新開樓盤的財(cái)務(wù)工作

　　對(duì)新接樓盤，財(cái)務(wù)人員要認(rèn)真閱讀所簽訂的"物業(yè)合同"和相關(guān)聯(lián)的“計(jì)劃書”，對(duì)合同中雙方所確定的條款必須認(rèn)真執(zhí)行。在一般情況下新開樓盤的財(cái)務(wù)人員有以下幾項(xiàng)主要財(cái)務(wù)工作：

　　1 開設(shè)銀行帳戶

　　為了保證小區(qū)核算的獨(dú)立性和可操作性，各小區(qū)必須在所在地附近開設(shè)獨(dú)立的銀行帳戶，專門用來核算小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的收入與支出。

　　具體操作方法：

　　第一步 憑小區(qū)工商營業(yè)執(zhí)照向附近銀行領(lǐng)取開設(shè)銀行存款帳戶的表格，和留銀行印件卡片，一式四聯(lián)。

　　第二步 將填制好的表格交公司財(cái)務(wù)部門蓋章，而后刻制小區(qū)財(cái)務(wù)專用章。

　　第三步 將填制好的表格印件卡交開戶銀行開戶。

　　第四步 當(dāng)開設(shè)銀行帳戶批準(zhǔn)后，再根據(jù)銀行提供的小區(qū)帳號(hào)刻制帳號(hào)章，而后憑留銀行印件、帳號(hào)章向銀行認(rèn)購支票與貸記憑證。

　　2 辦理小區(qū)收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批、備案手續(xù)。

　　根據(jù)市政府有關(guān)文件規(guī)定，住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是同住宅性質(zhì)不同劃分市場價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種。但各區(qū)在執(zhí)行中掌握的尺度又不同，因此財(cái)務(wù)人員必須向所在地物價(jià)部門咨詢，辦理小區(qū)物業(yè)收費(fèi)審批手續(xù)，經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)后方可按批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)收費(fèi)(20**年11月1日起，物業(yè)管理費(fèi)采用備案制)具體操作如下：

　　①首先向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門咨詢樓盤所在地執(zhí)行什么樣標(biāo)準(zhǔn)，咨詢報(bào)送所需的有關(guān)文件資料，并認(rèn)購小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)審批表格。

　　②根據(jù)小區(qū)生活、娛樂等配套功能、綠化面積等，與開發(fā)商原擬定的單價(jià)，編制審批表格，同時(shí)請(qǐng)物價(jià)部門專家來小區(qū)現(xiàn)場察看小區(qū)配套設(shè)施、綠化面積等情況，提出單價(jià)制定的理由，并請(qǐng)物價(jià)部門專家指導(dǎo)表格填制的方法等。

　　③ 在報(bào)送物價(jià)部門審批前必須送開發(fā)商，與公司財(cái)務(wù)部門閱覽。

　　④物價(jià)部門批準(zhǔn)后，復(fù)印件報(bào)送公司財(cái)務(wù)部門，正本留小區(qū)存檔，對(duì)所批準(zhǔn)的有關(guān)條款，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還需要上墻公布。

　　⑤對(duì)實(shí)行市場價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)一般實(shí)行備案制。備案制操作方法比較方便，只要小區(qū)的房屋性質(zhì)符合當(dāng)?shù)貓?zhí)行市場價(jià)所規(guī)定的，并在預(yù)售住宅合同中雙方已明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的均可執(zhí)行備案制，只要將有關(guān)文件資料和擬定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)局備案就可了。

　　3 編制小區(qū)的收支預(yù)算表

　　小區(qū)的收支預(yù)算是保障小區(qū)正常運(yùn)行所需經(jīng)費(fèi)的計(jì)劃書，所以在編制過程中要注意以下幾個(gè)方面：

　　①正確計(jì)算小區(qū)內(nèi)可收物業(yè)管理費(fèi)的面積單價(jià)及類別

　　②了解配套設(shè)施布局與原發(fā)展商對(duì)小業(yè)主承諾情況，劃分可收管理費(fèi)用數(shù)量類別與單價(jià)等情況。

　　③了解合同與計(jì)劃書對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)人員編制與人員結(jié)構(gòu)，崗位設(shè)置人員經(jīng)費(fèi)等情況。

　　④熟識(shí)開辦費(fèi)包含的范圍、分?jǐn)偲凇㈤_支標(biāo)準(zhǔn)等情況。

　　⑤了解合同與計(jì)劃書中雙方所約定的服務(wù)事項(xiàng)，管理酬金、人員費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、福利待遇等事項(xiàng)，特別對(duì)配套設(shè)施的起用，公共照明、綠化及其他設(shè)施的保修期等，成本費(fèi)用要合理的預(yù)測算。同時(shí)了解當(dāng)?shù)貙?duì)生活垃圾的處理有何規(guī)定。總之，要依合同與計(jì)劃書為依據(jù)在總量上加以控制。

　　⑥預(yù)算期一般以會(huì)計(jì)年度為限或按小業(yè)主分批入住期為預(yù)算期。

　　⑦預(yù)算編制內(nèi)容按公司統(tǒng)一表格內(nèi)容編制。(編制的具體方法見附表)

　　4 確定收費(fèi)項(xiàng)目，編制收費(fèi)清冊(cè)

　　首先，小區(qū)在辦理業(yè)主入戶前，物業(yè)管理處與發(fā)展商必須劃分雙方各自收取費(fèi)用項(xiàng)目的種類，明確雙方責(zé)任和明確相互之間的銜接手續(xù)，這也是物業(yè)管理處辦理小業(yè)主入戶的有效依據(jù)。同時(shí)管理處要協(xié)助發(fā)展商一起發(fā)放“業(yè)主入戶通知書”。入戶通知書內(nèi)容不但要明確小業(yè)主辦理入戶時(shí)需帶的各項(xiàng)證件與具體操作流程，還要明確物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、種類和收費(fèi)方法。

　　其次，物業(yè)管理處財(cái)務(wù)人員在小業(yè)主辦理入戶前必須向發(fā)展商索取市測量局對(duì)小區(qū)樓宇各單元的實(shí)際測量面積，并根據(jù)實(shí)測面積計(jì)算出各單位月、季的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并按房號(hào)順序編制業(yè)主入戶時(shí)交費(fèi)清冊(cè)，同時(shí)再建立客戶當(dāng)年的繳費(fèi)記錄清冊(cè)(或客戶分戶卡)。

　　5 打印收款憑證

　　小區(qū)收繳物業(yè)管理費(fèi)、水泵電梯運(yùn)行費(fèi)、停車費(fèi)等統(tǒng)一使用市房地局專門印制的機(jī)制收款憑證，該憑證由公司統(tǒng)一管理、認(rèn)購，打印軟件也由公司統(tǒng)一安裝。

　　小區(qū)財(cái)務(wù)人員在編制好客戶入戶繳費(fèi)清冊(cè)后，應(yīng)及時(shí)向公司財(cái)務(wù)部門提出安裝收費(fèi)系統(tǒng)打印軟件，并接受培訓(xùn)，學(xué)習(xí)打印收款憑證的操作方法(對(duì)個(gè)別業(yè)主需要回單位報(bào)銷的，因收回原開的機(jī)制收款憑證，由管理處另開手制收款憑證)。

　　對(duì)打印好的收款憑證，最好采用按房號(hào)順序進(jìn)行排列，由專人保管，便于客戶入戶交費(fèi)時(shí)查找。

　　6 收入及時(shí)解繳銀行，并編制繳費(fèi)日表

　　首批客戶入戶時(shí)，管理處要根據(jù)入戶戶數(shù)的多少，合理安排收費(fèi)窗口，收費(fèi)窗口至少要二人組成。具體分工：一人驗(yàn)證、驗(yàn)票;一人復(fù)核收取現(xiàn)金。驗(yàn)證人員還應(yīng)根據(jù)驗(yàn)證情況登記《客戶繳費(fèi)記錄清冊(cè)》。復(fù)核收銀人員還應(yīng)負(fù)責(zé)編制《客戶交費(fèi)明細(xì)日?qǐng)?bào)表》，每天根據(jù)日?qǐng)?bào)表與所收的現(xiàn)金核對(duì)做到票表一致、表款相符。核實(shí)后將當(dāng)天的收入解入開戶銀行。

篇2：二手樓盤接收的財(cái)務(wù)工作重點(diǎn)

　　二手樓盤接收的財(cái)務(wù)工作重點(diǎn)：

　　二手樓盤接收時(shí)的財(cái)務(wù)工作與新建樓盤財(cái)務(wù)工作的傾重面有所不同。新建樓盤物業(yè)管理的財(cái)務(wù)工作準(zhǔn)備時(shí)間比較充分，各項(xiàng)管理工作是以財(cái)務(wù)工作為龍頭的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所得到的有關(guān)資料、批文等全是一手資料，準(zhǔn)確率比較高;而二手樓盤初期的財(cái)務(wù)工作，是以保障小區(qū)繼續(xù)安全運(yùn)行為主題，所以財(cái)務(wù)工作必須適應(yīng)各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)管理工作，并沒有適應(yīng)時(shí)間，而得到的資料多數(shù)是短缺不全，因而財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)有以下幾項(xiàng)內(nèi)容：一是核實(shí)上期物業(yè)所移交的業(yè)主收費(fèi)擋案資料及上期物業(yè)預(yù)收小業(yè)主的《物業(yè)管理費(fèi)明細(xì)清冊(cè)》;二是會(huì)同有關(guān)人員清點(diǎn)用于小區(qū)管理上使用的固定資產(chǎn)、工具等現(xiàn)實(shí)狀況;三是辦理銀行開戶手續(xù);四是根據(jù)小區(qū)配套設(shè)備特點(diǎn)功能編制小區(qū)當(dāng)年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算;五是收集有關(guān)資料完善小區(qū)各項(xiàng)管理制度增加管理工作的合法性。

　　①核實(shí)業(yè)主繳費(fèi)檔案與預(yù)收費(fèi)用的明細(xì)

　　由于物業(yè)管理工作的特殊性和目前對(duì)物業(yè)管理的法規(guī)和規(guī)章制度不夠健全，所以小區(qū)在物業(yè)管理前后移交上出現(xiàn)不少矛盾。具體移交有直接移交和間接移交，采用間接移交的問題可能多一些，所以對(duì)業(yè)主的收費(fèi)資料要作為一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容來核查。核查方法主要是用業(yè)主委員會(huì)所提供的市測量局實(shí)測各單元面積與移交欠費(fèi)清冊(cè)進(jìn)行核對(duì)，實(shí)際收費(fèi)單價(jià)與物價(jià)局的批文進(jìn)行核對(duì)，預(yù)收管理費(fèi)與實(shí)際移交款項(xiàng)進(jìn)行核對(duì)。在實(shí)施收取小區(qū)接盤后第一次管理費(fèi)時(shí)，對(duì)所有小業(yè)主以前欠交的管理費(fèi)都要進(jìn)行核對(duì)，碰到有不同之處要向業(yè)主委員通報(bào)、備案。

　　②清點(diǎn)固定資產(chǎn)與常用工具

　　一般情況下，前期物業(yè)管理公司會(huì)有部分的固定資產(chǎn)與專項(xiàng)工具移交給下屆管理公司。對(duì)移交物資的數(shù)量、質(zhì)地的好壞等，接收單位均應(yīng)進(jìn)行清點(diǎn)。因此財(cái)務(wù)人員因會(huì)同其他人員一起，對(duì)轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)，專項(xiàng)工具在質(zhì)量上、數(shù)量上和使用程度上進(jìn)行認(rèn)可，同時(shí)財(cái)務(wù)人員編制有關(guān)管理清冊(cè)，便于自身的管理及今后的核算和結(jié)束時(shí)的移交工作。

　　③辦理銀行開戶手續(xù)

　　同新建物業(yè)一樣辦理。

　　④編制預(yù)算

　　同新建物業(yè)一樣編制，有條件能參考一下上屆物業(yè)管理公司的收支報(bào)表，那樣更符合實(shí)際。

　　⑤收集有關(guān)文件資料

　　對(duì)財(cái)務(wù)工作來講最重要的資料是業(yè)主繳費(fèi)清冊(cè)。物價(jià)局的定價(jià)批文和測量局的實(shí)測文件，特別是物價(jià)局的定價(jià)批文。如有變動(dòng)，還需向物價(jià)局申報(bào)，沒有批文的還需補(bǔ)辦報(bào)批手續(xù)。