新開樓盤的財務工作

　　對新接樓盤，財務人員要認真閱讀所簽訂的"物業(yè)合同"和相關聯(lián)的“計劃書”，對合同中雙方所確定的條款必須認真執(zhí)行。在一般情況下新開樓盤的財務人員有以下幾項主要財務工作：

　　1 開設銀行帳戶

　　為了保證小區(qū)核算的獨立性和可操作性，各小區(qū)必須在所在地附近開設獨立的銀行帳戶，專門用來核算小區(qū)物業(yè)管理費用的收入與支出。

　　具體操作方法：

　　第一步 憑小區(qū)工商營業(yè)執(zhí)照向附近銀行領取開設銀行存款帳戶的表格，和留銀行印件卡片，一式四聯(lián)。

　　第二步 將填制好的表格交公司財務部門蓋章，而后刻制小區(qū)財務專用章。

　　第三步 將填制好的表格印件卡交開戶銀行開戶。

　　第四步 當開設銀行帳戶批準后，再根據銀行提供的小區(qū)帳號刻制帳號章，而后憑留銀行印件、帳號章向銀行認購支票與貸記憑證。

　　2 辦理小區(qū)收取物業(yè)管理費標準的審批、備案手續(xù)。

　　根據市政府有關文件規(guī)定，住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費標準是同住宅性質不同劃分市場價、政府指導價、政府定價三種。但各區(qū)在執(zhí)行中掌握的尺度又不同，因此財務人員必須向所在地物價部門咨詢，辦理小區(qū)物業(yè)收費審批手續(xù)，經物價部門批準后方可按批準的標準內收費(20**年11月1日起，物業(yè)管理費采用備案制)具體操作如下：

　　①首先向當地物價部門咨詢樓盤所在地執(zhí)行什么樣標準，咨詢報送所需的有關文件資料，并認購小區(qū)物業(yè)管理費單價審批表格。

　　②根據小區(qū)生活、娛樂等配套功能、綠化面積等，與開發(fā)商原擬定的單價，編制審批表格，同時請物價部門專家來小區(qū)現場察看小區(qū)配套設施、綠化面積等情況，提出單價制定的理由，并請物價部門專家指導表格填制的方法等。

　　③ 在報送物價部門審批前必須送開發(fā)商，與公司財務部門閱覽。

　　④物價部門批準后，復印件報送公司財務部門，正本留小區(qū)存檔，對所批準的有關條款，收費標準還需要上墻公布。

　　⑤對實行市場價收費標準的小區(qū)一般實行備案制。備案制操作方法比較方便，只要小區(qū)的房屋性質符合當地執(zhí)行市場價所規(guī)定的，并在預售住宅合同中雙方已明確收費標準的均可執(zhí)行備案制，只要將有關文件資料和擬定的收費標準報物價局備案就可了。

　　3 編制小區(qū)的收支預算表

　　小區(qū)的收支預算是保障小區(qū)正常運行所需經費的計劃書，所以在編制過程中要注意以下幾個方面：

　　①正確計算小區(qū)內可收物業(yè)管理費的面積單價及類別

　　②了解配套設施布局與原發(fā)展商對小業(yè)主承諾情況，劃分可收管理費用數量類別與單價等情況。

　　③了解合同與計劃書對小區(qū)物業(yè)管理服務人員編制與人員結構，崗位設置人員經費等情況。

　　④熟識開辦費包含的范圍、分攤期、開支標準等情況。

　　⑤了解合同與計劃書中雙方所約定的服務事項，管理酬金、人員費用標準、福利待遇等事項，特別對配套設施的起用，公共照明、綠化及其他設施的保修期等，成本費用要合理的預測算。同時了解當地對生活垃圾的處理有何規(guī)定。總之，要依合同與計劃書為依據在總量上加以控制。

　　⑥預算期一般以會計年度為限或按小業(yè)主分批入住期為預算期。

　　⑦預算編制內容按公司統(tǒng)一表格內容編制。(編制的具體方法見附表)

　　4 確定收費項目，編制收費清冊

　　首先，小區(qū)在辦理業(yè)主入戶前，物業(yè)管理處與發(fā)展商必須劃分雙方各自收取費用項目的種類，明確雙方責任和明確相互之間的銜接手續(xù)，這也是物業(yè)管理處辦理小業(yè)主入戶的有效依據。同時管理處要協(xié)助發(fā)展商一起發(fā)放“業(yè)主入戶通知書”。入戶通知書內容不但要明確小業(yè)主辦理入戶時需帶的各項證件與具體操作流程，還要明確物業(yè)管理的收費標準、種類和收費方法。

　　其次，物業(yè)管理處財務人員在小業(yè)主辦理入戶前必須向發(fā)展商索取市測量局對小區(qū)樓宇各單元的實際測量面積，并根據實測面積計算出各單位月、季的收費標準，并按房號順序編制業(yè)主入戶時交費清冊，同時再建立客戶當年的繳費記錄清冊(或客戶分戶卡)。

　　5 打印收款憑證

　　小區(qū)收繳物業(yè)管理費、水泵電梯運行費、停車費等統(tǒng)一使用市房地局專門印制的機制收款憑證，該憑證由公司統(tǒng)一管理、認購，打印軟件也由公司統(tǒng)一安裝。

　　小區(qū)財務人員在編制好客戶入戶繳費清冊后，應及時向公司財務部門提出安裝收費系統(tǒng)打印軟件，并接受培訓，學習打印收款憑證的操作方法(對個別業(yè)主需要回單位報銷的，因收回原開的機制收款憑證，由管理處另開手制收款憑證)。

　　對打印好的收款憑證，最好采用按房號順序進行排列，由專人保管，便于客戶入戶交費時查找。

　　6 收入及時解繳銀行，并編制繳費日表

　　首批客戶入戶時，管理處要根據入戶戶數的多少，合理安排收費窗口，收費窗口至少要二人組成。具體分工：一人驗證、驗票;一人復核收取現金。驗證人員還應根據驗證情況登記《客戶繳費記錄清冊》。復核收銀人員還應負責編制《客戶交費明細日報表》，每天根據日報表與所收的現金核對做到票表一致、表款相符。核實后將當天的收入解入開戶銀行。

篇2：二手樓盤接收的財務工作重點

　　二手樓盤接收的財務工作重點：

　　二手樓盤接收時的財務工作與新建樓盤財務工作的傾重面有所不同。新建樓盤物業(yè)管理的財務工作準備時間比較充分，各項管理工作是以財務工作為龍頭的基礎上進行的，所得到的有關資料、批文等全是一手資料，準確率比較高;而二手樓盤初期的財務工作，是以保障小區(qū)繼續(xù)安全運行為主題，所以財務工作必須適應各項現實管理工作，并沒有適應時間，而得到的資料多數是短缺不全，因而財務工作的重點有以下幾項內容：一是核實上期物業(yè)所移交的業(yè)主收費擋案資料及上期物業(yè)預收小業(yè)主的《物業(yè)管理費明細清冊》;二是會同有關人員清點用于小區(qū)管理上使用的固定資產、工具等現實狀況;三是辦理銀行開戶手續(xù);四是根據小區(qū)配套設備特點功能編制小區(qū)當年度經費預算;五是收集有關資料完善小區(qū)各項管理制度增加管理工作的合法性。

　　①核實業(yè)主繳費檔案與預收費用的明細

　　由于物業(yè)管理工作的特殊性和目前對物業(yè)管理的法規(guī)和規(guī)章制度不夠健全，所以小區(qū)在物業(yè)管理前后移交上出現不少矛盾。具體移交有直接移交和間接移交，采用間接移交的問題可能多一些，所以對業(yè)主的收費資料要作為一項重點內容來核查。核查方法主要是用業(yè)主委員會所提供的市測量局實測各單元面積與移交欠費清冊進行核對，實際收費單價與物價局的批文進行核對，預收管理費與實際移交款項進行核對。在實施收取小區(qū)接盤后第一次管理費時，對所有小業(yè)主以前欠交的管理費都要進行核對，碰到有不同之處要向業(yè)主委員通報、備案。

　　②清點固定資產與常用工具

　　一般情況下，前期物業(yè)管理公司會有部分的固定資產與專項工具移交給下屆管理公司。對移交物資的數量、質地的好壞等，接收單位均應進行清點。因此財務人員因會同其他人員一起，對轉入的固定資產，專項工具在質量上、數量上和使用程度上進行認可，同時財務人員編制有關管理清冊，便于自身的管理及今后的核算和結束時的移交工作。

　　③辦理銀行開戶手續(xù)

　　同新建物業(yè)一樣辦理。

　　④編制預算

　　同新建物業(yè)一樣編制，有條件能參考一下上屆物業(yè)管理公司的收支報表，那樣更符合實際。

　　⑤收集有關文件資料

　　對財務工作來講最重要的資料是業(yè)主繳費清冊。物價局的定價批文和測量局的實測文件，特別是物價局的定價批文。如有變動，還需向物價局申報，沒有批文的還需補辦報批手續(xù)。