物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理淺析

　　物業(yè)管理公司有其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式與服務(wù)對(duì)象，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作要遵循財(cái)務(wù)管理的基本原則，使公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)符合公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的要求。在具體工作過(guò)程中要體現(xiàn)其特有的一些要求和方法，結(jié)合行業(yè)特征和公司實(shí)際情況制定財(cái)務(wù)管理的具體措施。

　　一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作的現(xiàn)狀分析

　　(一)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不夠完善

　　會(huì)計(jì)核算工作是對(duì)單位財(cái)務(wù)管理活動(dòng)實(shí)際實(shí)施效果的度量，是開(kāi)展整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)工作，當(dāng)前物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算工作存在的問(wèn)題嚴(yán)重制約了財(cái)務(wù)管理的順利開(kāi)展，主要表現(xiàn)在一下方面：

　　1.物業(yè)管理公司缺乏即統(tǒng)一又適用的會(huì)計(jì)核算體系

　　物業(yè)管理屬于一個(gè)新興的行業(yè)，在過(guò)去行業(yè)會(huì)計(jì)制度時(shí)期沒(méi)有關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)會(huì)計(jì)制度，導(dǎo)致物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)核算工作中沒(méi)法吸取行業(yè)會(huì)計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度又過(guò)于寬泛，是一種指導(dǎo)性的規(guī)章制度。物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況決定了其財(cái)務(wù)管理工作在會(huì)計(jì)核算上的特征，由于物業(yè)管理的對(duì)象具有多樣化的特征，會(huì)計(jì)的明細(xì)科目設(shè)置上具有很高的靈活性，導(dǎo)致科目設(shè)置比較混亂。在具體的會(huì)計(jì)工作中，公司財(cái)務(wù)受財(cái)務(wù)主管人員自身行業(yè)背景影響較大，以前從事建筑行業(yè)會(huì)計(jì)與先前從事工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)的財(cái)務(wù)人員在單位賬簿設(shè)置與業(yè)務(wù)處理上就存在著顯著的差別，這種既不統(tǒng)一又缺乏適用性的規(guī)章制度降低了物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)信息的可比性。

　　2.多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏行之有效的內(nèi)部控制制度

　　內(nèi)部控制制度是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，是企業(yè)從內(nèi)部實(shí)施的一種自我監(jiān)督和完善措施。物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制很不完善，究其原因，一方面是領(lǐng)導(dǎo)不重視。物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模一般不大，業(yè)務(wù)活動(dòng)涉及的金額一般較小，但是業(yè)務(wù)量卻很大，例如有關(guān)水電費(fèi)、環(huán)境維護(hù)費(fèi)用的收取等工作。部分領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)非常簡(jiǎn)單，沒(méi)必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu);另一方面，在物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，內(nèi)部控制管理在我國(guó)企業(yè)中的推廣和應(yīng)用時(shí)間還不長(zhǎng)，并且以大型單位為主，在一些中小企業(yè)中還沒(méi)有建立起真正意義上的內(nèi)部控制體系，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)人員往往也并未真正全面的學(xué)習(xí)和應(yīng)用過(guò)內(nèi)部控制的相關(guān)理論和方法。

　　3.物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)有待提高

　　客觀性、真實(shí)性是會(huì)計(jì)核算的基本特征，也是會(huì)計(jì)人員在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中必須秉承的基本原則。從物業(yè)管理公司的實(shí)際情況看，公司領(lǐng)導(dǎo)在人事安排上的用人唯親，不以會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，而以方便自己對(duì)財(cái)務(wù)人員的控制為依據(jù)選拔會(huì)計(jì)人員。在單位職務(wù)設(shè)置上也不盡合理，不相容職務(wù)分離的原則未被貫徹實(shí)施，會(huì)計(jì)人員一人兼任不相容職務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。由于公司在財(cái)務(wù)人員選拔上存在的上述問(wèn)題，致使公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技術(shù)素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理業(yè)務(wù)的要求。

　　(二)融資困難是制約物業(yè)管理公司發(fā)展的重要因素

　　融資困難是當(dāng)前許多中小企業(yè)發(fā)展過(guò)程中面臨的一個(gè)瓶頸，在一些規(guī)模較大的民營(yíng)企業(yè)中也存在這樣的問(wèn)題。物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)低，物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，在融資渠道與融資方式上可選擇的余地很小。內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式。

　　(三)企業(yè)投資水平不高

　　物業(yè)管理公司在投資管理方面存在許多不足之處。可供投資的項(xiàng)目較少，受物業(yè)管理公司自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模與資質(zhì)的限制，物業(yè)管理公司往往缺少好的投資項(xiàng)目，投資決策又缺乏科學(xué)性，表現(xiàn)在決策者缺少足夠的資料收集與科學(xué)分析，往往憑感覺(jué)做決定，沒(méi)有一個(gè)好的投資管理團(tuán)隊(duì)，致使投資項(xiàng)目存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)之一是投資方向的錯(cuò)誤，會(huì)導(dǎo)致投資項(xiàng)目無(wú)法滿足消費(fèi)者需求，沒(méi)有足夠市場(chǎng)的投資自然無(wú)法取得回報(bào);風(fēng)險(xiǎn)之二是對(duì)投資的資金支持?jǐn)嗔眩绻麤](méi)有完善的投資計(jì)劃作保證，缺乏足夠的后續(xù)資金作為投資項(xiàng)目發(fā)展的后盾，很容易導(dǎo)致投資項(xiàng)目的夭折，導(dǎo)致前期資金的投入也無(wú)法收回，造成巨大損失與浪費(fèi)。

　　(四)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理水平低

　　企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理是體現(xiàn)公司財(cái)務(wù)管理能力的重要方面，營(yíng)運(yùn)資金管理得當(dāng)資金循環(huán)越快，對(duì)資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。物業(yè)管理公司在營(yíng)運(yùn)資金管理過(guò)程中由于自身管理不善，資金從投入到收回的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，滯留資金多，影響了資金的盈利能力，此外，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，資產(chǎn)破損丟失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了營(yíng)運(yùn)資金的正常使用。

　　二、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的幾點(diǎn)建議

　　(一)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的外部支持

　　1.政府部門應(yīng)給予必要的支持

　　物業(yè)管理服務(wù)水平關(guān)系到居民居住環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高，居民的居住環(huán)境才能安全、舒適。國(guó)家在大力支持經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，有必要關(guān)注相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，給予物業(yè)管理行業(yè)以必要的扶持。

　　2.制定一套會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施意見(jiàn)作為開(kāi)展會(huì)計(jì)工作的指導(dǎo)

　　當(dāng)前，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是指導(dǎo)我國(guó)會(huì)計(jì)工作的兩大基本準(zhǔn)則，是我國(guó)會(huì)計(jì)人員開(kāi)展會(huì)計(jì)工作的基本準(zhǔn)繩。在實(shí)際工作中，對(duì)于企業(yè)具體會(huì)計(jì)科目的設(shè)置卻依賴于會(huì)計(jì)從業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)與職業(yè)判斷，依賴于公司的業(yè)務(wù)需要。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，缺乏以往的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，當(dāng)前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也沒(méi)有提供具體的指導(dǎo)意見(jiàn)，這就要求有關(guān)部門在了解、分析物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施意見(jiàn)，保證各物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)體系建設(shè)過(guò)程中“有法可依”，使各個(gè)物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表具有可比性。同時(shí)，還要保證各個(gè)物業(yè)管理公司在會(huì)計(jì)工作中具有足夠的自主權(quán)，可以根據(jù)實(shí)際情況靈活應(yīng)用。因此，這套會(huì)計(jì)規(guī)范實(shí)施意見(jiàn)是一種引導(dǎo)和幫助，而不是強(qiáng)制性的實(shí)施規(guī)范。

　　(二)物業(yè)管理公司要努力提升自身的財(cái)務(wù)管理水平

　　1.物業(yè)管理公司要努力拓寬融資渠道

　　融資問(wèn)題始終應(yīng)該作為物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，常抓不懈，努力開(kāi)拓新渠道，開(kāi)創(chuàng)新方式，滿足日常經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目投資的需求。從具體的融資方式來(lái)看，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)內(nèi)部融資仍然是物業(yè)管理公司主要的融資方式，如何做好內(nèi)部融資工作是解決物業(yè)管理公司融資問(wèn)題的關(guān)鍵。物業(yè)管理公司要從提高自身經(jīng)營(yíng)管理水平出發(fā)，努力提高企業(yè)的盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，原有的投資者才會(huì)增加投入的資本金，才能吸引新的投資者對(duì)公司進(jìn)行投資。在公司盈利狀況良好的情況下，公司才能產(chǎn)生足夠的留存收益轉(zhuǎn)作對(duì)公司的投資，因此，提高企業(yè)的盈利能力是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部融資良性循環(huán)的關(guān)鍵所在。

　　在做好內(nèi)部融資工作的同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)該積極探索可能的外部融資渠道。銀行借款是當(dāng)前物業(yè)管理公司可以選擇的外部融資渠道之一。物業(yè)管理公司要想取得較多的銀行貸款首先還是要立足于自身良好的經(jīng)營(yíng)狀況，提高盈利能力，降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，公司要恪守信用，在業(yè)主、同行業(yè)企業(yè)之間形成良好的聲譽(yù)，按規(guī)定辦理各項(xiàng)銀行存貸業(yè)務(wù)，逐步建立起良好的銀企關(guān)系。

　　2.提高物業(yè)管理公司的人員素質(zhì)

　　人才建設(shè)始終應(yīng)該放在公司發(fā)展中的首要位置，提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的條件之一。公司財(cái)務(wù)管理工作不僅僅是公司財(cái)務(wù)部門的事情，而是關(guān)系到公司整體利益又取決于公司整體的一項(xiàng)管理活動(dòng)。財(cái)務(wù)管理活動(dòng)為公司經(jīng)營(yíng)管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)受到公司經(jīng)營(yíng)狀況、公司規(guī)模等方面的限制，因此財(cái)務(wù)管理活動(dòng)與公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)密不可分。因此，要提高公司財(cái)務(wù)管理水平，為公司里財(cái)務(wù)管理活動(dòng)營(yíng)造一個(gè)好的融資環(huán)境需要所有員工的共同努力。在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過(guò)程中，首先要嚴(yán)把會(huì)計(jì)從業(yè)人員的準(zhǔn)入關(guān)，堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)部門，要對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員加強(qiáng)思想道德教育，注重對(duì)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德素質(zhì)的考察和培養(yǎng)，使公司財(cái)務(wù)部門成為一個(gè)思想覺(jué)悟高，專業(yè)技能強(qiáng)的部門。公司要鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)，及時(shí)更新自己的知識(shí)和技能。

　　3.積極拓展與開(kāi)發(fā)新的投資項(xiàng)目

　　物業(yè)管理公司要在做好服務(wù)社區(qū)工作的同時(shí)，努力探索新的經(jīng)營(yíng)途徑，發(fā)現(xiàn)新的投資項(xiàng)目。物業(yè)管理公司要在立足自身服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上拓展服務(wù)范圍，通過(guò)與其他部門、單位的合作實(shí)現(xiàn)互利共贏。例如與城市商業(yè)銀行或者儲(chǔ)蓄所合作，為居民提供便利的自助服務(wù)金融機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司提供場(chǎng)所并負(fù)責(zé)機(jī)器設(shè)備與場(chǎng)所安全，銀行部門提供技術(shù)支持，這樣既能為居民提供便利服務(wù)，又可以開(kāi)辟新的收入來(lái)源;物業(yè)管理公司還可以利用自身服務(wù)社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)辦自己的家政服務(wù)公司，從事房屋維修、管道維修、室內(nèi)裝飾、園林綠化等工作，通過(guò)增加服務(wù)項(xiàng)目來(lái)提高自己的收入等。

篇2：物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及運(yùn)行機(jī)制

　　物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及運(yùn)行機(jī)制

　　尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁大家好：

　　根據(jù)河南物業(yè)商會(huì)的安排，河南萬(wàn)廈物業(yè)公司在本次物業(yè)管理收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理研討會(huì)上作為主講企業(yè)，我作為萬(wàn)廈物業(yè)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，談一談個(gè)人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一點(diǎn)看法和體會(huì)，下面有五個(gè)問(wèn)題與大家共同分享。

　　第一個(gè)問(wèn)題：物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有什么樣的特點(diǎn)呢?

　　物業(yè)管理企業(yè)是高度統(tǒng)一的管理，全方位、多層次的服務(wù)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為一體，寓經(jīng)營(yíng)、管理于服務(wù)之中的一種新興的服務(wù)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，我國(guó)的物業(yè)管理起步較晚，目前還沒(méi)有專門針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的會(huì)計(jì)制度，由于物業(yè)管理是作為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，物業(yè)管理企業(yè)目前的會(huì)計(jì)核算主要參照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，并執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，但物業(yè)管理企業(yè)畢竟不同于施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和其他服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)有其自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，而物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，是協(xié)調(diào)、處理各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)和中心。我本人認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有綜合性強(qiáng)、覆蓋面廣、敏感性強(qiáng)三個(gè)特點(diǎn)：

　　特點(diǎn)一：綜合性強(qiáng)

　　財(cái)務(wù)管理是運(yùn)用價(jià)值形式對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理的，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一切物質(zhì)條件、經(jīng)營(yíng)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)結(jié)果，都可以通過(guò)價(jià)值形式進(jìn)行綜合性地反映。財(cái)務(wù)管理的這一特征表明了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作具有很強(qiáng)的綜合性。因此，財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的一個(gè)組成內(nèi)容，在整個(gè)企業(yè)管理工作中居于核心地位。

　　隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比有其明顯的個(gè)性，物業(yè)管理的行業(yè)特性之一，物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、多方位、多層次的過(guò)程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)是生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)開(kāi)始、同時(shí)結(jié)束。所以，物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型的行業(yè)，而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)過(guò)程的社會(huì)化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代的物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，在管理手段上已經(jīng)廣泛實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算， 財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析方法，加強(qiáng)預(yù)算控制，參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策等;在管理方法上，采用會(huì)計(jì)電算化，普及

　　計(jì)算機(jī)的應(yīng)用和分析，實(shí)行數(shù)字化管理，從而使財(cái)務(wù)管理的綜合性大為加強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

　　特點(diǎn)二：覆蓋面廣

　　物業(yè)管理服務(wù)有別于社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)，是一種同時(shí)帶有社區(qū)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，這種服務(wù)的確定和選擇又是一種市場(chǎng)行為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)資金運(yùn)用，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，須擁有一定數(shù)量的資金，這是企業(yè)進(jìn)行各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)。而在企業(yè)里，一切涉及資金的活動(dòng)都是財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、各項(xiàng)目的工作都與資金有關(guān)。從提供服務(wù)、支付人員工資，對(duì)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保潔、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流入都與資金有關(guān)。各個(gè)部門都要使用資金，沒(méi)有資金作基礎(chǔ)，任何部門的活動(dòng)都不能進(jìn)行;每項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由此可見(jiàn)， 物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面基本上都有財(cái)務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

　　特點(diǎn)三：敏感性強(qiáng)

　　在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，各項(xiàng)工作的進(jìn)展情況，都可迅速地反映到企業(yè)財(cái)務(wù)上，并影響企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。而企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)整體系統(tǒng)，某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，都會(huì)影響到其他環(huán)節(jié)，從而影響企業(yè)整個(gè)的財(cái)務(wù)狀況。但是有些環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的問(wèn)題是不規(guī)律、無(wú)法預(yù)測(cè)的，諸如市場(chǎng)供需條件的變化，企業(yè)外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變，都會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)帶來(lái)很大的影響。

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理的推進(jìn)，物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)運(yùn)而生。從一開(kāi)始介入市場(chǎng)，財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用測(cè)算就是投標(biāo)書中最重要的部分，報(bào)價(jià)也是個(gè)敏感的話題，由于服務(wù)費(fèi)用各有千秋，各企業(yè)測(cè)算角度不同，費(fèi)用測(cè)算沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的平臺(tái)，企業(yè)能否中標(biāo)，在費(fèi)用的測(cè)算上，關(guān)鍵不在于費(fèi)用具體值的高低，而在于測(cè)算的過(guò)程和依據(jù)。物業(yè)管理服務(wù)的性價(jià)比是彈性的，而非剛性或半剛性，其所提供的產(chǎn)品定量容易，定值難，因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)是不容易的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，才能促使物業(yè)管理企業(yè)有一種緊迫感，感到搞不好工作就難以使企業(yè)得到發(fā)展，有被社會(huì)淘汰的可能性。只有通過(guò)企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過(guò)企業(yè)間相互的競(jìng)爭(zhēng)交流，最終才能降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，

　　才能使物業(yè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)善于對(duì)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)關(guān)系及時(shí)進(jìn)行合理調(diào)節(jié)，以適應(yīng)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，不斷提高企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，增加企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。密切注視外界的變化，及時(shí)向企業(yè)管理者提供財(cái)務(wù)信息，反映經(jīng)營(yíng)狀況的進(jìn)展情況，促使企業(yè)管理者作出正確的決策，并對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程進(jìn)行指導(dǎo)和控制。第二個(gè)問(wèn)題：財(cái)務(wù)管理在物業(yè)管理企業(yè)中如何運(yùn)行和控制

　　目前物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的核算體系，我個(gè)人認(rèn)為主要包括三個(gè)方面：財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)核算及成本控制。

　　1、財(cái)務(wù)預(yù)算的運(yùn)行和控制

　　由于物業(yè)管理是對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備等實(shí)行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)，既管物又服務(wù)于人，就應(yīng)該就其提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。國(guó)家發(fā)改委建設(shè)部規(guī)定了兩種收費(fèi)方式：包干制和酬金制。河南萬(wàn)廈物業(yè)公司采用的是包干制方式，此種方式是指業(yè)主只支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)自負(fù)盈虧。這種方式有別于其他企業(yè)，收入的基本確定，企業(yè)就需要精打細(xì)算，以收定支，科學(xué)的進(jìn)行年度預(yù)算。

　　財(cái)務(wù)預(yù)算是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，需要考慮的因素很多，作出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)是非常困難的，但預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心，包括詳細(xì)的預(yù)期收支估算，允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。同時(shí)預(yù)算是物業(yè)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具，即當(dāng)實(shí)際收入低于預(yù)算或費(fèi)用超過(guò)預(yù)算時(shí)應(yīng)引起項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的注意。

　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員能夠編制比較切合實(shí)際的預(yù)算時(shí)，企業(yè)能就未來(lái)一年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，做出比較現(xiàn)實(shí)的安排。基于河南萬(wàn)廈物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理采用電算化，充分利用公司過(guò)去的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)技術(shù)分析，并根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)能力和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的影響進(jìn)行估計(jì)，從而作出年度財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)年度財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)算分為兩個(gè)方面：

　　(1)收入來(lái)源的預(yù)算

　　由于物業(yè)管理企業(yè)的收入來(lái)源是以元、角、分為基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)鄭州市物價(jià)局核定的政府指導(dǎo)價(jià)，按建筑面積多層建筑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高為0.38元/平方米/月，高層建筑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高1.1元/平方米/月，在收入預(yù)算時(shí)，就要求財(cái)務(wù)人員精打細(xì)算

　　，收集詳細(xì)的物業(yè)管理基礎(chǔ)資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

　　雖然已接管的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已按物業(yè)合同的約定確定，但物業(yè)“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的情況比較多。業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，由于受入住率的影響，并非每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的主營(yíng)收入都能夠全部收回，這就會(huì)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的現(xiàn)象，在不增加業(yè)主和使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下，鼓勵(lì)管理處根據(jù)所管物業(yè)狀況和物業(yè)區(qū)域的特點(diǎn)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，如對(duì)空置物業(yè)開(kāi)展租賃服務(wù)，收取代租服務(wù)手續(xù)費(fèi)收入，開(kāi)展家政服務(wù)，提供有償特約服務(wù)，多方位、多渠道創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。

　?、?成本和費(fèi)用的預(yù)算

　　收入來(lái)源的基本確定是物業(yè)管理企業(yè)有別于其他企業(yè)的顯著特征，它不受季節(jié)的影響，也無(wú)淡旺季之分，成本和費(fèi)用的管理和控制成為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，企業(yè)能否盈利、能否持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于能否有效的控制成本費(fèi)用，故成本費(fèi)用的預(yù)算是年度預(yù)算的重點(diǎn)。

　　物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，包括人工成本，直接材料和間接費(fèi)用等。

　　財(cái)務(wù)計(jì)劃確定后，要將計(jì)劃具體化，進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)一步細(xì)化各種現(xiàn)金收支預(yù)算，使財(cái)務(wù)計(jì)劃成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)和考核依據(jù)，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化中發(fā)揮重要作用。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算及成本控制

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行和控制過(guò)程中，最為關(guān)鍵的是對(duì)年初預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤控制。河南萬(wàn)廈物業(yè)公司根據(jù)各管理處的具體情況，年初經(jīng)過(guò)調(diào)研，確定年度預(yù)算目標(biāo)，由管理處負(fù)責(zé)人簽訂目標(biāo)責(zé)任書，各管理處財(cái)務(wù)人員根據(jù)本管理處的經(jīng)營(yíng)預(yù)算切實(shí)做好會(huì)計(jì)基礎(chǔ)核算工作，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、報(bào)表化、動(dòng)態(tài)的分析管理。實(shí)行多級(jí)核算，做到事前有預(yù)算，事中有控制，事后有監(jiān)督，各管理處通過(guò)日?？己伺c年度考核相結(jié)合的方法，進(jìn)行成本控制，是典型的預(yù)算結(jié)合目標(biāo)成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南萬(wàn)廈物業(yè)公司采用的是雙月收費(fèi)制，即每?jī)蓚€(gè)月收一次物業(yè)服務(wù)

　　費(fèi)，隨著入住業(yè)主或使用人的相對(duì)穩(wěn)定，根據(jù)年初計(jì)劃主營(yíng)業(yè)務(wù)收入按計(jì)劃進(jìn)度按部就班穩(wěn)步收繳，杜絕前松后緊的情況發(fā)生。對(duì)于業(yè)主欠費(fèi)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款的管理和控制應(yīng)區(qū)別對(duì)待，物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)收賬款有別于商業(yè)企業(yè)，它不會(huì)給企業(yè)帶來(lái)信用銷售，也不會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)增加，相反，物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的業(yè)主欠費(fèi)只會(huì)使企業(yè)收入減少，現(xiàn)金流短缺， 對(duì)物業(yè)企業(yè)而言業(yè)主欠費(fèi)越多，數(shù)額越大，物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就越大，企業(yè)的生存將會(huì)舉步維艱，甚至倒閉。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要求加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，調(diào)查分析應(yīng)收賬款形成的原因，及時(shí)反饋到項(xiàng)目管理部門，在最短的時(shí)間里解決問(wèn)題，將壞賬損失降到最低。減少應(yīng)收賬款的形成，加快收入的回籠，物業(yè)企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。

　　成本和費(fèi)用是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的貨幣表現(xiàn)。對(duì)成本和費(fèi)用的管理是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，成本和費(fèi)用核算是否準(zhǔn)確、真實(shí)、合理，關(guān)系到經(jīng)營(yíng)成果的計(jì)算是否正確，直接影響國(guó)家、企業(yè)和職工個(gè)人的利益分配。

　　就營(yíng)業(yè)成本而言，河南萬(wàn)廈物業(yè)公司根據(jù)年初預(yù)算，將營(yíng)業(yè)成本分為多費(fèi)用項(xiàng)目，對(duì)其中由管理處可控成本項(xiàng)目制定考核制度，定期進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理日?？己耍?duì)計(jì)劃預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析、考核，以查明預(yù)算計(jì)劃完成或未完成的原因，制定預(yù)警機(jī)制，以便采取措施，改進(jìn)工作，及時(shí)調(diào)整管理方案。如人工成本實(shí)行定崗定員，公司允許主動(dòng)缺員，所謂主動(dòng)缺員，是針對(duì)某些崗位人員素質(zhì)低，服務(wù)意識(shí)差，不能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)于這樣的崗位人員，寧缺勿濫，其他費(fèi)用項(xiàng)目實(shí)行年初預(yù)算，嚴(yán)格按預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行雙月考核，日常考核制度與員工工資掛鉤，核定預(yù)算額度標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行年度總額控制。

　　財(cái)務(wù)管理貫穿物業(yè)管理企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，財(cái)務(wù)預(yù)算是手段，財(cái)務(wù)管理的控制是關(guān)鍵。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在兩個(gè)誤區(qū)：一是把財(cái)務(wù)管理簡(jiǎn)單化，仿佛財(cái)務(wù)管理只是財(cái)務(wù)部門的事，而財(cái)務(wù)部門只是會(huì)計(jì)核算部門，忽視其整體管理職能，忽視其管理方法和管理理念在企業(yè)管理各個(gè)方面的應(yīng)用和貫徹。二是財(cái)務(wù)部門完全聽(tīng)命于“老板”，忽視財(cái)務(wù)管理自身的規(guī)律性與相對(duì)獨(dú)立性。物業(yè)管理作為我國(guó)gg開(kāi)放后，伴隨經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌和住房制度改革深化而出現(xiàn)的一種新型的房屋管理模式，在目前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，不少物業(yè)管理企業(yè)連年虧損，瀕臨破產(chǎn)，而同樣是物業(yè)管理企業(yè)的河南萬(wàn)廈物業(yè)公司卻步入良性循環(huán)，蒸蒸日上。為什么?因?yàn)槿f(wàn)廈人在深化改革中敢于創(chuàng)新，創(chuàng)立了一套“成本控制”的管理模式，并把這種“成本控制”理論應(yīng)用到企業(yè)管理的各個(gè)方面，當(dāng)作一項(xiàng)核心任務(wù)。河南萬(wàn)廈物業(yè)的“成本控制”經(jīng)驗(yàn)有兩大要點(diǎn)：一是成本控制指標(biāo)分解，縱向到底，橫向到邊;二是全員參與成本控制，每項(xiàng)成本、費(fèi)用控制指標(biāo)都有賬可查，有人控制。

　　第三個(gè)問(wèn)題：日常耗材是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要費(fèi)用支出，管好專業(yè)耗材是物業(yè)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)

　　由于物業(yè)管理企業(yè)是圍繞“人的住用環(huán)境”以物業(yè)為對(duì)象，以人為核心開(kāi)展專業(yè)管理與服務(wù)，如各類房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)環(huán)境的治安保衛(wèi)，消防管理，清潔保潔，污染防治，綠化管理，停車場(chǎng)管理等，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展均需耗費(fèi)物料用品。

　　為了加強(qiáng)和規(guī)范物料用品采購(gòu)的管理，嚴(yán)格控制和節(jié)約各類物品的支出成本，河南萬(wàn)廈公司出臺(tái)了《物料用品采購(gòu)規(guī)定》，河南萬(wàn)廈物業(yè)公司日常對(duì)各種耗材的管理，分為由公司統(tǒng)購(gòu)的物品和由管理處自行采購(gòu)的非統(tǒng)購(gòu)物品兩種方式，對(duì)大宗、常用、易損物品由公司統(tǒng)一采購(gòu)，各管理處根據(jù)年初預(yù)算的需求，到公司倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用，對(duì)單位價(jià)值較低，非常用物品由各管理處自行采買。

　　年度預(yù)算時(shí)公司從多方面考慮，根據(jù)各個(gè)物業(yè)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備、房屋及附屬物的老化程度進(jìn)行物料耗材的預(yù)算。如對(duì)于清潔保潔用品的預(yù)算可以按照保潔人員的數(shù)量，根據(jù)保潔區(qū)域的檔次和清潔衛(wèi)生工作所負(fù)責(zé)的面積大小，來(lái)配置不同的保潔工具用具，預(yù)算出不同的費(fèi)用額。公司對(duì)物品的采購(gòu)實(shí)行年初預(yù)算總額，日常管理過(guò)程中放權(quán)和收權(quán)相結(jié)合的管理模式，通過(guò)建立健全物品管理的內(nèi)部控制制度，在物品采購(gòu)、領(lǐng)用、儲(chǔ)存管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南萬(wàn)廈物業(yè)的“成本控制”模式是從現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中引申、深化出來(lái)的，是財(cái)務(wù)管理理論運(yùn)用到企業(yè)管理實(shí)踐中的典范。

　　第四個(gè)問(wèn)題：資金管理

　　在資金管理方面，為加強(qiáng)公司系統(tǒng)內(nèi)資金使用的監(jiān)督和管理，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利潤(rùn)率，保證資金安全，公司制定了嚴(yán)格的資金管理規(guī)定。

　　公司財(cái)務(wù)管理部是公司資金管理部門，辦理各管理處以及公司內(nèi)部獨(dú)立單位的結(jié)算和資金管理工作，財(cái)務(wù)管理部具有管理和服務(wù)的雙重職能，與下屬管理處在資金管理工作中是監(jiān)督與被監(jiān)督，管理與接受管理的關(guān)系，在結(jié)算業(yè)務(wù)中是服務(wù)與被服務(wù)的客戶關(guān)系。

　　由于我公司管理項(xiàng)目分散，公司成立了一支業(yè)務(wù)嫻熟、具有專業(yè)技能的會(huì)計(jì)隊(duì)伍，財(cái)務(wù)人員分散辦公，統(tǒng)一管理，各管理處財(cái)務(wù)人員全部采用電算化，統(tǒng)一核算方式、統(tǒng)一核算程序、統(tǒng)一核算模式。公司財(cái)務(wù)管理部按管理處設(shè)置明細(xì)賬，單獨(dú)核算到管理處，各管理處財(cái)務(wù)核算到每一戶業(yè)主各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用。

　　在存款管理方面，公司內(nèi)各管理處在附近銀行保留一個(gè)存款戶，辦理小額零星結(jié)算，以點(diǎn)帶面，全方位控制收入來(lái)源，所有現(xiàn)金類資金在公司規(guī)定的限額及時(shí)效內(nèi)繳存銀行，由公司統(tǒng)一管理和控制。在資金支出方面，公司根據(jù)各管理處實(shí)際情況，酌情核定備用金，嚴(yán)禁坐支現(xiàn)金。

　　在資金管理和檢查方面：公司財(cái)務(wù)管理部以資金的安全性、效益性、流動(dòng)性為中心，定期開(kāi)展以下資金檢查和管理工作，并根據(jù)檢查情況，定期向總經(jīng)理、董事長(zhǎng)專題報(bào)告。

　　a)定期檢查各管理處的現(xiàn)金庫(kù)存狀況。

　　b)定期檢查各管理處在財(cái)務(wù)管理部的結(jié)算情況。

　　第五個(gè)問(wèn)題：關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)納稅管理的具體做法

　　物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，是一個(gè)微利企業(yè)，歷屬地稅管轄，應(yīng)交納的流轉(zhuǎn)稅種包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍包括租賃業(yè)務(wù)，則同時(shí)還應(yīng)按租賃收入交納房產(chǎn)稅。以上交納的稅收是以營(yíng)業(yè)收入作為納稅基數(shù)的。無(wú)論企業(yè)規(guī)模是大還是小，都應(yīng)按國(guó)家稅收政策合法納稅、合規(guī)經(jīng)營(yíng)。至于企業(yè)所得稅，以20**年為界，20**年前成立的企業(yè)

　　向地稅局交納企業(yè)所得稅，20**年后新成立的企業(yè)向國(guó)稅局交納企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅是以企業(yè)應(yīng)納稅所得額為基數(shù)，平常有利潤(rùn)預(yù)交，年終匯算清繳。

　　由于稅務(wù)部門的分立，自20**年取銷代理業(yè)發(fā)票后，物業(yè)管理企業(yè)重要的業(yè)務(wù)：代收水電氣暖等代理事項(xiàng)的發(fā)票無(wú)法解決，雖然物業(yè)管理企業(yè)歸屬地稅局管理，但代收的項(xiàng)目又均歸國(guó)稅局所管的增值稅稅種，代理發(fā)票的問(wèn)題，地稅推國(guó)稅，國(guó)稅又暫無(wú)法解決，雖然關(guān)于該事件我曾通過(guò)多渠道向省國(guó)稅、省地稅及相關(guān)部門多次反映，但目前仍無(wú)法解決。鑒于物業(yè)管理企業(yè)代理業(yè)務(wù)處于如此不利形勢(shì)，我不贊同有的物業(yè)管理企業(yè)利用地稅局的服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票開(kāi)具代收業(yè)務(wù)，將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給所服務(wù)的客戶，這樣做既多交了冤枉稅，增加了客戶負(fù)擔(dān)，同時(shí)也違犯了發(fā)票管理暫行規(guī)范，超經(jīng)營(yíng)范圍使用發(fā)票。

　　在稅務(wù)部門沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題之前，物業(yè)行業(yè)應(yīng)有統(tǒng)一的核算口徑，我建議物業(yè)企業(yè)依據(jù)20**年頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)制度中其他法規(guī)《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》的通知(財(cái)會(huì)字[1996]19號(hào))中第三章第二節(jié)第五十一條的規(guī)定，一張?jiān)紤{證所列支出需要幾個(gè)單位共同負(fù)擔(dān)的應(yīng)當(dāng)將其他單位負(fù)擔(dān)的部分，開(kāi)給對(duì)方原始分割單進(jìn)行結(jié)算。即采用自制分割單的形式，開(kāi)展代收業(yè)務(wù)，以規(guī)避繳納冤枉稅。代收項(xiàng)目如果核算方法不對(duì)，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　物業(yè)管理企業(yè)伴隨著我國(guó)gg開(kāi)放的歷程一路同行，物業(yè)管理已經(jīng)成為具有相關(guān)規(guī)模的新興行業(yè)，但還沒(méi)有獨(dú)立的行業(yè)財(cái)務(wù)制度，財(cái)務(wù)管理工作基礎(chǔ)還很薄弱，許多問(wèn)題有待實(shí)踐和探索。

　　以上是我個(gè)人在物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中的一些淺顯的認(rèn)識(shí)和體會(huì)，大家有什么不同見(jiàn)解，還請(qǐng)多提寶貴意見(jiàn)。

篇3：物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理作業(yè)指導(dǎo)書

　　物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.0目的

　　1.1本指導(dǎo)書規(guī)定了公司資金、現(xiàn)金、票據(jù)、費(fèi)用開(kāi)支、會(huì)計(jì)檔案的管理辦法，旨在加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，正確執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)務(wù)制度，更好地為物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)工作服務(wù)。

　　2.0適用范圍

　　2.1本指導(dǎo)書適用于公司財(cái)務(wù)部對(duì)資金、現(xiàn)金、票據(jù)、費(fèi)用開(kāi)支、會(huì)計(jì)檔案的管理。

　　3.0職責(zé)

　　3.1財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行本指導(dǎo)書規(guī)定，并監(jiān)督公司全體員工執(zhí)行本指導(dǎo)書有關(guān)規(guī)定。

　　4.0工作內(nèi)容和要求

　　4.1本規(guī)定的基本原則是：執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和財(cái)務(wù)制度，對(duì)公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施有效控制，并接受上級(jí)有關(guān)部門的監(jiān)督。

　　4.2財(cái)務(wù)部是公司財(cái)務(wù)管理部門，在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)行統(tǒng)一管理。

　　4.3財(cái)務(wù)人員管理

　　4.3.1會(huì)計(jì)人員的聘用，依據(jù)能興集團(tuán)公司人事招聘制度由能興集團(tuán)公司人事部、財(cái)務(wù)部統(tǒng)一進(jìn)行。各公司對(duì)待聘職位具有推薦權(quán)和復(fù)試權(quán)。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人的任命、變動(dòng)由集團(tuán)公司發(fā)文。

　　4.3.2財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的年度考核分通用與專業(yè)技術(shù)考核兩部分，通用部分的考核由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，專業(yè)部分由集團(tuán)公司稽查考核部與計(jì)劃財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。對(duì)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的年末綜合考評(píng)統(tǒng)一報(bào)集團(tuán)公司人事行政部批準(zhǔn)。

　　4.3.3公司重大項(xiàng)目的決策須有財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人參加。

　　4.3.4財(cái)務(wù)人員必須具備專業(yè)技術(shù)資格，持證上崗。財(cái)務(wù)人員管理按《南海市能興物業(yè)管理有限公司》有關(guān)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。

　　4.4資金管理

　　4.4.1原則上應(yīng)在國(guó)有商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)銀行帳戶，開(kāi)設(shè)或撤銷銀行帳戶時(shí)，必須填寫申請(qǐng)表，報(bào)集團(tuán)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部審核后由集團(tuán)總會(huì)計(jì)師批準(zhǔn)。確需在非國(guó)有商業(yè)銀行開(kāi)戶的，在申請(qǐng)開(kāi)設(shè)帳戶的同時(shí)，須報(bào)審帳戶資金最高限額。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人必須監(jiān)督帳戶資金限額的執(zhí)行情況，并對(duì)執(zhí)行結(jié)果負(fù)責(zé)。

　　4.4.2必須按銀行及公司規(guī)定使用現(xiàn)金。結(jié)算起點(diǎn)以上的貨款、往來(lái)款，一律不得使用現(xiàn)金或現(xiàn)金支票結(jié)算。

　　4.4.3庫(kù)存現(xiàn)金限額，按開(kāi)戶銀行的規(guī)定執(zhí)行。開(kāi)戶銀行沒(méi)有核定限額的，最高不得超過(guò)5000元。流動(dòng)資金管理

　　4.5實(shí)物管理

　　4.5.1關(guān)于材料物資管理的規(guī)定：

　　4.5.1.1購(gòu)進(jìn)的材料物資，原則上應(yīng)先進(jìn)倉(cāng)，后領(lǐng)用。

　　4.5.1.2對(duì)生產(chǎn)中急需的或零星的輔助材料，確需直撥使用的除按規(guī)定審批外，必須經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人驗(yàn)收并簽名，方可報(bào)銷。

　　4.5.1.3工程完工后，剩余的材料必須辦理退倉(cāng)手續(xù)。

　　4.5.1.4材料、物資必須至少在每年三月和九月盤點(diǎn)二次。會(huì)計(jì)人員必須實(shí)地監(jiān)督盤點(diǎn)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人必須對(duì)盤點(diǎn)結(jié)果的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　4.5.1.5對(duì)盤點(diǎn)中出現(xiàn)的損溢，一年累計(jì)在5000元以下的，報(bào)總經(jīng)理審批后作調(diào)帳處理。一年累計(jì)在5000元以上5萬(wàn)元以下者，必須書面報(bào)集團(tuán)公司稽查考核部核實(shí)、集團(tuán)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部出具處理意見(jiàn)后，由集團(tuán)公司總會(huì)計(jì)師審批處理。全年累計(jì)盤盈、盤虧在5萬(wàn)元及以上的，需報(bào)集團(tuán)公司總經(jīng)理審批。

　　4.5.1.6對(duì)材料物資出現(xiàn)盤盈、盤虧的，必須查明盈、虧的原因，提出改進(jìn)措施。必要時(shí)，對(duì)庫(kù)存材料進(jìn)行復(fù)點(diǎn)。

　　4.6固定資產(chǎn)管理

　　4.6.1各管理處、部門必須指定一名固定資產(chǎn)實(shí)物保管責(zé)任人，對(duì)固定資產(chǎn)的實(shí)物管理負(fù)責(zé)。

　　4.6.2固定資產(chǎn)必須設(shè)置卡片帳進(jìn)行管理，卡片帳必須由固定資產(chǎn)保管責(zé)任人簽名，保管責(zé)任人變更的，必須及時(shí)變更卡片帳。

　　4.6.3在每年的六月，財(cái)務(wù)人員必須會(huì)同固定資產(chǎn)專責(zé)及實(shí)物保管責(zé)任人全面盤點(diǎn)固定資產(chǎn)。會(huì)計(jì)人員必須實(shí)地監(jiān)督盤點(diǎn)，對(duì)盤點(diǎn)結(jié)果的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　4.6.4盤點(diǎn)中出現(xiàn)的損溢，必須按規(guī)定的程序報(bào)批。

　　4.7會(huì)計(jì)檔案管理

　　會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表及儲(chǔ)存會(huì)計(jì)資料的磁盤是企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)資料，要定期裝訂、整理立卷、妥善保管。

　　4.7.1會(huì)計(jì)檔案管理實(shí)行分階段負(fù)責(zé)制。按會(huì)計(jì)憑證的傳遞流程分出納責(zé)任期、主管會(huì)計(jì)責(zé)任期。其中出納責(zé)任期從出納審核并接收業(yè)務(wù)部門的原始憑證起，到出納將憑證傳遞給主辦會(huì)計(jì)為止；主管會(huì)計(jì)責(zé)任期是從主辦會(huì)計(jì)審核并接收出納傳遞過(guò)來(lái)的憑證起，到將會(huì)計(jì)檔案移交給檔案室保管為止。

　　4.7.2在出納責(zé)任期，出納對(duì)交存的原始憑證及自己填寫的記帳憑證負(fù)保管責(zé)任，按規(guī)定于每月28日前傳遞給主管會(huì)計(jì)。

　　4.7.3在主管會(huì)計(jì)責(zé)任期，主管會(huì)計(jì)對(duì)出納交存的會(huì)計(jì)憑證、電算產(chǎn)生的記帳憑證、所有科目匯總表、裝訂成冊(cè)的憑證本、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表、已登錄的檔案袋、儲(chǔ)存會(huì)計(jì)資料的磁盤等負(fù)責(zé)保管，同時(shí)應(yīng)按歸檔要求對(duì)各類檔案負(fù)責(zé)立卷、裝訂成冊(cè)、分類分柜保管。存放場(chǎng)所應(yīng)加鎖，鑰匙由主管會(huì)計(jì)掌握。檔案原則上不得借出，如有特殊需要經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，征得主管會(huì)計(jì)的同意并約定歸還期，辦理登記手續(xù)。借用期內(nèi)借出資料的借用人負(fù)責(zé)保管。超過(guò)借用期限，主管會(huì)計(jì)未催討追索，造成會(huì)計(jì)資料丟失的主管會(huì)計(jì)負(fù)連帶責(zé)任。

　　4.7.4會(huì)計(jì)年度終了后，當(dāng)年的會(huì)計(jì)檔案半年內(nèi)仍保存在主管會(huì)計(jì)處，期滿后編造清冊(cè)移交公司的檔案室。

　　4.7.5會(huì)計(jì)檔案必須妥善保管，存放有序，查找方便，并嚴(yán)格執(zhí)行安全和保密制度。

　　4.8定期公布管理規(guī)定

　　4.8.1按業(yè)主管理委員會(huì)的要求，采用不同形式，定期公布管理費(fèi)用收支情況、維修基金使用情況。

　　4.8.2對(duì)較大費(fèi)用的支出要分析情況、加以說(shuō)明。

　　4.8.3接受市、區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、總公司的財(cái)務(wù)檢查。

　　4.9財(cái)務(wù)管理安全管理規(guī)定

　　4.9.1注意防盜，財(cái)務(wù)管理部門嚴(yán)禁閑雜人員逗留，下班關(guān)好門窗，鎖好保險(xiǎn)箱，密碼加鎖，密碼注意保密。

　　4.9.2保險(xiǎn)箱鑰匙不得在辦公室過(guò)夜。

　　4.9.3去銀行交款及取款，實(shí)行雙人專車制。

　　4.9.4注意防火，室內(nèi)嚴(yán)禁抽煙，下班切斷電源。

　　4.9.5財(cái)會(huì)管理部門應(yīng)裝置防盜報(bào)警系統(tǒng)。

　　4.10財(cái)務(wù)人員工作要求：

　　4.10.1財(cái)務(wù)部經(jīng)理

　　4.10.1.1貫徹執(zhí)行國(guó)家和上級(jí)有關(guān)財(cái)務(wù)管理方針、政策和法規(guī)，遵守國(guó)家法律、法令。

　　4.10.1.2嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，建立和健全財(cái)務(wù)管理制度及核算制度，并負(fù)責(zé)督促檢查執(zhí)行情況。

　　4.10.1.3負(fù)責(zé)公司資金的平衡、掌握和監(jiān)督資金的合理使用，監(jiān)督資金回籠，考核資金使用和投資效果。

　　4.10.1.4參與策劃重要的經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)重要經(jīng)濟(jì)合同及投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)議。

　　4.10.1.5向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提供季度分析報(bào)告，并提出可行性建議。

　　4.10.1.6負(fù)責(zé)收付憑證的審核、工程結(jié)算工作。

　　4.10.1.7負(fù)責(zé)編制公司年度預(yù)算，制定各部門考核指標(biāo)并監(jiān)督執(zhí)行。

　　4.10.1.8對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　4.10.2主管會(huì)計(jì)

　　4.10.2.1按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定，進(jìn)行認(rèn)真審核、分錄、算帳，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)，數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚，做到帳物相符、帳帳相符、帳表相符。

　　4.10.2.2根據(jù)公司的特殊性，分門別類進(jìn)行分部門分小區(qū)建帳核算，使公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門各小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)能及時(shí)掌握盈虧情況，

　　4.10.2.3編制各種記帳憑證，及時(shí)編制會(huì)計(jì)報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)的管理工作提供有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。

　　4.10.2.4負(fù)責(zé)妥善歸檔保管好會(huì)計(jì)憑證、帳簿、報(bào)表等一切檔案資料。

　　4.10.2.5編制資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、收入明細(xì)表、成本明細(xì)表，并與其他報(bào)表相互核對(duì)，有對(duì)應(yīng)關(guān)系的數(shù)字必須保持一致，年終編報(bào)財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表及財(cái)務(wù)分析。

　　4.10.2.6依據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定，按時(shí)按規(guī)定繳納各項(xiàng)稅金，做好有關(guān)資料的報(bào)送工作，按發(fā)票管理的有關(guān)規(guī)定，做好發(fā)票的保管及發(fā)出工作。

　　4.10.2.7嚴(yán)守機(jī)密，妥善保管會(huì)計(jì)檔案資料，及時(shí)裝訂會(huì)計(jì)憑證，年底結(jié)算完畢，將全年會(huì)計(jì)憑證、帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表等資料收集齊全，整理立卷，妥善保管。

　　4.10.2.8指導(dǎo)出納，定期檢查或抽查出納的現(xiàn)金庫(kù)存情況。

　　4.10.2.9編制每月經(jīng)營(yíng)情況分析并提供分析報(bào)告。

　　4.10.3出納員(兼?zhèn)}管員)

　　4.10.3.1遵守國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度。

　　4.10.3.2負(fù)責(zé)辦理現(xiàn)金收付各銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金的銀行存款日記帳，每月終及時(shí)做出銀行存款調(diào)節(jié)表。

　　4.10.3.3負(fù)責(zé)保管庫(kù)存現(xiàn)金和各種有價(jià)證券、結(jié)算憑證、空白支票、收據(jù)和有關(guān)印章。

　　4.10.3.4認(rèn)真審查每一筆款項(xiàng)的支付和費(fèi)用報(bào)銷，對(duì)違反規(guī)定的一律拒付，并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映。嚴(yán)禁白條取款入帳。

　　4.10.3.5本部出納員負(fù)責(zé)本部工資表的編制及發(fā)放，管理處出納員負(fù)責(zé)管理處工資表的編制及發(fā)放。

　　4.10.3.6負(fù)責(zé)收發(fā)倉(cāng)庫(kù)貨品進(jìn)出倉(cāng)工作，，對(duì)采購(gòu)員和供應(yīng)商與采購(gòu)計(jì)劃要求不符的貨品一律拒收。

　　4.10.3.7出倉(cāng)方面要有部門經(jīng)理簽名的申請(qǐng)領(lǐng)料單方可發(fā)貨，并分類填好出倉(cāng)單、領(lǐng)料人簽名后按出倉(cāng)單發(fā)貨。

　　4.10.3.8每天做好進(jìn)出倉(cāng)的帳面登記，按“先進(jìn)先出法”核算，保證單與帳相符、帳與物相符。

　　4.10.3.9倉(cāng)庫(kù)貨品要離墻離地分類堆放，定時(shí)檢查貨品的質(zhì)量或積壓品，如發(fā)現(xiàn)有貨品變質(zhì)、變壞、蟲咬、鼠咬及時(shí)報(bào)告處理，并且主動(dòng)向用料部門推銷積壓貨品。

　　4.10.3.10月終全面盤點(diǎn)一次。

　　4.10.3.11加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理，嚴(yán)格執(zhí)行防火、防盜、防蟲蛀、霉壞等安全和衛(wèi)生措施。

　　4.10.3.12出納人員不得兼管收入、費(fèi)用、債權(quán)、債務(wù)帳簿的登記工作和檔案的保管工作。

　　5.0引用文件和記錄表格

　　5.1《費(fèi)用報(bào)銷管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》

　　5.2《請(qǐng)購(gòu)單》

　　5.3《入庫(kù)單》