商廈物業(yè)管理公約
根據(jù)中華人民共和國法律以及《物業(yè)管理條例》，結(jié)合住宅、商業(yè)及寫字樓(以下簡稱“商廈”)的具體情況，為維護(hù)商廈全體業(yè)戶(包括業(yè)主、租戶及使用者)的公共權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，確保商廈公共事務(wù)能有公開、明確的規(guī)章、制度可以遵循，特制定《管理公約》(以下簡稱“公約”)。
公約對商廈全體業(yè)戶、發(fā)展商及管理者均具有約束力，公約涉及之發(fā)展商、業(yè)戶及管理者，均包括其受讓人、繼承人、合伙人、代辦人、承租人或占用人。
第一章 總則
一、本公約是為全體業(yè)戶之共同利益和商廈公共事務(wù)而設(shè)定，發(fā)展商、管理者及各業(yè)戶均須遵守和履行公約所載之義務(wù)和責(zé)任及受公約之約束。
二、公約賦予受聘管理者具有全權(quán)管理商廈的權(quán)力。
三、業(yè)主大會可根據(jù)本商廈的實際情況對本管理公約進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報物業(yè)管理公司備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主或租戶重新簽訂。
第二章 定義
在本公約中，除文意另有所指外：
1.公約---指本文件及其附件，且泛指依據(jù)本公約賦予之權(quán)力而訂立的各項守則。
2.商廈---指座落于荔新公路側(cè)在政府注冊名為“*****”之建筑物。
3.發(fā)展商---指增城市匯創(chuàng)實業(yè)有限公司。
4.公共地方---指包括但不限于根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部【1995】517號文件之附件《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)中第八條定義之公用建筑面積，及以下所指：
1)外墻及承重墻、地基、柱、梁及其它結(jié)構(gòu)性建筑物;
2)圍繞通道、走廊及樓梯的墻壁;
3)屋頂、煙囪、雨水渠、避雷針;
4)護(hù)墻、圍欄;
5)兩個或多于兩個業(yè)戶共用的通風(fēng)口;
6)洗手間、廁所、廚房設(shè)備用房及管理用房;
7)通道、走廊、樓梯、樓梯平臺、管井、光棚、樓窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂?shù)某隹诤烷T閘;
8)設(shè)置在任何單位內(nèi)但與建筑物內(nèi)其他業(yè)戶或其它部分一起供人使用的固定裝置;
9)草地、花壇。
5.公共設(shè)施---指為該商廈的公眾利益而在商廈所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備系統(tǒng)、裝置或所種植物，包括給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)、升降機(jī)、自動扶梯、公用衛(wèi)生設(shè)備、自動計費系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、去水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電纜、綠化區(qū)之裝置及所種植物、雕塑像、告示板、指示板及其它機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備等。
以上所列之各類設(shè)備，不論是設(shè)置于公共地方或任何業(yè)權(quán)地方內(nèi)，均屬公共設(shè)施之一部分。私自出資購置或安裝且僅供自用的除外。
6.綠化區(qū)域---指根據(jù)政府有關(guān)法令、業(yè)主大會決議在商廈所屬地塊上實施的綠化地區(qū)。
7.保留地方---指發(fā)展商事先聲明并經(jīng)政府產(chǎn)權(quán)管理部門認(rèn)可之商廈部分，依據(jù)法例該保留的地方的建造成本及運行費用不能計入公共分?jǐn)傊小?/p>
8.管理---指管理者根據(jù)本公約應(yīng)履行及遵守的全部責(zé)任行為。
9.管理者---指發(fā)展商或業(yè)主大會聘請或委任管理商廈的法人或自然人(*****物業(yè)管理有限公司以下簡稱“管理公司”)。
10.管理費---指管理者因管理及維修保養(yǎng)商廈而引起的所有費用和開支。
1)業(yè)權(quán)的法律狀態(tài)，例如被政府或司法機(jī)構(gòu)查封、接管等不能作為減免管理費的理由，此特殊的法律狀態(tài)期間業(yè)權(quán)人仍需按商廈統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)及辦法繳交管理費。空置房屋由業(yè)主向業(yè)主委員會申報，經(jīng)業(yè)主委員會或其委托管理者檢查后，由業(yè)主委員會封及啟封。
2)未售出的物業(yè)由建設(shè)單位按物價部門核準(zhǔn)的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)繳交。
3)已售出的空置房由業(yè)戶按物業(yè)管理協(xié)議繳交物業(yè)管理費。
11.管理者酬金---指管理者作為企業(yè)法人為商廈全體業(yè)主提供公共管理服務(wù)而獲得之報酬，管理者酬金不包括管理公司員工之酬金、福利待遇，還不包括管理的一切費用。管理者酬金與管理費之比例關(guān)系，或管理者酬金之?dāng)?shù)額在委托管理合同中訂明。
12.管理費保證金---即入駐前管理者向各業(yè)戶收取相等于兩個月管理費的保證金。
13.水電周轉(zhuǎn)金---即入駐前管理者向各業(yè)戶收取的每平方米元(以建筑面積計算)的水電周轉(zhuǎn)金。
14.管理規(guī)則---指業(yè)主大會或管理者按本公約而制定之各項與商廈管理有關(guān)之規(guī)章制度。
15.業(yè)戶---指包括物業(yè)的業(yè)主、租戶及使用者。
16.業(yè)主---指根據(jù)頒發(fā)的房地產(chǎn)證所載之權(quán)屬人，并包括具有合法手續(xù)及文件的繼承人、受讓人、受贈人，即為該房屋單元的業(yè)主。
17.物業(yè)---指發(fā)展商或業(yè)主在商廈內(nèi)擁有的建筑物包括商業(yè)、辦公用房，車位或其中部分。
18.租戶---指與發(fā)展商或業(yè)主簽訂租賃合同，承租發(fā)展商或業(yè)主物業(yè)，并按合同約定每月向發(fā)展商或業(yè)主支付租金的承租者。
19.使用者---指該發(fā)展商或業(yè)主同意及授權(quán)，使用發(fā)展商或業(yè)主物業(yè)的使用人。
20.外墻---指商廈的全部或部分外墻。
21.土地出讓合同---指與土地管理部門簽訂有償出讓商廈所占地塊土地使用權(quán)出讓合同及有關(guān)的批文和文件。
22.用戶守則---指業(yè)主大會或業(yè)主大會委托管理者根據(jù)公約而制定各業(yè)主及用戶于使用其所擁有的物業(yè)、公共地方及公共設(shè)施時所需遵守的細(xì)則。
23.商廈圖紙---指有關(guān)商廈各層之平面圖、立面圖、剖面圖及各種設(shè)備系統(tǒng)圖，由管理者代保管，可供業(yè)戶查閱，但涉及保安系統(tǒng)的圖則須經(jīng)業(yè)主委員會書面同意才準(zhǔn)查閱。
24.住宅——指供業(yè)戶居住使用的樓層。
25.購物中心——指供商業(yè)及飲食營業(yè)用途的樓層。
26.寫字樓——指供辦公用途的樓層。
27.停車場---指商廈地下室及商廈周邊空地專門劃定，只供停泊車輛或作為經(jīng)營停車場業(yè)務(wù)的場地。
28.業(yè)主的投票權(quán)---每套單元有一投票權(quán)、每位業(yè)主的投票權(quán)不得超過總票數(shù)的10%。
第三章 業(yè)戶的權(quán)利及義務(wù)
一、業(yè)戶的權(quán)利
在各業(yè)戶遵守本公約的所有規(guī)則、政府訂立的有關(guān)法規(guī)，并按期繳交有關(guān)費用的先決條件下，各業(yè)戶將享有下述權(quán)利：
1.業(yè)主獨自擁有、使用其名下單元/商鋪及享有該單元/商鋪的全部租金或收益。
2.業(yè)主有權(quán)將其所屬單元出售、轉(zhuǎn)讓、抵押按揭，出租于第三者，或以其他方式處置。
3.可與其他業(yè)戶按照《管理公約》共同使用商廈公共地方、公共設(shè)施。
4.在不影響商廈建筑結(jié)構(gòu)及外觀的前提下，對其使用的單元/商鋪進(jìn)行裝修工程。
5.根據(jù)單元/商鋪建筑公共部位、公共設(shè)施/設(shè)備和商廈管理范圍內(nèi)的公用設(shè)施的狀況，建議管理者及時組織修繕。
6.可根據(jù)公約的規(guī)定監(jiān)督管理者的工作，唯業(yè)戶無權(quán)直接懲戒管理人員。如有任何投訴，可向管理者提出。
7.有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向管理者提出質(zhì)詢并得到答復(fù)。
8.有權(quán)對管理者的工作提出意見、建議或批評。
9.有權(quán)向政府主管物業(yè)管理部門提出意見與建議。
二、業(yè)戶的義務(wù)
1.業(yè)戶在行使上述權(quán)利和使用其名下單元/商鋪時，必須遵守《管理公約》的規(guī)定。
2.業(yè)戶必須遵守《管理公約》的規(guī)定，按時繳交應(yīng)承擔(dān)的管理費、租金、水電費及其他費用;如出租、出借該單元/商鋪之使用權(quán)的，該物業(yè)的業(yè)主有義務(wù)保證該使用人繳納管理費及其他管理費用，并對此承擔(dān)連帶責(zé)任。
3.業(yè)戶須遵守按《管理公約》規(guī)定所訂立的《業(yè)戶手冊》、《裝修手冊》以及其他規(guī)章制度。
4.在使用、經(jīng)營、搬離物業(yè)時，應(yīng)遵守國家有關(guān)法律法規(guī)及政策、《管理公約》、《業(yè)戶手冊》等規(guī)定。
5.執(zhí)行、服從業(yè)主大會的決議、決定。
6.全體物業(yè)使用人應(yīng)積極配合管理公司對物業(yè)的各項管理工作。
7.自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保人身及財產(chǎn)安全。業(yè)戶若因自身原因引致水、電、煤氣、煙或其它有關(guān)物體(氣、液)外溢，造成他人或其財產(chǎn)損害而產(chǎn)生的訴訟、賠償責(zé)任，由該業(yè)戶承擔(dān)。
8.業(yè)戶如需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守商廈《裝修手冊》的有關(guān)規(guī)定。
9.業(yè)戶如委托管理公司對其自用部位和毗鄰部位的有關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，應(yīng)支付相應(yīng)的費用。
10.凡業(yè)戶租賃單元/商鋪內(nèi)附屬設(shè)施已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋和他人利益、安全，或有礙商廈外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)戶進(jìn)行維修保養(yǎng)的，業(yè)戶應(yīng)及時進(jìn)行維修保養(yǎng);拒不進(jìn)行維修保養(yǎng)，而危及公眾安全及公眾利益的，管理公司可采取措施維修保養(yǎng)，由此產(chǎn)生的費用由相關(guān)業(yè)戶承擔(dān)。
11.與其它非租賃業(yè)戶、物業(yè)使用者在建立合法使用、維修、保養(yǎng)、改造所使用物業(yè)的法律關(guān)系時，應(yīng)告知并要求對方遵守商廈物業(yè)管理規(guī)定和本公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任。
12.商廈公共設(shè)備、設(shè)施中修、大修發(fā)生的費用由維修基金支出，不足部分由商廈全體業(yè)主按比例共同分?jǐn)偂?/p>
13.明白并承諾業(yè)戶及使用人與管理者在商廈范圍內(nèi)不存在人身安全、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系(另有專門合同規(guī)定除外)。
14.未向管理公司申報并獲批準(zhǔn)，各業(yè)戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置和中央空調(diào)的負(fù)荷。
15.個別業(yè)戶無權(quán)要求管理公司或管理公司員工為其提供與管理無關(guān)的服務(wù)。
16.商場各業(yè)戶/租戶均須按照商場開放時間營業(yè)，不可遲開或提前關(guān)鋪。
17.如果業(yè)戶希望提早或延長營業(yè)時間，請向管理公司提出申請。管理公司的答復(fù)為最終決定。申請若獲批準(zhǔn)，業(yè)戶須負(fù)責(zé)繳付額外的費用，如額外空調(diào)費用、管理費用等。
18.在本商廈物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：
1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等。
2)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、外墻進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。
3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場等公用設(shè)施及公共場所。
4)損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施。
5)違反規(guī)定堆放雜物，丟棄垃圾于商廈公共地方，高空拋物。
6)違反規(guī)定在單元/商鋪內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等。
7)踐踏、占用商廈綠化用地;損壞、涂劃商廈園林建筑小品。
8)在商廈范圍內(nèi)有礙觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌。
9)隨意在商廈范圍內(nèi)停放車輛及鳴喇叭。
10)在商廈范圍內(nèi)聚眾喧嘩、噪聲擾民等危害公共利益或其他非法及不道德的行為。
11)經(jīng)營鍛造、鋸木、建筑油漆、危害品以及利用單元/商鋪作其它用途而危害公共利益或影響其他單元/商鋪業(yè)戶正常經(jīng)營秩序的行為。
12)妨礙他人合法使用公用設(shè)施及公共場所(地)
13)違反規(guī)定在單元/商鋪范圍內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。
14)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
19.人為造成公用設(shè)施損壞，或損壞其它業(yè)戶設(shè)施設(shè)備的，由損壞者負(fù)責(zé)恢復(fù)原樣及負(fù)責(zé)賠償。
20.自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。
第四章 管理者的權(quán)利及義務(wù)
一、一般事項
1.管理公司的責(zé)任在于管理和維護(hù)該商廈的每一部分，且受本公約的約束須遵守和履行本公約中有關(guān)的責(zé)任和義務(wù)。
2.業(yè)委會有權(quán)于業(yè)主大會通過多數(shù)決議案后給予管理公司不少于三個月的書面通知終止管理合約;管理公司亦可提前三個月給業(yè)委會書面通知解除合約。
二、管理公司的權(quán)利和責(zé)任
在遵守本公約的前提下，管理者有權(quán)對商廈進(jìn)行有效的管理和維護(hù)，并為此負(fù)責(zé)。其中包括下列行為：
1.檢查、巡查商廈，必要時包括所有物業(yè)的內(nèi)部，唯管理者須提前24小時通知業(yè)戶，緊急情況除外。
2.所有業(yè)戶及使用者都應(yīng)嚴(yán)格按照管理者制定的《裝修手冊》進(jìn)行單元/商鋪裝修。
3.根據(jù)商廈物業(yè)經(jīng)營運作，建立一套完整的管理工作程序，并在實施中不斷完善。
4.對商廈公共部分與公共設(shè)施/設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，使之保持良好的狀態(tài)，如有需要，管理者或其聘用之承包商、代理人及其他經(jīng)許可的人員，可進(jìn)入商廈任何單元/商鋪內(nèi)進(jìn)行有關(guān)工作，除緊急情況外應(yīng)提前24小時通知業(yè)戶。在進(jìn)行上述有關(guān)工程時應(yīng)盡量減少對業(yè)戶的影響。
5.負(fù)責(zé)商廈行政管理工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督所聘員工及承包商完成各項管理工作和保障各項公用設(shè)施正常運作。
6.根據(jù)商廈實際情況，負(fù)責(zé)建立及健全財務(wù)管理制度和編制商廈管理費用預(yù)算，收取管理費、代收水電費、公用設(shè)施使用費及追討欠款。
7.管理者有責(zé)任處理業(yè)戶的服務(wù)投訴，并協(xié)助調(diào)解業(yè)戶之間因商廈公共利益而引起的糾紛與爭執(zhí)。
8.負(fù)責(zé)商廈的保安工作，保證商廈的正常秩序和盡力使業(yè)戶免受騷擾，為此在管理者認(rèn)為有必要時，有權(quán)要求進(jìn)入商廈的任何人士出示身份證明文件，但行使該項權(quán)力時必須依照國家法律法規(guī)以及顧及業(yè)戶利益。
9.對各項管理職責(zé)定期作出總結(jié)，并對改善商廈管理或增加服務(wù)項目等事宜作出建議。
10.防止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按公約規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。清(拆)除任何不符合法規(guī)或管理規(guī)定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，并向責(zé)任人收取因此而發(fā)生的有關(guān)費用。
11.防止任何人未經(jīng)審批對商廈公共設(shè)施進(jìn)行變更及損壞，并對損壞者進(jìn)行索償。
12.采取一切必要措施以遵守政府部門對商廈管理的要求。
13.裝飾商廈外墻，包括節(jié)日燈飾及其它飾物。
14.控制商廈土地使用權(quán)范圍內(nèi)所有車輛及人流，對于違反管理規(guī)定的車輛，由管理者在法律允許的范圍內(nèi)采取措施處理。
15.根據(jù)本公約制訂商廈《業(yè)戶手冊》、《裝修手冊》及其它必要的規(guī)章制度，并以有效形式督促業(yè)戶遵守。
三、管理商廈公共地方及公用設(shè)施
1.負(fù)責(zé)商廈紅線配套服務(wù)設(shè)施及房屋建筑共用部分的維修、保養(yǎng)和管理。包括商廈樓蓋頂層、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。
2.負(fù)責(zé)公用設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)、運行和管理。包括商廈共用上下水管道、商廈電力系統(tǒng)及公共照明、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、加壓供水設(shè)備及商廈空調(diào)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)的日常維修、保養(yǎng)及運行管理。
3.負(fù)責(zé)商廈范圍內(nèi)公共地方照明用電，公共用水及商廈公共設(shè)備、設(shè)施運行產(chǎn)生的能源費用支出。
4.負(fù)責(zé)商廈范圍內(nèi)市政公用和附屬建筑物、構(gòu)筑物上設(shè)施維修、保養(yǎng)和管理。如商廈公共道路維修、溝渠、沙井、化糞池清理等。
5.負(fù)責(zé)公共綠化的保養(yǎng)與管理。包括商廈外圍綠化草坪、樹木及室內(nèi)公共區(qū)域植物擺放的保養(yǎng)、管理。
6.負(fù)責(zé)商廈公共環(huán)境衛(wèi)生。包括商廈公共部位、公共地方清潔衛(wèi)生，如商廈外墻清洗、電梯大堂、走火樓梯、樓層公共通道、車場、公共地方、樓層公共洗手間的清潔保養(yǎng)及商廈生活水池每年四次清洗等。
7.負(fù)責(zé)維持商廈公共秩序。包括安全監(jiān)控、巡視、門崗、執(zhí)勤，實行24小時保安值班制度。
8.商廈停車場停放秩序的管理。
9.商廈消防安全的管理及裝修管理。
10.提供一系列免費服務(wù)。如定期消防系統(tǒng)檢測、根據(jù)需要清洗空調(diào)末端設(shè)備等。
11.為商廈業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)價廉的有償服務(wù)。
12.組織開展商廈的宣傳推廣活動及公益活動。
13.建立檔案，包括建筑工程圖紙、機(jī)電系統(tǒng)說明書、業(yè)戶資料及物業(yè)管理資料的收集、存檔管理。
第五章 管理費
一、管理費標(biāo)準(zhǔn)及計收
無論其單元/商鋪是否空置、出租或自用，依時繳交管理費是每位業(yè)戶的應(yīng)盡之責(zé)任，管理者可經(jīng)協(xié)商后接受業(yè)主正式書面委托向其名下的物業(yè)租賃人、使用人、占用人收取管理費，但業(yè)主不能免除其繳交管理費的責(zé)任及連帶責(zé)任。管理費的全部款項中，除政府稅費、管理者酬金和管理人員薪酬福利之外，其余款項全部歸全體業(yè)主共同擁有。管理費的處理按下列條款執(zhí)行：
1.商廈業(yè)戶依照市物價局為本商廈核定的標(biāo)準(zhǔn)繳交管理費。
每月管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：
1)商場：￥元/M2(按建筑面積計算)，其中：
管理費：￥元/M2，
空調(diào)能源費：￥元/M2
2)寫字樓：￥元/M2(按建筑面積計算)。
此收費已包含商廈范圍內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施運行電費及公共照明用電、商廈公共地方清潔、綠化、日常維修保養(yǎng)等費用，但不包括單元/商鋪內(nèi)的水、電、煤氣、有線電視等費用。
2.首期管理費由發(fā)展商向業(yè)戶發(fā)出“收樓或收鋪通知書”之日起計算，收樓/進(jìn)場當(dāng)月使用時間不足30天者，按實際天數(shù)折算，各業(yè)戶需于每月1--7日前繳交其物業(yè)當(dāng)月應(yīng)付之管理費，以及上月發(fā)生的水電費、排污費。
3.管理者可從商廈管理帳戶中支付有關(guān)商廈管理之一切支出費用：
保養(yǎng)及修理商廈外墻、地面、綠化區(qū)、電梯、中央空調(diào)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自動收費系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其它為商廈公共服務(wù)而設(shè)的器械、設(shè)備系統(tǒng)和設(shè)施等，以及提供本項服務(wù)的承包商之服務(wù)費用。
管理者酬金。
必要之購買各種責(zé)任險之保險費。
聘用管理者員的開支，包括薪金、社會福利、節(jié)假日加班費、津貼、制服、醫(yī)療保險、政府規(guī)定的社會福利及裝備等。
購買及租賃所有必須的機(jī)械及器材之支出。
聘請政府鑒證部門、法律、會計、建筑、機(jī)電等專業(yè)人士費用，用以審核管理費、財務(wù)帳目，提供法律、工程技術(shù)咨詢、檢測等。
商廈公共水、電及其它能源費用。
商廈各種能源費用押金。
垃圾清理費、公共區(qū)域殺蟲費、污水處理費。
清潔商廈公共地方、外墻及玻璃幕墻之費用。
指定時間內(nèi)公共地方及指定地方提供中央空調(diào)之運行成本支出。
商廈外墻裝飾之費用。
節(jié)日慶祝燈飾及用品，大型活動費用。
園藝綠化業(yè)務(wù)費，各種指示牌及標(biāo)識的費用。
政府稅金及攤派的費用。
物業(yè)管理用房費用。
管理公司行政辦公支出。
其它為商廈公共事務(wù)的費用支出。
二、管理費及其他費用的追收及欠款利息
當(dāng)業(yè)戶欠繳管理費及其他根據(jù)公約規(guī)定的任何費用時，管理者應(yīng)給業(yè)戶發(fā)出書面通告，詳列所欠款項及應(yīng)清還的期限，若逾期未付，管理者可向業(yè)戶追討欠款。業(yè)權(quán)如遇政府機(jī)構(gòu)或司法機(jī)構(gòu)查封、接管等特殊情況而無法當(dāng)時收取管理費時，則該欠交的管理費待特殊情況結(jié)束后向業(yè)戶追索，但在該特殊時期內(nèi)不計收違約金。該特殊時期的界定以政府或司法機(jī)構(gòu)發(fā)出的處理文件時間為準(zhǔn)。
三、繳費時間
各業(yè)戶需于每月1—7日前繳交其物業(yè)當(dāng)月應(yīng)付之管理費，以及上月發(fā)生的水電費、排污費等費用，任何業(yè)戶如果未能于預(yù)定日繳交應(yīng)付的款項，則管理者有權(quán)采取下列措施收取附加費用：
1.收取未繳的款項自逾期之日起至付訖日止的違約金，每日以所欠費用總額的2%計算。
2.收取合理的手續(xù)費作為因違約引起的管理者額外行政工作的預(yù)定損失賠償。
3.若拖欠款時間超過30天，則管理者有權(quán)對欠款業(yè)戶作出追討行動，于告示欄張貼欠款業(yè)戶名稱、物業(yè)編號及詳情。
4.業(yè)戶拖欠管理費或其他費用達(dá)三個月時，管理者有權(quán)提出法律訴訟。
四、付款方式
1.業(yè)戶可以現(xiàn)金或支票(港幣或人民幣)及其他轉(zhuǎn)帳方式交予管理公司財務(wù)部。
2.管理公司開戶銀行：
帳戶名稱：廣州市****中心物業(yè)管理有限公司
帳號：
3.業(yè)戶如對管理費繳交有疑問，請致電管理公司財務(wù)部查詢。
聯(lián)系電話：020-8268***
五、管理費保證金、水電周轉(zhuǎn)金
商廈全體業(yè)戶應(yīng)于辦理入伙手續(xù)時繳交管理費保證金(相當(dāng)于二個月之管理費)、水電費保證金(元/M2)。業(yè)主可在物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓饋贈時，將管理費保證金及水電費保證金轉(zhuǎn)至其承受人名下，租戶的管理費保證金及水電費保證金則按其與發(fā)展商或業(yè)主簽訂的租賃合同及其與管理公司簽訂的管理服務(wù)協(xié)議之相關(guān)約定執(zhí)行。使用者的管理費保證金及水電費保證金按其與發(fā)展商或業(yè)主之書面約定及其與管理公司簽訂的管理服務(wù)協(xié)議及約定執(zhí)行。
六、管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)戶負(fù)責(zé)
1.因下列原因造成的服務(wù)中斷：
因任何設(shè)施、裝置必要之計劃保養(yǎng)及更換。
因任何設(shè)施、裝置緊急故障搶修。
火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗拒力引致服務(wù)中斷。
無法避免的燃料、材料、供水、電力供應(yīng)中斷或短缺。
管理者所無法控制的其它一切原因。
2.在下列情況業(yè)戶受到的損失：
戰(zhàn)爭或外來暴力。
因業(yè)戶內(nèi)部關(guān)系人員或雇員所致或因業(yè)戶自身責(zé)任所致。
自然災(zāi)害及不可抗力所致。
在緊急情況下，業(yè)戶已接到管理者通知，但未能及時批準(zhǔn)管理者采取避險行為所致。
七、業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓、使用權(quán)的出租、出借
如有更改或轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)，須以書面通知管理公司，否則舊業(yè)主仍須負(fù)責(zé)該單元/商鋪之管理費。舊業(yè)主在與管理公司結(jié)清其應(yīng)繳交的管理費及其它應(yīng)繳交的費用后，管理費保證金或其余部分在每單元/商鋪業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時由管理公司代辦理轉(zhuǎn)給新業(yè)主，并簽署有關(guān)遵守商廈公約的承諾書，否則，管理公司不辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。新舊業(yè)主之間的買賣轉(zhuǎn)讓手續(xù)在未經(jīng)國家機(jī)關(guān)批準(zhǔn)辦理完善前，舊業(yè)戶仍對該單元/商鋪負(fù)一切連帶責(zé)任。使用權(quán)的出租、出借，業(yè)主除須要求使用人簽署有關(guān)遵守商廈公約的承諾書外，并書面通知管理公司，該物業(yè)業(yè)主仍對該單元/商鋪負(fù)一切連帶責(zé)任。
第六章 物業(yè)專項維修資金建立與使用
一、專項維修資金建立專用賬戶，專款專用。受業(yè)主委托，由管理公司管理，有權(quán)督促逾期未交納的業(yè)主。
二、專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共同設(shè)施設(shè)備的維修，更新和改造。
三、人為原因造成的房屋共同部份、共同設(shè)施設(shè)備損壞，維修費由負(fù)責(zé)人承擔(dān)，不得使用專項維修資金。
第七章 商廈全部或部分受損不能正常使用時的約定
一、受損定義：至少有一個物業(yè)單元/商鋪的破壞程度達(dá)到政府房屋安全鑒定部門認(rèn)為不能繼續(xù)按原用途使用的情況。受損程度包括可修復(fù)、不可修復(fù)、恢復(fù)使用等情況處理依據(jù)是政府房屋安全鑒定部門的書面意見。
二、商廈因火災(zāi)、臺風(fēng)、地震(陷)、戰(zhàn)爭或其他原因而受到損壞，而重新修復(fù)受損部分在技術(shù)上或法律上均可行時，在業(yè)戶購買的保險賠償金不敷使用的情況下，管理者可采取一切必要措施以維護(hù)商廈業(yè)戶的整體利益。影響商廈公共安全或公共觀瞻的損壞情況由全體業(yè)戶共同承擔(dān)維修責(zé)任;只涉及個別業(yè)戶室內(nèi)功能的損壞部分，受影響的業(yè)戶必須承擔(dān)該等費用，并應(yīng)在管理者書面通知十五天內(nèi)將應(yīng)付的修復(fù)款交付管理者;在受損物業(yè)無法使用但可修復(fù)的情況下，此受損物業(yè)之業(yè)主從受災(zāi)之日起至修復(fù)后管理者發(fā)出重新使用書面通知之日止，此期間可免收管理費，由管理者提供免費管理服務(wù)。
三、商廈任何部分如因前條所述原因而損毀，重新修復(fù)又因技術(shù)或法律上的原因成為不可能時，須召開業(yè)主大會，業(yè)主大會召開應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主出席，業(yè)主大會作出的決定，須經(jīng)與會業(yè)主1/2以上的票數(shù)通過并形成決議案，業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會，并列明代理的權(quán)限。
四、如由于保險賠償金不足，建筑法規(guī)的改變或任何其他情況，致使修復(fù)或重建該商廈的方案已不可行時，將由業(yè)主大會提案并且有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2投票權(quán)的業(yè)主同意通過有關(guān)議案。
五、因商廈購買了保險而取得的一切保險賠償金須按物業(yè)建筑面積比例分配予各業(yè)主。
六、若決議修復(fù)該商廈，每名業(yè)主須按其物業(yè)建筑面積比例支付修復(fù)該損毀部分所需費用，以支付超出該商廈保險額賠償金的費用。
第八章 其它事項
一、本管理公約經(jīng)業(yè)戶于承諾書上簽字、蓋章后即時生效。
二、本管理公約的一切條款及其附件，具有同等效力。
三、本管理公約的一切條款及附加管理文件，對所有業(yè)戶及其受讓人、繼承人、受贈人、使用人均具有同等效力的法律約束力。
四、本公約所規(guī)定之發(fā)給商廈各業(yè)戶的任何通知，以送至該業(yè)戶之單元/商鋪或以送達(dá)業(yè)戶最后登記的通訊地址為準(zhǔn);如通過郵局掛號信投送的，則以郵局掛號收據(jù)為憑據(jù)。遇有因聯(lián)絡(luò)辦法無效而無法聯(lián)系的，將書面通知張貼于有關(guān)業(yè)戶物業(yè)之顯眼處10天以上視為送達(dá)。
五、本管理公約承諾書一式二份，業(yè)戶、管理公司各執(zhí)一份。
六、若本公約內(nèi)有任何條文于中國法律下成為無效、非法或不能執(zhí)行，則本公約其余條文之有效性、合法性并不因此而受影響。
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篇2：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》
預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》
物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經(jīng)常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對那些準(zhǔn)備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過業(yè)主大會。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個物業(yè)管理活動處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機(jī)構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進(jìn)行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過完善合同條款等經(jīng)濟(jì)手段來達(dá)到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識經(jīng)濟(jì)實力、實踐經(jīng)驗等方面有較大差異，現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達(dá)自己的真實意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識到業(yè)主大會的重要性，從不參加業(yè)主大會的活動，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費或不收費；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒有科學(xué)消費意識，不理解物業(yè)管理的職責(zé)范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在物業(yè)管理活動中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠(yuǎn)發(fā)展，在物業(yè)管理活動中投機(jī)取巧，收費高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。
盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準(zhǔn)則與是非評判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用。《物業(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款。《物業(yè)管理公約》是整個小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問題，關(guān)系到開發(fā)商、單個產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實及長遠(yuǎn)切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對物業(yè)管理各方意義深遠(yuǎn)。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機(jī)構(gòu)等條款。
眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經(jīng)過政府有關(guān)主管部門審核，單個產(chǎn)權(quán)人即便對《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無法或無力對《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個產(chǎn)權(quán)人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒有機(jī)會在關(guān)系到切實利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價還價，但并非永遠(yuǎn)沒有機(jī)會。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會的條件時，單個產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開發(fā)商討價還價。那么，在討價還價時，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？
首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會由開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會委托對小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有共同利益，對物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場。這是相對合理的物業(yè)管理關(guān)系。
其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個問題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：
一、明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題
根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開產(chǎn)權(quán)人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應(yīng)對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應(yīng)當(dāng)怎樣對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。《物業(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。
二、物業(yè)客理經(jīng)營與收費問題
物業(yè)管理的經(jīng)營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟(jì)利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理經(jīng)營與收費等問題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營與收費條款時，以下幾個問題應(yīng)當(dāng)加以考慮：
1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營收益歸誰所有，如何使用；
2、收取補(bǔ)充物業(yè)管理費的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；
3、調(diào)整物業(yè)管理費的依據(jù)、條件及幅度；
4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。
三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險
維修基金是專項用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時，應(yīng)重點關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問題。《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。
也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險。《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務(wù)風(fēng)險，利息的變動、國債收益的變動都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測的風(fēng)險只能由全體業(yè)主來承擔(dān)。簽訂《物業(yè)管理公約》時應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險問題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。
四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序
有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實現(xiàn)。這主要是因為，這些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時沒有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時應(yīng)盡量詳細(xì)地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時也有了實質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。
篇3：物管案例：業(yè)主反對物業(yè)管理公約怎么辦
物管案例：業(yè)主反對物業(yè)管理公約怎么辦
某物業(yè)管理公司承接了一小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)后，草擬了物業(yè)管理公約，交給業(yè)主討論。不料，公約遭到了全體業(yè)主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：
（1）物業(yè)管理者為進(jìn)行物業(yè)管理活動而對業(yè)主或用戶造成的一切損失，物業(yè)管理者不承擔(dān)民事賠償責(zé)任；
（2）如果業(yè)主或用戶欠繳物業(yè)管理費及水電費等，則物業(yè)管理者有權(quán)采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。
對此物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？
[案例分析]
物業(yè)管理公約是業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方間的服務(wù)合同，雙方形成的是消費者與經(jīng)營者的關(guān)系。業(yè)主作為消費者享有《消費者權(quán)益保護(hù)法》所規(guī)定的一切權(quán)利。本案例中的前款約定物業(yè)管理公司實際上侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，其作為免責(zé)條款，對業(yè)主是不公平的，符合《合同法》第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的該條款無效。”故此款的制定不妥。
本案例的后款觸碰了物業(yè)管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業(yè)管理公司有無權(quán)利對業(yè)主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據(jù)我國相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，供電企業(yè)在發(fā)電、供電系統(tǒng)正常的情況下，應(yīng)當(dāng)連續(xù)向用戶供電，不得中斷。因供電設(shè)施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業(yè)可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經(jīng)催繳仍未繳付電費的，供電企業(yè)可以按規(guī)定程序停止供電。由此可見，中止供電的權(quán)利僅在供電企業(yè)，而且供電企業(yè)也不得隨意中止供電。可見物業(yè)公司無權(quán)斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業(yè)主消費權(quán)之嫌，此款制定同樣不妥。
[解決方法]
沒有必要的免責(zé)條款，物業(yè)管理工作難以開展，前款可改為：
物業(yè)管理者進(jìn)行如下活動時，對業(yè)主造成的財產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：
（1）為救助人命而造成的必要財產(chǎn)損失；
（2）為避免業(yè)主或用戶財產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財產(chǎn)損失；
（3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產(chǎn)損失；
（4）其他類似上述情形。
后款可改為：物業(yè)管理者有權(quán)對欠繳費業(yè)主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規(guī)定減少損失。
《合同法》第182條規(guī)定“用電人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。”
《合同法》第182條規(guī)定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定。
[相關(guān)法規(guī)政策]
1．《物業(yè)管理條例》（節(jié)選）
......
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
......
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。
第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。
第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。
第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
2．《中華人民共和國合同法》（略）
3．《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》（略）