小區機電設備設施智能化系統管理

2024-06-18 7046

　　小區機電設備設施與智能化系統管理

　　一、設備的接管驗收

　　公司將組織各部門相關專業工程師組成驗收組，依據設備出廠說明書及國家有關規范、標準進行全面驗收

　　二、對設備進行分類管理

　　*對所有設備進行編號

　　*建立設備臺帳

　　*對所有設備的標識進行整改

　　①設備標牌：依據設備編號，統一制作設備標牌。對所有設備在規定位置貼設備標牌。

　?、?設備的顏色：設備一律按表《設備顏色規定》的要求顏色進行刷漆。以便于對設備的識別和有效管理，以達到中海物業設備管理要求標準。

　?、?設備狀態標識：重要危險設備的工作狀態須標識（如配電柜掛"禁止合閘"等），報廢、封存的設備須標識。

　　三、設備管理模式

　　質量方針

　　為業主提供"專業、專注、高效、優質"的樓宇設備管理服務。

　　質量目標

　　設備完好率： ≥99%

　　顧客滿意率：≥98%

　　杜絕重大設備事故及人身傷亡事故，輕傷頻率控制在0.5‰以下

　　公共設施及設備維修保養

　　采用計劃預修制（日常維護保養、一級保養、二級保養、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態維修、事后維修相結合的管理模式。

　　表1設備保養、中修、大修計劃

　　注：逢高級保養的，低級保養可以不再做；對Ⅲ級設備，每年至少保養一次。

　　參照我司相關維修保養作業文件，制訂維保標準及作業指導書，各設備維保嚴格按照作業指導書及維保標準作業規范文件。

　　建立健全考核監督機制來確保設備維修保養工作確實落實到位，建立以下幾級檢查監督制度及完整的記錄制度：

　　備設施維保責任制，將所有設備設施維保量做成菜單，確規定維保項目、技術指標、維保人主要責任、維保方法、設備年度月度維保時間。使各個設備維保任務真正落實個人，維保任務與經濟利益直接掛鉤管理方法，大大提高了維保效能和維保質量。

　　A.設備管理部主管每日對員工工作的檢查；

　　B.項目部經理每日對各自所管工作范圍的檢查；

　　C.公司質量管理部每月對項目部工作的全面檢查；

　　D.開展單項檢、月檢、季檢、半年檢、年檢等各項檢查工作。

　　另外，公司還把對員工的持續培訓和考核看作是維持和提高質量體系有效性的關鍵之一。

　　設備運行管理

　　1）建立設備周巡檢制度、交接班制度

　　2）主要設備運行管理措施如下：

　　變配電設備系統的運行管理

　　主要管理措施;

　?、?從事變配電系統的操作、巡查、維修、養護的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。

　　② 配送電建立２４小時運行值班制度，對變配電裝置及高壓室每2小時巡查一次，做好巡查記錄；發現問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明。

　　③ 配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。復雜的倒閘操作，必須執行操作票制度、監護制度，高壓環進、環出柜嚴禁操作。操作及檢修時必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關狀態須作好警示、標識。值班員必須做好值班記錄，認真作好交接班。

　?、?變壓器嚴禁超負荷或極低負荷運行，應有計劃的向供電局報?；騿⒂?。冬季可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負荷的需求，恢復使用。嚴禁變壓器空載運行。

　　⑤ 設專人對巡查記錄、抄表記錄進行統計、制圖、分析，監視系統運行狀態，診斷系統故障，制定節能措施。

　?、?停電時，提前向客戶發出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。

　?、?配電房室溫不可超過攝氏40℃。消防設施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關人員須經管理處辦公室許可方可進入。

　?、?加強日常清潔、維護、檢修，確保供配電系統正常，配套設施、設備、裝置完好。

　　給水設備系統運行管理

　　主要管理措施：

　?、?水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統、設備等，由設備運行部負責使用管理，并指定專人負責（以下稱"水管員"）。做好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態監控，并做記錄。

　　② 水泵房內機電設備由設備運行部值班人員負責操作，無關人員不得進入水泵房。停水須經客戶批準。

　　③ 消防泵、生活泵、穩壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關應放在自動位置，所有操作標志簡單、明確。

　?、?生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關每10天檢查一次。

　　⑤ 消防泵每月進行一次"自動、手動"切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴的系統），須對其進行盤車（一般情況下，45KW以下的水泵采用受動盤車，45KW以上的水泵采用點動測試），每月對電動機進行一次絕緣搖測。

　　⑥ 水泵房配電室室溫不超過40℃；泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調整。

　　⑦ 水池入孔需加蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼紗網包扎上。鑰匙由水管員保管。

　　⑧ 水管員按規定定期取水（或由水務局取樣）送政府有關部門進行水質檢查化驗，化驗結果交公司存檔。

　　⑨ 對公共水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進行統計分析，確定給水系統是否正常，并協助設備運行部作好水量平衡測試。

　?、?嚴禁非火災情況使用市政消防水。消防演習用水須向用水主管部門辦理申請手續。

　　火災報警聯動控制系統運行管理

　　主要管理措施

　?、?中控室/消防中心實行24小時值班制度，值班人員須持證上崗。

　?、?各種相關制度、規程、流程、應急電話等須上墻。

　　③ 值班人員必須熟悉相關工作流程、規定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設備狀態進行檢查。

　　④ 火災報警控制、聯動系統的終端設備（如水泵控制柜、風機控制柜等）須將主令開關置于自動檔，中控室/消防中心聯動柜可置于手動檔。當值班人員發現報警信號后，須立刻核實信號的真偽，信號為真時，將其置于自動，并按相關程序對設備進行操作，信號為誤報時，及時將設備復位。

　　⑤ 消防中心設備應由有資質的人員進行維修保養、對計算機軟件進行備份，定期清理垃圾文件、修復軟件。設備密碼須報設備部備案。使用者應在使用界面內進行操作，不得擅自修改系統程序、密碼等。設備供貨商/保修單位技術人員對系統進行調試、維修、系統升級時必須征得管理處同意、登記，且管理處技術人員在場情況下，方可進行，無關人員不得操作中控室/消防中心設備。

　　⑥ 辦理業主裝修申請時，管理處須對擬裝修部分的火災報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進行檢查，檢查結果須由業主簽字確認。裝修造成的系統故障或損壞，須由業主支付系統維修恢復費用。

　　電梯運行管理

　　電梯的管理總體目標和指標如下：

　　電梯修復率為100%；

　　業主滿意率為98%以上；

　　電梯維修及時率達100% ；

　　電梯年檢合格率達100%；

　　電梯完好率達100%；

　　①推行駐點服務模式

　　電梯維保工作將依照《電梯安全使用管理作業指導書》規范，實施駐點服務模式，進行全天候的零等待服務，打破以往通過服務熱線求救的傳統方式，大大提高服務的及時性。

　?、诓捎?五級保養、五級檢驗'的服務標準

　　嚴格依據《電梯工作手冊》的要求開展工作，對電梯嚴格執行（半月、月、季度、半年、年）的服務標準。我司將根據工作內容及層次，在上一級的保養和調整中增加相應內容，并如實填寫各項質量記錄，使得每項工作能夠有條不紊地進行。通過電梯隊的自檢、公司的月檢、季檢、半年檢、技術監督局年檢來對電梯進行嚴格檢查檢驗，保證安全運行。

　　③ 個性要求，閑暇保養

　　在工作中我們將盡量按照業主的用梯需求，利用電梯使用頻率較低的時間來進行日常保養、調整等維護工作，達到既保證安全運行，又減少故障，延長使用壽命的目的。

篇2：物業管理知識培訓：智能化管理知識

　　物業管理知識培訓：智能化管理知識

　　001智能化:就是通過各種技術手段，對樓宇進行監控以及提供網絡、通訊服務，最終目的是為樓宇提供高效、便捷的管理手段和服務。

　　002智能化包含的內容:樓宇自動化(BA)、保安監控自動化(SA)、辦公自動化(OA).通訊自動化(CA)、消防自動化(FA)。抄表記費自動化。

　　003樓宇自動化的概念:就是通過對樓內主要設備的監控，實現對設備的自動化管理，達到及時高效管理樓宇的目的，同時可以通過對耗能設備的管理，達到節能目的。

　　004樓宇自動化主要包括:空調系統監控，供配電系統的監控，共用照明系統監控，消防系統監控，給排水系統監控，電梯系統監控。

　　005樓宇自動化系統的工作程序:正常情況下根據實際設定的程序進行工作，當發生異常情況時，發出報警信號，提醒值班人員進行相應處理。

　　006監控計算機故障特點是:所有指令失效或者干脆計算機工作不正常。

　　007指令失效的可能原因是:最可能的原因是軟件故障。

　　008發生監控計算機故障應立即通知工程單位進行處理。

　　009發生總線故障的現象是:部分設備狀態顯示不正?；虿糠衷O備指令無效。

　　010發生總線故障的特點是:總線上故障點后所有設備狀態顯示不正常，故障點后指令無效。

　　011發生總線故障應馬上查看系統圖，找到故障點，進行相應線路維護，或者通知承包商進行處理。

　　012何謂DDC?直接總線控制器。(Direct Data Controller)

　　013 DDC故障特點是:該DDC控制的設備狀態顯示不正?；蛳鄳O備指令不正常。

　　014 DDC故障的處理:發生DDC故障，應首先確認供電是否正常，如果供電正常，則應更換DDC或通知廠家進行處理。

　　015傳感器故障的特點是:相應點數據不正?；蜷L時間沒有變化。

　　016傳感器故障的處理:應立刻通知廠家進行處理。

　　017執行器故障的特點是:相應設備不能進行指令動作。

　　018執行器故障的處理:應該請施工單位確認故障，再通知執行器廠家進行處理。

　　019空調系統主要監控:冷凍機組、冷卻機組、冷卻塔、空調機、新風機、排風機、風機盤管。

　　020供配電系統監控的內容:主要包括高低壓配電柜的監測和發電機的監測，一般只監不控。

　　021供配電系統的監控意義:通過監測高低壓配電柜狀態，及時提醒維護人員對設備進行維護。

　　022消防系統監控的內容:一般包括消防泵狀態監測和消防水管壓力檢測，一般只監不控。

　　023電梯系統監控的內容:電梯系統監控一般包括垂直梯狀態監測和手扶梯監控。

　　024給排水系統監控的內容:給排水系統監控一般包括生活水泵監控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵監控。

　　025保安監控自動化包括的內容:保安監控系統主要包括閉路攝像系統和門禁巡更系統。

　　026閉路攝像系統的作用:通過對主要通道、公共區域、電梯轎箱等設置攝像機，使得監控中心人員可以隨意監視公共區域的情況，同時可以進行常規錄像和報警錄像。

　　027門禁巡更系統包括的內容:門禁系統、巡更系統、門磁、紅外雙鑒、紅外對射等。

　　028雙鑒探頭的意義:主要作為門磁系統的補充系統，對大面積的開放區域進行禁入控制和報警錄像。

　　029紅外對射系統的意義:主要設置在外墻上，起到防止攀爬的作用。

　　030辦公自動化主要包括的內容:辦公自動化主要通過設置郵件系統和定義公文自動流轉程序實現無紙化辦公。

　　031辦公自動化怎樣實現:實現辦公自動化首先要建立網絡平臺和服務器平臺，在平臺上建立一個辦公自動化應用系統，通過設置內部WWW服務器和郵件服務器，定義公文流轉模塊，實現無紙化辦公。

　　032 WWW服務器作用是:為用戶上互聯網提供服務，同時為大廈內用戶提供WWW網絡服務。

　　033綜合應用平臺服務器能提供的服務:綜合應用平臺服務器能提供辦公自動化服務，虛擬主機服務，虛擬專網服務，網絡安全服務，記費服務等。

　　034綜合應用平臺服務器采用的操作系統:UNI*操作系統。

　　035綜合應用平臺服務器采用的數據庫:ORACLE數據庫。

　　036虛擬主機服務:就是用戶通過租用綜合應用平臺服務器的部分資源，建立自己的虛擬主機，提供虛擬網站等服務。

　　037虛擬主機服務的好處是:不需要自己專門的設備和管理人員。

　　038虛擬專網服務:就是用戶利用大廈網絡資源，通過在網管機上設置，建立虛擬專網。

　　039虛擬專網服務的好處是:不需要自己專門的設備和管理人員。

　　040網絡安全服務:就是通過制定統一的網絡安全策略，保證局域網內的專門服務器和虛擬服務器的安全。

　　041通訊自動化包括的內容:電話、上網、數據專線、有線電視、衛星電視等內容。

　　042抄表記費自動化包括的內容:自動抄錄水表、電表、煤氣表、空調等。

　　043自動抄表記費的前提是:必須選用數字表。

　　044自動抄表記費的原理是:通過脈沖計數器記取脈沖，再將脈沖數轉換成記費數。

　　045消防自動化的概念:消防自動化就是通過各種消防探頭和控制設備，實現大樓的消防自動報警，以及自動采取各種緊急措施。

　　046網絡機房的設備包括:網絡服務器、網管機。

　　047 MDF機房的設備包括:網絡交換機、UPS、總配線架。

　　048智能化物業的主要支撐技術是:計算機網絡技術。

篇3：智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才

　　智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才

　　智能建筑融合了現代計算機技術、通信技術、信息技術.以其高效、節能、安全、健康、舒適、便捷、個性化強的優勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設備自動化系統(BAS)、通訊網絡自動化系統(CAS)、辦公自動化系統(OAS)為特征。如何管好智能化建筑.我們的體會是手段和人才是兩個不可或缺的法寶。

　　智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現代高新技術的建筑設備以及由此構成的高度自動化系統單靠物業管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設備的運行狀況做出準確的判斷的，必須在充分熟悉設備及系統性能的基礎上，利用設備自身的監測、控制、診斷功能.借助科學管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業管理工作。

　　(一)充分利用樓宇設備自身的性能優勢

　　建筑的智能化往往是從樓宇設備自動化開始，為實現對建筑物內的水、暖、電、空調、車輛、消防、閉路監控、防盜報警、門禁等各種設備系統的綜合監控與管理，利用計算機網絡和接口技術將分散在各子系統中各樓層的直接數字控制器(DDC)連接起來。通過聯網實現各子系統與中央監控管理計算機之間、各子系統之間的信息交換.達到分散控制、集中管理的功能模式。

　　在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統本身具備的自動檢測、自動調節、自動診斷、自動報警等功能，一方面可以大大減少設備管理人員的數量，降低運行成本；另一方面，又

　　能提高樓宇安全運行的可靠度。

　　(二)利用微機管理技術，實現綜合協調管理

　　首先，利用中央控制計算機的功能，對各類建筑設備的運行狀態、運行參數進行跟蹤，及時準確地了解現場設備有無異常，并迅速做出反應，排除故障。其次，利用計算機預定的

　　參數設置功能，可以極為方便地實現對現場設備的運行過程進行控制和調節，真正實現對現場設備的遙控。再次。利用計算機強大的數據存儲功能和應用程序的數據庫，可以完成大量

　　歷史數據的存儲，并對歷史數據按特定的要求進行處理，調節歷史數據庫完成運行報表，生成歷史數據分析趨勢曲線等。

　　(三)重視樓宇設備的運行管理搞好設備的運行管理可以實現設備的安全正常運行，及早發現并排除設備安全隱患.直接關系到各子系統能否達到原有的設計性能與服務年限，影響到大廈的能源供應狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設備的運行管理是必要的。

　　以節能為例，智能樓宇設備的耗能量是驚人的，能源費用支出可以達到總設備運行、管理費用總量的50%照明?？照{、電梯、水泵是主要的用電設備，而其負荷隨時間不斷變化，利用樓宇設備控制技術，根據負荷變化情況適時調節，提高設備的運行效率以實現節能的目標。

　　照明系統中大量使用高效節能燈具。將辦公區和公共場所照明分別控制，利用辦公區作息時間規律性強的特點，利用預設計算機程序實施定時開關控制。對公共場所的照明，則利用現代聲光控制技術進行靈活的調節和控制。

　　空調制冷系統中.根據實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應循環水泵、冷卻塔、風機的投入臺數，提高制冷系統的運行效率。并且針對不同的季節，修改溫濕度設定值，以減少能源損耗。合理調節新風比例，以充分利用新風的冷量或減少新風處理能耗。

　　(四)遵循科學規律，搞好維護管理設備的維修保養是設備正常、安全、經濟運行的有力保證，它不僅保證設備隨時處于良好的工作狀態或待命工作狀態。而且可以保證設備的各

　　項運行參數指標符合有關的技術要求，以便設備達到或超過原有的性能及服務年限。設備維修保養一般分為定期維護和緊急維修兩類，定期維護、保養工作到位，緊急維修就會減少很多。

　　能延長設備連續無故障工作時間。

　　1、定期維修保養管理在智能大

　　廈中.可以借助先進的辦公自動化系統編制一套預防性維修管理程序來執行，結合建筑設備自動化系統對現場的自診斷功能，根據上次檢修時間和設備的工作性能自動安排出各類設備的定期檢修時間表，列出具體體檢修項目及實施要求。檢修完畢后將檢修結果存檔.建立維修檔案，以便今后的故障分析提供參考

　　2.緊急維修管理

　　對簡單的急修工作應在較短時間內完成，對比較復雜的急修工程必須有效跟進、重視監督落實.對緊急維修的部位及項目進行分類、統計、分析、找出設備出現故障的規律，以避免同類故障再次出現從而消除安全隱患。同時由于智能化系統設計及零部件專用性強，對維修用材必須進行有效監控，以保證維修質量。

　　智能建筑的出現和發展，對物業管理從業人員的素質提出了更高的要求，用廣博的知識武裝專業技術人才是搞好智能建筑物業管理工作的重要環節。

　　(一)智能化物業管理人應具有的素質

　　1.強烈的敬業精神和業主就是上帝”的服務意識。物業是業主工業，物業管理費和其他從事多種經營的費用必須從業主或住用人手中收醛

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小區機電設備設施智能化系統管理