區(qū)特殊教育學(xué)校迎接省教育現(xiàn)代化評(píng)估接待方案

　　為迎接省教育廳教育現(xiàn)代化評(píng)估驗(yàn)收，展示十六項(xiàng)主要指標(biāo)在我校的達(dá)標(biāo)成果，凸現(xiàn)我校辦學(xué)條件，辦學(xué)水平展示我區(qū)教育高位均衡發(fā)展，展現(xiàn)我區(qū)特殊教育成果和教師隊(duì)伍風(fēng)采，特制定z區(qū)特殊教育學(xué)校迎接省教育現(xiàn)代化評(píng)估驗(yàn)收接待方案。

　　一、接待宗旨：隆重?zé)崃业貧g迎，充分獨(dú)特地展示我區(qū)特殊教育。

　　二、氛圍營(yíng)造

　　（一）整體要求：整潔、有序、文明、禮貌、熱情

　　（二）衛(wèi)生打掃：

　　1、清掃兩邊校門，校門1（與教師進(jìn)修學(xué)校之間校門），校門2（學(xué)校恢復(fù)的東大門），自主干道兩邊至大門前做到整潔無(wú)顯眼雜物。

　　2、學(xué)校大環(huán)境整潔清爽，地面（包括綠化）、墻壁（包括文化布置）門窗、天花、下水道、廁所、車棚、宿舍、食堂等處打掃干凈、無(wú)痕跡。

　　3、教室及辦公室：桌椅擺放整齊、物品整理有序、無(wú)雜物、班級(jí)文化布置新穎有特色。

　　4、專用教室：衛(wèi)生清潔、制度規(guī)范、記錄完整，按要求規(guī)范擺放

　　（三）文明形象

　　1、教師穿著統(tǒng)一，精神飽滿，學(xué)生統(tǒng)一穿校服、發(fā)型、學(xué)習(xí)態(tài)度符合學(xué)校規(guī)定要求。

　　2、師生文明有禮貌，言語(yǔ)文明有節(jié)，遇到來(lái)賓主動(dòng)問(wèn)好或微笑示意。

　　（四）氛圍布置：

　　1、在校園主干道兩邊插彩旗、路邊擺鮮花。

　　2、條幅：

　　校園綜合樓橫幅，突現(xiàn)教育現(xiàn)代化，堅(jiān)持***、率先突現(xiàn)教育現(xiàn)代化。

　　專家組入校門豎幅：熱烈歡迎省教育現(xiàn)代化評(píng)估組的領(lǐng)導(dǎo)，專家蒞臨指導(dǎo)。

　　智障教學(xué)豎幅：促教育均衡發(fā)展、辦人民滿意特校。

　　3、學(xué)校廚窗、文化布置、評(píng)比欄內(nèi)容齊全、文字規(guī)范

　　4、會(huì)議室（綜合樓三樓）：鮮花、綠化、茶水、水果及十六條內(nèi)容

　　三、參觀線路

　　西城花園路門--學(xué)校東大門--智障教學(xué)樓--食堂--原電大行政樓--原電大教學(xué)樓（功能室）--宿舍--籃球場(chǎng)--綜合樓、二層展覽室--會(huì)議室（三樓）

　　綜合樓順序：由東樓梯口--展覽室--聽(tīng)障七、五、三、一年級(jí)--四樓心理、語(yǔ)訓(xùn)、美術(shù)、電腦室--三樓會(huì)議室

　　四、評(píng)估接待工作領(lǐng)導(dǎo)小組

　　組長(zhǎng)：z

　　副組長(zhǎng)：z

　　成員：z

　　五、具體工作內(nèi)容、要求及責(zé)任人：

　　工作內(nèi)容 具體要求 具體負(fù)責(zé) 總負(fù)責(zé) 陪同人員

　　校園解說(shuō) 向檢查組領(lǐng)導(dǎo)、專家介紹校園情況并答問(wèn)z

　　陪同參觀 陪同陪檢人員并參與分管條口補(bǔ)充答問(wèn)z

　　拍照攝影 全程拍攝檢查過(guò)程 z

　　校園環(huán)境 文化及氛圍布置（會(huì)議室各室文化、橫幅、花草） 隆重而熱烈z

　　校園大環(huán)境衛(wèi)生 整潔、有序z

　　教室衛(wèi)生 整潔、有序z

　　各功能室衛(wèi)生 整潔、有序z

　　校園環(huán)境 師生文明言行 衣著得體、有禮有節(jié)z

　　校內(nèi)外部衛(wèi)生 整潔、有序z

　　宿舍、食堂衛(wèi)生 整潔、有序z

　　課堂教學(xué) 課堂教學(xué) 師生精神狀態(tài)、多媒體無(wú)違規(guī)行為、專用教室使用定人z

　　大課間活動(dòng)、課外活動(dòng) 有序、組織管理制度活動(dòng)正常開(kāi)展 各班主任z

　　專用教室 專用教室物品及解說(shuō)詞 物品擺放到位有序、教師現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō) 各專用教室教師z

　　專用教室使用記錄 教學(xué)計(jì)劃及使用記錄齊全 各專用教室教師z

　　師生問(wèn)卷 教師問(wèn)卷 地點(diǎn)：綜合樓，四樓會(huì)議室z

　　安全保障 保安著裝、在傳達(dá)室、迎接、指揮停車z

　　安全制度z

　　傳達(dá)室內(nèi)外衛(wèi)生z

　　會(huì)議室接待 衛(wèi)生、美化、采購(gòu)水果

　　環(huán)境整潔、物品擺放有序、鮮花、衛(wèi)生、綠化、水果、茶水z

　　臺(tái)賬資料 資料擺放有序含簡(jiǎn)介、匯報(bào)材料z

篇2：《物權(quán)法》實(shí)施后房地產(chǎn)拆遷評(píng)估研究

　　《物權(quán)法》實(shí)施后的房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的研究

　　伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)城市房屋拆遷進(jìn)入快速發(fā)展階段，而房屋拆遷評(píng)估是房屋拆遷工作中的重要內(nèi)容，同時(shí)也引發(fā)了一系列的問(wèn)題。文章基于《物權(quán)法》的實(shí)施，針對(duì)拆遷評(píng)估中存在的不足，進(jìn)行了分析研究，力求使拆遷評(píng)估結(jié)果適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求。

　　隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市房屋拆遷工作作為城市建設(shè)和發(fā)展的重要組成部分，直接影響著城市現(xiàn)代化建設(shè)中的和諧因素和拆遷人、被拆遷人的切身利益。近年來(lái)，我國(guó)因城市房屋拆遷而引發(fā)的社會(huì)矛盾和沖突往往圍繞著拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而展開(kāi)，而城市房屋拆遷評(píng)估是確定拆遷補(bǔ)償金額的重要依據(jù)。這樣城市房屋拆遷糾紛又演化為拆遷評(píng)估的問(wèn)題，隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，其對(duì)城市房屋拆遷評(píng)估提出新的要求，需要我們思考與研究。

　　一、《物權(quán)法》中的房屋拆遷淺析

　　《物權(quán)法》是一部規(guī)定有形財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系的法律，實(shí)施《物權(quán)法》對(duì)于發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意義重大。《物權(quán)法》有兩點(diǎn)基本思想：一是對(duì)各類主體的物權(quán)給予平等的保護(hù)；二是任何人行使物權(quán)都要依法行使。《物權(quán)法》所指的“物”，就包含了房屋；《物權(quán)法》所指的“權(quán)利人”，就包含了拆遷人、被拆遷人和拆遷關(guān)系人。可見(jiàn)房屋拆遷與《物權(quán)法》關(guān)系密切。因此，探討《物權(quán)法》對(duì)房屋拆遷的影響有十分重要的意義。

　　1、《物權(quán)法》強(qiáng)調(diào)房屋拆遷的強(qiáng)制性

　　《物權(quán)法》規(guī)定的是征收拆遷，與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）中的房屋拆遷有所不同。《物權(quán)法》規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定可以征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，征收單位、個(gè)人的房屋是以國(guó)家為主體，帶有強(qiáng)制性。而在《條例》中所規(guī)定的拆遷是由取得房屋拆遷許可證的單位作為拆遷人，對(duì)被拆遷房屋及其附屬物進(jìn)行拆遷。可以說(shuō)，原來(lái)的房屋拆遷是介于征收和自由交易之間的“特殊性交易行為”，處于一個(gè)模糊的法律中間地帶。因此，《物權(quán)法》出臺(tái)后對(duì)房屋拆遷給予了新的定位，強(qiáng)調(diào)了房屋拆遷的強(qiáng)制性。

　　2、《物權(quán)法》使房屋拆遷工作“有法可依”

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》的有關(guān)規(guī)定：對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收，只能由全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律加以規(guī)定，或者由全國(guó)人大及其常委會(huì)做出決定授權(quán)國(guó)務(wù)院制定行政法規(guī)。而現(xiàn)行房屋拆遷法律體系是以《條例》為最高依據(jù)。因此在《物權(quán)法》出臺(tái)前很多社會(huì)人士認(rèn)為房屋拆遷“違憲”，《物權(quán)法》填補(bǔ)了房屋拆遷在法律層次的空白，進(jìn)一步完善了房屋拆遷法律法規(guī)體系。

　　二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)拆遷評(píng)估存在問(wèn)題

　　1、公共利益需要作為房屋拆遷前提的界定比較困難

　　公共利益在現(xiàn)實(shí)生活中難以界定，而在《物權(quán)法》中也沒(méi)有明確界定“公共利益”的概念，這樣就給評(píng)估一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目是否符合公共利益的需要帶來(lái)困難，而使拆遷矛盾更加突出。比如一些專家認(rèn)為公共利益的界定應(yīng)在拆遷之前的規(guī)劃管理或國(guó)土管理環(huán)節(jié)，不應(yīng)在拆遷管理部門等。在公共利益概念難以界定的現(xiàn)實(shí)條件下，城市房屋拆遷的實(shí)施主體由目前的多元化結(jié)構(gòu)變?yōu)橐哉疬w為主的格局。《物權(quán)法》實(shí)施后，由于非公共利益的拆遷缺乏強(qiáng)制執(zhí)行力，導(dǎo)致這種局面將更加明顯，拆遷工作將很難實(shí)施。

　　2、拆遷評(píng)估秩序混亂，缺乏獨(dú)立性

　　在評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格管理問(wèn)題上也存在著不足。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第四條規(guī)定：拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。有的城市讓不具備拆遷評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)做評(píng)估，如審計(jì)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)都在從事房地產(chǎn)拆遷評(píng)估。拆遷評(píng)估過(guò)程中，不管評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的方式如何，最后結(jié)果都是拆遷人出資委托。因此，在眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的情況下，難免會(huì)出現(xiàn)有些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)，按照委托人的要求，違規(guī)出具不實(shí)評(píng)估，有的甚至違規(guī)出具虛假評(píng)估報(bào)告，評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差距較大，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的合法權(quán)益，而我國(guó)目前現(xiàn)有的對(duì)禁止串通評(píng)估損害拆遷當(dāng)事人利益的規(guī)定不能從根本上扼制串通評(píng)估的現(xiàn)象。

　　3、房屋拆遷評(píng)估政策執(zhí)行不到位

　　根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)可以向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，也可以另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。而這些規(guī)定在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中有許多困難：一是由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)定，因缺少相應(yīng)的第三方組織和對(duì)實(shí)施程序進(jìn)行監(jiān)督的部門而無(wú)法順利實(shí)施；二是初步評(píng)估結(jié)果公示制度由于被拆遷人擔(dān)心暴露家庭財(cái)產(chǎn)隱私而不配合；三是拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的規(guī)定在現(xiàn)實(shí)中因缺乏愿意接受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)而無(wú)法執(zhí)行。

　　三、房地產(chǎn)拆遷評(píng)估改進(jìn)建議

　　1、準(zhǔn)確掌握《物權(quán)法》拆遷法規(guī)，確保評(píng)估的合法性

　　《物權(quán)法》規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”這一規(guī)定表明：集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)可以征收，征收的前提必須是為了公共利益的需要，征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進(jìn)行，征收的主體是國(guó)家，政府之外的任何組織、單位和個(gè)人無(wú)權(quán)征收。

　　2、依據(jù)市場(chǎng)行情確定合理補(bǔ)償價(jià)格

　　《物權(quán)法》規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”同時(shí)還規(guī)定，物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)，用益物權(quán)又包括占有、使用、收益權(quán)。這樣房屋拆遷補(bǔ)償范圍將有所擴(kuò)大。在《物權(quán)法》實(shí)施后，如何確定在拆遷安置補(bǔ)償中補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是體現(xiàn)《物權(quán)法》平等保護(hù)原則的重點(diǎn)。從拆遷條例實(shí)施的具體實(shí)踐來(lái)看，我們依然采取以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估為依據(jù)，同時(shí)遵循從優(yōu)原則即應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上，充分考慮被征收人的實(shí)際困難及房屋的實(shí)際使用情況；公平原則即在同一個(gè)項(xiàng)目的同一拆遷期限內(nèi)，同等狀況實(shí)行統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；客觀原則即補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以對(duì)被征收房屋的自然屬性進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估為依據(jù)。現(xiàn)階段，處理拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的突出矛盾，還是應(yīng)該采取以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為補(bǔ)償依據(jù)和以合理補(bǔ)償為限度并行的方法，而且應(yīng)盡量減少自由協(xié)商因素，以消除不平衡現(xiàn)象。

　　3、選取公平可行的評(píng)估方法

　　針對(duì)城市房屋拆遷評(píng)估的特殊性，其評(píng)估方法在城市拆遷評(píng)估中都有其適應(yīng)性和局限性，沒(méi)有絕對(duì)的最佳評(píng)估方法，只有相對(duì)較好的評(píng)估方法，應(yīng)此要具體問(wèn)題具體分析。而要保障拆遷評(píng)估方法的高效率和精確率，一方面要提高專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，注重平時(shí)市場(chǎng)資料的積累，并建立專用于拆遷評(píng)估運(yùn)算的計(jì)算機(jī)應(yīng)用程序；另一方面要加強(qiáng)評(píng)估人員的責(zé)任心訓(xùn)練，要站在被拆遷人的角度換位思考，真正

體會(huì)到我們計(jì)算的每一分每一厘都是老百姓的切身利益。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，已經(jīng)形成比較科學(xué)、完善的體系，通過(guò)評(píng)估應(yīng)當(dāng)能夠準(zhǔn)確地確定被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，城市房屋拆遷安置工作將不斷深入，拆遷安置工作中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和矛盾會(huì)更多的引起各級(jí)地方政府的重視。隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)拆遷評(píng)估技術(shù)會(huì)越來(lái)越科學(xué)和規(guī)范。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　[1] 肖元真、胡俍、王曉菁：論我國(guó)頒發(fā)《物權(quán)法》的深遠(yuǎn)意義和社會(huì)影響[J].中國(guó)住宅設(shè)施，20**（6）.

　　[2] 雷斌：從“史上最牛釘子戶”看《物權(quán)法》[J].現(xiàn)代物業(yè)，20**（10）.

　　[3] 李毅：透視《物權(quán)法》：誰(shuí)動(dòng)了我的“物權(quán)”？[J].中國(guó)市場(chǎng)，20**（16）.

　　[4] 袁利琴：城市房屋拆遷估價(jià)方法探討[J].南方論刊，20**（4）.

　　[5] 李宏偉：城市房屋拆遷的土地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題[J].學(xué)術(shù)交流，20**（11）.

篇3：城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中諸多糾紛原因分析

一、特殊性研究

1、對(duì)象的特殊性

相對(duì)于一般的估價(jià)對(duì)象而言,拆遷評(píng)估的估價(jià)對(duì)象較為復(fù)雜,種類多且數(shù)量大。一次拆遷中往往會(huì)同時(shí)遇到住宅、店面、辦公樓、車庫(kù)等不同物業(yè)類型,同時(shí),一次拆遷中也往往會(huì)面對(duì)大量的房屋,少則一、二棟,多則成片乃至一個(gè)小區(qū),這些房屋又屬于不同的業(yè)主所有。因此,一次拆遷評(píng)估中,估價(jià)結(jié)果既有整體價(jià)格,更要有分戶結(jié)論。要處理好估價(jià)對(duì)象的這一整體與個(gè)體的關(guān)系,一個(gè)小區(qū)拆遷評(píng)估中往往要以“棟”為對(duì)象,求出“棟”的基準(zhǔn)價(jià)格,然后再將此價(jià)格修正到各個(gè)單元,且每一單元的價(jià)格又必須因其不同的樓層、朝向、采光、戶型等諸多因素分別考慮。

2、市場(chǎng)的特殊性

一般評(píng)估中的“公開(kāi)市場(chǎng)”包括要素有:一是買者和賣者完全出于自愿;二是具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易,而不是急于出售或急于購(gòu)買;三是交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益。而在拆遷市場(chǎng)上以上三點(diǎn)都不可能實(shí)現(xiàn),對(duì)應(yīng)起來(lái)研究:首先第一點(diǎn),被拆遷人一般為非自愿。根據(jù)現(xiàn)行拆遷政策,城市的某一區(qū)域一旦列入拆遷范圍,不論是企業(yè)用房還是私房,拆遷都不可能逆轉(zhuǎn)的。甚至,當(dāng)拆遷人與被拆遷人還沒(méi)有對(duì)拆遷補(bǔ)償金額協(xié)商一致的情況下,拆遷人只要履行了相應(yīng)程序和手續(xù)并進(jìn)行證據(jù)保全,就可以申請(qǐng)進(jìn)行強(qiáng)制拆遷;其次第二點(diǎn),拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂和搬遷均要受拆遷期限的限制,而不是能自主控制的;最后一點(diǎn),拆遷人在最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益的前提下來(lái)實(shí)施拆遷改建項(xiàng)目,其經(jīng)濟(jì)利益來(lái)源于改建項(xiàng)目,而不是拆遷房屋的本身,更不是雙方一致的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。由此可見(jiàn),這樣特殊的交易條件和交易過(guò)程,與一般意義上的“公開(kāi)市場(chǎng)”相去甚遠(yuǎn),其形成的成交價(jià)格,也就是拆遷補(bǔ)償價(jià)格,也很難是公平價(jià)格。由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場(chǎng)也是一個(gè)特殊的市場(chǎng),是一個(gè)不完全的公開(kāi)市場(chǎng)。

3、原則的特殊性

同其他評(píng)估一樣,拆遷評(píng)估也要遵循合法原則、最高最佳使用原則等,但在應(yīng)用時(shí),這些原則要注意他們的特殊性。

(1)“合法原則”。“合法原則”包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等。首先,就合法產(chǎn)權(quán)來(lái)看,一般評(píng)估中指的是擁有房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等。而在拆遷評(píng)估中,評(píng)估對(duì)象除產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)外,還包括部分可以進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牡痪哂挟a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn),如臨時(shí)建筑物、附屬建筑物、構(gòu)筑物以及零雜空地等。其次,就合法使用來(lái)看,拆遷房有許多存在著實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)用途不一致的問(wèn)題,拆遷補(bǔ)償中牽涉到房屋用途確定時(shí),除合法原則外還要同時(shí)遵循當(dāng)?shù)夭疬w管理部門的有關(guān)規(guī)定。比如說(shuō),根據(jù)地方制定的一些具體規(guī)定,如“營(yíng)業(yè)執(zhí)照面積原則”、“規(guī)劃部門同意變更原則”以及“規(guī)劃法出臺(tái)前變更默許原則”等,產(chǎn)權(quán)用途為住宅,但卻有可能按商業(yè)用房類型來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償。

(2)“最高最佳使用原則”。它是指房地產(chǎn)估價(jià)中,在合法原則前提下,在各種可能的利用方式中,選擇其中最大收益的使用方式來(lái)確定估價(jià)結(jié)果。顯然,待拆除的房屋不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一,比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等,雖然從理論上講,拆遷評(píng)估中沒(méi)有絕對(duì)排除最高最佳使用原則,但實(shí)際上在拆遷市場(chǎng)中它卻真正難以應(yīng)用。

二、政府行政干預(yù)研究

個(gè)別地方政府在經(jīng)營(yíng)城市過(guò)程中,由于種種原因和驅(qū)動(dòng),存在不依法行政,甚至強(qiáng)行介入拆遷糾紛這一民事關(guān)系中,實(shí)則借公共利益之名追求商業(yè)利益,給拆遷評(píng)估工作造成種種干擾,這也是引起諸多拆遷糾紛的原因之一。具體表現(xiàn)如下:

1、不依法行政,角色串位

盡管國(guó)務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中取消了統(tǒng)一拆遷,并規(guī)定房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人,不得接受委托進(jìn)行拆遷。但在某些地區(qū),有些政府行政部門以保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行為由,強(qiáng)行介入平等主體之間的交易活動(dòng)。它們往往由一個(gè)直接行使政府權(quán)力的機(jī)構(gòu),搖身變?yōu)橹苯拥牟疬w人,既當(dāng)裁判員,又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。由于政府本身就成為拆遷糾紛的一方當(dāng)事人,這就使得政府的行政裁決已經(jīng)沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)意義,更沒(méi)任何公正可言。

2、行政權(quán)力強(qiáng)行介入民事關(guān)系

拆遷糾紛本質(zhì)是拆遷人與被拆遷人之間的民事糾紛,它可以并應(yīng)當(dāng)在民事范圍里由雙方自行解決。而且,也只有在拆遷人和被拆遷人之間進(jìn)行自由協(xié)商、自愿選擇時(shí),才能最大限度達(dá)到平衡,對(duì)雙方權(quán)益進(jìn)行均衡保護(hù),而不是對(duì)其中一方的嚴(yán)重偏重。行政權(quán)力強(qiáng)行介入民事關(guān)系,是導(dǎo)致該民事關(guān)系不平等、不平衡的主要原因。在房屋拆遷領(lǐng)域中絕大部分拆遷事項(xiàng),與公共利益沒(méi)有任何關(guān)系,但行政裁決、行政審批、行政強(qiáng)制等手段卻大量使用,民事關(guān)系被扭曲、平等平衡關(guān)系被打破,個(gè)別地方政府通過(guò)發(fā)放拆遷許可、單方確定補(bǔ)償價(jià)格和進(jìn)行裁決甚至直接強(qiáng)制等手段代替了市場(chǎng)主體的自由選擇,尤其是對(duì)被拆遷人而言,政府的干預(yù)往往損害了其最基本的生存權(quán)和最根本的財(cái)產(chǎn)權(quán)。政府強(qiáng)行干預(yù)必然后果就是造成拆遷人的力量和利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于被拆遷人的嚴(yán)重失衡狀態(tài),并進(jìn)一步引發(fā)嚴(yán)重的拆遷糾紛。

3、公共利益和商業(yè)利益的錯(cuò)位

從法律和道理上講

,為了社會(huì)公共利益的需要,可以對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合法的限制和剝奪。但是,個(gè)別地方政府卻借此將這個(gè)“公共利益”的概念無(wú)限擴(kuò)大了,認(rèn)為既然城市房屋建設(shè)是為了城市的改造,那么城市改造就是公共利益;那么在某條大街上要建若干個(gè)商業(yè)大廈(本來(lái)就是商家的商業(yè)利益問(wèn)題),卻也被納入城市改造的范疇,被說(shuō)成是公共利益等等。于是,有了公共利益的借口和名義,就可以審批強(qiáng)制拆遷,就可以“打壓”被拆遷人的利益。這樣一來(lái),拆遷糾紛由此產(chǎn)生。

4、壓低拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格

城市房屋的拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格,是由地方政府決定的。各地方政府在高速發(fā)展、加快城市建設(shè)和改造進(jìn)程中,為了吸引開(kāi)發(fā)商的資金投向,大多以行政手段決定基本價(jià)格,壓制市場(chǎng)價(jià)格。這樣,開(kāi)發(fā)商就能夠以較低的開(kāi)發(fā)成本取得較高的利潤(rùn);開(kāi)發(fā)商的資金投向了本地,本地的建設(shè)項(xiàng)目和城市建設(shè)也就有了發(fā)展的規(guī)模和速度,這也就是為什么有那么多的地方政府頻頻出擊招商引資的原因所在。低成本高發(fā)展,是以犧牲被拆遷人的利益為代價(jià)的。在這場(chǎng)商家和政府“雙贏”的轟轟烈烈的運(yùn)動(dòng)中,被拆遷人的利益有時(shí)甚至成為了吸引投資和高速發(fā)展的障礙。因此,降低成本,壓低拆遷補(bǔ)償安置價(jià)格成為個(gè)別政府干預(yù)拆遷評(píng)估的主要手段之一,同時(shí)也是拆遷糾紛的焦點(diǎn)所在。

三、法律體系非規(guī)范化研究

1、諸多定義沒(méi)有量化界定

關(guān)于“公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格”,對(duì)于有較多類似房地產(chǎn)交易資料的估價(jià)對(duì)象,可以通過(guò)三個(gè)以上類似的交易實(shí)例價(jià)格的修正,綜合確定公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于沒(méi)有類似房地產(chǎn)交易實(shí)例的估價(jià)對(duì)象,其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的具體值又如何確定?另外,房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員按照估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素及其影響大小的基礎(chǔ)上,采用合適估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格做出客觀公正的判斷、推測(cè)的過(guò)程。據(jù)此,一般認(rèn)為,凡是按照上述過(guò)程對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估結(jié)果,只要不超過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格一定范圍,都應(yīng)該認(rèn)為是客觀公正的。但是,到底“一定范圍”是多大的數(shù)量范圍?

如果公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的具體值不予量化,評(píng)估價(jià)格與公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格差異范圍又不予嚴(yán)格界定,那么對(duì)于直接關(guān)系到拆遷當(dāng)事人利益的房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果,很難讓拆遷當(dāng)事人認(rèn)為是客觀公正的價(jià)格。在當(dāng)前評(píng)估機(jī)構(gòu)林立,評(píng)估業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈,按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》又允許多家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一被拆遷房屋評(píng)估的情況下,很可能出現(xiàn)一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)公示估價(jià)結(jié)果后,被拆遷人私自委托其他估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行重新評(píng)估的情況。而當(dāng)重新評(píng)估價(jià)格高于原估價(jià)結(jié)果時(shí),被拆遷人就會(huì)認(rèn)為原估價(jià)結(jié)果不公正,當(dāng)估價(jià)結(jié)果異議又不能協(xié)商一致時(shí),就會(huì)產(chǎn)生評(píng)估糾紛。

2、對(duì)城市房屋拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)未作任何劃分

不論是市政建設(shè)、社會(huì)公益事業(yè)建設(shè)還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,其所涉及的房屋拆遷均屬于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的調(diào)整范圍。不言而喻,市政、公益項(xiàng)目建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的拆遷在性質(zhì)上區(qū)別明顯,前者是公益性質(zhì),后者則以營(yíng)利性為主。但根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同樣要因?yàn)椤俺鞘薪ㄔO(shè)需要”進(jìn)行拆遷,加上借助行政強(qiáng)制性作后盾,致使開(kāi)發(fā)性拆遷背離了民事活動(dòng)自愿公平、等價(jià)有償?shù)墓逃袑傩浴Ｉ踔翆?shí)際運(yùn)作中,往往更多地體現(xiàn)了作為拆遷人的開(kāi)發(fā)商的利益。這樣既有悖于公平原則,也由此引發(fā)社會(huì)矛盾,妨礙了市政、公益拆遷項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

3、拆遷補(bǔ)償范圍未及于土地使用權(quán)

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,拆遷補(bǔ)償范圍是被拆除的房屋及其附屬物,而對(duì)房屋及其附屬物占用區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)是否提供補(bǔ)償未作規(guī)定,一般便不再予以補(bǔ)償。這是由我國(guó)房地分管的體制所決定的,房屋拆遷問(wèn)題屬于《房產(chǎn)法》管轄范圍,不涉及土地問(wèn)題,土地問(wèn)題則歸由《土地管理法》調(diào)控。但若按照《土地管理法》的立法原則來(lái)看,受讓他人正在使用的國(guó)有土地的使用權(quán)的,應(yīng)該是要支付地價(jià)款。

結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)來(lái)看,隨著近年來(lái)各城市級(jí)差地租的不斷升值,對(duì)于那些被拆遷地點(diǎn)級(jí)差值優(yōu)等,或遷出地與遷入地之間土地級(jí)差效益懸殊的被拆除房屋及其附屬物所有人來(lái)說(shuō),《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》關(guān)于拆遷補(bǔ)償范圍不包括土地使用權(quán)的規(guī)定至少與情理不符的,土地使用權(quán)之收益未予考慮顯失公平,特別是處在開(kāi)發(fā)商以贏利為目的拆遷情形下尤甚。這也是如今多數(shù)拆遷居民買不到甚至買不起原有面積房屋而引起的諸多糾紛的一個(gè)被忽略了的原因。