物業公司公眾管理辦法

　　1. 物業管理公司進行公眾管理的基本思路。

　　⑴ 有理、有利、有節地進行公眾管理。

　　① 有理。含有兩個內容：

　　A. 合法。進行公眾管理首先要做到“合法”，“依法管理”是對物業管理公司和從業人員的基本要求。

　　B. 合理。找不到可依據的法規、文件時，進行公眾管理要講“合理”，所謂“合理”，就是合乎常理，符合人的一般行為道德準則和行為習慣。這一原則非常重要，學會“說理”是當前物業管理公司從業人員面前的一個至關重要的話題。萬事抬不過一個“理”字，只要物業管理公司堅持講理，善于講理，相信絕大部分矛盾是能夠順利得到解決的。

　　② 有利。在既不能講法，又難以講理時，物業管理公司做事應當依據有利的原則行事。“有利”含在以下兩層意思：

　　A. 對物業本身和全體業主的公眾利益有利。

　　B. 對物業管理公司自身管理有利。

　　③ 有分寸、適度，是進行公眾管理時極為重要的工作方法。在操作中有以下幾種具體的方法要求：

　　A. 就事論事的方法。

　　B. 矛盾解決完畢后，及時緩和關系的方法。

　　C. 給業主留面子，切忌傷業主的自尊心。

　　D. 盡量使用委婉、好聽的語言。

　　E. 不要以為業主是故意的，只不過是“不小心”或“沒在意”。

　　⑵ 利用業主“自律”進行公眾管理。

　　利用業主“自律”進行 公眾管理是物業管理公司手中的一張王牌，也是實踐效果最好的一種公眾管理方法。許多在法律上一時分辨不清、物業管理經常感到無所適從的問題，如欠交物業管理費、違章養狗等問題，如果利用業主“自律”方法來解決，就顯得較為輕松。《業主公約》是最常見的業主“自律”方式。

　　⑶ 利用社區文化進行公眾管理。

　　當前，公眾管理的一個重要原因是業主對物業管理工作的理解不夠，對物業管理公司的工作了解不多，物業管理小助手，因此，如何廣泛宣傳物業管理的基本要求、規則、益處，如何讓業主了解物業管理公司工作的艱辛是獲得業主支持、融洽雙方關系非常重要的一個方面。物業管理公司大力開展社區文化，通過廣泛深入細致的宣傳和潛移默化的影響來逐步感化業主，爭取業主是公眾管理的重要手段。

　　2. 違章處理的原則。

　　⑴ 以勸導、教育為主的原則。

　　⑵ 慎用處罰的原則。

　　⑶ 合法的原則。

　　⑷ 就事論事的原則。

　　⑸處理盡量不傷和氣，事后主動緩和關系的原則。

　　⑹ 實施處罰應贏得大多數業主住戶認可的原則。

　　⑺ 批評規勸從重，處罰從輕的原則。

　　3. 常見住戶的違章現象。

　　⑴ 違反裝修管理規定的現象：

　　① 擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外觀(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局;

　　② 對房屋的內外承重墻、柱、梁、板進行違章鑿、拆、搭建;

　　③ 擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施;

　　④ 擅自在門窗安裝網、罩、牌破壞房屋整體外觀;

　　⑤ 擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物;

　　⑥ 其他違反裝修管理規定的行為。

　　⑵ 違反消防管理規定的現象：

　　① 堵塞消防通道;

　　② 損壞消防設備和器材，動用、損壞樓梯、走道和出口的各類消防標識、報警裝置、滅火設施;

　　③ 超負荷使用電器、亂拉亂接電線造成火災隱患;

　　④ 在公共場地燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物;

　　⑤ 營業場所不按規定配置滅火器材;

　　⑥ 其他違反消防管理規定的行為。

　　⑶ 違反公共道德、環境衛生管理規定的現象：

　　① 亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，亂搭、亂建、亂張貼涂寫;

　　② 破壞衛生設施設備;

　　③ 在公用場地私自堆放、吊掛雜物，亂搭、亂建、亂張貼涂寫;

　　④ 高空拋物、倒污水;

　　⑤ 播放高音喇叭制造超量噪音;

　　⑥ 踐踏草坪、攀摘花、樹及占用綠化地，損壞、涂畫園林建筑小品;

　　⑦ 隨意放養寵物;

　　⑧ 其他違反環境衛生及美化的行為。

　　⑷ 違反治安管理規定的現象：

　　① 違章停車;

　　② 違反規定存放、排放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;

　　③ 聚眾賭博、打架斗毆;

　　④ 其他違反治安管理的行為。

　　⑸ 無特殊原因，拒交有關管理服務費用的行為。

　　⑹ 采取可能損害其他住戶利益或影響小區安全的行為。

　　⑺ 違反以上管理規定，未造成小區住戶利益或物業管理公司經濟受損或對小區公共安全造成威脅的視為一般違章，專項違規均視為重大違章。

　　4. 違章的處理方法。

　　⑴ 違章處理的一般方式和使用順序：

　　① 即時勸導、教育;適用于一般違章事件。

　　② 限期整改：適用于違反本規程4.2條有關款項，尚未給小區造成經濟損失的違章事件。

　　③ 賠償經濟損失：適用于違反本規程4.2條有關款項，給小區公共利益造成較大經濟損失的違章事件。

　　④ 停水停電：適用于無理嚴重拖欠或拒交管理服務費用，多次溝通無效的違章事件。

　　⑤ 通報批評：適用于不接受違章處理意見的住戶。

　　⑥ 提起訴訟：適用于給小區千萬較大經濟損失而拒不賠償或嚴重拖欠或拒交有關管理服務費用，經業主委員會調解無效的違章事件。

　　⑵ 對拒交有關管理服務費用的違章行為處理方式：

　　① 勸說、督促、溝通;

　　② 發催繳函;

　　③ 加收滯納金;

　　④ 發律師函;

　　⑤ 成立業主委員會以后， 通過業主委員會公告;

　　⑥ 停水停電(如業主公約有約定可以停水停電);

　　⑦ 停止服務;

　　⑧ 申請仲裁或提起訴訟。

　　⑶ 對違章裝修的處理方式按《裝修管理作業指導書》執行。

　　5. 違章處理程序。

　　⑴ 物業公司各區域工作人員發現住戶有違章行為時應立即采取規勸、教育的方式進行處理，勸導住戶停止違章行為。當事人如置之不理，應及時將情況反饋到住戶服務中心處理。

　　⑵ 住戶服務中心物業助理接到住戶違章信息后，物業管理小助手，在《住戶違章事件記錄處理表》上登記然后按以下規定進行處理：

　　① 屬重大違規事件的報經理/副經理處理;

　　② 屬一般違規事件的報住戶服務中心主任/副主任處理，住戶服務中心主任/副主任親自或指定物業助理到現場予以勸導、教育。物業管理小助手。

　　⑶ 經理/副經理接到重大違章事件信息后，根據情況及住戶違章給小區造成的經濟損失大小，決定給予“賠償經濟損失”或“停水停電”的處理意見，并將處理決定填入《住戶違章事件記錄處理表》中。

　　⑷ 對于住戶漠視物業管理公司給予的處理意見，不配合小區正常管理工作的，應通過業主委員會協調解決;必要時，經征求業主委員會支持后，予以通報批評。

　　⑸ 對于給小區造成較大經濟損失且拒不賠償或嚴重拖欠或拒交有關管理費用，經業主委員會調解無效的，可采取停掉住戶水電的處罰辦法，具體實施時要求：

　　① 《業主公約》有相關約定;

　　② 提前3天通知住戶;

　　③ 問題解決后及時恢復水電供給;

　　④ 決定需由經理/副經理作出。

　　⑹ 必要時由公司作出決定對違章業主提起仲裁或司法訴訟。

　　⑺ 對于“賠償經濟損失”、“停水停電”、“通報批評”及“提起仲裁、訴訟”的處理措施一定要特別慎重，處理完畢后，住戶服務中心應主動與當事人溝通及緩和雙方關系。

　　⑻ 違章處理意見經經理/副經理簽署后生效，由住戶服務中心執行。涉及向住戶收取有關費用的，由住戶服務中心每月月底將《住戶違章記錄表》復印一份保存，原件報財務部統一扣款。

　　⑼ 對違規住戶的處罰工作，只能由公司總經理/副總經理、經理/副經理或住戶服務中心主任/副主任依據本指導書處理，其他員工只能進行勸導、教育，嚴禁進行越權處罰。

　　6. 資料保存

　　《住戶違章記錄表》由物業管理公司統一歸檔，一般違章事件資料保存期為1年;重大違章事件的資料保存期為5年。

篇2：物業公司公眾管理辦法

　　物業公司公眾管理辦法

　　1. 物業管理公司進行公眾管理的基本思路。

　　⑴ 有理、有利、有節地進行公眾管理。

　　① 有理。含有兩個內容：

　　A. 合法。進行公眾管理首先要做到“合法”，“依法管理”是對物業管理公司和從業人員的基本要求。

　　B. 合理。找不到可依據的法規、文件時，進行公眾管理要講“合理”，所謂“合理”，就是合乎常理，符合人的一般行為道德準則和行為習慣。這一原則非常重要，學會“說理”是當前物業管理公司從業人員面前的一個至關重要的話題。萬事抬不過一個“理”字，只要物業管理公司堅持講理，善于講理，相信絕大部分矛盾是能夠順利得到解決的。

　　② 有利。在既不能講法，又難以講理時，物業管理公司做事應當依據有利的原則行事。“有利”含在以下兩層意思：

　　A. 對物業本身和全體業主的公眾利益有利。

　　B. 對物業管理公司自身管理有利。

　　③ 有分寸、適度，是進行公眾管理時極為重要的工作方法。在操作中有以下幾種具體的方法要求：

　　A. 就事論事的方法。

　　B. 矛盾解決完畢后，及時緩和關系的方法。

　　C. 給業主留面子，切忌傷業主的自尊心。

　　D. 盡量使用委婉、好聽的語言。

　　E. 不要以為業主是故意的，只不過是“不小心”或“沒在意”。

　　⑵ 利用業主“自律”進行公眾管理。

　　利用業主“自律”進行 公眾管理是物業管理公司手中的一張王牌，也是實踐效果最好的一種公眾管理方法。許多在法律上一時分辨不清、物業管理經常感到無所適從的問題，如欠交物業管理費、違章養狗等問題，如果利用業主“自律”方法來解決，就顯得較為輕松。《業主公約》是最常見的業主“自律”方式。

　　⑶ 利用社區文化進行公眾管理。

　　當前，公眾管理的一個重要原因是業主對物業管理工作的理解不夠，對物業管理公司的工作了解不多，物業管理小助手，因此，如何廣泛宣傳物業管理的基本要求、規則、益處，如何讓業主了解物業管理公司工作的艱辛是獲得業主支持、融洽雙方關系非常重要的一個方面。物業管理公司大力開展社區文化，通過廣泛深入細致的宣傳和潛移默化的影響來逐步感化業主，爭取業主是公眾管理的重要手段。

　　2. 違章處理的原則。

　　⑴ 以勸導、教育為主的原則。

　　⑵ 慎用處罰的原則。

　　⑶ 合法的原則。

　　⑷ 就事論事的原則。

　　⑸處理盡量不傷和氣，事后主動緩和關系的原則。

　　⑹ 實施處罰應贏得大多數業主住戶認可的原則。

　　⑺ 批評規勸從重，處罰從輕的原則。

　　3. 常見住戶的違章現象。

　　⑴ 違反裝修管理規定的現象：

　　① 擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外觀(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局;

　　② 對房屋的內外承重墻、柱、梁、板進行違章鑿、拆、搭建;

　　③ 擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施;

　　④ 擅自在門窗安裝網、罩、牌破壞房屋整體外觀;

　　⑤ 擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物;

　　⑥ 其他違反裝修管理規定的行為。

　　⑵ 違反消防管理規定的現象：

　　① 堵塞消防通道;

　　② 損壞消防設備和器材，動用、損壞樓梯、走道和出口的各類消防標識、報警裝置、滅火設施;

　　③ 超負荷使用電器、亂拉亂接電線造成火災隱患;

　　④ 在公共場地燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物;

　　⑤ 營業場所不按規定配置滅火器材;

　　⑥ 其他違反消防管理規定的行為。

　　⑶ 違反公共道德、環境衛生管理規定的現象：

　　① 亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，亂搭、亂建、亂張貼涂寫;

　　② 破壞衛生設施設備;

　　③ 在公用場地私自堆放、吊掛雜物，亂搭、亂建、亂張貼涂寫;

　　④ 高空拋物、倒污水;

　　⑤ 播放高音喇叭制造超量噪音;

　　⑥ 踐踏草坪、攀摘花、樹及占用綠化地，損壞、涂畫園林建筑小品;

　　⑦ 隨意放養寵物;

　　⑧ 其他違反環境衛生及美化的行為。

　　⑷ 違反治安管理規定的現象：

　　① 違章停車;

　　② 違反規定存放、排放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;

　　③ 聚眾賭博、打架斗毆;

　　④ 其他違反治安管理的行為。

　　⑸ 無特殊原因，拒交有關管理服務費用的行為。

　　⑹ 采取可能損害其他住戶利益或影響小區安全的行為。

　　⑺ 違反以上管理規定，未造成小區住戶利益或物業管理公司經濟受損或對小區公共安全造成威脅的視為一般違章，專項違規均視為重大違章。

　　4. 違章的處理方法。

　　⑴ 違章處理的一般方式和使用順序：

　　① 即時勸導、教育;適用于一般違章事件。

　　② 限期整改：適用于違反本規程4.2條有關款項，尚未給小區造成經濟損失的違章事件。

　　③ 賠償經濟損失：適用于違反本規程4.2條有關款項，給小區公共利益造成較大經濟損失的違章事件。

　　④ 停水停電：適用于無理嚴重拖欠或拒交管理服務費用，多次溝通無效的違章事件。

　　⑤ 通報批評：適用于不接受違章處理意見的住戶。

　　⑥ 提起訴訟：適用于給小區千萬較大經濟損失而拒不賠償或嚴重拖欠或拒交有關管理服務費用，經業主委員會調解無效的違章事件。

　　⑵ 對拒交有關管理服務費用的違章行為處理方式：

　　① 勸說、督促、溝通;

　　② 發催繳函;

　　③ 加收滯納金;

　　④ 發律師函;

　　⑤ 成立業主委員會以后， 通過業主委員會公告;

　　⑥ 停水停電(如業主公約有約定可以停水停電);

　　⑦ 停止服務;

　　⑧ 申請仲裁或提起訴訟。

　　⑶ 對違章裝修的處理方式按《裝修管理作業指導書》執行。

　　5. 違章處理程序。

　　⑴ 物業公司各區域工作人員發現住戶有違章行為時應立即采取規勸、教育的方式進行處理，勸導住戶停止違章行為。當事人如置之不理，應及時將情況反饋到住戶服務中心處理。

　　⑵ 住戶服務中心物業助理接到住戶違章信息后，物業管理小助手，在《住戶違章事件記錄處理表》上登記然后按以下規定進行處理：

　　① 屬重大違規事件的報經理/副經理處理;

　　② 屬一般違規事件的報住戶服務中心主任/副主任處理，住戶服務中心主任/副主任親自或指定物業助理到現場予以勸導、教育。物業管理小助手。

　　⑶ 經理/副經理接到重大違章事件信息后，根據情況及住戶違章給小區造成的經濟損失大小，決定給予“賠償經濟損失”或“停水停電”的處理意見，并將處理決定填入《住戶違章事件記錄處理表》中。

　　⑷ 對于住戶漠視物業管理公司給予的處理意見，不配合小區正常管理工作的，應通過業主委員會協調解決;必要時，經征求業主委員會支持后，予以通報批評。

　　⑸ 對于給小區造成較大經濟損失且拒不賠償或嚴重拖欠或拒交有關管理費用，經業主委員會調解無效的，可采取停掉住戶水電的處罰辦法，具體實施時要求：

　　① 《業主公約》有相關約定;

　　② 提前3天通知住戶;

　　③ 問題解決后及時恢復水電供給;

　　④ 決定需由經理/副經理作出。

　　⑹ 必要時由公司作出決定對違章業主提起仲裁或司法訴訟。

　　⑺ 對于“賠償經濟損失”、“停水停電”、“通報批評”及“提起仲裁、訴訟”的處理措施一定要特別慎重，處理完畢后，住戶服務中心應主動與當事人溝通及緩和雙方關系。

　　⑻ 違章處理意見經經理/副經理簽署后生效，由住戶服務中心執行。涉及向住戶收取有關費用的，由住戶服務中心每月月底將《住戶違章記錄表》復印一份保存，原件報財務部統一扣款。

　　⑼ 對違規住戶的處罰工作，只能由公司總經理/副總經理、經理/副經理或住戶服務中心主任/副主任依據本指導書處理，其他員工只能進行勸導、教育，嚴禁進行越權處罰。

　　6. 資料保存

　　《住戶違章記錄表》由物業管理公司統一歸檔，一般違章事件資料保存期為1年;重大違章事件的資料保存期為5年。

篇3：處理拒交物業費的應對談判技巧和催收辦法

　　處理拒交物業費的應對談判技巧和催收辦法

　　拖欠物業管理費的現象在目前物業管理小區中并不鮮見，除極少數業主惡意欠費外，絕大多數都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

　　解決物業欠費糾紛需要業主與物業公司雙方的相互理解。作為業主一方，一是要理解和懂得享受服務就應該支付相應費用。二是通過學習相關法律、法規，正確認識物業管理的內容和范圍，正確理解和認識業主在享受物業服務權利的同時，也必須履行物業服務合同所明文規定的業主必須履行按時、如期繳納物業費的義務。與此同時，物業公司也要不斷改進自身工作，增強服務意識，努力提高物業服務品質，嚴格履行物業服務合同內容，力所能及地為業主提供便利和增值服務，爭取得到業主的理解和支持。

　　筆者根據自身的工作經驗，粗淺地分析和概括了一下物業小區業主拒交物業費大致有如下幾種情況：

　　1、因工程遺留問題，如房屋內外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業費;

　　2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業費;

　　3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業費;

　　4、按時下物業服務企業的通俗說法“老賴”業主，無任何正當理由拒交物業費;

　　5、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。

　　處理拒交的具體應對談判技巧和催收辦法：

　　一、因工程問題拒交的應對方法和措施：從法律、法規和相關管理規定的角度出發，物業工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。

　　二是物業服務企業與業主之是物業服務合同關系;而開發商與業主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中，許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別，把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。

　　三是特別要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中并不包含工程遺留維修費用。

　　四是讓業主明白他已享受了物業服務的權利---物業服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。

　　五是積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。

　　物業公司通過如上溝通和努力，如果業主還是拒交物業費，物業公司首行可以進行電話催繳，之后發催費函，直至根據拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

　　二、業主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施：業主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業費區分倆種情形：

　　1、業主與物業服務企業在物業服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業服務企業所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業區域規劃紅線以內，業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。一般而言，物業服務合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務，而業主家在私有部分的財產保管則不在安保范圍之列。當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務協議》時，大多不涉及業主的私人財產保險和私人車輛保管內容，所以，一旦業主家發生失竊事件，通過核查現場情況，物業服務企業確實嚴格按照《物業服務合同》約定條款執行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規定的時間進行巡更，且在物業公共區域內也已經履行了職責，服務企業就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用，是通過合同的約定產生的，不可能防止任何不法行為的發生。業主不能因為繳納物業費，財產被盜就要求物業公司賠償。同樣也不能因為財產被盜就拒絕繳納物業費。物業公司的保安義務也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發生，而要求公安機關賠償的現象發生。

　　簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發生?反之，由于未按合同約定提供服務，出現管理混亂現象，最終導致業主家中失竊事件的出現，業主拒交也就事出有因了，物業企業就應承擔相關責任;

　　2、如果業主與物業服務企業在物業服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業主因之拒交物業費也就有據可依了。

　　三、房子空置也要交物業費：【司法解釋】物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由，要求減免物業費或拒交物業費的，法院一般不予支持。同時物業服務企業有權視情況決定是否給予減免物業費。

　　●解讀最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。該負責人表示，選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。

　　●現狀目前，有些業主認為，自己沒有得到物業服務可以拒付物業費。對此，任晨光認為，在實際情況下，物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂，但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住，房屋空閑，但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務。

　　●空置房屋物業費優惠的具體操作依照《物業服務收費管理辦法》----發改委【20**】1864號規定執行。

　　四、對無任何理由拒交物業費的老賴，采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費通知單進行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業管理條例》第四十二條作了明確規定。業主享受了物業服務的權利，就應當根據物業服務合同的約定，履行按時足額交納物業服務費用的義務。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。否則，物業服務企業有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。

　　五、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。

　　按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，應分不同情況進行處理：屬于業主無理拒絕交費情形的，業主應按合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任;若是因物業服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理企業違約在先，業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院可根據物業管理企業提供服務的質量狀況，駁回物業管理企業要求業主交納物業管理服務費的訴訟請求，或適當減少業主的應交服務費。作為業主，發現問題時應盡量找物業公司協商解決，不能隨意拿不交物業費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環。

　　綜述：在這里特別提請廣大業主注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業費非但不利于業主維權，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額繳納了物業費的業主的利益。即便物業服務企業在提供物業服務過程中存在一些暇疵，雙方也應本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協商來解決問題，如果業主一味地要求物業費下降或者拒繳物業費，作為經營企業，物業公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務內容無法嚴格按服務合同的約來執行，導致服務品質低下，必將直接影響業主的生活品質。久而久之，會有更多的業主選擇拒繳，最終受傷害的還是業主本身。