實(shí)用物管人員編制方法經(jīng)驗(yàn)

　　物業(yè)管理各崗位人員編制標(biāo)準(zhǔn)(推薦、僅供參考)

　　一、公共事務(wù)人員勞動(dòng)定額

　　1、15萬(wàn)平方米以下住戶服務(wù)中心配設(shè)管理員3人。

　　2、15萬(wàn)平方米以下不高樓宇巡查組，只設(shè)住戶服務(wù)中心；15萬(wàn)平方米以上設(shè)置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬(wàn)平方米，增設(shè)1人。住戶服務(wù)中心管理員每增加10萬(wàn)平方米，增設(shè)1人。

　　3、干部配置:15萬(wàn)平方米以下設(shè)置主管1人，不設(shè)班(組)長(zhǎng)；15萬(wàn)平方米以上，設(shè)置主管1人(可由管理處副經(jīng)理兼)，住戶服務(wù)中心班長(zhǎng)1人，巡樓班(組)長(zhǎng)1人。

　　二、保安人員勞動(dòng)定額

　　1、固定崗保安員每人當(dāng)值時(shí)可監(jiān)護(hù)面積為3000-3500平方米。

　　2、全封閉小區(qū)每入口需設(shè)置3個(gè)(三班倒)。

　　3、巡邏保安員每組(兩人一組)可監(jiān)護(hù)面積為5萬(wàn)平方米左右。

　　4、封閉停車(chē)場(chǎng)每出入口處應(yīng)設(shè)置3人。

　　5、30萬(wàn)平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長(zhǎng)3 –4人。30萬(wàn)平方米以上可增加組長(zhǎng)一級(jí)干部，平均按每5-8萬(wàn)平方米配置組長(zhǎng)1人。

　　6、智能化小區(qū)(大廈)已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時(shí)，可適當(dāng)養(yǎng)活保安人數(shù)，但每個(gè)消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員3人。

　　7、保安人員綜合勞動(dòng)定額:每2000-2500平方米配置1人。

　　三、機(jī)電維修人員勞動(dòng)定額

　　1、每個(gè)高壓配電房值班電工3人。

　　2、水工每10萬(wàn)平方米配置1人。

　　3、中央空調(diào)每10萬(wàn)平方配置1人。

　　4、電梯工每10部電梯配置1人。

　　5、維修電工每10萬(wàn)平方米配置3人。

　　6、綜合維修工每10萬(wàn)平方米配置2人。

　　7、干部配置標(biāo)準(zhǔn):

　　★30萬(wàn)平方米以下，配置主管1人，不設(shè)班組長(zhǎng)；

　　★30-80萬(wàn)平方米以上，配置主管1人，運(yùn)行班(組)長(zhǎng)1人，維修班長(zhǎng)(組長(zhǎng))1人。

　　★80萬(wàn)平方米以上，可考慮配置主管1人，運(yùn)行班(組)長(zhǎng)1人，機(jī)電維修班(組) 1人，綜合維修班(組)長(zhǎng)1人。

　　8、綜合勞動(dòng)人數(shù)定額:每10萬(wàn)平方米10-12人。

　　四、清潔人員勞動(dòng)定額

　　1、梯級(jí)清掃:14層/小時(shí)/人。

　　2、地面清掃:300平方米/小時(shí)/人。

　　3、拖樓梯:13層/小時(shí)/人。

　　4、擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線:12層/小時(shí)/人。

　　5、洗地毯:360平方米/小時(shí)/人.

　　6、刮玻璃:4平方米/分鐘/人.

　　7、清潔電梯轎箱(抹鋼油):1個(gè)/10分鐘.8 8層以下樓房(無(wú)電梯)1梯10棟/人；9層以上樓房(帶電梯):1梯8棟/人.

　　8、干部配置標(biāo)準(zhǔn):10萬(wàn)平方米以下，配置主管1人，不設(shè)班組長(zhǎng)；20-50萬(wàn)平方米，配置主管1人，技術(shù)員1人，班(組)長(zhǎng)2人；50萬(wàn)平方米以上，每增加20萬(wàn)平方米增設(shè)班(組)長(zhǎng)1人

　　9、保潔人員綜合勞動(dòng)定額每8000-10000平方米，配置1人.

　　五、園林綠化部人員勞動(dòng)定額

　　1、綠籬及灌木修剪

　　(1)墻狀綠籬:人工20米/小時(shí)；機(jī)剪:50米/小時(shí)；

　　(2)叢生或塊狀綠籬:人工:25平方米/小時(shí)；機(jī)剪:50平方米/小時(shí)；

　　(3)球形:直徑1米球形，4棵/小時(shí)，直徑大于1米的適當(dāng)降低平均數(shù)；

　　2、大樹(shù)修剪:

　　(1)冠徑15米以上，需三個(gè)配合.1棵/8小時(shí)3人，平均0.05棵/人.小時(shí)

　　(2)冠徑10-15米，需三個(gè)配合.3棵/8小時(shí)3人，平均0.125棵/人.小時(shí)；

　　(3)冠徑5-10米，需二個(gè)配合.12棵/8小時(shí)2人，平均0.75棵/人.小時(shí)；

　　(4)冠徑5米以下，高3米以下，單人操作，平均2-5棵/人.小時(shí)；

　　3、剪草

　　(1)特級(jí)、一級(jí)草坪:360平方米/人、小時(shí)；

　　(2)二級(jí)草坪:280平方米/人、小時(shí)；

　　(3)***草坪:用汽墊機(jī)剪180平方米/小時(shí)；割灌機(jī)剪60平方米/小時(shí)；

　　(4)四級(jí)草坪:用割灌機(jī)剪，40平方米/小時(shí)。

　　4、施肥

　　(1)粒肥:撒施，550平方米/小時(shí)；點(diǎn)施灌木，240棵/小時(shí)；點(diǎn)施盆花，900盆/小時(shí)；點(diǎn)施小喬木(環(huán)施)，50棵/小時(shí)；

　　(2)液肥:機(jī)施兩個(gè)配合，平均250平方米/人、小時(shí)；手噴，室內(nèi)大盆植物15棵/小時(shí)；室外大棵植物24棵/小時(shí)；手淋，200棵/人、小時(shí)；

　　5、噴藥:機(jī)噴，平均350平方米/人、小時(shí)；壺噴，室內(nèi)大植物15棵/小時(shí)；室外中小植物25棵/小時(shí)；小型盆栽壺噴200棵/小時(shí)。

　　6、淋水:自動(dòng)噴淋平均8000平方米/人、小時(shí)，人工淋平均2000平方米/人、小時(shí)。

　　7、花苗上盆:時(shí)花平均250盆/人、小時(shí)，苗木平均200盆/小時(shí)。

　　8、花木出圃質(zhì)量修整:時(shí)花平均500盆/人、小時(shí)，小盆觀葉植物150盆/人、小時(shí)；大型觀葉植物平均10盆/小時(shí)。

　　9、盆景

　　(1)修剪:小盆平均10盆/小時(shí)，中盆平均5盆/小時(shí)，大盆平均2盆/小時(shí)；

　　(2)換泥轉(zhuǎn)盆:小盆平均8盆/人小時(shí)，中盆平均2盆/小時(shí)，大盆需兩個(gè)人以上配合，平均1盆/人小時(shí)。

　　10、插花

　　(1)一般插花:

　　★盆花。小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘。

　　★花束。小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘。

　　★花籃。小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘。

　　(2)創(chuàng)意插花:

　　★盆花，小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘。

　　★花束，小束25分鐘，中不40分鐘，大束60分鐘。

　　★花籃。小籃20分鐘，中籃40分鐘，大籃80分鐘。

　　11、機(jī)械檢修:正常的周期性檢修每月2天/人，突發(fā)性檢修按機(jī)械故障的修理難度而定。

　　12、殘花清理:.報(bào)廢殘花的清理平均400盆/人小時(shí)；可重新利用殘花的處理平均300盆/小時(shí)。

　　13、雜物清除:人工除雜草密度平均每小時(shí)2-55平方米/人不等；化學(xué)除草坪平均每小時(shí)700平方米/人。

　　14、按綠地面積計(jì):每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人，每5畝花木生產(chǎn)地需工人4人。

　　15、建筑內(nèi)綠化管理:按每20000平方米建筑用地面積(或每200戶業(yè)主)配1名綠化工。

　　16、干部配置標(biāo)準(zhǔn):

　　30萬(wàn)平方米以下，設(shè)主管1人，園藝師2人，不設(shè)班(組)長(zhǎng)；30萬(wàn)平方米以上，設(shè)主管1人，班組長(zhǎng)2人，園藝師每10萬(wàn)平方米配置1人；如有花木基地時(shí)，可增設(shè)花木基地主管1人。

　　17、園林綠化部人員綜合勞動(dòng)定額:每10萬(wàn)平方米3-4人，花木基地工人每5畝配置4人。

篇2：安管部來(lái)訪人員管理規(guī)定

　　安管部來(lái)訪人員管理規(guī)定

　　一、目的

　　二、為了保證住戶親朋的順利來(lái)訪,確保小區(qū)及住戶人身、財(cái)產(chǎn)安全，杜絕閑雜、無(wú)關(guān)人員或不法分子混入小區(qū)伺機(jī)進(jìn)行有損小區(qū)及住戶各種利益的行為，特制定本規(guī)定：

　　三、適用范圍

　　適用于z市兆佳物業(yè)管理有限公司。

　　四、要求：

　　1．安管部負(fù)責(zé)落實(shí)、監(jiān)督指導(dǎo)工作。

　　2．領(lǐng)班負(fù)責(zé)日常來(lái)訪人員管理工作的監(jiān)督。

　　3．安管員負(fù)責(zé)日常來(lái)訪人員的登記工作。

　　五、工作程序

　　1．所有來(lái)訪人員、客人應(yīng)遵從“示證、登記檢查、合理進(jìn)入及活動(dòng)、聲明離開(kāi)”的原則。

　　2．來(lái)訪人員有本小區(qū)住戶陪同時(shí)，需由住戶向安管員講明來(lái)客身份及與住戶關(guān)系，安管員應(yīng)視情況提醒來(lái)訪客人出示有效身份證明并接受證件、帶入物品登記。

　　3．來(lái)訪客人如無(wú)本小區(qū)住戶陪同，在進(jìn)入小區(qū)時(shí)需向安管員講明到訪單元、被訪人姓名，并向安管員出示有效身份證明,經(jīng)安管員向住戶核查屬實(shí)并取得住戶許可的，在證件、帶入物品等登記完畢后進(jìn)入小區(qū)。

　　4．來(lái)訪客人如有車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，所駕車(chē)輛需接受檢查、登記、按指定位置停放、嚴(yán)格遵守停車(chē)場(chǎng)管理制度并按相關(guān)規(guī)定交納停車(chē)費(fèi)。在必要時(shí)（如接政府協(xié)查通知、重大慶典或經(jīng)公司大會(huì)議定認(rèn)為必要的）所帶車(chē)輛需接受更進(jìn)一步（如開(kāi)車(chē)蓋、尾箱）的檢查。

　　5．對(duì)到訪單元、被訪人姓名不明的；經(jīng)聯(lián)系被訪住戶后該住戶不同意來(lái)訪人進(jìn)入的，拒不出示證件、不接受合理登記的；攜帶大量傳章、小廣告、易燃易爆等危險(xiǎn)品（經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意用以施工用途的除外）的；僧、道等攜帶香燭進(jìn)入小區(qū)有可能搞封建迷信活動(dòng)的,如有可能給小區(qū)住戶帶來(lái)?yè)p害或不便并向被訪住戶講明后取得許可的,安管員有權(quán)拒絕其進(jìn)入小區(qū)。

篇3：物業(yè)人員接打電話禮儀規(guī)范

　　物業(yè)人員接打電話禮儀規(guī)范

　　物業(yè)人員接打電話的禮儀規(guī)范包括以下兩大方面：

　　一、接聽(tīng)電話的禮儀規(guī)范

　?。?、及時(shí)接電話

　　1）電話鈴響三聲之內(nèi)必須及時(shí)接聽(tīng)，不能怠慢，更不可撂下電話長(zhǎng)時(shí)間不理睬。如電話鈴響超過(guò)三聲以上的，接聽(tīng)電話時(shí)必須先致歉：“對(duì)不起，讓您久等了。”

　　2）如果確實(shí)很忙，可表示歉意，說(shuō)：“對(duì)不起，我現(xiàn)在有些忙，要不待會(huì)我再給你回過(guò)去好嗎？”

　　3）如正在處理工作事務(wù)，可表示歉意，說(shuō)：“對(duì)不起，我先接聽(tīng)一下電話，馬上再為您接著辦理，好嗎？”。接聽(tīng)電話時(shí)要言簡(jiǎn)意賅，盡量縮短通話時(shí)間。電話接聽(tīng)完后要再向客戶表示歉意：“實(shí)在抱歉，讓您久等了”。

　　2、主動(dòng)自報(bào)家門(mén)

　　您好，z物業(yè)服務(wù)中心，很高興為您服務(wù)；您好，z物業(yè)監(jiān)控中心，很高興為您服務(wù)；您好，z物業(yè)**部，很高興為您服務(wù)；

　　3、認(rèn)真聽(tīng)對(duì)方說(shuō)話

　　接電話時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真聽(tīng)對(duì)方說(shuō)話，而且不時(shí)有所表示，如：是、對(duì)、好、請(qǐng)講、不客氣、我聽(tīng)著呢、我明白了等等，或用語(yǔ)氣詞“唔、恩、嗨等，讓對(duì)方感到你是在認(rèn)真聽(tīng)。漫不經(jīng)心，答非所問(wèn)，或者一邊聽(tīng)一邊同身邊的人談話，都是對(duì)對(duì)方的不尊重。

　　4、特殊情況的電話接聽(tīng)處理

　　1）非前臺(tái)人員代接聽(tīng)電話的情況：

　　一般事務(wù)：您好，您的情況我們已做好記錄，將安排專人跟進(jìn)，如有需要將電話再聯(lián)系您，感謝您的來(lái)電。

　　復(fù)雜事務(wù)：很抱歉，我是財(cái)務(wù)（**）人員，您反映的情況我可能了解的不全面，如果方便的話，麻煩您留下聯(lián)系電話，稍后客服前臺(tái)專人再跟您聯(lián)系，好嗎？

　　注：接聽(tīng)電話時(shí)需準(zhǔn)確清淅在《非前臺(tái)人員電話接聽(tīng)記錄本》中記錄來(lái)電的日期、時(shí)間、房號(hào)、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、反映情況，向?qū)Ψ胶?jiǎn)要復(fù)述一次作出確認(rèn)，并及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)給客服前臺(tái)。

　　2）對(duì)方打錯(cuò)電話：

　　應(yīng)當(dāng)及時(shí)告之，口氣要和善，不要諷刺挖苦，更不要表示出惱怒之意。

　　3）客戶直接詢問(wèn)上司或領(lǐng)導(dǎo)手機(jī)號(hào)碼的，應(yīng)禮貌、客氣地詢問(wèn)對(duì)方：“對(duì)不起，能麻煩您說(shuō)一下具體的情況及留下聯(lián)系電話嗎？我會(huì)馬上向（**）轉(zhuǎn)達(dá)，他（她）會(huì)及時(shí)與您聯(lián)系的?！敝蠹皶r(shí)轉(zhuǎn)達(dá)給相關(guān)上司或領(lǐng)導(dǎo)。

　　5、在電話中需傳達(dá)有關(guān)事宜的，應(yīng)重復(fù)重點(diǎn)，對(duì)于號(hào)碼、數(shù)字、日期時(shí)間等信息應(yīng)進(jìn)行再次確認(rèn)，以防出現(xiàn)錯(cuò)誤。

　　6、掛斷電話前的禮貌不可忽視，要確定對(duì)方已經(jīng)掛斷電話，才能輕輕掛上電話。

　　二、撥打電話的禮儀

　　1、電話接通后，應(yīng)首先向?qū)Ψ街乱詥?wèn)候并表明身份，如：“您好，我是z物業(yè)服務(wù)中心**部門(mén)***，”。

　　2、確認(rèn)對(duì)方的身份并致歉：“請(qǐng)問(wèn)您是***號(hào)樓**房的業(yè)主***嗎，不好意思，打擾您了？

　　3、簡(jiǎn)明扼要說(shuō)清拔打電話的事由：“是這樣的，......”

　　4、向?qū)Ψ酱_認(rèn)其是否明白您表述的情況：感謝您，請(qǐng)問(wèn)還有不清楚的地方嗎？

　　5、非本人接聽(tīng)電話：“是這樣的，......,能麻煩您幫我轉(zhuǎn)達(dá)一下嗎？如果有不清楚的，麻煩“*”先生（小姐）可致電2927***,找***了解情況。

　　6、通話完畢以后，應(yīng)說(shuō)：“謝謝，再見(jiàn)”。

　　三、禁止使用的語(yǔ)言

　　1、不行；

　　2、不知道；

　　3、不清楚；

　　4、不可以；

　　5、公司現(xiàn)在沒(méi)有人；

　　6、你不懂，就按我說(shuō)得做；

　　7、我都講了多少遍了，你怎么還是不會(huì)；

　　8、我也不知道什么時(shí)候能到；

　　9、沒(méi)辦法，我也解決不了；

　　10、這不歸我們管，不要找我們；

　　11、不要問(wèn)為什么，就是這樣的；

　　12、你怎么能這樣操作呢？

　　13、你連這個(gè)都不會(huì)?。?/p>

　　14、你到底懂不懂??？

　　15、真煩；

　　16、你這個(gè)人怎么不講道理；

　　17、你找領(lǐng)導(dǎo)去；

　　18、你懂不懂；

　　19、不知道就別說(shuō)；

　　20、這是規(guī)定，就不行；

　　21、沒(méi)到上班時(shí)間，急什么；

　　22、著什么急，沒(méi)看見(jiàn)我正忙著；

　　23、墻上貼著，自己看；

　　24、有意見(jiàn)，告我去；

　　25、剛才不是和你說(shuō)過(guò)了嗎，怎么還問(wèn)；

　　26、你想好了沒(méi)有，快點(diǎn)；

　　27、快下班了，明天再來(lái)；

　　28、我就這態(tài)度，不滿意到別處問(wèn)；

　　29、干什么，快點(diǎn)；

　　30、擠什么擠，后面等著去；

　　31、你問(wèn)我，我問(wèn)誰(shuí)；

　　32、我解決不了；

　　33、不是告訴你了，怎么還不明白；

　　34、交錢(qián)，快點(diǎn)；

　　35、沒(méi)零錢(qián)，自己換去；

　　36、我沒(méi)時(shí)間，你自己填寫(xiě)；

　　37、眼睛睜大點(diǎn)，看清楚了再寫(xiě)；

　　38、小區(qū)不是你們家的，想怎么樣就怎么樣；

　　39、就這些，不要再挑了；

　　40、電腦壞了，我有什么辦法；

　　41、誰(shuí)給你搞的，你找誰(shuí)去；

　　42、別在這里吵；

　　43、說(shuō)了這么多遍還不明白；

　　44、人不在，等一會(huì)兒；

　　45、沒(méi)有身份證就是不能辦，你吵什么。

　　46、這事不歸我管

　　。。。。。。

　　四、九種基本禮貌用語(yǔ)

　　1）稱呼語(yǔ)：小姐、太太、先生、那位先生、那位女士、阿姨等。

　　2）歡迎語(yǔ)：歡迎您來(lái)我們公司、歡迎您入住本樓、歡迎光臨等。

　　3）問(wèn)候語(yǔ)：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦等。

　　4）祝賀語(yǔ)：恭喜、祝您節(jié)日愉快、圣誕快樂(lè)、新年快樂(lè)、生日快樂(lè)、新婚快樂(lè)、新春 快樂(lè)、祝您萬(wàn)事如意等。

　　5）告別語(yǔ)：再見(jiàn)、晚安、明天見(jiàn)、祝您旅途愉快、祝您一路平安、歡迎您下次再來(lái)等。

　　6）歉意語(yǔ)：對(duì)不起、請(qǐng)?jiān)?、打擾您了、失禮了、非常抱歉等。

　　7）道謝語(yǔ)：謝謝、非常感謝等。

　　8）應(yīng)答語(yǔ)：是的、好的、我明白了、謝謝您的好意，不要客氣、沒(méi)關(guān)系、這是我應(yīng)該做的等。

　　9）征詢語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)您有什么事、我能為您做什么嗎？需要我?guī)湍鍪裁磫?？你喜歡（需要、能夠?...）？請(qǐng)您?...好嗎？

　　10）基本用語(yǔ)十字：您好、謝謝、請(qǐng)、對(duì)不起、再見(jiàn)。

　　11）常用禮貌用語(yǔ)十詞：請(qǐng)您、謝謝、對(duì)不起、請(qǐng)?jiān)彙](méi)關(guān)系、不要緊、別客氣、您早、您好、再見(jiàn)。