貴州省人民代表大會常務(wù)委員會 公 告 (2024第7號)
《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2024年7月31日經(jīng)貴州省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂通過，現(xiàn)予公布，自2025年1月1日起施行。
貴州省人民代表大會常務(wù)委員會
2024年7月31日 貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例
(2010年9月17日貴州省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過 根據(jù)2020年9月25日貴州省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十九次會議通過的《貴州省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈貴州省道路交通安全條例〉等地方性法規(guī)個(gè)別條款的決定》修正 2024年7月31日貴州省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂)
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置
第三章 業(yè)主和業(yè)主大會
第四章 業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人和其他相關(guān)主體的合法權(quán)益，營造和諧有序的生活和工作環(huán)境，構(gòu)建共建共治共享的基層社會治理體系，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過委托物業(yè)服務(wù)人管理或者自行管理的方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條 物業(yè)管理堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐，建立健全街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居(村)民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。
第四條 縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)，推動物業(yè)管理納入基層社會治理體系，健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機(jī)制，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理中的重大問題。
第五條 縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
(一)貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定;
(二)制定物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施;
(三)對物業(yè)服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督管理;
(四)指導(dǎo)維修資金的交存、管理和使用;
(五)組織物業(yè)管理相關(guān)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn);
(六)指導(dǎo)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理相關(guān)工作;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他物業(yè)管理相關(guān)職責(zé)。
發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財(cái)政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理、市場監(jiān)管、消防救援、國防動員、城市管理等有關(guān)部門和單位，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第六條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行下列職責(zé)：
(一)推動、指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的設(shè)立、業(yè)主委員會的選舉和換屆;
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé);
(三)按照規(guī)定負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會并監(jiān)督其運(yùn)行;
(四)監(jiān)督前期物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)和物業(yè)服務(wù)人變更交接;
(五)協(xié)調(diào)處理業(yè)主反映的問題;
(六)組織協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)公安派出所、司法所、居(村)民委員會和調(diào)解組織等，開展物業(yè)管理矛盾糾紛預(yù)防、排查和化解;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他物業(yè)管理相關(guān)職責(zé)。
居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，組織人民調(diào)解員、網(wǎng)格長、網(wǎng)格員、聯(lián)戶長、法律顧問等就地預(yù)防、排查和化解物業(yè)管理矛盾糾紛，并引導(dǎo)發(fā)揮居民公約、村規(guī)民約在基層矛盾糾紛多元化解中的作用。
第七條 突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)執(zhí)行縣級以上人民政府依法采取的應(yīng)急處置措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會開展應(yīng)對工作。應(yīng)急處置措施所需物資和資金納入政府應(yīng)急體系管理。
第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為、編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。 第二章 物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置
第九條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門劃分。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)，有利于實(shí)施物業(yè)管理，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮配套設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、自然界線、社區(qū)建設(shè)、業(yè)主人數(shù)等因素。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法由省人民政府制定。
第十條 建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)項(xiàng)目所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房。自然資源主管部門審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房配置的意見。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域的范圍、配套設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房位置及面積在房屋銷售現(xiàn)場公示，并在房屋買賣合同中明示。
第十一條 縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、總建筑面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。
第十二條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话凑障铝幸鬅o償配置物業(yè)服務(wù)用房：
(一)物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積不足三萬平方米的，不得低于九十平方米;三萬平方米以上不足十萬平方米的，按照總建筑面積千分之三的比例配置;十萬平方米以上的，以三百平方米為起點(diǎn)，超過十萬平方米的部分按照千分之二的比例增加配置，超過五十萬平方米的部分按照千分之一的比例增加配置;
(二)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠計(jì)算建筑面積的房屋，具備供水、供電設(shè)施及其他基本使用條件，能直接投入使用。
建成物業(yè)未配置物業(yè)服務(wù)用房或者配置不能滿足需要的，可以參照前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主共同決定，按照依法批準(zhǔn)的方案利用共有場地建設(shè)。縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源、城市管理、應(yīng)急管理等部門應(yīng)當(dāng)予以支持。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積不足十萬平方米的，不得低于十五平方米;總建筑面積在十萬平方米以上的，不得低于六十平方米。
第十三條 建設(shè)單位新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃配置車位(庫)，并按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為固定停車位配建充電基礎(chǔ)設(shè)施或者預(yù)留充電基礎(chǔ)設(shè)施安裝條件。
建成物業(yè)可以按照國家和省的有關(guān)規(guī)定逐步改造建設(shè)充電基礎(chǔ)設(shè)施，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，與建設(shè)項(xiàng)目主體工程同步規(guī)劃設(shè)計(jì)、同步建設(shè)施工、同步竣工驗(yàn)收、同步投入使用。 第三章 業(yè)主和業(yè)主大會
第十五條 依法取得建筑物專有部分所有權(quán)的人為業(yè)主。
基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。
第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員和候補(bǔ)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對共有部分的使用、經(jīng)營等情況享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交存維修資金;
(五)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi);
(六)配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十八條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十九條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合下列條件之一的，可以成立業(yè)主大會：
(一)已交付業(yè)主的專有部分面積占比達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總建筑面積三分之二以上且已交付的業(yè)主人數(shù)占比達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二以上;
(二)自首套房屋交付業(yè)主之日起滿兩年且交付業(yè)主的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十五以上。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前款條件之一具備之日起三十日內(nèi)，將房屋交付情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)公示，并書面報(bào)告物業(yè)所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第二十一條 符合本條例第二十條第一款規(guī)定條件之一的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)十人以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面報(bào)告。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面報(bào)告之日起十日內(nèi)對是否符合業(yè)主大會成立條件進(jìn)行核實(shí);經(jīng)核實(shí)符合成立條件的，應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組;經(jīng)核實(shí)不符合成立條件的，應(yīng)當(dāng)書面說明情況，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)公示。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表等組成，人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦確定。籌備組成員名單及基本情況應(yīng)當(dāng)自確定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)公示。
第二十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助首次業(yè)主大會會議籌備組開展工作，并向籌備組提供下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域建筑物產(chǎn)權(quán)清冊;
(二)業(yè)主名冊;
(三)建筑規(guī)劃總平面圖;
(四)首次業(yè)主大會會議籌備所需其他有關(guān)資料。
第二十三條 首次業(yè)主大會會議籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;
(二)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主專有部分面積;
(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(四)制定首屆業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定首屆業(yè)主委員會成員候選人名單;
(五)制定首屆業(yè)主委員會選舉辦法;
(六)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(七)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)公示。業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在會議召開前予以復(fù)核，并將復(fù)核結(jié)果書面告知提出異議者。
第二十四條 首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案，選舉業(yè)主委員會成員。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。
籌備組自選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起自行解散。
籌備組自成立之日起九十日內(nèi)未能成立業(yè)主大會，或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的自行解散。
第二十五條 下列事項(xiàng)，由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)選舉業(yè)主委員會候補(bǔ)成員;
(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的工作經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員的工作補(bǔ)貼;
(五)實(shí)施委托管理或者自行管理;
(六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;
(七)使用維修資金;
(八)物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整;
(九)籌集維修資金;
(十)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(十一)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;
(十二)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第九項(xiàng)至第十一項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十六條 業(yè)主大會可以設(shè)立經(jīng)費(fèi)審查委員會。經(jīng)費(fèi)審查委員會履行下列職責(zé)：
(一)定期檢查財(cái)務(wù)和會計(jì)資料;
(二)審查共有部分經(jīng)營收支情況;
(三)審查維修資金的籌集和使用情況;
(四)審查業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會成員工作補(bǔ)貼的開支情況。
對經(jīng)費(fèi)審查委員會通過審查發(fā)現(xiàn)的問題，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行整改，并將整改結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)向業(yè)主公示。
業(yè)主大會設(shè)立經(jīng)費(fèi)審查委員會的，其任期與業(yè)主委員會相同，成員不得相互兼任。
第二十七條 業(yè)主大會會議可以采用現(xiàn)場討論、書面征求意見或者通過網(wǎng)絡(luò)等方式召開。
業(yè)主可以采用書面表決、現(xiàn)場投票、舉手表決或者電子投票系統(tǒng)等方式參與表決，首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會不得限制業(yè)主參與表決方式。
業(yè)主參與表決應(yīng)當(dāng)作出同意、不同意、棄權(quán)的意思表示。
第二十八條 管理規(guī)約可以約定下列事項(xiàng)：
(一)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理;
(二)共有部分經(jīng)營及收益分配;
(三)維修資金應(yīng)急使用預(yù)案;
(四)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);
(五)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;
(六)不違反法律、法規(guī)和不違背公序良俗的其他事項(xiàng)。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)遵守本條第一款的規(guī)定。
提倡使用省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的管理規(guī)約和臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。
第二十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主大會議事方式和表決程序;
(二)業(yè)主大會定期召開的時(shí)間或者次數(shù)，需要召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的情形;
(三)業(yè)主委員會的職責(zé)、組成、任期和會議召開時(shí)間;
(四)設(shè)立業(yè)主委員會候補(bǔ)成員;
(五)業(yè)主委員會成員資格終止情形;
(六)業(yè)主委員會換屆程序、成員補(bǔ)選辦法等;
(七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;
(八)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的管理;
(九)經(jīng)費(fèi)審查委員會的具體組成人數(shù)、產(chǎn)生方式、議事方式、履職方式、工作經(jīng)費(fèi)等事項(xiàng);
(十)不違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
提倡使用省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，按照管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項(xiàng)：
(一)對該范圍內(nèi)的共有部分進(jìn)行維修、更新和改造;
(二)就該范圍內(nèi)的共有部分籌集維修資金;
(三)就該范圍內(nèi)的共有部分依法使用維修資金。
前款事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由所在幢、單元等特定范圍建筑物專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占所在幢、單元等特定范圍總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定第二項(xiàng)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定第一項(xiàng)和第三項(xiàng)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第四章 業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會
第三十一條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，成員由五人以上單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第三十二條 業(yè)主委員會成員和候補(bǔ)成員的候選人可以通過下列方式產(chǎn)生：
(一)社區(qū)(村)黨組織、居(村)民委員會推薦;
(二)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主委員會成員和候補(bǔ)成員候選人的推薦工作。
第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議推選主任、副主任，并在三十日內(nèi)提交下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;
(二)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)首次業(yè)主委員會會議記錄和會議決定;
(四)業(yè)主委員會成員和候補(bǔ)成員名單及基本情況。
備案材料齊備的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起十五日內(nèi)出具備案證明，備案信息應(yīng)當(dāng)與物業(yè)所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門共享。
業(yè)主委員會可以持備案證明申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章，按照相關(guān)規(guī)定向金融機(jī)構(gòu)申請開立賬戶。
業(yè)主委員會名稱、成員、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝弧?/p>
第三十四條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況和業(yè)主委員會履職情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行，與變更的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接;
(三)及時(shí)收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定授權(quán)使用維修資金、公共收益支出等事項(xiàng)前，應(yīng)當(dāng)告知居(村)民委員會，并聽取意見和建議。
業(yè)主委員會不按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開;逾期仍不組織召開的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自限期屆滿之日起三十日內(nèi)組織召開。
第三十五條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有全體成員的過半數(shù)參加。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開五日前將會議議題告知居(村)民委員會，并聽取意見和建議。居(村)民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。業(yè)主委員會決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員的過半數(shù)表決通過。業(yè)主委員會候補(bǔ)成員列席業(yè)主委員會會議，不參與表決。
第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)向業(yè)主公示下列事項(xiàng)：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)物業(yè)服務(wù)合同或者自行管理方案;
(三)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(四)業(yè)主共有部分經(jīng)營收支情況;
(五)維修資金的籌集和使用情況;
(六)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會成員工作補(bǔ)貼的開支情況;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定的其他事項(xiàng)。
前款第一項(xiàng)和第二項(xiàng)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示;第三項(xiàng)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)公示，公示期不得少于三十日;其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年至少公示一次，公示期不得少于三十日。
第三十七條 人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主對本條例第三十六條第一款第四項(xiàng)至第六項(xiàng)有異議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)委托有相應(yīng)資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行公示，并向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告。
第三十八條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，人數(shù)占比百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名或者業(yè)主委員會可以提請業(yè)主大會按照議事規(guī)則終止其成員資格：
(一)侵占、挪用業(yè)主共有部分、共有收益或者維修資金;
(二)索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人的不正當(dāng)利益;
(三)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(四)虛構(gòu)、隱匿、篡改、毀壞物業(yè)管理活動中形成的文件資料;
(五)擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章;
(六)偽造或者指使他人偽造其他業(yè)主簽名;
(七)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
業(yè)主委員會成員任職期間提出辭職請求的，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定終止其成員資格。
業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員喪失業(yè)主身份或者單位業(yè)主撤銷授權(quán)的，其成員或者候補(bǔ)成員資格自行終止。
第三十九條 業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺，設(shè)立業(yè)主委員會候補(bǔ)成員的，由候補(bǔ)成員按照得票多少依次遞補(bǔ)。經(jīng)候補(bǔ)成員遞補(bǔ)后仍低于業(yè)主大會議事規(guī)則約定組成人數(shù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議補(bǔ)選。
業(yè)主委員會擬集體辭職的，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會，但在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行業(yè)主委員會職責(zé)。
第四十條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下，組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會換屆選舉;居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
業(yè)主委員會任期屆滿未換屆的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自期滿之日起九十日內(nèi)組織重新選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會換屆選舉結(jié)束后三十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的財(cái)物、檔案資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會，并配合辦理金融機(jī)構(gòu)賬戶信息更改。
第四十一條 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會的指導(dǎo)下進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清算。
第四十二條 有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件;
(二)具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立;
(三)業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;
(四)原業(yè)主委員會任期屆滿，未能按照本條例規(guī)定選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第四十三條 物業(yè)管理委員會由居(村)民委員會、業(yè)主代表五人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦確定。
物業(yè)管理委員會主任由居(村)民委員會代表擔(dān)任，副主任由一名業(yè)主代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)公示。
物業(yè)管理委員會可以持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。
第四十四條 物業(yè)管理委員會作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依照下列情形履行職責(zé)：
(一)未成立業(yè)主大會的，組織業(yè)主共同決定本條例第二十五條規(guī)定的事項(xiàng)，根據(jù)業(yè)主的共同決定履行物業(yè)管理相關(guān)職責(zé)，并協(xié)助推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;
(二)已成立業(yè)主大會但尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)臨時(shí)代行業(yè)主委員會部分職責(zé)，并協(xié)助推動選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)管理委員會成員可以領(lǐng)取工作補(bǔ)貼。法律、法規(guī)和國家另有規(guī)定的除外。
第四十五條 物業(yè)管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會議。
會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員且過半數(shù)業(yè)主代表成員參加，業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會議。
物業(yè)管理委員會決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)成員簽字同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)公示。
第四十六條 物業(yè)管理委員會的任期不超過兩年。任期屆滿后，仍未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)重新組建物業(yè)管理委員會。
第四十七條 已成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因致使物業(yè)管理委員會沒有存續(xù)必要的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)公示。
第四十八條 業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的會議資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會提出詢問，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在收到詢問之日起十日內(nèi)予以解釋或者答復(fù)。
第四十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 第五章 物業(yè)服務(wù)
第五十條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起三十日內(nèi)，將合同報(bào)物業(yè)所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。
第五十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)通過公共資源交易平臺或者其他公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)人;投標(biāo)人少于三個(gè)的，應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo);重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍少于三個(gè)或者住宅總建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招標(biāo)。
業(yè)主共同決定依法選聘物業(yè)服務(wù)人，提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)人。
第五十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)使用省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本，合同期限不得超過三年。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場公示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)人承接前期物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)管理區(qū)域的共有部分進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)不合格的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，以及街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下進(jìn)行整改，直至查驗(yàn)合格。
物業(yè)服務(wù)人承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的前期物業(yè)服務(wù)，因共有部分缺陷對業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十四條 辦理前期物業(yè)服務(wù)承接驗(yàn)收手續(xù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，綠化工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)建筑物、構(gòu)筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地清單;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
原物業(yè)服務(wù)人辦理物業(yè)服務(wù)更迭交接，應(yīng)當(dāng)移交前款規(guī)定的資料。
第五十五條 前期物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
業(yè)主共同決定依法選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第五十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
建設(shè)單位尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的房屋，其物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位支付。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生火災(zāi)，供水、供電、供氣等設(shè)施損壞等涉及人身財(cái)產(chǎn)安全的事故，物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門或者專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告，并協(xié)助做好相關(guān)工作。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及通過網(wǎng)絡(luò)如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息：
(一)物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和聯(lián)系方式等信息;
(二)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(三)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)和收取方式;
(四)建設(shè)單位已交付業(yè)主的房屋套數(shù)、專有部分面積、業(yè)主實(shí)際入住戶數(shù)等涉及業(yè)主大會成立條件的基本信息;
(五)利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營的授權(quán)依據(jù)、經(jīng)營收入、合理成本和收益等情況;
(六)物業(yè)服務(wù)合同履行情況;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。
前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示;其他事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年公示一次，公示期不得少于三十日。
業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)予以答復(fù)。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(二)擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，挪用、侵占業(yè)主共有部分收益;
(三)泄露業(yè)主信息;
(四)強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制業(yè)主通過指紋、人臉識別等生物識別信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備;
(五)采取停止供水、供電、供氣，限制業(yè)主進(jìn)出或者使用電梯等方式催交物業(yè)費(fèi);
(六)強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料;
(七)無正當(dāng)理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工，阻止裝飾裝修人員和材料進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定或者其他損害業(yè)主合法權(quán)益的情形。
第六十條 物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、階段工作未完成、對業(yè)主共同決定有異議、其他糾紛未解決等為由拒絕退出及辦理交接，不得阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場服務(wù)。
原物業(yè)服務(wù)人拒不辦理退出交接手續(xù)、拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令原物業(yè)服務(wù)人限期移交、退出。原物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊或者物業(yè)服務(wù)檔案等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法調(diào)查處理。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi);造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。
第六十一條 業(yè)主共同決定自行管理物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)制定和表決通過自行管理方案。自行管理方案應(yīng)當(dāng)包括管理事項(xiàng)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者執(zhí)行人、管理方式、費(fèi)用收支、責(zé)任承擔(dān)等內(nèi)容。
自行管理方案約定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依法簽訂服務(wù)合同。
自行管理方案應(yīng)當(dāng)自通過之日起三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地縣級人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域處于突發(fā)失管、棄管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急服務(wù)人，提供維持業(yè)主基本生活的應(yīng)急服務(wù)，并公示應(yīng)急服務(wù)的事項(xiàng)、期限、費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容。應(yīng)急服務(wù)期限不超過十二個(gè)月，應(yīng)急服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主按照專有部分面積所占比例分?jǐn)偅⑾驊?yīng)急服務(wù)人支付。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在應(yīng)急服務(wù)期間指導(dǎo)業(yè)主決定委托管理或者自行管理。 第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。
業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
第六十四條 業(yè)主共同決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，可以授權(quán)業(yè)主委員會管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營。經(jīng)營產(chǎn)生的收入應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬管理，并向業(yè)主公示。
第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車位(庫)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位銷售房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)將車位(庫)規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售價(jià)格、租售時(shí)間等信息在房屋銷售現(xiàn)場公示并書面告知買受人。
建設(shè)單位出售車位(庫)的，應(yīng)當(dāng)首先出售給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。建設(shè)單位尚未出售或者不出售的車位(庫)，應(yīng)當(dāng)通過出租等形式提供給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。
建設(shè)單位首先滿足業(yè)主購買或者承租需要后仍有空余車位(庫)，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。
第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位(庫)能夠滿足業(yè)主停車需要的，未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得占用業(yè)主共有道路或者其他相關(guān)場地設(shè)置車位。
利用業(yè)主共有道路或者其他相關(guān)場地停放車輛，有關(guān)車位的設(shè)置、使用、收費(fèi)等管理事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。
第六十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)給予配合。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路或者場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并配合物業(yè)服務(wù)人必要的現(xiàn)場檢查。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人，并加強(qiáng)對裝飾裝修活動的檢查。業(yè)主、物業(yè)使用人違反相關(guān)規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
裝飾裝修造成共有部分損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù);造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人對專有部分進(jìn)行裝飾裝修，不得實(shí)施下列行為：
(一)損壞或者擅自改動建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸;
(三)將衛(wèi)生間、廚房等生活污水接入雨水處理管道;
(四)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶臥室、起居室(廳)、書房和廚房等上方;
(五)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果;
(六)未經(jīng)供水、供氣、供暖管理單位的批準(zhǔn)，擅自拆改供水、供氣、供暖管道或者設(shè)施;
(七)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第七十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)在保修期限和保修范圍內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)人要求建設(shè)單位履行保修義務(wù)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。
第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(二)擅自占用、挖掘道路、場地，毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;
(三)在高層民用建筑公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電;
(四)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，損壞、挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材;
(五)將原設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室等的非居住空間單獨(dú)用于出租居住;
(六)擅自安裝用水、用電、用氣計(jì)量裝置;
(七)任意棄置垃圾、排放污水;
(八)從建筑物中拋擲物品;
(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
第七十二條 維修資金管理實(shí)行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
經(jīng)業(yè)主共同決定，維修資金可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位等承擔(dān)的維修、更新和改造費(fèi)用，或者按照物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，不得從維修資金中列支。
列支維修資金按照受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，由列支范圍的業(yè)主按照專有部分面積所占比例分?jǐn)偂?/p>
第七十三條 首期維修資金應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定一次性存入維修資金專戶。業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)續(xù)交。
第七十四條 業(yè)主大會成立前，維修資金由物業(yè)所在地縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會的決定可以劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自行管理。
管理維修資金的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依法建立維修項(xiàng)目審查和維修資金使用審核制度，并依法接受監(jiān)督。
第七十五條 發(fā)生下列緊急情況之一的，可以依法申請使用維修資金進(jìn)行維修、更新和改造：
(一)電梯經(jīng)檢驗(yàn)檢測或者安全評估確認(rèn)存在嚴(yán)重事故隱患，可能危及人身財(cái)產(chǎn)安全;
(二)排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
(三)消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞構(gòu)成重大火災(zāi)隱患或者消火栓系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)嚴(yán)重?fù)p壞不具備滅火功能;
(四)房屋屋頂漏水、外墻滲水;
(五)樓體外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)危及人身財(cái)產(chǎn)安全;
(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主生活或者危及人身財(cái)產(chǎn)安全的情形。 第七章 法律責(zé)任
第七十六條 縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員，未依照本條例規(guī)定履行工作職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊尚不構(gòu)成犯罪的，由本級人民政府或者上一級人民政府有關(guān)部門責(zé)令改正，通報(bào)批評;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。
第七十七條 建設(shè)單位有下列情形之一的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予處罰：
(一)違反本條例第十條第一款規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告;逾期未改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款;
(二)違反本條例第二十條第二款、第二十二條、第五十二條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告;逾期未改正的，處以五千元以上一萬元以下罰款。
第七十八條 物業(yè)服務(wù)人有下列情形之一的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予處罰：
(一)違反本條例第五十八條規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告;
(二)違反本條例第五十九條第六項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處以一倍以上三倍以下罰款;
(三)違反本條例第五十九條第七項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以二萬元以上五萬元以下罰款;
(四)違反本條例第六十條第一款規(guī)定的，責(zé)令限期退出，給予警告;逾期未退出的，處以一萬元以上十萬元以下罰款;
(五)違反本條例第六十六條第一款規(guī)定的，責(zé)令限期改正，給予警告，處以五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十九條 違反本條例第六十九條第四項(xiàng)至第五項(xiàng)規(guī)定的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，處以五百元以上一千元以下罰款;造成他人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十條 違反本條例第七十一條第五項(xiàng)規(guī)定的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。
第八十一條 業(yè)主委員會成員違反法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約約定，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品，非法收集、使用、加工、傳輸、買賣、提供或者公開在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主個(gè)人信息，以及侵害業(yè)主其他合法權(quán)益，由有關(guān)主管機(jī)關(guān)依法處理;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十二條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。 第八章 附 則
第八十三條 本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：
(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。
第八十四條 本條例所稱維修資金，是指建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
第八十五條 本條例自2025年1月1日起施行。
篇2：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(2014)
杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn)
根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn))
目錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第四章 物業(yè)使用和維修
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第六章 法律責(zé)任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實(shí)施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。
人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;
(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：
(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn);
(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。
第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算;
(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。
業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。
第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時(shí)會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。
第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時(shí)會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請結(jié)算最終金額。
物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。
第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：
(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;
(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。
需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。
第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
第五十一條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門的監(jiān)督。
第五十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會同同級財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。
第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
第五十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
第五十五條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項(xiàng);
(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請;
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計(jì)。
工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。
第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告;
(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額;
(六)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。
實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;
(二)召開業(yè)主大會會議對實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;
(三)業(yè)主委員會將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu);
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對申請資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。
第六章 法律責(zé)任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。
第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：
(一)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;
(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業(yè)管理?xiàng)l例(2007修正)
物業(yè)管理?xiàng)l例(20**修正)
中華人民共和國國務(wù)院令
第504號
現(xiàn)公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務(wù)院關(guān)于修改
《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。”
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
“(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
“(二)制定和修改管理規(guī)約;
“(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
“(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
“(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”
三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
“業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”
四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”
此外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對個(gè)別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。
物業(yè)管理?xiàng)l例
(20**年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布 根據(jù)20**年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。