成都市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(2007年8月10日成都市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議通過 2007年9月27日四川省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn) 2023年12月29日成都市第十八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議修訂 2024年4月3日四川省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議批準(zhǔn))

　　目 錄

　　第一章 總 則

　　第二章 物業(yè)及其管理主體

　　第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域的劃分與調(diào)整

　　第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備及共有資金

　　第三節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

　　第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

　　第五節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

　　第六節(jié) 自行管理

　　第三章 物業(yè)服務(wù)

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)人選聘

　　第三節(jié) 物業(yè)承接和退出

　　第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　第四章 物業(yè)使用和管理維護(hù)

　　第五章 監(jiān)督管理

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七章 附 則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)依法、安全、文明、有序使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，建設(shè)和諧宜居的高品質(zhì)生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行管理或者通過選聘物業(yè)服務(wù)人等方式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第四條 本市物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府指導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。

　　本市物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠(chéng)實(shí)信用、權(quán)責(zé)對(duì)等、質(zhì)價(jià)相符的原則。

　　第五條 推動(dòng)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)生活服務(wù)相融合，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、綠色發(fā)展、開放發(fā)展、共享發(fā)展，提升物業(yè)管理水平，營(yíng)造全齡友好、幸福和諧的工作和生活環(huán)境。

　　第六條 市和區(qū)(市)縣人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，統(tǒng)籌研究解決物業(yè)管理重大問題。

　　區(qū)(市)縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立保障機(jī)制，在鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處明確物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)，配備專職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

　　鼓勵(lì)相關(guān)部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會(huì)等依法通過購(gòu)買服務(wù)方式委托符合條件的物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)社區(qū)治理、公共事務(wù)和居(村)民服務(wù)等事項(xiàng)。

　　第七條 社區(qū)發(fā)展治理部門負(fù)責(zé)建立健全公開透明、開放參與、信用為本的物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，指導(dǎo)建立基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，多方主體共同參與的治理構(gòu)架。

　　住建主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理相關(guān)政策、規(guī)范并組織實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　發(fā)展改革、經(jīng)信、公安、民政、規(guī)劃和自然資源、城市管理、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、水務(wù)、園林綠化、衛(wèi)生健康、市場(chǎng)監(jiān)管、消防救援等有關(guān)單位按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。

　　第八條 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)治理工作，履行下列職責(zé)：

　　(一)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆及規(guī)范化運(yùn)行;

　　(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé);

　　(三)建立工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，接受物業(yè)管理各方主體投訴，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛;

　　(四)依法組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé);

　　(五)依照法律、法規(guī)規(guī)定，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)其他物業(yè)管理活動(dòng)。

　　居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和相關(guān)部門，依照法律、法規(guī)規(guī)定做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作，并在社區(qū)(村)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，建立業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)議事機(jī)制。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)支持、配合居(村)民委員會(huì)依法履行職責(zé)，接受居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律和行業(yè)服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、人才培養(yǎng)和科技創(chuàng)新，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　第十條 本市建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機(jī)制，通過人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等方式化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

　　鼓勵(lì)志愿者組織、社會(huì)工作者、人民調(diào)解員、網(wǎng)格員、律師等參加物業(yè)管理糾紛調(diào)解、開展社會(huì)心理服務(wù)等。

　　第二章 物業(yè)及其管理主體

　　第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域的劃分與調(diào)整

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則劃定。

　　新建建設(shè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)的項(xiàng)目或者兩個(gè)以上單位共同建設(shè)的整體規(guī)劃項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)按照其整體規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目確定的用地范圍，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)已按規(guī)劃分割成兩個(gè)以上自然院落或者相對(duì)封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　同一建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)包含住宅和非住宅等不同物業(yè)類型，具有獨(dú)立的配套設(shè)施設(shè)備并能夠獨(dú)立管理的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，持建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向區(qū)(市)縣住建主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的方案。

　　區(qū)(市)縣住建主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起十個(gè)工作日內(nèi)，在征求鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居(村)民委員會(huì)的意見后，向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書。對(duì)不符合物業(yè)管理區(qū)域劃分規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)告知建設(shè)單位重新提出劃分方案。

　　第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書在銷售場(chǎng)所的顯著位置予以明示，并作為商品房買賣合同附件。

　　第十四條 確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主書面申請(qǐng)，由區(qū)(市)縣住建主管部門會(huì)同鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處及居(村)民委員會(huì)，按照本條例第十一條的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，擬定調(diào)整方案，經(jīng)各相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主分別共同決定后進(jìn)行調(diào)整;尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，由全體業(yè)主依法共同決定。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域拆分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)在房屋交付之后由本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共同決定;多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)分別由各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主共同決定。

　　尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)按照本條例第二十四條規(guī)定的比例分別由相關(guān)區(qū)域業(yè)主共同決定后，按照本條第一款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)(市)縣住建主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備及共有資金

　　第十五條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置業(yè)主委員會(huì)用房和物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的辦公、值守等功能。業(yè)主委員會(huì)用房可以用于本物業(yè)管理區(qū)域黨群活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì)用房和物業(yè)服務(wù)用房配置不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，規(guī)劃和自然資源部門不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　第十六條 本市實(shí)行新建住宅交付使用監(jiān)管制度。新建住宅物業(yè)按照規(guī)劃要求建設(shè)、竣工驗(yàn)收合格且其附屬設(shè)施設(shè)備具備下列條件后，方可交付使用：

　　(一)住宅區(qū)生活用水接入城鄉(xiāng)公共供水管網(wǎng)，并供水到戶;

　　(二)住宅區(qū)用電接入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電;

　　(三)住宅區(qū)的雨水、污水排放接入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時(shí)性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)部門審核同意，并確定臨時(shí)排放的期限;

　　(四)完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與市政燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接;

　　(五)住宅區(qū)內(nèi)信息網(wǎng)絡(luò)傳輸端口敷設(shè)到戶，安防等設(shè)施設(shè)備按設(shè)計(jì)規(guī)范配置到位;

　　(六)住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;

　　(七)按照規(guī)劃條件要求，完成教育、民政、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、郵政、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及其他商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和管理、消防等公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè);

　　(八)按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置;

　　(九)完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè);

　　(十)完成住宅區(qū)內(nèi)停車位(庫(kù))、車輛充電基礎(chǔ)設(shè)施的配置;

　　(十一)住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地清潔、道路平整，與施工區(qū)域有明顯有效的隔離措施;

　　(十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十七條 新建住宅物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)(市)縣住建主管部門辦理新建物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案，并提交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收備案證明資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房配置以及使用條件資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金交存證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

　　前款規(guī)定的資料住建主管部門可以通過數(shù)據(jù)共享獲取的，不再重復(fù)提交。

　　第十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等計(jì)量裝置，應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶門號(hào)一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置;通訊通信、安全防范、消防、生活垃圾分類收集設(shè)施、高空拋物監(jiān)控設(shè)施、郵政(快遞)、電動(dòng)汽車及非機(jī)動(dòng)車充電基礎(chǔ)設(shè)施等附屬設(shè)施設(shè)備的配置，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政配套設(shè)施和場(chǎng)地，由有關(guān)管理部門負(fù)責(zé)管理維護(hù)并設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)，任何單位和個(gè)人不得變更、占用、損毀市政配套設(shè)施和場(chǎng)地、標(biāo)識(shí)，不得妨礙市政配套設(shè)施的維護(hù)管理。

　　第十九條 下列資金屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主共有資金賬戶進(jìn)行管理：

　　(一)利用共有部分經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益;

　　(二)管理規(guī)約或者業(yè)主共同決定由全體業(yè)主共同分?jǐn)偫U交的費(fèi)用;

　　(三)業(yè)主共同決定實(shí)行自行管理的，按照自行管理方案分?jǐn)偨患{的管理費(fèi);

　　(四)共有部分被依法征收、征用的補(bǔ)償費(fèi);

　　(五)共有資金產(chǎn)生的孳息;

　　(六)其他合法共有收入。

　　建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金歸業(yè)主共有，按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實(shí)行專戶管理。

　　利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定。

　　第二十條 業(yè)主大會(huì)成立前，本條例第十九條第一款規(guī)定的業(yè)主共有資金，由物業(yè)服務(wù)人開設(shè)業(yè)主共有資金專門賬戶，代為單獨(dú)列賬管理，并將共有資金使用、管理情況向全體業(yè)主公布，不得挪用、侵占。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)移交代為管理的業(yè)主共有資金及賬目明細(xì)、相關(guān)資料。

　　物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)在銀行開設(shè)的業(yè)主共有資金賬戶應(yīng)當(dāng)接入市智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)，為業(yè)主查詢共有資金收支情況提供便利，接受住建主管部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處監(jiān)督指導(dǎo)。

　　第三節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

　　第二十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)要求物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、建筑物及其附屬設(shè)施維修資金管理公約的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督業(yè)主共有資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、建筑物及其附屬設(shè)施維修資金管理公約;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任;

　　(五)按照有關(guān)規(guī)定交存建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)按時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi);

　　(七)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主總?cè)藬?shù)在一百人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第二十三條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;

　　(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

　　(九)在物業(yè)管理區(qū)域公共空間安裝個(gè)人身份和生物特征識(shí)別設(shè)備;

　　(十)物業(yè)管理區(qū)域劃分與調(diào)整;

　　(十一)實(shí)行自行管理;

　　(十二)物業(yè)費(fèi)調(diào)整;

　　(十三)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　提交業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。

　　提交業(yè)主共同決定前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬表決時(shí)間、表決形式、議題、議事內(nèi)容或者擬表決事項(xiàng)等在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和通過互聯(lián)網(wǎng)方式公示，公示期不得少于十五日。

　　第二十四條 業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條例第二十三條第一款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第二十三條第一款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第二十五條 符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上;

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日或者前期物業(yè)服務(wù)合同依法解除的。

　　第二十六條 符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議情形的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在條件符合之日起三十日內(nèi)依法向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告。建設(shè)單位未按時(shí)書面報(bào)告設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以依法向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)。

　　鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告或者申請(qǐng)后十日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)。符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議情形的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定，三十日內(nèi)指導(dǎo)成立籌備組，并開展籌備工作。

　　籌備組發(fā)布公告、公示等書面文件應(yīng)當(dāng)由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處加蓋公章。

　　第二十七條 籌備組成員一般由業(yè)主代表和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社區(qū)(村)黨組織、居(村)民委員會(huì)、轄區(qū)公安派出所、建設(shè)單位代表組成，籌備組組長(zhǎng)由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會(huì)代表?yè)?dān)任，業(yè)主代表由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自公告成立之日起六個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，并在業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)將籌備相關(guān)資料和剩余籌備經(jīng)費(fèi)向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行移交，移交完成后籌備組自行解散。

　　第二十八條 業(yè)主大會(huì)成立后三十日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人：

　　(一)管理規(guī)約;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的其他決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)。籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模按每套房屋五十元標(biāo)準(zhǔn)確定;物業(yè)管理區(qū)域總套數(shù)在一千戶以下的，一般不高于五萬元;物業(yè)管理區(qū)域總套數(shù)在一千戶以上的，一般不高于十萬元。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)不得少于二萬元。

　　新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指定賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

　　老舊小區(qū)以及建設(shè)單位已經(jīng)不存在的物業(yè)管理區(qū)域籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，區(qū)(市)縣人民政府可以給予補(bǔ)助。

　　第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主提議，或者出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)未依法、依約履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以請(qǐng)求鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責(zé)令其限期召開;逾期仍未召開的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織召開。其他任何單位和個(gè)人不得違法召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)當(dāng)接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議公告發(fā)布三十日前將會(huì)議方案、議程、議事內(nèi)容和擬表決事項(xiàng)等報(bào)告鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)書面記錄，相關(guān)會(huì)議資料應(yīng)當(dāng)存檔保存。業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能作出決定的，或者業(yè)主就會(huì)議議題內(nèi)容等存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)告。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，該決定事項(xiàng)涉及的區(qū)(市)縣相關(guān)主管部門或者鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第三十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面方式或者電子投票的形式。業(yè)主參與表決可以自行投票，也可以委托他人投票。受托人應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主的書面委托證明，依法按照受托事項(xiàng)、時(shí)間、權(quán)限，代表業(yè)主行使權(quán)利。

　　現(xiàn)場(chǎng)計(jì)票、統(tǒng)票、監(jiān)票應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表、居(村)民委員會(huì)代表和業(yè)主代表參加。鼓勵(lì)委托公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證。

　　采用電子投票表決可以使用全市統(tǒng)一的電子投票表決系統(tǒng)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與住建主管部門應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主清冊(cè)等相關(guān)信息的共享機(jī)制，及時(shí)將相關(guān)信息共享。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果產(chǎn)生之日起三日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不得少于三十日。業(yè)主表決和查詢議事表決結(jié)果時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提供業(yè)主身份證明材料。

　　第三十三條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等不得違背法律、法規(guī)規(guī)定，其示范文本由市住建主管部門按照國(guó)家、四川省有關(guān)規(guī)定擬訂。

　　管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案與示范文本不一致的，應(yīng)當(dāng)在提交表決前作出書面說明并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示，公示期不得少于十五日。

　　第三十四條 管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主共有資金進(jìn)行審計(jì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。業(yè)主委員會(huì)拒絕委托審計(jì)的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責(zé)令限期改正;逾期未改正的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以代為組織實(shí)施，相關(guān)費(fèi)用在業(yè)主共有資金中列支。

　　審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，公示期不得少于十五日。

　　鼓勵(lì)建立業(yè)主委員會(huì)任期和離任審計(jì)制度。

　　第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督，按照依法通過的業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則開展工作。

　　業(yè)主委員會(huì)成員由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合法律、法規(guī)規(guī)定條件的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的代表?yè)?dān)任。籌備組或者換屆小組在確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地社區(qū)(村)黨組織意見。

　　業(yè)主委員會(huì)每名成員具有同等表決權(quán)，人數(shù)、任期等應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)成員以及候補(bǔ)委員的條件、人數(shù)、選舉方式、任期等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，主動(dòng)接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督管理。

　　業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)委員名單應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期在業(yè)主委員會(huì)用房的顯著位置公告，并根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員變化情況及時(shí)更新。

　　第三十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以同時(shí)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，在業(yè)主委員會(huì)成員出缺時(shí)，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)，候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會(huì)成員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主依法作出的共同決定;

　　(二)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)配合政府以及有關(guān)部門依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施;

　　(五)擬定涉及業(yè)主共同管理事項(xiàng)的制度措施草案并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定;

　　(六)每半年公布業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員支付物業(yè)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)等情況;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約約定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主出具業(yè)主身份證明材料后，可以查閱、復(fù)制業(yè)主委員會(huì)制作和保管的會(huì)議記錄和法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)公開的信息檔案資料，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)要求，積極引導(dǎo)業(yè)主遵守互聯(lián)網(wǎng)信息相關(guān)規(guī)定，文明互動(dòng)、理性表達(dá)，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)群組的良好網(wǎng)絡(luò)生態(tài)。

　　第三十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則召開會(huì)議，并于會(huì)議召開前三日，將會(huì)議討論事項(xiàng)報(bào)告物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

　　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定進(jìn)行公示，同時(shí)抄告鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)過全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。

　　業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十九條 業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集方式、開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)等由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定公示業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況。

　　第四十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定將檔案資料、印章、資金等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，騰退業(yè)主委員會(huì)用房。新一屆業(yè)主委員會(huì)未產(chǎn)生的，移交給鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指定的單位保管。移交清單應(yīng)當(dāng)保存至下一次換屆選舉完成。

　　第五節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

　　第四十一條 有下列情形之一的，專有部分面積占比百分之十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出書面申請(qǐng)，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)組建物業(yè)管理委員會(huì)：

　　(一)新建物業(yè)管理區(qū)域自首套房交付之日起超過三個(gè)月，仍不具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域符合設(shè)立業(yè)主大會(huì)情形但是尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的;

　　(四)因業(yè)主委員會(huì)成員缺額、在任期內(nèi)無法履職，且未能重新選舉，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)無法正常履職的。

　　鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理委員會(huì)開展工作提供必要的經(jīng)費(fèi)保障。物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)使用業(yè)主委員會(huì)用房。

　　物業(yè)管理委員會(huì)組建、職責(zé)、運(yùn)行的具體辦法，由市人民政府另行制定。

　　第四十二條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：

　　(一)符合本條例第四十一條第一款第一項(xiàng)情形的，組織業(yè)主監(jiān)督前期物業(yè)服務(wù)合同的履行和監(jiān)督臨時(shí)管理規(guī)約的執(zhí)行，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等;

　　(二)符合本條例第四十一條第一款第二項(xiàng)情形的，組織成立業(yè)主大會(huì);

　　(三)符合本條例第四十一條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)情形的，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì);

　　(四)未成立業(yè)主大會(huì)或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé);根據(jù)業(yè)主共同決定，代表業(yè)主與業(yè)主依法共同決定選聘、續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂、續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議。

　　物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督管理，其作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，該決定事項(xiàng)涉及的區(qū)(市)縣相關(guān)主管部門或者鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業(yè)主。

　　第四十三條 物業(yè)管理委員會(huì)一般由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會(huì)、公安派出所、建設(shè)單位指派代表和業(yè)主代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上十一人以下的單數(shù)，業(yè)主代表的人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的二分之一，主任由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指派的代表?yè)?dān)任。已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)的，建設(shè)單位不再指派人員參加。

　　業(yè)主代表由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處通過聽取業(yè)主意見，在自愿參加的業(yè)主中確定。

　　鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置以書面形式和互聯(lián)網(wǎng)方式將物業(yè)管理委員會(huì)成員的名單、簡(jiǎn)歷等基本情況向全體業(yè)主公示，公示期不少于十五日。

　　第四十四條 物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理區(qū)域選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后停止履行職責(zé)，辦理移交手續(xù)后自行解散。物業(yè)管理委員會(huì)任期一般不超過兩年，期滿仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于任期屆滿或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起十五日內(nèi)，辦理移交檔案資料、印章、資金等手續(xù)，騰退業(yè)主委員會(huì)用房。

　　第四十五條 物業(yè)管理委員會(huì)可以持鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的成立證明，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)專用印章，并開設(shè)基本存款賬戶。

　　第六節(jié) 自行管理

　　第四十六條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行管理。業(yè)主決定自行管理前，應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)告。

　　業(yè)主實(shí)行自行管理的，可以聘請(qǐng)相關(guān)人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠地養(yǎng)護(hù)等管理事項(xiàng);也可以將管理事項(xiàng)分別委托不同的專業(yè)服務(wù)人。電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)依法委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理維護(hù)。

　　第四十七條 業(yè)主實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)制定自行管理方案，經(jīng)業(yè)主共同決定通過后，長(zhǎng)期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。自行管理方案應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

　　(一)管理方式、管理期限;

　　(二)管理費(fèi)的籌集方式、交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式;

　　(三)共有收益的管理;

　　(四)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主共同決定自行管理之日起三十日內(nèi)向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案，提交業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果和自行管理方案。

　　第三章 物業(yè)服務(wù)

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第四十八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)，但是業(yè)主自行管理的除外。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

　　(一)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向相關(guān)單位報(bào)告;

　　(二)聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)，并建立投訴受理制度，公開投訴電話等投訴方式，及時(shí)接受業(yè)主投訴;

　　(三)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì);

　　(四)建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案;

　　(五)支持配合鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和其他國(guó)家機(jī)關(guān)、居(村)民委員會(huì)依法履行職責(zé);

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)人及其工作人員不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有資金;

　　(二)擅自改變物業(yè)共有部分用途;

　　(三)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng);

　　(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他損害業(yè)主利益的行為。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定配備服務(wù)力量，向物業(yè)管理區(qū)域派駐物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和其他必要的工作人員。

　　物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案：

　　(一)騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的;

　　(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途的;

　　(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;

　　(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;

　　(五)因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;

　　(六)被有關(guān)部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的;

　　(七)其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的。

　　發(fā)現(xiàn)存在前款規(guī)定情形之一的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并在物業(yè)管理區(qū)域公示核查結(jié)果。經(jīng)核查認(rèn)定屬實(shí)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)解除物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人職務(wù)。

　　住建主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)職業(yè)隊(duì)伍建設(shè)，記錄項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在本市的執(zhí)業(yè)情況，開展職業(yè)評(píng)價(jià)。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)信息應(yīng)當(dāng)定期公開。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告下列信息，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和通過互聯(lián)網(wǎng)方式公示，并按照規(guī)定及時(shí)更新：

　　(一)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況;

　　(二)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)收益收支情況，包括相關(guān)的合同或者協(xié)議等;

　　(三)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、管理人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同履行情況等服務(wù)信息;

　　(四)電梯、消防、供排水、安全防范等重要設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式以及維護(hù)管理情況;

　　(五)物業(yè)費(fèi)收支情況;按照物業(yè)服務(wù)合同約定，公布物業(yè)費(fèi)年度預(yù)決算情況;

　　(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)、重大投訴處理情況;

　　(七)物業(yè)服務(wù)人和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息;

　　(八)業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況;

　　(九)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位(庫(kù))的出售和出租情況;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　物業(yè)服務(wù)人公示前款相關(guān)信息，不得侵犯業(yè)主、物業(yè)使用人個(gè)人隱私。

　　業(yè)主有權(quán)查閱、復(fù)制本條第一款各項(xiàng)公示資料，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合，復(fù)制費(fèi)用由查閱人承擔(dān)。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　住宅物業(yè)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)在電梯轎廂、小區(qū)(單元)樓棟出入口等公共場(chǎng)所為發(fā)布公共事務(wù)信息提供便利。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向市或者區(qū)(市)縣住建主管部門定期報(bào)送和更新真實(shí)、完整、準(zhǔn)確的信用信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以及主要管理人員名冊(cè)等相關(guān)信息。

　　第五十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，制定安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案，建立安全防范措施，履行安全防范責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)安全規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等設(shè)施設(shè)備和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并按照有關(guān)規(guī)定立即向相關(guān)部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告，協(xié)助做好處置工作：

　　(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸、自然災(zāi)害等危及人身、建筑物安全或者造成人員傷亡的;

　　(二)發(fā)生群體性安全、衛(wèi)生事件或者重大人身傷亡事件;

　　(三)發(fā)現(xiàn)違法拆改房屋承重結(jié)構(gòu)等嚴(yán)重危及房屋使用安全的行為;

　　(四)建筑物及其附屬設(shè)施發(fā)生安全隱患，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人以及建筑物安全;

　　(五)物業(yè)服務(wù)人員擅自集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活;

　　(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活和危及人身安全的事件。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。對(duì)于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主、物業(yè)使用人以及相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

　　第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)或者因物業(yè)服務(wù)合同終止引發(fā)重大矛盾糾紛需提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)保障的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，物業(yè)費(fèi)按照原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)自確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人之日起六個(gè)月內(nèi)組織業(yè)主依法選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人與新物業(yè)服務(wù)人做好交接。

　　第五十四條 有條件的物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)業(yè)主委托開展養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康等定制化和個(gè)性化特約服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定。

　　除法律、法規(guī)規(guī)定的事項(xiàng)外，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居(村)民委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)社區(qū)治理、公共事務(wù)或者居(村)民服務(wù)等事項(xiàng)的，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

　　第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)人選聘

　　第五十五條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位在房屋銷售前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

　　含有住宅的物業(yè)總建筑面積五萬平方米以上的，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人;含有住宅的物業(yè)總建筑面積三萬平方米以上，不滿五萬平方米的，可以采用邀請(qǐng)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

　　有下列情形之一的，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人：

　　(一)因保密或者涉及國(guó)家安全事項(xiàng)有特別要求;

　　(二)住宅物業(yè)房屋總建筑面積低于三萬平方米;

　　(三)投標(biāo)人少于三個(gè)。

　　符合前款第一項(xiàng)規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的證明資料，并向區(qū)(市)縣住建主管部門備案;符合前款第二項(xiàng)或者第三項(xiàng)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)(市)縣住建主管部門批準(zhǔn)。

　　第五十六條 鼓勵(lì)業(yè)主通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

　　市住建主管部門應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)信息平臺(tái)，無償為建設(shè)單位或者業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)。

　　區(qū)(市)縣住建主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第五十七條 建設(shè)單位在辦理商品房銷售手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)(市)縣住建主管部門提交包含下列主要內(nèi)容的前期物業(yè)服務(wù)方案：

　　(一)臨時(shí)管理規(guī)約;

　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域共有部分權(quán)屬清冊(cè);

　　(四)房屋使用說明書;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書。

　　前款第一、二項(xiàng)應(yīng)當(dāng)參照住建主管部門制定的示范文本擬訂，并作為房屋買賣合同附件，由買受人一并簽署。前款其他各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)公示，并作為房屋買賣合同附件提供給買受人，同時(shí)予以說明。

　　建設(shè)單位及其委托的銷售機(jī)構(gòu)不得就物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)向買受人作出超出臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)承諾。

　　第五十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、擬派駐物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人名冊(cè)向區(qū)(市)縣住建主管部門備案，并將備案信息抄送鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

　　物業(yè)服務(wù)合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、派駐物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)生變更的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在變更之日起三十日內(nèi)報(bào)送備案。

　　第五十九條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿前六個(gè)月內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者選聘新物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。

　　業(yè)主共同決定續(xù)聘且原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面告知業(yè)主委員會(huì)。

　　經(jīng)業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定選聘方案并組織業(yè)主進(jìn)行表決。

　　第三節(jié) 物業(yè)承接和退出

　　第六十條 實(shí)行委托管理的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行承接查驗(yàn)，并公示承接查驗(yàn)結(jié)果。未完成查驗(yàn)的，物業(yè)服務(wù)人不得承接。

　　實(shí)行自行管理的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)人與管理人的承接查驗(yàn)參照本條例執(zhí)行。

　　第六十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)前二十日內(nèi)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，綠化工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)供電、供水、供燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒂芯€電視等準(zhǔn)許使用文件或者專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理維護(hù)的證明文件;

　　(四)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主委員會(huì)用房、物業(yè)服務(wù)用房清單;

　　(六)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

　　建設(shè)單位未在前款規(guī)定的期限內(nèi)全部移交資料的，應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)資料屬于業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)妥善保管。業(yè)主要求查詢的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第六十二條 前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗(yàn)完成后三十日內(nèi)，按規(guī)定持下列資料，向區(qū)(市)縣住建主管部門辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案：

　　(一)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

　　(二)建設(shè)單位移交資料清單;

　　(三)查驗(yàn)、交接記錄;

　　(四)與承接查驗(yàn)有關(guān)的其他資料。

　　報(bào)送資料齊全的，區(qū)(市)縣住建主管部門應(yīng)當(dāng)予以備案并將備案意見抄送鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。報(bào)送資料不齊全的，區(qū)(市)縣住建主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令前期物業(yè)服務(wù)人限期補(bǔ)正。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)人按照合同約定、業(yè)主共同決定等需要退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)管理區(qū)域前三十日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，履行法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的交接、告知等義務(wù)，完成退出程序，不得拒絕退出。

　　物業(yè)服務(wù)人辦理物業(yè)服務(wù)交接，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交下列資料、財(cái)物：

　　(一)建設(shè)單位承接查驗(yàn)時(shí)移交的資料;

　　(二)業(yè)主清冊(cè)、裝飾裝修管理資料等物業(yè)檔案資料;

　　(三)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(四)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況資料;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)期間配置的屬于業(yè)主所有的固定設(shè)施設(shè)備;

　　(六)利用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料，代管的業(yè)主共有資金、預(yù)收的物業(yè)費(fèi)等財(cái)物;

　　(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)已經(jīng)選聘新物業(yè)服務(wù)人、決定自行管理的業(yè)主已經(jīng)接管，原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可以不支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)檔案等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

　　第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，依法實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　住宅前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)(市)縣發(fā)展改革部門會(huì)同住建主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素依法制定。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照公開公平、權(quán)責(zé)對(duì)等、質(zhì)價(jià)相符的原則由雙方通過物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　鼓勵(lì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量相符合的收費(fèi)浮動(dòng)機(jī)制，雙向調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

　　建設(shè)單位向購(gòu)房者承諾為其支付一定期限物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)服務(wù)人和購(gòu)房者，并按照承諾履行支付義務(wù)。

　　第六十五條 物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制預(yù)收物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，原則上不得超過一年，物業(yè)服務(wù)合同有固定期限的不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業(yè)服務(wù)合同，不得約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)。

　　預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將預(yù)收資金信息接入市智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)，供業(yè)主查詢、監(jiān)督。

　　第六十六條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人可以向業(yè)主委員會(huì)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請(qǐng)。

　　專有部分面積占比百分之十以上且人數(shù)占比百分之十以上的業(yè)主提出申請(qǐng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商。物業(yè)服務(wù)人同意調(diào)整的，雙方共同制定調(diào)整方案，并將調(diào)整方案提交業(yè)主共同決定。

　　物業(yè)服務(wù)人申請(qǐng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)人擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，并提交業(yè)主委員會(huì)。調(diào)整方案包括調(diào)整后的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)價(jià)格、理由和補(bǔ)充協(xié)議草案;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示三十日以上;

　　(三)公示期間，業(yè)主對(duì)調(diào)整方案提出異議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人研究，根據(jù)業(yè)主合理建議優(yōu)化相關(guān)方案;

　　(四)業(yè)主委員會(huì)將調(diào)整方案提交業(yè)主共同決定。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整事項(xiàng)和結(jié)果及時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　第六十七條 物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)人正式承接進(jìn)駐的當(dāng)月起計(jì)收。建設(shè)單位將房屋交付給購(gòu)房者時(shí)，交付當(dāng)月及之前的物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);交付次月及之后的物業(yè)費(fèi)由購(gòu)房者按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。另有約定的，從其約定。

　　第六十八條 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人時(shí)可以就物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)模式、收費(fèi)優(yōu)惠情形等事項(xiàng)與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商。協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

　　第四章 物業(yè)使用和管理維護(hù)

　　第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理正當(dāng)?shù)厥褂梦飿I(yè)專有部分，禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：

　　(一)擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者降低底層室內(nèi)標(biāo)高;

　　(三)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品或者超荷載的物品，排放有毒、有害物質(zhì);

　　(四)從建筑物中向外拋擲物品;

　　(五)排放、產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者振動(dòng);

　　(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物等動(dòng)物，種植違禁植物;

　　(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定出租房屋;

　　(八)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第七十條 禁止任何單位和個(gè)人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實(shí)施下列行為：

　　(一)占用樓梯、物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房等物業(yè)共有部分或者擅自將其改作他用;

　　(二)毀壞電梯及其安全保護(hù)裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備;

　　(三)占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道，消防車通道、安全出口;

　　(四)擅自挖掘道路、場(chǎng)地;

　　(五)占用共有的屋頂堆放雜物、飼養(yǎng)動(dòng)物，擅自種植植物等;

　　(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、排放污水;

　　(七)本條例第六十九條各項(xiàng)規(guī)定的行為;

　　(八)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第七十一條 實(shí)行委托管理的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)有違反本條例第六十九條或者第七十條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止;制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)告，保存相關(guān)記錄并及時(shí)告知全體業(yè)主。

　　實(shí)行自行管理的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)委托或者聘請(qǐng)的秩序維護(hù)人員按照前款規(guī)定履行監(jiān)督義務(wù)。

　　第七十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自將其改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

　　第七十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)、禁止行為等書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人及其委托的裝飾裝修企業(yè)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)房屋室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修前告知物業(yè)服務(wù)人，并提供下列資料：

　　(一)業(yè)主、物業(yè)使用人身份證件，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明材料或者證明其合法權(quán)益的有效憑證;

　　(二)物業(yè)使用人申請(qǐng)裝飾裝修的，需提交業(yè)主同意裝飾裝修的證明文件;

　　(三)裝飾裝修方案。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人提交的裝飾裝修方案違反法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約約定，或者未取得相關(guān)部門批準(zhǔn)文件的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)告知其修改相應(yīng)方案，取得相關(guān)批準(zhǔn)文件后施工。

　　裝飾裝修期間，業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)人對(duì)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查。物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)有違反法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約約定行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻、制止，已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

　　裝飾裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)。造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第七十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位屬于全體業(yè)主共有，其設(shè)置、分配、管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)由業(yè)主依法共同決定。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用電動(dòng)汽車的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)規(guī)定，承擔(dān)安全管理維護(hù)責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域具備電動(dòng)汽車充電設(shè)施安裝條件的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)安裝。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的需求協(xié)助辦理充電設(shè)施安裝，不得擅自收取或者變相收取費(fèi)用。

　　第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車位(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。規(guī)劃配比內(nèi)的車位(庫(kù))，建設(shè)單位不得出售給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人。

　　建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將車位(庫(kù))規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售價(jià)格等信息在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示并書面告知買受人。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有不同物業(yè)類型或者分期開發(fā)的，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)公開各物業(yè)類型(區(qū)域)的車位(庫(kù))配置情況。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)公開未出售或者未附贈(zèng)的車位(庫(kù))信息，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。車位(庫(kù))有空余的，經(jīng)公示后，可以臨時(shí)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人，每次租期不得超過六個(gè)月。

　　第七十六條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用電動(dòng)自行車、電動(dòng)輕便摩托車、電動(dòng)摩托車的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和管理規(guī)約約定，不得在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放或者充電。

　　禁止利用電梯轎廂運(yùn)載電動(dòng)自行車、電動(dòng)輕便摩托車、電動(dòng)摩托車及其配套動(dòng)力蓄電池。

　　第七十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和四川省相關(guān)規(guī)定以及房屋買賣合同、住宅質(zhì)量保證書約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，所產(chǎn)生的費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

　　因維修物業(yè)、設(shè)置管線等需要，必須進(jìn)入專有部分的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。

　　第七十八條 物業(yè)服務(wù)人接受委托代收水電燃?xì)赓M(fèi)等，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂委托合同，并根據(jù)約定向委托人收取報(bào)酬，不得將應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。委托人應(yīng)當(dāng)將委托事項(xiàng)和聯(lián)系方式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長(zhǎng)期公示。

　　物業(yè)服務(wù)人代收水電燃?xì)獾荣M(fèi)用的，不得與物業(yè)費(fèi)捆綁收取。

　　第七十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人、承租人、借用人或者居住權(quán)人，明確約定物業(yè)費(fèi)結(jié)算等事項(xiàng)，并自物業(yè)交付之日起七日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租、出借或者設(shè)立居住權(quán)的情況告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人。

　　第八十條 鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人委托法律、會(huì)計(jì)、審計(jì)、工程、評(píng)估、咨詢等專業(yè)機(jī)構(gòu)為物業(yè)管理活動(dòng)提供專業(yè)服務(wù)，并向全體業(yè)主公布相關(guān)報(bào)告。專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

　　經(jīng)業(yè)主共同決定，可以使用業(yè)主共有資金購(gòu)買物業(yè)共有部分維修等保險(xiǎn)服務(wù)。

　　第八十一條 市和區(qū)(市)縣人民政府應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主自愿、政府引導(dǎo)的原則，依法推動(dòng)既有住宅增設(shè)電梯。業(yè)主應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)中華民族與鄰為善、守望相助等傳統(tǒng)美德，依法配合既有住宅增設(shè)電梯。

　　增設(shè)電梯的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等費(fèi)用分?jǐn)偅瑧?yīng)當(dāng)按照電梯增設(shè)方案的約定執(zhí)行。

　　第八十二條 市住建主管部門應(yīng)當(dāng)推動(dòng)建立智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等物業(yè)管理各方主體在線填報(bào)和更新相關(guān)資料，提供線上備案、查詢等物業(yè)管理綜合服務(wù)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)在新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝智能化配套設(shè)施設(shè)備或者預(yù)留線路和安裝位置。鼓勵(lì)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行智能化升級(jí)改造。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)人運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)，提升物業(yè)智慧化服務(wù)水平。

　　第八十三條 國(guó)有土地上的住宅物業(yè)，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擁有兩個(gè)及以上所有權(quán)人的住宅、非住宅，建設(shè)單位和買受人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交存首期建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

　　住建主管部門在辦理房屋銷售合同網(wǎng)簽備案和新建住宅附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)首期建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的交存情況。

　　建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集、使用和監(jiān)管的具體辦法，由市人民政府另行制定。

　　第八十四條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定可以用于購(gòu)買物業(yè)共有部分維修保險(xiǎn)。

　　使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)分?jǐn)偭兄Х秶鷥?nèi)的業(yè)主依法表決同意，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的緊急使用程序除外。

　　第五章 監(jiān)督管理

　　第八十五條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目工作人員實(shí)名制管理。市住建主管部門應(yīng)當(dāng)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)專業(yè)人才名冊(cè)，記錄和披露相關(guān)信息。物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)接受指導(dǎo)和監(jiān)督管理，按規(guī)定如實(shí)報(bào)送執(zhí)業(yè)信息。

　　第八十六條 市住建主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息管理，完善統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)信用評(píng)價(jià)機(jī)制和守信激勵(lì)、失信懲戒制度，并向社會(huì)公布物業(yè)管理服務(wù)信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果;對(duì)存在嚴(yán)重違法失信行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法依規(guī)實(shí)施聯(lián)合懲戒。信用評(píng)價(jià)結(jié)果可以作為建設(shè)單位和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的參考。對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，住建主管部門可以給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。

　　區(qū)(市)縣住建主管部門應(yīng)當(dāng)開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)信用信息的采集、評(píng)價(jià)等工作，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助配合。

　　第八十七條 市和區(qū)(市)縣人民政府應(yīng)當(dāng)定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，安排部署物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)有關(guān)部門根據(jù)職能職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理、處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的重大矛盾糾紛，及時(shí)依法查處違法行為：

　　(一)住建主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)督檢查;

　　(二)社區(qū)發(fā)展治理部門負(fù)責(zé)組織微網(wǎng)實(shí)格治理力量對(duì)物業(yè)管理加強(qiáng)監(jiān)督檢查;

　　(三)發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)制定和調(diào)整涉及實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

　　(四)經(jīng)信部門負(fù)責(zé)督促指導(dǎo)供電、燃?xì)獾葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位做好業(yè)主專有部分以外的供電、供燃?xì)獾仍O(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理;

　　(五)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)治安、車輛通行等行為實(shí)施指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)社會(huì)生活噪聲污染等行為實(shí)施依法查處;

　　(六)規(guī)劃和自然資源部門負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及調(diào)整變更等行為實(shí)施指導(dǎo)和監(jiān)督;

　　(七)城市管理部門負(fù)責(zé)生活垃圾管理工作的督查和考核，依法查處違法建設(shè)等行為;

　　(八)水務(wù)部門負(fù)責(zé)督促指導(dǎo)供水、排水專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法依約做好供水、排水等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理;

　　(九)園林綠化部門負(fù)責(zé)對(duì)占用、損壞公共綠地，砍伐、移植樹木等行為實(shí)施監(jiān)督管理;

　　(十)衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)對(duì)傳染病防治和生活用水衛(wèi)生等工作實(shí)施指導(dǎo)和監(jiān)督;

　　(十一)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)收費(fèi)行為、廣告行為等市場(chǎng)行為以及電梯等特種設(shè)備的使用改造維護(hù)實(shí)施指導(dǎo)和監(jiān)督;

　　(十二)消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)消防安全實(shí)施指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　相關(guān)部門根據(jù)職能職責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域或者物業(yè)服務(wù)人履行監(jiān)督檢查職責(zé)時(shí)，物業(yè)服務(wù)人等有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)接受現(xiàn)場(chǎng)檢查、提供有關(guān)資料，予以配合和協(xié)助，不得拒絕或者阻撓。

　　第八十八條 市和區(qū)(市)縣人民政府、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理違法行為投訴、舉報(bào)制度，在本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布職能部門及聯(lián)系電話，收到投訴、舉報(bào)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第八十九條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，按照下列規(guī)定予以處罰：

　　(一)違反本條例第十六條規(guī)定，附屬設(shè)施設(shè)備未達(dá)到交付條件擅自交付住宅的，由住建主管部門責(zé)令停止交付使用;拒不停止的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;

　　(二)違反本條例第十七條規(guī)定，未按規(guī)定程序辦理新建住宅物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案的，由住建主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款;

　　(三)違反本條例第五十七條第一款規(guī)定，未按時(shí)報(bào)送前期物業(yè)服務(wù)方案的，由住建主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款;

　　(四)違反本條例第七十五條第二款規(guī)定，未公示車位(庫(kù))的配置情況的，由住建主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款;

　　(五)違反本條例第七十五條第三款規(guī)定，對(duì)業(yè)主要求承租的車位(庫(kù))只售不租的，或者將未出售的車位(庫(kù))不優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人期限超過六個(gè)月的，由住建主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第九十條 物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)違反本條例第二十條規(guī)定，未開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶、未將業(yè)主共有資金全部存入賬戶或者未將業(yè)主共有資金賬戶接入市智慧物業(yè)信息管理系統(tǒng)的，由住建主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人處二萬元以上五萬元以下罰款，對(duì)業(yè)主委員會(huì)直接責(zé)任人員處三千元以上一萬元以下罰款。

　　第九十一條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，按照下列規(guī)定予以處罰：

　　(一)違反本條例第三十四條第一款規(guī)定，不配合審計(jì)的，由住建主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款;

　　(二)違反本條例第五十條第一款規(guī)定，未在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和通過互聯(lián)網(wǎng)方式公示相關(guān)信息的，由住建主管部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款;

　　(三)違反本條例第五十二條第一款規(guī)定，未制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度或者應(yīng)急預(yù)案的，由應(yīng)急管理部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款;

　　(四)違反本條例第五十二條第二款規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施等未按照規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)的，分別由市場(chǎng)監(jiān)管部門、消防救援機(jī)構(gòu)給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款;

　　(五)違反本條例第五十二條第三款規(guī)定，未及時(shí)報(bào)告突發(fā)應(yīng)急事件的，由住建主管部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款;物業(yè)服務(wù)人失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故或者對(duì)突發(fā)應(yīng)急事件的發(fā)生負(fù)有管理責(zé)任的，依照相關(guān)法律、法規(guī)處理;

　　(六)違反本條例第五十八條規(guī)定，未按規(guī)定辦理備案或者未按規(guī)定抄送備案信息的，由住建主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款;

　　(七)違反本條例第六十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未完成承接查驗(yàn)就擅自承接物業(yè)的，由住建主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款;

　　(八)違反本條例第六十三條第一款或者第二款規(guī)定，經(jīng)住建主管部門責(zé)令限期移交、退出，逾期仍未移交或者退出的，對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，處三萬元以上十萬元以下罰款，對(duì)物業(yè)服務(wù)人的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人給予警告，處五千元以上二萬元以下罰款;對(duì)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自責(zé)令規(guī)定時(shí)間屆滿次日起，對(duì)物業(yè)服務(wù)人處每日一萬元罰款，且兩年內(nèi)不得承接新的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)物業(yè)服務(wù)人的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人給予警告，處一萬元以上三萬元以下罰款;

　　(九)違反本條例第七十一條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未及時(shí)采取合理措施制止違法行為，或者未及時(shí)向相關(guān)部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)告的，由相關(guān)部門處五千元以上二萬元以下罰款;

　　(十)違反本條例第八十七條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人拒絕接受現(xiàn)場(chǎng)檢查、提供有關(guān)資料的，由相關(guān)部門處一萬元以上三萬元以下罰款，對(duì)物業(yè)服務(wù)人的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人處五百元以上二千元以下罰款。

　　第九十二條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)的直接責(zé)任人員處一萬元以上二萬元以下罰款：

　　(一)違反本條例第三十四條第一款規(guī)定，拒絕委托審計(jì)或者不配合審計(jì)的;

　　(二)違反本條例第四十條第二款規(guī)定，拒不移交相關(guān)資料、財(cái)物的。

　　第九十三條 違反本條例第三十條第二款規(guī)定，違法召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門按照下列規(guī)定予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務(wù)人或者其他單位違法召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，處二萬元以上十萬元以下罰款;

　　(二)業(yè)主個(gè)人、物業(yè)使用人違法召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，處三千元以上一萬元以下罰款。

　　第九十四條 物業(yè)管理區(qū)域有下列行為之一的，按照下列規(guī)定予以處罰：

　　(一)違反本條例第七十條第一項(xiàng)規(guī)定，侵占樓梯、物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房等物業(yè)共有部分的，由住建主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，給予警告;逾期未改正的，對(duì)個(gè)人處一千元以上五千元以下罰款，對(duì)單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;

　　(二)違反本條例第七十條第二項(xiàng)規(guī)定，毀壞電梯及其安全保護(hù)裝置、警示標(biāo)志等相關(guān)設(shè)施設(shè)備的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門責(zé)令限期改正，對(duì)相關(guān)責(zé)任人處二萬元以上五萬元以下罰款;

　　(三)違反本條例第七十條第四項(xiàng)規(guī)定，擅自挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，由住建主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)個(gè)人處三千元以上一萬元以下的罰款，對(duì)單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;

　　(四)違反本條例第七十二條規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，由規(guī)劃和自然資源部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處五千元以上三萬元以下罰款。

　　第九十五條 本條例規(guī)定的行政處罰事項(xiàng)，納入綜合行政執(zhí)法的，由綜合行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)實(shí)施。

　　第九十六條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第九十七條 相關(guān)主管部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的工作人員，在物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作中未依法履行職責(zé)的，依法責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處理。

　　監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)居(村)民委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中履行職責(zé)的公職人員的監(jiān)察。

　　第七章 附則

　　第九十八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整、業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)行、業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆、業(yè)主共有資金的管理等事項(xiàng)，市人民政府可以另行制定相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

　　第九十九條 市和區(qū)(市)縣人民政府應(yīng)當(dāng)推動(dòng)老舊住宅小區(qū)配套設(shè)施改造，建立老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)符合條件的老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　第一百條 本條例所稱的管理規(guī)約包含臨時(shí)管理規(guī)約，所稱的物業(yè)服務(wù)合同包含前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第一百零一條 本條例自2024年10月1日起施行。

篇2：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(2014)

　　杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議批準(zhǔn)

　　根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn))

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四章 物業(yè)使用和維修

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

　　社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭(zhēng)議和糾紛提供便利。

　　人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠(chéng)信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

　　(三)業(yè)主名冊(cè);

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

　　(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。

　　籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：

　　(一)業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn);

　　(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

　　第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

　　第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專款專用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。

　　業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

　　第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專款專用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。

　　業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級(jí)房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營(yíng)用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測(cè)地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。

　　第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請(qǐng)結(jié)算最終金額。

　　物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。

　　第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：

　　(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;

　　(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。

　　需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì)組織維修。

　　第五十條 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。存儲(chǔ)期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

　　物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請(qǐng)由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　第五十一條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門的監(jiān)督。

　　第五十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。

　　第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定。

　　第五十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

　　第五十五條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等相關(guān)事項(xiàng);

　　(二)業(yè)主委員會(huì)審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng);

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意，可以免予審計(jì)。

　　工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。

　　第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意后，可以按照下列簡(jiǎn)易程序申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告;

　　(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對(duì)工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會(huì)的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金;

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額;

　　(六)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。

　　實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

　　(一)由業(yè)主委員會(huì)草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

　　(二)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu);

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會(huì)決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

　　第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十九條 對(duì)違反本條例的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

　　本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。

　　第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;

　　(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：物業(yè)管理?xiàng)l例(2007修正)

　　物業(yè)管理?xiàng)l例(20**修正)

　　中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令

　　第504號(hào)

　　現(xiàn)公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。

　　總理 *

　　二○○七年八月二十六日

　　國(guó)務(wù)院關(guān)于修改

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》作如下修改：

　　一、將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”

　　刪除第十條第二款。

　　二、將第十一條修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　“(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　“(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　“(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　“(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　“(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”

　　三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　“業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”

　　四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”

　　此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對(duì)個(gè)別條文的文字作了修改。

　　本決定自20**年10月1日起施行。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。

　　物業(yè)管理?xiàng)l例

　　(20**年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布 根據(jù)20**年8月26日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條 國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　第十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

　　第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

　　國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

　　第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。

　　第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。