湖南省衡陽市人民政府
衡陽市人民政府文件
衡政發〔20**〕39號
二OO七年十月三十日
第一章 總 則
第一條 為規范經濟適用住房建設、交易和管理行為,建立和完善住房供應保障體系,解決城市低收入職工和居民的住房困難,根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[20**]24號)和建設部、國家發改委、國土資源部、中華人民銀行聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》(建住房[20**]77號)等有關規定,結合我市實際,制定本實施細則。
第二條 本實施細則所稱經濟適用住房,是指政府提供政策優惠,限定建設標準和銷售價格,具有保障性質的、向城市和縣城低收入家庭供應的政策性住房。
第三條 在本市行政區域內,經濟適用住房建設、交易、管理適用本實施細則。
第四條 經濟適用住房建設堅持“因地制宜、統一規劃、集中建設、規范運作”的原則,由市、縣政府根據經濟社會發展水平、居民住房狀況和收入水平等因素,確定經濟適用住房的建設規劃、建設標準、供應范圍和供應對象等,并依法組織實施。
第五條 購買經濟適用住房實行申請、審批和公示制度,接受社會監督。
《衡陽晚報》、《衡陽市政府公眾信息網》、《衡陽房地產信息網》等媒體應當為經濟適用住房信息公示免費提供服務。
第六條 中央、省屬企業單位及軍隊的經濟適用住房建設,實行屬地化管理。其利用自用土地建設經濟適用住房的,經所屬主管部門批準后,納入當地經濟適用住房建設投資計劃,實行統一管理。
第二章 管理機構
第七條 衡陽市住房保障工作領導小組代表市政府負責經濟適用住房建設的組織、協調、監督和檢查,領導小組下設經濟適用住房辦公室(以下簡稱市經房辦),設在市房產局。
第八條 經濟適用住房建設項目涉及到的政府各部門和相關企事業單位都要履行職責,積極配合,提供高效、優質服務。
市房產局是全市的經濟適用住房建設和管理的主管部門,負責全市經濟適用住房指導、監督及衡陽市城區的經濟適用住房建設、銷售、售后管理和監督管理,并承擔市經房辦的日常管理工作。
市發改委會同市房產、規劃、國土資源部門負責編制全市經濟適用住房建設規劃,制定經濟適用住房年度建設計劃和年度用地計劃,做好經濟適用住房項目儲備和項目核準工作,監督經濟適用住房項目法人招標,牽頭組織經濟適用住房綜合竣工驗收。
市規劃局負責經濟適用住房選址,依法核發《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》。
市國土資源局負責經濟適用住房建設項目用地預審、征地報批、土地供應等工作。
市建設局負責審查經濟適用住房開發企業資質、資本金和開發業績,審查備案經濟適用住房項目初步設計和施工圖設計。
市建工局負責核發經濟適用住房建設項目《施工許可證》,并依法對項目招標投標、工程質量、施工安全和竣工驗收活動進行監督檢查。
市民政局會同市房產局負責審核購房對象的收入和住房情況。
市財政局(非稅局)負責經濟適用住房建設的規費收繳和減免工作。
市物價局負責經濟適用住房年度指導價格的制定、發布,銷售價格審批和監督工作。
市審計局負責經濟適用住房建設工程決算的審計監督工作。
市監察局負責監督各相關部門在本市經濟適用住房建設、供應和管理中依法履行職責的情況。
市政務中心應為經濟適用住房建設項目辦理各種手續建立方便、快捷的綠色通道。
第三章 建設審批
第九條 經濟適用住房建設由開發建設和合作建房組成。
經濟適用住房建設應依照本市土地利用總體規劃和城市總體規劃要求合理布局,并納入本市經濟適用住房建設計劃統一管理。
第十條 經濟適用住房建設審批程序:
(一)經濟適用住房建設單位到市政務中心發改委窗口領取《經濟適用住房項目申報立項審查表》,報市規劃局審查“是否符合城市總體規劃”,再報市國土資源局審查“是否符合土地利用總體規劃”,然后報市房產局、民政局審查建設單位或購房對象資格,再持《經濟適用住房項目申報立項審查表》和相關材料向市發改委申報立項;
(二)市發改委召集相關部門對申報的經濟適用住房建設項目進行綜合會審,經會審后,匯總成批上報市政府常務會議審批;
(三)市政府常務會議審定通過的經濟適用住房項目,必須按照下列程序辦理手續:
1、市發改委辦理經濟適用住房項目核準手續;
2、市房產局辦理經濟適用住房建設登記手續;
3、市規劃局核發《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》;
4、市建設局審查備案項目初步設計、施工圖設計;
5、市政務中心非稅局窗口收繳有關規費;
6、市建工局核發《施工許可證》。
各個部門進行經濟適用住房審批時必須嚴格把關,任何一個審批環節必須以前一環節的審批文件作為前置審批條件(來自:m.dewk.cn),如前一環節的審批文件不符合國家關于經濟適用房及其它產業政策,本環節不得予以審批,不得發放相關證件,否則,將嚴肅查處相關責任人責任。
第十一條 經批準建設的經濟適用住房項目,應當通過《衡陽晚報》或《衡陽市政府公眾信息網》、《衡陽房地產 信息網》等媒體向社會公開。
第四章 開發建設
第十二條 利用行政劃撥土地統一開發建設的經濟適用住房項目,按照政府組織協調、企業市場運作原則,采取項目法人公開招標方式確定經濟適用住房開發企業。
參與投標的房地產開發企業必須具有與開發經濟適用住房建設規模相應的資質、資本金、良好的開發業績和社會信譽。
第十三條 經濟適用住房的規劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節能的原則,并結合全面建設小康社會的目標,優選規劃設計方案。
經濟適用住房建設必須嚴格執行國家有關技術規范和標準,積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備,提高建設水平。
第十四條 經濟適用住房開發建設項目招投標工作,由市經房辦具體負責,相關職能部門參加,成立招投標工作小組,按照國家有關規定組織實施。項目招標文件和評標細則應由市經房辦制定。
第十五條 市經房辦應與中標單位簽訂經濟適用住房的組織建設合同,并同時簽訂廉政建設責任書。
第十六條 經濟適用住房要根據本市居民的收入和居住水平等因素,合理確定戶型面積和各種戶型比例,其建筑面積一律不得超過65平方米。
超過65平方米的,不得享受經濟適用住房建設優惠政策,整套住房按商品房標準交納規費。
第十七條 經濟適用住房項目實行驗收制度。建設項目竣工時,由建設單位提出申請,市發改委會同市房產、規劃、建設、建工、消防、人防、國土資源、財政、物價、審計、監察、政務中心等相關部門進行綜合竣工驗收,未經驗收或驗收不合格的不得交付使用。經驗收合格后,建設單位憑綜合驗收意見書,向市財政局申報辦理規費減免手續。待規費減免手續辦結后,再持《經濟適用住房建設項目規費收繳結算單》等有關材料向市房產局申請辦理產權證書。
經濟適用住房建設單位對其開發建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。
建設單位應當向購買人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,并按有關規定和合同約定承擔保修責任。
第十八條 經濟適用住房建設單位對經濟適用住房項目要實行單獨建帳核算。市審計局對經濟適用住房建設實行專項審計。
第五章 集資合作建房
第十九條 集資合作建房是經濟適用住房的組成部分,其建設標準、優惠政策、上市條件、供應對象的審核等均按照經濟適用住房的有關規定,嚴格執行。
第二十條 距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業,經市發改委審核報市人民政府批準,可以組織本單位經濟適用住房享受對象,在符合土地利用總體規劃、城市規劃和單位發展計劃的前提下,利用單位自用土地集資合作建設經濟適用住房。
第二十一條 申 請集資合作建房的人員名單,經企業職代會討論通過,在企業內部公示7日無異議后,由廠工會簽署意見,直接向市經房辦申請。
市經房辦會同市民政局按照經濟適用住房的有關規定,審查確定集資合作建房人員。
第二十二條 收取的合作建房款項實行專款管理、專項使用,并接受市財政、房產、審計等部門的監督。
第二十三條 集資合作建房單位允許收取規定的管理費用,實行保本微利。
第二十四條 各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房,任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房,單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。
第六章 優惠政策
第二十五條 經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃,在申報年度用地指標時單獨列出,確保優先供應。
嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后,改變土地用途,變相搞商品房開發。
第二十六條 經濟適用住房建設和經營中的行政事業性收費和政府性基金收繳按照有關規定執行。
與經濟適用住房有關的服務性收費,一律減半收取。
第二十七條 經濟適用住房規費實行先征后返的方式,即經濟適用住房建設單位憑市發改委下達的投資計劃到市政務中心按商品房標準全額交納相關規費,待項目竣工驗收合格后,再辦理規費減免手續,按照核定的標準返還需減免的行政事業性收費。
第二十八條 購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款,除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外,還應當提供準予購買經濟適用住房的證明。個人住房貸款利率按有關規定執行。
第二十九條 經濟適用住房建設單位可以將在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。
第三十條 用于個人購房貸款的住房公積金,可優先向購買經濟適用住房的個人發放。
第七章 價格管理
第三十一條 經濟適用住房價格實行政府指導價,銷(預)售價格由建設單位根據成本核(測)算向市物價局申報,市物價局會同市房產局按照有關規定核定銷(預)售基準價格。
銷(預)售基準價格和浮動幅度應當及時向社會公示。
第三十二條 確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則,其銷售基準價格和浮動幅度應當按照國家發改委、建設部《經濟適用住房價格管理辦法》的規定確定。
第三十三條 經濟適用住房的單套售價,應當以基準價格為基礎,計算樓層、朝向差價。樓層、朝向差價按整幢(單元)增減的系數和為零的原則確定。
第三十四條 經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。
開發成本包括以下內容:
(一)按照法律、法規規定用于征用土地和拆遷補償等所支付的征地和拆遷安置補償費;
(二)開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等前期費用;
(三)列入施工圖預(決)算項目的主體房屋建筑安裝工程費,包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電氣等安裝工程費及附屬工程費;
(四)在小區用地規劃紅線以內,與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費,以及按政府批準的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費;
(五) 管理費按照不超過第一項至第四項費用之和的2%計算;
(六)貸款利息按照房地產開發經營企業為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息計算;
(七 )行政事業性收費和服務性收費按照有關規定計算。
稅金依照國家法律、法規規定的稅目和稅率計算。
利潤按照不超過第一項至第四項費用之和的3%綜合計算。
第三十五條 下列費用不得計入經濟適用住房價格:
(一)住宅小區內經營性設施的建設費用;
(二)開發經營企業的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用;
(三)各種與經濟適用住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用;
(四)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;
(五)按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。
第三十六條 經濟適用住房項目建設單位向市物價局申報定價時,應提供以下材料:
(一)經濟適用住房價格申報表和價格構成項目審核表;
(二)有資質的成本認定或監審機構出具的成本審核意見書;
(三)經濟適用住房建設的立項、用地批文及規劃、拆遷、施工許可證復印件;
(四)建筑安裝工程預(決)算書及工程勘察、設計、監理、施工合同復印件;
(五)其他應當提供的材料。
第三十七條 經濟適用住房銷售應當實行明碼標價,銷售價格不得超過公示的基準價格和浮動幅度。不得在標價之外收取任何未予標明的費用。
第三十八條 經濟適用住房實行收費明白卡制度。各有關部門收取項目費用時,必須填寫市物價局核發的交費登記卡,如實填寫收費項目、標準、收費依據、執收單位等內容,并加蓋單位公章。拒絕填寫或不按規定要求填寫的,經濟適用住房建設單位有權拒交,并向市物價局舉報。任何單位不得以押金、保證金等名義,變相向經濟適用住房建設單位收取費用。
第八章 準入和退出管理
第三十九條 同時具備下列條件的家庭,可以申請購買一套經濟適用住房:
(一)申請購買人具有本市市區居民戶口,家庭成員至少一人取得本市市區居民戶口3年以上、因征地拆遷造成失地的農民或符合本地安置條件的軍隊復員轉業人員;
(二)無房或現人均建筑面積在10平方米以下的;
(三)未購買過政策性住房,包括房改房、安居房、集資建房、經濟適用住房等。
市政府應當根據經濟發展水平和居民居住條件的改善,適時對購買經濟適用住房條件進行調整,并向社會公布。
第四十條 申請購房的家庭人口,必須是夫妻或是同一戶口并在一起居住且具有法定贍養、扶養、撫養關系的人員。
第四十一條 家庭收入按夫妻雙方或家庭成員上一年的收入之和計算。
收入是指以下所得:
(一)工資、薪金所得;
(二)生產、經營所得和對企事業單位的承包、承租經營所得;
(三)勞務報酬所得;
(四)股息紅利;
(五)其他所得。
第四十二條 符合本細則第四十條規定條件的,優先解決新建經濟適用住房建設用地涉及的被拆遷困難家庭、重點工程被拆遷住房困難家庭、軍烈屬、殘疾人、勞動模范以及無房家庭。
第四十三條 經濟適用住房項目建設單位必須將供應方案(包括套數、面積等)報市經房辦審核。未經審核的一律不得銷售。
項目建設單位按供應條件未銷售完的剩余房源轉入下年度銷售,或由市經房辦統一調配供應銷售。
經濟適用住房項目建設單位在供應銷售前,經市經房辦審核后,到市房產局辦理房屋銷售有關手續。
第四十四條 申請購買經濟適用住房,按下列程序辦理有關手續:
(一)申請。凡符合條件的家庭由申請人持本人身份證到戶口所在地社區居委會,領取并如實填寫《衡陽市經濟適用住房購買申請表》。有工作單位的人員,由單位負責出具其收入、住房情況證明;無工作單位的人員,由戶口 所在地社區居委會負責出具其收入、住房情況證明。再由申請人持本人身份證、家庭成員戶籍證明、現住房產權或使用權憑證、家庭成員收入證明和審核部門要求提交的其他證明,向戶口所在地社區居委會提出書面申請。
(二)審核。社區居委會自受理申請10個工作日內,對申請購買家庭的條件進行核實,將符合條件家庭的人口、收入、住房狀況等內容在其所在居住地社區居委會進行公示,公示時間不少于7日,公示期間無異議的,提出初審意見,報區民政局審查。區民政局在2個工作日內審查完畢,上報市民政局。市民政局會同市經房辦在7個工作日內對申請人遞交的《衡陽市經濟適用住房購買申請表》及以下證明材料進行校驗與審核:
1、申請人家庭成員身份證、家庭戶口本,如夫妻雙方戶口不在同一戶口簿的,需提供結婚證書;如離婚的,需提供離婚證書或法院判決書;如屬單位集體戶口,則由單位或戶口所在地派出所出具證明。
2、申請人有自有住房的,提供《房屋所有權證》;已拆遷的房屋還需提供拆遷協議;承租公房或私房的,提供《租賃合同》原件,同時承租公房的還應當提供向產權單位承諾購買經濟適用住房后退出公房的具結書。
3、申請人家庭成員有不在本市的(來自:m.dewk.cn),須提供所在地房改部門出具的是否參加房改購房的證明。
(三)公示。經核查符合條件的,應當在《衡陽市政府公眾信息網》、《衡陽市房地產信息網》等媒體上公示7日。公示后有投訴的,由市經房辦會同有關部門調查、核實;對無投訴或經調查、核實投訴不實的,發給《衡陽市經濟適用住房購買資格證》。
(四)公布房源。市經房辦向社會公布經濟適用住房的房源情況,包括戶型、套數、位置、價格等供應計劃。
(五)輪候。在經濟適用住房供應量少、供需緊張的情況下,對供應對象實行輪候制。在領取《衡陽市經濟適用住房購買資格證》并申請購房的家庭中,對其購房資格證號碼實行隨機搖號,向社會公示后,確定經濟適用住房供應對象,并發給《衡陽市經濟適用住房準購證》。
(六)購房。申請人持《衡陽市經濟適用住房準購證》,到經濟適用住房開發建設單位購房。建設單位采取隨機搖號的方式確定房號,市經房辦參與監督。申請人憑準購證、購房有關證件辦理產權證書。
第四十五條 取得《衡陽市經濟適用住房購買資格證》的家庭,自取得之日起兩年內未能購房的應當重新申請。
取得《衡陽市經濟適用住房準購證》的家庭,自愿放棄購買的,兩年后方可重新申請購買。
第四十六條 購買經濟適用住房,應當使用市經房辦提供的規范性合同文本。
經濟適用住房項目建設單位應在每套經濟適用住房銷售合同簽訂之日起5個工作日內,將所銷售房屋的戶型、面積和購房家庭情況等材料報市房產局備案。
市房產局在辦理權屬登記時,應當注明“經濟適用住房”。
第四十七條 購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的,由市經房辦按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年,購房人可轉讓經濟適用住房,但應按規定交納土地出讓金,市經房辦可優先回購。市經房辦回購的經濟適用住房,繼續向符合條件的經濟適用住房申請家庭出售。售房家庭或個人不得再次申請購買經濟適用住房。
購房人交納土地出讓金后,依法取得出讓土地使用權的商品住宅產權。
個人購買的經濟適用住房在未交納土地出讓金前不得用于出租經營。
第四十八條 經濟適用住房購買人如需換購經濟適用住房,必須按規定的價格出售給取得經濟適用住房資格的家庭后,方可再次申請。
第四十九條 經濟適用住 房小區應當實行物業管理,物業管理企業應當通過招標方式確定。
第九章 監督管理
第五十條 各有關部門應當加強對經濟適用住房建設、銷售中違法違紀行為的查處。
市經房辦對建設單位擅自向未取得《衡陽市經濟適用住房準購證》的家庭出售經濟適用住房的,責令建設單位限期收回,不能收回的,由建設單位補繳同地段經濟適用住房與商品房價格差,并對建設單位的不良行為進行處理。
市發改委對全市的經濟適用住房項目立項情況進行監督,對不符合項目儲備計劃和年度建設投資計劃的經濟適用住房項目不予審批。
市規劃局依法對建設單位擅自改變項目規劃設計的違法行為進行處罰。
市國土資源局依法對未經批準、擅自改變經濟適用住房用地用途的違法行為進行處罰。
市建設局依法對擅自改變項目初步設計、施工圖設計的違法行為進行處罰。
市建工局依法對經濟適用住房建設中的違規施工行為進行處罰。
市物價局依法對擅自提高經濟適用住房銷售價格的違法行為進行處罰。
市監察局、財政局對違規建設的經濟適用住房項目依法追繳相關規費。
市審計局對經濟適用住房建設投資核算工作進行審計。
市監察局依法依規對經濟適用住房建設、銷售中相關部門及其工作人員的違法違紀行為進行查處。
市民政局對申購經濟適用住房人員的家庭收入情況進行監督檢查。
市銀監分局對有關經濟適用住房貸款的申請及使用情況進行監督管理。
第五十一條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房情況,騙購經濟適用住房的個人,由市經房辦追回已購住房或者由購房人按照同地段商品房差價補足購房款,并提請所在單位對申請人進行處罰;對出具虛假證明的單位,由市經房辦提請有關部門追究單位主要領導及主要責任人的責任。
第五十二條 從事經濟適用住房審核、審批、銷售的工作人員以權謀私、玩忽職守的,由市監察局依法給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第十章 附 則
第五十三條 各縣市、南岳區人民政府可參照本細則,制定適合本縣市區的經濟適用住房管理規定。
第五十四條 本實施細則自20**年11月30日起施行,在本市過去發布的經濟適用住房建設政策與本細則不符的,以本細則規定為準。
此前已經審批的經濟適用住房,仍按原有規定執行。
篇2：已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法(1999年)
本文提要：本辦法所稱已購公有住房和經濟適用住房,是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價(或者標準價)購買的公有住房,或者按照地方人民政府指導價購買的經濟適用住房。第一條 為規范已購公有住房和經濟適用住房的上市出售活動,促進房地產市場的發展和存量住房的流通,滿足居民改善居住條件的需要,根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》及有關規定,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于已購公有住房和經濟適用住房首次進入市場出售的管理。
第三條 本辦法所稱已購公有住房和經濟適用住房,是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價(或者標準價)購買的公有住房,或者按照地方人民政府指導價購買的經濟適用住房。
本辦法所稱經濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設的住房。
第四條 經省、自治區、直轄市人民政府批準,具備下列條件的市、縣可以開放已購公有住房和經濟適用住房上市出售的交易市場:
(一)已按照個人申報、單位審核、登記立檔的方式對城鎮職工家庭住房狀況進行了普查,并對申報人在住房制度改革中有違法、違紀行為的進行了處理;
(二)已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配管理辦法;
(三)已制定了已購公有住房和經濟適用住房上市出售的具體實施辦法;
(四)法律、法規規定的其他條件。
第五條 已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售,但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售:
(一)以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;
(二)住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準,或者違反規定利用公款超標準裝修,且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;
(三)處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的;
(四)產權共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
(五)已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;
(六)上市出售后形成新的住房困難的;
(七)擅自改變房屋使用性質的;
(八)法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
第六條 已購公有住房和經濟適用住房所有權人要求將已購公有住房和經濟適用住房上市出售的,應當向房屋所在地的縣級以上人民政府房地產行政主管部門提出申請,并提交下列材料:
(一)職工已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表;
(二)房屋所有權證書、土地使用權證書或者房地產權證書;
(三)身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件;
(四)同住成年人同意上市出售的書面意見;
(五)個人擁有部分產權的住房,還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見。
第七條 房地產行政管理部門對已購公有住房和經濟適用房所有權人提出的上市出售申請進行審核,并自收到申請之日起十五日內作出是否準予其上市出售的書面意見。
第八條 經房地產行政主管部門審核,準予出售的房屋,由買賣當事人向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理交易過戶手續,如實申報成交價格(來自:m.dewk.cn)。并按照規定到有關部門繳納有關稅費和土地收益。
成交價格按照政府宏觀指導下的市場原則,由買賣雙方協商議定。房地產交易管理部門對所申報的成交價格進行核實,對需要評估的房屋進行現場查勘和評估。
第九條 買賣當事人在辦理完成交易過戶手續之日起三十日內,應當向房地產行政主管部門申請辦理房屋所有權轉移登記手續,并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記手續。
在本辦法實施前,尚未領取土地使用權證書的已購公有住房和經濟適用房在2000年底以前需要上市出售的,房屋產權人可以憑房屋所有權證書先行辦理交易過戶手續,辦理完房屋所有權轉移登記手續后三十日內由受讓人持變更后的房屋所有權證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權變更登記手續。
第十條 城鎮職工以成本價購買、產權歸個人所有的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的,其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后歸職工個人所有。
以標準價購買、職工擁有部分產權的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的,可以先按照成本價補足房價款及利息,原購住房全部產權歸個人所有后,該已購公有住房和經濟適用住房上市出售收入按照本條前款的規定處理;也可以直接上市出售m.dewk.cn,其收入在按照規定交納有關稅費和土地收益后,由職工與原產權單位按照產權比例分成。原產權單位撤消的,其應當所得部分由房地產交易管理部門代收后,納入地方住房基金專戶管理。
第十一條 鼓勵城鎮職工家庭為改善居住條件,將已購公有住房和經濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經濟適用住房上市出售后一年內該戶家庭按照市場價購買住房,或者已購公有住房和經濟適用住房上市出售前一年內該戶家庭已按照市場價購買住房的,可以視同房屋產權交易。
第十二條 已購公有住房和經濟適用住房上市出售后,房屋維修仍按照上市出售前公有住房售后維修管理的有關規定執行。個人繳交的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分不予退還,隨房屋產權同時過戶。
第十三條 已購公有住房和經濟適用住房上市出售后,該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房,也不得再購買經濟適用住房等政府提供優惠政策建設的住房。
第十四條 違反本辦法第五條的規定,將不準上市出售的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的,并處以10000元以上30000元以下罰款。
第十五條 違反本辦法第十三條的規定,將已購公有住房和經濟適用住房上市出售后,該戶家庭又以非法手段按照成本價(或者標準價)購買公有住房或者政府提供優惠政策建設的住房的,由房
地產行政主管部門責令退回所購房屋,不予辦理產權登記手續,并處以10000元以上30000元以下罰款;或者按照商品房市場價格補齊房價款,并處以10000元以上30000元以下罰款。
第十六條 房地產行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;情節嚴重、構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第十七條 省、自治區、直轄市人民政府可以根據本辦法的規定和當地實際情況,選擇部分條件比較成熟的市、縣先行試點。
第十八條 已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地收益的具體辦法另行規定。
第十九條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。
第二十條 本辦法自1999年5月1日起施行。
一九九九年四月二十二
篇3：上海市經濟適用住房管理試行辦法(2009年)
上海市人民政府
滬府發〔20**〕29號
二○○九年六月二十四日
第一章總則
第一條(目的和依據)
為了建立和完善本市住房保障制度,改善中低收入住房困難家庭居住條件,根據國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔20**〕24號),參照原建設部等七部門《經濟適用住房管理辦法》(建住房〔20**〕258號),結合本市實際情況,制定本試行辦法。
第二條(適用范圍)
本試行辦法適用于本市行政區域范圍內經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理。
本試行辦法所稱的經濟適用住房,是指政府提供政策優惠,按照有關標準建設,限定套型面積、銷售價格及租金標準,面向本市城鎮中低收入住房困難家庭供應的具有保障性質的政策性住房。
第三條(管理部門)
市政府設立市住房保障領導小組,負責經濟適用住房的制度、政策、規劃和計劃等重大事項的決策和協調。區(縣)政府負責組織實施該行政區域內經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理。
市住房保障房屋管理局是本市經濟適用住房工作的行政主管部門。區(縣)房屋管理部門是該行政區域內經濟適用住房工作的行政管理部門。
市和區(縣)發展改革、城鄉建設、規劃國土、財政、稅務、民政及監察等部門按照職責分工,負責經濟適用住房的相關管理與監督工作。
市住房保障房屋管理局、區(縣)房屋管理部門、街道辦事處和鄉鎮政府分別設立住房保障機構,承擔經濟適用住房的事務性工作。
第二章經濟適用住房的建設
第四條(規劃和計劃編制)
區(縣)政府應當根據本區(縣)住房保障需求、城市規劃實施和土地利用現狀等情況,組織編制區(縣)經濟適用住房的建設發展規劃和年度實施計劃,經市住房保障房屋管理局會同市發展改革、城鄉建設等部門綜合平衡,報市政府批準后,納入本市經濟適用住房的發展規劃和年度實施計劃。
經濟適用住房建設用地納入土地利用年度計劃管理,市和區(縣)規劃國土部門應當在安排年度用地指標時單獨列出,并確保優先供應。
建設用地緊缺的部分中心城區政府可以向市政府申請統籌安排經濟適用住房建設用地;經批準統籌安排建設用地的經濟適用住房,由提出申請的區政府組織實施供應,并按照有關規定承擔土地占用補償等費用。
第五條(項目選址)
經濟適用住房建設項目的選址應當根據經批準的城市和鎮規劃,做到統籌規劃、合理布局,充分利用儲備土地、閑置土地、產業結構調整土地。項目選址應當符合經濟適用住房的發展規劃和年度實施計劃,由市和區(縣)規劃國土部門會同房屋管理、城鄉建設等部門予以落實。
第六條(項目認定)
經濟適用住房建設項目由區(縣)房屋管理部門等單位向市住房保障房屋管理局申報。項目申報應當明確用地范圍、規劃參數、建筑面積、套型面積和比例、配套條件、建設項目招標價格和開發建設方式等事項。
市住房保障房屋管理局應當組織市發展改革、城鄉建設、規劃國土等部門進行項目認定,并對符合要求的項目作出批復。土地供應由市規劃國土資源局組織實施。
第七條(建設方式)
經濟適用住房的開發建設按照下列方式進行:
(一)單獨選址、集中建設經濟適用住房的,由區(縣)政府通過住房保障機構采取項目法人招投標方式,確定具有相應資質和良好社會信譽的房地產開發企業實施開發建設;也可以由區(縣)政府直接組織實施開發建設。
(二)在普通商品住宅建設項目中配建經濟適用住房的(來自:m.dewk.cn),由土地管理部門采用國有土地使用權出讓招標、拍賣或者掛牌方式,確定房地產開發企業實施開發建設。區(縣)每年度配建的經濟適用住房面積,原則上不低于該行政區域內商品住宅建設項目開發建設住宅總面積的5%;區(縣)政府可以根據實際條件和需要,按照年度實施計劃統籌平衡設定。
第八條(建設項目管理)
經濟適用住房項目法人招投標文件和國有土地使用權出讓的招標、拍賣、掛牌文件,應當明確建設用地范圍、規劃條件、建設要求和建設方式等內容。
建設單位確定后,住房保障機構應當和建設單位簽訂經濟適用住房建設項目協議書。項目協議書作為國有土地使用權劃撥決定書或者出讓合同的附件,并由住房保障機構報市住房保障房屋管理局備案。
經濟適用住房建設納入政府投資計劃管理。建設單位應當按照有關規定,向發展改革部門辦理項目核準或者備案手續。
第九條(主要建設要求)
經濟適用住房的建筑設計必須符合節能、省地、環保要求,綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口及構成等要素,在較小的套型內滿足家庭基本居住生活要求。
單獨選址、集中建設的經濟適用住房建設項目應當按照規定建設相應的公建配套設施。公建配套設施應當與經濟適用住房同步建設、同步投入使用。
用于出租的經濟適用住房,出租人應當按照有關標準進行室內裝修;用于出售的經濟適用住房,可以按照家庭基本居住使用的要求進行室內裝修。
第十條(優惠政策)
經濟適用住房建設項目,享受以下優惠政策:
(一)建設用地的供應方式采取行政劃撥;
(二)免收建設中的行政事業性收費與政府性基金;
(三)建設項目外的基礎設施建設費用由政府負擔;
(四)按照規定不宜建設民防工程的,免收民防工程建設費;
(五)按照規定申請經濟適用住房開發貸款,取得行政劃撥土地使用權的,可以用于貸款抵
押;
(六)按照規定享受稅收優惠政策;
(七)國家和本市規定的其他優惠政策。
第十一條(繳費登記卡)
建設單位應當向住房保障機構辦理經濟適用住房建設項目繳費登記卡。有關單位向建設單位收費時,必須在繳費登記卡上如實填寫信息,并不得以押金、保證金等名義變相收費。價格管理部門應當進行監督檢查。
第十二條(價格管理)
經濟適用住房建設項目結算價格以保本微利為原則。住房保障機構應當依據經濟適用住房價格管理的有關規定,在綜合考慮建設、財務、管理成本、稅費和利潤的基礎上,制訂建設項目招投標的價格評定標準。
經濟適用住房銷售基準價格和浮動幅度以經濟適用住房建設項目結算價格為基礎,兼顧相鄰區域、地段內經濟適用住房項目價格平衡等因素,由組織出售經濟適用住房的區(縣)住房保障機構擬訂;經濟適用住房基準租金和浮動幅度,由組織出租經濟適用住房的區(縣)住房保障機構參照相同地段、質量的普通商品住房市場租金的一定比例擬訂。擬訂的銷售基準價格和浮動幅度、基準租金和浮動幅度,經區(縣)價格主管部門會同房屋管理部門審核后,報區(縣)政府批準,并報市價格主管部門和市住房保障房屋管理局備案。市價格主管部門和市住房保障房屋管理局應當加強指導,做好價格協調平衡工作。
經濟適用住房銷售價格不得高于銷售基準價格及上浮幅度;經濟適用住房租金不得高于基準租金及上浮幅度。住房保障機構應當明碼標價,向社會公布。
第十三條(收購)
經房屋所有權初始登記后滿一年尚未出售的經濟適用住房,按照項目協議書約定由住房保障機構收購,繼續用于經濟適用住房的供應。
第三章經濟適用住房的供應
第十四條(申請條件)
符合下列條件的本市城鎮家庭,可以申請購買或者租賃經濟適用住房:
(一)家庭成員之間具有法定的贍養、撫養或者扶養關系,且共同生活;
(二)家庭成員具有本市城鎮常住戶口達到規定年限,且戶口在提出申請所在地的區(縣)達到規定年限;
(三)住房面積低于規定限額;
(四)可支配收入和財產低于規定限額;
(五)在提出申請前的規定年限內,任何成員未發生過住房交易行為;
(六)市政府規定的其他條件。
符合下列條件的本市單身人士,可以申請購買或者租賃經濟適用住房:
(一)具有本市城鎮常住戶口達到規定年限,且戶口在提出申請所在地的區(縣)達到規定年限;
(二)年齡符合規定標準;
(三)具有完全民事行為能力;
(四)住房面積低于規定限額;
(五)可支配收入和財產低于規定限額;
(六)在提出申請前的規定年限內,未發生過住房交易行為;
(七)市政府規定的其他條件。
本條第一款、第二款規定申請購買、租賃經濟適用住房的具體條件,由市政府確定并向社會公布。
第十五條(申請人及申請程序)
家庭申請經濟適用住房的,全體成員為共同申請人,應當推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為申請人代表。單身人士申請經濟適用住房的,本人為申請人。
申請人代表和單身申請人(以下合稱申請人)應當向戶籍所在地的街道(鄉鎮)社區事務受理服務中心如實填報申請文書,提交戶籍、身份證、房地產權屬證明、租用公房憑證、收入和財產證明等
資料,并簽署同意接受住房和經濟狀況核查且核查結果予以公示的書面文件。
第十六條(審核)
經濟適用住房的審核,實行“兩級審核、兩次公示”。
街道(鄉鎮)住房保障機構負責初審,其中,申請人的收入和財產狀況由上海市居民經濟狀況核對中心核查,住房狀況由房屋管理部門指定的專門機構核查。經初審符合條件的,應當在申請人的戶籍所在地和實際居住地進行公示。公示期間無異議,或者雖有異議但經審核異議不成立的,應當報區(縣)住房保障機構復審。
經區(縣)住房保障機構復審符合條件的,應當通過指定媒體向社會公示。公示期間無異議,或者雖有異議但經審核異議不成立的,應當以戶為單位(以下簡稱申請戶)予以登記,出具登記證明,并報市住房保障機構備案。
第十七條(建立輪候名冊)
區(縣)住房保障機構應當結合經濟適用住房的供應情況,采用公開搖號方式對在規定時限內登記的申請戶進行排序,并建立輪候名冊。
區(縣)住房保障機構在輪候選房前應當對已登記的申請戶進行隨機抽查和定期核查,發現不符合申請條件的,應當取消其登記資格。
經登記的申請戶,在輪候選房前申請資料填報情況發生變化的,應當在變化發生之日起30日內,如實向區(縣)住房保障機構報告。
第十八條(供應標準)
經濟適用住房的供應標準由市政府根據本市城鎮居民家庭住房困難面積標準與申請家庭原有住房面積之間的差額等因素確定,并向社會公布。區(縣)住房保障機構應當按照供應標準,審核批準申請戶購買或者租賃相應的經濟適用住房。
經區(縣)住房保障機構同意,申請戶將原有住房交政府指定的機構按照合理價格收購的,可以適當提高購買或者租賃經濟適用住房的套型。
第十九條(供應程序)
區(縣)住房保障機構應當按照有關規定及時發布經濟適用住房供應信息。
區(縣)住房保障機構根據房源類型和輪候次序,分期分批通過搖號等方式組織申請戶購買或者租賃經濟適用住房。
申請戶購買、租賃經濟適用住房的,應當先與區(縣)住房保障機構簽訂選房確認書,然后簽訂《經濟適用住房預(出)售合同》或者《經濟適用住房租賃合同》。
第二十條(合同文本)
本市經濟適用住房供應合同的書面形式使用統一的《經濟適用住房預(出)售合同》和《經濟適用住房租賃合同》,其主要內容包括經濟適用住房合理使用、限制處分、回購、收回及違約責任等。
經濟適用住房供應的合同文本由市住房保障房屋管理局、市工商局制訂。
第二十一條(輪候序號的調整)
申請戶因當期供應房源的套數或者房型等有限而未能購買或者租賃經濟適用住房的,其輪候序號排列在下期房源供應的輪候序號之前。
申請戶在當期房源供應的規定期限內不簽訂選房確認書,或者不簽訂《經濟適用住房預(出)售合同》、《經濟適用住房租賃合同》的,視為放棄選房權利,其輪候序號排列在屆時已登記的申請戶之后;兩次放棄選房權利的,5年內不得申請經濟適用住房。
第二十二條(房地產權利人和承租人的確定)
家庭購買經濟適用住房的,申請人可以協商確定房地產權利人。經協商一致,由部分申請人作為共同共有的房地產權利人的,全體申請人應當形成書面意思表示,并將房地產權利人以外的申請
人明確為同住人。申請人之間達不成一致意見的,全體申請人為共同共有的房地產權利人。單身人士購買經濟適用住房的,本人為房地產權利人。
家庭租賃經濟適用住房的,全體申請人為承租人;單身人士租賃經濟適用住房的,本人為承租人。
第二十三條(購房優惠政策)
購買經濟適用住房可以按照規定,申請住房公積金購房貸款或者商業性購房貸款。
購買經濟適用住房可以按照規定享受稅收優惠政策。
第二十四條(租金的支付)
承租人應當按照《經濟適用住房租賃合同》的約定支付租金。
承租人可以按照規定申請提取住房公積金賬戶余額用于支付租金。
第二十五條(租售轉化)
經批準租賃經濟適用住房的申請戶,可以在簽訂《經濟適用住房租賃合同》時,向區(縣)住房保障機構申請采取租售轉化方式購買該套經濟適用住房。經批準的,承租人在按照經濟適用住房總價款的一定比例支付購房款后,可以按照該經濟適用住房原銷售價格,在規定期限內予以購買。購房款付清前,承租人應當按照規定支付租金。
第二十六條(房地產登記)
《經濟適用住房預(出)售合同》簽訂后,房地產權利人持選房確認書、身份證明等材料,到經濟適用住房所在地的區(縣)房地產登記機構申請辦理房地產登記。經審核準予登記的,房地產登記機構應當在預告登記證明和房地產權證上注明房地產權利人、同住人姓名及其身份證號碼、產權份額,并注記“經濟適用住房(有限產權),5年內不得轉讓或者出租”。
《經濟適用住房租賃合同》簽訂后,應當按照規定申請辦理租賃合同登記。經濟適用住房租售轉化家庭在支付全部房屋價款后,按照本條第一款的規定辦理房地產登記。
第二十七條(與廉租住房政策的銜接)
購買或者租賃經濟適用住房的家庭屬于享受廉租住房保障家庭的,區(縣)住房保障機構應當自入住通知送達后三個月屆滿之日起,停止發放租金補貼、收回配租房屋。
第四章經濟適用住房的售后管理
第二十八條(有限產權)
經濟適用住房的房地產權利人擁有有限產權,其產權份額為購買經濟適用住房時購房價格占相同地段、質量的普通商品住房市場價格的一定比例,在《經濟適用住房預(出)售合同》中約定,并在房地產登記信息中予以載明。
經濟適用住房的房地產權利人、同住人不得將經濟適用住房擅自轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質,不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權。
第二十九條(經濟適用住房的回購)
取得房地產權證未滿5年,經濟適用住房的房地產權利人、同住人購買其他住房的,該經濟適用住房應當由原批準購買該經濟適用住房的區(縣)住房保障機構(以下簡稱原住房保障機構)予以回購,回購價格為原銷售價格加同期銀行存款利息。
取得房地產權證未滿5年,但確因特殊情況需要轉讓經濟適用住房的,房地產權利人、同住人之間應當達成一致意見(單身人士購房的除外),并向原住房保障機構提出申請。經審核同意后,由原住房保障機構予以回購,回購價格為原銷售價格加同期銀行存款利息。
第三十條(經濟適用住房的轉讓)
取得房地產權證滿5年后,需要轉讓經濟適用住房的,房地產權利人、同住人之間應當達成一致意見(單身人士購房的除外),并征詢原住房保障機構的意見。原住房保障機構可以行使回購權,回購價格按照相同地段、質量的普通商品住房市場價確定;原住房保障機構決定不予回購的,房地產權利人方可向他人轉讓。經濟適用住房向他人轉讓后,轉為商品住房。
按照前款規定,經濟適用住房由原住房保障機構回購或者向他人轉讓的,房地產權利人按
照其擁有的有限產權份額獲得總價款的相應部分,其余部分上繳原住房保障機構所在區(縣)的財政部門。
第三十一條(禁止再次申請)
經濟適用住房按照本試行辦法第二十九條、第三十條規定被回購或者轉讓的,原房地產權利人及其同住人不得再次申請經濟適用住房。
第三十二條(經濟適用住房的繼承)
經濟適用住房依法發生繼承的,房地產權利人、同住人依據本試行辦法、《經濟適用住房預(出)售合同》等法律文件所確定的其他權利義務關系不變。
第三十三條(維修資金)
經濟適用住房的維修資金應當按照本市商品住宅維修資金的有關規定繳納。
第三十四條(物業服務費)
經濟適用住房的前期物業服務,由建設單位采取招投標方式選擇物業服務企業,按照約定提供物業服務。
集中建設的經濟適用住房前期物業服務收費,按照本市住宅物業服務收費管理有關規定執行。業主大會成立后,由業主大會與物業服務企業協商確定物業服務收費標準。
配建經濟適用住房的物業服務收費執行所在住宅小區的物業服務費標準。
第五章經濟適用住房的租賃管理
第三十五條(權利限制)
承租人不得將經濟適用住房擅自轉租、出借,或者改變房屋使用性質。
第三十六條(違反租賃合同行為的處理)
承租經濟適用住房期間,承租人違反《經濟適用住房租賃合同》約定使用承租房屋,區(縣)住房保障機構應當按照規定取消其租賃資格;原承租人5年內不得申請經濟適用住房。
第三十七條(續租)
租賃合同期限屆滿前3個月內,承租人可以向原批準其租賃經濟適用住房的區(縣)住房保障機構申請續租;經審核符合條件的,可以續簽租賃合同;不符合條件或者承租人已在租賃合同期限內購買其他住房的,租賃合同到期終止。
第三十八條(維修資金和物業服務費)
經濟適用住房用于出租的,由出租人按照本辦法第三十三條、第三十四條規定支付維修資金和物業服務費。
第六章監督管理
第三十九條(行政監督)
市住房保障機構對經濟適用住房申請審核檔案和住房需求檔案實行備案抽查制度。抽查發現不符合規定的,應當提出整改意見,由區(縣)住房保障機構作出相應處理。
市和區(縣)的房屋管理、發展改革、城鄉建設、規劃國土、財政、稅務、民政及監察等部門應當加強對經濟適用住房建設、審批、供應、售后和租后管理工作的監督,依法查處違法違紀行為。
第四十條(社會監督)
經濟適用住房建設、申請審核、供應、售后和租后管理工作接受公民、新聞媒體和其他社會組織的監督。有關部門應當及時處理違紀違法行為,并向社會公開處理結果。
第四十一條(工作人員的責任追究)
在經濟適用住房建設、申請審核、供應、售后和租后管理過程中,有關行政管理部門和住房保障機構工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法追究有關單位和工作人員的行政責任;涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。
第四十二條(申請人弄虛作假的處理)
當事人弄虛作假,隱瞞家庭戶籍、人口、收入、住房和財產狀況及偽造相關證明申請經濟適用住房的,區(縣
)住房保障機構應當如實記錄當事人的不良信用記錄,并按照規定納入上海市個人信用聯合征信系統,供有關社會主體依法查詢使用;當事人已取得的申請資格應當取消,并禁止其5年內再次申請。當事人已騙取購買或者租賃經濟適用住房的,區(縣)住房保障機構應當按照規定予以收回,并追究其法律責任。
第四十三條(出具虛假證明主體的處理)
個人或者單位為他人申請經濟適用住房出具虛假證明材料的,區(縣)住房保障機構應當如實記錄個人或單位的不良信用記錄,并按照規定納入上海市個人或者企業信用聯合征信系統,供有關社會主體依法查詢使用,并追究其法律責任。
第四十四條(登記限制)
經濟適用住房的房地產權利人擅自轉讓經濟適用住房,或者經濟適用住房的承租人違反《經濟適用住房租賃合同》約定擅自轉讓和抵押原有住房的,房地產登記機構不予辦理轉移登記。
第七章附則
第四十五條(籌措經濟適用住房房源的其他渠道)
政府鼓勵社會機構和居民將可用于出租的自有住房交由住房保障機構代理經租,出租給符合經濟適用住房申請條件的家庭。
政府指定機構可以收購符合要求的普通商品住房或者存量住房作為經濟適用住房的房源。經濟適用住房房源收購執行國家規定的稅收扶持政策。
第四十六條(特殊家庭的政策適用)
經市政府認定的其他特殊困難家庭,可以申請經濟適用住房,具體辦法另行制定。
第四十七條(配套文件的制訂)
市發展改革、城鄉建設、房屋管理、規劃國土、財政、稅務、民政及監察等部門根據職責分工,負責制訂本試行辦法的配套文件。
第四十八條(具體應用問題的解釋)
本辦法的具體應用問題,由市住房保障房屋管理局負責解釋。
第四十九條(試行的范圍和日期)
本辦法自印發之日起試行。試行的具體范圍及其時間由市住房保障房屋管理局確定。