物業(yè)公司的收入來源包括物業(yè)管理收入(一般為包干的物業(yè)費(fèi))、替物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人代收代繳/轉(zhuǎn)售的水電費(fèi)等服務(wù)收費(fèi)、閑置房屋及停車場等公共區(qū)域設(shè)施租賃收費(fèi)、物業(yè)大修收入等。由于物業(yè)公司收入類型多且來源對(duì)象范圍廣，因此對(duì)于收入確認(rèn)的真實(shí)性、完整性及合規(guī)性的檢查尤為重要，審計(jì)中應(yīng)主要關(guān)注以下方面風(fēng)險(xiǎn)：
1、物業(yè)費(fèi)收繳的及時(shí)性、合理性
物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)在業(yè)主入住前簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中即予以明確，并按一定周期收取。有數(shù)據(jù)顯示，我國TOP100物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)平均收繳率僅為90%左右，因此建立有效的物業(yè)費(fèi)催收機(jī)制對(duì)物業(yè)公司的營收保證至關(guān)重要。同時(shí)，對(duì)于空置房屋物業(yè)費(fèi)的收取及業(yè)主老帶新物業(yè)費(fèi)的減免等特殊情況，物業(yè)公司應(yīng)提前與開發(fā)商約定收取的標(biāo)準(zhǔn)及方法，并及時(shí)對(duì)賬收取。
一般情況下，相同業(yè)態(tài)(如住宅、辦公、商業(yè))房屋的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致，審計(jì)師可關(guān)注是否存在物業(yè)費(fèi)價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的情況。
2、經(jīng)營類收入入賬的完整性
停車費(fèi)、廣告、場地租賃等經(jīng)營性收入雖不屬于物業(yè)公司根正苗紅的主營業(yè)務(wù)，但由于經(jīng)營機(jī)會(huì)多、可操作性空間大，也就成為了物業(yè)公司的重要收入來源之一。
這部分收入主要存在確認(rèn)完整性的風(fēng)險(xiǎn)，審計(jì)師可通過比照公司對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)臺(tái)賬，實(shí)地走訪觀察閑置房屋及場地的使用狀態(tài)(是否對(duì)外經(jīng)營租賃)、檢查物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的各類廣告等商業(yè)行為是否按規(guī)定簽訂合同并準(zhǔn)確入賬確認(rèn)收入、利用停車場IC卡系統(tǒng)生成的業(yè)主信息清單對(duì)應(yīng)檢查車位費(fèi)收入是否準(zhǔn)確完整等方式進(jìn)行分析復(fù)核，驗(yàn)證物業(yè)公司對(duì)上述收入類項(xiàng)目的入賬是否及時(shí)、完整、規(guī)范，是否存在截流。
3、代收繳費(fèi)用的準(zhǔn)確性、規(guī)范性
物業(yè)公司代收代繳/轉(zhuǎn)售的項(xiàng)目主要包括水、電、有線電視、采暖、燃?xì)赓M(fèi)等，審計(jì)過程中除了檢查物業(yè)公司收費(fèi)與合同約定及向業(yè)主公示的標(biāo)準(zhǔn)是否一致、入賬金額是否準(zhǔn)確外，還應(yīng)關(guān)注票據(jù)的真實(shí)性、合規(guī)性，以防止虛構(gòu)業(yè)務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主開具正規(guī)發(fā)票(轉(zhuǎn)售時(shí))或收據(jù)，完整填列交款人及交款單位、房號(hào)、交款內(nèi)容、所屬期間、交款金額、所屬人等信息，加蓋財(cái)務(wù)章并留底;公司應(yīng)設(shè)開票人以外的人員專門負(fù)責(zé)票據(jù)管理，及時(shí)登記、核對(duì)或回收注銷。
4、現(xiàn)金收款的內(nèi)控有效性
隨著電子支付業(yè)務(wù)的普及，目前物業(yè)公司的現(xiàn)金收費(fèi)越來越少，但現(xiàn)金收款的內(nèi)控有效性關(guān)乎該部分收入確認(rèn)的完整性和及時(shí)性，因此小編在審計(jì)時(shí)也做了特別關(guān)注。小編所審計(jì)的物業(yè)公司現(xiàn)金收款均來源于臨時(shí)停車收費(fèi)，除了對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行必要的訪談了解現(xiàn)金轉(zhuǎn)存及入賬流程外，為了驗(yàn)證收款的完整性，小編直接搬小馬扎去停車場抬桿處觀察了臨時(shí)停車車流量及收費(fèi)情況，并與收費(fèi)大爺來了個(gè)嘮家常式“訪談”，從而估算了一天的臨時(shí)停車現(xiàn)金收費(fèi)情況，與實(shí)際入賬的金額進(jìn)行了比較，同時(shí)也檢驗(yàn)了現(xiàn)金入賬的時(shí)效性。
物業(yè)公司成本費(fèi)用審計(jì)
物業(yè)公司的成本費(fèi)用包括人力成本、外包服務(wù)費(fèi)、代收代繳款項(xiàng)、辦公費(fèi)、公共設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)、綠化保潔費(fèi)等，主要存在虛增風(fēng)險(xiǎn)。審計(jì)中主要關(guān)注以下方面內(nèi)容：
1、人力及勞務(wù)外包成本的合理性
作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，人力成本在物業(yè)公司成本費(fèi)用中所占比重較大，審計(jì)時(shí)應(yīng)注意分析公司人員結(jié)構(gòu)的合理性，重點(diǎn)關(guān)注勞務(wù)人員群體的數(shù)量及其實(shí)際履職的真實(shí)性，以防止通過虛增人數(shù)方式增加成本、轉(zhuǎn)移資金。
為壓縮自身人員規(guī)模、規(guī)避用工風(fēng)險(xiǎn)、簡化管理，目前較多物業(yè)公司會(huì)將部分基礎(chǔ)業(yè)務(wù)交由專業(yè)勞務(wù)外包公司開展，此時(shí)則要重點(diǎn)關(guān)注勞務(wù)外包單位的選擇，關(guān)注勞務(wù)外包費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的約定是否合理性，就項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與分包工作量及市場水平進(jìn)行比較。
2、物料采購的真實(shí)性
物業(yè)公司的物料采購內(nèi)容主要包括開展物業(yè)服務(wù)所需的設(shè)備、工具，以及維修材料等，檢查中可重點(diǎn)關(guān)注非消耗品(如工服、對(duì)講機(jī)、其他非消耗性工具等)的大量頻繁采購、以及與市場價(jià)格相比較為異常的采購情況;對(duì)于維修材料的采購則可以結(jié)合物業(yè)公司在對(duì)應(yīng)期間的工程維修量，對(duì)相應(yīng)的材料耗用量、成本價(jià)格及消耗結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查測算。
此外
除上述內(nèi)容外，審計(jì)中還可以運(yùn)用趨勢(shì)分析法，將本年度各類收入、成本費(fèi)用項(xiàng)目發(fā)生額與以前年度加以比較，據(jù)此分析變動(dòng)情況，對(duì)于明顯和異常變動(dòng)的項(xiàng)目進(jìn)一步查明原因，以核實(shí)是否存在漏記、隱瞞或虛記的問題。
篇2：某物業(yè)管理公司年度第一次質(zhì)量內(nèi)審計(jì)劃
某物業(yè)管理公司20**年第一次質(zhì)量內(nèi)審計(jì)劃
目的：檢查本公司質(zhì)量體系是否能按ISO9001提供質(zhì)量保證，是否具備申請(qǐng)IISO9001認(rèn)證的條件。
性質(zhì)：例行內(nèi)部質(zhì)量體系審核
范圍：質(zhì)量手冊(cè)覆蓋的所有部門和要素，重點(diǎn)是ISO9001所要求的各要素及涉及的各職能部門。
依據(jù)：ISO9001質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)、手冊(cè)、相關(guān)的程序文件、流程和作業(yè)指導(dǎo)書
審核組：組長--zz，組員--zzz
審核時(shí)間：20**年10月20日～22日(詳見日程安排表)
說明：
1、第一審核組負(fù)責(zé)人為zz、第二組為zz。
2、由審核組長依據(jù)經(jīng)審批后的計(jì)劃，在10月18日前制定出檢查表，和劉锳商議定稿，于19日提交顧問審閱。
3、日程表中所列要素號(hào)均為標(biāo)準(zhǔn)的要素號(hào)而非本公司質(zhì)量手冊(cè)的章節(jié)號(hào)，各審組在收到經(jīng)審批的計(jì)劃后，應(yīng)對(duì)照質(zhì)量手冊(cè)在完全熟悉質(zhì)量體系文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)審。
4、本次內(nèi)審為第一次內(nèi)審，各審核組在審核過程中如發(fā)現(xiàn)計(jì)劃審核的要素不能履蓋受審部門的重要工作時(shí)，可申請(qǐng)管理者代表并與受審部門負(fù)責(zé)人商議后增加審核要素。
日程安排表
日期
時(shí)間
第一組(***)
第二組(****)
10月20日
9：00~9：30
首次會(huì)議
9：30~12：30
行政部/管理者代表/經(jīng)理(4.1總要求、4.2文件要求、5.1管理承諾、5.2以顧客為中心、5.3質(zhì)量方針、5.4策劃、5.5職責(zé)權(quán)限和溝通、5.6管理評(píng)審、6.0資源管理)
經(jīng)營部(5.4策劃、7.5生產(chǎn)和服務(wù)提供)、財(cái)務(wù)部(7.4采購、7.5.5產(chǎn)品防護(hù)[倉庫管理])
13：30~17：30
南苑客戶服務(wù)中心(7.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃、7.2.1與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定、7.2.2與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評(píng)審、7.2.3顧客溝通、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn)、8.2.1顧客滿意)
西苑客戶服務(wù)中心(同南苑)
17：30~18：00
審核組內(nèi)部會(huì)議，整理審核結(jié)果，與部門負(fù)責(zé)人交換意見
10月21日
9：30~12：30
南苑保安部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn)、8.2.3過程的監(jiān)視和測量、8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量)
西苑保安部(同南苑)
13：30~17：30
南苑工程部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.6監(jiān)視和測量裝置的控制)
西苑工程部(同南苑)
17：30~18：00
審核組內(nèi)部會(huì)議，整理審核結(jié)果，與部門負(fù)責(zé)人交換意見
10月22日
9：30~12：30
南苑保潔部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.2.3顧客溝通、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn))
西苑保潔部(同南苑)
13：30~16：00
南苑綠化部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn))
西苑綠化部(同南苑)
16：00~18：00
審核組末次會(huì)議，總結(jié)、與各部門負(fù)責(zé)人交流
計(jì)劃編制：zz 審批：zz
時(shí)間：20**年10月13日 時(shí)間：20**年10月14日
篇3：某物業(yè)管理公司年度第二次內(nèi)審計(jì)劃
某物業(yè)管理公司20**年第二次內(nèi)審計(jì)劃
目的：檢查香樟林管理處成立后，質(zhì)量體系是否能按ISO9001提供質(zhì)量保證，是否具備申請(qǐng)IISO9001認(rèn)證的條件。
性質(zhì)：例行內(nèi)部質(zhì)量體系審核
范圍：質(zhì)量手冊(cè)覆蓋的所有部門和要素，重點(diǎn)是ISO9001所要求的各要素及涉及的各職能部門。
依據(jù)：ISO9001質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)、手冊(cè)、相關(guān)的程序文件、流程和作業(yè)指導(dǎo)書
審核組：組長--zz，組員--CCC
審核時(shí)間：20**年12月19、20日(詳見日程安排表)
說明：
1、由審核組長依據(jù)經(jīng)審批后的計(jì)劃，在12月18日前制定出檢查表，交管理者代表審批。
2、日程表中所列要素號(hào)均為標(biāo)準(zhǔn)的要素號(hào)而非本公司質(zhì)量手冊(cè)的章節(jié)號(hào)，審核組在收到經(jīng)審批的計(jì)劃后，應(yīng)對(duì)照質(zhì)量手冊(cè)在完全熟悉質(zhì)量體系文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)審。
3、審核組在審核過程中如發(fā)現(xiàn)計(jì)劃審核的要素不能履蓋受審部門的重要工作時(shí)，可申請(qǐng)管理者代表并與受審部門負(fù)責(zé)人商議后增加審核要素。
日程安排表
日期
時(shí)間
審核員：****
12月19日
9：00~9：30
首次會(huì)議
9：30~12：30
管理處主任(4.1總要求4.2.3文件控制5.1管理承諾、5.2以顧客為中心、5.3質(zhì)量方針、5.5職責(zé)權(quán)限和溝通、6.0資源管理、7.3設(shè)計(jì)和開發(fā))
13：30~15：00
客戶服務(wù)中心(7.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃、7.2.1與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定、7.2.2與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評(píng)審、7.2.3顧客溝通、7.3設(shè)計(jì)和開發(fā)、8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量)
15：00~17：30
保安部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn)、8.2.3過程的監(jiān)視和測量、8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測量)
17：30~18：00
審核組內(nèi)部會(huì)議，整理審核結(jié)
果，與部門負(fù)責(zé)人交換意見
12月20日
13：30~17：30
南苑工程部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.6監(jiān)視和測量裝置的控制)
17：30~18：00
審核組內(nèi)部會(huì)議，整理審核結(jié)
果，與部門負(fù)責(zé)人交換意見
10月22日
9：30~12：30
南苑保潔部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.2.3顧客溝通、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn))
13：30~16：00
南苑綠化部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn))
16：00~18：00
審核組末次會(huì)議，總結(jié)、與各
部門負(fù)責(zé)人交流
計(jì)劃編制：NN 審批：JJ
時(shí)間：20**年12月16日 時(shí)間：20**年12月17日