小區(qū)物業(yè)管理公約文本

　　為加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)管理，維護(hù)全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境和秩序，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制訂本公約。

　　第一章總則

　　第一條：****公司受******公司委托，組建海韻***物業(yè)管理處，對(duì)***小區(qū)物業(yè)的公共設(shè)施和居住秩序等事項(xiàng)進(jìn)行管理和服務(wù)。

　　第二條：全體業(yè)主應(yīng)遵守和履行本公約的規(guī)定，支持配合物業(yè)公司的工作，同時(shí)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊(cè)》等文件規(guī)定的使用要求進(jìn)行使用。

　　第二章建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)

　　第三條：建設(shè)單位的權(quán)利：

　　1、住宅出售后至業(yè)主大會(huì)成立前，由建設(shè)單位選聘管理單位進(jìn)行物業(yè)管理；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)按有關(guān)程序和授權(quán)選聘管理單位進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)公司在獲得建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)委任后，將被視為全部業(yè)主之集體代理人，全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理土地及物業(yè)。

　　2、建設(shè)單位有權(quán)按土地或物業(yè)實(shí)際需要另行制定適用于該土地及物業(yè)其他部分、地方或單位的附屬公約，有關(guān)業(yè)主同意簽署后，須遵守該附屬公約。

　　3、經(jīng)有關(guān)管理部門(mén)許可后建設(shè)單位有權(quán)改換本物業(yè)公共外墻和公共部位的顏色。

　　4、涉及政府有關(guān)法律、法規(guī)（配套、規(guī)劃）政策的調(diào)整，建設(shè)單位有義務(wù)按政府相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。

　　5、建設(shè)單位有權(quán)將本公約內(nèi)保留給建設(shè)單位的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其認(rèn)為適當(dāng)?shù)娜嘶蚬尽?/P>

　　6、建設(shè)單位有權(quán)在經(jīng)地名辦等機(jī)關(guān)同意后更改本物業(yè)的名稱(chēng)或其中任何部分的名稱(chēng)及編號(hào)，無(wú)須就因此而引起的任何損失、費(fèi)用或開(kāi)支向業(yè)主或其他擁有使用權(quán)的人負(fù)責(zé)或賠償，物業(yè)公司亦不承擔(dān)因更改名稱(chēng)及編號(hào)所引的任何損失。但建設(shè)單位必須提前一個(gè)月通過(guò)物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)出更改名稱(chēng)及編號(hào)的通知。

　　7、建設(shè)單位可委派代理人行使建設(shè)單位在該土地上擁有的任何權(quán)利。

　　第三章物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)

　　第四條：物業(yè)公司的管理職能：

　　1、維護(hù)小區(qū)正常公共秩序，搞好安全及消防工作，配置保安，組織24小時(shí)安全巡邏，安排消防訓(xùn)練和培訓(xùn)。

　　2、保護(hù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境清潔衛(wèi)生，進(jìn)行小區(qū)共用部位的清潔工作、及時(shí)收集清運(yùn)生活垃圾。

　　3、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的共有部位及公共配套設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，確保各種設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。

　　4、做好小區(qū)內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理工作。

　　5、對(duì)進(jìn)出小區(qū)各種車(chē)輛（包括機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)）實(shí)行管理。外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)除施工車(chē)、搬場(chǎng)車(chē)及特種車(chē)輛外，禁止其他客車(chē)或貨車(chē)停放本小區(qū)；各種車(chē)輛實(shí)行定點(diǎn)停放，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的各種車(chē)輛（除值勤的特種車(chē)輛外）按物價(jià)局有關(guān)規(guī)定收取停放費(fèi)。

　　6、提請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門(mén)拆除違反公約規(guī)定并勸阻無(wú)效的一切設(shè)置，拆除及恢復(fù)原貌所發(fā)生的費(fèi)用由被執(zhí)行者承擔(dān)。

　　第五條物業(yè)公司可按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)或日后與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。

　　第五條：物業(yè)公司應(yīng)妥善管理及維修物業(yè)公共范圍的設(shè)備設(shè)施，提供約定的服務(wù)，使物業(yè)保持清潔安全及正常使用。物業(yè)公司在管理及維修物業(yè)時(shí)，作為全體業(yè)主的代理人，物業(yè)公司根據(jù)本公約做出的行為及決定，在各方面對(duì)所有業(yè)主均有約束力。為此，各業(yè)主特授予物業(yè)公司一切必須的管理及維修權(quán)利，包括（但不限于）：

　　1、向各業(yè)主、租客及物業(yè)使用者收取本公約約定的一切費(fèi)用和款項(xiàng)，按照本公約約定隨時(shí)制定管理細(xì)則。

　　2、為物業(yè)購(gòu)買(mǎi)一切物業(yè)公司認(rèn)為必需之保險(xiǎn)，為物業(yè)安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務(wù)。

　　3、在必要的情況下經(jīng)預(yù)先通知（緊急情況除外），攜帶工具進(jìn)入物業(yè)任何部位（包括任何單元），以進(jìn)行在本公約之下維修及管理。

　　4、對(duì)于本公約規(guī)定必須獲得物業(yè)公司同意之事項(xiàng)，物業(yè)公司可對(duì)其許可附加條件或收取合理費(fèi)用。物業(yè)公司為個(gè)別業(yè)主提供額外的管理或維修服務(wù)可在事先告知的情況下向有關(guān)業(yè)主收取額外費(fèi)用。

　　5、為執(zhí)行本公約約定，拆除土地及物業(yè)上違法或違反本公約的物體，物業(yè)公司有權(quán)經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意后截?cái)噙`反本公約之業(yè)主的水、電及其它供應(yīng)和服務(wù)；或把違反本公約的業(yè)主的名字張貼于物業(yè)之告示版上；或采取一切必要的法律或訴訟行動(dòng)。

　　6、如因管理及維修物業(yè)所需，物業(yè)公司有權(quán)要求相關(guān)單元之用戶容許有關(guān)人員進(jìn)入該單元進(jìn)行有關(guān)工作，否則，該相關(guān)單元之用戶須承擔(dān)因物業(yè)公司無(wú)法管理及維修造成第三方蒙受之損失。

　　第四章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

　　第六條業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)：

　　1、每位業(yè)主對(duì)其擁有的住宅單元有全權(quán)處理權(quán)，包括依法出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣(mài)。

　　2、每位業(yè)主對(duì)小區(qū)共用部位及公共設(shè)施與其他業(yè)主共同享有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。

　　3、自覺(jué)遵守《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊(cè)》等相關(guān)各項(xiàng)規(guī)章制度，共同維護(hù)物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備及設(shè)施；督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業(yè)管理工作，創(chuàng)造良好的工作秩序和生活秩序。

　　4、按時(shí)向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)及其它用于物業(yè)管理之費(fèi)用。

　　5、各業(yè)主應(yīng)對(duì)其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負(fù)責(zé)。因上述人士的行為而發(fā)生的對(duì)物業(yè)及他人損害、損失的，該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的連帶責(zé)任。

　　6、業(yè)主應(yīng)依據(jù)其擁有的房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的房產(chǎn)證上記載的房屋用途使用其物業(yè)，不得擅自更改房屋用途，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓/出租其單元住宅物業(yè)任何部分，請(qǐng)于有關(guān)買(mǎi)賣(mài)/租賃合約簽署之日前將此情況書(shū)面告知物業(yè)公司。

　　在物業(yè)公司收到書(shū)面通知前，如業(yè)主之承讓人/承租人發(fā)生違反管理公約的行為（包括但不限于拖欠物業(yè)管理費(fèi)或其它費(fèi)用等），業(yè)主將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。

　　第五章&

nbsp;房屋使用管理

　　第七條：業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè)：

　　1、按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，需經(jīng)相鄰業(yè)主、使用人同意后，并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)批準(zhǔn)。

　　2、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、使用人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，須向物業(yè)管理企業(yè)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)書(shū)面同意后方可實(shí)施，并在7天內(nèi)恢復(fù)原狀；給他人造成損失的，應(yīng)做相應(yīng)賠償。

　　3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，須將本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后，當(dāng)事人須將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況書(shū)面告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　4、物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修；責(zé)任人不履行或者無(wú)法履行應(yīng)急維修義務(wù)，且需進(jìn)入該物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修的，物業(yè)管理企業(yè)可在公安機(jī)關(guān)或者居委會(huì)到場(chǎng)見(jiàn)證下具體實(shí)施，維修中發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　5、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，業(yè)主要予以配合；業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，由其承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。

　　6、為確保物業(yè)環(huán)境清潔，不得在物業(yè)公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物；不準(zhǔn)隨意張貼，嚴(yán)禁亂拋雜物。每個(gè)垃圾桶/箱周?chē)鷳?yīng)保持清潔，凡傾倒粘潮或有異味等廢物，須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品，并承擔(dān)因故意或過(guò)失向地面墜棄垃圾或物品之責(zé)任。

　　7、愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木，不得侵占綠地、毀壞綠化。

　　8、空調(diào)外機(jī)必須按指定位置安裝。

　　第八條：業(yè)主在上班或房屋空置期間應(yīng)把水、電、天然氣等開(kāi)關(guān)關(guān)好，以防泄漏，避免影響他戶之安全；對(duì)衛(wèi)生間、廚房等排水管道應(yīng)暢通，以免溢水，影響他戶，各業(yè)主需對(duì)疏忽引發(fā)之損失負(fù)一切責(zé)任。

　　第九條：業(yè)主或用戶必須愛(ài)護(hù)本物業(yè)內(nèi)的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設(shè)施及附屬設(shè)施。

　　第十條：每戶設(shè)置獨(dú)立電表，禁止未經(jīng)電力部門(mén)及物業(yè)公司批準(zhǔn)而私自增大負(fù)荷或私拆裝電氣線路和設(shè)備。

　　第十一條：業(yè)主自用電器設(shè)備發(fā)生故障，或發(fā)現(xiàn)公用電氣線路發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)公司或供電部門(mén)報(bào)修，以防事故擴(kuò)大，自用設(shè)備維修費(fèi)由業(yè)主自行支付。

　　第十二條：每戶設(shè)獨(dú)立電表，未經(jīng)供水部門(mén)及物業(yè)公司同意，業(yè)主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。

　　第十三條：每戶設(shè)獨(dú)立天然氣，未經(jīng)供氣部門(mén)及物業(yè)公司同意，業(yè)主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。

　　第十四條：除非得到物業(yè)公司事先書(shū)面同意及經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并告知物業(yè)公司的，不得在物業(yè)公共部位裝置或樹(shù)立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報(bào)、竹竿、天線、鐵籠等物體，不得粉刷或涂漆物業(yè)外墻任何部位，以免影響物業(yè)外觀。

　　第十五條：業(yè)主或用戶需搬場(chǎng)者，以安全、方便為原則，但不得損壞物業(yè)的設(shè)施設(shè)備；搬場(chǎng)者無(wú)論進(jìn)出，均應(yīng)提前三天向物業(yè)公司登記，以便物業(yè)公司作出安排；搬場(chǎng)車(chē)輛，應(yīng)聽(tīng)從保安的指揮調(diào)度，保證物業(yè)交通暢通。

　　第十六條：凡是有大件物品要運(yùn)出小區(qū)者，必須由業(yè)主到物業(yè)公司開(kāi)具出門(mén)單。

　　第十七條：進(jìn)出物業(yè)小區(qū)的車(chē)輛和車(chē)輛停放須遵守車(chē)輛進(jìn)出及停放的管理規(guī)定，除特種車(chē)輛外無(wú)有效"汽車(chē)通告證"的車(chē)輛未經(jīng)同意不得進(jìn)入小區(qū)。

　　第十八條：除租用車(chē)位之業(yè)主外，任何其他人士的車(chē)輛未經(jīng)批準(zhǔn)不得停放于專(zhuān)用停車(chē)泊位。各車(chē)位的業(yè)主或使用人只可將車(chē)位用作停泊車(chē)輛的用途，不得放置貨物或其他物件，每個(gè)劃定車(chē)位只可停泊一部車(chē)。

　　第十九條：本物業(yè)業(yè)主或用戶有機(jī)動(dòng)車(chē)需要在物業(yè)小區(qū)內(nèi)固定停放者，應(yīng)先向物業(yè)公司填妥業(yè)主聯(lián)絡(luò)表，繳納停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)后由物業(yè)公司核發(fā)車(chē)輛通行證。

　　第二十條：每輛機(jī)動(dòng)車(chē)停放在專(zhuān)用停車(chē)位，車(chē)位業(yè)主應(yīng)按物價(jià)局規(guī)定每月須支付停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)。凡外來(lái)車(chē)輛要在物業(yè)區(qū)域臨時(shí)停放，視停放時(shí)間、車(chē)種等情況，收取臨時(shí)停車(chē)費(fèi)（執(zhí)行公務(wù)的特種車(chē)輛除外）。

　　第二十一條：車(chē)輛進(jìn)出物業(yè)必須聽(tīng)從保安的指揮，注意安全，車(chē)速控制在每小時(shí)五公里內(nèi)。

　　第二十二條：為使物業(yè)保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值，各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，下列行為屬禁止行為：

　　1、擅自改變物業(yè)的原設(shè)計(jì)用途，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

　　2、違章搭建建筑物，構(gòu)筑物，擅自占用公共部分堆放雜物；

　　3、擅自在室外安裝防盜門(mén)窗、封閉陽(yáng)臺(tái)、更換外立面門(mén)窗及在屋面和露臺(tái)上安裝太陽(yáng)能熱水器等破壞房屋外貌的行為；

　　4、停放貨車(chē)或17座以上客車(chē)或隨意停放車(chē)輛；擅自改建、占用物業(yè)共用部位；

　　5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

　　6、在小區(qū)管轄水域內(nèi)戲水；

　　7、侵占綠地、毀壞綠化；

　　8、飼養(yǎng)家禽、家畜及無(wú)證養(yǎng)狗；

　　9、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂倒垃圾雜物；

　　10、存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

　　11、排放有毒、有害物質(zhì)；

　　12、發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　　13、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其它行為。

　　第六章房屋的裝修和維修

　　第二十三條：房屋在進(jìn)行裝修時(shí)不得影響物業(yè)結(jié)構(gòu)及整體外觀，

　　同時(shí)裝修公司須向物業(yè)公司申報(bào)并提供室內(nèi)裝修圖紙，經(jīng)物業(yè)公司有關(guān)管理部門(mén)審核后實(shí)施。

　　第二十四條：裝修房應(yīng)按裝修管理規(guī)定執(zhí)行，做到：

　　1、填寫(xiě)"裝修申請(qǐng)表"，申請(qǐng)表應(yīng)寫(xiě)明裝修內(nèi)容、時(shí)間、施工單位名稱(chēng)及其負(fù)責(zé)人、施工人員名單，并附上裝修施工圖。

　　2、業(yè)主偕同裝修單位與物業(yè)公司簽訂"裝修責(zé)任書(shū)"。

　　3、裝修申報(bào)人應(yīng)擔(dān)保施工人員進(jìn)入物業(yè)施工的安全，并接受消防、衛(wèi)生等檢查和指導(dǎo)，如有問(wèn)題須承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

　　第二十五條：裝修房在裝修時(shí)不得改變單元主要結(jié)構(gòu)（如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等），不得損壞房屋設(shè)施，包括物業(yè)所有上、下管道、電器線路、安全報(bào)警裝置等，亦不得隨意拆除和改動(dòng)。

　　第二十六條：物業(yè)公司對(duì)業(yè)主在裝修施工期間的車(chē)輛和人員進(jìn)出等方面提供方便。但施工人員應(yīng)向物業(yè)公司辦理物業(yè)臨時(shí)出入證（憑身份證），門(mén)衛(wèi)憑證放行。未經(jīng)申報(bào)批準(zhǔn)的裝修業(yè)務(wù)，其施工人員不得進(jìn)入本物業(yè)區(qū)域施工。

　　第二十七條：施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運(yùn)到物業(yè)公司指定的建筑垃圾場(chǎng)堆放，不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放，違反規(guī)定者由物業(yè)公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理（處罰）。

　　第二十八條：業(yè)主委托物業(yè)公司維修保養(yǎng)***小區(qū)內(nèi)所有的公共設(shè)施、設(shè)備，并確保該物業(yè)設(shè)備、設(shè)施正常使用和安全運(yùn)行。

　　第二十九條：前條所述的維修保養(yǎng)的項(xiàng)目范圍包括，但不限于：

　　1、消防設(shè)備；

　　2、非供電公司維修保養(yǎng)的公用照明及電路；

　　3、泵房及供水設(shè)備、非供水公司維修保養(yǎng)的公用給水管；

　　4、公用走廊、扶梯、門(mén)窗；

　　5、公用道路及排水設(shè)施；

　　6、景觀及娛樂(lè)設(shè)施；

　　7、公共綠化保養(yǎng)；

　　8、垃圾桶；

　　9、物業(yè)其它共用部位及公建配套設(shè)施、設(shè)備。

　　第三十條：本章所述的維修項(xiàng)目所需收取的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)本公約第八章之有關(guān)約定執(zhí)行；但在房屋保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目，按國(guó)家有關(guān)建筑工程保修規(guī)定執(zhí)行，而不再收取費(fèi)用。

　　第三十一條：自房屋交付使用后，在法律規(guī)定的工程質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，由建設(shè)單位根據(jù)法律規(guī)定責(zé)成施工單位負(fù)責(zé)解決。如屬因業(yè)主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)解決。

　　第七章消防、安全保衛(wèi)

　　第三十二條：各業(yè)主須自覺(jué)遵守國(guó)家法律、法規(guī)，自覺(jué)遵守戶口登記條例，自覺(jué)遵守公共秩序，維護(hù)社會(huì)秩序和公共安全。各業(yè)主或用戶須按規(guī)定在所屬公安派出所登記并申領(lǐng)有關(guān)居住證件，外來(lái)人員寄住三日以上的須往派出所登記，離開(kāi)前申報(bào)注銷(xiāo)，超過(guò)六個(gè)月的，須申報(bào)臨時(shí)戶口，并一律到物業(yè)公司登記。

　　第三十三條：消防系統(tǒng)由物業(yè)公司集中管理，未經(jīng)物業(yè)公司同意，業(yè)主不得移動(dòng)、搬遷、關(guān)閉

、更換、取消、拆除任何消防器材和設(shè)施，更不許破壞消防設(shè)施或人為造成消防報(bào)警系統(tǒng)錯(cuò)誤操作，否則，物業(yè)公司將報(bào)有關(guān)部門(mén)，由有關(guān)部門(mén)按公安消防條例進(jìn)行處理。

　　第三十四條：業(yè)主或用戶有義務(wù)保證物業(yè)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的完好無(wú)損，消防水龍頭處禁止停放各種車(chē)輛或堆放其他物品。非火災(zāi)或救火報(bào)警聯(lián)系時(shí)，不得使用火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)；非火災(zāi)事故時(shí)，不得從消防給水設(shè)備中給水。

　　第三十五條：各業(yè)主或用戶應(yīng)自備簡(jiǎn)易滅火器材置于室內(nèi)。嚴(yán)禁在物業(yè)內(nèi)隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。業(yè)主燃放鞭炮必須按政府有關(guān)部門(mén)規(guī)定，在物業(yè)公司指定區(qū)域燃放，違反規(guī)定者，物業(yè)公司有權(quán)要求其自行清理燃放場(chǎng)地，造成損失者需照價(jià)賠償并承擔(dān)其它相關(guān)責(zé)任。

　　第三十六條：各業(yè)主或用戶應(yīng)確保本人使用之單元及***小區(qū)公共區(qū)域之安全、防火工作，并愿意遵守如下規(guī)定：

　　1、協(xié)助、配合小區(qū)做好防火、治安防范的各項(xiàng)工作，共同維護(hù)小區(qū)安全。

　　2、負(fù)責(zé)本單元的防火、治安防范工作，確保安全。

　　3、遵守《中華人民共各國(guó)消防法》、***小區(qū)管理規(guī)定的一切消防條款。

　　4、遵守***小區(qū)有關(guān)治安安全管理規(guī)定。

　　5、遵守禁止在***小區(qū)內(nèi)任何水域嬉水的規(guī)定。

　　若因業(yè)主或用戶疏忽所引起之火災(zāi)或治安全事故，該業(yè)主或用戶須承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任，及對(duì)其他因此而受損的業(yè)戶做出賠償。

　　第三十七條：除非獲得物業(yè)公司事先書(shū)面同意，不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調(diào)系統(tǒng)，并應(yīng)盡一切可能降低空調(diào)系統(tǒng)所發(fā)出之聲響，不得有滴水情況。

　　第三十八條：物業(yè)專(zhuān)業(yè)保安管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，為保障物業(yè)的安全和方便業(yè)主，物業(yè)由物業(yè)公司實(shí)行嚴(yán)格的保安制度，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏。

　　第三十九條：前條所述的保安制度是指：

　　1、業(yè)主汽車(chē)憑***小區(qū)及車(chē)輛管理系統(tǒng)專(zhuān)用裝置可自由進(jìn)出本物業(yè)小區(qū)。

　　2、來(lái)訪車(chē)輛須在征得被訪業(yè)主或住戶同意、填妥"臨時(shí)停車(chē)卡"后方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。

　　3、來(lái)訪人員須經(jīng)由業(yè)主或住戶同意方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。

　　4、業(yè)主聘請(qǐng)的家政人員和裝修施工人員等，應(yīng)事先向物業(yè)公司辦理手續(xù)，辦理"臨時(shí)出入證"后方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。

　　第四十條：外來(lái)摩托車(chē)、助動(dòng)/電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)應(yīng)在小區(qū)入口進(jìn)行登記。

　　第四十一條：為保證物業(yè)內(nèi)各業(yè)主或用戶的車(chē)輛進(jìn)出方便、暢通、凡進(jìn)入物業(yè)大門(mén)的車(chē)輛應(yīng)聽(tīng)從門(mén)衛(wèi)指揮，并按指定地點(diǎn)、順序停放。如有裝修、搬場(chǎng)或大批物品進(jìn)出物業(yè)，應(yīng)事先向物業(yè)公司申請(qǐng)批準(zhǔn)，確定時(shí)間、裝卸地點(diǎn)及行走路線，以保證物業(yè)的正常交通。

　　第八章管理、維修費(fèi)用

　　第四十二條：為便于物業(yè)管理，業(yè)主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書(shū)的同時(shí)應(yīng)先支付六個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。自下次交費(fèi)起的前10天，物業(yè)公司按規(guī)定收取下次下半年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　第四十三條：各單元業(yè)主應(yīng)于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書(shū)前按政府的有關(guān)規(guī)定支付維修資金，以支付非經(jīng)常性之管理維修開(kāi)支，只有在獲得業(yè)主大會(huì)書(shū)面批準(zhǔn)的情況下，物業(yè)公司方可使用該維修資金。當(dāng)維修資金不足時(shí)，物業(yè)公司可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后發(fā)出通知要求各業(yè)主增繳維修資金。各業(yè)主不得以維修資金扣除其在本公約項(xiàng)下應(yīng)繳的各項(xiàng)費(fèi)用。

　　第四十四條：任何業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其單元住宅后無(wú)權(quán)索回維修資金或任何預(yù)繳之管理費(fèi)，但維修資金及預(yù)繳管理費(fèi)結(jié)余可按規(guī)定的程序轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主的名下。在土地的使用權(quán)年期屆滿而不為續(xù)展時(shí)，該維修資金及其他物業(yè)的管理盈余或虧損由當(dāng)時(shí)所有業(yè)主按其單位所占面積之比例分?jǐn)偂?/P>

　　第四十五條：各業(yè)主應(yīng)按時(shí)繳付管理費(fèi)用維修資金，不論是否辦理進(jìn)戶手續(xù)及使用與否，各業(yè)主都必須自建設(shè)單位（或物業(yè)公司）書(shū)面通知辦理入住手續(xù)之日起繳付其單元住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　第四十六條：若任何業(yè)主收到繳費(fèi)通知十五日內(nèi)仍未繳交當(dāng)期的管理費(fèi)或增繳之維修資金，該業(yè)主應(yīng)向物業(yè)公司另外繳付：

　　1、遲交或欠交款項(xiàng)的滯納金（從有關(guān)款項(xiàng)到期之日開(kāi)始，按每日千分之三，復(fù)利計(jì)算）。

　　2、物業(yè)公司為追討款項(xiàng)而發(fā)生的額外行政、法律費(fèi)用。

　　第四十七條：各業(yè)主須按時(shí)向物業(yè)公司繳付其應(yīng)付之管理費(fèi)用，但物業(yè)公司另有規(guī)定的除外。任何業(yè)主如未能于物業(yè)公司規(guī)定最后付款之日起七天內(nèi)付清，則物業(yè)公司有權(quán)采取以下行動(dòng)追索所欠交的管理費(fèi)用及利息，并收取附加費(fèi)用：

　　1、向法院申請(qǐng)索還欠款；

　　2、向當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)或其他有關(guān)政府部門(mén)申請(qǐng)，在欠交的管理費(fèi)用、利息及索償費(fèi)用未全部繳清前，該業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)；

　　3、經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后將有關(guān)單位的水、電供應(yīng)中斷。

　　第四十八條：物業(yè)公司征收的物業(yè)管理費(fèi)以物價(jià)的備案為依據(jù)，如物業(yè)公司征收的管理費(fèi)未足支付管理及維修物業(yè)之支出，物業(yè)公司可與業(yè)主大會(huì)協(xié)商一致后，調(diào)整管理及維修費(fèi)用。

　　第四十九條：物業(yè)公司征收的各項(xiàng)費(fèi)用以市房管局、物價(jià)局等政府有關(guān)部門(mén)最新公布的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，一旦有新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。

　　第五十條：業(yè)主大會(huì)成立后，在每個(gè)財(cái)政年度終止后的三個(gè)月內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)公布維修資金的使用情況。

　　第九章其他條款

　　第五十一條：當(dāng)任何業(yè)主（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"舊業(yè)主"）將其擁有的單元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給他人（下稱(chēng)"新業(yè)主"），舊業(yè)主（或其代理人）應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)合同簽署之日前就所有權(quán)變更情況以書(shū)面形式通知物業(yè)公司，并取得新業(yè)主簽署物業(yè)公司規(guī)定格式之承諾書(shū)并交與物業(yè)公司，以確保新業(yè)主承諾遵守本公約的所有約定，并接受其約束，在物業(yè)公司收到上述承諾前，舊業(yè)主仍需遵守本公約的所有約定，并繼續(xù)有責(zé)任繳付本公約的約定應(yīng)繳的一切費(fèi)用。

　　第五十二條：物業(yè)公司在物業(yè)適當(dāng)?shù)姆秶O(shè)告示板，以張貼管理規(guī)定及其它本公約約定的通知或布告，通知或布告在告示板上連續(xù)張貼七日后，即構(gòu)成對(duì)所有業(yè)主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設(shè)單位及物業(yè)公司還可以其它合法方式向各業(yè)主及上述人士發(fā)出通知。

　　第五十三條：除非證實(shí)因物業(yè)公司雇員或代理人的違法行為、嚴(yán)重過(guò)失或疏忽所引起，物業(yè)公司及雇員或代理人不需向任何業(yè)主負(fù)責(zé)由下列事項(xiàng)而引發(fā)之任何損失；公共設(shè)備及設(shè)施、水、電、天然氣及其它公共服務(wù)之損毀、故障或停頓；物業(yè)之火災(zāi)或水浸、蟲(chóng)害、偷竊或刑案等；其它不可抗力。

　　第五十四條：本公約是按中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)及河南省、鶴壁市政府各項(xiàng)規(guī)定，并參照物業(yè)的實(shí)際情況綜合制定的，業(yè)主如有對(duì)本公約不理解之處可向物業(yè)公司咨詢。本公司可經(jīng)本物業(yè)全體業(yè)主三分之二以上投票同意修訂，但不得違反有關(guān)政策法規(guī)。

　　第五十五條：各業(yè)主及物業(yè)公司就物業(yè)之業(yè)權(quán)、使用、維修及其它方面發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，除應(yīng)盡協(xié)商解決外，適當(dāng)時(shí)業(yè)主大會(huì)可協(xié)助調(diào)解。若協(xié)商不成，各方可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

　　第五十六條：業(yè)主如將房屋租賃給他人，必須通知物業(yè)公司。承租者必須遵守本公約及物業(yè)的管理規(guī)定。

　　第五十七條：以上條款如與國(guó)家、地方法律、法規(guī)相抵觸，以國(guó)家或地方法律、法規(guī)為準(zhǔn)。

　　第五十八條：本公約自雙方簽字或蓋章后生效。

篇2：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端，先是銀楓家園，再是鵬潤(rùn)家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實(shí)反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問(wèn)題。對(duì)某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來(lái)說(shuō)，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對(duì)那些準(zhǔn)備買(mǎi)房的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國(guó)家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國(guó)還沒(méi)有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)處于一種無(wú)序狀態(tài)。法院等裁判機(jī)構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進(jìn)行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過(guò)完善合同條款等經(jīng)濟(jì)手段來(lái)達(dá)到目的。但由于物業(yè)管理各方在專(zhuān)業(yè)知識(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面有較大差異，現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時(shí)并不能完全表達(dá)自己的真實(shí)意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識(shí)到業(yè)主大會(huì)的重要性，從不參加業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費(fèi)或不收費(fèi)；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會(huì)不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒(méi)有科學(xué)消費(fèi)意識(shí)，不理解物業(yè)管理的職責(zé)范圍、物業(yè)管理對(duì)物業(yè)保值、升值的重要性，覺(jué)得花錢(qián)請(qǐng)物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢(qián)，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)，在物業(yè)管理活動(dòng)中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在物業(yè)管理活動(dòng)中投機(jī)取巧，收費(fèi)高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說(shuō)物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準(zhǔn)則與是非評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對(duì)于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用?！段飿I(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費(fèi)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款?！段飿I(yè)管理公約》是整個(gè)小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問(wèn)題，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商、單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)及長(zhǎng)遠(yuǎn)切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對(duì)物業(yè)管理各方意義深遠(yuǎn)。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機(jī)構(gòu)等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開(kāi)發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開(kāi)發(fā)商擬定并經(jīng)過(guò)政府有關(guān)主管部門(mén)審核，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人即便對(duì)《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無(wú)法或無(wú)力對(duì)《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人在購(gòu)房初期無(wú)法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒(méi)有機(jī)會(huì)在關(guān)系到切實(shí)利益的問(wèn)題上與開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價(jià)還價(jià)，但并非永遠(yuǎn)沒(méi)有機(jī)會(huì)。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)的條件時(shí)，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會(huì)參與《物業(yè)管理公約》的通過(guò)與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)。那么，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題呢？

　　首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司。在開(kāi)發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)由開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開(kāi)發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會(huì)由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會(huì)委托對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的專(zhuān)業(yè)公司。從理論上講，開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具有共同利益，對(duì)物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場(chǎng)。這是相對(duì)合理的物業(yè)管理關(guān)系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對(duì)容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開(kāi)發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開(kāi)發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開(kāi)發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費(fèi)。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對(duì)艱難，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過(guò)完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會(huì)議事程序及監(jiān)督問(wèn)題

　　根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開(kāi)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主大會(huì)選舉、撤換，但業(yè)主委員會(huì)到底應(yīng)當(dāng)怎樣對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問(wèn)題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會(huì)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。《物業(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會(huì)的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會(huì)組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問(wèn)題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。

　　二、物業(yè)客理經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)問(wèn)題

　　物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)一直是個(gè)比較敏感的問(wèn)題。因?yàn)檫@直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟(jì)利益，有媒體甚至稱(chēng)物業(yè)管理收費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費(fèi)能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤(rùn)達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)等問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營(yíng)與收費(fèi)條款時(shí)，以下幾個(gè)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)收益歸誰(shuí)所有，如何使用；

　　2、收取補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；

　　3、調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險(xiǎn)

　　維修基金是專(zhuān)項(xiàng)用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購(gòu)房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對(duì)物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問(wèn)題?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對(duì)維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施；維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無(wú)法防止開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時(shí)。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒(méi)有意識(shí)到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險(xiǎn)?！蹲≌灿貌糠止灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開(kāi)發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債等證券類(lèi)投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利息的變動(dòng)、國(guó)債收益的變動(dòng)都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)只能由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)。簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險(xiǎn)，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實(shí)質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實(shí)現(xiàn)。這主要是因?yàn)?，這些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問(wèn)題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時(shí)沒(méi)有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時(shí)應(yīng)盡量詳細(xì)地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)也有了實(shí)質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會(huì)有敗訴的危險(xiǎn)。

篇3：物管案例：業(yè)主反對(duì)物業(yè)管理公約怎么辦

　　物管案例：業(yè)主反對(duì)物業(yè)管理公約怎么辦

　　某物業(yè)管理公司承接了一小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)后，草擬了物業(yè)管理公約，交給業(yè)主討論。不料，公約遭到了全體業(yè)主的激烈反對(duì)，其焦點(diǎn)主要集中在如下兩款：

　　（1）物業(yè)管理者為進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)而對(duì)業(yè)主或用戶造成的一切損失，物業(yè)管理者不承擔(dān)民事賠償責(zé)任；

　　（2）如果業(yè)主或用戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)等，則物業(yè)管理者有權(quán)采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費(fèi)用繳清為止。

　　對(duì)此物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？

　　[案例分析]

　　物業(yè)管理公約是業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方間的服務(wù)合同，雙方形成的是消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。業(yè)主作為消費(fèi)者享有《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所規(guī)定的一切權(quán)利。本案例中的前款約定物業(yè)管理公司實(shí)際上侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，其作為免責(zé)條款，對(duì)業(yè)主是不公平的，符合《合同法》第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的該條款無(wú)效?！惫蚀丝畹闹贫ú煌住?/p>

　　本案例的后款觸碰了物業(yè)管理實(shí)踐中的一個(gè)敏感話題，那就是物業(yè)管理公司有無(wú)權(quán)利對(duì)業(yè)主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，供電企業(yè)在發(fā)電、供電系統(tǒng)正常的情況下，應(yīng)當(dāng)連續(xù)向用戶供電，不得中斷。因供電設(shè)施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費(fèi)的，供電企業(yè)可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計(jì)算，超過(guò)30日，經(jīng)催繳仍未繳付電費(fèi)的，供電企業(yè)可以按規(guī)定程序停止供電。由此可見(jiàn)，中止供電的權(quán)利僅在供電企業(yè)，而且供電企業(yè)也不得隨意中止供電?？梢?jiàn)物業(yè)公司無(wú)權(quán)斷電。從實(shí)踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業(yè)主消費(fèi)權(quán)之嫌，此款制定同樣不妥。

　　[解決方法]

　　沒(méi)有必要的免責(zé)條款，物業(yè)管理工作難以開(kāi)展，前款可改為：

　　物業(yè)管理者進(jìn)行如下活動(dòng)時(shí)，對(duì)業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：

　?。?）為救助人命而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；

　?。?）為避免業(yè)主或用戶財(cái)產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；

　?。?）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；

　?。?）其他類(lèi)似上述情形。

　　后款可改為：物業(yè)管理者有權(quán)對(duì)欠繳費(fèi)業(yè)主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國(guó)合同法》第182條、第184條的規(guī)定減少損失。

　　《合同法》第182條規(guī)定“用電人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時(shí)交付電費(fèi)。用電人逾期不交付電費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費(fèi)和違約金的，供電人可以按照國(guó)家規(guī)定的程序中止供電?！?/p>

　　《合同法》第182條規(guī)定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定。

　　[相關(guān)法規(guī)政策]

　　1．《物業(yè)管理?xiàng)l例》（節(jié)選）

　　......

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　......

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

　　國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第三十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

　　第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　2．《中華人民共和國(guó)合同法》（略）

　　3．《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（略）