物業(yè)企業(yè)財務(wù)核算管理模式

　　物業(yè)管理企業(yè)是營利性組織，為達(dá)到這一目標(biāo)，需要結(jié)合自身的特點，制定切合實際的財務(wù)管理目標(biāo)和財務(wù)管理政策，科學(xué)地進(jìn)行財務(wù)管理組織設(shè)計，熟練地運用財務(wù)管理的技巧, 確立其機(jī)構(gòu)及崗位的職責(zé)。由于物業(yè)管理企業(yè)所管理的物業(yè)類型不盡相同，特別是其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、復(fù)雜程度、財務(wù)管理的基礎(chǔ)狀況、管理體制等的不盡相同，因此，財務(wù)管理機(jī)構(gòu)和職責(zé)的設(shè)置也就不會相同。

　　了解財務(wù)核算管理模式及相關(guān)知識對于理解物管企業(yè)的財務(wù)管理和提高管理水平是十分必要的。筆者根據(jù)其多年參加創(chuàng)優(yōu)考評、物業(yè)管理收費調(diào)研和兩個國家一級物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的工作經(jīng)歷，結(jié)合目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀，分析后認(rèn)為現(xiàn)行物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)核算管理模式和特點大致有以下四種類型。

　　一、一級核算管理模式

　　物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理區(qū)域(即管理處下同)的財務(wù)管理集中于公司，公司與物業(yè)管理區(qū)域財務(wù)的規(guī)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制、財務(wù)預(yù)決算、會計核算、物資的收發(fā)管理等統(tǒng)一由公司的財務(wù)進(jìn)行，公司和管理區(qū)域的財務(wù)合二為一(管理區(qū)域的二級賬務(wù)也未分開核算)。這種管理模式的優(yōu)點是簡便易行，節(jié)約人力;缺點是沒有按照物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)管理所要求的各物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭歇毩⒑怂?，其物業(yè)管理收支不能很好地區(qū)分。這種管理體制一般是剛成立的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理屬于附屬型企業(yè)采用。

　　二、分項目核算管理模式

　　由公司財務(wù)部(或計財部、科、中心等)統(tǒng)一制定財務(wù)政策、統(tǒng)一安排各項資金、統(tǒng)一往來款項的核算，對損益類和專項資金科目按項目(即管理區(qū)域)進(jìn)行核算，管理區(qū)域只設(shè)收費人員，其按規(guī)定應(yīng)向公司交納的酬金，部門之間的經(jīng)濟(jì)往來要進(jìn)行的結(jié)算，均通過公司財務(wù)部實行內(nèi)部轉(zhuǎn)賬，物業(yè)管理費按收支兩條線由公司財務(wù)統(tǒng)一進(jìn)行核算。這種管理模式的優(yōu)點是：財務(wù)管理的權(quán)限集中于公司，財務(wù)的獨立性，完整性較好，便于公司對收支經(jīng)營情況的監(jiān)督和檢查，也符合物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)管理的特殊要求等。其缺點是：不適合下屬管理區(qū)域較分散、距離公司總部較遠(yuǎn)的企業(yè)。這種管理模式適合于物業(yè)管理區(qū)域比較集中的中型物業(yè)管理企業(yè)。

　　三、模擬法人核算管理模式

　　公司與下屬管理區(qū)域獨立設(shè)置會計機(jī)構(gòu)，實行分支機(jī)構(gòu)的工商和稅務(wù)注冊登記，經(jīng)營管理和會計核算獨立進(jìn)行、稅款獨立申報繳納、獨立編報會計報表，這種管理模式的優(yōu)點是：符合物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)的特殊要求，賬務(wù)清晰，各會計主體的經(jīng)營和財務(wù)活動不易受到干預(yù)等，其缺點是不便于公司對其的監(jiān)督和控制，各管理區(qū)域的財務(wù)工作也容易因為區(qū)域負(fù)責(zé)人，財務(wù)人員的素質(zhì)而受到影響，各會計主體都要面對稅務(wù)、工商等。這種管理模式適合于規(guī)模較大，且所管物業(yè)地域分布較廣的企業(yè)。

　　四、分項目核算和模擬法人核算并用管理模式

　　根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模，所管物業(yè)地域分布和經(jīng)營項目，設(shè)計這種管理模式較好地解決了單一執(zhí)行某一種管理模式帶來的弊端，較大地發(fā)揮了兩種管理模式的優(yōu)點，適合于物業(yè)管理規(guī)模較大、地域分布和經(jīng)營范圍較廣的大中型物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)對財務(wù)核算管理模式的優(yōu)化設(shè)計，能有效地規(guī)范其財務(wù)運作、降低管理成本、維護(hù)企業(yè)和業(yè)主的利益。在財務(wù)核算模式設(shè)計上既要有效地對各個管理區(qū)域的財務(wù)活動進(jìn)行監(jiān)控，又不能太過煩瑣和機(jī)械;既要解決各管理區(qū)域分散購票、單獨納稅、重復(fù)納稅和都跑稅務(wù)做法，又不能違反稅收法規(guī);既要符合各方的要求，又不能不考慮企業(yè)的整體需求。因此，同一個物業(yè)管理企業(yè)，在不同時期、不同條件下，財務(wù)管理機(jī)構(gòu)和會計核算的模式不能一成不變，應(yīng)根據(jù)實際情況，動態(tài)地進(jìn)行調(diào)整和完善。對此，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理和財務(wù)負(fù)責(zé)人員要加以探討和研究。

篇2：物業(yè)企業(yè)會計核算補充規(guī)定

　　物業(yè)企業(yè)會計核算補充規(guī)定

　　一會計科目及使用說明

　　第204號科目 預(yù)收賬款

　　1.本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項，如企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的公共衛(wèi)生清潔公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安綠化等預(yù)止的公共性服務(wù)費等

　　2.企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項，借記銀行存款科目，貸記本科目;收入實現(xiàn)時，借記本科目，貸記經(jīng)營收入其他業(yè)務(wù)收入科目有關(guān)單位和個人補付的款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目;退回多付的款項，作權(quán)反會計分錄

　　預(yù)收賬款情況不多的公司，也可以將預(yù)收的款項直接記入應(yīng)收賬款科目的貸方，不設(shè)本科目

　　3.本科目應(yīng)按有關(guān)單位和個人設(shè)置明細(xì)賬

　　4.本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向有關(guān)單位和個人預(yù)收的款項;期末如為借方余額，反映應(yīng)由有關(guān)單位和個人補付的款項

　　第205號科目 代收款項

　　1.本科目核算企業(yè)因代收代交有關(guān)費用等應(yīng)付給有關(guān)單位的款項，如代收的水電費煤氣費有結(jié)電視費電話費等

　　企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托代為收取的房租等，也在本科目核算

　　2.企業(yè)收到代收的各種款項時，借記銀行存款等科目，貸記本科目;交給有關(guān)單位時，借記本科目，貸記銀行存款等科目收取代辦手續(xù)費等服務(wù)收入時，借記本科目，貸記經(jīng)營收入科目

　　3.本科目應(yīng)按代收代交費用種類設(shè)置明細(xì)賬

　　4.本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項

　　第209號科目 其他應(yīng)付款

　　1.本科目核算企業(yè)應(yīng)付暫收其他單位或個人的款項，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人入住時或入住后準(zhǔn)備進(jìn)行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復(fù)安全等方面費用的保證金等

　　2.發(fā)生的各種應(yīng)付暫收款項，借記銀行存款等科目，貸記本科目;支付時，借記本科目，貸記銀行存款等科目

　　3.本科目應(yīng)按債權(quán)人或應(yīng)付暫收款項的類別設(shè)置明細(xì)賬

　　4.本科目期末余額，反映企業(yè)尚未收付的其他應(yīng)付款

　　第281號科目 代管基金

　　1.本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分共用設(shè)施設(shè)置維修基金

　　2.企業(yè)代收代管基金時，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目

　　企業(yè)收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記銀行存款代管基金存款科目，貸記本科目企業(yè)有償使用產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共用的商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)費用，如租賃費承包費有償使用費等，應(yīng)按受益對象，借記經(jīng)營成本管理費用其他業(yè)務(wù)支出科目，貸記本科目代管基金按規(guī)定用途使用，應(yīng)分別以下兩種情況進(jìn)行處理：由本企業(yè)承接房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修更新改造任務(wù)的，實際發(fā)生的工程支出，借記物業(yè)工程科目，貸記銀行存款庫存材料等有關(guān)科目;工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記本科目，貸記經(jīng)營收入-物業(yè)大修收入科目;結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記物業(yè)工程科目由外單位承接大修任務(wù)的，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后與承接單位進(jìn)行結(jié)算，借記本科目，貸記銀行存款等科目

　　3.本科目應(yīng)按單幢房屋設(shè)置明細(xì)賬

　　4.本科目期末貸方余額，反映代管基金的結(jié)余

　　第411號科目 物業(yè)工程

　　1.本科目核算企業(yè)承接物業(yè)工程所發(fā)生的各項支出企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，也在本科目核算

　　2.企業(yè)承接的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修更新改造工程發(fā)生的各項支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等科目工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金科目，貸記經(jīng)營收入物業(yè)大修收入科目;結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記經(jīng)營成本科目，貸記本科目企業(yè)對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的管理用房商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料等有關(guān)科目，工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記遞延資產(chǎn)科目，貸記本科目

　　3.本科目應(yīng)按工程項目設(shè)置明細(xì)賬

　　4.本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本

　　5.企業(yè)可以根據(jù)實際業(yè)務(wù)需要，增設(shè)相應(yīng)的科目

　　第501號科目 經(jīng)營收入

　　1.本科目核算企業(yè)的物業(yè)管理(主營業(yè)務(wù))活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供維修管理和服務(wù)等勞務(wù)而取得的各項收入，包括物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人收取的公共性服務(wù)費收入公眾代辦性服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場游泳池各類球場等共用設(shè)施收入物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的委托，對房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入

　　2.企業(yè)取得的和項收入，應(yīng)按下列原則確認(rèn)：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn);企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)

　　3.企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供公共性服務(wù)公眾代辦性服務(wù)以及特約服務(wù)而取得的物業(yè)管理收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的物業(yè)經(jīng)營收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目企業(yè)承接房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人簽證認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記代管基金科目，貸記本科目

　　4.本科目應(yīng)按經(jīng)營收入的種類設(shè)置明細(xì)賬，如物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入物業(yè)大修收入等，其中物業(yè)管理收入，企業(yè)可以根據(jù)實際管理，按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容(如來源渠道等)設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明核算

　　5.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額

　　第502號科目 經(jīng)營成本

　　1.本科目核算企業(yè)物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營物業(yè)大修等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經(jīng)營中發(fā)生的管理人員的工資資金及職工福利費固定資產(chǎn)折舊費及修理費水電費取暖費辦公費差旅費郵電通訊費交通運輸費租賃費財產(chǎn)保險費勞動保護(hù)費保安費綠化維護(hù)費低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入管理費用科目，不在本科目核算

　　2.企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供公共性服務(wù)公眾代辦性服務(wù)及特約服務(wù)所發(fā)生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記銀行存款庫存材料應(yīng)付賬款等科目企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的租賃費承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記代管基金或應(yīng)付賬款科目月份終了，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記物業(yè)工程科目

　　3.本科目的明細(xì)核算應(yīng)與經(jīng)營收入的明細(xì)核算相對應(yīng)

　　4.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)無余額

　　第511號科目 其他業(yè)務(wù)收入

　　1.本科目核算企業(yè)除主管業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房歌舞廳美容美發(fā)商店飲食店等經(jīng)營收入其他業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則，與主營業(yè)務(wù)收入確認(rèn)原則相同

　　2.企業(yè)取得的各項其他業(yè)務(wù)收入，借記銀行存款應(yīng)收賬款等科目，貸記本科目

　　3.本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬，如房屋中介代銷手續(xù)費收入物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房以營收入等

　　4.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額

　　第512號科目 其他業(yè)務(wù)支出

　　1.本科目核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的各項支出，包括為銷售商品提供勞務(wù)而發(fā)生的相關(guān)成本費用以及相關(guān)稅金及附加等

　　2.企業(yè)發(fā)生的其他業(yè)務(wù)支出，借記本科目，貸記應(yīng)付工資銀行存款應(yīng)交稅金其他應(yīng)交款代管基金等科目

　　3.本科目應(yīng)按其他業(yè)務(wù)的種類設(shè)置明細(xì)賬，如房屋中介代銷手續(xù)費支出物資銷售成本廢品回收成本商業(yè)用房經(jīng)營支出等

　　4.期末，應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入本年利潤科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額

　　二會計報表的編制說明

　　1.在資產(chǎn)負(fù)債表住房周轉(zhuǎn)金項目下增設(shè)代管基金項目，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余本項目應(yīng)根據(jù)代管基金科目的期末貸方余額填列

　　2.物業(yè)工程科目的期末余額在資產(chǎn)負(fù)債表存貨項目中反映

　　3.代收款項科目的期末余額，在資產(chǎn)負(fù)債表其他流動負(fù)債項目中反映

篇3：公司會計核算制度

　　公司會計核算制度

　　一、 為了規(guī)范本公司的會計核算，提高會計信息質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》及其他有關(guān)法律和法規(guī)，制定本制度。

　　二、本公司設(shè)置會計科，設(shè)會計主管1人，貨幣資金出納員1名。

　　三、本公司填制會計憑證、登記會計賬簿、管理會計檔案等，均按照《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》和《會計檔案管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　四、 本公司的會計核算以持續(xù)、正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提。

　　五、本公司會計核算的會計期間分為年度和月度，年度和月度均按公歷起訖日期確定。會計期末，是指月末和年末。

　　六、本公司的會計核算以人民幣為記賬本位幣。

　　七、本公司的會計記賬采用借貸記賬法。

　　八、本公司會計記錄的文字使用中文。

　　九、本公司在會計核算時，遵循以下基本原則：

　　1、以實際發(fā)生的交易或事項為依據(jù)，如實反映其財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

　　2、按照交易或事項的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)進(jìn)行會計核算，而不應(yīng)僅以法律形式作為會計核算的依據(jù)。

　　3、本公司提供的會計信息應(yīng)當(dāng)能夠滿足會計信息使用者的需要。

　　4、本公司的會計核算方法前后各期應(yīng)當(dāng)保持一致，不得隨意變更。如有必要變更，應(yīng)將變更的內(nèi)容和理由、變更的累積影響數(shù)，或累積影響數(shù)不能合理確定的理由等，在會計報表附注中予以說明。

　　5、本公司按照規(guī)定的會計處理方法進(jìn)行會計核算，會計指標(biāo)應(yīng)當(dāng)口徑一致、相互可比。

　　6、本公司的會計核算應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行，不得提前或延后。

　　7、本公司的會計核算和編制的財務(wù)會計報告應(yīng)當(dāng)清晰明了，便于理解和運用。

　　8、本公司的會計核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。凡在當(dāng)期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費用，不論款項是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入和費用;凡是不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)作為當(dāng)期的收入和費用。

　　9、本公司在進(jìn)行會計核算時，收入與其成本、費用應(yīng)當(dāng)相互配比，同一會計期間內(nèi)的各項收入與其相關(guān)的成本、費用，應(yīng)當(dāng)在該會計期間內(nèi)確認(rèn)。

　　10、本公司的各項資產(chǎn)在取得時應(yīng)當(dāng)按照實際成本計量。其后，各項資產(chǎn)賬面價值的調(diào)整，應(yīng)按照企業(yè)會計制度的規(guī)定執(zhí)行。

　　11、本公司的會計核算應(yīng)當(dāng)合理劃分收益性支出與資本性支出的界限。凡支出的效益僅及于本年度(或一個營業(yè)周期)的，應(yīng)當(dāng)作為收益性支出;凡支出的效益及于幾個會計年度(或幾個營業(yè)周期)的，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出。

　　12、本公司在進(jìn)行會計核算時，應(yīng)當(dāng)遵循謹(jǐn)慎性原則。

　　13、本公司的會計核算應(yīng)當(dāng)遵循重要性原則，在會計核算過程中對交易或事項應(yīng)當(dāng)區(qū)別其重要性程度，采用不同的核算方法。

　　十、 本公司按照企業(yè)會計制度的規(guī)定，設(shè)置和使用會計科目。

　　十一、 本公司年度財務(wù)會計報告，除應(yīng)當(dāng)包括本制度規(guī)定的基本會計報表外，還應(yīng)提供會計報表附注的內(nèi)容。本制度中規(guī)定的基本會計報表是指資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表。本公司應(yīng)按照本制度規(guī)定，對外提供真實、完整的財務(wù)會計報告。