家庭。當(dāng)網(wǎng)絡(luò)家用電器通過網(wǎng)絡(luò)連接起來,能夠方便地被使用,使得人們的生活質(zhì)量得到提高、生活更舒適、更安全、更方便的時候,就必須依賴網(wǎng)絡(luò)住宅。家庭網(wǎng)絡(luò)上的家用電器既獨自工作,又互相通信,并可以被集中控制。

　　二、物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理實施意義

　　1.可以滿足消費需要

　　帶寬的不斷增加和上網(wǎng)費用的大幅下調(diào),使網(wǎng)絡(luò)家居為越來越多的人所接受。一個個信息化小區(qū)紛紛崛起,強(qiáng)大的社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成,僅深圳有數(shù)百個社區(qū)住宅具備寬通信能力,根據(jù)CNNIC的統(tǒng)計,到去年年底中國已有網(wǎng)民2230萬,已形成巨大的市場群體。這必將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級并形成一個龐大的信息服務(wù)業(yè),網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場經(jīng)濟(jì)第一線。

　　2.可將社區(qū)中人的需求與設(shè)施的功能統(tǒng)一起來

　　越來越多的智能化配套設(shè)施(如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、巡邏系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等)進(jìn)入社區(qū),直接關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作,與每一住戶日常生活息息相關(guān)。通過網(wǎng)絡(luò)化管理,可實現(xiàn)對集成的智能化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫等進(jìn)行全面的管理和監(jiān)控,從而可高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù),將社區(qū)中管理的需求與基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來,以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。例如一旦出現(xiàn)事故報警,不僅控制中心、保安部門可以立即進(jìn)行處理,同時相關(guān)部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程,以便于及時采取相應(yīng)的配合措施。

　　3.促進(jìn)社區(qū)管理規(guī)范高效運營

　　在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進(jìn)行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩(wěn)定,冬季的用暖供給,土建結(jié)構(gòu)的安全保障,外墻裝飾的破損補(bǔ)救,以及對突發(fā)事故的急修、搶修等。這些工作相當(dāng)復(fù)雜、繁重。網(wǎng)絡(luò)化管理,可將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動強(qiáng)度,使社區(qū)的服務(wù)管理規(guī)范有序,同時為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長期利潤最大化奠定基礎(chǔ)。

　　4.為物業(yè)管理公司帶來增值效益

　　住宅建設(shè)飛速發(fā)展,人們對居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心,也是教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司為客戶提供更方便、迅捷的個性化服務(wù)和定制信息。隨著人們對網(wǎng)絡(luò)的種種便捷的習(xí)慣和逐漸依賴,日常生活服務(wù)將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實現(xiàn)與物業(yè)管理良性互動?？梢詫崿F(xiàn)物業(yè)管理公司與住戶間的“零距離溝通”,為物業(yè)公司實行個性化服務(wù)提供了可能。目前深圳天安數(shù)碼城、梅林一村等小區(qū),已經(jīng)可以在網(wǎng)上實現(xiàn)物業(yè)費用查詢,網(wǎng)上建議,上網(wǎng)投訴、報修等功能。

　　網(wǎng)絡(luò)化的管理給住戶帶來了便捷高效的服務(wù),也給管理公司帶來了商機(jī)。物業(yè)管理公司還可以通過網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度,開展各種在線的增值服務(wù),如VCD點播、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療,使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù),并從中獲取增值效益。

　　目前住宅大多已經(jīng)在教育、購物、交通、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區(qū)保安人員24h的“巡更”下,小區(qū)住戶車出車入,與外界的交流依靠著先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),連日常費用的繳納也“出戶”且“遠(yuǎn)程”了。面對激烈的競爭,物業(yè)管理公司必須有效利用社區(qū)資源,將其轉(zhuǎn)化為真正為自己業(yè)主服務(wù)的生活配套,讓項目的業(yè)主能夠真實地?fù)碛羞@些服務(wù)。

　　5.網(wǎng)絡(luò)可以補(bǔ)充自身配套的不足

　　通過網(wǎng)絡(luò)化管理,物業(yè)管理公司可以與外面的配套取得聯(lián)系,將周邊的生活配套視為自己的資源,以補(bǔ)充自身配套的不足。而學(xué)校、醫(yī)院、裝修公司、家具公司、商場、超市進(jìn)駐小區(qū),占有客戶,也正是他們的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。有了系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化管理手段,物業(yè)管理公司可以同其他傳統(tǒng)銷售業(yè)達(dá)成合作:業(yè)主剛?cè)胱【蜁玫礁浇泻蛫蕵穲鲳^的會員卡、某著名學(xué)校還將接納其子女入學(xué),附近某醫(yī)院還將為其建立醫(yī)療檔案,其指定裝飾公司也會推出優(yōu)惠服務(wù),附近某家具城將提供折扣優(yōu)惠等等。物業(yè)管理公司也可以利用自身優(yōu)勢獲取一定的中介利潤。

　　三、網(wǎng)絡(luò)化管理在公司內(nèi)部管理中的應(yīng)用

　　如果公司下屬管理處眾多、分散、會造成管理的不便,資源的浪費。網(wǎng)絡(luò)化管理能對分散的管理處實現(xiàn)統(tǒng)一高效的管理,能有效運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理,提供高效、周到的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。

　　1.實現(xiàn)高效統(tǒng)一的管理

　　據(jù)深圳市住宅局2000年公布的最新統(tǒng)計,深圳物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍全國大市場,在全國其他地方管理面積突破3000萬㎡大關(guān)。有些公司管理面積突破600萬㎡。隨著市場的變化,小公司的抗風(fēng)險能力是有限的,大公司的出現(xiàn),可起到整合市場的功效。

　　發(fā)展速度快本來是一件好事,但同時也暴露出了一些問題,如點多、片大、線長、不便管理。遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理問題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。利用網(wǎng)絡(luò)可將物業(yè)管理公司旗下的項目聯(lián)結(jié)起來,達(dá)到資源共用、信息共享,以較少的資源投入,發(fā)揮更大的功效,有效地解決了遠(yuǎn)程化管理問題。大公司只有提早著手建立起遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理運行機(jī)制,及時調(diào)整策略,才有可能走在市場競爭的前列。

　　物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化可做到工作統(tǒng)一安排,分頭實施;管理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),分片服務(wù);財務(wù)統(tǒng)一收支,分別核算;保證公司信息的上傳下達(dá)快速準(zhǔn)確,不會失真;總部領(lǐng)導(dǎo)可在任何時間、任何地點了解下屬單位實時的營運情況。

　　2.減少中間環(huán)節(jié),有效降低成本,提高工作效率

　　網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理最大限度地解決提高了服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,實現(xiàn)管理“扁平化”、無紙化,大大降低管理成本,簡化了費用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié),大大降低了管理成本;并實現(xiàn)資源共享、信息公用,從而有效降低經(jīng)營成本;網(wǎng)絡(luò)化管理可以實現(xiàn)集中采購、統(tǒng)一庫存、集中培訓(xùn)等,不僅堵住了管理漏洞,還有效降低經(jīng)營成本。

　　網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理中的流程化管理,能提高工作效率和服務(wù)水準(zhǔn);每一工作環(huán)節(jié)的下一步做什么,由誰做,系統(tǒng)均有提示,保證工作效率,避免出現(xiàn)推委扯皮現(xiàn)象;統(tǒng)一的規(guī)范化工作流程,保證每個管理處都能保持一流的服務(wù)水準(zhǔn);使許多繁雜的重復(fù)勞動如送賬單、建立財務(wù)報表、信息統(tǒng)計等變得簡單,提高工作效率。

　　3.實現(xiàn)交互式管理與個性化服務(wù)

　　統(tǒng)一的信息平臺實現(xiàn)了交互式管理與個性化服務(wù),縮短了領(lǐng)導(dǎo)與員工的距離,實現(xiàn)了公司內(nèi)部的交互式管理,營造出寬松的企業(yè)文化。

　　四、社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)

　　1.建立社區(qū)網(wǎng)站是社會發(fā)展的需要

　　物業(yè)管理公司建立社區(qū)網(wǎng)站是時代發(fā)展的要求,更是自身建設(shè)的需要。

　　①四通八達(dá)的寬頻網(wǎng)絡(luò)形成了“數(shù)字信息高速公路”,各種類型的網(wǎng)站為人們提供了獲取大量信息和尋求各種服務(wù)的交互平臺。人們未來工作和生活所追求的目標(biāo),將更多地通過網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站所構(gòu)成的虛擬社會得以實現(xiàn)。

　　②建立社區(qū)網(wǎng)站可以最貼近人們所有的社會活動,通過社區(qū)網(wǎng)站所提供的服務(wù)能夠使各種詳實的信息和服務(wù)與社區(qū)物業(yè)管理工作有機(jī)地結(jié)合起來,真正將服務(wù)更為準(zhǔn)確、迅速、便捷地送達(dá)千家萬戶。因此,建立社區(qū)網(wǎng)站是邁進(jìn)信息化社會的必然趨勢。

　　③隨著網(wǎng)絡(luò)社會和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的逐步建立和完善,人們的工作和生活理念及方式將會發(fā)生根本性的改變。建立社區(qū)網(wǎng)站,物業(yè)管理公司能適應(yīng)這種改變,向廣大居民提供更多、更方便、更及時快捷優(yōu)質(zhì)服務(wù)。社區(qū)網(wǎng)站的建立關(guān)系到物業(yè)管理這項朝陽產(chǎn)業(yè)能否突破傳統(tǒng)物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸”,登上更高層次的發(fā)展平臺,不被時代所拋棄。

　　2.建立社區(qū)網(wǎng)站是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營公司較佳的切入點

　　網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站是當(dāng)今整個世界共同的熱點,有識之士都在憧憬著網(wǎng)絡(luò)社會和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)為人類和自己所創(chuàng)造的美好未來。建立社區(qū)網(wǎng)站,是網(wǎng)站經(jīng)營者亟待開發(fā)的處女地,從整個社會上看,開發(fā)社區(qū)網(wǎng)站有著非常廣闊的市場前景。

　　網(wǎng)站經(jīng)營的根本目的,是通過向社會提供與人們生活密切相關(guān)的各種資訊服務(wù),來追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化。開發(fā)和建立社區(qū)網(wǎng)站,從某種意義上說,它把準(zhǔn)了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)跳動的“脈搏”。由于社區(qū)網(wǎng)站是在特定的區(qū)域內(nèi)為特定的人群服務(wù),因此它容易通過民意調(diào)查來充分地了解網(wǎng)民的各種心態(tài),具體而細(xì)致地把握到人們實際需求,從而可以真正地解決網(wǎng)站資訊與實際需求的矛盾。由于社區(qū)網(wǎng)站是扎根于人們的實際生活中,雖然它的服務(wù)半徑較小,但它有利于在特定的范圍內(nèi),實現(xiàn)對網(wǎng)民開展方便快捷、真實可靠的服務(wù)。

　　3.社區(qū)網(wǎng)站資金的籌措

　　建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站就必須投入一定量的資金。物業(yè)管理公司是在“以區(qū)養(yǎng)區(qū),略有節(jié)余”的微利原則基礎(chǔ)上進(jìn)行管理經(jīng)營的,即使運作好的企業(yè),其利潤的積累也是相當(dāng)有限的。單靠物業(yè)管理公司的自身建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站,其難度是可想而知的。因此,如何處理社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)資金的“瓶頸”現(xiàn)象,是物業(yè)管理公司的當(dāng)務(wù)之急。

　　①與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營公司合作,充分發(fā)揮各自在管理與技術(shù)上的優(yōu)勢,共同建立社區(qū)網(wǎng)站。物業(yè)管理公司有與廣大業(yè)主(住戶)最緊密聯(lián)系、能實現(xiàn)良好溝通的地位優(yōu)勢和完善的社區(qū)服務(wù)體系;網(wǎng)站經(jīng)營公司雖具備了建設(shè)網(wǎng)站的經(jīng)濟(jì)實力和技術(shù)條件,但缺乏與網(wǎng)民順暢溝通的渠道和有效的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

　　從各自服務(wù)的對象來看,物業(yè)管理公司是向廣大的業(yè)主(住戶)提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù);網(wǎng)站經(jīng)營公司是向廣大網(wǎng)民提供及時、準(zhǔn)確的信息服務(wù)。實際上這里的業(yè)主(住戶)就是網(wǎng)民,網(wǎng)民也就是業(yè)主(住戶),僅表述不同。因此,物業(yè)管理公司與網(wǎng)站經(jīng)營公司有著大致相同的經(jīng)營理念和奮斗目標(biāo)。

　　從各自服務(wù)的過程來看,網(wǎng)站經(jīng)營公司是通過“高速信息公路”向廣大的網(wǎng)民提供及時、準(zhǔn)確的服務(wù)信息:物業(yè)管理公司是向廣大業(yè)主(住戶)提供最終的實際服務(wù)。因此,社區(qū)網(wǎng)站是物業(yè)管理公司及時、準(zhǔn)確地掌握廣大業(yè)主(住戶)服務(wù)需求的理想途徑,物業(yè)管理公司是社區(qū)網(wǎng)站向廣大網(wǎng)民提供各種詳實服務(wù)信息的最終執(zhí)行者。

　　上述兩個方面表明,采取物業(yè)管理公司與網(wǎng)站經(jīng)營公司雙方合作的方式共同經(jīng)營社區(qū)網(wǎng)站,發(fā)揮各自在管理與服務(wù)、資金與技術(shù)的優(yōu)勢,相互取長補(bǔ)短,充分而有機(jī)地融合,就可以實現(xiàn)最終的“雙贏”。

　?、诓扇　熬W(wǎng)站會員制”籌措建設(shè)資金。物業(yè)管理公司可以通過在管轄區(qū)內(nèi)實行“網(wǎng)站會員制”的方式來籌集建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站的建設(shè)資金。對于“休閑會所”,物業(yè)管理公司往往是采取“會員制”的形式進(jìn)行經(jīng)營管理的,從實際效果來看,這種經(jīng)營方式廣大業(yè)主還是樂于接受的,其經(jīng)濟(jì)效益也易于達(dá)到收支平衡。因此,物業(yè)管理公司建設(shè)社區(qū)網(wǎng)站,同樣依據(jù)“取之于民、用之于民”的經(jīng)營方針,設(shè)計合理的方案,采用“網(wǎng)站會員制”的方式籌集社區(qū)網(wǎng)站的建設(shè)資金,也許是物業(yè)管理公司解決建設(shè)資金問題的有效途徑之一。

　　4.物業(yè)管理公司建設(shè)、經(jīng)營社區(qū)網(wǎng)站的模式

　　管理好社區(qū)網(wǎng)站,保證服務(wù)和效益雙“豐收”,需要物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)網(wǎng)站經(jīng)濟(jì)規(guī)律,按照各自的經(jīng)營理念,制定出一套適合本企業(yè)特點的社區(qū)網(wǎng)站經(jīng)營管理模式。

　　物業(yè)管理公司采取與網(wǎng)站經(jīng)營公司雙方共同合作建立社區(qū)網(wǎng)站,并在網(wǎng)站經(jīng)營上對網(wǎng)民實行“會員制”的經(jīng)營管理模式,有以下幾個優(yōu)點:

　　①由于是按雙方共建和“會員制”的建設(shè)經(jīng)營模式,這種思路較為容易地解決網(wǎng)站的前期建設(shè)資金和網(wǎng)站基本運作基金,減輕經(jīng)營網(wǎng)站的財務(wù)壓力,從而使社區(qū)網(wǎng)站能在一開始就形成一個良好的開端。

　　②社區(qū)網(wǎng)站上所發(fā)布的很多服務(wù)資訊,不僅僅是讓網(wǎng)民進(jìn)行一般性的瀏覽,其最終目的是要將信息轉(zhuǎn)化為具體的服務(wù)上。這些具體的服務(wù)有一部分與物業(yè)管理的傳統(tǒng)服務(wù)內(nèi)容相重疊,另一部分是物業(yè)管理企業(yè)亟待開發(fā)的經(jīng)營服務(wù)項目。社區(qū)網(wǎng)站的建立所形成的快速互動通道,也將使各種服務(wù)在方式、時間和質(zhì)量上得到很大的改進(jìn)和提高。因此,雙方共建社區(qū)網(wǎng)站,可以有效地避免由網(wǎng)站經(jīng)營公司獨立設(shè)立社區(qū)網(wǎng)站對傳統(tǒng)的物業(yè)管理工作模式的沖擊和造成原有物業(yè)管理市場的分化。

　　③由于對業(yè)主(住戶)實行“會員制”的網(wǎng)站經(jīng)營策略,必然會出臺一系列優(yōu)惠條件和貼近生活的服務(wù)內(nèi)容吸引廣大的業(yè)主(住戶),從而可以迅速擴(kuò)大網(wǎng)站在社區(qū)的影響力,提高業(yè)主(住戶)的入會率,增加電腦使用的普及率,加快其向網(wǎng)民轉(zhuǎn)變的進(jìn)程,為在社區(qū)中盡快實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)虛擬社會和網(wǎng)絡(luò)智能化物業(yè)管理工作模式創(chuàng)造良好的條件。

　?、芪磥淼纳鐓^(qū)網(wǎng)站不僅是提供各種社會信息和服務(wù)資訊的平臺,還應(yīng)是整個社區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的智能化控制中心,物業(yè)管理工作也最終需要通過控制中心的功能,形成網(wǎng)絡(luò)智能化的新型物業(yè)管理模式。因此,合作共建方式可以充分發(fā)揮雙方在各自行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢,為研究物業(yè)管理工作的網(wǎng)絡(luò)智能化和建設(shè)社區(qū)智能化網(wǎng)絡(luò)控制中心奠定良好的基礎(chǔ)。

　?、蓦p方共建可以使各自的經(jīng)營管理和專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢得到發(fā)揮,擴(kuò)展物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)內(nèi)容。網(wǎng)站經(jīng)營公司在社區(qū)中可開展各種電腦技術(shù)支援的服務(wù)項目,使技術(shù)潛能得到進(jìn)一步的挖掘。物業(yè)管理公司一方面可充分利用網(wǎng)站,向業(yè)主(住戶)廣泛地宣傳物業(yè)管理知識,使他們可以隨時在線查閱物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容,增加物業(yè)管理工作的透明度;另一方面通過網(wǎng)絡(luò)的互動功能,可以使業(yè)主(住戶)能夠更多、更直接地參與社區(qū)的物業(yè)管理事務(wù),及時地反映物業(yè)管理工作存在的缺陷,提出改進(jìn)意見和合理化建議,從而促進(jìn)物業(yè)管理工作向更高層次發(fā)展;物業(yè)管理公司還可以針對居民的需求,在網(wǎng)上開展更為豐富多彩的,甚至傳統(tǒng)物業(yè)管理方式無法開展的社區(qū)安全、教育、醫(yī)療和文化娛樂等服務(wù)活動,使物業(yè)管理工作在未來網(wǎng)絡(luò)所構(gòu)成的虛擬社區(qū)中繼續(xù)得到更新和完善。

　?、薏扇　皶T制”的經(jīng)營方式,有利于物業(yè)管理公司劃分免費服務(wù)與有償服務(wù)項目之間的界限,也有利于物業(yè)管理公司本著“收支平衡,略有節(jié)余”的原則,制定出更加細(xì)化和具體化的有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),從而促進(jìn)社區(qū)的多種經(jīng)營活動向更廣闊的領(lǐng)域開拓和發(fā)展。

　?、卟扇　皶T制”的經(jīng)營方式,業(yè)主在入會時繳納一定入會費后,每月只需隨同物業(yè)管理服務(wù)費一起繳納固定的會員費即可上網(wǎng)和得到有關(guān)的免費服務(wù),這種做法既使廣大業(yè)主在較低的費用下獲得較豐厚的回報,又便于物業(yè)管理公司能夠收取比較穩(wěn)定的收入,使其成為公司利潤增長點。

　　總之,把網(wǎng)絡(luò)技術(shù)科學(xué)有機(jī)地融入于現(xiàn)代物業(yè)管理之中,已是整個物業(yè)管理行業(yè)刻不容緩的研究課題。社區(qū)網(wǎng)站對物業(yè)管理行業(yè)是一個嶄新的事物,采用什么樣的管理模式去建立和經(jīng)營管理社區(qū)網(wǎng)站,是物業(yè)管理行業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn),需要物業(yè)管理行業(yè)不斷地開拓、改進(jìn)和完善自我,迎接挑戰(zhàn)。

篇2：智能化小區(qū)如何使用物業(yè)管理系統(tǒng)管理

　　智能化小區(qū)如何使用物業(yè)管理系統(tǒng)管理

　　近年來，隨著人民生活水平的提高，人們對住宅質(zhì)量提出更高的要求，在此前提下，我 國各地涌現(xiàn)出了一些運用現(xiàn)代的計算機(jī)、控制與通信技術(shù)的智能化住宅小區(qū)。但是許多智能化住宅小區(qū)都存在搭好了平臺卻沒有智能化的軟件在上面運行的情況，或者說缺少現(xiàn)代化的管理手段。智能化住宅小區(qū)開始建設(shè)的同時應(yīng)該遵循“管理是保障”的原則，沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化管理，就不可能充分發(fā)揮住宅小區(qū)智能化的功能效果?？茖W(xué)高 效的管理是智能化的真正內(nèi)涵，簡單的硬件拼湊對于智能小區(qū)的實際應(yīng)用是缺少實際意義的。為此，作為智能化住宅小 區(qū)的實際管理者--物業(yè)管理公司應(yīng)該運用現(xiàn)代化的計算機(jī)管理手段，使物業(yè)的硬件管理結(jié)合軟件管理，為物業(yè)管理走向 現(xiàn)代化、制度化與規(guī)范化創(chuàng)造條件。

　　物業(yè)管軟件的設(shè)計從低到高有三個層次:第一個層次為單項數(shù)據(jù)處理，模仿手工管理方式，多用于簡單的事務(wù)性工作，這是目前國內(nèi)大多數(shù)物業(yè)管理公司計算機(jī)應(yīng)用水平；第二個層次是數(shù)據(jù)綜合處理，此時計算機(jī)應(yīng)用呈現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和實時處理特點，已經(jīng)具備部分提高物業(yè)管理效率的特點；第三個層次則是管理信息系統(tǒng)，此時信息論、控制論、系統(tǒng)工程等優(yōu)化理論在軟件程序中得以運用，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫的建立，使計算機(jī)由管理某個單一系統(tǒng)發(fā)展成全面的管理系統(tǒng)。系統(tǒng)集成能力的高低和決策分析功能成為衡量此階段物業(yè)管理軟件水平的依據(jù)。

　　1、物業(yè)管理軟件的構(gòu)成

　　一個好的物業(yè)管理軟件，應(yīng)構(gòu)建在一個好的網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫、程序語言和操作系統(tǒng)平臺上。

　　物業(yè)管理軟件采用Intranet技術(shù)，Intranet技術(shù)是在Internet和Client/Server模式下發(fā)展起來的系統(tǒng)，采用Intranet作為小區(qū)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)。

　　各部門內(nèi)的微機(jī)均通過網(wǎng)絡(luò)連接到服務(wù)器上，其客戶端軟件以客戶/服務(wù)器C/S 模式開發(fā)，能為小區(qū)內(nèi)部不同職能部門的合作提供服務(wù)，包括文件共享、數(shù)據(jù)共享等。

　　客戶/服務(wù)器Client/Server是近年來迅速發(fā)展的分布式信息處理體系結(jié)構(gòu)?？蛻?服務(wù)器體系把信息處理過程分成幾個部分，并把它分 配到整個計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上，使信息處理過程能最佳地利用計算機(jī)的系統(tǒng)資源。在物業(yè)管理系統(tǒng)中，為了避免多個用戶同時對 同一數(shù)據(jù)進(jìn)行操作，減少系統(tǒng)開銷，盡可能地少耗用網(wǎng)絡(luò)資源，系統(tǒng)采用客戶、服務(wù)器結(jié)構(gòu)。

　　由于在客戶/服務(wù)器 結(jié)構(gòu)中，前臺應(yīng)用程序并不直接對數(shù)據(jù)庫文件進(jìn)行操作，必須通過服務(wù)器上的數(shù)據(jù)庫引擎來實現(xiàn)，而操縱這些數(shù)據(jù)庫管理 系統(tǒng)最簡單的方法就是使用ODBC，通過ODBC打開前臺應(yīng)用程序與后臺數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)的通道，然后使用由ODBC API提供的標(biāo)準(zhǔn)控制函數(shù)對服務(wù)器上的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行維護(hù)。

　　物業(yè)管理系統(tǒng)軟件應(yīng)該采用的是多層次Multiple-tier ODBC，這種方式下的驅(qū)動程序把命令傳達(dá)給遠(yuǎn)程的服務(wù)器數(shù)據(jù)庫引擎，并且把處理完的數(shù)據(jù)返回給前端的應(yīng)用程序，其執(zhí) 行效果比自行訪問的單一層次ODBC驅(qū)動程序要好，可以大大降低服務(wù)器的占用時間。

　　小區(qū)住戶運行瀏覽器，如PWS、IE，以B/S方式連入小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)，瀏覽器自動下載客戶端JAVA小程序，住戶即可輕輕松松享受小區(qū)的服務(wù)與娛樂，又大大減少了軟件維護(hù)和升級的費用。

　　服務(wù)器系統(tǒng):Windows NT Server4.0、Internet Information Server

　　客戶機(jī):Windows98、Windows95、IE5.0

　　開發(fā)軟件:推薦采用VB5.0、VC或DELPHI4等通用先進(jìn)的開發(fā)語言

　　軟件采用客戶/服務(wù)器分布式信息處理體系。在客戶/服務(wù)器配置中，數(shù)據(jù)庫引擎和應(yīng)用程序所需要的 數(shù)據(jù)都駐留在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上。工作站是以SQL語句的形式向數(shù)據(jù)庫服務(wù)器發(fā)出高級請求。SQL是發(fā)送給數(shù)據(jù)庫并要求數(shù)據(jù)庫 操作其數(shù)據(jù)的指令，可與多種數(shù)據(jù)庫相兼容，即服務(wù)器可適用多種數(shù)據(jù)庫?？紤]到價格因素，推舉采用ACCESS數(shù)據(jù)庫，也 可以采用其它具備ODBC接口的通用大型數(shù)據(jù)庫。

　　2、物業(yè)管理軟件的功能

　　廣義的物業(yè)管理軟件設(shè)計應(yīng)該覆蓋物 業(yè)管理公司的整個辦公自動化系統(tǒng)，它除了包含傳統(tǒng)的資料維護(hù)、財產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務(wù)管 理等功能以外，還應(yīng)該包括物業(yè)管理公司下屬的保安部門的安防監(jiān)控系統(tǒng)軟件和應(yīng)用于社區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng)上的Web網(wǎng)站軟件。

　　狹義的管理包含傳統(tǒng)的資料維護(hù)、財產(chǎn)管理、入住裝修管理、維修管理、人事管理、財務(wù)管理等功能。下 面具體說明各模塊軟件功能:

　　2.1資料維護(hù)

　　初始化物業(yè)管理的必需基本數(shù)據(jù)，如發(fā)展商資料，物業(yè)基 本資料，房屋基本資料，業(yè)主資料，管理員資料，操作員資料等。這些是運行此物業(yè)管理軟件的前提條件。可以在此項目 中查找、添加、修改、瀏覽和打印相應(yīng)的基本資料。

　　2.2 物業(yè)財產(chǎn)管理

　　包括房產(chǎn)、設(shè)備、道路、衛(wèi)生綠化、停車管理等。

　　2.2.1 房產(chǎn)管理

　　a、其中提供了房產(chǎn)住戶明細(xì)表，可以方便地查找打印房號所對應(yīng)的住戶詳細(xì)信息，包括戶主的照片，并可加以編輯修改和統(tǒng)計查詢。使本來工作量相當(dāng)大且繁瑣的資料登記和存檔工作變得極為方便，并可對大量資料及時進(jìn)行分類、加工處理、保存和傳遞。

　　b、鑰匙管理。對住戶入住鑰匙的領(lǐng)取管理，查詢和統(tǒng)計。

　　c、裝修管理。包括住戶裝修申請管理，小區(qū)內(nèi)房屋裝修狀況的統(tǒng)計查詢。

　　d、交接管理。包括接管驗收資料的錄入整理、分類建檔及查詢管理。

　　2.2.2 設(shè)備管理

　　包括對安全防范設(shè)備、衛(wèi)生綠化設(shè)備、水電氣油設(shè)備和通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等的資料維護(hù)及維護(hù)記錄的管理。

　　2.2.3 道路管理

　　對小區(qū)內(nèi)各主干通道、輔助通道和重要的分支通道進(jìn)行管理。

　　2.2.4 衛(wèi)生綠化

　　小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生綠化情況的安排和管理。

　　2.2.5 停車管理

　　小區(qū)內(nèi)停車場車位管理和進(jìn)出車量的登記及停車收費的管理統(tǒng)計等。

　　2.3 入住管理

　　業(yè)主入住登記管理入住基本資料、入住戶內(nèi)驗收 、打印入住正式通知單、住戶家庭資料錄入、房產(chǎn)資料查詢。

　　2.4 人事管理

　　小區(qū)管理人員、居住人員、保安糾察的人事檔案及相關(guān)資料的管理。

　　2.5 財務(wù)管理

　　2.5.1 提供水電費、物業(yè)管理費的單價設(shè)置，水電費抄表輸入、收費管理，物業(yè)管理費的收取和查詢管理，特約服務(wù)、罰款沒收管理，工作人員工資的查詢管理。

　　2.5.2 只需輸入相應(yīng)的數(shù)據(jù)既可自動計算出用戶的應(yīng)繳費用，并自動打印出收費單據(jù)，并可以E-MAIL形式給住戶發(fā)出收費通 知單、催款單。對財務(wù)數(shù)據(jù)可進(jìn)行統(tǒng)計對比，通過財務(wù)核算、財務(wù)分析為管理者提供公司的資金運營狀況，使管理者 及時了解小區(qū)物業(yè)管理中各項有關(guān)業(yè)務(wù)的收支狀況，為其科學(xué)決策提供重要依據(jù)。

　　2.5.3 對可收費超時期限進(jìn)行設(shè)置，當(dāng)有住戶未能按時繳納費用時，系統(tǒng)會自動彈出對話框發(fā)出報警，并將超時住戶資料列出。這使得收費管理和查詢非常方便，免除了管理人員的大量重復(fù)繁瑣的手工查找和計算過程。

　　2.6 保衛(wèi)治安

　　對小區(qū)內(nèi)保安的巡邏巡更、投拆*、事件處理進(jìn)行管理。

　　2.7 維修管理

　　2.7.1 包括房屋建筑設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的維修管理。房屋建筑設(shè)備管理中根據(jù)住戶維修委托書填寫維修項目，并登記維修所用的材料及相應(yīng)費用的收取。公共設(shè)施管理中對電梯等公共設(shè)施的維修保養(yǎng)記錄進(jìn)行資料管理。

　　2.7.2 對設(shè)備和公共設(shè)施的檢測維修定期查詢統(tǒng)計，對比各種數(shù)據(jù)，可及時進(jìn)行維護(hù)修繕，采取有效措施，對易發(fā)生問題的重 要設(shè)備建立檢修檔案，定期強(qiáng)制更換部件和保養(yǎng)，做到防患于未然。

　　2.8 綜合查詢

　　綜合資料的統(tǒng)計查詢，包括小區(qū)資料、小區(qū)地圖、樓群查詢、娛樂設(shè)施、衛(wèi)生保健、辦公設(shè)施、公共設(shè)備、公共物產(chǎn)以及財務(wù)和人事情況的查詢。

　　2.9 系統(tǒng)工具

　　2.9.1 包括數(shù)據(jù)的備份、恢復(fù)，操作員的更換、添加、權(quán)限的設(shè)置。

　　2.9.2 為考慮到系統(tǒng)的安全性，提供了多級權(quán)限設(shè)置控制功能，可自定義使用權(quán)限和密碼，系統(tǒng)會自動跟蹤、記錄所有報警和違規(guī)操作記錄。

　　2.9.3 系統(tǒng)可進(jìn)行所要數(shù)據(jù)的備份，以便系統(tǒng)數(shù)據(jù)的安全恢復(fù)。

　　2.10 辦公工具

　　系統(tǒng)應(yīng)具備日志管理等辦公工具，可以用于會議召開、任務(wù)分派、日記記錄以及自動產(chǎn)生設(shè)備維護(hù)、費 用交納等工作，大大提高物業(yè)管理人員日常工作效率。

　　狹義的物業(yè)管理軟件模塊設(shè)計是參照全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理流程制定的，可以針對不同崗位單獨使用，各個模塊之間又共享一個數(shù)據(jù)庫，可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。