20**年度策劃人員工作總結(jié)
歲月不居! 轉(zhuǎn)眼間我來(lái)到*******工作將近一年了。時(shí)間催促我即將告別20**，憧憬激勵(lì)我在20**年開創(chuàng)事業(yè)的新高。為了更好地完成工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，現(xiàn)將20**年工作情況總結(jié)如下：
一、工作匯報(bào)
自20**年4月1日工作以來(lái)，我認(rèn)真完成工作，努力學(xué)習(xí)，積極思考，工作能力逐步提高。伴隨著鴻建房產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，特別是20**年又榮獲“********”，我所工作的策劃部作為公司的宣傳部門尤為重要。對(duì)外宣傳的每一篇資料，每一句話都代表著公司的形象。所有，我在實(shí)際工作中，時(shí)時(shí)嚴(yán)格要求自己，做到謹(jǐn)小慎微。
此外，火車跑的快還靠車頭帶，由于剛參加工作，無(wú)論從業(yè)務(wù)能力，還是從思想上都存在許多的不足。在這些方面我都得到了公司領(lǐng)導(dǎo)、部門領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助，使我在工作能力提高，方向明確，態(tài)度端正。從而，對(duì)我的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。
二、思想?yún)R報(bào)
20**年是我真真正正走上工作崗位的第一年，對(duì)于工作或者說(shuō)事業(yè)，每個(gè)人都有不同的認(rèn)識(shí)和感受，我也一樣。對(duì)我而言，我通常會(huì)從兩個(gè)角度去把握自己的思想脈絡(luò)。
首先是心態(tài)，套用米盧的一句話 “態(tài)度決定一切”。有了正確的態(tài)度，才能運(yùn)用正確的方法，找到正確的方向，進(jìn)而取得正確的結(jié)果。具體而言，我對(duì)工作的態(tài)度就是選擇自己喜愛的，然后為自己的所愛盡自己最大的努力。我一直認(rèn)為工作不該是一個(gè)任務(wù)或者負(fù)擔(dān)，應(yīng)該是一種樂(lè)趣，是一種享受，而只有你對(duì)它產(chǎn)生興趣，徹底的愛上它，你才能充分的體會(huì)到其中的快樂(lè)。我相信我會(huì)在對(duì)這一業(yè)務(wù)的努力探索和發(fā)現(xiàn)中找到我工作的樂(lè)趣，也才能毫無(wú)保留的為它盡我最大的力量。可以說(shuō)，懂得享受工作，你才懂得如何成功，期間來(lái)不得半點(diǎn)勉強(qiáng)。
其次，是能力問(wèn)題，又可以分成專業(yè)能力和基本能力。對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)我可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的例子說(shuō)明：以一只駱駝來(lái)講，專業(yè)能力決定了它能夠在沙漠的環(huán)境里生存，而基本能力，包括適應(yīng)度、堅(jiān)忍度、天性的警覺(jué)等，決定了它能在沙漠的環(huán)境里生存多久。具體到人，專業(yè)能力決定了你適合于某種工作，基本能力，包括自信力，協(xié)作能力，承擔(dān)責(zé)任的能力，冒險(xiǎn)精神，以及發(fā)展?jié)摿Φ龋瑢⒅苯記Q定工作的生命力。一個(gè)在事業(yè)上成功的人，必是兩種能力能夠很好地協(xié)調(diào)發(fā)展和運(yùn)作的人。
20**年，我將以嶄新的精神狀態(tài)投入到工作當(dāng)中，努力學(xué)習(xí)，提高工作、業(yè)務(wù)能力。積極響應(yīng)公司加強(qiáng)管理的措施，遵守公司的規(guī)章制度。
三、主要活動(dòng)及成績(jī)
1、20**年4月，準(zhǔn)備并參加上海房展會(huì)。主要工作為宣傳資料準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)資料的收集與存檔。
2、20**年5月，準(zhǔn)備企業(yè)內(nèi)刊《***》的資料收集及酒店公寓資料的收集。
3、20**年6月，返校一個(gè)月，考察***樓市。如：星海國(guó)寶、世紀(jì)經(jīng)典、經(jīng)典生活、壹品星海、宏孚商旅酒店（產(chǎn)權(quán)式）、晨熙假日酒店、名仕國(guó)際（loft公寓）等。
4、20**年7月，第二期《****》收尾工作，與印刷廠協(xié)作印刷。撰寫“****項(xiàng)目說(shuō)明”、“******示范區(qū)可行性報(bào)告”等系列政府報(bào)告。
5、20**年8月，************。
6、20**年9月，網(wǎng)站文字改版工作全部完成，重新啟動(dòng)留言板功能。
7、20**年10月，****商業(yè)房產(chǎn)考察。
8、20**年11月，制作20**年新年臺(tái)歷。與外協(xié)部門合作編輯設(shè)計(jì)《*****》。
9、20**年12月，考察***房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是大戶型樓盤，為****定位、銷售做號(hào)準(zhǔn)備。出版了第三期《****》，并聯(lián)系制作了“*****俱樂(lè)部”VIP會(huì)員卡。
篇2：裝飾城策劃代理合同
裝飾城策劃代理合同
z商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)
20**年5月15日
[說(shuō)明]
目擊者本合作框架根據(jù)貴司5/10《商務(wù)報(bào)價(jià)》和5/15《補(bǔ)充說(shuō)明》，結(jié)合我司代理項(xiàng)目基本合作模式制訂。
貴司提及的銷售目標(biāo)有兩個(gè)“（20**）年底共完成5個(gè)億的銷售目標(biāo)”、“（20**）年內(nèi)要求實(shí)現(xiàn)銷售15萬(wàn)m2”，我司觀點(diǎn)如下：
銷售條件和時(shí)機(jī)：本項(xiàng)目要在20**年實(shí)現(xiàn)較好業(yè)績(jī)，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)完整的銷售時(shí)間段，即在春節(jié)前應(yīng)有不少于7個(gè)月的銷售期，其中包括：
認(rèn)籌準(zhǔn)備期：2個(gè)月（20**年6月-20**年8月）
認(rèn)籌期：2個(gè)月（20**年8月-20**年10月）
解籌熱銷期（取得預(yù)售許可證）：3個(gè)月（20**年10月-20**年1月）
因此，確保項(xiàng)目在20**年10月前取得預(yù)售許可證是基本銷售前提之一！
宏觀政策面：近期政府為穩(wěn)定房?jī)r(jià)、打壓炒房，頻繁出臺(tái)多項(xiàng)政策，以下對(duì)本項(xiàng)目銷售影響較大：
期房禁止轉(zhuǎn)讓
購(gòu)房后2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓按轉(zhuǎn)讓價(jià)收取全額營(yíng)業(yè)稅
投資型物業(yè)首付門檻提高、利率上浮
以上海為龍頭的華東市場(chǎng)是此次宏觀調(diào)控的主要區(qū)域，目前上海炒家明顯收斂，許多物業(yè)銷售火熱不再。本項(xiàng)目為投資型物業(yè)，在此政策下，主要客戶群為中長(zhǎng)期投資刻和經(jīng)營(yíng)戶，在炒家缺位情況下，銷售速度和熱度將直接降溫。
綜上所述，我司認(rèn)為：
其一，上述銷售目標(biāo)偏高，如宏觀政策沒(méi)有更進(jìn)一步的打壓政策，將銷售目標(biāo)定位為3-4個(gè)億，更為現(xiàn)實(shí)。
其二，如宏觀政策還有更進(jìn)一步的打壓政策，貴司應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)和資金回籠模式做更為慎重的計(jì)劃，盡量將政策風(fēng)險(xiǎn)降到最低！
我司制訂的取費(fèi)模式為2種，在貴司要求的基礎(chǔ)上按更簡(jiǎn)潔的方式設(shè)計(jì)，請(qǐng)貴司參考。
商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅，其復(fù)雜程度、專業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)性均較大。我司為專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司，希望有機(jī)會(huì)為貴司降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，提升物業(yè)價(jià)值，縮短銷售周期。我司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與貴司提出標(biāo)準(zhǔn)的差異，請(qǐng)予以理解。
合作方式、委托期限
1、合作方式
1.1、甲方委托乙方為該物業(yè)之獨(dú)家全程策劃、銷售代理。
2、委托期限
2.1、從該合同簽訂之日起計(jì)算至首期物業(yè)正式公開發(fā)售之日后18個(gè)月。甲方在本合同執(zhí)行時(shí)間內(nèi)不可再將上述工作委托任何第三方。
2.2、該物業(yè)各部分正式公開發(fā)售之日以甲乙雙方共同書面確認(rèn)的日期為準(zhǔn)。
取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式
1、前期策劃費(fèi)
1.1、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
甲方同意支付乙方人民幣伍拾捌萬(wàn)元整（￥580,000）作為前期策劃費(fèi)用。
1.2、付款方式
1.2.1、甲方于本合同簽約三個(gè)工作日內(nèi)支付乙方人民幣壹拾伍萬(wàn)元整（￥150,000）。
1.2.2、甲方于乙方提交項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策略報(bào)告后三個(gè)工作日內(nèi)支付乙方人民幣貳拾叁萬(wàn)元整（￥230,000）。
1.2.3、甲方于20**年6月30日前內(nèi)支付乙方人民幣壹拾萬(wàn)元整（￥100,000）。
1.2.4、甲方于該物業(yè)開始認(rèn)籌之日后三天內(nèi)支付乙方剩余策劃費(fèi)用人民幣壹拾萬(wàn)元整（￥100,000）。
（注：鑒于本項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)上的要求，該部分工作應(yīng)于20**年7月前完成，以便更好地進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段。）
2、銷售代理費(fèi)
2.1、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(模式一)
2.1.1、甲方同意以該項(xiàng)目每個(gè)銷售單位“買賣合同銷售金額乘以相應(yīng)的代理費(fèi)率”的方式支付乙方銷售代理費(fèi)用。
2.1.2、每期推出銷售的物業(yè)的銷售代理費(fèi)率根據(jù)銷售目標(biāo)的完成進(jìn)度設(shè)定相應(yīng)的代理費(fèi)率，在每階段銷售進(jìn)度完成的次月代理費(fèi)結(jié)算日，甲方按本階段代理費(fèi)率一次性補(bǔ)齊前階段代理費(fèi)差額。具體如下：
階段 每期推出物業(yè)累計(jì)銷售率*本階段標(biāo)準(zhǔn)代理費(fèi)率
第一階段 0%≤*<30%1.2%
第二階段 30%≤*<50%1.4%
第三階段 50%≤*<70%1.6%
第四階段 70%≤*<80%1.8%
第五階段 80%≤*2.0%
2.1.3、“累計(jì)銷售率”指截止累計(jì)簽訂《認(rèn)購(gòu)書》并交付完足額定金的物業(yè)建筑面積占本期推出可售物業(yè)總建筑面積的比例。推出可銷售物業(yè)清單由甲乙雙方在每期正式銷售前書面確認(rèn)。
2.1.4、“代理費(fèi)率”指每個(gè)銷售單位之銷售代理費(fèi)占該單位買賣合同中銷售金額的比例。
2.2、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(模式二)
2.2.1、甲方同意以“基本代理費(fèi)+超價(jià)值獎(jiǎng)勵(lì)”的方式支付乙方銷售代理費(fèi)用。
2.2.2、“基本代理費(fèi)”：按該物業(yè)“每套商鋪甲方與該物業(yè)購(gòu)買者（下稱“客戶”）簽訂的《商品房買賣合同》所確認(rèn)的總價(jià)款乘以相應(yīng)的基本代理費(fèi)率”的方式支付乙方。每期推出銷售的物業(yè)根據(jù)銷售目標(biāo)的完成進(jìn)度設(shè)定相應(yīng)的基本代理費(fèi)率，在每階段銷售進(jìn)度完成的次月代理費(fèi)結(jié)算日，甲方按本階段基本代理費(fèi)率一次性補(bǔ)齊前階段代理費(fèi)差額。具體如下：
階段 每期推出物業(yè)累計(jì)銷售率*本階段標(biāo)準(zhǔn)代理費(fèi)率
第一階段 0%≤*<30%1.0%
第二階段 30%≤*<50%1.2%
第三階段 50%≤*<70%1.3%
第四階段 70%≤*<80%1.4%
第五階段 80%≤*1.5%
2.2.3、“超價(jià)值獎(jiǎng)勵(lì)”：當(dāng)每套商鋪“甲方實(shí)收銷售金額”高于該商鋪的“基準(zhǔn)銷售金額”時(shí)，甲方將支付乙方超額部分金額的30%作為“超價(jià)值獎(jiǎng)勵(lì)”，即：每套商鋪乙方超價(jià)值獎(jiǎng)勵(lì)=（甲方實(shí)收銷售金額-基準(zhǔn)銷售金額）*30%。其中：實(shí)施年返租的商鋪甲方實(shí)收銷售金額=《商品房買賣合同》所確認(rèn)的總價(jià)款乘以%，不實(shí)施返租的商鋪甲方實(shí)收銷售金額=《商品房買賣合同》所確認(rèn)的總價(jià)款，每套商鋪的基準(zhǔn)銷售金額由甲乙雙方在公開發(fā)售前書面確定。
2.2.4、“基準(zhǔn)銷售金額”：指甲乙雙方制訂的基準(zhǔn)價(jià)格表中每套商鋪的銷售金額。該物業(yè)商鋪采用年一次性返租％的銷售形式，扣除返租額后街鋪均價(jià)定為元/平方米，展廳商鋪均價(jià)定為元/平方米，雙方以此均價(jià)為基礎(chǔ)制訂基準(zhǔn)價(jià)格表。
2.3、客戶界定
所有銷售客戶無(wú)論是否為甲方關(guān)系客戶，均計(jì)算乙方銷售率和全額銷售代理費(fèi)。
2.4、結(jié)算單位
每個(gè)銷售單位簽訂買賣合同并甲方收取約定的首期款后，甲方即應(yīng)支付乙方該單位全部銷售代理費(fèi)和超價(jià)值獎(jiǎng)勵(lì)。
2.5、付款時(shí)間
每月5日前由乙方與甲方指定對(duì)接人員核對(duì)上月的銷售業(yè)績(jī)報(bào)表，甲方須于每月10日前一次性支付乙方上月全部應(yīng)結(jié)銷售代理費(fèi)。
3、其他
3.1、銷售定金的收取
由甲方財(cái)務(wù)人員收取并向客戶開具相應(yīng)合法票據(jù)。
3.2、客戶違約金的處理
由于客戶違約而產(chǎn)生的違約金（包括定金部分）由甲方：乙方按50%：50%比例分配（經(jīng)甲方特批退還定金的違約單位除外），在每月結(jié)算上月代理費(fèi)同時(shí)支付乙方。
3.3、銷售人員報(bào)酬
在銷售過(guò)程中，所有銷售人員的工資、福利和獎(jiǎng)金均由乙方支付。
3.4、第三方費(fèi)用
乙方以上收費(fèi)不包括第三方費(fèi)用。合同期間所有第三方費(fèi)用，包括但不限于建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面視覺(jué)設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布費(fèi)、攝影、拍片、印刷、制作、運(yùn)輸、現(xiàn)場(chǎng)包裝、裝修、禮儀、公關(guān)促銷費(fèi)、銷售招商現(xiàn)場(chǎng)電話水電及日常辦公消耗費(fèi)、無(wú)錫市以外外地差旅費(fèi)等費(fèi)用，全部由甲方承擔(dān)。
以上為我司初步合作框架。衷心希望有機(jī)會(huì)為貴司提供最具價(jià)值和銷售力的專業(yè)服務(wù)，
讓z成為華東地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)一顆耀眼的明星！
合和商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)
篇3：全程物業(yè)管理服務(wù)策劃
全程物業(yè)管理服務(wù)策劃
問(wèn)起物業(yè)管理，99%的人會(huì)說(shuō)，那不就是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)鏈條上的售后服務(wù)嗎?
事實(shí)上，也有許多開發(fā)商，在物業(yè)管理企業(yè)聲嘶力竭的“前期介入”的呼吁聲中，在開發(fā)前期階段，就開始注意傾聽物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于建設(shè)階段完善物業(yè)的各類建議。盡管如此，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品被定位于整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的末端，定位于售后服務(wù)的角色認(rèn)知，并沒(méi)有太大改變。造成這種狀況，不僅僅是由于物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品主要是滿足業(yè)主入伙后日常物業(yè)管理需要的自然屬性，也是由于物業(yè)管理自身的創(chuàng)新能力不足與執(zhí)行力受到行業(yè)素質(zhì)限制。對(duì)于中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，思想力與行動(dòng)力是需要著重解決的兩大問(wèn)題，是同等重要的。思想力代表的是行業(yè)的創(chuàng)新能力，行動(dòng)力代表的是行業(yè)的服務(wù)管理技術(shù)水平。
全程物業(yè)管理服務(wù)，作為一種全新的服務(wù)理念、方法與模式，是從全新的角度設(shè)計(jì)規(guī)劃的物業(yè)管理服務(wù)新產(chǎn)品。該產(chǎn)品的產(chǎn)出，是物業(yè)管理服務(wù)的理念創(chuàng)新，是對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理功能定位認(rèn)知的顛覆，是物業(yè)管理對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn)的提升。
全程物業(yè)管理服務(wù)策劃是怎樣產(chǎn)生的?是不是對(duì)物業(yè)管理前期介入概念的翻版?
答案是NO，全程物業(yè)管理服務(wù)是中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的必然需求。
隨著中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展，買方市場(chǎng)的形成，物業(yè)的人性化細(xì)節(jié)完善以及物業(yè)軟質(zhì)量--物業(yè)管理服務(wù)越來(lái)越受到客戶的重視。畢竟，買房置業(yè)是一時(shí)，住房生活是一世。物業(yè)管理已經(jīng)成為大多數(shù)置業(yè)者考慮的重要因素。但是，由于部分發(fā)展商開發(fā)理念落后，以為物業(yè)管理只是售后服務(wù)，因而只在物業(yè)即將發(fā)售時(shí)才匆匆拉郎配式地選擇物業(yè)管理企業(yè)，從事入伙管理服務(wù)與日常物業(yè)管理服務(wù)。其結(jié)果往往在諸多方面造成很多問(wèn)題無(wú)法解決，如社區(qū)出入口過(guò)多、安全智能化設(shè)施不敷使用、園林水景配置貴族化或無(wú)法適應(yīng)地理氣候環(huán)境、物業(yè)外立面統(tǒng)一與業(yè)主對(duì)安全空調(diào)位排風(fēng)設(shè)施具體需求的矛盾、物業(yè)設(shè)施設(shè)備質(zhì)材選型配置不合理、物業(yè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)布局與配置不完善、公共照明背景音樂(lè)等系統(tǒng)的能控設(shè)計(jì)缺陷、配套車場(chǎng)學(xué)校會(huì)所的方位與出入不便管理等等。這些都是在地產(chǎn)開發(fā)前期缺乏對(duì)物業(yè)管理的統(tǒng)一規(guī)劃所致，這些現(xiàn)象與問(wèn)題所造成的開發(fā)資源浪費(fèi)與各類矛盾積累，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及物業(yè)管理企業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)造成極大的負(fù)面影響。
其實(shí)，在中國(guó)房地產(chǎn)界，越來(lái)越多的開發(fā)商重視物業(yè)管理的前期介入。早在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理專家會(huì)就物業(yè)規(guī)劃的合理性(更多是人性化常理，是對(duì)業(yè)主消費(fèi)心理與規(guī)律的把握，不只是規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的合法性)提出專業(yè)建議;在物業(yè)建設(shè)階段，對(duì)于物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、設(shè)備選型、物業(yè)構(gòu)件選用，安全設(shè)施設(shè)置等方面加以控制;在物業(yè)營(yíng)銷階段，就物業(yè)服務(wù)定位、服務(wù)配置、服務(wù)品質(zhì)、費(fèi)用測(cè)算、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)等方面給銷售以促進(jìn);在入伙及日常管理期間，物業(yè)服務(wù)的規(guī)劃與執(zhí)行則直接影響業(yè)主的日常生活品質(zhì)。
然而，由于限于物業(yè)管理服務(wù)理念高度不夠，物業(yè)管理前期介入只是強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理介入地產(chǎn)開發(fā)的階段必須提前，但是沒(méi)有明確前后物業(yè)服務(wù)的連貫性，似乎各個(gè)階段的物業(yè)服務(wù)只是零碎地點(diǎn)子式的支著，而并非一個(gè)完整的系統(tǒng)，缺乏一致的目標(biāo)與運(yùn)作控制。這種零散的、非系統(tǒng)化的前期物業(yè)介入服務(wù)，一定程度上淡化了前期介入的價(jià)值，其重要性也很難得到認(rèn)識(shí)，甚至很容易被抹殺。
全程物業(yè)管理服務(wù)決不僅僅是強(qiáng)調(diào)物業(yè)前期介入，而是明確物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該介入地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷策劃、銷售及售后服務(wù)的全過(guò)程，而且，介入的行為不是相互割離，而是相互關(guān)聯(lián)，是以一個(gè)明確的目標(biāo)所導(dǎo)向出的完整的系統(tǒng)，是物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)化、體系化。全程物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)新產(chǎn)品，是地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出的更高的要求，是對(duì)系統(tǒng)化物業(yè)服務(wù)強(qiáng)烈需求的滿足。
物業(yè)管理的前期介入，可以說(shuō)也是從香港的舶來(lái)品。香港物業(yè)管理企業(yè)，如戴德梁行等企業(yè)，比較早地引進(jìn)香港比較成熟的物業(yè)管理早期介入技術(shù)，使大陸的物業(yè)管理服務(wù)由售后服務(wù)型產(chǎn)品衍生出前期服務(wù)型產(chǎn)品。但是，沒(méi)有物業(yè)管理企業(yè)明確地按照系統(tǒng)化、體系化原則規(guī)劃配置物業(yè)管理的前期服務(wù)與后期服務(wù)。全程物業(yè)管理服務(wù)只是近來(lái)逐漸實(shí)質(zhì)化的、亟待理念整合提升的新服務(wù)產(chǎn)品，是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中，敏銳覺(jué)察地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，根據(jù)市場(chǎng)需要而創(chuàng)制的服務(wù)新產(chǎn)品。
我們廣州廣電物業(yè)管理有限公司市場(chǎng)部，作為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)營(yíng)銷部門，較早地意識(shí)到并開發(fā)出該產(chǎn)品，在形成該產(chǎn)品的生產(chǎn)力、執(zhí)行力方面做了大量工作。我們?cè)谖飿I(yè)管理前期服務(wù)中加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)設(shè)施設(shè)備選型、物業(yè)施工質(zhì)量與安全管理、物業(yè)服務(wù)模式設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)有形展示系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)劃設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)強(qiáng)化技術(shù)積累與研究，已經(jīng)初步形成比較完善的全程服務(wù)策劃技術(shù)結(jié)構(gòu)。我司為廣州及外地一些地產(chǎn)項(xiàng)目所做的全程物業(yè)管理服務(wù)策劃，得到了發(fā)展商的高度肯定，這些服務(wù)策劃及服務(wù)實(shí)施，為這些項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定了良好的基礎(chǔ)。
全程物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)新概念，當(dāng)然有借鑒全程地產(chǎn)策劃的成分，是與全程地產(chǎn)策劃相輔相成的一個(gè)服務(wù)產(chǎn)品。全程物業(yè)管理服務(wù)策劃是以滿足客戶需求為導(dǎo)向，把握從地產(chǎn)投資論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工到營(yíng)銷銷售、物業(yè)入伙管理、日常管理的地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)的客戶需求，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境與客戶需求的調(diào)查分析，通過(guò)對(duì)物業(yè)服務(wù)目標(biāo)、策略、技術(shù)、運(yùn)作的規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)。
盡管都是策劃，也都強(qiáng)調(diào)全程性，但是，地產(chǎn)策劃圍繞的目標(biāo)是地產(chǎn)營(yíng)銷，關(guān)注的物業(yè)的定位、結(jié)構(gòu)戶型、包裝推廣、銷售策略等環(huán)節(jié)，偏重于對(duì)房屋使用功能、形象以及文化內(nèi)涵的界定;而物業(yè)服務(wù)策劃則是關(guān)注客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的滿足，關(guān)注的是物業(yè)細(xì)節(jié)完善、物業(yè)管理便利與成本降低、物業(yè)服務(wù)營(yíng)銷促進(jìn)、服務(wù)定位、個(gè)性化服務(wù)設(shè)計(jì)、服務(wù)品質(zhì)執(zhí)行，偏重于服務(wù)內(nèi)涵、品質(zhì)、價(jià)值、文化、品位的界定。在地產(chǎn)開發(fā)的前期階段，全程物業(yè)管理服務(wù)策劃與全程地產(chǎn)策劃相輔相成，共同保障地產(chǎn)開發(fā)的成功率。全程地產(chǎn)策劃優(yōu)劣，直接影響物業(yè)的營(yíng)銷;全程物業(yè)管理服務(wù)策劃的優(yōu)劣，則不僅影響物業(yè)的營(yíng)銷，還將對(duì)后期業(yè)主生活服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)商品牌信譽(yù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
全程物業(yè)管理服務(wù)作為一種全新的服務(wù)產(chǎn)品，作為一種新的服務(wù)組織管理模式，擁有獨(dú)特的構(gòu)成要素與技術(shù)流程架構(gòu)，其本質(zhì)是針對(duì)物業(yè)管理的兩大類客戶--房地產(chǎn)開發(fā)商與置業(yè)業(yè)主，將兩大客戶需求，實(shí)行交集式需求整合，并充分考慮到兩類客戶的需求個(gè)性，以地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展為線索，以客戶需求價(jià)值分析為手段，構(gòu)筑前后連貫一致的服務(wù)價(jià)值鏈。就具體的地產(chǎn)項(xiàng)目而言，沒(méi)有可以照搬照抄的方案。任何一個(gè)成功的全程物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品，都需要在具體細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，予以精心定位、設(shè)計(jì)與規(guī)劃。
好的全程物業(yè)管理服務(wù)策劃，應(yīng)該突出物業(yè)管理服務(wù)的全程性、主題性、系統(tǒng)性，應(yīng)該以細(xì)致的項(xiàng)目背景調(diào)查為基礎(chǔ)，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位為龍頭，以形成系統(tǒng)化、完整性物業(yè)管理服務(wù)方案為目標(biāo)，以人性化、個(gè)性化服務(wù)模式設(shè)計(jì)與實(shí)施為主線，以滿足地產(chǎn)開發(fā)各階段物業(yè)管理服務(wù)需求為準(zhǔn)則，以服務(wù)的創(chuàng)新性、可行性、周密性為基石，以方案執(zhí)行力建設(shè)為保障。
在實(shí)際的物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行中，很多開發(fā)商以為地產(chǎn)的投資論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)，結(jié)果物業(yè)建成后給業(yè)主造成很多不便因素甚至損失，尤其是不利于后期的物業(yè)管理服務(wù)，造成管理服務(wù)成本居高不下，也造成很多無(wú)法協(xié)調(diào)的矛盾，遏止物業(yè)整體的投資價(jià)值。也有很多開發(fā)商比較重視物業(yè)管理的前期介入，但是由于物業(yè)管理企業(yè)缺乏全程物業(yè)管理服務(wù)策劃的服務(wù)理念與服務(wù)能力，致使物業(yè)管理服務(wù)定位不清，服務(wù)運(yùn)作缺乏系統(tǒng)性、連續(xù)性與整體性。
很多公司在物業(yè)管理服務(wù)設(shè)計(jì)中，根本把握不住項(xiàng)目的核心服務(wù)需求，也把握不住物業(yè)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)控制要點(diǎn)與服務(wù)規(guī)劃的系統(tǒng)性，服務(wù)概念內(nèi)涵模糊不清或缺乏針對(duì)性，現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)控制嚴(yán)重依賴資金與硬件投入，服務(wù)設(shè)計(jì)的可行性差，最終造成物業(yè)管理服務(wù)不成體系，缺乏文化內(nèi)涵的延續(xù)性，服務(wù)質(zhì)量差距五個(gè)缺口過(guò)大，服務(wù)承諾無(wú)法兌現(xiàn)，嚴(yán)重影響開發(fā)商的品牌信譽(yù)。因此，全程物業(yè)管理服務(wù)策劃對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)具有十分重要的意義。
全程物業(yè)管理服務(wù)策劃需要把握好基本的流程與關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
第一，要重視對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的周詳細(xì)密的調(diào)查，了解城市規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境狀況、項(xiàng)目規(guī)劃定位、目標(biāo)客戶消費(fèi)行為、物業(yè)營(yíng)銷策略、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目服務(wù)配置等具體情況。
第二，要根據(jù)項(xiàng)目SWOT分析，分析項(xiàng)目的優(yōu)劣，分析各個(gè)階段目標(biāo)客戶的服務(wù)需求，匹配針對(duì)性的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)策略與服務(wù)管理模式。
第三，要發(fā)揮業(yè)管理服務(wù)營(yíng)銷在整體物業(yè)營(yíng)銷中的重要作用，以服務(wù)營(yíng)銷促進(jìn)物業(yè)營(yíng)銷。
第四，要設(shè)計(jì)科學(xué)實(shí)用的組織運(yùn)作管理方式，規(guī)劃服務(wù)執(zhí)行質(zhì)量目標(biāo)與執(zhí)行運(yùn)作體系，確保服務(wù)運(yùn)作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
做好全程物業(yè)管理服務(wù)策劃很不容易。策劃人不僅需要具備豐富的物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)與豐富的實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)，還需要掌握服務(wù)營(yíng)銷管理、服務(wù)運(yùn)作管理、服務(wù)作業(yè)設(shè)計(jì)、組織設(shè)計(jì)與人力資源管理、房地產(chǎn)全程策劃、消費(fèi)者心理學(xué)等專業(yè)有關(guān)知識(shí)，還需要了解建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)設(shè)施設(shè)備選型與安裝、工程施工管理、物業(yè)銷售策劃、物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)等方面的技術(shù)。全程物業(yè)管理服務(wù)是一種高智力含量的尖端服務(wù)產(chǎn)品，該服務(wù)模式的策劃與運(yùn)營(yíng)需要物業(yè)管理企業(yè)團(tuán)隊(duì)式、程式化、規(guī)范性管理。全程物業(yè)管理服務(wù)模式對(duì)物業(yè)管理企業(yè)有著更高的要求，需要物業(yè)管理企業(yè)對(duì)傳統(tǒng)的服務(wù)理念、技術(shù)要素、人力資源、組織架構(gòu)等方面進(jìn)行全方位的革命。
目前，除了廣州廣電物業(yè)管理有限公司市場(chǎng)部，還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有哪家公司已經(jīng)形成相關(guān)的服務(wù)組織模式并公開宣傳推廣這種服務(wù)新理念與新模式。或者會(huì)有別的物業(yè)公司也意識(shí)到這種服務(wù)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，只是沒(méi)有將這種產(chǎn)品視為專門開發(fā)的新產(chǎn)品吧，或者更多公司只是將各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)分割成單項(xiàng)服務(wù)，而沒(méi)有將之作為一個(gè)系統(tǒng)化的產(chǎn)品加以開發(fā)。這也反映出很多物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)敏感度不夠，創(chuàng)新能力不足，執(zhí)行體系不完善的現(xiàn)實(shí)。
全程物業(yè)管理服務(wù)具有極高的市場(chǎng)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值。
就市場(chǎng)價(jià)值而言，隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)向二線、三線城市的推進(jìn)，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)需要物業(yè)管理企業(yè)提供全程物業(yè)管理服務(wù)。全程物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的開發(fā)與推廣，也有利于對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的前期性的重新認(rèn)知，有利于物業(yè)管理產(chǎn)品的新的定位。就社會(huì)價(jià)值而言，全程物業(yè)管理服務(wù)模式的推進(jìn)實(shí)施，可以最大限度地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)成本、避免房地產(chǎn)開發(fā)與后期服務(wù)的矛盾，促進(jìn)和諧社區(qū)文化與文明建設(shè)。
可以樂(lè)觀地說(shuō)，隨著中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)展，隨著國(guó)外服務(wù)業(yè)涌入中國(guó)市場(chǎng)所造成的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，隨著越來(lái)越多的高素質(zhì)人力介入物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)必然創(chuàng)造出更多新的服務(wù)理念、新的服務(wù)管理模式和新的服務(wù)產(chǎn)品，進(jìn)一步煥發(fā)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的生機(jī)。